Gli immobili - Stefano Gelao

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Gli immobili Capitolo 4 4.1 IL CATASTO

4.1.1 Il catasto fabbricati 4.1.2 Il catasto terreni 4.2 GLI IMMOBILI E LE IMPOSTE 4.3 TRASFERIMENTO DEGLI IMMOBILI 4.4 IL REGIME PATRIMONIALE DEI CONIUGI: COMUNIONE O SEPARAZIONE DEI BENI 4.5 EFFETTI DELLA SUCCESSIONE PER CAUSA MORTE 4.6 DIRITTO DI ABITAZIONE 4.7 DIRITTO DI USUFRUTTO 4.8 DIRITTO PERSONALE DI GODIMENTO 4.9 DAI DIRITTI SUGLI IMMOBILI AL SOGGETTO PASSIVO DELLE IMPOSTE 4.10 UTILIZZO DEGLI IMMOBILI
4.10.1 Concetti base sui fabbricati ai fini fiscali 4.11 CATEGORIE DEI TERRENI
4.11.1. Concetti base sui terreni ai fini fiscali GLI IMMOBILI I “beni” si distinguono tra beni “immobili” e beni “mobili”. Sono beni “immobili” il suolo … gli edifici e le altre costruzioni … ed in genere tutto ciò che, naturalmente o artificialmente, è incorporato al suolo. Sono beni “mobili” tutti gli altri beni. Al fine della determinazione delle imposte si considerano beni immobili: ®
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i fabbricati (appartamenti, posti auto, negozi, capannoni, laboratori) cioè singole unità immobiliari iscritte, o che devono essere iscritte, nel catasto edilizio urbano, alle quali sia stata attribuita, o sia attribuibile, un’autonoma rendita; i terreni che si distinguono in agricoli e aree edificabili. Sono agricoli i terreni adibiti all’attività diretta, alla coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento del bestiame, alla trasformazione e alienazione dei prodotti purché rientrino nel normale esercizio dell’agricoltura. Sono edificabili le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali. 4.1 Il Catasto Cos’è il Catasto Il Catasto è l’archivio dove sono iscritti tutti gli immobili presenti sul territorio nazionale e si suddivide in due settori: il Catasto dei Terreni e il Catasto dei Fabbricati. I documenti catastali non sono probatori al fine di determinare la proprietà di un immobile. 4.1.1 Catasto dei Fabbricati È formato dall’insieme di tutte le unità immobiliari urbane, costituite da fabbricati o loro porzioni, che autonomamente siano suscettibili di reddito proprio, ed ha la funzione di conservare: ® l’archivio grafico delle planimetrie che rappresentano ciascuna unità; ® l’archivio amministrativo dei possessori (in base al loro codice fiscale). La consultazione dei dati presenti può avvenire, interrogando il Catasto: per soggetto titolare dell’immobile, per identificativo catastale, per Comune dove è situato l’immobile, per indirizzo. Il documento che viene rilasciato, denominato “visura catastale”, contiene:

i dati anagrafici, le quote e la natura del diritto degli intestati; i dati identificativi catastali delle unità immobiliari urbane (foglio, mappale e subalterno); i dati toponomastici (via e civico); il piano; la zona censuaria; la categoria catastale di appartenenza; la classe di merito (a seconda del pregio e dell’ubicazione); la consistenza in vani (A), metri cubi (B) o metri quadrati (C); la rendita catastale da utilizzare ai fini fiscali. esempio di visura catastale fabbricati
Identificativi Catastali Foglio Numero / Particella Subalterno Sono i dati che permettono di individuare con esattezza quel fabbricato al catasto. Rendita: E’ il reddito teorico annuo attribuito dal catasto a quel fabbricato. Categorie : si distinguono in A, B, C, D, E, F seguite da un numero. Viene attribuita in base alla destinazione dell’immobile e ad alcune sue caratteristiche strutturali che ne determinano il valore. Gli immobili di : categoria A : sono ad uso abitativo (da A1 a A11), ad esclusione dell’A10 (uffici); categoria C : sono a destinazione commerciale ad esclusione C6 e C7 garages o posti auto, C2 cantine; categoria D : sono immobili ad uso industriale; categoria E : sono immobili a destinazione particolare; categoria F : sono entità urbane. Classe e consistenza, assieme all’ubicazione, sono caratteristiche che influenzano la redditività del fabbricato. Dati anagrafici e relative quote di possesso dei soggetti che risultano intestatari del fabbricato al catasto: in questo caso il Sig. Rossi risulta proprietario di 1000/1000, cioè del 100%. Il reddito determinato dal “catasto”, utile ai fini fiscali è la RENDITA CATASTALE
