perizia 768-10

TRIBUNALE DI TREVISO
Oggetto: Perizia di stima
Esecuzione immobiliare n°768/10
UNICO LOTTO DI VENDITA:
Appartamento sito al piano terra con annessi locali interrati e garage
Via Tridentina n. 4-Paese (TV)
1.0 FORMAZIONE DEI LOTTI
UNICO LOTTO DI VENDITA-PIENA PROPRIETA' DELL'ESECUTATO
L'immobile è costituito da un appartamento sito al piano terra con annessa corte esclusiva dell'abitazione,
servito da magazzino, lavanderia, servizi igienici e da un garage al piano interrato. E' costituito dalle seguenti
quote di comproprietà:
- atrio e vano scala mq 21
- rampa di accesso ed area manovra garage mq 113
- parcheggi comuni ed ingresso mq 145
1.1 UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA' DEL BENE
L'immobile si trova nel comune di Paese ( Treviso), in Via Tridentina n.4, Piano Terra e piano interrato .
Vi si accede direttamente da Via Tridentina, strada comunale. L'accesso pedonale è costituito da un piccolo
atrio pavimentato, l’accesso carraio ai garage avviene attraverso una rampa comune.
All'appartamento si accede attraverso l'atrio comune del piano terra mentre alla corte esclusiva
dell'abitazione si accede attraverso le porte finestre poste nella camera e nel soggiorno.
Ai locali del primo piano interrato si accede attraverso il vano scale e l’atrio comuni.
Il fabbricato nel quale è inserito l'immobile pignorato si sviluppa su 3 piani fuori terra ed uno interrato, è
costituto da 4 appartamenti con una superficie coperta di mq 143,51 posto in un’area che misura 542 mq.
L’area scoperta comune è destinata a parcheggio, percorso pedonale, rampa di accesso e spazio di
manovra per l’ accesso ai garage per un totale di mq 258. L’area comune non è recintata, fatto salvo la
presenza di un cancello a riparo della rampa di accesso ai garage.
1.2.IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Comune di Paese – Sezione D- Foglio 6 N.C.E.U.
a) M.N. 1221 sub1 Via Tridentina P.S1-T (abitazione) , cat. A/2, Cl.2, vani 5 RC € 477,72
b) M.N. 1221 sub2 Via Tridentina P.T (corte esclusiva del sub.1) area scoperta di mq.137
c) M.N. 1221 sub7 Via Tridentina P.S1 (garage), cat. C/6, Cl.2, mq 20, RC € 37,18
d) Parti comuni:
M.N. 1221 sub11 Via Tridentina P. S1-T1 ( atrio e vano scale) b.c.n.c. ai sub 1-3-5-6-7-8-9-10
M.N. 1221 sub 12 Via Tridentina P.S1-T ( rampa ed area di manovra) b.c.n.c. ai sub. 7-8-9-10
M.N. 1221 sub 13 Via Tridentina P.T ( area scoperta di mq.8) b.c.n.c. ai sub 1-3-5-6
M.N. 1221 sub 14 Via Tridentina P.T ( area scoperta di mq.134) b.c.n.c. ai sub 1-3-5-6-7-8-9-10
N.B. Nel certificato notarile redatto dal notaio, storia ventennale quinto punto, vi è un probabile
errore di trascrizione : si fa riferimento al M.N. 1121 anziché 1221.
1.3.CONFINI DEL LOTTO
1.4. SERVITU’ ATTIVE E PASSIVE
Il titolo di provenienza fa riferimento ad una servitù di uso comune tra M.N. 1221, ( ex 666) e M.N.1048, ( ex
667) , sulla rampa di accesso costruita a confine delle due proprietà censite come M.N.1221 e M.N.1048. Fa
inoltre riferimento ad un atto di asservimento e di deroga della distanza dai confini (1993) per cui il
proprietario confinante può costruire un fabbricato a distanza da confine inferiore da quanto disposto dal
vigente strumento urbanistico. Per questo anche nella proprietà complessiva del M.N. 1221 è stata data la
possibilità di costruire un eventuale fabbricato a distanza inferiore da quella prevista dalle norme
urbanistiche. E' stata inoltre realizzata una pensilina che collega l'edificio censito al M.N.1221 e quello
censito al M.N.1048.
