contratto di affitto di ramo di azienda

CONTRATTO DI AFFITTO DI RAMO DI AZIENDA
L'anno duemilaquattordici il giorno ------- del mese di ------- in ------------------, --------con la presente scrittura privata da valere a tutti gli effetti di legge
tra
Curatela del Fallimento ALBA S.R.L. IN LIQUIDAZIONE, con sede in Teramo,
frazione San Nicolò a Tordino, alla Zona Industriale snc iscritta alla C.C.I.A.A. di
Teramo e al REA n.83685 codice fiscale e Partita IVA in persona dei curatori avvocato
ALESSANDRA PINCIARELLI, nata a Teramo il 24 ottobre 1974, con studio in Roseto
degli Abruzzi (TE) alla Via Volturno n.8, codice fiscale PNC LSN 74R64 L103P e dottor
GIACOMO CORI, nato a Nereto il 22 maggio 1972, con studio in Nereto (TE) alla Via
Gramsci, codice fiscale CRO GCM 72E22 F870T, nominati in data 04 luglio 2013 dal
Presidente del Tribunale di Teramo Dottor Giansaverio Cappa con sentenza n.28/2013
R.Fall, 35/2013 Sent.Fall, n.599/2013 Cron e n.36/2013 Rep che in copia conforme
all'originale si allega alla presente scrittura sotto la lettera "A" a quanto infra facoltizzati
giusta autorizzazione dell’Ill.mo G.D. del ………………………………… sostituzione
del comitato dei creditori, posta in calce al programma di liquidazione, che si allega al
presente contratto sotto la lettera "B" per farne parte integrante e sostanziale in seguito
-concedentee
la società ------------, con sede in -------, -----------------------, Nucleo Industriale, iscritta
alla C.C.I.A.A. di -------- e al Rea n.-----------, codice fiscale e P.IVA ----------------, in
persona degli amministratori signori -----------, nato a -------- il ------------ e residente,
alla Via ---------, codice fiscale ----------------, munito dei poteri conferiti dallo statuto
sociale in seguito
-affittuariopremesso
- che la società "ALBA S.R.L. IN LIQUIDAZIONE," con sede in Teramo, frazione San
Nicolò a Tordino, alla Zona Industriale snc P.Iva , veniva dichiarata fallita con sentenza
n. 35/2013 Reg. Fall. del Tribunale di Teramo datata 04/07/2013, depositata in
cancelleria in data 08/07/2013;
- che la predetta società, odierna fallita, risulta essere proprietaria di immobili siti in
Teramo, frazione San Nicolò a Tordino, Zona Industriale snc, meglio individuati nel
N.C.E.U. del Comune di Teramo al foglio. 46, p.lla n. 306, sub 1, sub 2 e sub 3, nonché
di attrezzature e macchinari industriali facenti parte del complesso aziendale meglio
individuati nell'elenco che debitamente firmato dalle parti si allega alla presente sotto la
lettera "C" per farne parte integrante e sostanziale per il tramite dei quali svolgeva la
propria attività finalizzata alla produzione e commercializzazione di mobili e arredi per
uffici pubblici e privati;
- che la ------------, con sede in -------, frazione ------------ , P. Iva ---------, in persona
degli amministratori signori -------- veniva scelta dagli organi della procedura all’esito
della procedura competitiva posta in essere con le forme di pubblicità di cui art.107 1°
comma L.F., in ossequio a quanto previsto per l’affitto di ramo di azienda dall’art. 104
bis, 2° comma L.F., come si evince dal verbale di aggiudicazione della gara allegato al
presente contratto sotto la lettera “D”.
si dichiara, conviene e stipula quanto segue:
Articolo 1
Le premesse fanno parte integrante della presente scrittura privata.
