MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO MONTAGNA I

MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO MONTAGNA I sem 2014
La location cede il posto al prezzo
Nei primi sei mesi del 2014 le quotazioni delle abitazioni nelle località turistiche di montagna hanno
registrato una contrazione del 3,6%. La regione che ha segnalato il ribasso dei prezzi più forte è stata
l’Abruzzo (-5,6%), a seguire il Piemonte con una diminuzione del 4,5% e il Trentino Alto Adige con -3,3%; la
Valle d’Aosta chiude con -3,0%, mentre il Veneto scende dello 0,6%.
In generale si attesta una riduzione della domanda di seconda casa, in particolare per la tassazione sempre
più gravosa e per le incertezze economiche che hanno interessato piccoli-medi imprenditori e liberi
professionisti, due delle categorie più propense a questo tipo di acquisto. La novità più evidente è che la
“location”, in passato determinante per le scelte d’acquisto, cede ora il posto al prezzo. Questo ha
determinato lo spostamento di acquisti di seconda casa in località meno turistiche ma che offrono
abitazioni a prezzi più vantaggiosi. Il bilocale ed il trilocale sono le tipologie più ricercate. Maggiore
attenzione è prestata all’efficienza energetica per contenere i costi. Piacciono sempre le zone servite, vicine
agli impianti e in posizioni soleggiate.
VALLE D'AOSTA: le località turistiche hanno ceduto il 3,0% nella prima parte dell’anno
A Saint Vincent (-6,9%) gli acquisti a scopo turistico provengono da lombardi, liguri e piemontesi. Il budget
di chi cerca a qui oscilla da 100 mila € per gli appartamenti (monolocali e bilocali) fino a 150-200 mila € per
le soluzioni indipendenti. Si prediligono le tipologie dotate di giardino ad uso esclusivo ed inserite in
palazzine con basse spese di gestione. Da alcuni anni è operativo il nuovo complesso termale più orientato
verso il benessere che non verso le cure termali. Questo ha comportato un cambio di clientela interessata
ad acquistare in zona, ora molto più giovane.
A Saint Vincent si apprezza il tratto di strada compreso tra il Casinò e le Terme, precisamente viale IV
Novembre, via Conte di Challant, via Tromen e via Favret, grazie alla loro centralità e alla signorilità delle
abitazioni ivi presenti. Per una tipologia degli anni ’70-’80 si spendono 1500 € al mq, per una degli anni ’90
2000 € al mq, mentre per una degli anni 2000 il prezzo sale a 2500 € al mq. Altre zone richieste sono quelle
che sorgono a ridosso del Col de Jux, dove si trova il comprensorio sciistico e il complesso turistico “Les
Pleiades”, le cui quotazioni variano da 2000 a 2300 € al mq. Da segnalare che il ribasso delle quotazioni ha
creato interesse da parte di stranieri (russi, inglesi e finlandesi) che stanno cogliendo delle ottime
opportunità per investire. Questi ultimi acquirenti sono anche interessati agli immobili di Cervinia e di
Valtournenche. A Cervinia si segnala un rallentamento del mercato soprattutto sui piccoli tagli che in
passato erano acquistati da una clientela di età giovane che attualmente ha più difficoltà. Tengono le
abitazioni di prestigio che al momento non superano i 6000-7000 € al mq. Si segnala che esiste il progetto
di collegare tramite impianti Cervinia, Champoluc e Gressoney.
Rallenta il mercato della seconda casa nella valle di Valtournenche: si registra una contrazione dei prezzi e
della domanda e un aumento dell’ offerta, anche sulle abitazioni di prestigio e sulle soluzioni indipendenti:
numerosi coloro che non riescono più a sostenere le spese legate al mantenimento della seconda casa e
che, utilizzando poco l’abitazione (soprattutto persone anziane o piccoli imprenditori che avevano
acquistato in passato), decidono di venderla oppure di affittarla.
Nel comune di Valtournenche il mercato sembra essere invece più dinamico, ultimamente anche acquirenti
stranieri si interessano a questa località: le tipologie usate oscillano da 2000 a 3000 € al mq, mentre quelle
di nuova costruzione vanno da 3000 a 4000 € al mq. Da segnalare alcuni interventi in località Crepin, sorte
in alta classe energetica e che si scambiano a prezzi medi di 3000-4000 € al mq. Resistono le quotazioni
immobiliari delle località turistiche della Valle d’Ayas: Brusson e Champoluc. In queste località c’è un’offerta
più bassa, perché negli anni scorsi non c’è stato un importante sviluppo edilizio.
