Guida alla compravendita

Guida alla compravendita
PRIMI CONSIGLI
Il primo consiglio? Vietato avere fretta. L’acquisto di una casa è un passo da compiere con grande
cautela. Da dove partire? Abbiamo di fronte due possibilità: gli annunci privati oppure le agenzie
immobiliari.
Se si acquista direttamente da un privato, non sempre si può essere sicuri della sua serietà e solidità. E’
possibile comunque assumere informazioni verificando che il suo nominativo non compaia negli elenchi
dei
protestati
o
dei
fallimenti,
ovvero
mediante
visure
ipocatastali.
Per dormire sonni più tranquilli ci si può affidare al servizio di intermediazione offerto dalle agenzie
immobiliari. In tal caso, è bene controllare che l’agente sia regolarmente iscritto al ruolo degli agenti di
affari in mediazione presso la Camera di Commercio. Bisogna ricordare infatti che, a norma di legge (la
n. 39/1989), non deve essere corrisposta nessuna provvigione a chi esercita abusivamente la
professione.
Un’altra possibilità è quella offerta dalle Borse Immobiliari nate per iniziativa delle Camere di
Commercio in varie città italiane. Recandosi nelle sedi delle Borse è possibile cercare la casa giusta nelle
banche dati del mercato immobiliare. Se non la troviamo, la nostra richiesta verrà comunque registrata e
saremo successivamente contattati da un operatore accreditato. Oltre alla gratuità della consultazione
delle banche dati, l’altro vantaggio offerto dalle Borse Immobiliari consiste proprio nella trasparenza:
sono le stesse Camere di commercio che controllano a fondo le credenziali degli agenti immobiliari,
prima di ammetterli a lavorare in Borsa.
LA VALUTAZIONE
In genere ogni zona di una città è caratterizzata da un prezzo al metro quadrato, che rappresenta una
stima media. Il reale valore di un immobile dipende da molti fattori: oltre alla metratura, ovviamente,
concorrono lo stato di conservazione e la tipologia di edificio, gli accessori e le pertinenze, e così via.
E’ necessario valutare attentamente ognuna di queste caratteristiche per determinare se il prezzo della
casa
è
ragionevole.
Vediamo
in
dettaglio
quelle
principali.
Lo stato di conservazione dell’edificio: dalla facciata alle condizioni delle scale e dell’atrio, dall’età
degli impianti allo stato delle cantine, sono tanti i fattori che possono influenzare il prezzo. Se l’edificio si
presenta in condizioni di degrado, prima o poi saremo costretti a sobbarcarci i necessari lavori di
manutenzione, che possono costare anche diverse decine di migliaia di euro per condomino. Prima di
decidersi per l’acquisto, è bene valutare se queste spese rientrano nel nostro budget.
Posizione dell’appartamento: in generale gli appartamenti ai piani bassi valgono meno di quelli alti,
perché sono più rumorosi e ricevono meno luce. Ecco perché gli attici sono così costosi, specie se dotati
di terrazzo. L’esposizione migliore è quella sud-est, e ancor meglio se l’appartamento è dotato di una
zona
giorno
a
sud
e
una
zona
notte
a
nord.
Riscaldamento: è un fattore che pesa notevolmente sul valore della casa. Se assente, infatti, il prezzo
può scendere almeno del 10%. Ma è importante anche considerare quale tipo di impianto di
riscaldamento è presente: autonomo o centralizzato. Nel primo caso, infatti, siamo liberi di decidere
quando e quanto tenerlo acceso durante la giornata; nel secondo, invece, siamo costretti ad adeguarci
alle scelte condominiali. Il riscaldamento autonomo, specie quello a gas, è la soluzione migliore, perché
permette
di
pagare
esattamente
in
base
al
consumo.
Ascensore: l’assenza dell’ascensore incide pesantemente sul valore dell’appartamento, in misura
direttamente
proporzionale
all’altezza
del
piano.
Portineria: un’altra voce di spesa condominiale non trascurabile. In compenso, la presenza di un
portinaio conferisce una certa signorilità all’immobile, aumentandone quindi il valore.
Attenzione: le agenzie immobiliari si servono di apposite tabelle per determinare il prezzo di una casa.
Ogni caratteristica dell’immobile comporta una variazione percentuale, positiva o negativa, attorno al
prezzo al metro quadrato, ma in genere lo scostamento totale non può mai superare il 30%.
LE VERIFICHE
Tipo
di
immobile
Ogni immobile è definito da una categoria catastale. Le categorie catastali sono suddivise in 5 gruppi,
che si riferiscono alla destinazione degli immobili (residenziale, commerciale, uffici, ecc.): controllare la
categoria catastale serve a verificare che l’immobile corrisponda alla destinazione d’uso
richiesta
(appartamento
anziché
ufficio).
Le categorie catastali
Scheda
catastale
E’ un documento da richiedere presso l’Ufficio del Catasto: oltre ai dati catastali veri e propri, la scheda
catastale
riporta
la
piantina
dell’immobile.
E’ bene verificare che la disposizione interna ed il numero dei locali coincidano con la piantina. In caso
contrario, è importante ottenere dal proprietario tutta la documentazione inerente le modifiche
apportate: l’autorizzazione o la concessione edilizia, oppure il condono edilizio. Ricordiamo che molte
situazioni di abuso edilizio sono state regolarizzate negli anni '80 e '90: il venditore deve produrre la
documentazione
attestante
la
sanatoria
con
le
relative
ricevute
di
versamento.
Quando ci si reca presso l’ufficio del Catasto, è bene ricordarsi di annotare anche la rendita catastale,
che
servirà
a
determinare
le
imposte
da
pagare
sulla
proprietà
dell’immobile.
In generale va detto che, soprattutto nei grandi centri abitati, non sempre il Catasto edilizio urbano è
aggiornato in tempo reale. Pertanto, non è raro che dell’immobile accatastato risulti proprietario non
l’attuale venditore, ma un altro soggetto (molto spesso persino il primo proprietario). Pertanto, se gli
accertamenti catastali sono indispensabili per la struttura della casa, lo sono di meno per appurare
l’esistenza di un diritto di proprietà, e quindi la legittimazione a vendere, in capo a colui che ci viene
presentato come l’attuale proprietario. Per fare queste verifiche è necessario munirsi dell’atto di
provenienza e delle visure ipotecarie.
Atto
di
provenienza
Con questo termine si fa riferimento al titolo in base al quale l’attuale venditore è diventato proprietario
dell’immobile. Esso può essere costituito da un atto di compravendita, da una denuncia di successione o
anche
da
una
sentenza
e
serve
per
verificare:
a)
se
egli
abbia,
per
legge,
il
diritto
di
vendere
l’immobile;
b) se l’immobile che egli sta per vendere risponda in tutto e per tutto a quello descritto nell’atto stesso.
Visura
ipotecaria
Per evitare sgradevoli sorprese, è bene ricordarsi di far eseguire a un professionista del settore la
cosiddetta "visura" ipotecaria: è la consultazione di tutta la documentazione riguardante le proprietà
immobiliari
di
un
determinato
individuo.