4.1.2 Catasto dei Terreni Ha la funzione di formare e conservare: l’archivio geometrico dove è rappresentato tutto il territorio nazionale, mediante supporti cartacei in scala, oggi anche informatizzati, denominati fogli di mappa ordinati e numerati per comune. I terreni sono individuati con le loro linee di proprietà, in porzioni denominate particelle, a cui vengono attribuiti appositi numeri (di mappa e di particella) che consentono il collegamento con gli archivi amministrativi di entrambi i settori catastali. l’archivio amministrativo dove sono iscritti tutti i possessori in base al loro codice fiscale, interrogabile per comune, per soggetto, per identificativo catastale, in cui sono indicati:
i soggetti intestatari di terreni con i loro dati anagrafici, il codice fiscale e le quote di diritto (proprietà, uso, usufrutto, ecc.);
i dati identificativi delle singole particelle (foglio e mappale);
la qualità (seminativo, frutteto, vigneto, bosco, ecc.);
la superficie espressa in ettari;
il rispettivo reddito dominicale (attribuito alla proprietà) e agrario (attribuito al conduttore), da utilizzare ai fini fiscali. esempio di visura dei terreni
I terreni agricoli forniscono due tipi di reddito, determinati dal “catasto” e utili ai fini fiscali: REDDITO DOMINICALE e REDDITO AGRARIO 4.2 Gli immobili e le imposte Tutte le imposte dovute sugli immobili variano in base al tipo di utilizzo dell’immobile. In sintesi si può affermare che sono dovute imposte: all’atto dell’acquisizione (acquisto, usucapione ed in alcuni casi donazione/successione); nell’arco di tempo in cui si detiene il possesso; all’atto della cessione. Le imposte dovute all’atto dell’acquisizione: non si pagano in sede di dichiarazione dei redditi. Le imposte dovute nell’arco di tempo in cui si detiene l’immobile: il reddito degli immobili fino all’anno d’imposta 2011 doveva essere indicato in dichiarazione dei redditi e concorreva alla determinazione del reddito complessivo. L’introduzione dell’IMU anticipata all’anno d’imposta 2012 in sostituzione dell’ICI nonché dell’IRPEF e delle relative addizionali con riferimento agli immobili non locati (vedi Capitolo 2 punto 2.12), ha introdotto elementi di incertezza che, al momento della stesura di questa guida non sono ancora stati chiariti dall’Amministrazione finanziaria. In particolare non è chiaro se, nel caso in cui l’immobile non sia locato, pur non essendo assoggettabile ad IRPEF e Addizionali, lo stesso debba o no essere comunque indicato nella dichiarazione dei redditi (730/2013 o UNICO/2013). Il reddito degli immobili è assoggettato a: IRPEF e Addizionali all’Irpef se l’immobile è locato; ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) fino all’anno d’imposta 2011, con esclusione dell’abitazione principale e relative pertinenze dall’anno 2008; IMU (Imposta Municipale Unica sugli Immobili) dall’anno d’imposta 2012 anche sull’abitazione principale e relative pertinenze; Imposta di scopo (se prevista dal Comune e per il periodo da esso deliberato). Nel caso di un fabbricato ad uso abitativo concesso in locazione, in sostituzione dell’Irpef e delle Addizionali all’Irpef, lo stesso può essere assoggettato ad imposta nella forma di “cedolare secca” (vedi Capitolo 2 punto 2.10). Le imposte dovute all’atto della cessione (se avviene a titolo oneroso, cioè con un corrispettivo in denaro o in permuta): in alcuni casi sulla differenza tra il costo di acquisizione e il corrispettivo percepito per la cessione (plusvalenza) è dovuta un’imposta che si calcola in dichiarazione dei redditi.

