Diapositiva 1

Definire un unico concetto e modello di
edilizia abitativa sociale in Europa è
complesso
Insieme degli interventi di
sostegno pubblico
all’abitare….
.. con il concorso
dei privati
Dall’analisi svolta risulta che:
Nei principali Paesi europei il settore pubblico svolge un
ruolo fondamentale, accanto al settore privato, nella
gestione di abitazioni in affitto e nello stimolare ed
incentivarne una nuova offerta di abitazioni a canone
accessibile, quale elemento costitutivo di una strategia
globale che favorisce la mobilità territoriale della forza
lavoro, l’integrazione degli immigrati, lo sviluppo
economico, la tutela di categorie socialmente
svantaggiate e la coesione sociale.
Fattori economici, sociali e demografici e risposte date delle politiche
per la casa nei paesi europei
Fattori economici, demografici, sociali
Invecchia la popolazione
Cala il numero medio di componenti per
famiglia
Cresce il numero di famiglie mononucleari
Si intensifica il fenomeno dell’immigrazione
Cresce la pressione demografica nelle aree
urbane
Si intensifica il fenomeno della migrazione
rurale-urbana
Si amplia il differenziale tra il reddito percepito
e i valori del mercato immobiliare
Obbiettivi e Politiche di risposta
Abitazioni adeguate e servizi all’abitare (socio assistenziali)
Forme innovative di gestione
Flessibilità degli edifici e attenzione agli spazi
comuni
Azioni di accompagnamento alla formazione
delle comunità di residenti
Iniziative di integrazione sociale
Politiche di rigenerazione urbana attente al mix
di mercato (affitto e vendita) e al mix sociale
Programmi speciali per famiglie giovani, per
studenti, per anziani, per immigrati
Politiche di investimento pubblico nel settore
volte a fare da leva per investimenti privati
Obiettivi ricorrenti nelle politiche e nei programmi di Housing Sociale nei
Paesi europei
Fonte: Nomisma su documenti Cecodhas.
Figura 1 - Stock di abitazioni sociali in Europa
(in % sullo stock abitativo)
Olanda
Austria
Repubblica Ceca
Danimarca
Regno Unito
Svezia
Francia
Finlandia
Polonia
Irlanda
Belgio
Slovenia
Germania
Italia
Ungheria
Lituania
Slovacchia
Romania
Spagna
Portogallo
Estonia
32,0%
23,0%
20,0%
19,0%
17,4%
17,0%
17,0%
16,0%
12,0%
8,7%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,7%
3,0%
2,6%
2,3%
2,0%
2,0%
1,0%
Fonte: Eurostat e SHSGI report.
Le POLITICHE ABITATIVE in Europa sono finalizzate sia ad
incentivare la PROPRIETÀ che a sostenere i nuclei che risiedono in
LOCAZIONE
In particolare si distinguono:
1. interventi a favore della
costruzione,
ristrutturazione o
acquisizione di
abitazioni;
Essi comprendono incentivi
fiscali sui contratti di
mutuo, garanzie statali che
riducono l’obbligo
di prestare garanzie
individuali, riduzione dei
tassi di interesse sui
finanziamenti.
Le POLITICHE ABITATIVE in Europa sono finalizzate sia ad
incentivare la PROPRIETÀ che a sostenere i nuclei che risiedono in
LOCAZIONE
2. supporto alla
costruzione di alloggi
“sociali” da destinare in
affitto a specifiche
categorie in stato di
necessità;
Tali interventi si
materializzano
sostanzialmente in
finanziamenti
ed agevolazioni pubbliche
verso housing companies,
comuni, organizzazioni non
profit, aziende pubbliche per
la casa
Le POLITICHE ABITATIVE in Europa sono finalizzate sia ad
incentivare la PROPRIETÀ che a sostenere i nuclei che risiedono in
LOCAZIONE
3. sussidi agli utenti
Sussidi diretti finalizzati
alla riduzione
dell’incidenza delle spese
per la casa per le
famiglie economicamente
più deboli.
