MUTUI E PRESTITI PERSONALI_V03_ott2014_REV

Finanziamenti: mutui e prestiti personali
OTTOBRE 2014
Il presente documento è stato redatto da UniCredit SpA esclusivamente con finalità educative nell’ambito del Programma In-formati per la presentazione in aula dei relativi contenuti. L’utilizzo ai fini educativi
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Benvenuti in In-formati, il Programma di Educazione
Bancaria e Finanziaria di UniCredit!
Il corso “Finanziamenti: mutui e prestiti personali” si
colloca all’interno del più ampio programma di
educazione bancaria e finanziaria chiamato “In-formati”
proposto gratuitamente da UniCredit in Italia a giovani,
anziani, famiglie, imprese e non profit.
In-formati si propone di promuovere nella popolazione italiana la diffusione di
conoscenze bancarie e finanziarie per supportare i cittadini nella realizzazione
quotidiana di scelte economiche consapevoli e quindi sostenibili.
In questo senso “In-formati” rappresenta per noi una sfida: la sfida di avvicinare
sempre di più la Banca alla vita quotidiana dei cittadini, per renderli In-formati,
affinché diventino consumatori consapevoli.
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Iniziamo insieme questa bella sfida!
Agenda
3

Il Mutuo

I Crediti Personali

Il sovraindebitamento
Cos’è un Mutuo………….filmato
4
Il Mutuo: nozioni di base
Che cos’è?
A cosa serve?
A chi è rivolto?
5
Nota: art. 1813 c.c.
E’ un finanziamento a medio-lungo
periodo rimborsabile con rate di
importo costanti o variabili,
solitamente mensili, trimestrali o
semestrali
Serve per acquistare, costruire o
ristrutturare un immobile, solitamente
la casa di abitazione ed è chiamato
mutuo ipotecario perché il
pagamento delle rate è garantito da
un’ipoteca sull’immobile
Chiunque può richiedere un Mutuo per
ottenerlo è necessario dimostrare di
essere in grado di restituire nel tempo la
somma dovuta.
Il Mutuo: nozioni di base
Che importo posso
richiedere?
Quanto costa?
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solitamente mai superiore all’80% del
valore dell’immobile acquistato (vds mutuo
fondiario).
La principale componente di costo è
costituita dagli interessi che sono il
compenso per il prestito erogato e
dipendono anche dalla durata del mutuo, a
questi vanno aggiunti altri costi che
devono essere esplicitati dalla banca, le
spese notarili, le imposte statali e le spese
di perizia.
Il mutuo fondiario
 Il
concetto di fondiarietà del mutuo si fonda su tre aspetti sostanziali:
IMPORTO
DURATA
GARANZIA
7E
 non deve essere mai superiore all’80%
del valore dell’immobile acquistato (salvo i
casi in cui esistano garanzie integrative);
 La durata del finanziamento deve essere a
medio e lungo termine (oltre i 18 mesi);
 deve essere di natura ipotecaria,
generalmente di primo grado e relativa a
un immobile.
Il mutuo fondiario
 Le
altre forme di mutuo ipotecario :
Liquidità
concedibile a tutti i proprietari di immobili. Finalizzato a supportare “altre occorrenze
finanziarie” (liquidità), come, ad esempio, spese relative alla salute, studio, imprevisti
attinenti la vita familiare e “consolidamento debiti pregressi”, con l'esclusione di
investimenti speculativi” e “acquisto immobili non adibiti ad abitazione principale”.
Ristrutturazione
finanziamenti destinati a realizzare interventi sull’immobile: lavori più o meno complessi (ma
non strutturali) di miglioramento fino all’acquisto e completamento dello stesso.
Sal
Accollo
8
il mutuo in Stato Avanzamento Lavori (cd Sal) è finalizzato al finanziare la costruzione di
immobili con erogazioni a tranches mano a mano che i lavori proseguono.
è il contratto che interviene tra il mutuatario ed un terzo (acquirente dell’immobile
ipotecato) con il quale il terzo si assume il debito residuo verso la Banca mutuante.
L’accollo può essere tra privati o da Costruttore. il più comune è l’accollo di una quota di
mutuo ipotecario riveniente da frazionamento del mutuo costruttori (cosiddetto mutuo
padre) in conseguenti altri finanziamenti cosiddetti mutui figli, destinati al Consumatore
che, acquistando un immobile dallo stesso, “si accolla” cioè si impegna a pagare alla
Banca la quota del mutuo in essere (quindi già erogato) dalla Banca al costruttore
medesimo.
…..inoltre
Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti fondiari non sono
assoggettate a revocatoria fallimentare se iscritte almeno 10 giorni
prima della pubblicazione della sentenza di fallimento.
La banca ha facoltà di risolvere il contratto nel caso in cui il debitore
non adempia ai propri obblighi di pagamento delle rate. (*)
(*) quale ritardo? 180 gg
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Il tasso di interesse
 La variabile principale che caratterizza un mutuo è costituita dalle modalità
di calcolo degli interessi.
Le forme di tasso d’interesse più utilizzate sono:
fisso
variabile
misto
bilanciato
capped rate cd “Mutui a Cap”
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Tasso d’interesse d’ingresso e tasso a regime
Tasso
variabile
Tasso
fisso
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 resta invariato per tutta la durata del
prestito; le rate saranno pertanto tutte
uguali, indipendentemente dall'andamento
dei mercati finanziari
 varia in relazione all'andamento di uno o
più parametri indicati nel contratto di mutuo.
Questo mutuo permette di pagare, tempo
per tempo, un tasso in linea con le
variazioni delle condizioni di mercato.
Le altre forme di tasso d’interesse
Misto/opzionale
 Prevede la modifica in periodi predefiniti o
esercitabili
secondo
quanto
contrattualizzato della modalità di calcolo
degli interessi del mutuo.
Bilanciato
 Prevede l’esistenza di un tasso fisso e di
un tasso variabile utilizzati pro-quota per
il calcolo degli interessi.
Il capped rate
