Case Study 1 Case Study - 1

d tt iing. arch.
dott.
h
Alberto M.
M Lunghini,
Lunghini FRICS,
FRICS AICI
AICI, FIABCI
Reddy’s Group SRL
Case Study - 1
Valutazione di un Centro Commerciale composto da Ipermercato
e Galleria Commerciale
Milano, febbraio 2015
Camera di Commercio
dott. ing. arch. Alberto M. Lunghini, FRICS, AICI, FIABCI, Reddy’s Group SRL, Valutazione di un Centro Commerciale Milano, febbraio 2015
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
L’immobile di nostro interesse è rappresentato da un centro commerciale composto da
un ipermercato e da una galleria commerciale di 40 negozi.
Il complesso immobiliare è situato nella zona periferica di un capoluogo di provincia
dell’Emilia Romagna.
Il centro commerciale, inaugurato nel novembre del 2000, risulta formato da un
ipermercato con un’area vendita di circa 8.500 mq. e da una galleria commerciale di
circa
i
9 000 mq. di superficie
9.000
fi i netta
tt di vendita.
dit
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CONSISTENZA
Superficie utile ipermercato (mq)
Superficie area di vendita (mq)
Superficie utile galleria (mq)
15 000
15.000
8.500
12.500
Superficie netta di vendita galleria (mq)
9.000
N° postiti auto
t scopertiti
2 000
2.000
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VALUTAZIONE
L’obiettivo del presente studio è quello di determinare il Valore di Mercato del complesso
immobiliare in oggetto riferito al primo semestre 2004.
Il Valore di Mercato, determinato con il metodo reddituale o della capitalizzazione del
reddito, viene così ricavato:
P = OI/R
ove
P
OI
R
= valore di mercato
= reddito operativo (Operating Income)
= tasso
t
di capitalizzazione
it li
i
(cap
(
rate)
t )
Per ottenere il valore di mercato P occorre determinare il tasso di capitalizzazione R accettabile
dal mercato
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IPERMERCATO - ANALISI DEL FATTURATO
L’ipermercato è stato inaugurato nel 2000. Ad oggi si può affermare che l’attività
dell’ipermercato sia pressoché a regime ed esprima un fatturato annuo a mq di vendita
che possiamo definire medio, in relazione a strutture similari.
Nella tabella sottostante sono riportati il fatturato relativo all’anno 2003 e i fatturati
prospettici relativi agli anni 2004 ÷ 2006.
Fatturato
Fatturato a mq. di sup. di vendita
Euro
Euro/mq.
2003
2004*
2005*
2006*
88.187.500
93.228.000
96.492.000
99.875.000
10.375
10.968
11.352
11.750
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VALUTAZIONE DELL’IPERMERCATO
Ai fini valutativi, per determinare il canone sostenibile, si utilizzerà il fatturato previsto
per l’anno 2004.
Considerando che si può stimare congrua una incidenza del canone sostenibile pari a
circa il 2,00% del fatturato, il corretto canone può essere stimato in 1,87 Mln Euro annui
(pari a 220,00 Euro/anno a mq di superficie di vendita).
Il tasso
t
di capitalizzazione
it li
i
((cap rate)
t ) è parii all 6
6,50%.
50%
Il tasso di capitalizzazione applicato è stato determinato in considerazione del fatto che
si tratta di un complesso immobiliare nuovo,
nuovo di ottima qualità,
qualità con un grande potenziale
di sviluppo in relazione alla consistenza del bacino di utenza e alla mancanza di
concorrenza, con una galleria commerciale di buona qualità.
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VALUTAZIONE DELL’IPERMERCATO
Applicando il tasso di capitalizzazione pari al 6,50% si ottiene un prezzo lordo pari a
P= Euro 1,87 Mln / 0,065 = Euro 28,8 Mln.
Fatturato 2004 (previsione)
Fatturato medio a mq. di sup. di vendita
Canone annuo
Canone annuo a mq. di sup. di vendita
Tasso di capitalizzazione
Valore di Mercato
Euro
Euro/mq.
Euro
Euro/mq.
%
Euro
93.228.000
10.968
1 870 000
1.870.000
220
6,50%
28.800.000
Valore di Mercato a mq. di sup. di vendita
Euro/mq.
3.388
V l
Valore
di Mercato
M
t a mq. di sup. utile
til iipermercato
t
E
Euro/mq.
/
1 920
1.920
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VALUTAZIONE DELLA GALLERIA COMMERCIALE
La galleria è locata interamente ad una società di gestione che a sua volta concede in
sublocazione o affitto d’azienda gli spazi ai singoli conduttori.
Il canone di locazione per l’anno 2004 è pari a Euro 1.900.000,00. Sulla base delle
considerazioni espresse in precedenza si ritiene congruo tale canone.
Il tasso di capitalizzazione (cap rate) è pari al 7,00%.
Il tasso
t
di capitalizzazione
it li
i
applicato
li t è stato
t t determinato
d t
i t in
i considera-zione
id
i
d l fatto
del
f tt che
h
si tratta di una galleria di buona qualità, posta in un complesso nuovo, con un grande
potenziale di sviluppo in relazione alla consistenza del bacino di utenza e alla mancanza
di concorrenza.
concorrenza
Inoltre non risultano spazi sfitti.
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VALUTAZIONE
U
O
DELLA GALLERIA
G
COMMERCIALE
CO
C
Applicando
pp
il tasso di capitalizzazione
p
p
pari al 7,00%
,
si ottiene un p
prezzo lordo p
pari a
P= Euro 1,9 Mln / 0,07 = Euro 27,1 Mln
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VALORE COMPLESSIVO DEL COMPLESSO IMMOBILIARE
Euro (28,8 + 27,1) Mln = Euro 55,9 Mln
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