La misura, che si effettua presso la Conservatoria dei registri immobiliari, permette di verificare che
il venditore sia effettivamente proprietario dell’immobile, nonché:
- La presenza di eventuali ipoteche o trascrizioni: per ottenere un finanziamento il venditore può
avere dato in garanzia l’immobile; in tal caso, prima del rogito occorre ottenere un documento che
attesti
la
cancellazione
dell’ipoteca
(in
caso
contrario
la
si
riceve
in
eredità);
- L’esistenza di eventuali diritti di usufrutto: se il proprietario ha concesso a qualcuno l’usufrutto
dell’immobile, mantenendone la “nuda proprietà”, non sarà possibile godere pienamente del bene
fintanto
che
questa
persona
ne
avrà
l’usufrutto;
- se l’immobile è posseduto in comunione o in separazione dei beni (nel primo caso, è necessario
che
ci
sia
il
consenso
scritto
alla
vendita
anche
da
parte
del
coniuge).
L'ACQUISTO
Proposta
e
accettazione
Abbiamo trovato la casa che fa per noi. Per non farcela scappare, possiamo scrivere una proposta
d’acquisto, ossia un impegno ad acquistare la casa alle condizioni che in essa abbiamo indicato. Molto
spesso, quando la vendita è affidata ad un’agenzia immobiliare, come proposta d’acquisto viene
utilizzato un modulo predisposto dall’agenzia stessa il quale prevede una "proposta irrevocabile". In
questo modo il proponente-acquirente è obbligato a tenere ferma l’offerta per un certo periodo di
tempo, solitamente 15 giorni, senza possibilità di revocarla. Ma si ricordi che:
a) se l’acquirente utilizza un modulo predisposto dall’agenzia può sempre modificare le clausole che non
lo
convincono,
adeguandole
alle
proprie
esigenze;
b) non è obbligatorio predisporre una proposta irrevocabile, e se si fa questa scelta è bene non porre un
termine eccessivamente lungo (sette giorni sono più che sufficienti). Se il proprietario sottoscrive la
proposta o la conferma per iscritto, non potremo più cambiare idea sulle condizioni d’acquisto.
Caparra
E’ consuetudine, ma non un obbligo, versare contestualmente alla proposta d’acquisto una somma a
titolo di caparra confirmatoria per confermare la serietà del nostro impegno all’acquisto. Se il
venditore accetta la nostra proposta potrà trattenere la caparra come acconto sul prezzo. Ma se dopo
l’accettazione, e quindi la conclusione dell’accordo, rinunceremo all’acquisto, il proprietario avrà diritto a
trattenere la somma versata come risarcimento; nel caso in cui, invece, sia il proprietario a cambiare
idea dopo l’accettazione, avremo diritto al doppio della somma versata. La parte che rispetta i patti, in
alternativa, qualora intenda concludere a tutti i costi la compravendita, può rivolgersi alla magistratura
per
l’esecuzione
coattiva
del
contratto.
Un altro tipo di caparra è la cosiddetta caparra penitenziale: si tratta di una somma di denaro
prestabilita come corrispettivo del recesso. In pratica, le due parti stabiliscono anticipatamente la
possibilità di recedere dal contratto, stabilendo fin dall’inizio quanto dovranno corrispondere alla
controparte nel caso in cui decidessero di recedere, evitando, quindi, di ricorrere in tribunale.
Solitamente la caparra viene integrata al momento del compromesso.
Compromesso
Si tratta di un contratto, con il quale le due parti si impegnano a stipulare l’atto definitivo di
compravendita, del quale hanno già indicato gli elementi essenziali. Il testo è libero e pertanto è
possibile inserire qualsiasi clausola: bisogna però fare attenzione a non lasciare spazi bianchi,
specialmente sopra la propria firma. E’ consigliabile non utilizzare i moduli già predisposti, ma rivolgersi,
anche per questo atto, al notaio di fiducia che predisporrà in seguito il contratto definitivo, anche solo
per avere un consiglio. Spesso, infatti, se si è inesperti, si rischia di inserire nel preliminare delle clausole
eccessivamente penalizzanti che non potranno essere ignorate, però, alla stesura del rogito.
Elementi del compromesso
Il compromesso in dettaglio
Un compromesso in genere contiene almeno i dieci elementi di seguito elencati:

I
dati
anagrafici
completi
delle
parti.
 La descrizione degli ambienti che compongono l'appartamento, comprese cantine, solai e box, e della
loro
posizione.
 I dati catastali e l’indicazione dei confini con gli altri immobili. Il prezzo dell'immobile. I tempi e le
modalità
dei
pagamenti.


La
data
L'indicazione
pattuita
di
dell'atto
eventuali
di
ipoteche
compravendita
o
altri
tipi
(il
di
rogito).
vincoli.
 La regolarità della casa rispetto alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti, oppure l’indicazione di un
eventuale condono edilizio, nonché la conformità degli impianti alle normative vigenti.
 L’importo della caparra (specificare se è stato versato a titolo di caparra confirmatoria o penitenziale).
In caso di trasferimento di mutuo dal venditore all’acquirente, deve essere indicato il valore del mutuo
e
gli
estremi
dell’ultimo
pagamento.
Se il contratto preliminare è stato redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata
autenticata è possibile trascriverlo presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Il vantaggio della trascrizione consiste nel diritto di preferenza che l’acquirente potrà vantare in caso, ad
esempio, di fallimento del venditore. Tale effetto, che normalmente era connesso alla trascrizione
dell’atto di vendita, viene pertanto anticipato alla fase del compromesso. Gli effetti della trascrizione,
tuttavia, cessano e si considerano mai prodotti se entro un anno dalla scadenza del termine fissato dalle
parti per il rogito (o massimo tre anni dalla trascrizione stessa) non si trascriva il contratto definitivo.
Rogito
Il rogito costituisce l’atto di vendita vero e proprio. E’ obbligatorio rivolgersi a un notaio per la stesura
del rogito? E’ un obbligo che deriva dall’impossibilità, in caso di scrittura privata, di effettuare la
trascrizione dell’atto di vendita alla Conservatoria. E soltanto con la trascrizione possiamo dormire sonni
tranquilli!
Inoltre, l’importanza della funzione del notaio consiste nell’accertamento del corretto accatastamento
dell’immobile, dell’eventuale presenza di ipoteche, o di altri diritti di terzi. Il notaio ha l’obbligo di
eseguire tali verifiche e richiede al venditore tutta la documentazione necessaria per procedere ai
controlli: atto di acquisto o dichiarazione di successione che attestino il modo ed i termini nei quali il
venditore è entrato in possesso del bene, licenze o concessioni edilizie, certificato di abitabilità, eventuali
richieste di condono o concessioni in sanatoria, la documentazione catastale, il regolamento
condominiale, le fatture relative all’acquisto dell’immobile e alle spese relative ai lavori sostenuti
nell’edificio, le visure ipotecarie.
