La valutazione immobiliare

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dott. ing. arch.
Alberto M. Lunghini, FRICS, AICI, FIABCI
Reddy’s Group SRL
LA VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI
Milano, febbraio 2015
Camera di Commercio
dott. ing. arch. Alberto M. Lunghini, FRICS, AICI, FIABCI, Reddy’s Group SRL, LA VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI
LA VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBIILI
VALUTARE = PREVEDERE
Valutare è prevedere il valore (o il prezzo) del bene
- “domani” (1)
- “fra un anno”
- “fra x anni”
l’oggi per il perito è già domani
Valutare è prevedere il valore (o il prezzo) del bene al tempo (futuro) x in presenza di possibili diversi scenari (sociale economico - finanziario,
finanziario etc.).
etc )
La valutazione non è mai univoca: si deve prevedere un diverso valore o prezzo per ogni scenario possibile.
Deve essere anche valutata la probabilità relativa dei vari scenari.
Valutare un immobile è lavoro da esperti.
Valutare (di prezzo, di valore): determinare, calcolare, stimare, misurare, attribuire, ponderare, stabilire (2).
Valutazione (di casa): estimazione, determinazione, perizia, estimo, prezzo (2).
N.B. 1) A volte sono richieste perizie su prezzi/valori del passato. Questo caso non viene qui trattato.
2) Definizioni tratte dal dizionario “Sinonimi e contrari”, Ed. Zanichelli.
2/22
PREZZO / VALORE
Prezzo e costo sono dati certi, storici. Di solito sono la media di dati assoluti, non probabilistici.
Il valore (economico o di mercato) non è un dato, ma un concetto. E’ un concetto probabilistico.
Anche i prezzi e i costi devono essere stimati applicando metodologie probabilistiche.
Prezzo e valore coincidono solo in un MKTO perfetto, in un MKTO cioè dove si ha omogeneità di prodotti, molti
acquirenti e molti venditori,
venditori nessun acquirente e nessun venditore così “grande”
grande da condizionare il MKTO,
MKTO nessuna
influenza esterna, diffusa cultura sui possibili usi del Prodotto/servizio, etc.
Sono diversi i criteri peritali per stimare prezzo e valore.
Il valore di MKTO è il valore medio che l’ipotetico acquirente medio e l’ipotetico venditore medio assegnano al bene: e
cioè il valore di scambio, che tiene conto della scarsità, utilità, disponibilità, etc. del bene, considerato sia
oggettivamente
gg
sia soggettivamente
gg
dall’acquirente
q
e dal venditore.
Il perito non conosce quasi mai il futuro acquirente di un bene e quindi non può (quasi mai) stimare il valore.
Il perito stima il più probabile prezzo (di vendita) futuro del bene,
bene la forbice dei possibili prezzi di vendita (prezzo minimo
e prezzo massimo) il prezzo da richiedere al MKTO, il prezzo minimo da accettare o da pagare.
3/22
GLI SCOPI DELLA VALUTAZIONE
A)
B)
ESPRESSI
INESPRESSI
=
=
-
ACQUISTO/VENDITA
-
CESSIONE DI SOCIETA’
-
SUCCESSIONE
-
COPERTURA ASSICURATIVA
-
RIVALUTAZIONE DEI CESPITI
-
PIANIFICAZIONE FISCALE
-
________________________________
-
DISPORRE DI UN DOCUMENTO A DIFESA O DI ATTACCO
VERSO SOCI, AZIONISTI, MANAGERS, etc.
-
GIUSTIFICARE, STIMOLARE, BLOCCARE DECISIONI
-
____________________________________
Il perito deve scegliere l’approccio valutativo in funzione anche dello scopo della stima
4/22
I fattori oggettivi che condizionano il valore:
a)
Fattori ESTERNI al bene da stimare
aa)
fattori sociali (compresi i servizi pubblici)
aaa)
aab)
aac)
aad)
aae)
aaf)
aag)
g)
aah)
aai)
aal)
aam))
popolazione
rapidità di crescita/diminuz. della popolazione
densità
variazione di densità
variazione di tipologia
variazione fasce di età
variazione composizione
p
famiglie
g
variazione livello culturale
variazione tempo libero disponibile
variazione stili di vita e di lavoro
variazione g
gusto architettonico
aan)
aao)
aap)
aaq)
aar)
aas)
aat))
variazione livello criminalità
efficienza sistema stradale
efficienza trasporti pubblici
efficienza servizio sanitario
presenza di alberghi e ristoranti
presenza di scuole
presenza di importanti
p
p
immobili ad uso
ufficio
aau) presenza di aree per fiere
aav) tipologia di vicini occasionali
aaz)) tipologia
p g dei vicini
5/22
a)
Fattori ESTERNI al bene da stimare
ab)
fattori economici
aba) costo materie prime ed energia
abb) situazione economica generale
abc) aspettative per l’economia mondiale
economiche
abd) variazione dell'atteggiamento dei consumatori
abe) variazioni bilancia pagamenti e bilancia comm.