Brusson (0%) sorge su un’area pianeggiante, nella media Val d’Ayas, caratterizzata dalla presenza di un
anello per lo sci di fondo di 5, 10, 15 o 25 km, omologato anche per gare internazionali. La parte vecchia e il
laghetto sono le zone più apprezzate (la prima per la vista, la seconda perché ben soleggiata): i valori
oscillano da 3000 € al mq per le tipologie usate, fino ad arrivare a 5000 € al mq se l’immobile è stato
ristrutturato e riqualificato in pieno stile valdostano (pietra e legno). Nel Centro del paese è possibile
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
acquistare bilocali e trilocali di media qualità, ricavati da un ex albergo dismesso, al prezzo di 3500-4000 €
al mq. Di particolare interesse è Estoul, frazione situata in un’area soleggiata caratterizzata da piste di
discesa, snow park e un anello di 5 km di piste da sci di fondo e ben collegata con un servizio di navetta
attivo tutto l’anno.
La località più rinomata della valle è Champoluc, uno dei due abitati principali del comune di Ayas dove si
concentrano locali, negozi e servizi di ogni genere, nonché gli impianti di risalita, situati nel centro del
paese. A Champoluc, dove i prezzi sono rimasti stabili nella prima parte del 2014) si indirizza una clientela
più benestante con un’ottima disponibilità di spesa. Le quotazioni delle abitazioni vanno da 4000 (per
abitazioni in buono stato) fino a 6000 € al mq per le soluzioni ristrutturate. Route Ramey è la strada
principale con quotazioni che possono oscillare da 4200-4300 € al mq fino a 5000 € al mq. Nella zona
limitrofa al parcheggio dell’impianto di risalita e al parco giochi si sta procedendo alla ristrutturazione del
Palazzetto dello Sport, che diventerà multifunzione e ospiterà una piscina e un centro benessere; a Frachey,
invece, è stato ampliato il nuovo campo da golf, passato da 3 a 9 buche. L’apertura nel 2010 della funivia
che collega Frachey alla Valle di Gressoney ha portato una buona rivalutazione delle abitazioni ivi presenti:
si tratta di condomini degli anni ’70, valutati in buono stato a 4000-5000 € al mq. Interesse anche per le
località di Verrayes, S. Barthelemy e Saint-Denis vicine alle località più importanti e agli impianti ma dove i
prezzi sono ancora molto contenuti. Si tratta di località apprezzate soprattutto da chi desidera stare
lontano dai centri più turistici e ama di più gli aspetti naturalistici della montagna. I prezzi di un’abitazione
usata sono inferiori a 2000 € al mq.
Nella prima parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona che da Sarre si estende fino a
Villeneuve sono ancora in diminuzione. Le difficoltà del mercato della seconda casa continuano a
manifestarsi sensibilmente, evidenziando ancora una diminuzione della domanda nelle località importanti
come Courmayeur e Pre Saint Didier; molti professionisti e imprenditori, che acquistavano in queste zone,
rimandano l’acquisto della casa vacanza in attesa che la situazione economica sia più stabilizzata, evitando
così di distrarre capitali dall’attività imprenditoriale. In questo momento la seconda casa è ricercata da
piccoli investitori che impiegano capitali medi di 100-120 mila € per comprare bilocali o trilocali in zone
meno conosciute, ma altrettanto interessanti a livello paesaggistico e naturalistico come Saint-Nicolas, la
collina alta di Saint-Pierre e le zone limitrofe a Cogne.
PIEMONTE: le quotazioni nelle località turistiche sono diminuite del 4,5%
La Valle di Susa è una delle poche valli delle Alpi Occidentali italiane con uno sbocco Oltralpe e dotata di
una buona rete infrastrutturale (due strade statali, un’autostrada, una ferrovia e una nuova linea ferroviaria
Tav in costruzione). Questi aspetti insieme alla vicinanza a Torino hanno favorito non solo una buon
mercato di seconda casa, (soprattutto nelle località con maggiori strutture sportive invernali) ma anche di
prima casa grazie all’aumento di residenti. Infatti, da una ricerca dell’Associazione Dislivelli in
collaborazione con il Politecnico di Torino, risulta che i centri di maggiore attrazione per i nuovi abitanti
sono quelli urbani di Alta Valle (Bardonechia e Oulx). Qualche segnale si registra anche a Claviere, dove un
terzo dei nuovi residenti sono in parte provenienti dall’area metropolitana torinese.