La Curatela del fallimento "ALBA S.R.L. IN LIQUIDAZIONE" concede in affitto alla
società -------------- che, come sopra rappresentata, accetta, il ramo d'azienda di cui sopra
e segnatamente le porzioni di immobile, delimitate con campitura di colore rosso nello
stralcio planimetrico che debitamente firmato dalle parti si allega alla presente sotto la
lettera "E", porzioni facenti parte del più ampio fabbricato di tipo industriale/artigianale,
ubicato in Teramo, frazione San Nicolò a Tordino
Zona Industriale snc, meglio
individuato nel N.C.E.U. del Comune di Teramo al fg. 46, p.lla n. 306, sub 1, di proprietà
della società di cui fanno parte e verranno consegnate alla società conduttrice, le
attrezzature ed i macchinari industriali indicati e meglio descritti nell'elenco che trovasi
allegato alla presente scrittura privata sotto la lettera "C", salvo l'adempimento degli
obblighi e delle precisazioni meglio specificati nei successivi articoli 8 e 9.
L'affittuario, con la stipula del presente contratto, riconosce la corrispondenza dei beni di
cui agli allegati ” E” e ”C” a quelli descritti ed elencati nella perizia di stima dell'affitto di
ramo di azienda come pubblicizzata dal concedente. L'affittuario in riferimento agli spazi
concessi posti al piano primo, si impegna a realizzare uno o più divisori muniti di porta
con scalinata interna o esterna allo stabile, al fine di delimitare, circoscrivere e garantire
l'inviolabilità degli spazi e dei locali ad uso esclusivo della Linea Informatica Srl, attuale
conduttrice di parte delle aree poste al piano primo come evidenziate in planimetria di cui
al citato allegato”E”. Gli adempimenti ed costi connessi derivanti dagli interventi
richiesti saranno a carico dell’affittuario. Resta fermo che ogni eventuale intervento dovrà
essere concordato, sentita la Linea Informatica srl, con la concedente ed espressamente
autorizzato dalla medesima.
Articolo 2
L’affitto, avrà una durata di anni 2 (due), con decorrenza dal …………….. e scadenza
…………………..
Alla scadenza la locazione cesserà di diritto, senza bisogno di alcuna disdetta, salva
eventuale proroga del presente contratto, previo parere del comitato dei creditori ovvero
in mancanza del Giudice Delegato, alle medesime condizioni ovvero mediante la
modifica delle stesse che verranno concordate con la parte affittuaria.
La Curatela, ai sensi e per gli effetti dell'art. 104-bis, 3 comma L.F., ha diritto di recedere
dal presente contratto, sentito il comitato dei creditori ovvero in mancanza il Giudice
Delegato, in qualsiasi momento previa corresponsione alla conduttrice di un giusto
indennizzo pari a sei mesi da corrispondere ai sensi dell'art. 111, 1 comma n. 1) L.F.-.
Articolo 3
Il prezzo dell'affitto viene fissato in Euro ………………… (------) oltre I.V.A., da
corrispondere in rate mensili anticipate di Euro --------(----------------- virgola zero zero)
oltre I.V.A. cadauna, da versare entro il giorno 15 (quindici) di ogni mese mediante
bonifico bancario da effettuarsi sul conto corrente bancario acceso presso la Banca
CARICHIETI - Filiale di Tortoreto, IBAN nIT
 82 L 06050 77070 CC0680102944,
intestato alla Curatela del Fallimento ALBA S.R.L. in Liquidazione.
L’affittuario non potrà, per nessun motivo, ritardare il pagamento dei canoni di locazione
e non potrà far valere alcuna eccezione se non dopo il pagamento dei canoni mensili
scaduti
L’affittuario, altresì, si obbliga ad attuare il piano industriale prospettato ed a garantire il
mantenimento dei livelli occupazionali, così come indicato nella offerta pervenuta agli
organi della procedura offerta sulla base della quale il medesimo affittuario si
aggiudicava, all’esito della procedura competitiva prevista dalla legge, il presente affitto
di ramo di azienda, pena la risoluzione del contratto medesimo.
