la fiscalità degli immobili

LA FISCALITÀ DEGLI
IMMOBILI
I fabbricati strumentali
a cura di Roberto Protani
I FABBRICATI STRUMENTALI
L'art. 36, comma 7, del D.L. 4 luglio 2006, n.
223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4
agosto 2006, n. 248, ha introdotto una
rilevante, quanto penalizzate, disposizione
che prevede l'indeducibilità dei costi
riferiti ai terreni su cui insistono i
fabbricati strumentali, nonché dei relativi
terreni pertinenziali.
Pertanto, l'ammortamento del fabbricato
deve essere assunto al netto del costo delle
aree su cui insiste e di quelle pertinenziali.
DOCUMENTO N. 16 OIC
Le nuove disposizioni danno luogo pertanto ad
un allineamento delle norme fiscali a
quelle civilistiche.
Infatti,
secondo
quanto
previsto
dal
Documento n. 16 OIC, i terreni essendo
beni la cui utilità non si esaurisce nel corso del
tempo
non
sono
soggetti
ad
ammortamento. Se il valore del fabbricato
incorpora anche quello del terreno su cui il
primo insiste, il valore del terreno deve essere
scorporato sulla base di stime.
IAS N. 16
Anche lo IAS n. 16 precisa che i terreni e gli
edifici sono beni separabili e vanno trattati
separatamente ai fini contabili anche quando
vengono acquistati congiuntamente.
IlIl suddetto
suddetto principio
principio conosce,
conosce, tuttavia,
tuttavia,
alcune
alcune eccezioni
eccezioni come
come nel
nel caso
caso di
di cave
cave ee
di
di siti
siti utilizzati
utilizzati per
per discariche,
discariche, ove
ove ii
terreni
terreni hanno
hanno una
una vita
vita utile
utile illimitata
illimitata ee
quindi
quindi non
non vengono
vengono ammortizzati.
ammortizzati.
I FABBRICATI STRUMENTALI
La normativa fiscale si è dunque adeguata ai
principi civilistici.
La disposizione si applica agli immobili
strumentali sia per natura (categoria
catastale A/10, B, C, D ed E) che per
destinazione,
ossia
a
quelli
che,
a
prescindere dalla categoria catastale, sono
comunque direttamente utilizzati dall'impresa.
GLI IMMOBILI DELLE IMPRESE
"immobili
"immobiliche
che
costituiscono
costituisconobeni
beni
strumentali
strumentaliper
per
l'esercizio
l'esercizio
dell'impresa"
dell'impresa"
"immobili che
"immobili che
costituiscono beni alla cui
costituiscono beni alla cui
produzione o scambio è
produzione o scambio è
diretta l'attività
diretta l'attività
dell'impresa"
dell'impresa"
IMMOBILI
IMMOBILI
STRUMENTALI
STRUMENTALI
IMMOBILI
IMMOBILI
MERCE
MERCE
Concorrono
Concorronoal
alreddito
redditod'impresa
d'impresa
in
base
alle
risultanze
del
in base alle risultanze delconto
conto
economico
economico
"altri
"altriimmobili"
immobili"
IMMOBILI
IMMOBILI
PATRIMONIALI
PATRIMONIALI
Concorrono
Concorronoal
al
reddito
in
base
reddito in base
alle
allenorme
normeproprie
proprie
dei
redditi
fondiari
dei redditi fondiari
(criteri
(critericatastali)
catastali)
I FABBRICATI STRUMENTALI
Quindi, non si riferisce agli impianti o ai
macchinari
infissi
al
suolo
che
non
costituiscono fabbricati iscritti o iscrivibili nel
catasto edilizio urbano.
Le nuove regole fiscali si applicano anche alle
quote di ammortamento relative a fabbricati
acquistati nei periodi d'imposta precedenti al
2006
I FABBRICATI IN LEASING
Con riferimento ai fabbricati strumentali
acquisiti
in
leasing,
si
prevede
l'indeducibilità della quota capitale dei
canoni riferibile al terreno.
Per gli immobili in leasing la disposizione si
applica anche con riferimento ai contratti
stipulati prima del 4 luglio 2006, ma ai canoni
maturati a decorrere dal periodo d'imposta in
corso al 4 luglio 2006.
I FABBRICATI STRUMENTALI
• Per gli immobili acquisiti a decorrere dal
periodo di imposta in corso alla data del 4
luglio 2006, il valore da attribuire alle aree sarà
pari al maggiore tra:
• il valore dell'area eventualmente esposto
nel bilancio d'esercizio relativo al periodo di
imposta in corso al momento dell'acquisto e
• il valore che si ottiene applicando i
coefficienti del 20 o 30 per cento (per i
fabbricati industriali) al costo di acquisto
complessivo dell'immobile, comprensivo del
valore dell'area.
Fabbricato industriale acquistato, in data 20 settembre
2006, al prezzo complessivo di € 1.000.000,00.
Valore civilistico
del terreno
€ 100.000,00
Valore fiscale del
terreno
€ 300.000,00
Valore civilistico
del terreno
€ 400.000,00
Valore fiscale del
terreno
€ 400.000,00
I FABBRICATI STRUMENTALI
Se non risulta esposto separatamente in
bilancio il valore non ammortizzabile dell'area
sarà determinato applicando esclusivamente i
coefficienti del 20 o 30 per cento.