DOPO L'ACQUISTO
Firmato il rogito, le formalità burocratiche non sono ancora finite. Dobbiamo infatti provvedere alle
seguenti
operazioni:
- Comunicazione di cessione di fabbricato: è un atto imposto dalle leggi antiterrorismo, per cui il
venditore, entro 48 ore dalla cessione dell’immobile, deve trasmettere alla Questura o al commissariato
competente un modulo in triplice copia per denunciare l’avvenuta consegna dell’immobile. In genere è il
notaio stesso a fornire tali moduli, ma essi possono essere reperiti anche presso i negozi di modulistica o
presso
le
stesse
Questure.
- Comunicazione del cambio di proprietà all’amministratore di condominio : se omettiamo questa
comunicazione non verremo convocati alle assemblee condominiali, rischiando così di trovarci di fronte a
decisioni
alle
quali
non
abbiamo
partecipato.
- Disdetta per tutte le utenze in corso (gas, luce, acqua, telefono): in alternativa è possibile optare
per il subentro al vecchio proprietario, richiedendo agli enti fornitori la voltura del contratto a proprio
nome. In questo caso, che ovviamente è vantaggioso perché evitiamo di dover pagare le spese di
chiusura e di riattivazione delle utenze, è bene verificare che il vecchio proprietario non abbia bollette o
conguagli
in
sospeso.
- Tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani: mentre il venditore dovrà comunicare la
cessazione dell’occupazione dell’immobile, l’acquirente dovrà curare la nuova iscrizione presso il
Comune, indicando la data alla quale è entrato in possesso dell’appartamento e verificando se ha diritto
alle
varie
esenzioni
o
riduzioni
previste.
- Denuncia ICI: sempre in Comune, l’acquirente dovrà presentare, tramite gli appositi moduli, la
denuncia di variazione ICI, comunicando di essere diventato proprietario dell’immobile a far data dal
giorno della firma del rogito e verificando, anche in questo caso, l’eventuale diritto alle agevolazioni o
alle esenzioni previste dalla legge.
Le regole d'oro della compravendita
La
trattativa
con
il
venditore
Una regola fondamentale: anche se categoricamente escluso, il prezzo è sempre trattabile.
L’obiettivo deve essere quello di spuntare un prezzo inferiore, anche se di poco, a quello richiesto dal
venditore. Come riuscirci? Prima di tutto, bisogna evitare di mostrarsi troppo interessati alla casa in
questione: se il proprietario lo capisce, difficilmente abbasserà le pretese. Un’altra accortezza è quella di
verificare da quanto tempo l’immobile è in vendita: tanto più è lungo, tanto maggiore sarà il margine di
contrattazione a nostra disposizione. Infine, provare a offrire inizialmente una somma inferiore del 20%
al prezzo di vendita: in questo modo ci potremo fare un’idea di quanto la controparte è disposta a
trattare.
Appartamenti
occupati
Nell’acquisto di un appartamento occupato, è opportuno prendere alcune precauzioni. Il venditore
tenderà naturalmente a richiedere la stipula del rogito quanto più anticipatamente possibile, anche
prima della scadenza del contratto di locazione. E’ bene insistere sulla formula 'libero al rogito',
vale a dire che l’appartamento, alla stipula dell’atto, dovrà essere effettivamente libero. L’inquilino
naturalmente chiederà proroghe successive, ma è opportuno non accettare mai, al limite è preferibile
posticipare
il
rogito.
Un consiglio: esigere la consegna delle chiavi dell’immobile al momento stesso della stipula del rogito
di fronte al notaio.
La
caparra
E’ bene versare la caparra al momento del compromesso, vale a dire quando tutti i dettagli della
compravendita, non solo il prezzo, sono stati già definiti. Inoltre, esigere e conservare ricevuta di tutte le
somme versate a titolo di anticipo fino al momento del rogito.
L'ipoteca
Una delle verifiche più importanti da fare prima di una compravendita è quella relativa ad un eventuale
ipoteca gravante sull’immobile: se il venditore non ha estinto il debito, a garanzia del quale è stata
iscritta ipoteca sulla casa, chi compra l’immobile ne paga le conseguenze, perché l’ipoteca segue
l’immobile e non il proprietario della casa. E’ anche vero che in alcuni casi risulta ancora iscritta
un’ipoteca sull’immobile, ma in realtà il debito è stato estinto. In questo caso la situazione è più
tranquilla ma, poiché la cancellazione dell’ipoteca comporta delle spese, è interesse dell’acquirente
chiedere che il venditore se ne assuma l’onere prima della stipulazione del contratto definitivo di
compravendita. Per verificare se l’immobile è gravato da un’ipoteca, occorre recarsi presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari provvisti dei dati anagrafici del proprietario. Se invece si acquista
stipulando un mutuo, sarà la banca stessa a effettuare i controlli. Anche il notaio che redigerà l’atto di
compravendita ha l’obbligo di procedere a tali controlli. Si ricordi che, se tra l’ultima visura ipotecaria ed
il rogito decorre molto tempo, è bene effettuare una nuova visura nell’imminenza della stipulazione del
contratto definitivo, per verificare che la situazione non sia cambiata dopo il controllo precedente.
Le
controversie
Per risolvere privatamente le controversie sorte in materia di compravendita senza ricorrere all’ingolfata
giustizia civile, ci si può rivolgere all’Istituto arbitrale immobiliare costituito da alcune associazioni
professionali locali. Nell’arbitrato, che garantisce tempi più rapidi rispetto alla giustizia ordinaria, si
arriva a un giudizio che impegna le parti.
La
conciliazione
In alcune Camere di Commercio è stato istituito uno sportello al quale ci si può rivolgere in caso di
controversie con le agenzie immobiliari. Può essere interpellato per la presenza nei contratti di clausole
vessatorie, la congruità delle percentuali di mediazione, la durata di un incarico, e così via. Lo sportello
ha costi molto più contenuti rispetto alla giustizia ordinaria, però non obbliga le parti a sottoscrivere un
accordo.
La
comproprietà
L’atto di compravendita di un immobile che appartiene a più proprietari o a coniugi in comunione dei
beni deve essere sottoscritto da tutti i comproprietari. In caso contrario, l’atto è affetto da inefficacia
relativa e l’acquirente dovrà ricorrere al giudice se vuole ottenere la proprietà dell’immobile per intero.
L'evizione
E’ una garanzia che è opportuno menzionare nel compromesso, prima di versare la caparra
confirmatoria: il venditore garantisce che l’immobile è di proprietà esclusiva, libero da vincoli, trascrizioni
e iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli. In altre parole, egli garantisce che nessuno potrà rivendicare con
successo la proprietà del bene, sottraendolo all’acquirente. In caso contrario il venditore sarà tenuto a
restituire il prezzo, gli interessi e le spese e a risarcire il danno.
La
superficie
Nel giudicare la congruità del prezzo di un’abitazione, è necessario conoscere la differenza tra
superficie reale (anche detta calpestabile) e superficie commerciale. Dato che il prezzo di una casa
spesso viene calcolato in base alla superficie commerciale, è importante sapere quanto la superficie
abitabile della casa sia inferiore alla superficie commerciale, per evitare di pagare un prezzo
sproporzionato rispetto al valore medio della zona in questione.