Articolo 4
L’affittuario si obbliga a stipulare contestualmente alla sottoscrizione del presente
contratto, presso un Istituto bancario o assicurativo di primaria importanza a proprie
spese, una polizza fideiussoria per Euro 100.000,00 (centomila virgola zero zero) che
garantisca la locatrice per tutte le obbligazioni facenti capo alla conduttrice derivanti dal
presente contratto ovvero dalla legge.
Articolo 5
I locali oggetto della presente locazione nonché tutti i beni oggetto della medesima
dovranno essere assicurati a cura e spese del conduttore contro ogni rischio inerente agli
stessi e, in particolare, contro danni parziali o totali per il loro valore, incendio, fulmine,
scoppio e rischi accessori, per un massimale non inferiore ad Euro 1.500.000,00
(unmilionecinquecentomila virgola zero zero).
Le assicurazioni dovranno essere stipulate per tutta la durata del contratto e, comunque,
fino alla riconsegna dei beni medesimi. Le polizze di assicurazione saranno stipulate a
favore della curatela del fallimento alba in liquidazione, fermo restando che i premi e tutti
gli oneri saranno a carico dell’affittuario, mentre i diritti saranno di spettanza della parte
concedente. La parte affittuaria si impegna comunque a far fronte in proprio a tutte le
conseguenze dei sinistri.
Articolo 6
L'affittuario si obbliga ad usare i locali ed i beni oggetti della locazione curandone
diligentemente la conservazione e la manutenzione con la stretta osservanza delle
istruzioni impartite dal costruttore dei singoli beni, impegnandosi a non apportare alcun
mutamento alla destinazione ed utilizzazione di essi, senza il previo consenso scritto della
locatrice.
La conduttrice riconosce alla locatrice, nella persona dei Curatori, ai sensi dell'art 104 bis,
3 comma L.F., il diritto di procedere, in ogni momento, all'ispezione dello stato dei
luoghi e della manutenzione dei macchinari ivi compresa la facoltà di consentire
sopralluoghi finalizzati alla cessione dei beni locati.
L'affittuario riconosce il diritto di accesso ed ispezione anche a favore dell'ing. Domenico
Di Basilio, quale coadiutore della procedura, nonché, riconosce il medesimo diritto ai
collaboratori che dovessero accompagnare il predetto coadiutore.
La conduttrice, si obbliga ad usare i locali ed i beni oggetto del presente contratto in
conformità delle leggi e delle disposizioni, anche locali, che regolano il loro
funzionamento e ad effettuare tutte le denunce che fossero prescritte a causa della natura
e dell'impiego dei locali e dei beni stessi, sollevando in ogni caso il locatore da qualsiasi
responsabilità.
Articolo 7
L’affittuario assume a suo completo carico gli oneri derivanti dalla conservazione, dalla
manutenzione e dalle riparazioni ordinarie e straordinarie dei beni mobili ed immobili
oggetto dell’affitto di ramo di azienda, liberando il concedente da ogni e qualsiasi rischio
e responsabilità. La affittuario riconosce che nessuna responsabilità potrà far carico alla
concedente per ritardi, altre inadempienze o comportamenti dei soggetti deputati alla
riparazione e/o manutenzione dei beni locati.
L’affittuario assume a suo completo carico i rischi derivanti dal danneggiamento,
deterioramento, perdita o sottrazione, anche parziale dei beni locati, per qualsiasi causa
avvenuti, da chiunque provocati, e anche se a lui non imputabili, e si impegna
all'adempimento, a sua cura ed a sue spese, di ogni manutenzione, riparazione o
sostituzione si rendesse necessaria, dando comunicazione alla concedente dell'evento.