I FABBRICATI STRUMENTALI
Acquisto separato
dell'area e successiva
costruzione del
fabbricato strumentale
Ammortamento
Valore dell'area =
Prezzo di acquisto
% sul costo di
costruzione del
fabbricato strumentale
I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN
PRECEDENZA
Per le acquisizioni avvenute nei periodi di
imposta precedenti a quello in corso al 4 luglio
2006, il confronto tra i valori va effettuato
prendendo a riferimento l'ultimo bilancio
approvato prima dell'entrata in vigore del
D.L. n. 223 del 2006.
I FABBRICATI STRUMENTALI
ACQUISITI IN PRECEDENZA
Acquisto separato
dell'area e successiva
costruzione del
fabbricato strumentale
Ammortamento
Valore dell'area =
Prezzo di acquisto
% sul costo di
costruzione del
fabbricato strumentale
I COSTI INCREMENTATIVI
Il costo complessivo (area più fabbricato) su
cui applicare le percentuali del 20 o 30 per
cento deve essere assunto al netto dei costi
incrementativi capitalizzati nonché delle
rivalutazioni effettuate, le quali, pertanto,
sono riferibili esclusivamente al valore del
fabbricato e non anche a quello dell'area.
I COSTI INCREMENTATIVI
Per costi incrementativi si intendono le
spese per interventi di manutenzione,
riparazione, ammodernamento, trasformazione e ampliamento che siano state
portate ad incremento del costo dei
fabbricati
strumentali,
sostenute
successivamente
all'acquisto
o
alla
costruzione.
Alla stessa stregua vanno trattati gli oneri di
urbanizzazione.
I FABBRICATI INDUSTRIALI
Per fabbricati industriali si intendono
quelli destinati alla produzione o alla
trasformazione dei beni, tenendo conto
della
loro
effettiva
destinazione
e
prescindendo dalla classificazione catastale.
Non rientrano tra i fabbricati industriali gli
immobili destinati ad attività commerciale,
quali negozi, locali destinati al deposito e allo
stoccaggio di merci.
I FABBRICATI DESTINATI A PIÙ
ATTIVITÀ
qualora gli spazi espressi
in metri quadri, utilizzati
per
l'attività
di
produzione
o
trasformazione
siano
prevalenti
Industriale
qualora gli spazi espressi in
metri quadri, utilizzati per
l'attività di produzione o
trasformazione non siano
prevalenti
Altri usi
I FABBRICATI CIELO-TERRA
Secondo i principi contabili internazionali lo
scorporo del valore del terreno va compiuto
solo se si riferisce ad un fabbricato
strumentale c.d. "cielo-terra" e non per le
unità immobiliari comprese in un fabbricato.
La Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.
1/2007, al contrario, precisa che lo scorporo
va effettuato anche per gli immobili "non
cielo-terra".
I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN
PRECEDENZA
Prima della norma di interpretazione autentica
introdotta dalla Finanziaria per il 2008, per i fabbricati
acquistati nei periodi precedenti a quello in corso al 4
luglio 2006, gli ammortamenti precedentemente dedotti
dovevano essere imputati prioritariamente al valore
del fabbricato.
In virtù della suddetta norma, per ciascun immobile
strumentale le quote di ammortamento dedotte nei
periodi di imposta precedenti al periodo di imposta in
corso al 4 luglio 2006 calcolate sul costo complessivo
sono riferite proporzionalmente al costo dell'area
e al costo del fabbricato.
I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN
PRECEDENZA
Fabbricato industriale = € 1.000.000,00
Valore in bilancio senza separata
indicazione
Terreno: € 300.000,00 (€ 1.000.000,00 x
30%)
Fabbricato: € 700.000,00
Fondo ammortamento al
700.000,00
31/12/2005:
€
I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN
PRECEDENZA
Fabbricato industriale = € 1.000.000,00
Valore in bilancio senza separata indicazione
Terreno: € 300.000,00 (€ 1.000.000,00 x 30%)
Fabbricato: € 700.000,00
Fondo ammortamento al 31/12/2005: € 700.000,00
Interpretazione ante Finanziaria per il 2008
Residuo da ammortizzare: € 0
Fabbricato: € 700.000,00
Fondo ammortamento al 31/12/2005: € 700.000,00
I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN
PRECEDENZA
Interpretazione post Finanziaria per il 2008
Fabbricato: € 700.000,00
Fondo ammortamento al 31/12/2005: € 700.000,00
Fondo
ammortamento
riferibile
al
terreno
al
31/12/2005: € 210.000,00 (€ 700.000,00 x 30%)
Fondo ammortamento riferibile al fabbricato al
31/12/2005: € 490.000,00 (€ 700.000,00 x 70%)
Residuo
da
ammortizzare:
€
210.000,00
(€
700.000,00 - 490.000,00)
I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN
PRECEDENZA
Fabbricato commerciale: € 200.000,00
Fondo ammortamento al 31 dicembre
2005: € 175.000,00
Terreno: € 40.000,00 (€ 200.000,00 x 20%)
Fabbricato: € 160.000,00
Ammortamento 2006: € 4.800,00
I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN
PRECEDENZA
Ante
Post
Quota di
ammortamento
Anno 2006
€ 4.800,00
€ 4.800,00
Deducibilità max per il
fabbricato
commerciale
€ 160.000,00
€ 160.000,00
Fondo ammortamento
dedotto
Imputazione totale al
fabbricato
Terreno: € 35.000,00
Fabbricato: €
140.000,00
Quota di
ammortamento
deducibile
Anno 2006
€0
€ 4.800,00
(€ 160.000,00 x 3%)