IRPEF e in alcuni casi anche Addizionale all’Irpef; o, in alternativa, imposta sostitutiva. Dal 2006, in luogo della dichiarazione dei redditi, il contribuente può optare per una tassazione sostitutiva (tranne nel caso di vendita di un’area edificabile) in questo caso è il Notaio che calcola l’imposta indicandola nell’atto. Alcuni cenni
Come sono determinati la rendita o il reddito indicati nelle visure catastali Rendita catastale = per ogni territorio comunale o per zone comunali sono determinati gli estimi catastali, da assegnare come valore. A seconda della tipologia di fabbricato (di lusso o economico) e di altri requisiti della costruzione, si applica l’estimo per ogni vano delle unità abitative (Cat.A), per ogni mc delle unità per alloggi collettivi (Cat. B) e per ogni mq delle unità commerciali e varie (Cat. C). Reddito dominicale = è determinato in base all’ ubicazione del terreno (pianeggiante, montano, ecc.) ed alla coltivazione. Reddito agrario = è determinato in base alla tipologia di coltivazione praticata. I proprietari di terreni hanno l’obbligo di comunicare al Catasto eventuali variazioni che dovessero verificarsi sul terreno quali: cambi di destinazione, frazionamenti, variazioni di coltura, ecc.. Reddito degli immobili ai fini fiscali Nella maggior parte dei casi il reddito va rilevato dalla visura catastale, ma per determinare l’imponibile da assoggettare a tassazione (IRPEF e IMU), la rendita catastale o i redditi dominicale e agrario vanno rivalutati in base a coefficienti definiti per legge. Particolarità dei fabbricati: il fabbricato concesso in locazione, oltre alla rendita catastale produce, per il proprietario, un reddito effettivo individuato nel canone di locazione. Tra i due va assoggettato a tassazione il più alto con particolarità specifiche per le varie tipologie dei contratti di locazione. Rivalutazioni Le rivalutazioni ai fini IRPEF e IMU sono diverse, quindi la base imponibile sulla quale calcolare le due imposte non è uguale. In dichiarazione dei redditi Ai fini del calcolo delle imposte dovute nella dichiarazione dei redditi: con riferimento all’IRPEF le aliquote sono determinate da una legge dello Stato, quindi, a parità di imponibile, l’imposta è la stessa indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile; con riferimento alle addizionali, essendo le aliquote definite dalle Regioni e dai Comuni, a parità di imponibile, l’imposta potrebbe essere diversa a seconda dell’ ubicazione dell’immobile. con riferimento alla Cedolare Secca, imposta sostitutiva dell’Irpef e delle Addizionali sul reddito prodotto dai fabbricati ad uso abitativo concessi in locazione, le aliquote sono fissate da una legge dello Stato, quindi a parità di imponibile, l’imposta è la stessa indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile; Ai fini IMU L’IMU è istituita da una Legge dello Stato ma la stessa prevede che, rimanendo entro limiti definiti, ogni comune può determinare: l’aliquota da applicare per il calcolo dell’imposta, agevolazioni o detrazioni ed eventuali regole di comportamento per fruire delle stesse, penalizzazioni (aliquote maggiorate). Ognuno degli oltre 8.000 comuni italiani, può quindi, attraverso delibere che definiscono il “Regolamento IMU” e le sue modalità di applicazione (aliquote, agevolazioni, ecc.), determinare gli elementi per il calcolo dell’IMU. Per una corretta applicazione dell’imposta, si rende quindi necessario conoscere quali sono le norme deliberate dal singolo Comune ove è ubicato l’immobile. 4.3 Trasferimento degli immobili Gli immobili possono essere trasferiti attraverso:
atti pubblici o scritture private autenticate (compravendite, donazioni, permute) da effettuarsi attraverso rogiti (atti) notarili. La stipula di questi atti avviene in presenza di un notaio e gli effetti passivi e attivi degli stessi decorrono dalla data indicata nel rogito e non, come spesso si crede, dal momento dell’eventuale promessa di vendita.
denunce di successione: atto privato che perfeziona il trasferimento degli eventuali immobili di proprietà del de cujus.
