base Foreclosure Frequency - "PARTHENOPE"

Rischio di credito e rating delle
operazioni di RMBS
Nuove frontiere nella gestione del
rischio di credito - Venerdì 23 giugno
Alberto nobili
Director
AGENDA
•
Overview del Processo di Rating
•
Corporate Overview
•
Analisi del Portafoglio
•
Flussi di Cassa
Agenda
Overview del Processo di Rating
Processo di Rating
Surveillance
Analisi legale e di struttura
Analisi della documentazione
Analisi di credito e di cash flow
Avvio
Corporate
Overview
Comitato
di
Credito
Comitato
di
Struttura
Presale
Report
Pricing
Closing
4
Agenda
Corporate Overview
Corporate Overview
Analisi dell’Originator/Servicer
Generale
•
•
•
•
•
Informazioni storiche e prospettiche
Struttura organizzativa
Posizionamento competitivo
Tipologia di clientela e linee di prodotto
Attività di marketing
Procedure
• Originazione e sottoscrizione del credito
• Gestione ed incasso del credito
• Monitoraggio e recupero del credito
Sistema informatico
Immobili (in caso di portafogli misti con una porzione commerciale)
• Analisi delle maggiori 10/20 posizioni in termini di immobili/debitori
• Tour
• Valutazioni di terzi
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Agenda
Analisi del Portafoglio
Analisi del Portafoglio
Introduzione
L’analisi del portafoglio di mutui da cartolarizzare viene condotta da Standard & Poor’s
sulla base di un approccio loan-by-loan volto a determinare l’importo massimo della perdita
che si potrà verificare su quello specifico portafoglio
Tale analisi si fonda sulla quantificazione di due variabili calcolate per ciascun mutuo,
ovvero:
• La Foreclosure Frequency (FF), che rappresenta per ciascun debito la relativa
probabilità di trasformarsi in default. La FF puo’ essere determinata:
¾ seguendo l’approccio tradizionale
¾ incorporando il CDS Mortgage Risk Scale (implementato nel Settembre
2004)
•
La Loss Severity (LS), che quantifica la perdita subita sui default
Il prodotto di queste due grandezze individua l’importo della protezione richiesta per il
portafoglio in assenza di altri fattori mitiganti, quali ad esempio una cash reserve o l’excess
8
spread.
Analisi del Portafoglio
Analisi del singolo mutuo
La determinazione di Foreclosure Frequency e Loss Severity avviene attraverso l’analisi di
una serie di informazioni che l’orignator e/o l’arranger dovranno fornire in relazione a
ciascuna posizione:
• Importo da cartolarizzare
• Importo del finanziamento originale
• Valutazione dell’immobile e data relativa
• Valore e grado dell’Ipoteca
• Metodo di pagamento (capitale e interesse, bullet, etc.)
• Tasso di interesse (fisso, variabile, effettivo)
• Finalità del mutuo (acquisto, rifinanziamento, etc.)
• Seconda casa o investimento
• Localizzazione geografica dell’immobile
•Immobile affittato o abitato dal debitore
• Ritardi nei pagamenti (numeri di mesi, importo)
• Occupazione del debitore (lavoratore dipendente vs. autonomo)
• Descrizione dei maggiori 10/20 immobili/debitori (portafoglio con parte commerciale)
•CRIF Credit Bureau Score (per l’analisi effettuata con il nuovo approccio)
•CDS Mortgage Risk Scale (per l’analisi effettuata con il nuovo approccio)
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Analisi del Portafoglio
Foreclosure Frequency (Approccio Tradizionale)
Standard & Poor’s assume una Foreclosure Frequency base per ciascun livello di rating calcolata
per un portafoglio di riferimento, il benchmark. A livelli di rating piu’ alti vengono associati valori
di Foreclosure Frequency piu’ elevati al fine di rispecchiare l’ incremento del rischio di default in
condizioni economiche maggiormente stressate. In particolare:
AAA
AA
A
BBB
BB
15%
10%
8%
6%
4%
In assenza di informazioni storiche sull’andamento del mercato dei mutui residenziali
(riconducibile alle continue fusioni e acquisizioni tra i vari attori del sistema bancario) Standard &
Poor’s ha derivato le ipotesi di Foreclosure Frequency base attraverso una serie di incontri e
discussioni approfondite avuti con la maggior parte degli originators italiani.
