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E.I. n.187/2009
TRIBUNALE DI TREVISO
Sezione Esecuzioni Immobiliari
Esecuzione Immobiliare n. 187/2009
promossa da
BRESCACIN VALERIO
contro
PERINOTTO ANNAMARIA e PIN GIOVANNI BATTISTA
Giudice dell'Esecuzione: dott. Andrea V. Cambi
perito stimatore: dr.ssa Cristina RUSALEN
Data nomina perito: 07.05.2013
Data prossima udienza: 15.01.2014
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA E STIMA DEI BENI IMMOBILI
PREMESSA
Le operazioni peritali si sono svolte in ritardo rispetto ai tempi assegnati dal G.E. per difficoltà
di reperimento degli atti di provenienza presso l'Agenzia delle Entrate di Conegliano.
1.0 FORMAZIONE LOTTI
Considerate le caratteristiche degli immobili, un'abitazione unifamiliare con area scoperta
ad uso esclusivo, il sottoscritto perito ritiene che gli stessi formino un unico lotto.
1.1 UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA' DEL BENE
COMUNE: SAN FIOR
INDIRIZZO: via Don G. Camilotto, n. 2
ACCESSIBILITA': direttamente da via Don G. Camilotto
1.2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE
COMUNE DI SAN FIOR – H843
Catasto Terreni: FOGLIO 9
m.n. 77 - Ente Urbano - ha 0.06.10
Catasto Fabbricati:
Identificazione catastale dei beni risultante dall'atto di pignoramento:
Comune di S. Fior - Sez. B - FOGLIO 2
m.n. 77 sub 1 – m2 525
m.n. 77 sub 2 – Cat. A/3 – Classe 3 – vani 6,5 – Rendita € 419,62 – PT –1
m.n. 77 sub 3 – Cat. C/6 – Classe U – m2 14 – Rendita € 43,38 – PT
Identificazione catastale risultante dalle visure del 15.07.2013:
Comune di S. Fior - Sez. B - FOGLIO 2
m.n. 77 sub 1 – area urbana - m2 511
m.n. 77 sub 2 – Cat. A/3 – Classe 3 – vani 6,5 – Rendita € 419,62 – PT -1
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m.n. 77 sub 3 – Cat. C/6 – Classe U – m2 14 – Rendita € 43,38 – PT
m.n. 77 sub 4 – Cat. C/7 – Classe U – m2 77 – Rendita € 51,70 – PT
Si specifica che:
- l'identificazione catastale dei m.n. 77 sub 2 e sub 3 è riferita alla situazione degli immobili
fino al 1989;
- l'individuazione del m.n. 77 sub 4, in seguito ad accertamento dell'Agenzia del Territorio nel
2012, verosimilmente corrisponde alla superficie realizzata con il progetto di ampliamento
dell'abitazione.
1.3 CONFINI DEL LOTTO
Al Catasto Terreni il m.n. 77 confina a nord con via Don G. Camilotto, ad est con m.n. 80, a
sud con mm.nn. 79 e 78 e ad ovest con m.n. 629.
1.4 DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA
PERINOTTO Anna Maria nata a Conegliano (TV) il 13.10.1931 – C.F. PRNNMR31R53C957F – per
la quota di 3/4 della proprietà;
PIN GIOVANNI nato a Conegliano (TV) il 24.06.1968 – C.F. PNIGNN68H24C957O – per la quota
di 1/4 della proprietà.
Provenienza:
1) Atto di compravendita del 17.08.1970 di rep. 44784 Notaio Gino Aggio di Conegliano (TV),
trascritto a Treviso il 16.09.1970 ai nn. 16674/14843 con il quale il sig. Pin Antonio e la sig.ra
Perinotto Anna Maria acquistano rispettivamente la quota di 5/14 e la quota di 7/14 dei beni
oggetto di pignoramento;
1) Atto per causa di morte – certificato di denunciata successione (de cuius PIN Antonio
deceduto il 07.12.2000) in data 14.02.2001 di rep. 81/452 - Ufficio del Registro di Conegliano
(TV) trascritto a Treviso il 07.06.2002 ai nn. 22983/16328:
Perinotto Anna Maria e Pin Giovanni ereditano la quota di 1/6 ciascuno della proprietà dei
beni oggetto di pignoramento.
