TRIBUNALE DI TREVISO

E.I. n. 565/2009
TRIBUNALE DI TREVISO
Sezione Esecuzioni Immobiliari
Esecuzione Immobiliare n. 565/2009
1.1 UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA'
COMUNE: PONTE DI PIAVE
INDIRIZZO: via G. Marconi, n. 16 interno 2
ACCESSIBILITA': direttamente da via Marconi.
1.2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE
COMUNE DI PONTE DI PIAVE – G846
Catasto Fabbricati - Sez. D - FOGLIO 1:
m.n. 305 – sub 58 – Cat. A/3 – Cl. 3 – Vani 6 – P1- Rendita € 418,33
m.n. 305 – sub 7 – Cat. C/6 – Cl. 2 – m2 18 – P SM - Rendita € 29,75
1.3 CONFINI DEL LOTTO
L'appartamento (m.n. 305 sub 58) confina con: vano scala, prospetto su area
condominiale da due lati e proprietà di terzi.
Il garage (m.n. 305 sub 7) confina con rampa di accesso ai garages, con proprietà di
terzi, con terrapieno condominiale.
1.6 DESCRIZIONE LOTTO
Il lotto, costituito da un appartamento sito al P1 e da un garage al piano
seminterrato, è situato in un fabbricato denominato “Condominio Al Paradiso”.
Il lotto è comprensivo degli annessi, le pertinenze, i diritti, le azioni, le servitù attive e
passive esistenti, gli enti e gli spazi in comunione come per legge e come da
Regolamento di Condominio che, con annesse Tabelle Millesimali, è allegato all'atto
in data 11.05.1976 di rep. n. 10100 Notaio , registrato a Treviso il 26.05.1976 al n. 2447
Mod. 71/M Pubblici.
Descrizione generale del fabbricato condominiale
Il fabbricato, la cui costruzione è avvenuta nella prima metà degli anni '70, è
costituito da n. 5 piani fuori terra: al piano terra ci sono n. 8 negozi e n. 2 ingressi
(scala A e scala B), corrispondenti a due numeri civici diversi. Nell'intero fabbricato ci
sono n. 28 appartamenti: ogni scala al primo, secondo e terzo piano ha n. 4
appartamenti, al quarto piano n. 2. Entrambe le scale del fabbricato sono dotate di
ascensore.
Al piano seminterrato ci sono n. 31 garages, n. 6 magazzini, n. 1 vano autoclave (ex
vano caldaia), n. 1 cabina ENEL, n. 2 vani scala con relativo corridoio di accesso ai
garages. L'accesso carraio ai garages, per ogni scala, avviene attraverso una rampa
di accesso dotata di sbarra telecomandata.
Le finiture esterne del fabbricato su cui insistono le unità immobiliari sono: intonaco
civile tinteggiato, grondaie e pluviali in lamiera verniciata.
Le finiture interne delle parti comuni sono buone: androne d'ingresso con portone in
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metallo e vetro, pavimentazione in piastrelle di marmo, pareti rivestite con perline di
legno; vano scale e pianerottolo hanno pavimentazione in piastrelle di marmo,
pareti tinteggiate in parte con pittura lavabile; il corridoio comune del piano
seminterrato ha pavimento in piastrelle.
Area esterna del fabbricato: il fronte principale del fabbricato prospiciente via
Marconi, fronte sud, è in parte pavimentato con lastre in ghiaino lavato ed in parte
mantenuto a verde con prato ed alberi. Le aree esterne presenti ad est ed ovest del
fabbricato sono asfaltate e costituiscono la rampa di accesso ai garages presenti al
piano seminterrato del fabbricato. L'area esterna presente a nord del fabbricato in
parte è asfaltata ed in parte mantenuta a verde con prato ed alberi. L'accesso a
questa porzione di area verde, che si trova alla stessa quota del piano terra del
fabbricato, avviene attraverso due scale posizionate l'una in prossimità dell'angolo
nord-ovest e l'altra lungo il lato est dell'area verde stessa.
1.6.1 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Appartamento (m.n. 305 sub 58)
L'appartamento, posto al primo piano del condominio, è esposto a nord e ad est ed
è composto da ingresso, pranzo-soggiorno, corridoio, guardaroba, bagno, wc e n. 2
camere. Dal pranzo-soggiorno e dalla cucina si accede ad un terrazzino. La
superficie lorda dell'appartamento, arrotondata, è di 98,5 m2, quella del terrazzino è
di 10 m2 per una complessiva superficie commerciale di m2 101.
L'abitazione ha finiture ed impianti di qualità medio-bassa. I pavimenti sono in
piastrelle di ceramica di varie forme e tipologie nei locali della zona giorno, nei bagni
e nel terrazzino, in parquet di legno nelle camere; i rivestimenti di parte della cucina
e dei bagni sono in piastrelle di ceramica, le pareti sono intonacate e tinteggiate.