atti di usucapione: si perfezionano attraverso una sentenza del Tribunale; derivano dall’utilizzo incontestato del bene altrui per un certo periodo di tempo. Il trasferimento di un immobile per compravendita, avviene tra la parte alienante (venditore) e la parte acquirente (compratore). Il trasferimento comporta i seguenti obblighi di pagamento per l’acquirente: onorario del notaio; imposte dovute per l’acquisto: ipotecaria, catastale e di registro o IVA. L’imposta di registro o l’IVA variano al variare della tipologia di immobile acquistato (prima casa o altro immobile diverso da prima casa e pertinenza). Il venditore non paga nulla. Il Notaio attraverso il MUI (Modello UNICO Informatico) comunica il trasferimento del bene alla Conservatoria dei Registri Immobiliari e al Catasto. La provenienza certa del bene (dati relativi ai beni immobili, quote di proprietà o altro diritto reale) si ha attraverso la lettura dell’atto notarile e non attraverso la visura catastale che non ha valore probante della proprietà. La proprietà di un immobile determina sempre obblighi fiscali. È utile sapere che anche quando si trasferisce la proprietà vi sono obblighi fiscali: in alcuni casi, definiti dal legislatore, può verificarsi l’insorgere di una “plusvalenza da rivendita di immobili”. La plusvalenza è l’utile positivo dato dalla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita a titolo oneroso di beni. ulteriori approfondimenti nel capitolo “Redditi diversi” I diritti reali La piena proprietà viene definita dal codice civile “… il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo” ed è il diritto reale più completo, mentre esistono altri diritti reali che contengono limitazioni rispetto alla proprietà. In alcuni casi si può solo godere del bene, in altri se ne può solo disporre. Di seguito vediamo quali sono, come nascono, come si esercitano e quali obblighi fiscali originano le varie tipologie di diritto reale. proprietà piena proprietà piena oppure nuda proprietà e usufrutto sulla quale grava un diritto reale, ad esempio il “diritto di abitazione” ‐ solo per i fabbricati ‐ 4.4 Il regime patrimoniale dei coniugi: comunione o separazione dei beni terreni e fabbricati Il vincolo del matrimonio comporta per i coniugi conseguenze anche di ordine patrimoniale; esso infatti, in mancanza di diversa manifestazione di volontà, instaura automaticamente il regime patrimoniale della comunione legale dei beni. I coniugi possono scegliere il regime della separazione dei beni: al momento della celebrazione del matrimonio rendendo apposita dichiarazione al celebrante (Ufficiale di Stato Civile Parroco o altro Ministro del Culto); prima del matrimonio a mezzo di apposita convenzione stipulata avanti ad un notaio (la convenzione deve essere prodotta all'ufficiale di Stato Civile al momento della celebrazione o della trascrizione del matrimonio); successivamente al matrimonio con convenzione stipulata avanti ad un notaio per atto pubblico. Il regime patrimoniale scelto determina la regolamentazione giuridica degli acquisti effettuati dai coniugi durante il rapporto matrimoniale e più precisamente: Comunione legale è il regime patrimoniale introdotto dalla riforma del diritto di famiglia del 1975 e che si applica automaticamente se i coniugi non optano per un regime diverso. Comporta che i beni acquistati dai coniugi durante il matrimonio insieme o individualmente entrino a far parte di un unico patrimonio comune ai due coniugi i quali indipendentemente dall'apporto reale di ognuno ne sono proprietari al 50%. Sono esclusi dalla comunione i beni acquistati precedentemente al matrimonio e i beni personali acquisiti da un coniuge per successione o donazione e quelli acquistati reinvestendo il ricavato della vendita di beni personali. Nei confronti del fisco, i coniugi che sono in regime di comunione legale dei beni, poiché sono comproprietari del patrimonio comune, devono dichiarare ciascuno il proprio 50% (oltre, ai singoli beni personali). Separazione dei beni comporta che ciascun coniuge conserva la titolarità esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio e ne mantiene il godimento e l'amministrazione esclusiva. Per qualsiasi cambiamento del regime patrimoniale dopo il matrimonio occorre rivolgersi ad un notaio per la stipulazione di un'apposita convenzione. I coniugi che avevano contratto matrimonio prima del 20.09.1975 (data di entrata in vigore della legge di riforma del diritto di famiglia) potevano decidere entro il 14 gennaio 1978 se: lasciar trascorrere il termine senza far nulla: in tal caso scattava automaticamente il regime patrimoniale della comunione dei beni solo per gli acquisti effettuati dopo il 20/9/75; i beni acquistati precedentemente a tale data restavano di chi li possedeva; chiedere che restasse in vigore il regime patrimoniale della separazione dei beni (con atto pubblico, reso anche da un solo coniuge); estendere il regime patrimoniale della comunione anche ai beni acquistati prima del 20.09.1975 (atto notarile con l'intervento di entrambi i coniugi). 4.5 Effetti della successione per causa morte terreni e fabbricati I beni del deceduto vanno suddivisi tra gli eredi a partire dalla data in cui si è aperta la successione (data del decesso), anche se non è ancora stata presentata la dichiarazione di successione. Se il deceduto non ha scelto, tramite testamento, una diversa ripartizione dei suoi beni, i patrimoni vengono suddivisi per legge tra gli eredi nei modi seguenti:

deceduto con coniuge e un figlio: 1/2 al coniuge e 1/2 al figlio deceduto con coniuge e più figli: 1/3 al coniuge e 2/3 ai figli deceduto con più figli: ai figli in parti uguali deceduto con genitori: ai genitori in parti uguali o l'intero al genitore superstite deceduto con coniuge e fratelli: 2/3 al coniuge e 1/3 ai fratelli deceduto con coniuge, genitori e fratelli: 8/12 al coniuge, 3/12 ai genitori, 1/12 ai fratelli. 4.6 Diritto di abitazione solo fabbricati E’ un diritto che si costituisce:
per atto pubblico, è disciplinato dall’art. 1022 del codice civile: “Chi ha il diritto d’abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della famiglia”;
per successione, è disciplinato dall’art. 540 del codice civile. Occorre distinguere tra: ® Decessi avvenuti fino al 18.08.1975: non si applicava il diritto d’abitazione; tutto ciò che si ereditava seguiva le quote di successione già viste in precedenza, con la differenza che al coniuge spettava l’usufrutto uxorio anziché la piena proprietà. Esempio: decede il marito (eredi moglie e due figli); alla moglie rimaneva una quota di usufrutto uxorio (di 1/3) ed ai figli la proprietà dei beni del deceduto. ® Decessi avvenuti dal 19.09.1975: si applica il diritto d’abitazione se sono verificate le seguenti condizioni:

il deceduto (da solo o insieme al coniuge) era proprietario dell’immobile e non usufruttuario; il coniuge superstite, al momento del decesso dell’altro coniuge, risiede nell’immobile ereditato (tale diritto vale solo se effettivamente esercitato). Esempio: moglie e marito sono comproprietari al 50% ciascuno dell’appartamento dove hanno la residenza ed hanno un figlio. Decede il marito, la moglie ha il 100% di diritto d’abitazione sulla casa di residenza più la quota di proprietà di legge, ed il figlio eredita una quota di proprietà, nella fattispecie pari al 25%. LA MADRE PAGHERA’ l’IMU sul 100%, non sarà dovuta IRPEF in quanto il fabbricato non è locato. Il diritto di abitazione: si applica solo sulla residenza coniugale e sulle relative pertinenze (es. garage, cantina, ecc.); non si può cedere né si può dare in locazione l’immobile su cui si esercita tale diritto; rimane anche se il coniuge superstite rinuncia all’eredità (con verbale al momento della successione), o se viene escluso tramite testamento è quindi un diritto irrinunciabile in caso di successione in quanto viene attribuito dal codice civile; permane fino alla morte del coniuge superstite o fino a quando egli/ella non trasferisce altrove la propria residenza. Nel caso il deceduto fosse stato proprietario di due appartamenti, il diritto d’abitazione spetta solo su quello dei due che era la casa coniugale e sull’eventuale unità immobiliare di pertinenza. Anche se da un appartamento se ne ricavano due (a seguito di modifiche strutturali apportate successivamente al decesso), il diritto spetta su uno solo. Non si applica il diritto di abitazione nei seguenti casi:
il coniuge deceduto era USUFRUTTUARIO dell’immobile e non era previsto il diritto di accrescimento vedi esempio 1
l’appartamento non era di proprietà esclusiva di uno o di entrambi i coniuge vedi esempio 2 Esempio 1: coniugi usufruttuari al 50% ciascuno con diritto d’accrescimento (2 figli nudi proprietari); decedendo il marito, la moglie dichiara il 100% dell’immobile per USUFRUTTO. Se fossero stati usufruttuari senza diritto di accrescimento, la moglie avrebbe continuato a dichiarare il 50% per usufrutto, mentre la parte di usufrutto del deceduto si sarebbe riunita alla nuda proprietà e sarebbero subentrati i figli (che avrebbero dichiarato il 25% ciascuno di piena proprietà). Esempio 2: i coniugi risiedono nell’appartamento di proprietà del marito e del di lui fratello, in caso di decesso del marito la vedova non ha il diritto di abitazione sul 50% del deceduto, ma i soli diritti derivanti da successione. 4.7 Diritto di usufrutto terreni e fabbricati L’usufrutto nasce da un atto stipulato presso un Notaio. E’ un diritto reale di godimento che comprime la proprietà, la quale diventa “nuda”. L’usufrutto può essere costituito in due modi:
con diritto di accrescimento: esempio, due coniugi hanno l’usufrutto su un immobile al 50% ciascuno, se nell’atto viene indicato il diritto di accrescimento, significa che alla morte di uno dei due coniugi la sua quota di usufrutto si accrescerà sul coniuge superstite che diventerà quindi usufruttuario al 100%.
