giardini della rocca - Comune di Spilamberto

COMUNE DI SPILAMBERTO - CONCORSO DI PROGETTAZIONE - PRIMO GRADO
RELAZIONE TECNICO-ECONOMICA DELLA PROPOSTA PROGETTUALE
GIARDINI DELLA ROCCA
FATTIBILITA’ E ATTUAZIONE DEL PROGETTO
1. Concetti informatori e individuazione degli interventi
Il Progetto del Giardino è basato su pochi e semplici elementi, che tuttavia lo caratterizzano in modo piuttosto netto; come progetto facilmente identificabile nelle sue singole parti e componenti, e
quindi facilmente realizzabile per stralci funzionali di attuazione.
Il livello della progettazione richiesta dal Concorso di Primo Grado è quello ideativo, e dunque la
stima della spesa prevedibile per la realizzazione del progetto è in questa sede del tutto preliminare, e può avere soltanto un valore orientativo e di larga massima.
Le opere di progetto cui si riferiscono le presenti valutazioni, sono quelle progettate entro l’area
comunale individuata in sede di Bando dl Concorso; però comprendendo in ampliamento di tale
area anche le aree demaniali considerate acquisibili dal Bando stesso, di cui il Progetto effettivamente prevede l’acquisizione, per dare al Giardino la sua naturale conclusione in riva al Fiume
Negli elaborati grafici del Progetto proposto, tuttavia, per ovvie ragioni di inquadramento urbanistico e di continuità ambientale, sono rappresentati anche ulteriori suggerimenti progettuali, esterni
alle aree suddette. Queste indicazioni concorrono a chiarire e motivare il senso della proposta, ma
non sono indispensabili alla realizzazione del Progetto.
Inoltre, come richiesto dal Bando di Concorso, la stima di massima della spesa riguarda soltanto la
realizzazione delle opere e degli spazi pubblici strettamente intesi, cioè da considerarsi a carico
dell’intervento comunale.
Le realizzazioni a carico dei soggetti interessati alle previste iniziative di riqualificazione dell’area
considerata (in particolare a carattere commerciale, o comunque non strettamente necessarie alla
fruizione del Giardino), pertanto, non sono oggetto della presente stima.
In considerazione delle precisazioni e dei limiti precedentemente indicati, la stima di massima della
spesa riguarda – come richiesto dal Bando di Concorso – i costi relativi alla realizzazione di: opere
di pavimentazioni pedonali e assimilabili; opere architettoniche e assimilabili; opere relative alle aree verdi e alle aree scoperte; opere relative agli impianti tecnici ed agli elementi complementari. In
base ai criteri suddetti, gli interventi previsti nel Progetto possono essere qualificati e quantificati
come segue.
2. Opere pubbliche comprese nel Progetto, ma non comprese nella presente previsione di spesa, in quanto da realizzarsi separatamente. Per queste opere, in assenza
di più precise scelte progettuali, sarebbe improprio avanzare ipotesi economiche.
Sono così classificate:
2.1. Opere di intervento pubblico attribuibili ad altro distinto programma finanziario:
— Demolizione di fabbricato incongruo in via Savani (e ripristino dell’area);
— Restauro e rifunzionalizzazione della Rocca Rangoni e delle relative pertinenze (secondo le
destinazioni d’uso di progetto e/o secondo le destinazioni già decise dal Comune);
— Realizzazione dell’Atelier di Formazione Giovanile al Progetto Creativo, con restauro e riuso
dell’annessa Torre di Guardia (Torre delle Idee): per questo intervento s’ipotizza la collaborazione di un soggetto attuatore (pubblico o privato) competente per il settore della Formazione
Giovanile;
— Realizzazione della Porta d’Ingresso Nord-Est, secondo il progetto artistico che risulterà vincitore del relativo Concorso: per questo intervento s’ipotizza la collaborazione di uno sponsor
particolarmente interessato al marketing territoriale e di prodotto di Spilamberto.