2) Atto per causa di morte – certificato di denunciata successione (de cuius PIN Patrizia
deceduta il 07.07.2007) in data 07.07.2008 di rep. 459/2008 – Ufficio del Registro di
Conegliano (TV) trascritto a Treviso il 13.08.2008 ai nn. 33349/20975:
Perinotto Anna Maria e Pin Giovanni ereditano la quota di 1/12 ciascuno della proprietà dei
beni oggetto di pignoramento.
1.5 TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE
Si riportano le formalità di trascrizioni a carico e iscrizioni contro sulla base della certificazione
rilasciata dal Servizio di Pubblicità Immobiliare (S.P.I.) di Treviso, aggiornata alla data del
01.07.2009.
1. Trascrizione in data 30.04.2009 ai nn. 15729/9534
Atto di pignoramento immobiliare in data 07.04.2009 di rep. 666 del Tribunale di Treviso a
favore di BRESCACIN VALERIO nato il 26.03.1943 a Conegliano (TV) – C.F. BRSVLR43C26C957U
e a carico della sig.ra Perinotto Anna Maria e del sig. Pin Giovanni rispettivamente per la
quota di 3/4 e per la quota di 1/4 della proprietà.
1. Iscrizione in data 05.03.2009 ai nn. 7616/1494
Ipoteca legale in dipendenza di Atto amministrativo di Equitalia Nomos SpA con sede a
Torino C.F. 05165540013 - in data 26.02.2009 di rep. 103866/113 per € 9.626,42, capitale €
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4.813,21 a favore di Equitalia Nomos SpA con sede in Torino, contro del sig. Pin Giovanni per
la quota di 1/4 della proprietà.
1.6 DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO
Il lotto, situato in un'area residenziale del centro comunale e nelle immediate vicinanze della
S.S. 13, è costituito da un'abitazione con annessi porticato, garage e posto auto coperto e
da un'area scoperta ad uso esclusivo. Più precisamente:
- abitazione su due piani fuori terra, costituita da due corpi di fabbrica che solo al piano
terra sono comunicanti tra loro. Il piano terra è composto da un ingresso, un soggiorno, un
locale uso studio, n. 3 disimpegni, una cucina, un locale pranzo, una camera, un bagno e
due scale. Una scala conduce ad un primo piano costituito da un disimpegno, n. 2
camere, un ripostiglio ed un bagno, l'altra ad un primo piano costituito da un disimpegno,
n. 2 camere ed un bagno. La superficie lorda dell'abitazione è pari a m2 255 arrotondati,
quella dei terrazzini è pari a m2 13,50;
- porticato della superficie lorda, arrotondata, di m2 20,00;
- garage al piano terra della superficie lorda, arrotondata, di m2 24,00;
- posto auto coperto della superficie lorda, arrotondata, di m2 18,50;
- area scoperta mantenuta in parte a giardino e in parte pavimentata, della superficie,
arrotondata, di m2 405.
Nell'angolo nord-ovest dell'area scoperta è presente una casetta in legno per ricovero
attrezzi.
Al lotto, completamente recintato, si accede da via Don G. Camilotto attraverso un
cancello carrabile ed un cancello pedonale, entrambi ad apertura automatica.
Caratteristiche fabbricato
L'edificio, costruito in muratura portante, ha grondaie e pluviali in lamiera verniciata ed
intonaco esterno non tinteggiato. La porzione abitativa, il garage ed il porticato, la cui
copertura è con capriate in legno, hanno tetto a due falde con manto in coppi.
Nel nucleo originario dell'edificio sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione ed ampliamento
tra il 1990 ed il 2001; il porticato è stato realizzato tra il 2001 ed il 2003. L'edificio all'interno si
presenta in ottimo stato di manutenzione e conservazione.
Finiture ed impianti del fabbricato
Il fabbricato ha finiture interne di qualità medio-alta. I pavimenti sono in piastrelle di
ceramica in tutti i locali del piano terra, nei bagni e nei terrazzini, in parquet di legno in una
scala e negli altri locali del piano primo. I rivestimenti della cucina e dei bagni sono in
piastrelle di varie forme e tipologie; nell'ingresso, nel soggiorno e nel locale uso studio
l'intonaco è in calce rasata. Nel locale pranzo c'è un camino in muratura. La scala in
muratura che conduce al primo piano del corpo di fabbrica realizzato con l'ampliamento è
al grezzo. I serramenti per finestra sono in legno con vetrocamera, le tapparelle sono in
plastica, le porte sono in legno tamburato, la porta che separa il garage ed il bagno è in
metallo e le porte di servizio sono in legno e vetro. Le finestre del garage, del bagno al piano
terra ed una finestra di una delle scale hanno inferriate esterne fisse; la porta di servizio del
locale studio ha le inferriate esterne mobili; il portoncino d'ingresso, in legno e vetro, è
blindato. Per i marciapiedi, l'area antistante il garage, l'area del posto auto coperto ed il
portico sono stati realizzati solo i sottofondi in calcestruzzo per la pavimentazione.