Nelle località dell’Alta Valle di Susa continua l’interesse da parte dei potenziali acquirenti per le abitazioni
situate in posizioni strategiche come Cesana ed Oulx, dove si segnalano prezzi molto allettanti sulle nuove
costruzioni (2800€ al mq). Questo ha stimolato la domanda di seconda casa che risulta comunque in
aumento rispetto ad un anno fa. I potenziali acquirenti arrivano prevalentemente dal Piemonte e dalla
Liguria. Non si segnalano richieste da parte di stranieri. A Bardonecchia, località più rinomata della Valle, i
prezzi delle case vendute nell' ultimo anno sono comprese tra 100 a 180 mila €, mentre a Cesana e San
Sicario si scende a valori compresi tra 70 e 160 mila €. Il driver fondamentale di mercato in questo
momento è il prezzo, insieme al tipo di abitazione, e non più la località. Infatti le abitazioni che hanno un
buon rapporto qualità/prezzo si vendono in tempi molto brevi (circa un mese). A Bardonecchia si attesta
calo medio del 17% che ha interessato principalmente i tagli superiori a 70 mq. Le soluzioni più piccole, fino
a 60 mq, hanno tenuto maggiormente. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che i tagli più grandi hanno
anche spese di gestione maggiori. A cercare la seconda casa in queste località sono prevalentemente
persone che la utilizzano per trascorrere dei periodi di vacanza. Più bassa la percentuale di coloro che
acquistano per mettere a reddito l’immobile. Da segnalare un ritorno all’acquisto della seconda casa
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
attraverso il ricorso al mutuo, ora che gli istituti di credito sono maggiormente propensi ad erogare.
Piacciono di più le abitazioni situate nelle zone centrali e semicentrali piuttosto che nelle borgate meno
servite. Nelle zone centrali ci sono abitazioni costruite negli anni ’70 che, in buono stato, si scambiano a
prezzi medi di 3000€ al mq. Una delle zone più apprezzate è quella del Borgo Vecchio dove, negli ultimi anni
sono state costruite numerose abitazioni in stile montano e per le quali le richieste sono di 6000 € al mq,
distanti da quella che è la capacità di spesa del potenziali acquirenti che non spendono più di 5000 € al mq.
Un’altra zona molto richiesta e apprezzata è quella di Campo Smith – Campo Principe che sorge nei pressi
degli impianti di risalita e offre abitazioni di nuova costruzione. Attualmente il mercato del nuovo funziona
meglio a Cesana e a Oulx, dove le quotazioni si aggirano intorno a 3000€ al mq, valore non molto distante
dall’usato. A Bardonecchia, sul mercato degli affitti, si registra un ridimensionamento della stagione
invernale e l’esistenza di due periodi: un bilocale di 4 posti letto costa intorno a 3000 €, durante la stagione
più breve che va dall’8/12 al 30/03, mentre si sale a 4000 € per il periodo che va dal 1/11 al 1/05. Chi cerca
la casa in affitto nel periodo invernale arriva prevalentemente da Torino e Milano, ottimamente collegate
attraverso la linea ferroviaria e l' autostrada.
Sul mercato della seconda casa di Oulx si registrano prezzi stabili e una buona domanda alimentata spesso
da persone che non riescono ad acquistare nella vicina Bardonecchia, dove i prezzi sono più elevati. Si
conferma la richiesta di abitazioni di qualità costruite secondo criteri di alta efficienza energetica ma a
prezzi più contenuti. Il budget dei potenziali acquirenti si aggira intorno a 120-150 mila € per un trilocale e
70-80 mila € per un bilocale. Il tema dell’efficienza energetica è sempre più caro a chi cerca la seconda
casa in montagna, soprattutto per ridurre le spese condominiali. A coloro che desiderano acquistare la
seconda casa si stanno aggiungendo quelli che si spostano da Torino per migliorare la qualità di vita e che
sono alla ricerca di una prima casa con giardino e camino. Infatti tra Oulx e Torino esiste un efficiente
collegamento ferroviario oltre che autostradale. Si ricercano bilocali e trilocali. Tra gli acquirenti anche
persone over 50 che desiderano almeno due camere da letto per poter ospitare la famiglia. Infatti a Oulx si
registra soprattutto un turismo familiare e di persone che, per motivi di salute, ne apprezzano l’altitudine,
inferiore a Sestriere e Bardonecchia. Le zone di Cotolivier, della Stazione e via dei Laghi sono sempre molto
apprezzate: offrono condomini in stile montano e villette a schiera che si scambiano a prezzi medi di 2500 €
al mq. Cresce l'interesse per la frazione di Gad, dove è in corso una discreta espansione edilizia: stanno
sorgendo trilocali stile chalet in piccoli condomini a prezzi medi di 2800-3000 € al mq. Diminuiscono invece
le richieste nel Borgo Superiore (dopo il boom dell’anno scorso), dove la maggioranza degli immobili è da
ristrutturare e quelli ristrutturati hanno prezzi medi di 2200 € al mq.