1.7. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO e del fabbricato in cui è inserito
1.7.1. Descrizione del fabbricato
Il lotto è inserito all'interno di un fabbricato composto da 3 piani fuori terra ed 1 piano interrato. Detto
fabbricato è costituito da 4 unità immobiliari adibite ad abitazione. Le parti comuni sono la rampa di
accesso ai garage e la prospiciente area di manovra, l'atrio comune, il vano scale e due aree scoperte, sul
lato della strada, adibite a parcheggio. Il fabbricato si trova in un’area residenziale posta nella prima
periferia del comune di Paese. Il tessuto limitrofo è di recente edificazione, ( ultimi 15 anni), si presenta di
buona qualità ed è prevalentemente composto da costruzioni basse con buona alternanza tra spazi costruiti
e verde privato. La zona è sufficientemente servita da attività commerciali di prima necessità. Pur essendo
da considerare una porzione di territorio comunale molto tranquilla, essa è posta nelle estreme vicinanze
della ss.53 , ( Castellana) ed è quindi ben collegata sia al centro del comune di Paese che alla vicina
Treviso.
L’edificio, la cui costruzione è stata ultimata nel 2002, si presenta ben conservato nel suo insieme, con
buone finiture e in armonia con gli edifici vicini.
L'area di pertinenza del fabbricato è recintata da rete metallica e siepe nei lati che confinano con le altre
abitazioni, lungo la strada di accesso la recinzione è costituita da un muretto con soprastante inferriata di
ferro lavorato. Dispone di un accesso pedonale diretto non recintato e di un accesso carraio, protetto da
cancello metallico, entrambi in Via Tridentina.
1.7.2. Descrizione del lotto
1. MN 1221 sub.1_Appartamento sito al piano terra composto da soggiorno con angolo cottura, disimpegno,
bagno, camera matrimoniale e camera singola. Accesso diretto dalle camere e dal soggiorno alla corte
esclusiva. La superficie lorda dell’abitazione è di mq. 63,2.
1.1. Accesso per mezzo di vano scala comune ai locali di servizio posti al primo piano interrato, composti da
un deposito una lavanderia ed un servizio igienico. Per un totale di mq. 33.
2. MN 1221 sub.2 Corte esclusiva area scoperta, per lo più pavimentata, di mq. 137.
3. MN 1221 sub.7 Garage di 22 mq raggiungibile tramite la rampa di accesso comune al fabbricato.
La superficie commerciale del lotto è indicata nella tabella sottostante.
L’eccedenza della superficie concernente la corte esclusiva rispetto a quella dell’unità è già considerata nel
corrispondente rapporto mercantile.
1.7.2.1 Appartamento_finiture ed impianti_
L’immobile, ultimato nel 2002, si trova in buone condizioni.
Le finiture interne sono costituite da:
- Pareti perimetrali in elementi modulari in cotto dello spessore di 25 cm e cappotto esterno di cm5,
intonacate e finite con tinteggiature lavabili.
- Pavimenti del soggiorno e del disimpegno in gres
- Pavimenti del bagno in ceramica
- Pavimenti delle camere in listoncini di legno ( iroko)
- Infissi esterni ed oscuri in legno naturale
- Porte in legno tamburato
- Battiscopa in legno
- Riscaldamento radiante a pavimento, nel soggiorno e nella zona notte, alimentato da caldaia a gas
- Riscaldamento del bagno con radiatore a parete
- Impianto di raffrescamento con unità interna ( split) posta nel disimpegno.
Nel soggiorno è presente l’arredo dell’angolo cottura con elettrodomestici compresi.
Il bagno, arredato, presenta sanitari in buone condizioni, è dotato di vasca da bagno e le pareti sono rivestite
in ceramica. Sono presenti gli impianti elettrico, idrico e gas, ma non essendo fornita alcuna utenza, pur
apparendo in buone condizioni, non si è potuto accertale il loro ottimale funzionamento.