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 Modalità di tasso variabile che, tuttavia,
offre al cliente la possibilità di definire il
livello massimo del tasso d’interesse
(cap).
Tasso d’interesse d’ingresso e tasso a regime
Tasso
d’ingresso
Tasso
a regime
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 si tratta di un tasso applicato per la prima
parte del rimborso del mutuo e per un
periodo limitato di tempo.
 tasso applicato al mutuo per il calcolo
degli interessi dal momento in cui
terminano le facilitazioni relative al tasso
d’ingresso.
Il processo di concessione del mutuo
Il processo di valutazione del merito creditizio e del rischio nella concessione
del mutuo è approfondito e riguarda principalmente aspetti economicofinanziari del mutuatario e la valutazione da parte della Banca dell’immobile
oggetto di Mutuo.
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La domanda di mutuo
 La documentazione richiesta varia da banca a banca. In generale, essa
riguarda la situazione economica e le caratteristiche di tipo tecnico
dell’immobile oggetto del mutuo e della garanzia
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La domanda di mutuo
 Nel mutuo assume particolare rilievo la documentazione relativa
all’immobile oggetto del finanziamento (oppure l’immobile costituito in
garanzia) per:
identificare gli immobili oggetto della garanzia
verificarne la regolarità catastale
provare la proprietà degli immobili
provare la libertà dell’immobile
provare la disponibilità dell’immobile
provare la regolarità edilizia dei fabbricati
La banca deve essere in grado di comprendere con chiarezza la situazione
che caratterizza l’immobile in termini di proprietà, vincoli e effettiva
disponibilità poiché ciò condiziona la eventuale futura escussione della garanzia
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Le caratteristiche della garanzia e dell’immobile
Aspetti che influenzano la proprietà, la disponibilità e la
libertà dell’immobile
immobili soggetti a vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e
Ambientali
immobili che presentano, uno o più passaggi di proprietà a seguito di
donazione
immobili che rientrano nel regime di comunione dei beni
immobili gravati da fondo patrimoniale
immobili su cui esiste una servitù
immobili oggetto di usufrutto
immobili su cui grava un diritto di abitazione
immobili su cui esistono diritti di prelazione
immobili che provengono da programmi in regime di edilizia convenzionata
immobili oggetti di provvedimenti di carattere giudiziale
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Che cos’è l’ipoteca?
Diritto reale che attribuisce al creditore la facoltà di espropriare, anche nei
confronti del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia e di soddisfarsi
con prelazione sul netto ricavo.
I beni possono essere:
• Beni immobili con le loro pertinenze
• Beni mobili registrati
Il vincolo si realizza con
l’iscrizione d’ipoteca nei
Pubblici Registri
………in definitiva, l’ipoteca è la garanzia che consente alla Banca di
tutelarsi in caso di mancato pagamento del debito
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Surrogazione del creditore (portabilità del mutuo)
1/2
L’art. 8, DL n. 7/2007, convertito con modificazione nella
legge n. 40/2007, reca disposizioni sulla portabilità del
mutuo
 Tramite
la Portabilità del mutuo, la nuova banca (surrogante) eroga al
cliente l’importo residuo del mutuo originario, che viene contestualmente
versato alla vecchia banca (surrogata) e, tramite la surrogazione, la nuova
banca subentra totalmente nella garanzia ipotecaria, compresi tutti i diritti e
le garanzie (reali e personali) esistenti.
 Il principale vantaggio consiste, in sintesi, nella possibilità di evitare i costi
dell'iscrizione di una nuova ipoteca e della cancellazione della vecchia.
 La predetta surrogazione del mutuo non comporta il venir meno dei
benefici fiscali (comma 4).
 La surroga non è da confondere con la sostituzione del mutuo (nuovo
mutuo di solito di importo superiore al precedente) che si differenzia
soprattutto per le spese che sono a carico del mutuatario e dalla necessità
di iscrivere una nuova ipoteca.
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Oneri accessori e costo del mutuo
I costi associati al prodotto mutuo non sono unicamente
legati agli interessi ma riguardano anche altri oneri e servizi
collegati al finanziamento quali per esempio:
 Spese di Istruttoria
 Polizza
assicurativa
(incendio e scoppio)
 Imposta
 Parcella
Notaio
e
Perito
Importo del
finanziamento
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Gli aspetti fiscali relativi al mutuo
Coloro che sottoscrivono un mutuo hanno diritto ad una
detrazione dell’Irpef pari al 19% degli interessi
complessivamente pagati nell’anno di imposta e degli oneri
accessori.
L’importo massimo di interessi per i quali è ammessa la detrazione che
attualmente è pari a 4.000 euro
La detrazione è unicamente riferita agli interessi relativi all’acquisto
dell’abitazione e agli oneri accessori (perizia, notaio, ecc….)
Il mutuo deve essere destinato all’acquisto dell’abitazione principale e
relative pertinenze.
La detrazione è ammessa unicamente per un mutuo garantito da ipoteca
su immobili
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Gli aspetti fiscali relativi al mutuo
 Nel caso di acquisto della "prima casa" l’acquirente deve pagare:
Acquisto da
Impresa
Costruttrice
Acquisto
da
Privato
Imposta di registro 2%
 Imposte ipotecaria e
catastali
50
euro
ciascuna
 Imposta di registro 9%
 Imposte ipotecaria e
catastali
50
euro
ciascuna
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Abitazione principale
non di lusso (diverse
da quelle di cat.
A1,A8,A9)
Abitazione secondaria
o abitazioni di lusso
 IVA 4%
IVA
10%o
22%
per
immobili
di
lusso
D.M.
2.8.1969
Agenda
23

