Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI

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Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI: la Terra è sferica!
IMMOBILIARE
Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI: la
Terra è sferica!
di Di Roberto Taucci - 10 febbraio 2017
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Il manuale della banca dati delle quotazioni immobiliari OMI (Osservatorio del
Mercato Immobiliare Italiano) ha lo scopo di rappresentare il documento delle
regole e delle istruzioni tecniche per la formazione e la gestione della banca dati delle
quotazioni immobiliari OMI (BDQ) ed è composto da due sezioni :
– Istruzioni tecniche per la formazione del BDQ;
– schede tecniche.
Nell’ultima versione del manuale sono state apportare modifiche alla precedente del
2008, modifiche che, nell’intento degli estensori, dovrebbero portare migliorie in
accordo con gli standard internazionali.
È da tenere ben conto peraltro che la formazione delle quotazioni utilizza stime
operate dai tecnici degli Uffici dell’Agenzia supportate dalla tecnica dell’inferenza
statistica (procedimento per cui si inducono le caratteristiche di un territorio
dall’osservazione di una parte di esso, detto “campione”, selezionato solitamente
mediante un esperimento casuale o aleatorio), quando la disponibilità dei dati lo
consente.
Il Manuale introduce inoltre delle modifiche alla zonizzazione dei comuni italiani ed
indica dettagliatamente i processi di controllo esercitabili dalla Direzione centrale
dell’OMI che prevedono le pubblicazioni delle quotazioni con scadenza semestrale.
In sostanza, la BDQ delle quotazioni immobiliari fornisce “un intervallo minimo e
massimo di valori di mercato e di locazione, per unità di superficie e stato di
manutenzione e conservazione”, specificando chiaramente che “le quotazioni OMI non
possono intendersi sostitutive alla stima puntuale del valore del singolo immobile” ed
aggiunge ancora “che vanno escluse quelle quotazioni riferite ad immobili di
particolare pregio o degrado o che comunque presentino caratteristiche non ordinarie
per la tipologia edilizia della zona di appartenenza”.
L' attribuzione della rendita catastale e la
tutela dei cittadini
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Quest'opera nasce per soddisfare l'accresciuto interesse di cittadini,
professionisti e imprese per la verifica della congruità della rendita
catastale attribuita dagli Uffici provinciali dell'Agenzia delle Entrate, a
seguito della recente introduzione dell'Imposta...
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comparativa estimativa diretta da parte degli Uffici tecnici ed elaborazione
probabilistica), dovrà poi essere oggetto di “Validazione” da parte di apposite
Commissioni provinciali (Comitato Consultivo tecnico e Commissione Tecnica di
Validazione), per poi essere reso pubblico ogni sei mesi. Tutto ciò introducendo
un’attività manuale difficilmente standardizzabile per l’eterogenea composizione delle
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A chiusura, il lavoro di indagine (standardizzazione delle compravendite e rilevazione
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commissioni ed un ritardo temporale inaccettabile visto gli strumenti potenzialmente
utilizzabili. Senza parlare dei costi di insediamento delle commissioni a carico della
comunità.
Dopo tutto questo lavoro il documento stupisce in senso negativo sulla
dichiarata inattendibilità delle indicazioni ai fini di una precisa valutazione di un
bene (dichiarazione chiaramente riportata sul sito dell’Agenzia delle Entrate), sui
tempi necessari per la pubblicazione dei risultati (ritardo di oltre 6 mesi) e sull’ampia
forbice fra i valori prodotti.
Tutto ciò potrebbe essere facilmente risolto utilizzando l’enorme mole di dati che
l’Osservatorio ha a disposizione, applicando agli stessi un idoneo algoritmo,
ottenendo, in tempo reale, valutazioni ragionevolmente certe su ogni singola unità
immobiliare (vedi presentazione del Metodo ValoriImmobiliari alla VI Commissione
Finanze e Tesoro del Senato).
