Parametri di misura della potenzialità edificatoria

PARAMETRI DI MISURA DELLA POTENZIALITA’ EDIFICATORIA
Assunto dal Comitato Interistituzionale per l’elaborazione dei PSC il 21 marzo 2008
(Regione Emilia Romagna; Provincia di Bologna; Comuni di Bologna, Casalecchio di Reno; Associazioni
Reno Galliera, Terre di Pianura, Terre d’Acqua, Valle Idice; Val Samoggia e Comune di Zola Predosa,
Cinque Valli, Alta e Media Valle del Reno; Nuovo Circondario Imolese).
Parametri di misura della potenzialità edificatoria
Superficie utile (Su)
1.
2.
3.
si definisce Superficie utile (Su) di una unità immobiliare la somma della
superficie netta di pavimento di tutti gli spazi chiusi fruibili che compongono
l’unità immobiliare, al netto delle superfici accessorie. La Su di un’unità
edilizia è data dalla somma delle Su delle sue unità immobiliari.
la Superficie utile (Su) è la misura che si utilizza per esprimere l’entità dei
diritti edificatori nel calcolo dell’indice di utilizzazione territoriale Ut e
dell’indice di utilizzazione fondiaria Uf.
la Su, nel caso degli alloggi, corrisponde alla “superficie utile abitabile” di cui
all’art. 3 del D.M. 10/5/1977 n. 801, al quale fanno riferimento le Tabelle
parametriche regionali per gli oneri di urbanizzazione.
Superficie accessoria (Sa)
Si definisce Superficie accessoria (Sa) di una unità immobiliare la superficie
destinata agli spazi di servizio che contribuiscono a migliorare la qualità
dell'abitare. La Sa è data dalla somma delle superfici nette dei seguenti spazi
fruibili dell'unità edilizia:
a)
spazi di servizio dell'unità edilizia, di uso comune a più unità immobiliari,
siano essi chiusi o aperti e coperti: ad esempio depositi, locali di servizio
condominiale in genere, atrii e androni, corridoi di disimpegno delle cantine,
porticati e simili;
b)
spazi tecnici praticabili (ossia vani tecnici contenenti impianti dell'edificio nei
quali è previsto il normale accesso di persone): ad esempio le centrali
termiche e simili;
c)
spazi aperti e coperti pertinenziali delle singole unità immobiliari, e cioè:
logge, balconi coperti, portici e simili;
d)
spazi scoperti pertinenziali delle singole unità immobiliari, e cioè: balconi
scoperti, terrazze;
e)
pertinenze esclusive delle singole unità immobiliari, chiuse, o aperte e
coperte, e cioè: cantine, soffitte, lavanderie;
f)
autorimesse e posti auto coperti.
Per la residenza la Sa corrisponde alla superficie non residenziale (Snr) di cui
all’art. 2 del D.M. 10/5/1977 n. 801.
SPECIFICAZIONI PER IL COMPUTO DELLA Superficie utile (Su) e della
SUPERFICIE ACCESSORIA (Sa)
Sia la Su che la Sa di una unità immobiliare si misurano al netto di murature,
pilastri, tramezze, sguinci, vani di porte e finestre e di vani tecnici non praticabili
(ad es. canne fumarie e di ventilazione, cavedi tecnologici, intercapedini non
praticabili) e al lordo di attrezzature di arredo a muro (cabine armadio, pareticontenitore, ecc.).
Le variazioni di Su e Sa a seguito di interventi di manutenzione ordinaria,
manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, limitate a
quanto può derivare dalla modifica, realizzazione o eliminazione di partizioni
interne alle U.I. o interne alle parti comuni, così come dall’eventuale ispessimento
di strutture portanti o chiusure esterne per finalità strutturali o di isolamento, non
comportano, ai fini dei titoli abilitativi, l’adeguamento dei parametri originari
dell’unità immobiliare su cui si interviene e delle sue dotazioni.
Per i vani sottotetto (o soffitte):
a)
sono considerati superficie utile (Su) i locali aventi altezza utile media
uguale o superiore a 2,20 m, al netto delle porzioni inferiori a 1,80 m;
b)
sono considerati superficie accessoria (Sa) i locali aventi altezza utile media
inferiore a 2,20 m, al netto delle porzioni inferiori a 1,80 m;
Nelle unità edilizie prevalentemente residenziali, le cantine si considerano
superficie accessoria (Sa) esclusivamente quando i vani sono posti in piani
interrati, seminterrati, o al primo piano fuori terra, e non collegati all’unità
immobiliare abitativa di cui sono pertinenza, ad esclusione delle unità immobiliari
unifamiliari. Vani chiusi posti in piani diversi e vani direttamente accessibili
dall’interno dell’unità immobiliare non possono essere considerati cantine.
Le autorimesse non sono da considerare spazi accessori (Sa), ma unità
immobiliari autonome (Su) quando costituiscono componente essenziale di
un'attività economica: ad esempio attività di trasporto, di corriere, di noleggio
veicoli, parcheggi privati a pagamento e simili.
SUPERFICI ESCLUSE DAL COMPUTO DELLA Superficie utile (Su) e della
SUPERFICIE ACCESSORIA (Sa)
Non costituiscono né Su, né Sa le superfici dei seguenti elementi:
i porticati o gallerie con servitù di uso pubblico;
−
gli spazi di collegamento verticale: ad esempio le scale (sia interne alle
unità immobiliari che comuni), le rampe, i vani di ascensori e montacarichi,
e relativi pianerottoli e disimpegni;
−
i corselli condominiali delle autorimesse, anche se coperti, e relative rampe,
−
tutti gli spazi scoperti di uso comune a più unità immobiliari;
−
tutti gli spazi scoperti a terra pertinenziali delle singole unità immobiliari,
quali cortili, chiostrine, giardini privati e simili, e i tetti verdi realizzati in
conformità alla normativa vigente (norme UNI e s.m.);
−
tutti gli spazi non fruibili: ad es. le porzioni di sottotetti o sottoscala di altezza
utile inferiore a m. 1,80;
−
gli spazi tecnici normalmente non praticabili, anche se eventualmente
ispezionabili e praticabili per operazioni occasionali di pulizia o
manutenzione: vani motore degli ascensori, intercapedini tecniche, cavedii
tecnologici, serbatoi, condotte, cunicoli e simili;
−
i lastrici solari, a condizione che siano condominiali e accessibili solo da
spazi comuni, oppure porzioni pertinenziali destinate ad alloggiare impianti
per il risparmio energetico;
gli spazi coperti a terra, di qualunque altezza, sottostanti a scale esterne, logge,
terrazzi, balconi o pensiline.
Dotazioni minime e massime di Sa
1.
In tutti gli interventi di nuova costruzione, e per ogni unità immobiliare
oggetto di intervento, la Sa non può essere superiore al (dal 40 al 70)∗ %
della Su, di cui almeno il 40% per cantine e autorimesse per una superficie
minima di 20 mq. Le superfici accessorie in quantità eccedente sono da
computarsi come Su ai fini del rispetto degli indici edificatori.
2.
Nelle unità edilizie prevalentemente residenziali costituite da quattro o più
unità immobiliari, la Sa degli spazi di servizio comuni alle diverse unità
immobiliari, di cui al comma 1 lettera a) dell’articolo precedente, deve
essere pari ad almeno il (dal 5 al 10)∗ % della Su dell’unità edilizia. La
condizione non si applica agli edifici preesistenti e alle residenze a schiera.
∗
Ciascun RUE deciderà la quota nell’ambito del range di riferimento.