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2.2. Opere realizzabili mediante concessione di costruzione e gestione, o altra forma di collaborazione pubblico-privato (ma comunque restando l’opera di proprietà pubblica allo
scadere della concessione):
— Struttura commerciale attrezzata nella Barchessa della Rocca (in coordinamento con la Porta
d’Ingresso Nord-Est, e con le iniziative di marketing per valorizzare le eccellenze di Spilamberto);
— Struttura di pubblico esercizio attrezzata nel Giardino d’Inverno (in coordinamento con la gestione della Rocca e con il calendario degli eventi in questa programmati).
3. Risorse necessarie per la realizzazione delle opere pubbliche di Progetto effettivamente comprese nel programma (direttamente a carico dell’intervento comunale).
Queste risultano:
3.1. Opere di pavimentazione stradale e assimilabili (costo tot. € 1.070.000):
— Pavimentazione della Piazza della Rocca, con lastre di pietra a taglio di sega, di forma poligonale irregolare (opus incertum), con giunti chiusi a cemento, per 1.750 mq. a circa 230 €/mq.,
tot. € 402.000;
— Pavimentazione delle Corti esterne della Rocca, idem come la Piazza principale, per 1.300 mq.
a circa 230 €/mq., tot. € 290.000;
— Pavimentazione del sistema dei percorsi pedonali, in conglomerato cementizio magro con superficie in graniglia fine, per 5.330 mq. a circa 65 €/mq., tot. € 346.000;
— Pavimentazione del parcheggio di via Savani, 400 mq. a circa 80 €/mq., tot. € 32.000.
3.2. Opere architettoniche e assimilabili (costo tot. € 478.000):
— Serra Botanica, con struttura metallica vetrata, attrezzata per vivaismo su base artificiale, per
380 mq. a circa 450 €/mq., tot. € 171.000;
— Circolo del Mondo (opere architettoniche), in mattoni pieni di laterizio a vista con fughe rasate,
per 120 mc. a circa 900 €/mc., tot. € 108.000;
— Percorso Balsamico (opere architettoniche), cordonature di parterre e fioriere, in mattoni pieni
di laterizio, idem, per 560 ml. a circa 80 €/ml., tot. € 45.000;
— Gradonata Sole-Fiume, con alzate in mattoni peni di laterizio e sedute in terra inerbita, per
1.650 mq. a circa 75 €/mq., tot. € 124.000;
— Torre d’Ingresso di nord-est (solo concorso pubblico per opera d’arte), a forfait tot. € 30.000
3.3. Opere relative al verde e alle aree scoperte (costo tot. € 295.000):
— Pulizia e Riassetto del Bosco Gentile, (sfoltimento, potatura, conversione in alto fusto, ecc.) per
21.000 mq. a circa 4 €/mq., tot. € 84.000;
— Coltivazione del Prato Libero, (selezione, reintegri, semina, concimatura, ecc.) per 36.000 mq.
a circa 3 €/mq., tot. € 108.000;
— Circolo del Mondo (opere da giardiniere), potature, pulizia e sistemazione terreno, per 1.050
mq. a circa 18 €/mq., tot. € 19.000;
— Percorso Balsamico (opere da giardiniere), preparazione terriccio, semina, concimatura, ecc.,
per 1.000 mq. a circa 16 €/mq., tot. € 16.000;
— Allestimento dello Stagno Didattico, avvio delle coltivazioni biologiche idrofile e non, per 2.400
mq. a circa 7 €/mq., tot. € 17.000;
— Sistemazione della Spiaggia Golena, pulizia, livellamento e reintegro della ghiaia, ecc., per
5.700 mq. a circa 5 €/mq., tot. € 28.000.
