FRAZIONAMENTO DEL MUTUO E DELLA GARANZIA IPOTECARIA

ACQUISTO IMMOBILE: FRAZIONAMENTO DEL MUTUO E DELLA GARANZIA IPOTECARIA
Ho intenzione di acquistare un appartamento in uno stabile di recente ristrutturazione.
L’intero immobile è gravato da ipoteca costituita a garanzia del mutuo contratto
dall’impresa di costruzioni per la ristrutturazione. Posso ottenere il frazionamento del
mutuo e, correlativamente, della garanzia ipotecaria?
Ai sensi dell’art. 39, co. 6, del D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385, qualora sia stata iscritta
ipoteca su un immobile a garanzia di un credito fondiario, il creditore ipotecario deve, in caso
di successivo accatastamento di singole porzioni dell’immobile, procedere al frazionamento
dell’ipoteca iscritta ed alla relativa suddivisione del finanziamento in quote.
L’esercizio del diritto ad ottenere il frazionamento spetta, rispettivamente, al debitore (i.e. il
mutuatario), il terzo acquirente, il promissario acquirente e l’assegnatario del bene ipotecato,
questi ultimi limitatamente alla porzione di immobile da essi acquistata, o promessa in
acquisto o in assegnazione.
Secondo l’opinione dominante in giurisprudenza ed in dottrina, il frazionamento del mutuo
(con conseguente accollo da parte del terzo acquirente) deve essere effettuato nel rispetto
dei principi di buona fede, correttezza e proporzionalità (C. M. TARDIVO, Diritto Bancario,
Milano, 2001, p. 734; Cass. 1 settembre 1995, n. 9219); ciò al fine di evitare l’insorgere di
pregiudizi patrimoniali sia a danno del debitore originario, sia a danno dell’accollante. Con
particolare riferimento al principio della proporzionalità sopra menzionato, tale criterio deve
ritenersi rispettato allorché l’operazione di frazionamento mantenga il rapporto iniziale tra
valore dell’immobile e importo mutuato. Una diversa valutazione infatti si renderebbe
potenzialmente lesiva del principio della par condicio creditorum, e potrebbe essere causa di
nullità dell’atto di accollo ex art. 117, co. 7 del TUB.
Alla luce delle considerazioni testé svolte, ai fini del rigoroso rispetto di tale criterio, ogni
singola quota frazionata oggetto di accollo da parte di terzi acquirenti dovrà corrispondere ad
una quota proporzionalmente corrispondente dell’Immobile, sulla base della valutazione a
suo tempo operata all’atto della sottoscrizione del contratto di mutuo.
Redazione Diritto Bancario