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Analisi del Portafoglio
Il portafoglio di riferimento (Approccio Tradizionale)
Un portafoglio benchmark e’ costituito da mutui che presentano le seguenti caratteristiche:
• In bonis
• Acquisto prima casa a scopo abitativo
• Garantiti da ipoteca di primo grado
• Loan to Value massimo dell’80%
• Il debitore è un lavoratore dipendente
• Assenza di concentrazione geografica
• Importo inferiore a €250,000 per il sud e €400,000 per il nord e centro
• Originati da filiali e non da agenti
• Non modulari
• Originati da meno di 18 mesi
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Analisi del Portafoglio
Modifiche alla Foreclosure Frequency (Approccio Tradizionale)
Qualora un mutuo da cartolarizzare presenti delle caratteristiche diverse da quelle del
portafoglio benchmark, Standard & Poor’s assumerà un incremento o un decremento della
base Foreclosure Frequency come indicato dalle linee guida riportate nella seguente tabella
Caratteristiche del Mutuo
Natura Commerciale
Seconda Casa
Ipoteca di grado successivo al primo
LTV < 50%
80%<LTV < 90%
90%<LTV < 95%
95%<LTV<100%
LTV>100%
Lavoratore Autonomo
Concentrazione Geografica
Jumbo Loans (> €250,000 al sud/ > €400,000 al centro nord)
Analisi Originator
Modulare
Seasoning > 18 mesi
Seasoning > 60 mesi
Effetto sulla FF
Multiplo da 1.5 a 2.0
Multiplo fino a 1.3
Multiplo fino a 1.5
Multiplo di 0.8
Multiplo tra 1.0 e 2.0
Multiplo tra 2.0 e 3.5
Multiplo tra 3.5 e 5.0
Multiplo di 5.0
Aggiunta fino al 25%
Aggiunta fino al 10%
Aggiunta fino al 20%
Analisi caso per caso
Aggiunta fino al 20%
FF finale ridotta dal 10% al 25%
FF finale ridotta del 25%
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Analisi del Portafoglio
Modifiche alla Foreclosure Frequency (Approccio Tradizionale)
Il calcolo della Foreclosure Frequency effettiva avviene partendo dal valore di base a cui si applicano i
Multipli e le Aggiunte.
Esempio
Si consideri un mutuo di importo pari a €160,000 erogato per l’acquisto di una seconda casa o di una casa
per le vacanze. L’attuale LTV sia del 45% e sia stato concesso da 20 mesi. In tal caso, la Foreclosure
Frequency effettiva del mutuo sara’ pari a 14.6% - rispetto al 15% di Foreclosure Frequency base, come
indicato nella tabella seguente.
Calcolo della FF Effettiva
Foreclosure Frequency base
Multipli alla FF Base
Seconda Casa
LTV < 50%
Aggiunte alla FF
Jumbo Loan
Seasoning > 18 mesi
Foreclosure Frequency Effettiva
Aggiustamenti
Calcolo
* 1.3
* 0.8
15.0% * 1.3
+ 4.0%
* 0.9
15.6% + (1 + 4.0%)
19.5% * 0.8
16.2% * 0.9
Foreclosure
Frequency Effettiva
15.0%
19.5%
15.6%
16.2%
14.6%
14.6%
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Analisi del Portafoglio
Foreclosure Frequency (Approccio CDS Mortgage Risk Scale)
Standard & Poor’s ha sviluppato un nuovo approccio per la determinazione della Foreclosure
Frequency che incorpora il CDS Mortgage Risk Scale. L’utilizzo di credit scores nell’analisi di
credito di un portafoglio di mutui residenziali porta ad un miglioramento della capacita’ di
quantificare il rischio di credito.
Il nuovo approccio e’ una evoluzione della metodologia tradizionale, permette di determinare
delle ipotesi di Foreclosure Frequency puntuali partendo dalle caratteristiche del singolo debitore
espresse dal CRIF Credit Bureau Score.
CRIF Credit Bureau raccoglie informazioni relative alla performance di credito dei singoli
individui: richieste di credito, performance e puntualita’ nei pagamenti, saldi delle linee di credito
al consumo (carte di credito, prestiti al consumo, mutui).
Il CRIF Credit Bureau Score ha dato evidenza empirica di essere in grado di stimare i livelli di
delinquencies e defaults dei mutui Italiani.