I PROVIDERS di
housing sociale in
Europa
Associazioni private
senza scopo di lucro
Sono riconosciute a livello
governativo, operano come
organizzazioni indipendenti
Imprese di costruzione
Imprese sociali
coinvolte nella costruzione di abitazione
e nel finanziamento ma
anche nella proprietà e
gestione
fungono da intermediari tra il
mercato e le amministrazioni
locali
Cooperative
Il modello cooperativo può
essere interessante per
acquisire la proprietà della
propria abitazione su una
base collettiva
I PROVIDERS di housing sociale in Europa
Nel complesso, in termini di fornitura di social
housing, la più importante distinzione può essere
tracciata tra i Paesi – REGNO UNITO, PAESI
BASSI e IRLANDA – nei quali i proprietari e
gestori dello stock restano formalmente nel
settore sociale ma utilizzano finanziamenti
privati, e quei Paesi – come GERMANIA e
AUSTRIA – dove operatori privati sono
ampiamente coinvolti nello sviluppo e nella
gestione.
I BENEFICIARI di housing sociale in Europa
Modello
universalistico
La casa è
garantita a tutti
Modello target
La casa è garantita
alle famiglie escluse
dal mercato
Approccio generalista
La casa è garantita
alle famiglie che
ricadono sotto ad una
certa soglia di reddito
Approccio residuale
La casa è garantita a
particolare categorie
sociali
Gli STRUMENTI FINANZIARI dell’housing sociale in Europa
Il finanziamento dell’housing sociale si presta a molteplici
soluzioni, che vedono ai propri estremi l’impegno pubblico e
quello privato.
Inoltre, diversi strumenti possono essere adottati a seconda
che si intenda sostenere l’offerta o la domanda di abitazioni
sociali.
SOSTEGNO ALL’OFFERTA
Risorse finanziarie
Reperimento di aree a
basso costo
Esenzioni fiscali per i
developers
SOSTEGNO ALLA DOMANDA
Garanzie nei confronti
dell’inquilino
Sussidi a copertura del
canone
Sussidi o servizi diversi
dall’abitare
Figura 2 - Strumenti finanziari: percentuali di diffusione in 11 Paesi
europei
garanzie
pubbliche; 9%
sussidi sui
mutui; 9%
prestiti
pubblici; 9%
sovvenzioni;
18%
Fonte: elaborazione Nomisma su dati Cecodhas.
Sovvenzioni +
prestiti
pubblici; 28%
Sovvenzioni
o prestiti
pubblici +
garanzie
pubbliche;
27%
Esempio di schedatura
Selezione di 20 progetti di
housing
sociale, di recente
costruzione o in corso di
realizzazione, localizzati in 3
Paesi: Gran Bretagna, Francia,
Spagna.
ADELAIDE WHARF, LONDON
DATI GENERALI
St 4237 mq
SLP 14396 mq
N° unità abitative 147
1
Periodo costruzione terminato nel 2010
Progettazione
Allford Hall Monaghan Morris
SOSTENIBILITÀ E INNOVAZIONE
Mix sociale
Il 28% degli appartamenti sono destinati ai key workers, secondo il programma
londinese LWI per incrementare l’offerta di case a basso costo per i lavoratori
pubblici
Mix di mercato
114 appartamenti in vendita (77%)
33 in affitto (23% stabilito dalla Section 106)
SOCIALE
La rassegna, realizzata da
Nomisma, ed in fase di
implementazione, mira ad
individuare i caratteri di
SOSTENIBILITA’ E INNOVAZIONE
degli interventi dal punto di vista:
• Sociale
• Tecnologico - ambientale
• Economico- finanziario
Gli alloggi sono così suddivisi:
52 bilocali
53 trilocali
34 quattro vani
4 cinque vani
5% della SLP x spazi lavorativi
TECNOLOGICO
AMBIENTALE
Urbanistica
L’intervento si inserisce nell’ambito di un programma di trasformazione e
rinnovamento delle periferie industriali della città, per il quale la valorizzazione del
parco e del canale sono elementi qualificanti. Se qui un tempo erano confinate le
classi lavoratrici, l’obiettivo ora è quello di creare rigenerazione urbana anche
attraverso il mix sociale.