— Sistemazione e messa in sicurezza della pista ciclabile e percorso natura nel lungo-fiume (solo
opere a carattere naturalistico), per 400 ml. a circa 60 €/ml., tot. € 23.000
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3.4. Opere relative agli impianti tecnici e agli elementi complementari (costo tot. € 357.000):
— Impianto elettrico generale e d’illuminazione di base dell’area (con pali bassi e punti-luce LED),
per 100 punti-luce. a circa 800 €/cadauno., tot. € 80.000;
— Impianto idrico disperdente per l’irrigazione dei prati e dei coltivi, per 36.000 mq. a circa 2
€/mq., tot. € 72.000
— Impianto idrosanitario per i fabbricati con destinazioni di tipo civile (solo allacciamenti generali,
suddivisi fra i due fabbricati), a corpo tot. € 30.000
— Tavolati di finitura degli spazi complementari della Rocca, con doghe massicce di legno naturale appoggiate e incastrate, per 540 mq. a circa 250 €/mq., tot. € 135.000
— Elementi prefabbricati modulari, per arredo, ricreazione e manutenzione, con caratteristiche durevoli e antivandalismo, a corpo, tot. € 40.000;
4. Costo totale delle opere pubbliche previste nel Progetto (costo tot. € 2.200.000)
Il costo totale delle opere pubbliche previste in Progetto, da considerarsi direttamente a carico
dell’intervento comunale, ammonta dunque a circa 2.200.000 €. In detto costo totale, ed in conformità al limite di spesa stabilito dal Bando di Concorso, devono intendersi compresi gli oneri per
la sicurezza, ma non compresa l’IVA come dovuta per legge.
5. Risorse necessarie per l’acquisizione di aree demaniali (ipotesi max. € 180.000)
Nel progetto del Giardino, oltre all’area comunale perimetrata secondo il Bando di Concorso, sono
da ricomprendere anche aree indicate, nel medesimo, come aree private e demaniali. Nel presente Progetto, si considera l’acquisizione di tutta l’area demaniale; escludendo invece quella privata
dell’edificio esistente e della relativa area pertinenziale.
Di conseguenza, le aree da acquisire ammontano a un totale di circa 3 ha.; la loro acquisizione potrebbe comportare una spesa massima dell’ordine di circa 60 €/ha., e quindi una spesa complessiva contenuta entro € 180.000. Le risorse necessarie per l’acquisizione delle aree suddette, che
dovrebbero essere imputate ad un apposito capitolo di spesa, sono comunque aggiuntive rispetto
a quelle destinate alla realizzazione delle opere pubbliche, di cui al totale precedente.
6. Possibili stralci funzionali di attuazione
Per una razionale realizzazione del Giardino, in linea teorica, si possono prevedere le seguenti fasi
temporali, con i relativi stralci funzionali di attuazione: di cui indicativamente si riportano i costi delle opere preventivate.
1° stralcio (tot. € 304.000) = Sistemazione generale dell’area, con interventi sulle aree verdi del
Bosco, del Prato e dello Stagno; Impianto di irrigazione; Riqualificazione della pista ciclabile e percorso natura;
2° stralcio (tot. € 446.000) = Realizzazione del sistema generale dei percorsi pedonali; Impianto
generale d’illuminazione dell’area; elementi d’arredo;
3° stralcio (tot. € 144.000) = Realizzazione della Gradonata Sole-Mare; sistemazione della Spiaggia Golena;
4° stralcio (tot. € 147.000) = Realizzazione e allestimento del Circolo del Mondo, con relative opere
di giardinaggio ed elementi d’arredo;
5° stralcio (tot. € 232.000) = Realizzazione della Serra Botanica e del Percorso Aromatico, con relative opere di giardinaggio;
6° stralcio (tot. € 692.000) = Pavimentazione della Piazza Rangoni e delle Corti esterne, da effettuarsi dopo che siano stati ultimati i restauri dell’edificio; Apertura di tutte le attività della Rocca;
7° stralcio (tot. € 77.000) = Ingresso di Nord-Est, parcheggio su via Savani; attivazione della Barchessa (senza costi diretti); Concorso per l’opera d’arte (senza tener conto del costo di realizzazione della stessa, che potrebbe essere a carico di uno sponsor); Apertura delle attività;
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8° stralcio (tot. € 150.000) = Giardino d’inverno (senza costi diretti); montaggio dei tavolati complementari; Apertura delle attività;
9° stralcio (costo non quantificato, comunque oggetto di un apposito Piano Finanziario) = Atelier di
Formazione al Progetto creativo e Torre delle idee; Apertura delle attività.
