Guida all`acquisto della casa

Guida all'acquisto della Casa
Un vademecum sui controlli, sui passi necessari e sulle precauzioni per evitare brutte sorprese.
La prima regola è non lasciare nulla al caso: comprare casa, infatti, è un
bellissimo progetto, ma comporta anche svariati problemi pratici. Non è facile
identificare la casa giusta, in considerazione della grande offerta di mercato, né
avere la certezza di non pagare più del giusto prezzo. E ancora i rapporti, non
sempre facili e causa di preoccupazioni, con il venditore, con l'Agente
immobiliare, con il Notaio. Infine l'esigenza, o anche la semplice opportunità,
di accendere un mutuo. Di solito il compratore affronta queste situazioni in maniera "istintiva", a
volte commettendo, purtroppo, anche qualche errore.
In questa guida abbiamo raccolto alcuni consigli e suggerimenti utili per compiere tutti i passi
necessari per raggiungere il proprio obiettivo: l'acquisto della casa
Scegli la casa giusta
- "In centro", "in periferia" o "fuori città"?
- Casa "nuova" o casa "usata"?
- Ulteriori elementi da considerare
Quanti soldi ti servono?
- Le spese accessorie
- Quanto può finanziarti il mutuo?
- La rata del mutuo: puoi permettertela?
I passi verso l'acquisto
- La proposta irrevocabile d'acquisto
- Il preliminare di compravendita
- Cosa deve contenere il preliminare di compravendita
Scegli la casa giusta:
La scelta di un'abitazione nasce dalla considerazione delle tue specifiche esigenze e delle tue
possibilità economiche. Il primo consiglio è quindi quello di non prendere decisioni affrettate: la
firma di una proposta o di un preliminare di compravendita d'acquisto non deve essere dettata
semplicemente da valutazioni sull'eleganza o sul prestigio del palazzo, o dal prezzo particolarmente
vantaggioso.
"In centro", "in periferia" o "fuori città"?
Scegliere "dove" abitare non è così semplice: tranquillità e ambiente più salubre caratterizzano
spesso la vita fuori città. D'altra parte, però, proprio il centro offre le maggiori possibilità di lavoro,
svago e divertimento. Inoltre i tempi di spostamento tra le zone periferiche e il centro città possono
essere notevoli: occorre quindi valutare attentamente l'impatto di questa scelta sui ritmi di vita tuoi e
della tua famiglia, considerando le distanze dal luogo di lavoro, dai servizi e dalle attività ricreative.
Casa "nuova" o casa "usata"?
Tra proposte di nuova realizzazione edilizia e offerta di abitazioni già esistenti non è semplice
orientarsi, bisogna considerare i pro e i contro di ogni offerta. Se l'acquisto di nuove costruzioni è
generalmente preferito, questo si traduce d'altro canto quasi sempre in un allontanamento dal centro
della città. Inoltre l'acquisto e la ristrutturazione di una abitazione già esistente offre spesso il
vantaggio del minor costo complessivo, con la possibilità di personalizzare la casa a proprio
piacimento.
Ulteriori elementi da considerare Per una scelta ben ponderata non bisogna poi dimenticare altri
aspetti altrettanto importanti.
Ad esempio: Impianti:
Servizi:
assicurati che gli impianti di riscaldamento, idraulico, elettrico e del
gas siano conformi alle norme vigenti. Inoltre il buono stato degli
infissi (porte, finestre, vetri) garantisce risparmio energetico e
protezione da freddo e rumori;
accertati della vicinanza di collegamenti (trasporti pubblici, strade e
autostrade) e di servizi indispensabili come scuole, servizi sanitari,
negozi, parcheggi;
Caratteristiche dell'alloggio: tieni conto del fatto che un'esposizione a sud illumina e riscalda
naturalmente l'appartamento per effetto del sole. La scelta del piano e la visuale sull'esterno possono
poi incidere su fattori importanti come l'illuminazione, il panorama e la prevenzione dei furti.
IL GIUSTO VALORE ALL'IMMOBILE
Il prezzo di mercato di un’immobile, subisce variazioni rilevanti in funzione di caratteristiche
specifiche dell’edificio.