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Analisi del Portafoglio
Dal CDS Mortage Risk Scale al Foreclosure Frequency (Approccio CDS
Mortgage Risk Scale)
Utilizzando il Credit Bureau Score come punto di partenza CRIF ha sviluppato il CDS Mortgage
Risk Scale che varia da A a G, dove G identifica il debitore di miglior qualita’ mentre la lettera A
individua la peggior tipologia di debitore.
Standard & Poor’s stima la probabilita’ di default per la durata del mutuo a partire da ogni CDS
Mortgage Risk Scale score nel portafolio.
La probabilita’ di default cosi’ determinata viene poi aggiustata considerando le caratteristiche di
ogni mutuo e degli immobili, ad esempio
–
Case non occupate dal proprietario => maggior probabilita’ di default
–
Mutui erogati al Sud => maggior probabilita’ di default
–
Muturi erogati al Nord => probabilita’ di default sotto la media
–
Mutui erogati con scopo commerciali => inclinazione maggiore al default rispetto ai mutui
residenziali
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Analisi del Portafoglio
Aggiustamenti al Base Foreclosure Frequency (Approccio CDS Mortgage Risk
Scale)
Caratteristiche Descizione
Fisso (con
reset
periodico)
Fisso/Variabile
con cambio a
Variabile/Fisso
obbligatorio
Prodotto
atipico
Destinazione d’uso
Affitto
Seconda Casa/
Casa Vacanze
Scopo del mutuo
Cash-out
Regione
Nord
Sud
Tipologia del debitore Commerciale
Tipologia di Prodotto
Aumento o Diminuzione Base
Default Probability
+
+
+
+++
+
+
-+++
++++
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Analisi del Portafoglio
Aggiustamenti al Base Foreclosure Frequency (Approccio CDS Mortgage Risk
Scale)
Caratteristiche Descizione
Autocertificazione
Y
Lavoratore Autonomo Y
Sud >
Jumbo
€250,000
Centro / Nord
€400,000
Ipoteca di grado
>€0
superiore al primo
LTV
<80%
80%<=LTV<85%
85%<=LTV<90%
90%<=LTV<95%
95%<=LTV<100%
100%+
Aumento o Diminuzione Base
Default Probability
++
++
++
++
+
0
+
++
+++
++++
+++++
B WAFF
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Analisi del Portafoglio
Dal Base Foreclosure Frequency al WAFF per classe di rating
(Approccio CDS Mortgage Risk Scale)
Al base Foreclosure Frequency B WAFF ottenuto a seguito degli aggiustamenti viene
applicato un multiplo di 1.25 e si ottiene cosi’ il WAFF per il livello BB
Il livello BB viene poi utilizzato per determinare il WAFF nei differenti livelli di rating
applicando i relativi multipli (i multipli sono in linea con l’approccio tradizionale).
Rating
BBB
A
AA
AAA
Multiplo
BB * 1.50
BB * 2.00
BB * 2.50
BB * 3.75
Se il CDS Mortgage Risk Scale e’ presente solo per una porzione del portafolio,
l’analisi e’ condotta per tale parte con il nuovo approccio e per la parte rimanente con
l’approccio tradizionale.
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Analisi del Portafoglio
Approccio Tradizionale VS CDS Mortgage Risk Scale (il grafico si riferisce ai
soli pools analizzati)
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Analisi del Portafoglio
Portafogli Misti
Il mercato italiano ha proposto cartolarizzazioni di portafogli di mutui ipotecari misti,
ovvero residenziali e commerciali
In tali circostanze e’ indispensabile verificare con l’originator e/o con l’arranger la
qualificazione dei debitori sottostanti (persone fisiche, società di persone, società di
capitali), la natura degli immobili nonché l’uso che ne viene fatto. Il rischio di default insito
in ciascuna posizione e’ influenzato infatti dal mercato/settore in cui il debitore opera.
Per questi portafogli Standard & Poor’s conduce uno studio a campione sulla parte
commerciale del portafoglio basato sull’analisi del debitore e del tipo di attività svolta,
nonché sulla visita dell’immobile ipotecato.
La Foreclosure Frequency sara’ calcolata in base ai multipli ed alle aggiunte che la
corporate review avra’ suggerito.
Anche la Loss Severity puo’ essere aggiustata in base a considerazioni di vendibilità e
fungibilità dell’immobile.