senza diritto di accrescimento: esempio, coniugi usufruttuari al 50% ciascuno, nudo proprietario il figlio al 100%. Muore uno dei due coniugi, la quota di usufrutto del deceduto si riunisce alla nuda proprietà del figlio, il quale avrà il 50% di nuda proprietà e il 50% di piena proprietà. L’unico caso in cui l’usufrutto non nasce da un atto è l’usufrutto legale, che viene acquisito dai genitori, o da un tutore a seguito di acquisto, donazione e successione di immobili ad un minore: decade automaticamente nel momento in cui il minore compie 18 anni (è l’unico caso in cui un genitore dichiara i beni immobili dei figli). 4.8 Diritto personale di godimento solo fabbricati Assegnazione casa coniugale a seguito di sentenza di separazione o divorzio Il diritto di abitare in un immobile può nascere anche a seguito di una sentenza di separazione o divorzio: il Giudice concede tale diritto ad uno dei due coniugi. In generale, ai fini delle imposte, il coniuge che utilizza l’immobile a seguito di sentenza di separazione o divorzio non è soggetto passivo; non si tratta infatti di un diritto “reale” (quale ad esempio il diritto di abitazione) ma di un diritto “personale di godimento”: è in sostanza equiparabile ad un comodato gratuito. Fa eccezione alla regola generale quanto ha espressamente previsto il legislatore ai soli fini dell’applicazione dell’IMU: “l'assegnazione della casa coniugale al coniuge, disposta a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, si intende in ogni caso effettuata a titolo di diritto di abitazione” “Il nuovo assetto normativo comporta … il coniuge assegnatario della ex casa coniugale, in quanto titolare (ai fini IMU) del diritto di abitazione deve, quindi, assolvere ai relativi obblighi tributari. In particolare, si precisa che l'IMU deve essere versata per il suo intero ammontare dal coniuge assegnatario anche se non proprietario della ex casa coniugale. 4.9 Dai diritti sugli immobili al soggetto passivo delle imposte È il diritto reale per eccellenza, quello che dà al proprietario i più ampi Diritto di proprietà il proprietario paga le imposte se dovute poteri sul bene: utilizzare il bene, non utilizzarlo, farlo utilizzare temporaneamente da altri, oppure disporne, cioè venderlo o donarlo. Si può essere proprietari al 100% o condividere il diritto con altri. Se cede ad altri il diritto di utilizzare il suo bene (lo dà in affitto, locazione o comodato) restano fermi i suoi obblighi fiscali: è il proprietario che deve pagare le imposte sul reddito. Nuda proprietà il nudo proprietario non paga le imposte Il proprietario, in presenza di un usufruttuario, ha solo la “nuda proprietà”. Può vendere il bene, ma non goderne, finché non cessa il diritto altrui (per morte, rinunzia al diritto, o altre cause). Altri diritti reali su immobili l’usufruttuario e il titolare del diritto di abitazione pagano le imposte se dovute in luogo del: “nudo proprietario” in caso di usufrutto; proprietario in caso di “diritto di abitazione”. Ci sono diritti sull’immobile che, pur non essendo “forti” come la proprietà, sono ugualmente abbastanza ampi da obbligare il titolare degli stessi a pagare, se dovute, le imposte sul reddito del bene in sostituzione del proprietario. I più diffusi sono: l’usufrutto (terreni e fabbricati): l’usufruttuario ha diritto di utilizzare e godere dei frutti di un bene altrui, di solito per tutta la durata della propria vita. L’usufrutto nasce normalmente da un contratto di compravendita: ad esempio i genitori acquistano la casa e l’intestano al figlio, ma si riservano l’usufrutto, di conseguenza, per tutta la durata della loro vita abiteranno la casa, o decideranno chi farci abitare; il figlio diventerà pieno proprietario solo alla morte dei genitori. Al diritto di usufrutto di un soggetto corrisponde sempre la nuda proprietà