Ovviamente, in funzione dell’effettiva disponibilità di risorse, è sempre possibile – e in taluni casi
forse anche preferibile – accorpare due o più stralci di attuazione come precedentemente indicati;
però rispettando nella sostanza la sequenza prevista, che è condizionata dall’ordine più opportuno
per l’esecuzione dei lavori.
7. Strategie economico-finanziarie per sostenere i costi di gestione
Nel Progetto del Giardino, come s’è detto, sono comprese opere che – per l’attività cui sono dedicate – possono anche produrre un’utile di gestione. Si tratta comunque di opere piuttosto limitate;
com’è ovvio trattandosi di un tema urbano – quello del giardino pubblico – che per sua natura non
può che essere un servizio sociale, ambientale e culturale, ma certamente non caratterizzato dalle
finalità commerciali.
Quest’aspetto riguarda sostanzialmente: la Barchessa con uso commerciale; il Giardino d’inverno
con uso di pubblico esercizio; ed altri eventuali spazi per attività commerciali, che potrebbero forse
essere ricavati all’interno della Rocca, restaurata e inserita in politiche attive di marketing territoriale e di prodotto.
Considerando i due casi espressamente indicati dal Progetto, si può osservare che se la loro realizzazione avviene, come previsto, mediante la procedura del Project-Financing (o forma analoga),
un possibile utile di gestione può essere previsto soltanto al termine del periodo di ammortamento,
ossia di completo ritorno del capitale investito attualizzato e incrementato dagli utili d’impresa.
Questo significa che le opere suddette – che infatti non sono state computate fra i costi di realizzazione a carico dell’intervento pubblico – possono (almeno teoricamente) contribuire ai costi di gestione del complesso, ma solo a partire da una data che, realisticamente, non potrà essere inferiore a 15-20 anni. In altri termini, solo nel lungo periodo si può immaginare una strategia di questo
tipo.
Il problema dei costi di gestione resta, evidentemente, al centro della strategia realizzativa in capo
al Comune; anche perché la voce della manutenzione e gestione sempre più difficilmente trova
spazio all’interno del bilancio Comunale. A tale proposito, nella piena consapevolezza che un progetto che non incorpora il principio della manutenzione, è un progetto che nasce già vecchio, le risposte potrebbero essere le seguenti.
In primo luogo, il Progetto è pensato per rendere minimi i costi di manutenzione e di gestione. A tal
fine adotta, ogni volta che sia possibile, criteri di durabilità, modularità, sostituibilità, materiali antivandalismo, facilitazione negli accessi e negli usi.
Per la manutenzione del verde, le scelte vanno soprattutto nella direzione di semplificare i cicli delle operazioni: valorizzando la vegetazione arborea ed arbustiva già ben adattata, e – per i prati –
prevedendo essenze robuste e, soprattutto, l’impianto automatico di irrigazione.
La Serra Botanica e lo Stagno Didattico, sono strutture che fanno parte integrante di un sistema
operativo per la manutenzione del verde, basato sulla diffusione di cicli autoctoni naturali che, proprio per questo, dovrebbero essere autoregolati a regime con il minimo di interventi artificiali.
Sulle operazioni più semplici di manutenzione del verde, molto opportunamente, la stessa qualità
del progetto potrebbe agire per sollecitare l’operosità di un volontariato “verde” da parte degli abitanti, che ne sono i primi utilizzatori (e che infatti potrebbero avere molte buone ragioni per frequentarlo ed apprezzarlo).
Ma la risposta fondamentale, per contenere i costi di gestione, è sempre quella (preventiva) di assicurare costantemente un buon uso degli spazi pubblici collettivi: il quale può avvenire soprattutto
mediante il controllo spontaneo e la cura dei cittadini che frequentano il Giardino. Dunque, la risposta è sempre la presenza attiva degli abitanti (di ogni età): garantita dalla pratica sociale, dalle
molteplici opportunità, e dalle attività (anche innovative e inattese, e tanto più attrattive) che nel
Giardino della Rocca hanno luogo.
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