ACQUISTARE IN UNA NUOVA COSTRUZIONE (oneri non compresi

ACQUISTARE IN UNA NUOVA COSTRUZIONE
(oneri non compresi nel prezzo pattuito)
Si è gia argomentato circa gli oneri fiscali applicati all’acquisto di un
immobile in un fabbricato di nuova costruzione, ma (quasi sempre) altre spese che
abitualmente non sono comprese nel prezzo concordato con la Società edile,
gravano sull’acquirente, come alcune pratiche finanziarie e/o burocratiche, quali
per esempio quelle attinenti l’allaccio alle forniture pubbliche.
Tali spese, che vengono di prassi elencate e descritte nei contratti
preliminari di compravendita, sono:
•
varianti, se richieste dall’acquirente, alle opere e/o ai materiali previsti nel
“Capitolato Speciale” allegato al contratto preliminare di compravendita;
•
oneri relativi ai premi assicurativi obbligatori, quali la polizza fidejussoria a
garanzia delle quote contanti e quella postuma indennitaria decennale;
•
in caso di acquisto da Cooperative edilizie, la quota sociale e la tassa di
ammissione;
•
oneri, detti “di 1° allaccio”, necessari al collegamento del fabbricato ai servizi
pubblici (energia elettrica, acqua, gas e telefono), pagati agli Enti eroganti;
•
in caso di acquisto con accollo del mutuo fondiario (da Cooperative e, sempre
più spesso da Imprese), interessi di pre-ammortamento sulle quote dei S.A.L.
(Stati di Avanzamento Lavori) non versate dall’acquirente durante l’esecuzione
dei lavori. Interessi, fiscalmente detraibili se certificati ai Soci di Cooperativa
che acquistano usufruendo delle agevolazioni “prima casa”;
•
accatastamento delle unità immobiliari acquistate e delle parti comuni
dell’edificio di cui sono parte;
•
stesura e deposito notarile del Regolamento Condominiale e delle Tabelle
Millesimali, che saranno in seguito allegati agli atti notarili di compravendita o
di assegnazione;
•
in caso di accollo del mutuo edilizio, spese relative alla pratica di mutuo
effettuata dalla Società venditrice (atto notarile, perizie, imposte correlate,
frazionamento, ecc.), ripartite tra gli acquirenti che intendono usufruire di tale
finanziamento;
•
onorari notarili per la stipula dell’atto notarile di compravendita/assegnazione.
È molto importante definire preliminarmente l’incidenza di ognuna di queste
voci di spesa, seppur in modo approssimativo, al fine di avere un quadro completo
dei costi e poter prevedere in anticipo le forme di finanziamento necessarie.
La situazione è molto diversa quando si acquista un immobile usato. In
questo caso una volta definito il corrispettivo di acquisto non ci dovrebbero essere
ulteriori costi, fatta eccezione per quelli imputabili alla stipula del rogito notarile di
trasferimento (imposte e onorario notarile), per quelli dell’eventuale erogazione
del mutuo (imposte, onorario notarile e tecnico, spese di istruttoria) e per quelli
necessari ad eseguire le manutenzioni ordinarie di cui necessita abitualmente
l’abitazione prima di traslocarvi (tinteggiatura, controllo della caldaia, trattamento
degli infissi e dei serramenti in legno, ecc.). Bisogna inoltre porre attenzione ad
eventuali pendenze fiscali e/o condominali del venditore attinenti l’immobile in
vendita, infatti per alcuni oneri fiscali e tutti gli impegni assunti verso il
Condominio nelle due ultime gestioni annuali, l’acquirente è responsabile in solido
con il venditore stesso, ma di questo argomenteremo successivamente.
Marco Chianella (Consigliere FIMAA Terni)