Gli allacciamenti di cui dispone sono acquedotto, fognatura comunale, energia elettrica.
Gli impianti presenti sono: impianto di approvvigionamento di acqua potabile, impianto di
fognatura, impianto elettrico, impianto per riscaldamento a GPL con bombolone esterno,
termosifoni come corpi scaldanti, bombola per cottura cibi; impianto di condizionamento
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con un'unità nella zona scale del nucleo originario dell'abitazione, una in una camera della
porzione in ampliamento e predisposizione per un'unità nel locale pranzo; cancelli ad
apertura automatica; illuminazione esterna del giardino e del porticato a timer, sensori per
spegnimento automatico della luce in una delle scale, portone del garage sezionale ad
apertura telecomandata e con codici d'ingresso, presenti anche nel portoncino d'ingresso
principale, telecamere esterne collegate ad un computer per controllo dell'area esterna;
predisposizione per impianto unico d'allarme perimetrale esterno e volumetrico interno con
possibilità di sdoppiamento.
In merito alla classificazione energetica dell'immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato
in base a titolo edilizio richiesto in data anteriore al 08.10.2005 e che, successivamente a tale
data, non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello
stesso. Dalla verifica della documentazione depositata presso l'Ufficio Tecnico del Comune
di San Fior non sono stati inoltre rinvenuti né l'Attestato di Qualificazione Energetica né
l'Attestato di Certificazione Energetica. Considerati, quindi, la consistenza dell'immobile, il
suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene
che lo stesso abbia costi di gestione energetica alti, indice di bassa qualità energetica. Si
presuppone, quindi, che il bene appartenga ad una delle classi più basse sotto il profilo
della qualità e del risparmio energetico.
La superficie commerciale del lotto di m2 318 arrotondati, è stata ottenuta sommando:
· l'intera superficie lorda abitativa pari a m2 255,0;
· il 50% della superficie del porticato pari a m2 10,0;
· il 50% della superficie del garage pari a m2 12,0;
· il 50% della superficie del posto auto coperto pari a m2 9,3;
· il 25% della superficie dei terrazzini pari a m2 3,4;
· il 10% dell'area scoperta fino ad un massimo di m2 255, pari a m2 25,5;
· il 2 % dell'area scoperta per i restanti m2 150, pari a m2 3,0.
1.7 DESTINAZIONE URBANISTICA – CONFORMITA'
L'area ricade in Zona Territoriale Omogenea Z.T.O. - B2 “Zona residenziale di
completamento” disciplinata dall'art. 6 del Capo 3 delle Norme Tecniche di Attuazione che
prevedono:
distanza minima dai confini: un mezzo dell'altezza delle fronti prospicienti il confine con un
minimo di m 5,00;
distanza minima tra fabbricati: media della somma delle altezze delle fronti tra loro
prospicienti, con un minimo di m 10,00;
distanza minima dalle strade: pari a quelle dai confini, … omissis...;
tipologia edilizia: edifici di tipo isolato, in linea o a schiera.
Per l'edificazione nelle zone B2 dovranno essere rispettati i seguenti indici:
a) indice di edificabilità fondiaria: 1,5 mc/mq;
b) indice di copertura: 40%;
c) altezza : m 10,00;
d) numero massimo di piani: 3.
