Centri Commerciali Urbani

Centri Commerciali Urbani
La valutazione dei profili di rischio, i modelli di
finanziamento e l’atteggiamento degli investitori
Pietro Malaspina, Presidente CNCC
Tutto nasce da questo…
“Good development is placemaking”
“Sviluppare bene significa creare luoghi”
•  Da oltre vent’anni i centri commerciali sono una componente
familiare del sistema commerciale e del territorio italiano
•  Da strutture funzionali agli scambi commerciali sono diventati
strutture funzionali alla frequentazione
•  La migrazione concettuale del centro commerciale verso
questa nuova funzione ha reso possibile anche la sua
migrazione geografica verso le aree urbane
•  Nella città il centro commerciale deve essere
UN NUOVO LUOGO URBANO
Il profilo di rischio dei CC urbani
Il nuovo mantra del mercato immobiliare è
LOW RISK PROFILE
•  Gli elementi che determinano – in gran parte – la
percezione di un minore rischio sono
 Dominanza sul mercato di riferimento
 Localizzazione protetta
 Forte mercato di prossimità
 Basso rischio di concorrenza
 Presenza di brand leaders
 Sostenibilità del reddito nel lungo periodo
•  Un centro commerciale che presenti tutte queste
caratteristiche è sicuramente un prodotto asset
class in grado di attrarre qualsiasi investitore
Il profilo di rischio dei CC urbani
Queste caratteristiche sono più facilmente ottenibili in un centro
commerciale urbano
 Dominanza sul mercato di riferimento = nei CC urbani la qualità
commerciale e strutturale premia più delle dimensioni
 Localizzazione protetta = se il CC è all’interno della zona
urbana è geograficamente meno esposto alla concorrenza
 Forte mercato di prossimità = in zone urbane tra il 40% e il 60%
dei potenziali frequentatori risiede entro 10’ in auto e
l’accessibilità con mezzi pubblici è nella norma
 Basso rischio di concorrenza = l’inserimento di un concorrente
nella catchment area primaria è oggettivamente difficile e non
molto rilevante se avviene nella secondaria
 Presenza di brand leaders = le posizioni urbane sono appetibili
per i brand leaders che spesso non trovano soluzioni per
insediarsi nei distretti commercial storici
 Sostenibilità del reddito nel lungo periodo = la complessiva
stabilità del contesto operativo rende più stabili anche i
risultati dei tenants e quindi il reddito da locazioni
Il finanziamento delle operazioni
•  Le banche non si limitano più a valutare la “bottom
line”, ma analizzano accuratamente i fondamentali di
un progetto
•  Un basso profilo di rischio è determinante nel
raccogliere risorse a debito, ancor più che per
individuare un acquirente finale
•  Un basso profilo di rischio rende accettabile un
rendimento locativo più contenuto, con effetti
positivi sulla sostenibilità a lungo termine
•  I progetti urbani hanno – di norma – minori
dimensioni e costi infrastrutturali più ridotti con un
miglior rapporto tra GLA ed SLP
Il finanziamento delle operazioni
•  Modalità di finanziamento innovative come i “mini
bonds” - che si rivolgono ad investitori non
istituzionali - possono avere maggiore successo per
prodotti immediatamente percepiti come di maggior
valore e più stabili nel tempo, caratteristiche
comunemente associate all’ambiente urbano
•  Nel lungo periodo le operazioni urbane hanno il
vantaggio di una possibile conversione ad altro
utilizzo con il mantenimento di un significativo
valore intrinseco, operazione quasi impossibile per
le strutture extraurbane.
La complessità
Inserire una nuova polarità – non solo commerciale –
in un contesto urbano è un’operazione delicatissima
•  Posizionamento: va analizzato il mercato in modo qualitativo,
più che quantitativo, per definire la domanda insoddisfatta
(spesso inespressa) e di conseguenza il mix di offerta, non solo
commerciale, in termini di merceologie, servizi e brand leaders
•  Integrazione: è necessario rendere la proposta del nuovo
aggregato sinergica con l’offerta forte della rete esistente,
puntando a sostituire o integrare quella debole
•  Armonizzazione: l’architettura e l’ambientazione interna
devono aggiungere valore all’ambiente urbano circostante, in
termini percepibili dal segmento di frequentazione individuato
dalla ricerca
Tutto deve essere COERENTE
I megatrends verso il nuovo urbanesimo
(perché il nostro è un mestiere di lungo periodo)
•  Back to the City: la riscoperta dell’ambiente urbano – anche
come residenza – e la riduzione dello “sprawl”, sia per il costo
dei trasporti che per la minor necessità di separazione tra
luoghi di lavoro e di residenza
•  Total Mobility: “As a Gen Y-er I don’t even think of home
ownership as part of the American dream. At 25, for me and
several of my peers, the “American Dream” is freedom of
mobility, the excitement of an urban area, and building large
and dynamic social networks.” (Brad Donnell Research)
•  Demographics: “Nel 2020 la popolazione mondiale sarà un
miliardo più di oggi. Potremo vivere fino a 730.000 ore, rispetto
alle attuali 700.000. Vivranno più a lungo le persone più
scolarizzate e con relazioni sociali più intense.” (De Masi)
Grazie per la vostra attenzione