La
rendita
catastale
Per calcolare la rendita catastale, e quindi il valore dell’immobile soggetto a tassazione, è necessario
conoscere
i
seguenti
elementi:
zona
censuaria
(abbreviata
come
z.c.)
categoria
catastale
(abbreviata
come
cat.)
classe
di
appartenenza
(abbreviata
come
cl.)
- numero dei vani catastali, che non sempre coincide con il numero dei locali dell’appartamento.
Da questi elementi è possibile determinare la tariffa d’estimo corrispondente all’immobile che,
moltiplicata per il numero di vani, fornisce appunto la rendita catastale.
Spese
e
imposte
Le spese notarili, sempre a carico dell’acquirente, sono fissate dallo Stato e integrate da delibere dei
consigli notarili di appartenenza: normalmente sono proporzionali al valore dell’immobile e aumentano
in caso di particolari difficoltà nella redazione dell’atto. Il compenso da corrispondere al notaio è quanto
dovuto per il suo compito di pubblico ufficiale, ossia di un soggetto che, rappresentando lo Stato nella
transazione, ha il compito di verificare che non si pongano in essere atti che siano contrari alla legge (un
notaio, infatti, non può rogare atti del genere)
E’ possibile dichiarare nel rogito un valore diverso da quello concordato? No, la legge lo vieta. Inoltre,
qualora il valore dichiarato fosse inferiore a quello catastale (che si ottiene moltiplicando per 100 la
rendita catastale) si può incorrere nel cosiddetto accertamento di maggior valore da parte
dell’amministrazione finanziaria, con le sanzioni derivanti dalla violazione commessa. Questa tutela da
parte del Fisco è stata prevista affinché non si tendesse a dichiarare importi relativi alle compravendite
eccessivamente bassi – e peraltro fuori da ogni ragionevolezza – col in fine di eludere l’imposta di
registro e quelle ipotecarie e catastali.
Per conoscere la nuova rendita catastale (ricordiamo infatti che dal 1996 le rendite catastali sono
aumentate del 5%) occorre rivolgersi all’Ufficio Tecnico Erariale muniti dei dati relativi all’abitazione. Il
notaio provvede anche al pagamento delle tasse di compravendita, sempre a carico dell’acquirente:
l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Ad ogni modo, è raro che l’acquirente (o,
meglio, il notaio che curerà l’atto) debba calcolare la rendita, poiché essa è riportata sul certificato
catastale e sull’atto di provenienza, anche se, in quest’ultimo caso, non sempre è aggiornata e quindi è
più prudente procedere ad una verifica presso gli uffici del Catasto.
Aspetti fiscali
Reddito
imponibile
Il reddito degli immobili, molto spesso, coincide con quello catastale, anche se è importante rilevare
l’utilizzo che viene fatto dell’unità immobiliare. Pertanto, come vedremo più in dettaglio in seguito,
mentre l’abitazione principale e le sue pertinenze (box auto, soffitte, cantine) non sono tassate, per
l’abitazione secondaria il reddito è maggiore della rendita catastale e, in caso di immobile concesso in
locazione, il reddito imponibile può essere quello effettivo al netto di una deduzione forfettaria prevista
per legge, mentre, in caso di immobili di interesse storico ed artistico, ovvero inagibili, la legge prevede
un distinto trattamento.
Rendita
Il concetto
La rendita
per gli
"A", "B" e
catastale
di rendita catastale è fondamentale vista la sua influenza sulla determinazione del reddito.
si determina con differenti criteri, a seconda della tipologia di immobile, in particolare:
immobili a destinazione ordinaria – quali quelli appartenenti ai gruppi
"C"- mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo (stabilite dalla legge) moltiplicata per la
consistenza
dell’unità
immobiliare;
per i fabbricati non ancora iscritti in catasto - mediante l’attribuzione di una rendita presunta
ricavata da immobili aventi le medesime caratteristiche di quello sprovvisto di rendita.
La tariffa d’estimo è determinata per tutte le unità immobiliari che hanno le medesime caratteristiche
dall’Ufficio Tecnico Erariale (UTE) in base al Comune censuario dove è ubicato l’immobile, la zona
censuaria, la categoria, la classe e la consistenza: tutti dati, questi, che sono facilmente rilevabili dagli
atti catastali oppure dal rogito o dalla denuncia di successione.
Prima
casa
L'abitazione principale e le sue pertinenze, non sono tassate in quanto le legge prevede che il
proprietario abbia diritto ad una deduzione dal reddito complessivo di un importo pari alla rendita
catastale: tale deduzione va necessariamente rapportata al periodo dell’anno durante il quale l’unità
immobiliare è stata destinata ad abitazione principale e in proporzione alla quota di possesso.
Ma
vediamo
cosa
intende
la
legge
per
'abitazione
principale'.
Si
tratta:
dell’unità immobiliare nella quale il contribuente che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro
diritto
reale,
dimora
abitualmente;
dell’unità immobiliare che costituisce la dimora abituale dei soli familiari del contribuente;
dell’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da contribuenti che acquisiscono la
residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente e a condizione che la stessa
non risulti concessa in locazione ad alcuno.
Casi particolari
Agevolazioni
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa consistono nell’applicazione di aliquote agevolate
relativamente alle varie imposte indirette che gravano ordinariamente sulla compravendita degli
immobili.
I benefici riconosciuti dal Fisco riguardano gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento della
proprietà, della nuda proprietà, dell’abitazione, uso e usufrutto relativi ad un’unità immobiliare non
avente il requisito dell’abitazione di lusso.
Nel caso di vendita soggetta a Iva, il beneficio consiste nell’applicazione dell’Iva agevolata nella
misura del 4 per cento, purché l’acquirente sia in possesso di determinati requisiti previsti per legge,
nonché nell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.
Nel caso di vendita non soggetta a Iva, il beneficio consiste nell’abbattimento dell’imposta di
registro dal 7 al 3%, nonché nell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.
Volendo riepilogare, si può fare riferimento alla seguente tabella che riassume il quadro delle imposte
indirette
sulla
casa
in
misura
ordinaria
e
in
misura
agevolata.
Imposta
Iva
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Aliquote ordinarie
10% o 20%
7%
2%
1%
Agevolazioni
4%
3%
€129,11
€129,11
Quando
si
può
fruire
delle
agevolazioni
Ma veniamo alle condizioni che permettono ad un contribuente di fruire delle agevolazioni –
nient’affatto
trascurabili
–
appena
evidenziate
nella
tabella:
immobile ubicato nel Comune nel quale il contribuente abbia o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto
la propria residenza o nel quale svolga la propria attività (qualche particolarità, in proposito, è prevista
per i contribuenti italiani trasferiti all’estero per ragioni di lavoro: l’unità immobiliare deve essere situata
nel Comune dove ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro). Nel caso, invece, di contribuenti
emigrati l’abitazione deve essere la prima casa, ovunque sia ubicata, nell’ambito del nostro Paese.