Presso l'Ufficio Tecnico del Comune di San Fior è stata reperita la seguente documentazione
riguardante il fabbricato:
- progetto di ristrutturazione ed ampliamento fabbricato ad uso civile abitazione presentato
il 05.07.1989;
- nulla-osta dell'Ufficio del Genio Civile di Treviso per edificazione in zona sismica n. 16347/89
del 24.01.1990;
- concessione edilizia n. 157/89 del 24.03.1990;
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- denuncia opere in c.a. depositata presso l'Ufficio del Genio Civile di Treviso n. 1824 del
29.05.1990;
- verifica dell'isolamento termico dell'edificio depositata in data 13.07.1990;
- comunicazione di inizio lavori del 13.07.1990;
- richiesta di nuova concessione per opere di finitura approvata il 02.08.1993;
- nuova concessione edilizia per opere di finitura n. 88/93 del 04.09.1993;
- richiesta di nuova concessione per completamento lavori approvata il 16.12.1997;
- nuova concessione edilizia per completamento lavori n. 90/97 del 19.01.1998;
- concessione edilizia per completamento lavori (3° rinnovo) n. C0008/01 del 30.03.2001;
- richiesta di variante e sanatoria edilizia alla concessione n. C0008/01, per lavori di
ristrutturazione ed ampliamento fabbricato ad uso abitazione del 08.07.2004;
- richiesta, da parte del Comune, di documentazione integrativa ai fini del rilascio di
permesso di costruire per variante e in sanatoria prot. n. 7 Rif. n. 10474/04 del 31.12.2004;
- tavole relative alla richiesta di sanatoria edilizia presentate in data 15.03.2005;
- ordinanza n. 61 di applicazione sanzione pecuniaria per esecuzione opere edili in assenza
di denuncia di attività del 25.10.2005;
- trasmissione di attestazione del pagamento della sanzione, del 21.04.2006;
- comunicazione da parte del Comune di archiviazione pratica n. P04/0162, del 30.08.2006.
L'analisi della documentazione ed i successivi colloqui con il Tecnico comunale hanno
permesso di stabilire che il progetto di riferimento per l'analisi della conformità urbanistica è
quello concessionato nel 1990.
Il confronto tra il rilievo effettuato ed il progetto assentito ha evidenziato delle difformità
riguardanti alcune modifiche del fabbricato (distributive interne, di forometria, di superficie e
volume abitativi, di superficie del garage), la realizzazione di un portico addossato al fronte
ovest del fabbricato, il posizionamento di una casetta in legno per deposito attrezzi e la
realizzazione dell'accesso carraio direttamente su via Camilotto.
I colloqui con il Tecnico comunale hanno permesso di concludere che:
- la casetta in legno, della superficie lorda di m2 3,20, non rispetta la distanza minima di m
5,00 dal confine con la strada (art. 27 del Regolamento edilizio comunale vigente) e deve
essere rimossa o ricollocata alla giusta distanza;
- il portico addossato al fronte ovest del fabbricato, costruito in assenza di denuncia di inizio
attività, è stato sanato con il pagamento di una sanzione pecuniaria nell'aprile 2006;
- le modifiche realizzate nel fabbricato (distributive, di forometria, di superficie e di volume
abitativo, di superficie del garage) e l'accesso carraio realizzato in contrasto con quanto
previsto dal Codice della strada e dall'art. 36 del Regolamento edilizio, sono sanabili
mediante presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per opere
realizzate in difformità, per completamento lavori e per adeguamento dell'accesso.
Deve essere poi presentata una richiesta di agibilità, previ collaudo statico del portico e
presentazione delle modifiche delle unità immobiliari all'Agenzia del Territorio.
Per la regolarizzazione di quanto sopraelencato, si stima un costo relativo alla pratica
edilizia, comprensivo degli onorari del professionista e delle spese, oltre IVA e oneri di legge
pari circa ad € 3.500,00 ai quali vanno aggiunti prudenzialmente € 1.000,00 per sanzioni e
altri oneri.
A livello catastale si evidenzia che:
- il m.n. 77 sub 2 identifica, secondo quanto reperito presso il Comune, il sedime
dell'immobile adibito ad abitazione fino al 1989;
- il m.n. 77 sub 3 identifica, secondo quanto reperito presso il Comune, il sedime
dell'immobile adibito a garage fino al 1989; l'attuale garage è ricompreso all'interno del
sedime corrispondente al m.n. 77 sub 2;
- il m.n. 77 sub 4, inserito nella categoria C/7, con superficie pari a m2 77, verosimilmente
corrisponde all'ampliamento dell'abitazione previsto nella pratica edilizia presentata nel
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1989 e realizzato dopo la concessione edilizia del 1990. Si precisa che l'identificazione del
m.n. 77 sub 4 è stata effettuata dall'Agenzia del Territorio, Ufficio provinciale di Treviso,
mediante attribuzione della rendita catastale presunta a fabbricati non dichiarati in
catasto, ai sensi dell'art. 19, commi 8 e 10, del D.L. 31.05.2010, n. 78, convertito con
modificazioni dalla L. 30.07.2010 n. 122.