Sono stabili i prezzi immobiliari a Sauze d’Oulx nei primi sei mesi del 2014, anche se la tendenza della
seconda parte dell’anno è al ribasso. La novità è che il potenziale acquirente non è più legato alla località,
ma si muove in base al budget che ha a disposizione e questo lo porta ad interessarsi anche a località o
frazioni limitrofe dove i prezzi sono più contenuti. Ad acquistare sono prevalentemente utilizzatori
dell’immobile e non più investitori che comprano per mettere a reddito. Il budget si è notevolmente ridotto
e si aggira intorno a 60-80 mila € per l’acquisto di un monolocale o di un bilocale. Gli acquirenti arrivano
prevalentemente dal Piemonte e in parte dalla Liguria. Nelle zone centrali di Sauze d’Oulx si registrano
quotazioni che non vanno oltre i 2700 € al mq. Per questo motivo molti potenziali acquirenti si spostano in
zone come Richardette (l’usato costa intorno a 2300 € al mq), Grand Villard (2200 € al mq l’usato) e
Jovenceaux (2400 € al mq). Negli ultimi anni, in queste località, sono sorte anche delle nuove edificazioni e i
prezzi medi si aggirano intorno a 4000 € al mq. Per quanto riguarda gli affitti stagionali si registrano canoni
intorno a 3200 € per la stagione invernale.
A Pragelato nel primo semestre del 2014 i prezzi delle case sono invariati. A cercare la casa vacanza sono in
genere turisti provenienti da Torino, in particolare dall’area sud e da Pinerolo, grazie alla realizzazione del
raccordo stradale Torino-Pinerolo che ha migliorato la viabilità ed ha velocizzato i collegamenti con
Pragelato. In questi primi sei mesi si sono registrate vendite di seconda casa per acquistare in altre località
di villeggiatura oppure per aiutare i figli ad acquistare una prima casa. Per quest’ultima tipologia il budget
si orienta intorno a 120-130 mila €. La domanda di chi acquista per trascorrere le vacanze estive si
distribuisce tra l’area adiacente al centro sportivo Kinka e la zona Plan, quest’ultima rivitalizzata dopo il
2012 grazie all’insediamento di un nuovo Club Méditerranée. Plan e Pattemouche, ai piedi della Val
Troncea dove si trova la funivia che la collega alla via Lattea, è un’area molto apprezzata dai potenziali
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
acquirenti. Plan è in continuo sviluppo, qui si trovano il campo da golf e la pista olimpionica di sci di fondo.
A Plan e Pattemouche le quotazioni del nuovo sono di 2500 € al mq, mentre per l’usato si registrano valori
medi di 2200 € al mq. Il mercato delle locazioni estive segnala una buona domanda da parte di lavoratori
stagionali: per un bilocale si spendono mediamente da 2000 a 2300 € a stagione.
Chi desidera acquistare casa a Cesana (prezzi stabili nella prima parte dell’anno) esprime un budget medio
che va da 60 a 140 mila €. Cesana è molto ambita perché sorge al centro della via Lattea ed è ben collegata
con Claviere e con Sansicario tramite seggiovia e cabinovia. In questo momento si compravendono
soprattutto appartamenti usati e costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’80, con valori medi di 2400€ al mq. Da
segnalare alcuni interventi di nuova costruzione in zona semi centrale (sulla strada per
Sestriere/Sansicario): per appartamenti in case costruite in pietra e legno ad alta efficienza energetica si
spende tra 2800-3200 € al mq.