Architettura
Il sistema costruttivo impiegato ha permesso di ridurre notevolmente i tempi di
costruzione e i costi attraverso l’uso di elementi prefabbricati sia per la struttura
portante (pannelli in cls per i solai), che per il rivestimento esterno in legno; anche i
balconi sono elementi standardizzati in acciaio agganciati alla facciata e non gettati
in opera. Tutto ciò ha portato a una riduzione dei costi di costruzione del 20% e ha
dato all’opera un valore aggiunto di circa il 10%.
A livello architettonico, il mix di mercato adottato non si è tradotto in alcune
differenziazione tra gli appartamenti.
Sostenibilità ambientale: Excellent rating (protocollo mondiale BREEAM) per
l’accessibilità e l’efficienza (sistemi per il recupero delle acque meteoriche, sensori
interni agli ambienti per il controllo dell’energia usata, etc.)
ECONOMICO
FINANZIARIA
Costo
totale: 22 milioni di sterline (circa 25 milioni €)
costruzione: 1470 £/mq
Finanziamento
50% pubblico con l’HA Family Mosaic (fondi della HCA)
50% dell’impresa privata First Base
GRAN BRETAGNA
FRANCIA
affitto
sociale
18%
affitto
privato;
18%
affitto
sociale;
16%
proprietà;
62%
affitto
privato
16%
proprietà
66%
altro; 4%
SPAGNA
affitto
privato
11%
affitto
sociale
2%
altro
2%
proprietà
85%
Sostenibilità sociale
In Inghilterra l’accesso alla proprietà, soprattutto nella forma
della proprietà condivisa, sembra essere la tendenza attuale,
al contrario della Francia dove molti dei nuovi interventi sono
finalizzati alla locazione, declinata in molteplici accezioni a
seconda delle tipologie di sostegno finanziario all’offerta.
In Spagna prevale la tipologia dell’alloggio pubblico destinato
alla locazione o alla vendita convenzionata.
Il mix sociale è garantito dal mix di mercato e dalle categorie
di utenti cui sono destinati i nuovi alloggi (l’intervento non è
mai mono-utente).
Sostenibilità tecnologico-ambientale
Il tema della prefabbricazione e dell’industrializzazione del
processo costruttivo si denota come il denominatore comune per
gran parte dei progetti rassegnati.
Meno sentito nella penisola iberica sembra essere il tema dei
consumi energetici e del raggiungimento di alti livelli di
performance energetica che rispondano a standard
internazionali, come avviene invece per i progetti inglesi e
francesi.
Altro elemento comune è l’intervento di adeguamento a
standard di qualità, di efficienza e di confort del parco edilizio
esistente.
Sostenibilità economico-finanziaria
COSTI DI COSTRUZIONE - L’innovazione nelle tecniche
costruttive non risponde solo ad una esigenza di nuovi stili di
vita e di qualità ambientale ma alla necessità di andare
incontro ad una minore disponibilità di spesa della domanda
abitativa.
A questo proposito è significativa la proposta di format
abitativi il cui costo di costruzione è inferiore ai 1.000 €/mq,
compresi quelli che si posizionano tra i 700-800 €/mq.
Sostenibilità economico-finanziaria
MIX DI MERCATO – la sostenibilità finanziaria di un progetto di
housing sociale richiede spesso la previsione di una quota di
edilizia da destinare al libero mercato, in
assenza di
finanziamenti pubblici (casistica ricorrente in Inghilterra).
PRESCRIZIONI URBANISTICHE - È ormai prassi consolidata in
molti Paesi l’obbligo, per chi sviluppa un nuovo insediamento
residenziale, di realizzare una quota minima di housing
sociale.
