"rent to buy": le regole incerte frenano il mercato. Le

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Comprare casa con il «rent to buy»: le
regole incerte frenano il mercato. Le
proposte dei notai
di Dario Aquaro
Data Pubblicazione: 09/07/2014
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Il sentiment degli operatori, misurato anche sull'andamento delle inserzioni, ha confermato negli utlimi
anni la crescita delle formule di compravendita "alternative", genericamente definite "rent to buy". Il
fenomeno, non quantificabile con dati ufficiali, è alimentato dai costruttori, che provano così a
muovere lo stock di invenduto, e dalle difficoltà delle famiglie ad accedere hic et nunc a un mutuo e
quindi condurre un acquisto "tradizionale". Non solo, certo: perché c'è anche chi ad esempio sceglie
di cambiar casa nell'attesa di vendere la vecchia abitazione.
L'idea alla base del rent to buy è quella di un contratto di locazione sul quale si "innesta", con varie
modalità, un contratto di compravendita. Per derogare alla prassi secondo la quale la stipula di una
compravendita immobiliare coincide con il pagamento del saldo al venditore.
In questo quadro lavorano e si ingegnano gli operatori per offrire la formula giusta e accompagnare
all'acquisto gli interessati, ma con una serie di garanzie che aiutino a superare le possibili reticenze.
L'espressione "rent to buy", usata anche in Italia (impropriamente, secondo alcuni) per definire l'affitto
con riscatto, comprende infatti diversi schemi giuridici e soluzioni, che creano spesso confusione.
Eppure anche da qui, dall'affitto con riscatto, da un "nuovo" incontro di domanda e offerta, passa il
rilancio del settore immobiliare. Ma a condizione di regole certe e un alleggerimento dal punto di vista
fiscale.
Su questi contratti "alternativi" vertono alcune delle proposte avanzate dal CONSIGLIO NAZIONALE
DEL NOTARIATO . A partire dall'introduzione nel nostro ordinamento di una disciplina dei «contratti di
godimento in funzione della successiva vendita di immobili» meglio noti come "rent to buy". Una
disciplina civilistica e tributaria adeguata a una serie di fattispecie contrattuali – spiegano i notai - oggi
prive di regolamentazione specifica, che nella pratica si presentano in modi diversi. La tutela civilistica
si esplica nei confronti sia dell'acquirente sia del venditore fin dalla fase di godimento, rispetto al
rischio di reciproco inadempimento degli obblighi relativi al futuro trasferimento di proprietà; quella
tributaria prevede incentivi anche sul piano fiscale attraverso un meccanismo di recupero dei tributi
già assolti durante la fase di godimento, limitatamente ai canoni imputati in tutto o in parte al
corrispettivo dovuto per la successiva compravendita.
Il secondo punto riguarda il contratto di vendita a rate con riserva di proprietà (dove il passaggio di
proprietà è legato al saldo del prezzo). Qui si propone di dare al venditore la facoltà di cedere a una
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Data Pubblicazione: 09/07/2014
banca il credito relativo al pagamento delle rate: a sua volta la banca potrà cedere il credito nell'ambito
di un'operazione di cartolarizzazione.
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Una terza proposta è poi quella di ridurre il carico fiscale dell'ipoteca legale a garanzia di dilazioni di
pagamento del prezzo delle compravendite. Spesso infatti i venditori sono disposti ad accettare il
rischio di concedere una dilazione nel pagamento del prezzo all'acquirente a fronte di adeguate
garanzie. Ma una di queste, che è appunto l'iscrizione dell'ipoteca legale, rimane inutilizzata a causa
dell'eccessivo costo.
©RIPRODUZIONE RISERVATA
TAGS: Consumatori |
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