Una legge, inoltre, prevede espressamente come il requisito della residenza non sia richiesto al
personale delle Forze armate e delle Forze di Polizia;
nell’atto di acquisto, oppure nel precedente preliminare, l’acquirente è tenuto a dichiarare di voler
stabilire la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile (ovviamente nel caso in cui non vi si trovi
già o se non vi svolge la propria attività), di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge,
di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel Comune dove è situato
l’immobile acquistato e di non essere titolare, nemmeno per quote di comproprietà o in regime di
comunione legale, in tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di
godimento su altra casa di abitazione acquistata dall’acquirente o dal coniuge con le agevolazioni
sull’acquisto della "prima casa".
Casi particolari
Le
cause
di
decadenza
e
la
perdita
dei
requisiti
Unitamente ai benefici, la legge prevede anche la loro decadenza nel caso in cui il contribuente:
abbia prestato una falsa dichiarazione, a meno che la stessa non dipenda da eventi successivi non
dipendenti dalla volontà dell’acquirente (come nel caso di una dichiarazione resa in ambito di
preliminare e la successiva acquisizione per successione di un immobile idoneo per abitazione);
ceda o doni l’abitazione prima dei cinque anni successivi all’acquisto, a meno che non proceda al
riacquisto, entro 1 anno dalla vendita, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La sanzione consiste nella corresponsione delle differenze d’imposta, degli interessi di mora e di una
sanzione amministrativa pari al 30 per cento.
I
mutui
ipotecari
per
la
prima
casa
Alle agevolazioni in materia di non imponibilità della prima casa nonché delle imposte indirette previste
per il suo acquisto si aggiungono anche i benefici fiscali previsti dalla legge per il mutuo acceso per
l’acquisto
della
'prima
casa'.
Si tratta in sostanza della possibilità di detrarre nella dichiarazione dei redditi, nella misura del 19 per
cento, gli importi relativi agli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da
clausole di indicizzazione per mutui ipotecari destinati all’acquisto dell’abitazione principale.
Abitazione
secondaria
Un trattamento diverso viene invece riservato alle seconde abitazioni, ritenute dal Fisco meno meritevoli
di essere tutelate. Cominciamo dalla definizione, per cui devono essere considerate residenze
secondarie, se tenute a disposizione del contribuente o dei suoi familiari, quelle possedute in aggiunta:
 all’abitazione principale del possessore o dei suoi familiari;
 il fabbricato destinato all’esercizio di imprese commerciali da parte del possessore o dei suoi familiari;
 il fabbricato destinato all’esercizio dell’arte o della professione da parte del possessore e dei suoi
familiari.
In tali casi la determinazione del reddito avviene mediante l’aumento di 1/3 della rendita catastale, da
rapportare alla frazione di anno se l’unità costituisce residenza secondaria o è tenuta a disposizione solo
per una parte di anno, oppure alla quota di possesso in caso di comproprietà.
L’aumento di un terzo della rendita non si applica, invece, alle unità immobiliari:

destinate
alla
locazione;
 concesse in uso gratuito ad un familiare che vi dimora abitualmente e vi abbia assunto la residenza
anagrafica;

tenute
a
disposizione
all’estero;
 tenute a disposizione dai contribuenti che si sono trasferiti temporaneamente in un altro Comune per
ragioni
lavorative;
 possedute in comproprietà ed utilizzate come residenza di uno o più dei comproprietari, limitatamente
a
coloro
i
quali
la
utilizzano
a
tale
scopo;
 prive di allacciamento alle reti di energia elettrica, acqua, gas e di fatto non utilizzate, a condizione
che tali elementi risultino da un’apposita autocertificazione da esibirsi a richiesta del competente Ufficio
dell’Agenzia delle Entrate.
Il Mutuo
Il
tasso
d'interesse
Prima di scegliere il mutuo è importante valutare bene il tasso di interesse applicato al finanziamento,
questo determinerà infatti l'entità dell’esborso aggiuntivo rispetto alla somma prestata dall'Istituto
erogante.
Tasso
fisso
Con il tasso fisso la percentuale degli interessi resta quella concordata al momento della sottoscrizione
del mutuo per tutta la durata del prestito, a prescindere dalle oscillazioni del mercato (eventuali rialzi o
ribassi).
Può convenire a chi ha uno stipendio da dipendente perché si mette al riparo da brutte sorprese. In
questo tipo di mutuo il tasso applicato è sempre di almeno 1 o 2 punti più alto rispetto ai prodotti
a tasso variabile.
Tasso
variabile
Diversamente dal precedente, il tasso variabile è legato alle oscillazioni di determinati indici finanziari,
nazionali o internazionali: i cosiddetti "parametri di indicizzazione". I più diffusi sono: l'Euribor, il
Rendiob, la Lira Interbancaria e il Libor. La banca applicherà all’indice di riferimento lo "spread", vale
a
dire
una
sorta
di
margine
di
guadagno
che
può
variare
dall'1
al
2%.
Tassi variabili, è bene sapere che....
Tassi variabili, c'è da sapere....
Nel caso di mutui a tasso variabile è bene controllare se nel contratto la banca:
 concede un tasso d'ingresso, ovvero un tasso d'interesse basso per le prime rate, destinato in corso di
rapporto
a
diventare
molto
più
alto
(il
tasso
a
regime);
 indica con estrema chiarezza il parametro di indicizzazione del tasso d'interesse (Euribor, Libor ecc.) e
il margine percentuale di guadagno della banca, lo "spread", da sommare al primo per la definizione del
tasso
rateale
finale;
 prevede un tasso minimo garantito che stabilisce una soglia sopre la quale la percentuale del tasso di
interesse
non
potrà
mai
salire;
si tenga presente che in questo caso viene annullato il vero vantaggio dei mutui variabili.
Il tasso d’interesse inizialmente parte da un valore minore rispetto a quello dei mutui fissi, ma al
momento della sottoscrizione – si badi bene - non sarà possibile conoscere l'esatto importo delle rate
successive alla prima, né valutare esattamente l’importo complessivo del prestito. Chi sceglie questa
soluzione sa di andare incontro a un rischio, ma ha anche un potenziale vantaggio. Il rischio è
quello di dover pagare di più se i tassi aumentano, viceversa le rate si alleggeriranno se i tassi scendono.
Tasso
misto
E’ un nuovo tipo di tasso che si va molto diffondendo, soprattutto di recente. Nella fase iniziale del
mutuo è previsto un tasso fisso; dopo un certo numero di anni si trasformerà in variabile. Può accadere
anche l’ipotesi inversa, vale a dire una partenza "variabile" trasformata poi in "fissa". In alcuni casi la
decisione del passaggio da un tasso all'altro è comunicata dall’intestatario del finanziamento, in altri il
tasso si trasforma automaticamente. In questo modo si può continuare a mantenere il tipo di tasso scelto
all'inizio anche per molti anni.
I
tipi
di
mutuo
I mutui possono distinguersi in edilizi e fondiari. I primi sono concessi per la costruzione della casa, i
secondi per l’acquisto di abitazioni già completate o in corso di completamento. Ulteriore distinzione è
tra mutui ordinari e mutui agevolati. I mutui ordinari sono quelli in cui l’intero pagamento del mutuo
(capitale e interessi) è a carico del mutuatario. I mutui agevolati sono quelli in cui il mutuatario (in alcuni
casi direttamente la banca mutuante), sulla base di criteri di legge, riceve dallo Stato o da un ente locale
un contributo. In questo caso una parte del rimborso non deve essere effettuato dal mutuatario.
Attualmente i contributi pubblici sono nella larga maggioranza dei casi erogati dalle Regioni.
I mutui possono essere concessi in qualsiasi valuta - euro o altre (dollari, yen, ecc.) - ma il mutuo in una
divisa diversa dall’euro è ormai in disuso sia per l’adozione della moneta unica sia per l’abbassamento
dei
tassi
di
interesse.
Le nuove formule miste di mutuo
Le nuove formule miste di mutuo
Detto delle tipologie di mutuo tradizionali, a tasso fisso e a tasso variabile, è utile soffermarsi adesso
sulle nuove formule miste, dove il tasso fisso convive con quello variabile, o con particolari
formule di rimborso, ad esempio mutuo con:
- Periodo iniziale di preammortamento in cui sono corrisposti solo gli interessi. Questa tipologia
può essere utile per chi ha la sicurezza o, comunque, una forte probabilità di vedere aumentare il
proprio
reddito
negli
anni
successivi
all'accensione
del
mutuo.
- Periodo iniziale dell’ammortamento a tasso fisso, poi agganciato a quelli di mercato.
- Periodo iniziale con un tasso di interesse più basso (d'ingresso), successivamente legato ad alcuni
parametri
fissati
contrattualmente
(tasso
a
regime).
- Possibilità di modificare il tipo di tasso (fisso o variabile) a ogni scadenza o a scadenze fissate
contrattualmente.
- Tasso variabile e rata di rimborso uguale per tutta la durata del finanziamento. In questo
caso, secondo l’andamento dei tassi di riferimento, la durata del prestito è variabile.
- Rate crescenti, indicato per le giovani coppie che - si presume - hanno una ridotta capacità di
rimborso
all'inizio
della
vita
coniugale.
- Rate iniziali più basse e finali più alte, legate ad alcuni fattori, ad esempio la liquidazione.
- Gestione autonoma del rimborso del capitale: in questo caso le rate sono composte dalla sola
quota interessi e il capitale può essere restituito, a scelta del cliente, per quote minime fissate
contrattualmente, nell'ultimo periodo di vita del finanziamento. Per tale tipologia di mutuo possono
essere
previste
delle
quote
minime
a
livello
intermedio.
- Capitale residuo prefissato: in questo caso nel piano di ammortamento è previsto il rimborso solo di
una parte del capitale mutuato (di solito tra il 25 e il 50 per cento), e la differenza sarà corrisposta in
unica soluzione alla scadenza. La soluzione è ottimale per i mutuatari che hanno un reddito non troppo
elevato, considerato che alla scadenza possono chiedere un nuovo finanziamento concordandone le
condizioni
contrattuali.
- Due componenti di tasso, una fissa e una variabile, per ridurre i rischi di forti modifiche
nell’ammontare
delle
rate
d’ammortamento.
- Ammortamento della sola quota interessi e pagamento di un premio assicurativo.
Quest'ultimo garantisce la costituzione del capitale da investire attraverso una rivalutazione minima
garantita. Inoltre, in caso di decesso del mutuatario, il capitale residuo è a carico della compagnia
assicurativa, liberando dal debito gli eredi. Questa formula è utile per chi vuole garantire i propri
familiari da ogni evenienza negativa e per chi non utilizza, per altre polizze vita, la deducibilità fiscale.
I
requisiti
La maggiore età e, in alcuni casi, la cittadinanza italiana, sono tra i requisiti principali richiesti dalla
banca al momento dell’erogazione del mutuo. La banca inoltre presta molta attenzione all’adeguatezza
del reddito rispetto all'entità del prestito richiesto e chiederà di documentarlo in modo estremamente
dettagliato, ad esempio esibendo buste paga, dichiarazione dei redditi, ecc. È questa la ragione per cui
molte banche chiedono che l’importo complessivo delle rate versate in un anno non superi il 30% del
reddito dimostrato, al netto di altri finanziamenti già in essere.
I
piani
di
rimborso
Come già ricordato, il finanziamento massimo offerto dalle banche in genere non supera l’80% del
prezzo di vendita dell’immobile, o del valore stimato da un'apposita perizia effettuata da un tecnico
dell'istituto
di
credito.
Con la concessione di garanzie accessorie sarebbe possibile avere un mutuo anche per l’intero valore,
ma sono ancora pochi gli istituti che concedono tale tipo di mutuo. La percentuale, comunque, non potrà
mai superare un importo massimo, una sorta di “tetto” oltre il quale le banche non sono disposte a
concedere
mutui.
La somma finanziata si può restituire in un arco di tempo che va dai 5 ai 30 anni. La scelta della
durata
temporale
del
prestito
è
importante:
chi conta su un reddito da lavoro dipendente potrà orientarsi su un mutuo di lunga durata il libero
professionista nel pieno di un’attività in crescita farà bene a prendere in considerazione tempi di
rimborso più brevi o prodotti a Gestione Autonoma.
Le
rate
La
rata
è
composta
da
due
elementi:
una
quota
capitale:
l’importo
anticipato
- una quota interessi: la parte degli interessi dovuti alla banca per il prestito.
Nei mutui di tipo tradizionale le due quote non sono mai suddivise in parti uguali, ma variano in corso di
rapporto: nelle rate iniziali la quota interessi sarà sempre maggiore (e quindi decrescente nel tempo)
rispetto alla quota capitale (crescente a ogni rata). Le percentuali esatte delle due "quote", il cosiddetto
piano di ammortamento, sono determinate attraverso complessi calcoli effettuati sulla base
dell'ammontare del prestito, della durata, del tasso di interesse scelto e del numero di rate totale. Nel
piano di ammortamento si stabilisce anche quale sarà la cadenza dei pagamenti: mensile, trimestrale,
semestrale o annuale.
L'ipoteca
È una delle principali garanzie con cui la banca si tutela in caso di inadempimento. Per recuperare la
somma prestata, infatti, l’istituto si "rivale" sull’immobile, cioè lo rivende all’asta. Una volta venduto
l’immobile, la banca non entrerà però in possesso dell’intero ricavato della vendita, ma solo del valore
stabilito con l’ipoteca. Un importo che comunque è in genere molto più alto del capitale realmente
finanziato (fino a 2-3 volte l’importo del mutuo): la banca infatti si cautela per recuperare, oltre al
finanziamento erogato, anche gli eventuali interessi persi, le penali per morosità e le spese per la
vendita all'asta della casa.
Le garanzie supplementari
Fideiussione
Come ulteriore garanzia sulla capacità del titolare del mutuo di pagare regolarmente le rate, la banca
richiede a volte la fideiussione da parte di una terza persona (ad esempio, un padre per un figlio)
chiamata a far fronte al pagamento delle eventuali insolvenze del richiedente. Si tratta di una prassi
formalmente corretta, purché siano determinati i limiti di importo della "garanzia" e la durata della
fideiussione.
Altro
immobile
Come abbiamo già ricordato, la banca si accerta che il titolare del mutuo abbia un reddito e un’attività
professionale tale da garantire il rimborso della somma anticipata. Oltre alla fideiussione, chi chiede il
mutuo può indicare, come garanzia di assolvimento dell’impegno preso, altri beni immobiliari di
proprietà o beni patrimoniali di qualsiasi tipo.
L'accollo
Nel caso in cui si acquista una casa su cui grava ancora il mutuo sottoscritto dal venditore,
l’acquirente può decidere di subentrare al precedente proprietario o al costruttore che all’inizio aveva
assunto l’impegno economico. Può essere conveniente perché si evita di accendere un ulteriore mutuo,
purché, naturalmente, si abbia il contante sufficiente per restituire al venditore quanto già rimborsato. Se
il precedente proprietario ha già versato una buona parte del capitale, le rate saranno più basse di un
mutuo acceso ex novo. Dal prezzo concordato al momento dell’acquisto verrà scalato il costo che avete
scelto
di
"accollarvi".
In tal caso il nuovo intestatario è responsabile verso il creditore (la banca mutuante) anche di tutti gli
eventuali debiti lasciati dal vecchio mutuatario. Pertanto è bene informarsi prima con la banca circa la
regolarità dei pagamenti del vecchio mutuatario. Per subentrare al venditore, l’acquirente deve ottenere
una sorta di liberatoria da parte della banca. L’accollo del mutuo avviene alla presenza del notaio
contestualmente al passaggio di proprietà e ha validità fin dal momento dell’atto notarile in cui viene
reso
ufficiale
il
nuovo
mutuatario.
Le banche a volte inseriscono un’esplicita clausola con cui si esclude la possibilità di accollo.
La ricerca del mutuo
All’atto della richiesta del mutuo, il cliente deve sempre aver presente che il mutuo è un’operazione a
lungo
termine,
perciò:
non
deve
farsi
influenzare
dall’andamento
giornaliero
dei
tassi
d’interesse;
- non deve confidare su potenziali aumenti del proprio reddito, se non assolutamente certi;
- non deve accettare la prima proposta presentata, ma confrontarne molte, tra cui scegliere la migliore
per
le
proprie
esigenze;
- non deve accettare supinamente le proposte della banca, ma contrattare le condizioni del
finanziamento.
A livello generale, è utile conoscere le metodologie adottate nella concessione del finanziamento;
indicativamente,
le
banche
si
basano
su
tre
parametri:
1)
valore
dell’immobile
2)
reddito
del
richiedente
3) capacità di rimborso ovvero quanto il debitore potrà effettivamente rimborsare alla banca.
Regole d'oro per il mutuatario
Regole d'oro per il mutuatario
Per evitare che sopravvengano problemi durante la fase di finanziamento, erogazione e poi a contratto
in essere, è necessario che il mutuatario:
Richieda il testo del contratto di mutuo per poterne prendere attentamente visione e decidere con
ponderazione. E' un suo diritto sulla base del codice europeo di trasparenza dei mutui fondiari e delle
nuove norme sulla trasparenza bancaria.
S’informi su tutte le condizioni del finanziamento: durata, tasso d’interesse, rata di ammortamento,
parametri di riferimento, spese da sostenere, compresa la perizia, i costi accessori collegati al
pagamento delle singole rate (le banche applicano una commissione su ogni pagamento rateale,
compresa tra 2 e 5 euro), le spese di segreteria da corrispondere a ogni richiesta di documentazione,
ecc.
Conosca le clausole penali in caso di inadempimento anche parziale. All’atto della sottoscrizione
del contratto di mutuo si è certi di poterlo onorare, ma è opportuno essere consapevoli delle possibili
conseguenze nel caso di difficoltà nei pagamenti. In particolare occorre prestare attenzione alle
condizioni applicate sugli interessi di mora che decorrono anche per un solo giorno di ritardo nel
pagamento e possono essere molto "salati". Se il titolare del mutuo non riesce a pagare una o più rate
del mutuo, la banca può scegliere di agire per vie legali o venire incontro al cliente. In quest’ultimo caso
concederà un nuovo termine per versare l'importo. L'obbligo del pagamento degli interessi di mora
scatterà in caso di mancato pagamento della rata del mutuo o di semplice ritardo sulla scadenza
concordata (mensile, semestrale o annuale). Gli interessi di mora non entrano nel capitale, e quindi non
possono produrre altri interessi (il cosiddetto anatocismo).
Prenda visione delle clausole vessatorie. Come è già stato ricordato precedentemente, è bene
controllare, al momento della stipula del contratto di mutuo, che le clausole contrattuali proposte dalla
banca siano sempre comprensibili ed eventuali modifiche siano comunicate con sufficiente anticipo. È
così che ci si mette al riparo da eventuali clausole "vessatorie-abusive", che creano uno squilibrio di diritti
e obblighi a carico del cliente: penali molto onerose, limiti alla facoltà di vendere fuori da termini
ragionevoli, interessi di mora oltre limiti di mercato, ecc. Le associazioni a difesa dei consumatori sono
molto impegnate - in collaborazione con l'Abi, l'Associazione Bancaria Italiana - sul fronte delle clausole
vessatorie: fino a prendere in considerazione la citazione in giudizio degli istituti di credito che utilizzino
condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l'uso. A tal fine hanno
predisposto un nuovo schema di contratto che ha eliminato tutte le clausole vessatorie, al momento
adottato solo da poche banche.
Esamini le assicurazioni. Gli enti eroganti chiedono, a garanzia del credito concesso, la stipula di una
o più polizze assicurative: "rischio vita" sul debitore, "rischio incendio" sull’intero valore del bene. In
proposito è utile sapere se ad accendere le polizze provvede direttamente la banca mutuante,
computando il premio nei costi complessivi del mutuo (una tantum o ratealmente), oppure se possono
essere stipulate direttamente dal mutuatario presso una compagnia di sua scelta. Non esiste alcuna
norma che obbliga il cliente a sottoscrivere la polizza con la compagnia indicata dalla banca:
la scelta deve essere fatta solo in funzione del costo da sostenere e della copertura offerta.
Controlli il tasso d’interesse e l’eventuale tasso d’ingresso, verificando il costo delle rispettive rate.
La differenza tra tasso d’ingresso e quello a regime (per tutto il restante periodo di vita del mutuo) è
notevole.
Chieda notizie della documentazione da presentare.
Da non trascurare infine l’ammontare della penale per estinzione anticipata. Ogni contratto di
mutuo prevede la possibilità di rimborsare il capitale residuo prima della sua scadenza naturale.
La banca non ha interesse ai rimborsi anticipati, perché l’estinzione del rapporto di mutuo anzitempo si
traduce in una perdita di interessi sugli anni che vengono "eliminati". È questa la ragione sottostante alla
"penale per estinzione anticipata", determinata in punti percentuali sul debito residuo. E' opportuno
quindi chiarire, già durante la trattativa che porta all'accensione del mutuo, l'entità di questa penale che
di prassi può andare da un minimo dell'1% a un massimo del 4% e può essere diversa secondo il
momento in cui avviene l’estinzione (ad esempio, maggiore nei primi cinque anni di vita del mutuo e più
bassa
negli
anni
successivi).
Va sottolineato che questa "voce" del contratto si rivela determinante nel caso di:
una possibile rinegoziazione o conversione del mutuo, pesando molto sull'eventuale convenienza
dell'operazione; vendita anticipata dell'immobile, in particolare se il tipo di mutuo stipulato non consente
il trasferimento del finanziamento al nuovo acquirente
La
richiesta
di
mutuo
Per la richiesta di mutuo, la banca rilascerà un apposito modulo nel quale viene richiesto di indicare: la
somma
richiesta
il
tipo
di
finanziamento
(se
in
euro
o
in
altra
valuta)
il
tipo
di
tasso
di
interesse
(se
fisso,
variabile
o
misto)
la
durata
in
anni
del
prestito
(il
cosiddetto
piano
di
ammortamento)
la
cadenza
delle
rate
(mensili,
semestrali,
annuali
o
altro).
Oltre al modulo bisognerà consegnare alla banca l’eventuale compromesso d’acquisto già stipulato; i
principali documenti catastali relativi all'immobile; e tutta la documentazione necessaria per risalire alla
vostra situazione patrimoniale e così valutare la capacità di far fronte con regolarità al pagamento delle
rate.
Il
parere
preliminare
Una volta ricevuta la domanda di mutuo, la banca avvia ufficialmente la pratica: valuterà se la somma
richiesta è compatibile, oltre che con il vostro reddito, con il valore dell'immobile. Sarà un sopralluogo
tecnico “sul posto” ad accertare quest’ultimo aspetto, a opera di periti di fiducia della banca.
Spetterà all’istituto di credito accertare anche la presenza di eventuali elementi che potrebbero impedire
la concessione del mutuo: abusivismo, acquisizione per donazioni, mancanza di abitabilità, ecc..
Le
spese
da
affrontare
nel
corso
di
questa
fase
sono
quelle
per:
l’istruttoria, vale a dire per l'apertura della pratica; possono variare da un minimo dello 0,10% a un
massimo dello 0,75% sull'importo del prestito richiesto. In ogni caso non scendono mai al di sotto dei
50-100 euro e in alcuni casi, per mutui di importo rilevante, superano i 500 euro;
l’imposta
sostitutiva,
pari
allo
0,25%
sull'importo
del
mutuo;
possono esservi addebitate anche spese forfetarie (cioè “una tantum”) per anticipata rinuncia alla
pratica di finanziamento, ossia nel caso in cui si cambiasse idea rinunciando al mutuo, pari a circa lo
0,20% del prestito richiesto.
L'inammissibilità
La banca non vi concederà il mutuo se dovesse verificarsi una di queste condizioni:
 l’immobile da acquistare ha subito negli ultimi vent'anni passaggi di proprietà per "donazione" sia
all'attuale
proprietario
che
ai
precedenti.

per l'immobile è stato chiesto un condono edilizio non ancora concesso dal Comune.
 l'immobile è soggetto a vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali (questo divieto
non vale però per tutte le banche).
La
documentazione
Per il buon esito del finanziamento, sarà bene definire con estrema esattezza l'elenco dei documenti
necessari. Spesso la pratica per l’erogazione del mutuo è rallentata proprio per via delle continue
richieste
di
certificati
da
parte
della
banca.
E’ bene tener presente che per “margine di tempo per la concessione del mutuo” la banca intende i
giorni che passeranno dalla presentazione dell'ultimo documento richiesto, non dalla data in cui si è
presentata la domanda. Questo margine potrà essere di due settimane, un mese, e così via.
Ecco
la
documentazione
richiesta
dall’istituto
di
credito:
copia
del
documento
di
identità
e
del
Codice
Fiscale
- compromesso d'acquisto e copia del precedente atto di acquisto da parte dell'attuale proprietario ("atto
di
provenienza")
- copia dell'ultima dichiarazione dei redditi (740/Unico/730 con le ricevute dei versamenti Ilor/Irpef) ed
eventuale
busta
paga
o
Mod.
101
- certificati di residenza, stato di famiglia, matrimonio o stato civile libero (eventualmente autocertificati
se
la
banca
li
accetta)
- certificati catastali (consultazione per partita catastale, planimetria, ecc.) - certificato di abitabilità
dell'immobile
- certificato 'storico ventennale' per verificare la presenza di passaggi di proprietà per 'donazione'
- eventuale domanda di condono con ricevute dei pagamenti.
Il
finanziamento
Come già più volte ricordato, la somma massima mutuata non supera in genere l’80% del prezzo di
vendita della casa che si intende acquistare o del suo valore stimato da perizia. Il mutuo potrà essere
concesso anche per percentuali inferiori, nel caso di abitazioni non nuove, o superiori nel caso di
concessione di garanzie accessorie da parte del mutuatario.
Il
contratto
Una volta dato il via libera alla concessione del finanziamento tramite il parere preliminare di fattibilità,
la banca è pronta a mettere un'ipoteca sulla vostra futura casa. Può capitare che tra l’attivazione
dell’ipoteca e l’erogazione del mutuo (e quindi il versamento della somma al venditore) trascorra un
certo
periodo
di
tempo,
in
genere
tra
i
10
e
15
giorni.
Un’eventualità, questa, che solitamente suscita forte perplessità nel venditore dell'immobile, ma potete
stare tranquilli: vuol dire solo che la domanda di finanziamento è stata accolta.
L'erogazione
Per l’effettiva erogazione del mutuo le banche possono indicare da un minimo di 20 giorni fino a un
massimo di 60. Di fatto, una volta presentata la domanda ufficiale di finanziamento e consegnata tutta
la documentazione richiesta passeranno circa 20 giorni prima di sapere se la vostra domanda è stata
accolta dall'istituto di credito, e poi ancora altri 20/30 giorni fino alla stipula del contratto davanti ad un
notaio e alla consegna materiale della somma richiesta.
La
cancellazione
dell'ipoteca
Con il pagamento dell’ultima rata si estingue il mutuo, ma non l'ipoteca, che rimane in vita per vent'anni
dalla sua istituzione sull'immobile acquistato, ossia da quando il finanziamento è stato concesso. Per i
mutui di durata inferiore ai vent'anni vi è perciò un periodo di tempo in cui l'ipoteca continua ad esistere,
anche se non ha più alcuna utilità per la banca e non rappresenta più un rischio per l'utente. Eccettuato
il caso in cui si abbia intenzione di vendere la casa o di rinegoziare il mutuo, non conviene procedere
alla cancellazione ufficiale dell'ipoteca, che richiede comunque alcuni mesi e ha un costo non
trascurabile (circa 500 euro per un'ipoteca di 150mila euro). L'ipoteca decade infatti automaticamente e senza spese - allo scadere dei 20 anni dalla sua accensione.
INFO: [email protected]
Tel.+39 081200198