I serramenti per finestra sono in legno con vetro semplice, gli scuri esterni sono
costituiti da avvolgibili in plastica, porte interne in legno tamburato e in legno e vetro
quella che separa le zone giorno e notte, portoncino d'ingresso in legno.
L'appartamento dispone di tutti gli allacciamenti. Gli impianti presenti sono quelli
condominiali: approvvigionamento acqua potabile, fognatura, impianto elettrico,
gas metano per riscaldamento e per cottura cibi.
Lo stato di conservazione e manutenzione è mediocre (presenza di muffa nel soffitto
dei bagni e delle camere, piastrelle scheggiate in alcuni locali, …).
In merito alla classificazione energetica dell'immobile ad uso abitativo, si precisa che
lo stesso, edificato in data anteriore al 08.10.2005, non è stato oggetto dopo tale
data, di interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica
della documentazione depositata presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Ponte di
Piave non sono stati inoltre rinvenuti né l'Attestato di Qualificazione Energetica né
l'Attestato di Certificazione Energetica. Considerati, quindi, la consistenza
dell'immobile, il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la
qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica alti,
indice di bassa qualità energetica. E' evidente, quindi, che il bene appartenga ad
una delle classi più basse sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico.
Garage (m.n. 305 sub 7)
Il garage ha pavimentazione in piastrelle di ceramica, pareti intonacate e
tinteggiate. Il portone a basculante, in metallo e ad apertura manuale, è mal
funzionante e non consente di chiudere del tutto il locale garage. E' presente
l'impianto di energia elettrica. Lo stato di manutenzione è mediocre. La superficie
lorda è di m2 18.
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Spese condominiali:
Dalla documentazione acquisita presso l'amministratore del condominio si evince
che gli esecutati non sono in regola con il pagamento delle spese condominiali.
L'importo calcolato dall'amministratore stesso relativo agli ultimi due anni è pari ad €
935,51 per l'anno 2012 ed € 1.228,09 per l'anno 2013, per un totale di € 2.163,60.
1.7 DESTINAZIONE URBANISTICA – CONFORMITA'
Con riferimento allo strumento urbanistico vigente, il lotto ricade in Z.T.O. C.1
disciplinata dall’art. 38 delle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. La porzione
ovest del condominio in cui è compreso il lotto ricade in area vincolata ai sensi della
L. 42/2004. Da colloquio con il Responsabile dell'Ufficio Tecnico, trattandosi di un
edificio costruito con un unica concessione edilizia, il vincolo suddetto si intende
esteso all'intero fabbricato.
Presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Ponte di Piave è stata reperita la seguente
documentazione riguardante il fabbricato condominiale:
- progetto di costruzione del fabbricato urbano ad uso appartamenti e negozi del
maggio1973;
- licenza di esecuzione di lavori edili per la costruzione di un complesso residenziale –
prot. n. 3555 - del 14.06.1973;
- progetto di variante, per ridistribuzione dei locali da adibire a garage, del
dicembre 1973;
- licenza di esecuzione di lavori edili, per variante relativa alla ridistribuzione dei locali
da adibire a garage, del 14.05.1974;
- permesso di abitabilità n. 1345 del 12.06.1975.
Il sopralluogo non ha evidenziato alcuna difformità.
1.8 DISPONIBILITA' DELL'IMMOBILE
L’immobile è occupato dai proprietari esecutati.
1.9 DIVISIBILITA'
Considerate la tipologia e la consistenza dell'immobile non risulta economicamente
conveniente una divisione dei beni costituenti il lotto.
1.10 STIMA DEL PIU' PROBABILE PREZZO DI REALIZZO
Gli immobili sono ubicati nel centro comunale dove si trovano i servizi abitativi primari
(negozi, farmacia, casa comunale, scuole...).
Il criterio iniziale di stima adottato per la determinazione del valore dell'immobile, è
stato quello riferito al valore medio di mercato, derivato da indagini presso agenzie
immobiliari, da ricerche su database telematici. Sono stati inoltre considerati gli
elementi decrementali del valore di questi immobili quali la vetustà e lo stato di
conservazione.
Il valore dell'immobile, tenuto conto di quanto sopraesposto, della contingenza del
mercato, della peculiarità della vendita che avviene senza la garanzia per i vizi, è a
parere del sottoscritto perito:
superficie commerciale appartamento m2 101 x €/m2 600,00
€ 60.600,00
2
2
superficie commerciale garage m 9 x €/m 600,00
€
5.400,00
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a detrarre importo spese condominiali 2012 e 2013
totale
Valore del lotto € 63.000,00 (Euro sessantatremila//00)
€ - 2.163,60
€
63.836,40