di un altro. diritto di abitazione (solo fabbricati): il titolare può abitare l’immobile, non può venderlo né trasformarlo né farlo abitare da altri, dandolo in locazione. Nasce automaticamente a favore del coniuge superstite, sulla casa adibita a residenza coniugale al momento della morte del proprietario o comproprietario e sulle sue pertinenze. Diritto personale di godimento Il titolare di questo diritto è soggetto passivo solo ai fini IMU È il diritto, assegnato al coniuge separato o divorziato, a continuare ad abitare nella casa coniugale. È rilevante solo ai fini IMU in quanto il coniuge assegnatario, anche se non proprietario o proprietario in parte, deve versare l'IMU sull’intero ammontare della ex casa coniugale. (Vedi punto 4.8). Da ciò ne consegue che il coniuge non assegnatario, anche se proprietario in tutto o in parte, non è soggetto passivo di alcuna imposta. 4.10 Utilizzo degli immobili esserne proprietario: lo ha acquistato con un rogito notarile, oppure lo ha ereditato o lo ha ricevuto in donazione. Utilizzarlo in quanto titolare di un diritto reale acquisito attraverso un atto, o dovuto per legge. Chi abita in un appartamento può: Utilizzarlo e goderne grazie ad un contratto stipulato con il proprietario a titolo oneroso, in cambio cioè di un canone di locazione, oppure a titolo gratuito, cioè in comodato. esserne proprietario e coltivare direttamente il fondo oppure farlo coltivare ad altri, che gli pagano un affitto annuo; chi coltiva il fondo, proprietario o affittuario che sia, vende i prodotti e ricava un reddito dalla propria attività di coltivatore diretto o imprenditore agricolo. Chi coltiva un terreno può: Nulla vieta al proprietario di un immobile, terreno o fabbricato, di lasciarlo inutilizzato o incolto. La tipologia di utilizzo di un immobile determina l’entità della tassazione a cui è assoggettato, quindi anche la possibilità di fruire di agevolazioni o di subire penalizzazioni se previste. È possibile utilizzare un bene immobile altrui se: lo si detiene in comodato (di solito gratuito) dal proprietario. Non si Quando un immobile è hanno obblighi fiscali, le imposte le paga il proprietario detenuto in virtù di un lo si detiene in locazione (fabbricato ad uso abitativo) o affitto (terreno contratto agricolo, fabbricato ad uso commerciale). Chi prende in affitto o locazione fabbricati non ha obblighi fiscali il comodatario e/o ma può eventualmente usufruire di agevolazioni. l’affittuario non pagano imposte Chi prende in affitto un terreno agricolo, invece, è tenuto a pagare le imposte sul reddito agrario, perché svolge su di esso un’attività di coltivatore diretto o imprenditore agricolo (il proprietario, in questo caso, dichiara il reddito dominicale). 4.10.1 Concetti base sui fabbricati ai fini fiscali Ai fini IRPEF: non è assoggettata a tale imposta (in quanto non locato) È il fabbricato di cui il contribuente è proprietario, usufruttuario o sul quale esercita il diritto d’abitazione, nel quale dimora abitualmente, anche senza avervi la residenza anagrafica, oppure nel quale dimorano i suoi familiari che devono essere residenti. È considerata abitazione principale anche l’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili permanentemente ricoverati in istituti di ricovero o sanitari, purché non locata. Abitazione principale Ai fini IMU: è assoggettata a tale imposta È il fabbricato di cui il contribuente è proprietario, usufruttuario o sul quale esercita il diritto d’abitazione o di godimento e nel quale dimora abitualmente e risiede anagraficamente. È considerata abitazione principale anche l’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili permanentemente ricoverati in istituti di ricovero o sanitari, purché non locata solo se tale assimilazione è stata prevista dal Comune in cui è ubicato l’immobile.