SISTEMI DI FINANZIAMENTO AL SETTORE
SOSTEGNO ALL’OFFERTA
INGHILTERRA
Sussidi statali per
coprire i costi di
costruzione anche
fino al 50% (prestiti
rimborsati solo al
momento della
vendita della
proprietà)
FRANCIA
SPAGNA
Tassa abitativa sui salari (1%
logement)
Prestiti a basso tasso
di interesse
Fondo di risparmio per famiglie non
soggetto a tasse(Livret A) presso la
CDC con cui sono finanziati prestiti a
lungo termine off-market per le HLM
a tasso scontato
Riduzione IVA
Fondi rotativi
Riduzione IVA
Deduzioni fiscali (per chi investe in
alloggi PLS)
Sussidi statali e locali per coprire
parte dei costi operativi o di
costruzione
Esenzione tasse locali
Sovvenzioni per le
VPP in affitto
SISTEMI DI FINANZIAMENTO AL SETTORE
SOSTEGNO ALLA DOMANDA
INGHILTERRA
Housing Benefit: è
rivolto ai soli affittuari
per coprire parte del
canone ed è elargito
dagli enti locali; dal
2003 è pari ad
un’indennità fissa, che
responsabilizza
l’inquilino nel
pagamento delle spese
e gli permette di
ricavare un guadagno
nel caso trovi la
sistemazione più
economica
FRANCIA
Aide personnalisée au
Logement: per
l’affittuario o il
proprietario che ha
stabilito un’apposita
convenzione con lo
Stato è previsto un
sussidio per coprire
parte delle spese di
affitto o di
ristrutturazione
SPAGNA
Aiuti statali diretti
Sussidi per il
pagamento del mutuo
Prospettive per il settore dell’housing sociale a livello
comunitario
La POLITICA ABITATIVA non è di specifica competenza dell’Ue,
bensì dei singoli governi nazionali o regionali.
Tra le strategie adottate a livello comunitario, con ricadute sul
settore casa, figurano quelle riguardanti la COESIONE SOCIALE.
Infatti, tra le strategie messe in campo per favorire la coesione
vengono inserite azioni afferenti la sfera dell’HOUSING.
Case a basso
costo
Facilitare
l’accessibilità
al mercato
Riqualificazione
del patrimonio
disponibile
Garantire case
con standard
prestazionali
minimi
Azioni e programmi
“PROGETTO HOUSING” (SUITE) di URBACT, persegue
obiettivi di inclusione sociale e urbana attraverso la
produzione di alloggi sostenibili e accessibili. La caratteristica
principale delle iniziative presentate all’interno di Suite è
l’approccio integrato, secondo il quale l’operazione è
condotta in un’ottica di sostenibilità non solo ambientale, ma
anche economica e sociale.
COMITATO DELLE REGIONI (CdR) ha redatto il documento
Towards an european agenda for social housing, che
riconosce il ruolo delle abitazioni sociali per combattere la
povertà e l’esclusione sociale, pilastro della Europe 2020
strategy.
In conclusione
Per realizzare tutto il proprio potenziale il social housing deve
essere integrato con altre politiche pubbliche ed essere inserito
all’interno di progetti, azioni, programmi in grado di
coinvolgere, oltre ai soggetti istituzionali, anche i protagonisti
del mondo economico-finanziario, delle imprese, delle
organizzazioni impegnate nel sociale, nonché delle comunità dei
residenti.
Dalla cooperazione e dal coordinamento di tutti questi attori
dipende buona parte del successo delle azioni implementate.
.. e in ITALIA?
.. e in ITALIA?
La struttura produttiva del settore dell’abitare sociale nel
nostro Paese è caratterizzata da una forte specializzazione,
anche con casi di eccellenza nei specifici campi di intervento
delle imprese attualmente operanti.
Le esperienze in corso mostrano che sta maturando una nuova
cultura dell’abitare che promuove l’integrazione dell’attività di
sviluppo e di gestione, la nascita di imprese sociali di
abitazioni, la complementarietà tra politiche abitative e
politiche di inclusione sociale.