1.7.2.1.1 Deposito lavanderia e servizi igienici
Il deposito è costituito da un vano illuminato attraverso una finestra con infissi in legno naturale posta su
bocca di lupo. Le pareti sono intonacate e verniciate. Ad esso si accede dal vano scala e atrio comune.
L’ambiente è riscaldato con radiatore in acciaio, la pavimentazione è in gres. E’ presente impianto elettrico
con apparecchi illuminanti.
Nel locale lavanderia sono presenti la caldaia murale, impianto elettrico con apparecchi illuminanti,
pavimentazione in gres, pareti intonacate e tinteggiate. Ad esso si accede attraverso il locale deposito.
Il bagno contiene un box doccia idromassaggio completo, il lavabo il water il bidet. Pareti e pavimenti sono in
ceramica. E’ presente un radiatore metallico a parete ed è dotato di impianto elettrico con apparecchi
illuminanti.
Ad esso si accede attraverso il locale lavanderia. Tutti gli ambienti sono delimitati da porte in legno
tamburato
1.7.2.2 Corte esclusiva
La corte esclusiva è per lo più pavimentata in gres. Sono presenti siepi di lauro lungo la recinzione
perimetrale in rete metallica, a confine con i parcheggi di pertinenza e l’accesso agli appartamenti, la
recinzione è formata da muretto in cls con pannelli in ferro lavorato.
1.7.2.3 Garage interrato
Il portone del garage, a cui si accede direttamente dallo spazio di manovra comune, è costituito da un
basculante manuale in acciaio zincato. E’ presente una finestra in legno naturale, le pareti sono intonacate e
tinteggiate, il pavimento è in mattonelle di gres. E’ presente impianto elettrico con apparecchi illuminanti. Al
garage si accede anche dal locale deposito .
1.7.2.4 Parti comuni
Le parti comuni sono censite al catasto dei fabbricati di Paese Sezione D, Foglio 6 come :
M.N. 1221 sub 11, via Tridentina, p. S1-T-1 atrio e vano scale
M.N. 1221 sub 12, via Tridentina, p. S1-T rampa ed area di manovra
M.N. 1221 sub 13, via Tridentina, p. T area scoperta di mq. 8
M.N. 1221 sub 14, via Tridentina, p. T area scoperta di mq. 134
Nella proprietà del lotto è compresa la quota di comproprietà dei beni comuni in ragione di 215,47/1000 per
l’appartamento (M.N. 1221 sub.1) e 30,07/1000 per il garage, ( M.N.1221 sub.7).
Le scale ed il pavimento dell’atrio di ingresso sono rivestiti in marmo granito , il parapetto è in ferro. Le pareti
sono intonacate e tinteggiate. L’atrio ed il vano scale si presentano ben conservati . L’area comune scoperta
è pavimentata in gres mentre l’area riservata ai parcheggi al piano terra è pavimentata con elementi in
calcestruzzo.
L’area di manovra e la rampa di accesso ai garage sono pavimentate con getto di calcestruzzo.
1.8. DESTINAZIONE URBANISTICA -CONFORMITA'
1.8.1. Estratto di strumento urbanistico vigente
Nel piano degli interventi del Comune di Paese (Tav.1d ovest e tav.1c est), il lotto in questione è indicato
all'interno di una zona residenziale consolidata, art.69 delle N.T.A. In detto articolo si definisce che all'interno
delle zone residenziali consolidate gli interventi dovranno essere finalizzati alla conservazione dell'attuale
impianto urbanistico, favorendo la qualità prestazionale dell'edificio; gli interventi permessi, che dovranno
essere eseguiti per IED ( intervento edilizio diretto), sono sostituzione edilizia, anche con demolizione, e
ricostruzione.