Il Mutuo

I Crediti Personali e Credito al Consumo

Il sovraindebitamento
Il Credito al Consumo: definizione (1/2)
 È il credito per l’acquisto di beni e servizi ovvero per soddisfare esigenze di natura personale
concesso ad una persona fisica. Il credito al consumo può assumere la forma di dilazione del
pagamento del prezzo dei beni e servizi acquistati ovvero di prestito o altra analoga facilitazione
finanziaria.
 In Italia, gli unici soggetti autorizzati a concedere il credito al consumo sono le banche e gli
intermediari finanziari iscritti negli appositi registri.
 Gli strumenti finanziari che sono utilizzati per accedere al credito al consumo sono:
IL CREDITO AL
CONSUMO
— Prestiti Personali
— Carte di credito
— Pagamenti posticipati o rateizzati
— Cessione del quinto dello stipendio/pensione
 Gli strumenti per accedere al credito al consumo possono essere suddivisi in:
— finanziamenti finalizzati: prestiti destinati a finanziare specifiche finalità, quali ad esempio la
rateizzazione dell'acquisto di un'automobile;
— finanziamenti non finalizzati: prestiti con generiche finalità (esigenze personali) e il
consolidamento del debito delle famiglie.
 Le garanzie che vengono chieste al consumatore per accedere al credito al consumo sono ridotte
rispetto ad altre forme di finanziamento (non è richiesta garanzia reale, ad es. l’ipoteca sul bene
acquistato come nel mutuo), è sufficiente (non esaustivo):
LE GARANZIE
— un reddito dimostrabile;
— un conto corrente;
— non essere iscritti nella lista dei cattivi pagatori.
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 La valutazione del merito creditizio viene svolta su ogni singolo cliente.
Il Credito al Consumo: definizione (2/2)