A Claviere, dove le quotazioni sono ferme nella prima parte dell’anno, in questo momento si registra una
bassa offerta immobiliare (poche le abitazioni usate messe in vendita) e questo ha contribuito a tenere i
prezzi stabili. Sul mercato delle nuove costruzioni si registra poco movimento, dato che in queste zone la
disponibilità di spesa per il nuovo non supera i 4000 € al mq. Sull’usato siamo intorno a 3000 € al mq. La
località registra anche delle buone richieste di immobili in affitto dal momento che sorge sulle piste e non
lontano ci sono gli impianti del Monginevro, dove spesso si preferisce sciare per via dei costi più contenuti.
A Sansicario si segnala un aumento della domanda immobiliare in seguito alla ripresa delle attività
commerciali che, negli ultimi tempi, hanno rianimato la vita della cittadina. Sansicario è una località molto
apprezzata perché i residence direttamente sulle piste e l' assenza di traffico ne fanno una stazione sciistica
unica nel suo genere, che attrae ancora oggi una clientela proveniente anche da città più lontane (Milano,
Pavia, Alessandria, Firenze e Roma). In questo momento ci sono prezzi particolarmente convenienti (20002500 € al mq) sulle tipologie usate e ben tenute.
Frais è una frazione del comune di Chiomonte che sta ritrovando la sua vocazione turistica. In occasione
delle Olimpiadi di Torino 2006 sono stati stanziati dei fondi che hanno permesso il recupero delle
infrastrutture turistiche della zona e il ripristino degli impianti di risalita, che hanno riaperto ufficialmente
a dicembre 2010. A ciò si aggiunge che Frais è comodamente raggiungibile con i mezzi pubblici (treno e
seggiovia), fattore che sta determinando un certo interesse da parte di coloro che provengono da Torino
città, dalla media-bassa Val di Susa e dalla prima cintura torinese. Gli acquirenti si dividono in due fasce: ci
sono coloro che prediligono i monolocali e bilocali, inseriti in condomini vicini alle piste e coloro che al
contrario desiderano una soluzione più indipendente, preferibilmente con un piccolo giardino: nel primo
caso il budget oscilla tra 35 e 70 mila €, nel secondo può superare i 100 mila €. Attualmente il mercato è
trainato dalle locazioni invernali, infatti molti turisti scelgono questa modalità per capire se la zona è di
loro gradimento, in attesa di un eventuale acquisto. Nei periodi turistici un mono-bilocale di quattro posti
letto costa 500-700 € per un singolo mese (utenze escluse), mentre per i tre mesi invernali ed estivi si affitta
a 1000-1200 €; il canone sale a 1300-1600 € per sei mesi e a 1800-2200 € per l’intero anno. Frais ha
cominciato il suo sviluppo edilizio negli anni ’60, per rallentare negli anni ’80-’90 e riprendere nell’ultimo
decennio. Le quotazioni delle abitazioni usate si attestano tra 900 e 1100 € al mq, mentre quelle delle
soluzioni ristrutturate salgono fino a 1500 € al mq. Da segnalare un discreto interesse per i terreni
circostanti, ma attualmente le richieste sono in standby, in attesa di capire come si evolverà la domanda in
questa zona.
TRENTINO ALTO ADIGE: calo dei prezzi del 3,3% nella prima parte dell’anno
Le quotazioni immobiliari di Madonna di Campiglio sono in diminuzione (-5,4%) soprattutto nelle zone
periferiche dove c’è abbondante offerta di abitazioni più vetuste (anni ’60-’70) e più distanti dalle piste. La
conseguenza è che i prezzi sono diminuiti per essere più appetibili. I valori delle zone centrali sono stabili
rispetto a sei mesi fa, ma si registra una maggiore consapevolezza da parte dei venditori di dover abbassare
i prezzi di richiesta. Tempi di vendita più lunghi e maggiore difficoltà per gli immobili nella fascia di prezzo
compresa tra 500 mila € e un milione di €. Questo perché i potenziali acquirenti della zona hanno ridotto in
parte il budget da destinare all’acquisto della seconda casa che ora vede una maggiore concentrazione
nella fascia compresa tra 200 e 300 mila €. Cresce il numero di acquirenti che possono contare su redditi
certi. Così come si segnala la tendenza, da parte di chi già possiede un immobile, di utilizzarlo il più possibile
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
durante l’anno. Sul centro di Campiglio difficilmente si superano i 12 mila € al mq per soluzioni signorili e in
ottimo stato. Nelle zone periferiche non si superano i 4500 € al mq. Lo zoccolo duro degli acquirenti arriva
dalla Lombardia (Brescia, Milano), dalle Marche e dall’Emilia Romagna (Bologna). Numerosi gli stranieri che
durante la stagione sciistica affollano le piste di Campiglio; alcuni di essi (russi, inglesi) segnalano interesse
per l’acquisto e sono alla ricerca di soluzioni indipendenti. Chi compra in questa località è particolarmente
interessato ad un turismo di tipo sciistico. Prezzi in ribasso anche a Pinzolo, dove l’anno scorso è stato
inaugurato il collegamento delle piste con Madonna di Campiglio. In questa località si segnalano prezzi di
2500€ al mq per l’usato e di 3500 € al mq per il nuovo. Tra gli acquirenti di Pinzolo anche coloro che non
sono particolarmente interessati all’attività sciistica, dal momento che il paese garantisce un ottimo
soggiorno anche in estate.