Il valore di mercato al metro quadrato di una certa città o di un certo Quartiere, è solo un punto
di riferimento.
E’ possibile fare riferimento a delle tabelle orientative che vengono utilizzate dalle agenzie
immobiliari.
I PIU’ E I MENO
E’ in una via tranquilla, poco trafficata
E’ in una via molto trafficata e rumorosa
E’ in uno stabile d’epoca
Ha vista su parchi o monumenti storici
E’ al piano terra
E’ un attico
Ha un terrazzo di almeno 20 mq
Non ha balconi
Viene venduta insieme ad un posto auto
C’è la portineria
Ha il riscaldamento autonomo
E’ senza riscaldamento
L’interno è da ristrutturare
L’esterno è da ristrutturare
+5%
-5/10%
+10/20%
+10/15%
-20%
+20%
+5/10%
-10%
+5/10%
+10%
+5%
-25%
-5/20%
-10/15%
Valutazioni particolari
Ci sono, inoltre, dei fattori che incidono sul prezzo di mercato di un immobile, che sono difficili da
valutare; portiamo ad esempio il maggiore o minore spessore dei muri, la dotazione dello stabile di
un ascensore a basso consumo energetico, la presenza di impianti elettrici o del gas a norma.
Ultimamente, con la maggiore sensibilizzazione ecologista, un elemento di forte svalutazione di
una casa è la vicinanza di un traliccio: arriva a svalutare uno stabile anche del 30%.
Quanti soldi ti servono?
L'acquisto di un'abitazione comporta necessariamente l'investimento di una grossa cifra di denaro, e
quando questa non è immediatamente disponibile, bisogna ricorrere ad un mutuo.
Se desideri chiedere un mutuo alla banca è però importante conoscere esattamente l'importo di cui
hai veramente bisogno, tenendo conto di alcuni aspetti importanti.
Le spese accessorie
Innanzitutto devi considerare che l'acquisto di una casa comporta delle spese aggiuntive, connesse
all'operazione, che possono incidere in maniera significativa sul costo complessivo:
le provvigioni all'Agenzia immobiliare che possono andare da un minimo del 2% ad un massimo
del 4% del prezzo di acquisto;
le spese per eventuali lavori di ristrutturazione interna;
le spese notarili (ricordati che se viene stipulato un mutuo gli atti sono due);
le spese bancarie per l'accensione del mutuo (istruttoria ed eventuale perizia);
i costi del trasloco;
i costi per gli eventuali allacciamenti delle utenze (luce, gas, telefono, acqua);
le tasse a carico dell'acquirente per gli immobili ad uso abitativo.
Prima Casa
Acquisto da privato (casa non di lusso)
Acquisto da Impresa costruttrice (casa non di
lusso)
Seconda Casa
Acquisto da privato (casa non di lusso)
Acquisto da privato di casa (non di lusso)
vincolata per ragioni storiche e/o artistiche (legge
1089/1939)
Acquisto da Impresa (casa non di lusso)
Acquisto da Impresa (casa di lusso)
Imp. di Registro
Imp. Catastale e
Ipotecaria
IVA
3%
258,23 euro
-
129,11 euro
258,23 euro
4%
7%
2% + 1%
-
3%
2% + 1%
-
129,11 euro
129,11 euro
258,23 euro
258,23 euro
10%
20%
La normativa fiscale sulle abitazioni - per ciò che riguarda imposte, tasse, detrazioni, sgravi - cambia
frequentemente.
Quanto può finanziarti il mutuo?
La normativa vigente prevede che le banche - in via ordinaria - possano concedere non più del 75%
- 80% del valore dell'abitazione. Ciò significa che una parte dell'investimento dovrà essere
compiuto con i tuoi risparmi.
La rata del mutuo: puoi permettertela?
Il mutuo comporta una spesa che si aggiunge alle tue normali uscite mensili: devi quindi essere ben
certo che questa ulteriore spesa non vada ad incidere eccessivamente sul bilancio famigliare.