IL TASSO DI
INTERESSE
È il prezzo che si paga per ottenere un prestito personale ed è calcolato in percentuale
sull’ammontare erogato. Le principali tipologie sono:
— Il tasso fisso: l’importo della rata determinata con il T.F. resta invariata per tutta la
durata del finanziamento
— Il tasso variabile: tipicamente Euribor 3mesi + spread. L'adeguamento del tasso e
quindi della rata avviene trimestralmente; di conseguenza, nel tempo, il cliente può
vedere aumentare o diminuire l’importo da pagare
 Il TAN (tasso annuo nominale) misura il costo del capitale preso a prestito, senza tenere conto
degli altri costi accessori;
INDICATORI DI
COSTO DEL
CONTRATTO DI
CREDITO AL
CONSUMO
 Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) è l'indicatore del costo complessivo del credito per il
cliente. Il TAEG permette di confrontare le offerte di finanziamento alternative, a patto che
queste abbiano medesime caratteristiche in termini di importo e durata. Le voci di costo che
compongono il TAEG sono le seguenti:
— TAN
— spese di istruttoria pratica
— imposta sostitutiva
— assicurazione (facoltativa e compresa nel TAEG nel momento in cui il cliente la
richiede/finanzia)
Notizie utili
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 Il tasso di interesse applicato a queste tipologie di prestiti è più elevato rispetto a quello applicato ai mutui. Questo
perché il rischio di insolvenza del debito è più elevato e non ci sono garanzie a fronte del prestito se non il reddito del
contraente
La Direttiva Europea 2008/48/CE del Credito ai Consumatori Obiettivi ed ambito di applicazione

la Commissione Europea, con l’emanazione della nuova Direttiva, che abroga la direttiva 87/102/CEE, si è posta
l’obiettivo di aggiornare, ampliare, uniformare - a livello europeo - le norme in materia di credito al consumo,
tenendo conto delle moderne forme di credito nei confronti dei consumatori, facilitando così lo sviluppo del mercato
interno nel settore

A partire dal 1° Giugno 2011 la nuova Direttiva stabilisce le regole e le modalità operative per lo sviluppo e un buon
funzionamento omogeneo del sistema rivolto sia a tutelare il consumatore sia gli operatori (maggiore trasparenza
ed efficienza per la concorrenza del mercato unico)
TIPOLOGIA CLIENTELA
La Direttiva è rivolta ai contratti di credito sottoscritti da persone fisiche residenti in ambito CEE
PERIMETRO
TIPOLOGIA PRODOTTI
La Direttiva è rivolta ai contratti di credito compresi tra i 200 e i 75.000 euro
 I prodotti oggetto della direttiva sono:
— Prestiti personali*
— Prestiti finalizzati e Prestiti auto
— Leasing
— Carte di credito revolving
— Cessione del Quinto
— Scoperti con durata >30gg
— Sconfinamenti
— Finanziamenti garantiti da ipoteca con durata fino a 5 anni
*: sono escluse dal perimetro di competenza della Direttiva Europea le finalità di acquisto immobile/terreno e/o
ristrutturazione 1a e 2a casa (sono esclusi infatti “i finanziamenti destinati all’acquisto o alla conservazione di un diritto di
proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato”)
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Le principali novità normative introdotte dalla Direttiva
AMBITO
Annunci
pubblicitari
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HIGHLIGHTS NUOVO FRAMEWORK NORMATIVO
 Maggiori dettagli ed informazioni da mettere a disposizione del cliente in fase pubblicitaria: in particolare,
gli annunci pubblicitari (non obbligatori) che riportano il tasso d’interesse o altre cifre concernenti il costo del
credito dovranno sempre indicare - in forma chiara, concisa e graficamente evidenziata (anche con esempio) le seguenti informazioni : Tan, Spese, Importo Totale Del Credito, Taeg, Eventuali Servizi Accessori (Se Inclusi
Nel Taeg), Durata, Importo Totale dovuto dal Consumatore. Nessuna voce può avere maggiore evidenza del
TAEG
Informativa
pre-contrattuale