Nello specifico l'edificio in questione è inserito nell'area TCR40 ( Tav. 2d1 del P.I vd. all.n. 2.2 b) art.70
N.T.O. “ tessuti consolidati di tipo estensivo recenti” per i quali sempre in IED (intervento edilizio diretto) sono
indicati i seguenti indici e prescrizioni:
If: 0.28 mq/mc
H=9.5 ml
Np<3
Ds>5ml
Df>10 ml
DC=0,5H>5ml
Nei lotti nei quali siano state esaurite le capacità, è consentito un incremento di superficie utile netta per un
massimo di 35 mq ai fini igienico-sanitario e funzionale.
Non sono presenti vincoli di alcuna natura.
1.8.2. Conformità edilizia
Concessione edilizia : data 07/08/2001 n.11611 prot. 9281
Concessione in variante: data 22/11/2001 n.11611/VR prot. 21461
Concessione in variante: data 21/11/2002 n.11611/VR prot. 29487
Tutte rilasciate dal comune di Paese.
Agibilità, ottenuta con silenzio assenso, richiesta in data 05/12/2002 congiuntamente alla dichiarazione di
fine lavori.
Collaudo statico effettuato in data 27/11/2002 a firma dell’Ing. Dal sopralluogo non sono emerse difformità.
1.9 DISPONIBILITA' DELL'IMMOBILE
L'immobile risulta libero con immediata disponibilità.
Oneri di natura condominiale
Le spese relative alle parti comuni, quali la pulizia delle scale la fornitura di energia elettrica per
l’illuminazione dell’atrio e piccole manutenzioni, si presume siano ripartite tra in comproprietari in forma
bonaria.
1.10 DIVISIBILITA'
Tenuto conto delle caratteristiche morfologiche della proprietà:
appartamento con corte esclusiva e garage, non è opportuna ne' giustificata la vendita in più parti.
1.11 STIMA DEL VALORE E BASE D'ASTA
Dato il quesito di stima, visto quanto sopra descritto ed analizzata la situazione del mercato immobiliare, lo
scrivente ha scelto di adottare come criterio di stima il valore di mercato con procedimento diretto. Il valore
dell’immobile è stato ricavato dal prodotto tra il valore medio di mercato e la superficie commerciale.
La superficie commerciale è stata ricavata moltiplicando la superficie esterna lorda per il rapporto mercantile,
quest’ultimo stabilito tenendo conto anche di quota delle parti comuni.
Il valore parametrico di mercato è desunto dalla valutazione del mercato immobiliare, da sopralluoghi sul
posto, da rilievi, dalla posizione dell’immobile, da ricerche telematiche, dallo stato di conservazione del lotto,
dalla presenza di arredo etc..
Il valore dell’immobile, la cui cifra verosimilmente sarà indicata nella pubblica asta, non può non essere
influenzata
dall’attuale situazione del mercato immobiliare, compresso da un enorme squilibrio tra domanda ed offerta.
Considerazioni estimative
Come già accennato l’appartamento si trova all’interno di una palazzina di modeste dimensioni, servita da
una strada senza uscita ( Via Tridentina), e per tanto in una zona molto tranquilla.
L’edificato circostante, che si presume abbia la stessa epoca dell’immobile in esame, si presenta gradevole,
con spazi di verde privato ed in generale ben curato.
Gli elementi incrementali del valore riguardano, oltre al contesto, il buono stato complessivo delle finiture
interne ed esterne e la presenza di arredo: angolo cottura completo di elettrodomestici, arredo bagno e corpi
illuminanti.
L’elemento detrattivo più rilevante è dato dalla notevole disponibilità di alloggi sul mercato a fronte di una
scarsa domanda.
I riferimenti sopra descritti portano ad assumere quale valore, che sarà applicato alla superficie commerciale
del lotto, (vd. Tab.1), € /mq 1100.00 (millecento/00.)
Per tanto il valore dell’immobile stimato risulta:
mq 97,8 x € /mq 1100,00 = € 107.580,00 arrotondato ad € 107.500,00
Prezzo base d’asta del lotto in oggetto: € 107.500,00 (centosettemilacinquecento/00)