Quesito: E` soggetto ad ICI il fabbricato abusivo?

Quesito: E’ soggetto ad ICI il fabbricato abusivo?
Il presupposto dell’ICI, ai sensi dell’art. 1 del D.Lgs.504/1992, è “il possesso di fabbricati….a
qualsiasi uso destinati”.
Il successivo art. 2 definisce fabbricato “l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel
catasto edilizio urbano” .
La normativa catastale di cui al R.D. 13.4.1939, n°652 prevede l’obbligo di iscrizione ad "ogni
parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un
reddito proprio".
Anche il TUIR 917/1986, all’art. 36 comma 2, dispone che “per unità immobiliari urbane si
intendono i fabbricati e le altre costruzioni stabili o le loro porzioni suscettibili di reddito
autonomo”.
In virtù di tali presupposti, il Ministero delle Finanze, con Risoluzione del 6 giugno 1994 n.
2/138, ha ritenuto soggetti all'
imposta anche i fabbricati costruiti abusivamente, indipendentemente
dal fatto che per essi sia stata presentata o meno istanza di sanatoria edilizia.
Se ciò è sufficiente fornire una risposta positiva in ordine il quesito se sia soggetto ad Ici un
immobile costruito abusivamente pare, comunque, utile fornire ulteriori precisazioni.
L’art.2 del decreto Ici dispone, inoltre, che “il fabbricato di nuova costruzione è soggetto
all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente,
dalla data in cui è comunque utilizzato”.
Quindi, l’elemento decisivo ai fini dell’imposizione fiscale è rappresentato dall’ultimazione
o dall’utilizzo dell’immobile e cioè dal momento della sua esistenza fisica; non rileva, invece, il
rilascio del certificato di abitabilità, ovviamente non ottenibile per un fabbricato abusivo, poiché
tale certificazione non incide sull’esistenza dell’immobile ma ne consente solo l’uso (Corte di
Cassazione, sez. trib., 15 aprile 2005 n.7905).
Nel caso in esame sarà dunque necessaria la verifica del completamento della costruzione
tale da renderla idonea al suo utilizzo, ovvero, se antecedente dal suo effettivo utilizzo (sarebbe
sufficiente la verifica dell’allaccio delle utenze dell’acqua o dell’energia elettrica).
Il successivo art. 5, comma 6, ribadisce lo stesso concetto relativamente però alla base
imponibile dell’area fabbricabile, la quale ultima è considerata “fabbricabile”anche nel caso in cui,
in deroga alla definizione fornita dalla lettera b) dell’art. 2, sia a qualsiasi titolo utilizzata a scopo
edificatorio, quindi anche abusivamente senza le autorizzazioni prescritte dalla legge.
Questo ulteriore aspetto rileva, in particolare, nel caso in cui l’immobile abusivo non sia
stato ultimato (la circostanza non è precisata nel quesito) poiché, in tal caso - e fino alla data di
ultimazione dei lavori di costruzione o, se antecedente, fino alla data in cui l’immobile è comunque
utilizzato - oggetto di tassazione non sarà il fabbricato bensì l’area su cui insiste, considerata
fabbricabile non ovviamente “in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi” ma in base alla sua
“edificabilità di fatto”.
Circa il criterio da applicare ai fini della determinazione della base imponibile, nel caso in
cui il fabbricato abusivo non è iscritto in catasto (è pacifico che nulla osta alla sua iscrizione)
occorrerà (rectius occorreva) fare riferimento alla rendita catastale presunta relativa ad immobili
similari ai sensi dell’art. 5, comma 4, del decreto ICI.
Tale disposizione, tuttavia, è stata espressamente abrogata dalla recente finanziaria per il
2007 che ha soppresso il criterio della rendita presunta per i fabbricati non ancora censiti in Catasto.
Circa la ratio di tale scelta legislativa, si deve comunque constatare che già il Ministero
dell’Economia, con circolare n. 4 del 13/3/2001, ha a suo tempo sostenuto che la norma è
tacitamente abrogata poiché, a partire dal 2001, in virtù delle disposizioni contenute nell’art.74 della
legge 21 novembre 2000, n. 342, “nessuna rilevanza giuridica puo' essere riconosciuta ad una
rendita presunta, poiche' ai fini ICI e' solo la rendita attribuita, ritualmente notificata, ovvero
quella "proposta" dal contribuente secondo la procedura DOC-FA (D.M.19/4/1994 n.701), che
rende possibile assolvere correttamente l'obbligazione tributaria. D'altro canto il comune, fino al
momento in cui al soggetto passivo non viene notificata la rendita catastale, non puo'
legittimamente richiedere l'imposta dovuta, che risulta del resto impossibile quantificare”
Del resto, con la procedura prevista nei commi 336 e seguenti della Legge 311/2004, si può
attuare l'
accatastamento d'
imperio del fabbricato, recuperando tutto il tributo dovuto per gli anni
pregressi.
Tuttavia, alcuni dubbi permangono, anche alla luce del recente pronunciamento della
Suprema Corte (sentenza n.19196 del 6 settembre 2006) secondo cui, “in seguito all’applicazione
del comma 336 della finanziaria 2005, se il catasto non si attiva per effettuare accatastamenti che
deve effettuare d'ufficio, il Comune potrebbe comunque eseguire l'accertamento sulla base di una
rendita presunta evitando che il contribuente continui a evadere totalmente l'imposta sull’unità
immobiliare non accatastata” e, ancora, sottolinea la Corte, “vi sono tuttora degli immobili senza
rendita in quanto accatastati prima della vigenza del DOCFA ed a cui l’Agenzia del Territorio non
ha mai attribuito una rendita: in tali casi il contribuente non avrebbe più una base imponibile su
cui pagare l’Ici e l’unità immobiliare potrebbe risultare ingiustificatamente esclusa dall’Ici”.
Passando infine all’esame del caso, eventuale, in cui il fabbricato in oggetto non sia stato
ultimato e non utilizzato la base imponibile dovrà fare riferimento al valore dell’area fabbricabile
determinato ai sensi del comma 5 dell’art. 5, ovvero dal valore venale in comune commercio.