Ai fini IRPEF: non sono assoggettate a tale imposta Sono le unità immobiliari di servizio (una o più) di categoria diversa da “A”, utilizzate insieme all'abitazione principale, non necessariamente situate nello Pertinenze stesso fabbricato. dell’abitazione Ai fini IMU: sono assoggettate a tale imposta principale Sono le unità immobiliari di servizio di categoria catastale C2 – C6 ‐ C7 massimo una per ciascuna categoria, utilizzate insieme all'abitazione principale, non necessariamente situate nello stesso fabbricato. Ai fini IRPEF: non è assoggettata a tale imposta (in quanto non locato) Abitazione a Ai fini IMU: è assoggettata a tale imposta disposizione È la casa, utilizzata per le vacanze, o comunque tenuta a propria disposizione dal contribuente (può anche essere l’unico immobile di proprietà). Pertinenza dell’abitazione a disposizione Ai fini IRPEF: non è assoggettata a tale imposta (in quanto non locata) Ai fini IMU: è assoggettata a tale imposta È l'unità immobiliare di servizio di categoria diversa da “A”, utilizzata insieme all'abitazione a disposizione, non necessariamente situata nello stesso fabbricato. Immobile concesso in locazione E’ assoggettato sia all’IRPEF o in sostituzione alla cedolare che all’IMU È l’immobile affittato, con un contratto registrato, che può essere: a canone libero (patti in deroga, a non residenti, a imprese o professionisti); a canone convenzionale. Immobile dato in uso gratuito ad un familiare Ai fini IRPEF: non è assoggettato a tale imposta (in quanto non locato) Ai fini IMU: è assoggettato a tale imposta E’ l’immobile, abitazione o pertinenza, che viene dato in uso gratuito ad un proprio familiare a condizioni che vi dimori abitualmente e ciò risulti dall’iscrizione anagrafica. Parti comuni condominiali Altri fabbricati Salette condominiali, alloggio del portiere e altri immobili di uso comune. È una categoria residuale che comprende ad esempio: l’immobile non abitato né abitabile (privo di allacciamenti a luce, acqua, gas) e non utilizzato come residenza secondaria. 4.11 Categorie dei terreni I terreni si suddividono in: ® terreni agricoli che producono due tipologie di reddito: reddito dominicale, in capo al proprietario o al titolare di altri diritti reali minori sul fondo. E’ un reddito legato alla proprietà del terreno. reddito agrario, in capo a chi coltiva il fondo, proprietario o affittuario che sia. E’ un reddito legato alla coltivazione del terreno. I redditi, dominicale ed agrario, si rilevano dalla visura catastale, facendo attenzione che: se la coltura praticata su tali terreni corrisponde a quella risultante in catasto, i redditi indicati nella visura catastale sono corretti; se la coltura praticata su tali terreni non corrisponde a quella risultante al catasto, il proprietario ha l’obbligo di presentare la variazione di coltura dei redditi dominicale e agrario all’ Agenzia del Territorio competente, entro il 31.01 dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione. In caso di variazione di coltura cambiano il reddito dominicale e agrario. ® aree edificabili che:
producono reddito anche ai fini Irpef (se iscritte al catasto con RD e RA); producono sempre reddito ai fini IMU. Un terreno è agricolo oppure è edificabile, a seconda della destinazione che gli ha attribuito il Comune (sul cui territorio è situato il terreno) attraverso il “piano regolatore”. Un terreno, ai fini delle imposte, è “area edificabile” dal momento in cui tale destinazione è indicata nel piano regolatore (indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo) è quindi utile verificare sempre, presso gli uffici comunali, la destinazione del terreno.

Un terreno agricolo può diventare area edificabile a seguito della modifica del piano regolatore da parte del Comune. Se sull’area edificabile viene costruito un immobile, ai fini delle imposte, si dichiara la rendita catastale dell’immobile.
4.11.1 Concetti base sui terreni ai fini fiscali L’introduzione dell’IMU per l’anno d’imposta 2012 in sostituzione dell’ICI nonché dell’IRPEF e delle relative addizionali con riferimento agli immobili non locati (vedi Capitolo 2 punto 2.12), ha introdotto anche per i terreni elementi di incertezza che, al momento della stesura di questa guida non sono ancora stati chiariti dall’Amministrazione finanziaria. In particolare non è chiaro, nel caso in cui il terreno agricolo non sia locato e dovendo in questo caso assoggettare ad IRPEF e Addizionali il solo reddito agrario, se il reddito dominicale debba o no essere comunque indicato nella dichiarazione dei redditi (730/2013 o UNICO/2013) e quanto possa incidere sulla determinazione degli importi di detrazione (per reddito e per famigliari a carico) spettanti. Proprietario e coltivatore del terreno È il caso del proprietario (o l’usufruttuario) che coltiva da sé il proprio terreno, oppure che sceglie di lasciarlo incolto. Conduttore del fondo È l’affittuario, non è il proprietario ma colui che esercita l’attività di conduzione del fondo.