La nostra esperienza ci porta a consigliarti di valutare molto attentamente il rapporto fra la rata e i
tuoi redditi mensili. Di norma è preferibile che la rata del mutuo non superi un terzo dei tuoi redditi
netti. E' una regola prudenziale che però è opportuno rispettare.
I passi verso l'acquisto
Dopo aver finalmente trovato un'abitazione che risponde alla tue esigenze e alle tue possibilità,
inizia ora una fase altrettanto delicata e complessa. Dal passaggio di proprietà all'accensione di un
mutuo, l'acquisto di una casa comporta una serie di operazioni che è importante conoscere.
La proposta irrevocabile d'acquisto Se acquisti una casa tramite un' Agenzia Immobiliare è normale
che l'Agente ti chieda di sottoscrivere una "proposta irrevocabile di acquisto". Si tratta di una
scrittura privata: questo significa che non c'è bisogno di particolari formalità oltre alla forma scritta.
Con questa firma ti impegni, senza possibilità di revoca entro una certa data, ad acquistare per un
certo prezzo la casa che hai individuato. Quando hai firmato la "proposta" l'Agente è obbligato a
darne avviso al venditore dell'immobile, il quale, se ritiene l'offerta congrua, può accettare.
L'accettazione deve esserti comunicata per iscritto dallo stesso Agente immobiliare oppure
direttamente dal venditore.
L'importante è sapere che tale accettazione ti vincola ad acquistare al prezzo che hai offerto.
Alla firma della proposta irrevocabile ti viene normalmente richiesta una somma per confermare
l'affare: si tratta di un anticipo sul prezzo - indicativamente non superiore al 5% - 10% in relazione
al valore della tua offerta - che andrà ad integrare i successivi pagamenti in caso di regolare
conclusione dell'affare e che invece ti dovrà essere restituito se, per qualsiasi motivo, non si
raggiungerà l'accordo.
Se il venditore accetta la tua proposta, tale anticipo diventa una vera e propria caparra
confirmatoria: e cioè una garanzia per il buon fine dell'affare. Infatti, in caso di perfezionamento del
contratto, questa viene dedotta dal prezzo complessivo dovuto. Viceversa, se l'affare non si
conclude a causa tua, il venditore avrà il diritto di trattenere il tuo anticipo; se invece l'affare non va
in porto perché il venditore ha cambiato orientamento, sarai tu ad avere diritto a richiedere in
restituzione - a titolo di indennizzo - il doppio dell'anticipo che hai versato.
Il passo successivo alla proposta di acquisto è "l'impegno di acquisto", cioè il preliminare di
compravendita : questo può anche essere il primo passo, se la compravendita avviene tra privati
senza la formalizzazione della proposta di acquisto.
Il preliminare di compravendita
Conclusa la fase di trattativa con il venditore, inizia ora, con la firma del preliminare di
compravendita , quella fase che ti porterà a diventare proprietario dell'immobile.
Il preliminare di compravendita è un atto, necessariamente scritto, che impegna in modo definitivo
ed irrevocabile sia il compratore che il venditore.
ATTENZIONE
il preliminare di compravendita è un contratto che vincola le parti e
deve quindi essere il più possibile particolareggiato.
Cosa deve contenere il preliminare di compravendita
I dati anagrafici e fiscali del venditore e
dell'acquirente
La descrizione della casa (stanze e loro
posizione comprese cantine, solai e box)
L'importo della caparra versata e della
caparra penitenziale
La data dell’atto di compravendita ufficiale
(rogito)
I dati catastali
Il prezzo complessivo
La regolarità dei pagamenti delle spese
condominiali
Le modalità e i tempi di pagamento
La conformità della casa alle norme edilizie
ed urbanistiche
L'assenza di vincoli, vizi, ipoteche, ecc..
Il notaio prescelto per l'atto
Il regime patrimoniale dei coniugi
La regolarità fiscale dell'immobile
ATTENZIONE
Prima di apporre la tua firma sul preliminare di compravendita , leggi
con attenzione tutte le clausole e pretendi che siano inserite tutte quelle
che si adattano al tuo caso specifico. Se hai qualche dubbio, rivolgiti a
un professionista, come il tuo notaio di fiducia.