Casa.it, speciale seconde case al mare se la voglia di tintarella

Casa.it, speciale seconde case al mare:
se la voglia di tintarella sposa il senso degli affari
Dopo 7 anni di crisi e l’inasprimento della tassazione sui “beni al sole” degli italiani, sul mercato
delle compravendite di case e villette al mare è tornato a soffiare un vento di moderato
ottimismo, registrando una ripresa sia nella domanda sia in termini di prezzi di vendita.
Ne dà conto Casa.it, il primo portale immobiliare italiano dal 1996 con oltre 6 milioni di utenti
unici, che ha realizzato un report sull’andamento del mercato delle case al mare nelle principali
mete del turismo balneare in Italia e oltre confine.
Italia: meno prestigio, più convenienza
Il primo aspetto che salta all’occhio nel report di Casa.it è il consolidarsi della tendenza a
guardare meno al blasone della località e più al compromesso ideale tra qualità della vacanza e
sostenibilità dell’investimento.
Da una parte, chi può permetterselo è disposto a pagare profumatamente il prestigio e
l’esclusività di una seconda casa fronte mare a Portofino (prezzi medi da 15.000 a 20.000 euro
al mq), Forte dei Marmi (da 11.000 a 15.000 euro al mq), Capri (da 12.000 a 17.200 euro al mq)
o Porto Cervo (da 7.800 a 13.500 euro al mq).
Dall’altra, la domanda cresce vigorosamente in regioni dove i prezzi medi sono ancora
“abbordabili” come Puglia, Basilicata, Marche e Sicilia. In taluni casi, inoltre, si sta assistendo
alla rivalutazione di zone costiere un tempo considerate di minor richiamo. Tra il 2014 e il 2015,
ad esempio, la domanda per Lido degli Estensi e Lido delle Nazioni, sulla foce ferrarese del Po,
è cresciuta rispettivamente del 3,7 e 4,7%, mentre i prezzi di vendita sono lievitati in media del
1,8%. A registrare autentici balzi in avanti in termini di richiesta di seconde case sono il Salento
(Castro Marina +8,3%; Ostuni +7,5% e Santa Cesarea Terme +6,3%) e la Sicilia (San Vito Lo
Capo +7,6%; Marina di Ragusa +6,6%).
Sotto il profilo dei prezzi di vendita, il report di Casa.it segnala una serie di mete del turismo
balneare che nell’ultimo anno hanno fatto segnare pesanti flessioni. Tra di esse spiccano nomi
di élite come le sarde Cannigione (-5%) e Santa Teresa di Gallura (-4,8%), le coste calabresi di
Vibo Marina (-3,5%) e Parghelia (-6%), nonché Follonica (-5.2%) e Principina a Mare (-6,2%) sul
litorale grossetano. A pagare dazio è soprattutto la costa del Lazio, dove tutte e cinque le
località monitorate dal portale immobiliare sono accompagnate da un vistoso segno meno.
Un altro aspetto interessante del report è l’analisi del rendimento annuo lordo della seconda
casa al mare. Nelle località top più costose il rendimento dell’investimento è assicurato, ma
oscilla tra l’1,6% di Portofino e il 3,5% di Puntaldia, in Gallura. Di ben altro tenore è il reddito
prodotto
dalle seconde case nelle località marittime del Gargano e del Salento,
che
nell’ultimo anno è stato al di sopra del 5%.
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Seconda casa all’estero:
occasioni per investire e primi segnali di recupero
Spagna
E’ noto che l’eccesso di offerta abbia letteralmente tagliato le gambe ai prezzi: oggi le case in
Spagna costano in media il 35% in meno rispetto al 2008. I maggiori ribassi soprattutto nelle
località sulla costa e nelle aree urbane periferiche, oggetto di enormi piani di sviluppo, dove i
prezzi si sono brutalmente dimezzati.
Il processo di declino sembra dare nel 2015 segnali incoraggianti di arresto, grazie soprattutto
alla domanda estera che, a fronte di certi valori, torna ad affacciarsi seriamente sul mercato
iberico. Anche l’istituto nazionale di statistica spagnolo ha certificato che a partire dall’ultimo
trimestre del 2014 i prezzi delle abitazioni alle Baleari sono cresciuti in media del 4,8%.
La ripartenza nasce nel segmento alto della domanda. Maiorca, soprattutto negli ultimi 6 mesi,
sembra aver cambiato rotta, in primo luogo grazie al fatto che l’offerta, limitata dalle leggi
locali sulle nuove costruzioni, è rimasta meno esposta alla bolla dell’edilizia. Le zone “prime” di
Maiorca che si stanno rivitalizzando sono Pollensa e Formentor a nord, Santa Maria del Cami al
centro e a sud Bendinat. Anche le altre isole delle Baleari, sia pure con la domanda ancora
molto debole, stanno registrando un arresto nella caduta dei prezzi e si prevedono, per Ibiza e
Formentera in particolare, recuperi sui valori a partire da quest’anno.
Grecia
Nelle isole più famose delle Cicladi, i prezzi hanno subito un drastico calo dalla metà del 2009,
con ribassi di almeno il 35,0%. Anche in questo caso, però, ci sono delle differenze importanti
fra il prodotto medio e il prodotto di pregio. La forbice dei prezzi, infatti, si fissa tra i 2.500
euro e i 4.500/5.000 euro al mq. per i prodotti top. Anche le famiglie italiane, perciò, hanno
iniziato a guardare con sempre maggior interesse all’investimento immobiliare diretto e
indiretto nelle isole greche.
Sud della Francia
Il prezzo medio di vendita di un appartamento nel dipartimento delle Alpi Marittime è
attualmente di 5.200 euro al mq, valore cresciuto del 0,8% negli ultimi 12 mesi. Il prezzo medio
degli appartamenti venduti come seconde case, invece, risulta più alto: vale a dire 6.200 euro al
mq, con un incremento del 2,5% rispetto ad un anno fa. L’offerta di abitazioni nuove continua,
ma il loro assorbimento è abbastanza costante. Oggi a soffrire ancora sono i valori di tutti quei
prodotti - nuovi o vecchi da ristrutturare - che sono localizzati nelle zone più distanti dal
litorale e che possono obbligare i proprietari a un uso quotidiano dell’automobile per recarsi al
mare.
Corsica
Tra il 2011 e il 2013 le compravendite in Corsica sono scese del 35%, ma nell’ultimo semestre la
caduta sembra essersi arrestata. L’isola si divide in Alta Corsica e Corsica del Sud. Dal punto
vista immobiliare, la parte sud (specie intorno alle bocche di Bonifacio) è quella più cara e con
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le abitazioni di maggior pregio. Difatti in quest’area i prezzi delle case fronte mare toccano
anche i 4.500 euro al mq. Nella parte Nord, invece, il prezzo medio è di 2.200 euro al mq. I
prezzi delle ville e dei casolari nel sud dell’isola (Calvi e Bonifacio in particolare) negli ultimi
sette mesi sono addirittura in crescita, fenomeno che non accadeva da oltre 5 anni.
Croazia e Montenegro
La Croazia è ancora oggi la terra promessa di chi cerca casa al mare disponendo di budget di
spesa ristretti. I prezzi in località affascinanti come Dubrovnik, Spalato, Pula o Reijeka, infatti,
sono ancora sensibilmente inferiori rispetto alle altre località turistiche europee.
A metà 2009 in Montenegro i prezzi sono crollati anche del 60%, arrivando a 400 euro al mq
nelle zone interne. Sul mare, nelle cittadine storiche di Kotor, Budva e Lustica i valori avevano
raggiunto gli 8.000 euro al mq, mentre oggi si arriva a circa 5.000 euro al mq. Negli ultimi sette
mesi, tuttavia, il mercato delle seconde case è decollato nuovamente. Gli appartamenti nelle
migliori località di mare vengono venduti in media a 2.500 euro al mq, mentre le abitazioni da
ristrutturare viaggiano intorno ai 1.500 euro al mq.
I rendimenti annui lordi delle località più
care
Aprile 2015
GE
Portofino
1,6
NA
Capri
2,1
LU
Forte dei Marmi
2,3
SS
Porto Cervo
2,5
GE
S.M.Ligure
2,8
GR
Porto Ercole
2,6
NU
Puntaldia
3,5
SS
Porto Rotondo
2,3
NA
Anacapri
2,1
ME
Taormina
3,1
SP
Portovenere
2,8
RN
Riccione mare
3,2
Centro Studi Casa.it
Andamento di Domanda e Offerta.
Variazioni % annue
Domanda
Offerta
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CROAZIA
Pola
1,3
8,7
Fiume
2,1
11,5
Spalato
1,5
13,4
Lesina (isola)
1,3
9,5
Dubrovnik
1,6
9,8
Budva
1,1
7,6
Kotor Bay
1,5
10,3
Lustica Bay
2,2
5,8
Roquebrune Cap Martin
3,3
5,3
Cap d'Ail
2,9
6,6
St.Jean Cap Ferrat
3,6
6,9
Beaulieu
3,9
4,4
Villefranche
2,9
3,1
Nizza
2,9
5,5
St.Laurent du Var
5,8
6,2
Antibes
5,3
5,2
Juan Les Pins
3,2
3,7
Cannes
2,8
4,4
Theoule sur mer
4,2
3,8
St.Raphael
3,7
4,7
Sainte Maxime
3,2
3,3
Port Grimaud
4,1
3,8
St.Tropez
4,7
5,1
CORSICA
2,2
2,4
Ajaccio
3,6
5,3
Bastia
1,7
1,7
Porto Vecchio
1,8
1,9
Calvi
4,3
3,3
Bastelicaccia
2,8
2,8
Bonifacio
3,8
1,9
MONTENEGRO
FRANCIA del SUD
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SPAGNA
Platja d'Aro
3,2
4,6
Lloret de Mar
2,2
5,1
Cadaques
3,2
4,6
Mallorca
5,5
4,6
Forementera
5,4
5,3
Marbella
1,5
3,5
GRECIA
3,6
6,9
Paros
3,9
4,4
Mykonos
2,9
3,1
Rodi
2,9
5,5
Skopelos
5,8
6,2
Creta
5,3
5,2
Puerto Banus
Fonte: Centro Studi Casa.it
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