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Analisi del Portafoglio
Loss Severity
E’ una grandezza funzione di quattro variabili:
• Il valore dell’immobile dato in garanzia
• L’importo residuo del finanziamento
• I costi di recupero del credito
• Il grado dell’ipoteca
Per ciascun livello di rating, Standard & Poor’s assume che la vendita dell’immobile produca un incasso
inferiore al valore originariamente stimato per la stessa proprietà, cio’ a causa del declino dei prezzi degli
immobili (MVD) in un mercato in recessione. Per l’Italia, tale valore inferiore e’ stimato come segue (in
caso di jumbo loan con valutazioni superiori a € 312,500 al sud e € 500,000 al nord e centro, si ipotizza
un aumento del MVD del 20%):
Rating
AAA
AA
A
BBB
BB
Riduzione di Valore
35.0%
30.0%
26.0%
22.0%
20.0%
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Analisi del Portafoglio
Esempio
Si consideri un mutuo erogato a fronte di un immobile valutato €100,000 e che abbia un LTV
pari al 70%. Standard & Poor’s assume per l’Italia costi di recupero pari al 10% dell’importo
residuo del finanziamento. Per tale mutuo, in uno scenario ‘AAA’, la Loss Severity sara’ pari
al 17.14%, come di seguito illustrato
Calcolo della Loss Severity di 'AAA'
Valore Iniziale dell'Immobile
Riduzione del Valore (35.0%)
Valore Residuo
Importo Residuo del Mutuo (70% LTV)
Perdita di Valore sul Credito
Costi di Recupero (10.0% dell'importo)
Perdita Complessiva
Loss Severity sul Finanziamento Residuo
€
100,000.00
(35,000.00)
65,000.00
(70,000.00)
(5,000.00)
(7,000.00)
(12,000.00)
17.14%
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Analisi del Portafoglio
Analisi del Portafoglio
Foreclosure Frequency (WAFF)
Loss Severity (WALS)
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Agenda
Flussi di Cassa
Flussi di Cassa
Introduzione
Per la determinazione dei livelli di subordinazione delle obbligazioni, il prodotto della
foreclosure frequency media ponderata (WAFF) e della loss severity media ponderata
(WALS) di per se’ non e’ sufficiente in quanto non prende in considerazione alcuni elementi
strutturali dell’operazione, che hanno un impatto sui flussi di cassa incassati dal veicolo,
quali:
• Differenziale di interesse tra portafoglio e obbligazioni
• Cash Reserve
• Swap
• Emissione di piu’ serie di obbligazioni
• Pagamento di interesse e capitale attraverso un predefinito ordine di priorita’
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Flussi di Cassa
Stress testati
Per la determinazione della struttura del debito quindi, Standard & Poor’s ha sviluppato un
proprio modello di flussi di cassa attraverso il quale, oltre a replicare i fattori appena
descritti, e’ possibile stressare gli incassi del veicolo simulando – per ciascun livello di
rating – degli scenari che tengano conto della combinazione di:
• Scenari di WAFF
• Scenari di WALS
• Ritardi nei pagamenti (delinquency)
• Tassi di interesse e Prepagamenti
• Tasso di reinvestimento della liquidita’
• Rischio di Commingling
• Costi e Spese
• Cash Reserve
• 18 mesi di lock-out
Il tranching finale sarà quello che permetterà al veicolo di ripagare puntualmente ed
integralmente gli interessi sulle obbligazioni nonché rimborsarne il capitale a scadenza
(quantomeno), sotto tutti gli scenari simulati
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Flussi di Cassa
Scenari di WAFF
Standard & Poor’s assume che tali default si verifichino con cadenza semestrale nel corso di una
recessione della durata di tre anni, durante la quale una certa percentuale del WAFF sarà dedotta
periodicamente dai flussi di cassa secondo due tipologie di scenario, Fast e Slow
Mese di recessione
1
7
13
19
25
31
37
Fast Default
30%
30%
20%
10%
5%
5%
0%
Slow Default
0%
5%
5%
10%
20%
30%
30%
La percentuale di WAFF indicata sarà applicata all’importo del portafoglio di mutui all’inizio della
recessione. Inoltre, in uno scenario ‘AAA’ si suppone che tale recessione di tre anni avvenga a decorrere
dal 13o mese (e non dal primo mese) seguente la chiusura dell’operazione.