Valori sostanzialmente stabili nelle località turistiche dell’Altopiano della Paganella, Andalo, Molveno e Fai
della Paganella, in leggero ribasso a Cavedago. Nella prima parte del 2014 in queste località si è registrato
un lieve aumento dell'interesse per l’acquisto della seconda casa, i potenziali acquirenti si dimostrano
comunque ancora molto prudenti. La domanda di casa vacanza proviene prevalentemente da tutto il nord
Italia, anche grazie agli ottimi collegamenti autostradali; non mancano inoltre turisti in arrivo dalle regioni
del Centro. Nelle ultime stagioni si è assistito ad un aumento costante di clientela straniera,
prevalentemente polacchi, cechi, belgi, tedeschi e olandesi; questi, al momento, sono più interessati a
trascorrere le settimane bianche piuttosto che a realizzare investimenti immobiliari in zona. Il maggior
numero di richieste si focalizza su trilocali (dal valore compreso tra 200 e 250 mila €): soluzioni
preferibilmente posizionate in zone centrali e servite, non lontane dagli impianti di risalita oppure dal lago
di Molveno; si registra una particolare attenzione all’esposizione, alla vista e alla tranquillità del contesto.
Sempre molto richiesta Andalo dotata di moderni ed importanti impianti sciistici e ben servita. Nell’area
centrale del comune, caratterizzata dalla presenza di numerose strutture alberghiere e dalle abitazioni dei
residenti è possibile acquistare qualche soluzione ristrutturata a 3800 € al mq. Da segnalare che nelle
immediate vicinanze del centro sportivo di Andalo, con i suoi 10.000 mq di parco e strutture (polifunzionali)
sportive, sono stati completati i lavori di ristrutturazione di una palazzina da 14 appartamenti ed una
villetta bifamiliare, le cui quotazioni sono comprese tra 3300 e 3800 € al mq. Sempre ad Andalo sono partiti
i lavori di riqualificazione di due rifugi che si trovano sulle piste della Paganella. La richiesta di seconde case
di Molveno è leggermente differente: la presenza del lago infatti la rende più appetibile nel periodo estivo,
anche se non mancano le richieste da parte di sciatori grazie alla vicinanza con Andalo ed alla presenza di
un impianto inaugurato a luglio 2014, caratterizzato da una seggiovia da otto posti che porta in località
“Pradel”: da qui la partenza per numerose escursioni estive sui rifugi e vie ferrate presenti sul “Gruppo
delle Dolomiti di Brenta”, la presenza del Forest Park e la prossima realizzazione di una pista per slittino
omologata per gare a livello europeo. Per acquistare un appartamento usato in buone condizioni nell’area
di Via Belvedere si spendono tra 2800 e 3000 € al mq, mentre il nuovo, come ad esempio l’ultima
operazione realizzata in località Rio Massò, raggiunge quotazioni che oscillano tra 3500 e 3800 € al mq.
L’usato cresce di valore nei pressi della zona Lido, ma l’offerta di immobili in vendita è molto limitata. Il
comune di Fai della Paganella sorge a ridosso della Valle dell’Adige e risente positivamente del clima
leggermente più temperato rispetto ai comuni vicini. In località Cortalta si possono acquistare tipologie
ristrutturate a 2600 € al mq, mentre in località Ori si trovano villette singole e bifamiliari realizzate a partire
dalla fine degli anni ’60 ed anche di nuova o recente costruzione. Una recente villa disposta su 3 piani da
130 mq l’uno, con 700 mq di spazio esterno, costa circa 690 mila €, mentre il prezzo varia tra 420 e 450 mila
€ se usata. Quotazioni leggermente inferiori si registrano a Cavedago, per questo motivo non mancano le
richieste; il comune infatti si trova a soli 5 minuti di auto dal rinomato centro turistico di Andalo ed è ben
collegato dalla presenza di un servizio di bus navette. Qui è possibile acquistare appartamenti nuovi o
recenti a prezzi compresi tra 2000 e 2400 € al mq. Chi decide di acquistare casa ad Andalo, apprezza anche
la presenza di numerose strutture e servizi in grado di soddisfare le richieste di chi vuole passare le vacanze
all’insegna dello sport o del relax a contatto con la natura.