In conclusione, non servono le commissioni che validano le stime, servono regole
certe e certificate e poi il sistema diviene automatico.
Analizzando inoltre il Manuale BDQ riguardo alla “rilevanza dell’informazione
economica” Sezione 1 pagine 7-8-9, il documento sintetizza che la trasparenza
dell’informazione costituisce un elemento fondamentale ai fini di garantire fiducia tra
domanda ed offerta sul mercato.
Proprio su questo punto il Manuale osserva che:
“- il sistema prezzi non racchiude tutte le informazioni necessarie che insorgono nelle
scelte economiche;
– la carenza o incompleta informazione è alla base dei fallimenti del mercato in
numerose situazioni e comunque rappresenta una causa di inefficienza dei mercati;
– l’informazione è un bene fondamentale differente tra le merci che non riesce ad
essere prodotta in modo efficiente da meccanismi di mercato.”
Ed aggiunge ancora che:
“- il mercato immobiliare si presenta segmentato per la diversità, l’atipicità e la
complessità dei beni; questi ultimi, infatti, non sono omogenei tra loro, differendo per
caratteristiche edilizie, età, ubicazione ed uso.
– il mercato immobiliare non è “centralizzato”… e nel breve periodo, il prezzo non
garantisce necessariamente l’equilibrio fra la domanda e l’offerta.”
di esse, non solo rende più incerte le stime e le valutazioni professionali, ma rende
altresì il cittadino/acquirente del tutto incapace di esercitare un controllo sulla
qualità/prezzo dell’immobile che intende acquistare, influenzando inevitabilmente il
grado di trasparenza del mercato.”
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“L’indisponibilità delle informazioni inerenti le caratteristiche del bene, o in gran parte
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Infine puntualizza:
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Per quanto sopra rilevato, pare evidente che il lavoro fatto si basa su presupposti
incerti che non possono portare ad altro che a risultati altrettanto incerti,
mentre il Cittadino, il Governo, le banche e i professionisti del settore, hanno bisogno
di dati certi sui quali operare. Anche qui la soluzione è semplice: acquisire i dati
necessari al momento delle compravendite o di ogni altra attività sull’immobile.
Pensare che tutto questo sia frutto di un lavoro congiunto tra L’Osservatorio del
Mercato Immobiliare con la collaborazione della Banca D’Italia, di Tecnoborsa, di
Nomisma, di numerose Università italiane e con la collaborazione anche di ordini e
collegi professionali, preoccupa notevolmente, oltretutto se pensiamo che tutti questi
Enti hanno contribuito significativamente alla creazione delle Linee guida per la
valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie a cura dell’ABI.
Difatti, da un’attenta lettura dei due documenti (Manuale Banca dati delle quotazioni
immobiliari OMI e Testo delle Linee Guida) si nota immediatamente un contrasto di
concetti base ed una confusione generale che evidenzia assenza di coerenza.
In poche parole, da una parte abbiamo il Manuale sulla banca dati delle quotazioni
immobiliare OMI dove si denunciano una serie di difficoltà che lasciano i cittadini e gli
operatori del settore in un alea probabilistica, dall’altra le Linee Guida dell’ABI che
avrebbero teso con un artificio tipico italiano a dare delle certezze (vedi nostre
osservazioni) che non sono riscontrabili ed in contrasto con i ragionamenti dell’OMI.
Ti potrebbe interessare leggere anche l’articolo sulla trasparenza nella valutazione immobiliare
Se l’Agenzia delle Entrate basa su questo la lotta all’evasione dubitiamo
seriamente che ci sia la possibilità di ottenere risultati sufficienti: se poi
volessimo, in aggiunta, utilizzare questi presupposti per l’agognata riforma del catasto
si capisce perché in Italia andiamo avanti solo con i proclami, mentre i Cittadini
reclamano equità e chiarezza.
E qui viene la spiegazione del titolo: il settore è in mano a chi crede ancora che la
terra sia piatta!
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