Ciascun intervento sui beni concessi in affitto dovrà essere concordato con la parte
concedente, anche per tramite del citato coadiutore tecnico, al quale e riconosciuto ogni
potere di verifica, controllo ed interruzione dei lavori, ivi incluso quello di collaudo degli
interventi posti in essere. In nessun caso l’affittuario potrà pretendere indennizzi,
risarcimenti o restituzioni di somme a qualsiasi titolo per le eventuali migliorie e
incrementi di valore apportati nel corso dell’affitto ai beni costituenti il ramo di azienda,
ivi incluse le componenti afferenti l’avviamento aziendale. Non trova, altresì,
applicazione la disposizione di cui al comma 4 dell’art. 2561 c.c. in riferimento a
giacenze o scorte di magazzino poiché non contemplate nel presente affitto di ramo di
azienda.
Articolo 8
La parte concedente da atto che parte dei macchinari, impianti ed attrezzature ricomprese
nell’affitto ed individuati nell’elenco di cui all’allegato “C”, seppur funzionanti, non
sono rispondenti ai requisiti richiesti dalla legge in materia di salute e sicurezza sul lavoro
o in regola con le verifiche periodiche obbligatorie, e segnatamente, i beni contraddistinti
dalla
seguente
numerazione
3,4,5,6,8,9,11,12,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,30,32,33,35,36,37,39,40,42,43,44,
45,46,47,54,55,85,91,92,93,94,96,80,81,83,85,97,98,101,129,133,136,139,140,142,
nonché n. 11 transpallet manuali. L’ affittuario si obbliga ad utilizzare ciascun bene,
come sopra individuato e riportato nell’ allegato “C”, solo dopo aver provveduto,
sopportando i relativi costi, ad adeguare i predetti macchinari alle norme in materia di
salute e sicurezza sul lavoro nonché ad espletare le verifiche periodiche obbligatorie
previste dalla legge, esonerando sin d’ora la Curatela da ogni e qualsivoglia
responsabilità
derivante
dall’utilizzo
dei
suddetti
macchinari
in
mancanza
dell’adeguamento richiesto rimanendo, pertanto, l’affittuaria responsabile dei danni che
dovessero derivare dall’utilizzo dei beni che la medesima contravvenendo all’obbligo
assunto non abbia adeguato alla normativa vigente. Tale responsabilità permane in capo
all’affittuario anche per i beni che il medesimo riterrà di non adeguare alla norma
normativa vigente anche se non impiegati nei cicli produttivi.
Ciascuna opera o intervento di adeguamento dovrà essere concordata con la parte
concedente, anche per tramite del citato coadiutore tecnico, alla quale è riconosciuto ogni
potere di verifica, controllo ed interruzione dei lavori di adeguamento, ivi incluso quello
di collaudo degli interventi posti in essere.
Per ciascun bene di cui l’affittuario si sia fatto carico di adeguarne la rispondenza alle
norme in materia di salute e sicurezza sul lavoro o effettuato le verifiche periodiche
obbligatorie, la concedente riconosce un abbattimento sul prezzo della futura vendita dei
beni mobili sopra descritti qualora, all’esito della procedura competitiva prevista dall’art.
107 L.F., l’affittuario risulti aggiudicatario del bene o dei beni medesimi. Il citato
abbattimento verrà quantificato dalla Curatela fallimentare, per il tramite del predetto
coadiutore, ricorrendo a metodi estimativi ed all’acquisizione di preventivi da parte di
operatori specializzati sulla base degli interventi effettivamente realizzati su ciascun
bene. In nessun caso l’importo derivante da tali stime non potrà maturare interessi o
essere soggetto a rivalutazione monetaria in occasione di abbattimento sul prezzo di
vendita nel caso di aggiudicazione a favore dell’affittuario.