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Flussi di Cassa
Scenari di WALS
I recuperi dei crediti ottenuti tramite la vendita dell’immobile dato a garanzia sono
determinati in misura pari all’importo andato in default al netto della perdita presunta sul
portafoglio (WALS) per ogni livello di rating.
L’importo recuperato sara’ aggiunto ai flussi di cassa con una tempistica tipica della
specifica operazione e terra’ inoltre conto della concentrazione geografica del portafoglio.
Statisticamente, si e’ riscontrata una maggiore efficienza nei tribunali del Nord rispetto a
quelli del Centro-Sud, nonostante esistano importanti eccezioni.
Apparentemente, i benefici della legge 302/98, che consente ai notai di procedere piu’
rapidamente nella procedura di recupero dei crediti in contenzioso, non sono ancora
universalmente evidenti, pertanto Standard & Poor’s assume come tempi di recupero dai 4 ai
10 anni a seconda della distribuzione geografica del portafoglio.
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Flussi di Cassa
Ritardi nei pagamenti (delinquency)
Standard & Poor’s testa l’impatto che i ritardi temporanei nei pagamenti hanno sulla
liquidità dell’operazione
Trattandosi di ritardi nei pagamenti non si prevede alcuna perdita da parte del veicolo,
soltanto una temporanea mancanza di liquidità che dovra’ essere fronteggiata adeguatamente
Per simulare questa circostanza, si suppone che con l’inizio della recessione per un periodo
di 18 mesi una parte di interesse percepito ogni mese (essendo tale parte pari ad 1/3 del
WAFF) sia posticipato di un anno
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Flussi di Cassa
Tassi di Interesse, Prepagamenti e Reinvestimento della Liquidita’
Tre diversi scenari di tassi di interesse – crescente, decrescente e stabile - sono testati
congiuntamente a scenari di prepagamenti alti e bassi
Relativamente alle estinzioni anticipate, Standard and Poor’s prevede due distinti scenari in
cui i prepagamenti sono stimati al 20% e 0.5% calcolati sul debito residuo annuale
Infine, il modello dei flussi di cassa dovra’ prevedere una struttura di copertura dei tassi di
interesse che sia fedele a quanto previsto nei relativi contratti di swap
La presenza di un GIC Account provider con un rating di ‘A-1+’ comporta, per il primo
anno, un reinvestimento della liquidita’ disponibile al tasso contrattualizzato. In caso
contrario, il tasso di reinvestimento sara’ determinato come differenza tra la base di
riferimento del tasso di interesse ed un determinato margine fino ad un livello minimo pari
al 2%
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Flussi di Cassa
Rischio di commingling
Il rischio di commingling e’ un rischio di natura tipicamente legale (si veda articolo “Legal
Issues in Italian Asset-Backed Securitization” pubblicato da Standard and Poor’s a Ottobre
2004)
La sua quantificazione dipende dalle caratteristiche del portafoglio di mutui, in termini di
modalita’ di pagamento di capitale ed interesse concesso ai debitori. In linea di principio,
Standard & Poor’s determina il commingling risk come l’importo massimo di incassi che il
veicolo ottiene in un arco temporale di tre settimane/un mese. Questo importo viene dedotto
dai flussi di cassa del veicolo nel primo mese dell’operazione
La copertura di questo rischio puo’ essere realizzata con soluzioni alternative alla riduzione
dei flussi in entrata dell’emittente. Eventuali proposte saranno analizzate caso per caso
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Flussi di Cassa
Costi e Spese, Cash Reserve, Lock-Out
I costi e le spese/commissioni che il veicolo sostiene debbono essere fedelmente modellati.
Le commissioni di servicing, data l’assenza in Italia di un mercato di third-party servicing
ben sviluppato, in genere sono modellate per un importo tale da attrarre potenziali sostituti,
che Standard & Poor’s stima in 50 bps p.a. del portafoglio residuo
La Cash Reserve rappresenta un ulteriore supporto per l’operazione che si aggiunge ai vari
meccanismi di swap, all’excess spread e ai livelli di subordinazione delle obbligazioni, ed e’
quantificata tramite il modello dei flussi di cassa
Il lock-out period e la connessa imposta prevista dalla normativa italiana dovranno essere
modellate conformemente alle scelte di ammortamento delle obbligazioni del veicolo
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Contacts
For further information please contact:
Alberto Nobili
Director
Structured Finance - Milan office
[email protected]
Tel: +39 02 72111 261
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