REAL ESTATE

REAL ESTATE
Un elenco dei temi più controversi per i risk manager del settore
Real Estate potrebbe essere facilmente completato guardando
i principali titoli dei canali d’informazione: dai rischi ambientali,
alla continua crescita dei costi di Responsabilità Civile verso i
propri dipendenti, ai rischi relativi alla sicurezza degli edifici,
incluso il terrorismo. La disponibilità e il prezzo delle coperture
per tutti questi fattori di rischio può contribuire ad un escalation
dei costi totali in un momento in cui un clima economico instabile
può portare a ricavi ridotti o irregolari per molti soggetti con
interessi nel settore immobiliare.
Gli esperti di Willis possono aiutarvi a capire e a gestire tutto
ciò, con un approccio dinamico e completo nel controllo sia
dei rischi che dei costi di gestione dei rischi.
1. Danni diretti ed indiretti
Danni diretti
Questa copertura garantisce l’indennizzo della perdita
delle unità immobiliari a seguito di un danno materiale
diretto che colpisca dette unità; sono inclusi (a titolo
d’esempio) incendi, esplosioni, allagamenti, eventi atmosferici
(trombe d’aria, uragani, tempeste…), eventi catastrofali
(terremoti, alluvioni, inondazioni…) ed eventi socio-politici
(danni per scioperi, sommosse…).
La copertura può essere prestata in formulazione All Risks
che garantisce tutti i danni materiali diretti compresi
quelli sopra indicati tranne i rischi non assicurabili quali ad
esempio guerra, esplosioni/radiazioni nucleari e simili.
Criterio di Valorizzazione, assicurazione e
risarcimento del danno agli immobili
Il mercato assicurativo non è disponibile a garantire il
così chiamato “valore immobiliare” ovvero quel valore
che viene determinato dal mercato immobiliare.
Le compagnie di assicurazione sono disposte a garantire
esclusivamente o il valore di ricostruzione a nuovo (il
valore materiale di riparazione e/o di ricostruzione a nuovo
dell’immobile al momento in cui si è verificato il sinistro,
fermo restando in questo caso l’obbligo di ricostruzione)
o il valore allo stato d’uso (il valore di ricostruzione a nuovo
dell’unità immobiliare diminuito del degrado per vetustà
dell’immobile stesso) delle unità immobiliari.
E’ pertanto necessario che la valorizzazione degli
immobili, quale capitale assicurato nella polizza danni
diretti, sia effettuato secondo una delle due metodologie
sopra indicate.
A nostro avviso, essendo la funzione della polizza quella
di reintegrare l’effettiva perdita subita dall’azienda, il
metodo da scegliere è quello del valore di ricostruzione
a nuovo.
Evidenziamo comunque che le compagnie di assicurazione,
fermi i concetti di cui sopra, sono disponibili a
contrattualizzare una clausola di “Stima Accettata” del
valore allo stato d’uso o di ricostruzione a nuovo delle unità
immobiliari secondo quanto stabilito dall’art. 1908 del C.C.
anche in funzione di deroga al disposto dell’art. 1907 del
C.C. (Assicurazione Parziale).
Limiti di indennizzo e franchigie
Qualora il numero ed il valore delle unità immobiliari
da assicurare siano molto elevati, si rende necessario,
per problemi dei mercati riassicurativi nazionali ed
internazionali, l’introduzione nella polizza di un limite
massimo di indennizzo per sinistro/anno, sia per il classico
danno da incendio sia per gli eventi atmosferici, sociopolitici, catastrofali e, a causa della attuale situazione
politica mondiale, in particolar modo per il terrorismo.
Per un’ottimizzazione dei costi assicurativi possono
essere previste delle franchigie a carico dell’azienda per
ogni sinistro.
Danni indiretti
Si possono garantire anche le perdite finanziare che
l’azienda potrebbe subire a seguito di un danno diretto
assicurato che possono essere configurate nella “perdita
pigioni”, ovvero il mancato introito dei canoni di locazione
a seguito dell’inagibilità conseguente ad un danno parziale
o totale delle unità immobiliari assicurate.
2. Responsabilità Civile
Oltre alle perdite per danni diretti ed indiretti alle
unità immobiliari l’altra fascia di rischio che l’azienda
dovrebbe garantire è quella della propria responsabilità
civile verso Terzi derivantegli dalla proprietà delle unità
immobiliari, delle attività di manutenzione ordinaria e
straordinaria esclusi i danni di RC derivanti da lavori alle
strutture portanti, solai e tetto degli stabili (tali danni,
sia di RC verso Terzi sia come danni diretti alle strutture
oggetto dei lavori e alle strutture preesistenti, sono
assicurabili con apposite polizze C.A.R. – Costruction All
Risks), nonché verso i propri dipendenti.
Queste responsabilità si configurano nelle seguenti
principali fasce di rischio:
RC verso Dipendenti
Danni a dipendenti mentre svolgono le loro mansioni
subiti per responsabilità dell’azienda.
Costi della copertura
Le garanzie sopra indicate possono essere previste in
un’unica polizza assicurativa il cui costo è in funzione di
tre paramenti principali:
–destinazione/uso delle unità immobiliari (civili
abitazioni/uffici, attività industriali, attività
commerciali)
– limiti di indennizzo e franchigie richieste
–valori assicurati danni diretti/indiretti e massimali
da garantire per la responsabilità civile.
Attraverso il vostro Client Advocate®, potrete accedere
a tutta l’esperienza nel settore maturata da Willis in
ogni parte del mondo e ottenere le migliori coperture
alle migliori condizioni economico/normative dalle più
importanti compagnie di assicurazione selezionate per
capacità e rating.
RC Proprietà Fabbricati
Danni a Terzi derivanti dalla proprietà quali ad esempio il
crollo di un cornicione che causi danni a persone e/o cose.
CONTATTI
Ricorso Vicini/Terzi
Danni a cose di Vicini/Terzi per esempio a seguito della
propagazione di un incendio a beni mobili ed immobili
di Vicini/Terzi.
Willis Italia S.p.A.
Via Tortona, 33
20144 Milano
Tel: 02 47787301
Fax: 02 47787490
Ricorso Locatari
Danni a cose degli Inquilini/Locatari a seguito di un
incendio che colpisca l’unità immobiliare e che si
propaghi al contenuto della stessa.
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9332/02/11