Articolo 9
La parte concedente dà atto che il capannone, così come sopra individuato nell’allegato
“E”, risulta privo dei requisiti richiesti dalla vigente normativa anti incendio ovvero non
in regola con le verifiche periodiche obbligatorie. Ciò premesso, l’affittuario si obbliga ad
utilizzare il bene oggetto di affitto solo dopo aver provveduto, sopportando i relativi
costi, ad adeguare il predetto immobile alla normativa anti incendio e ad espletare le
verifiche periodiche obbligatorie previste dalla legge, esonerando sin d’ora la Curatela da
ogni e qualsivoglia responsabilità derivante dall’utilizzo del capannone in mancanza
dell’adeguamento richiesto rimanendo l’affittuario responsabile dei danni che dovessero
derivare dall’utilizzo del predetto bene laddove il medesimo, contravvenendo all’obbligo
assunto, non abbia provveduto ad adeguare l’immobile alla vigente normativa anti
incendio. Ciascuna opera o intervento di adeguamento dovrà essere concordata con la
parte concedente, anche per tramite del citato coadiutore tecnico, al quale è riconosciuto
ogni potere di verifica, controllo ed interruzione dei lavori di adeguamento, ivi incluso
quello di collaudo degli interventi posti in essere. per il bene di cui la affittuaria si sia
fatta carico di adeguarne la rispondenza alla normativa antincendio o effettuato le
verifiche periodiche obbligatorie, la concedente riconosce all’affittuario un abbattimento
sul prezzo della futura vendita del bene sopra descritto qualora, all’esito della procedura
competitiva prevista dall’art. 107 L.F., l’affittuario risulti aggiudicatario del bene o dei
beni medesimi. Il citato abbattimento verrà quantificato dalla curatela fallimentare, per il
tramite del citato coadiutore, ricorrendo a metodi estimativi e all’acquisizione di
preventivi da parte di operatori specializzati sulla base degli interventi effettivamente
realizzati sul bene. in nessun caso l’importo derivante da tali stime potrà maturare
interessi o essere soggetto a rivalutazione monetaria in occasione di abbattimento sul
prezzo di vendita nel caso di aggiudicazione a favore dell’affittuario.
Articolo 10
Salvo quanto previsto dagli articoli 8 e 9, la concedente garantisce il pacifico godimento
dei beni locati da parte dell’affittuario per tutta la durata dell’affitto e si riserva la facoltà
di cedere, in qualsiasi tempo, parte o tutti i diritti che gli derivano dal presente contratto.
Tale cessione con le relative modalità di esecuzione sarà, a cura della concedente,
notificata all’affittuario, il quale l'accetta senz'altro ora per allora. Ugualmente la
concedente potrà sottoporre a vincoli i beni locati, purché ciò non comporti alcuna
limitazione e/o turbativa all'uso e al godimento degli stessi da parte dell’affittuario.
Articolo 11
La parte affittuaria si impegna a volturare a proprio nome, sopportando i relativi oneri,
nel più breve tempo possibile e, comunque, entro quindici giorni dalla stipula del
presente contratto, le utenze di corrente elettrica, acqua e gas rimborsando l’attuale
intestatario delle medesime per i consumi derivanti dal presente contratto effettuati sino
alla data di effettiva voltura, come accertati dalle letture dei rispettivi contatori e
misuratori.
Articolo 12
La affittuario rinuncia espressamente al diritto di prelazione sull'acquisto dei beni locati
di cui all’art. 3 L. 223/1991.
Articolo 13
Alla cessazione dell’affitto di ramo di azienda l’affittuario dovrà restituire i locali ed i
beni in essa compresi, con ogni accessorio e pertinenza, in buono stato di conservazione e
manutenzione, salvo il normale deterioramento per l'uso. La restituzione, anche nel caso
di risoluzione anticipata della locazione, dovrà avvenire a cura e spese dell’affittuario nel
luogo e nei modi e termini che saranno indicati dal concedente a mezzo di lettera
raccomandata con avviso di ricevimento. Solo dopo che i beni saranno stati restituiti nelle
condizioni innanzi indicate ed ogni somma per canoni, spese, tasse, assicurazione e
qualsiasi altro titolo, sarà stata pagata dal conduttore, verrà a cessare ogni responsabilità
di quest'ultimo. In caso di inadempimento degli obblighi assunti per ciò che concerne la
riconsegna dei beni locati, al termine dell’affitto ovvero dopo l’avvenuta aggiudicazione
dei medesimi ai sensi dell’art. 107 L.F., saranno poste a carico della conduttrice penali
giornaliere non inferiori ad € 500,00, salvo il risarcimento del danno ulteriore ai sensi
dell'art. 1382, 1 comma, c.c.-.