Assistenza
al consumatore
 Obbligo di assistenza gratuita (“chiarimenti adeguati”) con possibilità per il cliente di interazione individuale
con personale adeguatamente “formato”
 Assistenza gratuita (fino al termine del periodo a disposizione per l’esercizio del diritto di recesso)
Diritto di recesso
 Diritto di recesso di 14 giorni dalla data di conclusione del contratto per tutti i prodotti e non solo per quelli
venduti tramite tecniche di collocamento a distanza
Nuove penali
di estinzone
 diritto di estinzione anticipata parziale e totale ed applicazione di specifiche penali (1% se la restituzione
avviene prima degli ultimi 12 mesi di ammortamento - 0,5% se la restituzione avviene negli ultimi 12 mesi di
ammortamento - nessuna penale per restituzioni di importo inferiore a 10.000 €)
Risoluzione per
inadempimento
fornitore
 Diritto del consumatore di risoluzione del contratto di credito in caso di inadempimento del fornitore (“di
non scarsa importanza”)
 Obbligo del finanziatore di rimborsare al consumatore le rate già pagate più gli oneri accessori
eventualmente applicati
Nuovo standard di informativa pre-contrattuale: “Informazioni europee di base sul credito ai consumatori”
Personalizzazione dell’informativa (condizioni offerte al singolo consumatore)
Obbligo di raccogliere l’attestazione dell’avvenuta consegna dell’informativa pre-contrattuale
Separazione (“concettuale”) tra la fase pre-contrattuale e la conclusione del contratto
Il Credito Finalizzato

DEFINIZIONE
Il Credito Finalizzato indica un finanziamento il cui scopo è determinato al
momento della richiesta e generalmente corrispondente a finanziare:
 un bene durevole
 un bene di consumo
 un servizio
 La struttura dell’operazione prevede un rapporto creditizio diretto fra finanziatore e
cliente finanziato, tuttavia …
STRUTTURA
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 in virtù del mandato del debitore, la somma può essere direttamente
accreditata a favore del distributore commerciale che ha realizzato la vendita del
bene (ad esempio acquisto auto)
 nel credito finalizzato, il richiedente deve dimostrare il pagamento effettuato o
da effettuare (fattura) nei confronti del fornitore
Il Credito Non Finalizzato
DEFINIZIONE

Finanziamenti destinati a coprire un fabbisogno finanziario, la cui causa non è
strettamente collegata all’acquisto di uno specifico bene o servizio.

Le principali tipologie di credito non finalizzato possono riguardare:
prestiti personali

prestiti contro cessione del quinto dello stipendio.

Finanziamenti con orizzonte temporale ben definito;

A Tasso Fisso o Variabile*

Con spese di istruttoria previste

L'estinzione anticipata totale o parziale è prevista in qualsiasi momento
beneficiando di una riduzione del costo totale del credito pari agli interessi e dei costi
dovuti per la vita residua del contratto.

Anche il diritto di recesso è normato dalla Direttiva e prevede che "il Consumatore
dispone di quattordici giorni di calendario per recedere dal contratto di credito
senza dare alcuna motivazione".
STRUTTURA
29

Agenda
 Il Mutuo Ipotecario
 Il Credito al Consumo (Prestiti Personali)
 Il sovraindebitamento
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Il sovraindebitamento
Cosa significa essere “sovraindebitati”?
“tutti coloro che si trovano in una situazione di deficit economico (cioè
le loro uscite per finanziamenti sono superiori alle entrate!!) rientrano
nella categoria dei sovraindebitati”
volendo visualizzare………
Le rate mensili di qualsiasi forma di debito, non dovrebbero superare il 40% del
reddito disponibile
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