Per procedere all'adeguamento catastale degli immobili è necessario:
al Catasto Terreni
- presentare il “Tipo mappale“ (Mod. 3SPC) per l'ampliamento del sedime del fabbricato.
al Catasto Fabbricati
- presentare un nuovo elaborato planimetrico;
- presentare n. 3 nuove schede planimetriche relative all'abitazione, al garage e al posto
auto coperto.
Si stima per la regolarizzazione al Catasto un costo, comprensivo degli onorari del
professionista e delle spese, oltre IVA e oneri di legge pari circa ad € 2.000,00 ai quali si
devono aggiungere, essendo scaduti i termini per il ricorso in Commissione tributaria, almeno
€ 600,00 per il pagamento degli oneri e delle sanzioni già calcolati nell'avviso di
accertamento dell'Agenzia del Territorio.
Si ricorda che l'aggiudicatario ha 120 giorni dall'acquisto (decreto di trasferimento) per
presentare istanza di sanatoria ex art. 46 TUE.
1.8 DISPONIBILITA' DELL'IMMOBILE
L'immobile è occupato dagli esecutati.
1.9 DIVISIBILITA'
Considerate la tipologia e la consistenza degli immobili non risulta economicamente
conveniente una divisione dei beni costituenti il lotto.
1.10 STIMA DEL PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO
La proprietà è ubicata nelle immediate vicinanze del centro comunale immediatamente a
nord della SS 13 “Pontebbana”.
Il criterio iniziale di stima adottato per la determinazione del valore dell'immobile, è stato
quello riferito al valore medio di mercato, derivato da indagini presso agenzie immobiliari e
da ricerche su database telematici. Sono stati inoltre considerati sia gli elementi incrementali
e decrementali del valore di questi immobili, la vetustà e lo stato di conservazione.
Il valore degli immobili, tenuto conto di quanto sopraesposto, della contingenza del
mercato, della peculiarità della vendita che avviene senza la garanzia per i vizi, è a parere
del sottoscritto perito:
superficie commerciale del lotto m2 318,00 x €/m2 950,00
a detrarre spese per adeguamento catastale
€
€
a detrarre importo per regolarizzazione edilizia
€
Totale
€
302.100,00
- 2.600,00
- 4.500,00
295.000,00
Valore del lotto: € 295.000,00
1.11 RIEPILOGO
Lotto unico
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Esecutati:
PERINOTTO ANNAMARIA - C.F. PRNNMR31R53C957F - nata a Conegliano (TV) il 13.10.1931
per la quota di 3/4 della proprietà;
PIN GIOVANNI - C.F. PNIGNN68H24C957O - nato a Conegliano (TV) il 24.06.1968 – per la
quota di 1/4 della proprietà.
Valore del lotto: € 295.000,00
1.12 ELENCO ALLEGATI
1. Verbale di giuramento dell'esperto e chiarimenti relativi all'art. 173 bis disp. att. c.p.c;
2. documentazione catastale costituita da:
2a. estratto di mappa;
2b. visura per immobile del C.T;
2c. visura per soggetto del C.F.;
2d. elenco dei subalterni assegnati;
2e. n. 4 elaborati planimetrici del C.F.;
3. estratto documentazione relativa alle pratiche edilizie presentate in Comune di S.
Fior per progetto di ristrutturazione ed ampliamento fabbricato, costituita da:
3a. Tav. n. 1 – Estratto di mappa e PRG , ingrandimento area;
3b. Tav. dello Stato attuale – piante, sezione e prospetti;
3c. Tav.n. 2 di progetto - piante piano terra e piano primo, copertura;
3d. Tav. n. 3 di progetto – prospetti e sezione;
3e. concessione edilizia n. 157/89 del 24.03.1990;
3 f. comunicazione di inizio lavori del 13.07.1990;
4. estratto PRG e relativa legenda;
5. estratto Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.);
6. copia di cessione di quote su fabbricati del 17.08.1970;
7. copia denuncia di successione del 14.02.2001;
8. copia denuncia di successione del 07.07.2008;
9. n. 6 tavole rilievo stato di fatto e comparative;
10. documentazione fotografica costituita da n. 10 foto distribuite su n. 2 fogli;
11. scheda per ordinanza di vendita;
12. scheda per avviso d'asta.
Oderzo, 30 novembre 2013
Il perito stimatore
dott.ssa Cristina Rusalen
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