Articolo 14
Le parti prevedono, ai sensi dell’art. 104-bis, ult. comma L.F., che la retrocessione
dell'azienda alla Curatela non comporta, in deroga a quanto previsto dagli articoli 2112 e
2560 c.c., la responsabilità della procedura per i debiti maturati dalla conduttrice sino alla
retrocessione della azienda medesima. Le parti convengono, inoltre, di derogare al
disposto dell’art. 2561 c.c per ciò che concerne gli ammortamenti.
Articolo 15
L'inadempimento, da parte dell’affittuario, ad uno qualsiasi degli obblighi dal medesimo
assunti con il presente contratto produrrà, ipso jure, la risoluzione di esso.
Articolo 16
Le spese notarili necessarie alla stipula dell'atto pubblico ovvero della scrittura privata
autenticata afferente il presente contratto sono a carico dell’affittuario.
Trattandosi di rapporto soggetto a imposta sul valore aggiunto, le parti dichiarano che il
presente atto è soggetto ad Iva.
Ai fini fiscali e per quanto utile (e ai fini dell'eventuale imposta proporzionale di registro
dell' 1%) si segnala che il canone annuo di Euro ------- (--------/00)
oltre Iva può così imputarsi:
1) per Euro --------(---------/00)
oltre iva al canone di locazione commerciale dell'immobile;
2) per Euro ---------- (--------/00)
oltre Iva all'affitto dei beni.
Articolo 17
Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo e non può essere provata se
non per atto scritto.
Articolo 18
Per tutto quanto non previsto dal presente accordo, le parti fanno espresso rinvio alle
disposizioni del Codice Civile e, comunque, alle norme vigenti ed agli usi locali.
Ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1341 c.c., le parti dichiarano di approvare
specificamente quanto tra le medesime pattuito nei seguenti articoli:
-art. 2 diritto di recesso del locatore ex art. 104 bis , comma 3 , L.F.;
-art. 3 impossibilità per il conduttore di sollevare eccezioni, se non dopo il pagamento dei
canoni scaduti nonché la risoluzione del contratto in caso di mancata attuazione del piano
industriale e della conservazione dei livelli occupazionali;
- art. 6 diritto di ispezione dello stato dei luoghi d delle manutenzione dei macchinari
nonché la facoltà di effettuare sopralluoghi finalizzati alla vendita dei beni locati;
-art 8 obbligo di rendere conformi a propria cura e spese i macchinari oggetto del
presente contratto non rispondenti alla vigente normativa in tema di salute e sicurezza sul
lavoro e ad espletare le verifiche periodiche obbligatorie previste dalla legge;
-art. 9 obbligo di rendere conformi a propria cura e spese il capannone oggetto del
presente contratto non rispondente alla vigente normativa anti incendio e ad espletare
verifiche periodiche obbligatorie previste dalla legge;
Art. 12 rinuncia da parte dell’affittuario al diritto di prelazione sull’acquisto dei beni
locati;
Art. 14 deroga agli articoli 2112 e 2560 c.c. prevista dall’art. 104-bis, ultimo comma, L.F.
all’atto della retrocessione dell’azienda alla curatela nonché il disposto dell’art. 2561 c.c.
per ciò che concerne gli ammortamenti;
Art. 15 clausola risolutiva espressa della presente scrittura