Sostanzialmente stabili le quotazioni a Folgaria nella prima parte del 2014. La maggior parte degli
acquirenti sono famiglie in arrivo dalla zona del basso Veneto, come Padova e Vicenza, dalla Lombardia e
dall’asse del Brennero, come Bologna, Modena e soprattutto Verona. In lieve flessione la disponibilità di
spesa che per un trilocale che si attesta mediamente tra 150 e 200 mila €, mentre per i bilocali i valori
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
scendono a 100-120 mila €. Il centro abitato di Folgaria, e l’adiacente frazione Costa, sono le zone
maggiormente richieste per l’acquisto della casa vacanza: qui è possibile comprare a 2000-2500 € al mq
soluzioni realizzate tra gli anni ’70 e gli anni ’90 e in buone condizioni, mentre per tipologie più recenti
oppure ristrutturate i prezzi salgono a 3500 € al mq. Le quotazioni si abbassano non appena ci si allontana e
ci si orienta verso le frazioni limitrofe o la zona di Lavarone. Tra le più richieste ci sono quelle più vicine ai
servizi, con una buona esposizione al sole e con la possibilità di raggiungere facilmente le piste da sci, anche
se queste ultime sono ben collegate grazie ad un servizio di bus. Non si registrano attualmente interventi
residenziali in seguito all’entrata in vigore di una legge provinciale che limita la costruzione di nuovi edifici
adibiti a “casa vacanza”, quindi per il momento si registrano solo interventi di recupero dei volumi già
esistenti e non interessati dagli effetti di suddetta legge.
VENETO: bassa la diminuzione dei prezzi delle seconde case di montagna (-0,6%)
Quotazioni in leggero calo ad Asiago (-1,3%) nella prima parte del 2014. Aumenta infatti l’offerta di
seconde case in vendita, anche a causa della crescita delle tasse di possesso e delle spese di mantenimento.
La richiesta di casa vacanza proviene in particolare da pensionati in arrivo dalle provincie venete,
soprattutto da Vicenza e Padova. A comprare la seconda casa sono anche famiglie, in generale si tratta di
acquirenti con una disponibilità media di 100 mila € in cerca di un trilocale posizionato in zone servite e
centrali, dove poter trascorrere le vacanze estive ed altri periodi dell’anno. Chi compra ad Asiago, infatti,
sfrutta molto la seconda casa, in particolare i pensionati vi trascorrono lunghi periodi. Molto apprezzate le
tipologie ben esposte e dotate di vista panoramica. La domanda si focalizza nell’area centrale di Asiago e
prevalentemente su tipologie degli anni ’70-’80 perché meno costose: l’usato parte da 1200 € al mq per
arrivare a 1600-1700 € al mq per le tipologie in ottime condizioni, mentre le soluzioni recenti realizzate
circa 10 anni fa hanno valori che superano i 2000 € al mq (e per questo sono meno richieste). I cantieri
attualmente sono fermi, i costruttori che in passato hanno acquistato i terreni a prezzi elevati adesso
attendono che il mercato si rivitalizzi prima di ripartire con le nuove opere. Dal punto di vista turistico
Asiago offre percorsi per mountain bike e per escursioni estive, oltre ad importanti tracciati per lo sci di
fondo ed ad impianti di risalita in inverno.
EMILIA ROMAGNA: le quotazioni immobiliari delle località turistiche sono diminuite del 2,7%
Sono in diminuzione i prezzi delle abitazioni a Serramazzoni, comune turistico situato subito dopo Modena.