abf)
bf) variazione
i i
PNL
abg) variazione prezzi reali degli immobili
abh) variazione tasso di inflazione ufficiale
abi) variazione tasso di inflazione reale
abl) variazione debito pubblico
abm) variazione rapporto di cambio
abn) svalutazione della moneta nazionale
abo) variazione tasso di disoccupazione
abp) variazione tipologia addetti alle varie attività
abq)
abr)
abs)
b )
abt)
abu)
abv)
abw)
abz)
variazione risparmio
variazione utili netti prodotti dalle imprese
variazione
i i
percentuale
t l di proprietari
i t i di abitazioni
bit i i
liquidità del sistema economico
costo del denaro
possibili agevolazioni finanziarie
rendimento di investimenti alternativi
politica di investimento di investitori istituzionali
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a)
Fattori ESTERNI al bene da stimare (segue)
ac)
fattori fiscali/sindacali/politici
aca)
acb)
acc)
acd)
ace)
acf)
acg)
tassazione su immobili
imposte su capital gains
imposte patrimoniali
previsioni sulla pressione fiscale
imposte sulle successioni
restrizioni per acquisto di immobili
agevolazioni politiche all'acquisto
ach)
aci)
acl)
acm)
acn)
aco)
investimenti immob. dello Stato
dismissioni di beni dello Stato
turbolenza sindacale
stabilità politica
efficienza della pubblica amministrazione
politica urbanistica
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I fattori
f tt i oggettivi
tti i che
h condizionano
di i
il valore:
l
a)
Fattori ESTERNI al bene da stimare (segue)
ad)
fattori fisici
ada) vicinanza a strade di traffico
adb) vicinanza a fermate di mezzi pubbl.
adc) vicinanza a punti di attracco
add) vicinanza ad un aeroporto
ade) vicinanza a fermata di taxi
adf) vicinanza a negozi
adg) vicinanza a farmacie
adh) quartiere tranquillo
adi) vicinanza a scuole
adl)) vicinanza ad aree verdi
adm) vicinanza a luoghi di scarico
adn)
ado)
adp)
adq)
adr)
ads)
adt)
adu)
vicinanza a cimiteri
vicinanza a luoghi di culto
temperature medie
piovosità
zona sismica
tipo di suolo
sottosuolo
collegamenti con reti pubbliche di
distribuzione luce, gas, telefono, …
adv)) inquinamento
q
di ogni
g g
genere
adz) vicinato occasionale e fisso
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b)
Fattori INTERNI al bene da stimare (segue)
bb) fattori interni accessori
bba) venditore in procinto di fallimento
bbb) bene ipotecato
bbc) bene oggetto di condono edilizio
bbd) costi commerciali e/o professionali
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I fattori
f tt i oggettivi
tti i che
h condizionano
di i
il valore:
l
b)
Fattori INTERNI al bene da stimare
ba)
fattori interni fisici
baa)
bab)
bac)
bad)
bae)
baf)
bag)
bah)
bai)
bal))
baz)
posizione edificio
dimensione edificio/appartamento
forma dell’immobile
accessi
vista
destinazione urbanistica
servizi pubblici presenti in zona
servitù
tipologia recinzione
finiture area interna alla recinzione
opere d'arte fisse
barn) impianti esterni
ban) impianti sportivi
bao) costruzioni accessorie
bap) materiali di facciate e tetto
baq) stile architettonico dell’edificio
bar) impianti interni
bas) finiture interne
bat) arredi fissi/semifissi presenti
bau) locali a destinazione speciale
bav)) impianti
p
speciali
p
10/22
LA RACCOLTA DEI DATI NECESSARI E SUFFICIENTI PER UNA PERIZIA
indispensabili ****
importanti
***
anni 60 oggi
Analisi delle condizioni
esterne (economiche,
finanziarie socio-politiche,
finanziarie,
socio politiche
fiscali, etc.)
a livello internazionale
esterne a livello nazionale
esterne a livello cittadino
*
**
***
**
***
****
utili ma non indispensabili
inutili
domani
***
****
****
**
*
anni 60 oggi
domani
Analisi dell’operazione
- aspetti economici
- “
finanziari
- “
fiscali
- “
normativi (urb.-edilizi)
****
***
**
**
****
****
****
***
****
****
****
****
Analisi del MKTO immobiliare
locale (serie storiche di
dati, confronti etc.)
**
***
****
nazionale
**
***
****
internazionale
*
**
***
La quantità e la complessità dei dati da esaminare per una perizia immobiliare crescono di giorno in giorno e richiedono ai
periti professionalità e strutture sempre più complesse e impegnative.
11/22
I DIVERSI APPROCCI O METODI, CRITERI, PROCEDIMENTI PERITALI
anni ‘60
oggi domani
a) confronto dei vari prezzi di vendita (criterio comparativo)
xxxx
xxxx xxxx (per residenze in Italia)
b) costo
t di ricostruzione
i
t i
meno deprezzamento
d
t più
iù prezzo del
d l terreno
t
xxx
xx
x
c) capitalizzazione del reddito (criterio reddituale sintetico o analitico: DCFA)
xx
xxx
xxxx
d) per siti e cementi
x
-
-
In passato il prezzo stimato dal perito era la media aritmetica dei prezzi ricavati con i vari metodi (tutti).
Oggi per molti valutatori il prezzo stimato dal perito è la media ponderata dei prezzi ricavati con alcuni
metodi (non tutti) opportunamente scelti, mentre la valutazione dovrebbe essere redatta secondo il criterio
peritale più adatto al bene da stimare: per residenze (in Italia) il criterio comparativo, per immobili che
generano reddito il criterio reddituale o finanziario, per immobili “speciali” il criterio del costo di ricostruzione.
Oggi viene sempre più spesso utilizzato l’HBU
l HBU (Highest and Best Use Method),
Method) che è parte del criterio
“capitalizzazione del reddito”.
P.S.“Per siti e cementi” è un metodo di stima del valore di trasformazione per il quale il valore di un immobile da demolire è pari al valore
dell’area e dei materiali residui dalla sua demolizione.
12/22
L’APPROCCIO: COMPARAZIONE DEI PREZZI DI VENDITA (1)
Vengono prese in considerazione compravendite di immobili simili a quello di nostro interesse.
Ip
prezzi così ottenuti,, prima
p
di effettuarne una media,, devono essere corretti,, caso per
p caso,, con variazioni in più
p e in meno che
tengano conto di:
a) Caratteristiche fisiche interne (del bene):
- facciate e tetti
- finiture
- impianti
- accessori e pertinenze
- __________________________
b) Caratteristiche fisiche esterne
- stile architettonico
- spazi
p
a verde
- vicinato
- inquinamento
- vista
- __________________________
c) Ubicazione
- distanza da Metropolitana
- distanza da altri mezzi pubblici
- distanza da stazioni ferroviarie
- distanza da strade importanti
- distanza da aeroporti
- distanza da centri commerciali
- distanza da scuole
- distanza da centro città
- __________________________
d) Condizioni di MKTO
- MKTO immobiliare a B.T.
- MKTO immobiliare a M.T.
- situazione economica generale
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L’APPROCCIO: COMPARAZIONE DEI PREZZI DI VENDITA (2)
e) Condizioni di finanziamento
- importo finanziato (valore assoluto e %)
- tasso
- valuta
- durata
particolari ((es. p
penali p
per anticipata
p
estinzione))
- condizioni p
- __________________________
f) Condizioni di vendita:
- a causa di ttrasferimento
f i
t
- a un parente
- in liquidazione
- da fallimento
- __________________________
g) - __________________________
14/22
Tab. 1 Analisi comparativa dei prezzi di vendita di beni simili. (migliaia di Euro)
(es villa presso Milano)
(es.
Elementi di comparazione
Casi esaminati
1
Prezzo
2
3
350 380 440
Bene da valutare
x
b 2) verde
b.2)
d privato
i t
attrezzato
b.3) vista
b.4) stile
c)
= +20 +10
+20 = -20
+30 =
=
+25 +25 =
Casi esaminati
1
Bene da valutare
2
3
x
d) condizioni del MKTO
+10% =
=
oggi
e) condizioni finanziarie
- 5% +2%
=
normali
f) condizioni di vendita
-5% +5%
=
normali
Totale
450
?
a/b Caratteristiche fisiche:
a.1)
a
1) facciate
a.2) finiture
a.3) impianti
a.4) box
Elementi di comparazione
in ordine
medie
nuovi
per 2 auto
466 460
459
(1200 mq))
=
= - 20
1.000 mq
-10 =
=
buona
= +10 +30
moderno
Ubicazione:
c.2) Distanza da mezzi
pubblici
+35
Sub totale 1
450 435 460
=
+20
300 m.
***
15/22
L’APPROCCIO: COSTO DI RICOSTRUZIONE/RISTRUTTURAZIONE
MENO DEPREZZAMENTO (1)
Pi
CR/R
Df
of
Da
Pt
=
=
=
=
=
=
prezzo dell’immobile
costo di ricostruzione/ristrutturazione
d t i
deterioramento
t fisico
fi i
obsolescenza funzionale
degrado ambientale
prezzo del terreno
Pi = CR/R - Df - of - Da + Pt
La stima del costo di ricostruzione/ristrutturazione richiede conoscenze tecniche e commerciali a livello
urbanistico, edile, impiantistico.
La stima del costo di R/R può essere effettuata in modo:
a) analitico = computo metrico estimativo
q, Euro/mc,, etc.
b)) sintetico = Euro./mq,
16/22
L’APPROCCIO: COSTO DI RICOSTRUZIONE/RISTRUTTURAZIONE
MENO DEPREZZAMENTO (2)
Vari sono i tipi e le cause di deprezzamento per un bene immobile:
a) DETERIORAMENTO FISICO
a.1) curabile (se il costo manutentivo è inferiore all’aumento di prezzo del bene a seguito dell’intervento
(es. rappezzo di una impermeabilizzazione)
a.2.1)incurabile di B/M durata
(es. impianto di riscaldamento)
a.2.2)incurabile di L. durata (es. strutt. portante)
b) OBSOLESCENZA FUNZIONALE
b.1) curabile: es. un solo bagno, se ne è realizzabile un secondo
b.2) incurabile: es. altezza interna dei locali eccessiva
b.3) per eccesso: es. finiture, impianti, pertinenze, etc. eccedenti quanto l’acquirente medio potrebbe
richiedere
c) DEGRADO AMBIENTALE:
c.1) Traffico caotico, parcheggio impossibile, inquinamento, delinquenza etc.
17/22
LA VALUTAZIONE DI IMMOBILI A USO UFFICIO
Per valutare immobili a uso ufficio l’approccio più indicato è “capitalizzazione del reddito”
I dati necessari per la valutazione sono:
- redditi potenziali ed effettivi al momento della stima e proiezioni a 5 ÷ 6 anni (almeno) degli stessi.
Ciò comporta la fotografia del mercato attuale, il monitoraggio dell’offerta esistente e potenziale (pipeline)
- costi di gestione immobiliare (OE)
(O )
- tassi di capitalizzazione richiesti (e accettati) dal MKTO degli investitori in un certo momento storico, con previsioni per il
futuro. Si ricorda che R è composto dal tasso di interesse atteso sul capitale investito (Y) e dal tasso di variazione di prezzo del bene nel
tempo
p ((Da))
- grafici sull’andamento del MKTO immobiliare in generale e in particolare per il settore “uffici”
- matrice dei fattori esterni di influenza per il MKTO immobiliare degli uffici.
Tutti i dati devono essere analizzati e elaborati per produrre almeno tre ipotesi sull’andamento futuro del MKTO: media, pessimistica,
ottimistica.
Così potrà essere ricavato il prezzo più probabile con indicazioni di rischio dell’investimento (più è ampia la forbice tra prezzo minimo e
di e più
iù alto
lt è il rischio
i hi per l’investitore).
l’i
tit )
prezzo medio
18/22
L’APPROCCIO: CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO (1)
( )
Vari sono i redditi/ricavi prodotti da un bene immobile
- Ricavo lordo potenziale (Potential Gross Income)
P.G.I. (è il canone definito contrattualmente)
- Ricavo lordo effettivo
EGI
E.G.I.
- Ricavo netto operativo
N.O.I.
- Flusso di cassa prima delle imposte
B.T.C.F.
- Flusso di cassa dopo
p le imposte
p
A.T.C.F.
- Flusso di cassa prima del costo del finanziamento
B.F.C.F.
- Flusso di cassa dopo il costo del finanziamento
A.F.C.F.
- Costo annuale di un finanziamento (capitale + interessi) A.D.S.
EGI = PGI - VCL
ove VCL sta per perdita per “non locato” o “canoni dovuti e non riscossi” (Vacancy and Collection Losses)
= di norma 5 ÷10% =
NOI = EGI - OE
ove OE sta per spese operative (Operating Expenses) o spese di gestione (quota parte non ripetibile alconduttore)
19/22
( )
Le spese operative (OE) o di gestione comprendono:
- imposta sugli immobili (locale)
- Assicurazione
A i
i
- Energia elettrica
- combustibile
- acqua
- pulizie
- manutenzioni e riparazioni (ordinarie)
- raccolta rifiuti
- portierato, sorveglianza
- materiali di consumo
- accantonamenti per manutenzioni straordinarie (RfR = reserves for replacement)
- amministrazione
La stima di PGI deve essere condotta utilizzando l’approccio del confronto di PGI per beni simili, con proiezione a B/M/L Termine.
La stima di VCL risente fortemente dell’andamento del MKTO immobiliare specifico.
specifico Più è elevato PGI e più deve essere elevato VCL,
VCL di
norma.
La stima di OE comporta una profonda conoscenza delle problematiche di gestione di patrimoni immobiliari e delle leggi in vigore paese per
paese. In questi conteggi vanno inserite le spese “non ripetibili” ai conduttori.
20/22
P = NOI/R
ove “P” è il prezzo (di possibile vendita) e R è il tasso di capitalizzazione
R = Y - Da
ove “Y” è il rendimento (yield) annuo richiesto dall’investitore, “D” misura la percentuale di cambiamento del prezzo attesa nel tempo a
causa della rivalutazione o della svalutazione del bene,(tra acquisto e successiva vendita), “a” è un coefficiente che tiene conto del numero
di anni per cui deve essere tenuta in considerazione la variazione del prezzo del bene (a = Annualizer).
““a”” può
ò essere di ti
tipo lilineare o composto
t
“y” tiene conto del costo-opportunità del denaro e del rischio del prestatore.
Vari possono essere i tassi di capitalizzazione R:
Ro = su tutto l’investimento
l investimento (overall property)
Ro = NOI/Po
Re = su capitale proprio dell’investitore (equity = E)
Re = (NOI - ADS)/E o Re = BTCF/E
Rm = sul capitale preso a prestito (mortgage)
Rm = ADS/(PO - E)
Ro = mRm + (1 - m) Re
ove m (varia da 0 a 1) è la % di capitale preso a prestito sul totale dell’investimento
dell investimento e 1
1-m
m (complementare a uno) è la % di capitale proprio
sul totale dell’investimento.
21/22
DAL RICAVO POTENZIALE LORDO AL FLUSSO DI CASSA AL NETTO DI IMPOSTE
PGI
- VCL
ricavo potenziale lordo (annuale)
perdita per mancati incassi e locazioni
EGI
- OE
ricavo effettivo lordo
spese operative
NOI
+ RfR
ricavo operativo netto
accantonamento per manutenzioni straordinarie
BFCF
- ADS
flusso di cassa (prima del finanziamento)
costo annuale del finanziamento (capitale + interessi)
BTCF
+ P (DS)
- DEP
flusso di cassa prima delle imposte
quota capitale del finanziamento rimborsata nell’anno
nell anno
ammortamento (depreciation)
T.I.
- FIT
reddito imponibile (taxable income)
imposta federale sul reddito (per USA)
ATI
+ DEP
- P (DS)
reddito dopo le imposte (after tax income)
ATCF
flusso di cassa dopo le imposte
22/22

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