Infatti la domanda è in diminuzione così come la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti che
attualmente non supera i 100 mila € per l’acquisto di una porzione di casa con un giardino esterno. Chi
cerca la seconda casa, infatti, si orienta su tipologie in buono stato di conservazione, con sasso e legno
esterno e dalle metrature comprese tra 70-80 mq. Piacciono anche le villette a schiera costruite 25-30 anni
fa che si sviluppano su due piani (40 mq a piano). Al momento non ci sono nuove costruzioni, le ultime
risalgono alla fine del 2008, sono valutate 1700-1800 € al mq e hanno metrature di 70-80 mq, con pannelli
fotovoltaici, cappotti e in classe “C”. A cercare casa a Serramazzoni sono prevalentemente famiglie di
Modena e provincia (che dista 35 km) che durante l’estate si trasferiscono per l’intera stagione. D’inverno
l’abitazione si sfrutta soprattutto durante i periodi di festa e durante i weekend. Serramazzoni piace anche
per la sua vicinanza a Modena e quindi per la facilità nel raggiungere il capoluogo da parte di chi ci lavora.
Nella zona centrale di Serramazzoni si trovano condomini degli anni ’70-’80 da 15-20 appartamenti, le cui
quotazioni sono di 800-900 € al mq. Nella zona periferica di Serra Pineta ci sono prevalentemente seconde
case, dal momento che in passato era una delle zone preferite da coloro che cercavano questa tipologia
immobiliare. Le quotazioni sono simili a quelle delle abitazioni delle zone centrali. Tra le frazioni piacciono
San Dalmazio, Selva, Riccò, Pazzano, Montagnana, Monfestino e Faeto. In quest’ultima località, situata nel
punto più alto, si ricercano soprattutto seconde case. Le quotazioni sono simili a quelle delle zone centrali
di Serramazzoni. Negli ultimi semestri aumenta la vocazione turistica del Comune di Serramazzoni: infatti è
stato realizzato un nuovo parco con percorsi “adventure” in zona Pineta, sono state inoltre creati nuovi
percorsi ciclabili e pedonali immersi nel verde. L’area adiacente al Castello di Monfestino ospita una base di
lancio permanente per coloro che vogliono svolgere attività di parapendio.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
ABRUZZO: -5,6% il ribasso dei prezzi degli immobili
A Roccaraso diminuiscono le quotazioni (-8,3%), mentre Rivisondoli e Pescocostanzo rimangono
sostanzialmente stabili. Il mercato è vivace grazie ai prezzi in ribasso, ma si notano comunque notevoli
difficoltà per le soluzioni di grandi dimensioni e per le proposte immobiliari che superano 200 mila €. Il
budget medio si è ridotto a non oltre 120-130 mila € e i potenziali clienti hanno ridimensionato le loro
preferenze, infatti adesso si richiedono soprattutto i tagli piccoli. I turisti provengono dalla Campania, ma
non mancano comunque laziali e, in misura minore, pugliesi. Sul fronte delle locazioni turistiche, un bilocale
di quattro posti letto costa 400-500 € al mese per tutta la stagione invernale (Dicembre-Aprile) e 500-600 €
ad Agosto. Tiene sempre bene il centro di Roccaraso, nonostante le difficoltà di parcheggio nel periodo di
alta stagione. Qui ci sono condomini degli anni ’60-’70, dove il prezzo di un appartamento in discreto stato
non supera 2500 € al mq, quello di una tipologia ristrutturata sale a 3000 € al mq; i tagli più grandi, invece,
si valutano circa 2000 € al mq già in buone condizioni. Sempre molto ricercata la zona Pratone, area verde a
ridosso del centro dove un buon usato si vende a circa 3000 € al mq. Sull’Aremogna, località dove sono
ubicati i maggiori impianti di risalita, si possono acquistare alloggi in residence anche a 1500-1800 € al mq.
Nella parte centro-orientale di Roccaraso si segnala la “zona C”, area in espansione che tuttavia sta
incontrando delle difficoltà. Rivisondoli e Pescocostanzo offrono una valida alternativa alla più rinomata
località sciistica abruzzese. I loro centri storici caratterizzati da casette antiche (risalenti anche al ‘700) e
palazzetti continuano ad avere un mercato di amatori, che può raggiungere anche 3000 € al mq per una
tipologia ristrutturata (allo stato originario il prezzo scende a 1500-1800 € al mq). Nelle aree esterne al
Centro storico ci sono residence degli anni ’70 e i più recenti complessi edilizi realizzati negli anni ’80 e ‘90,
valutati in media 2000-2500 € al mq. Da segnalare anche difficoltà nel settore commerciale, soprattutto
quelli legati all’abbigliamento e alla ristorazione. Infatti molte attività restano aperte esclusivamente
durante il periodo di alta stagione, per poi chiudere durante i periodi meno turistici.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa