CENSIMENTO SFITTI SFITTO minimo

CENSIMENTO SFITTI
Innanzitutto verifichiamo il nuovo costruito dal 1 ottobre 2011 al 1 ottobre
2012. Questi i dati catastali.
Immobili
01/10/11
01/10/12
Immobili nuovi
Abitazioni
50865
51140
275
Uffici
2939
2945
6
Garage
42277
42928
651
Negozi
3417
3415
-2
Magazzini
3870
3875
5
Come si vede gli alloggi in un anno di crisi sono aumentati dello 0,53%,. I
garage sono aumentati dell'1,5%.. I negozi per la prima volta segnano un
saldo negativo – 2 unità, destinato a crescere nei prossimi anni con la
possibilità di richiedere la variazione d'uso dell'immobile da negozio o ufficio
in abitazione. I magazzini seguono l'andamento negativo, con la crisi,
diminuisce la richiesta.
SFITTO minimo
I dati sono stati forniti dall'Azienda Energetica, dall'IPES e dal Comune.
Abitazioni senza contratto luce da più
di un anno
1836
Abitazione con consumo sotto i 20
kwh da più di un anno
704
Alloggi sfitti IPES
400
Alloggi sfitti del Comune
Totale
83
3023
Gli alloggi sociali del Comune sono 687. Il numero degli sfitti si riferisce a
quelli in ristrutturazione che costituiscono il 12% del totale. Un altro dato
interessante riguarda i garage comunali da assegnare in Via Nikoletti e in Via
Passeggiata dei Castani. In totale sono 35, quelli liberi 15, quasi la metà.
Sfitto massimo
Interessante è l'esame delle utenza SEAB relative allo smaltimento dei rifiuti,
dal quale emerge l'esistenza di una significativa evasione fiscale.
Altro dato significativo, la presenza di un numero approssimato, per difetto,
delle utenze di non residenti. Numeri difficili da ricavare all'anagrafe. Limite
che ostacola la ricerca delle seconde case ai fini dell'IMU. Una sinergia sui
nominativi sarebbe auspicabile, ma per ora non è stata presa in
considerazione, preferendo aspettare la soluzione dei problemi
dell'informatizzazione anagrafica, perseguita da anni e ancora non risolta.
UTENZE DOMESTICHE RESIDENTI
42041
UTENZE DOMESTICHE NON
RESIDENTI
3412
UTENZE DOM..RESIDENTI NON
INTESTATARI DI CONTRATTO
TOTALE
817
46270
Se prendiamo il numero delle abitazioni alla stessa data (1 ottobre 2012)
51.140 e sottraiamo il totale delle utenze, risulterebbero 4.870 alloggi sfitti.
Cifra che però comprende l'evasione dell'imposta rifiuti, impossibile da
determinare a causa delle deficienze del sistema informatico del Comune.
Ripetiamo: una revisione dell'intero sistema, attraverso un adeguato
investimento potrebbe far risparmiare parecchio denaro e scovare l'evasione
delle imposte sulle immobili e quella relativa ai servizi erogati.
Ai fini della nostra indagine consideriamo il valore di 4870 alloggi il
limite massimo (evasione zero) dello sfitto abitativo in città,
Il mercato immobiliare
Quest'anno abbiamo proseguito la ricerca, consultando alcuni operatori del
settore immobiliare, dopo un esame preliminare dell'offerta attraverso i siti
internet delle maggiori agenzie.
Le agenzie immobiliari a Bolzano sono una sessantina, la metà delle quali
delle quali sono iscritte alla FIAIP. L' associazione dispone di un sito internet
che raccoglie le offerte degli associati. Attualmente gli alloggi FIAIP in vendita
sono circa 1100 su un totale di più di 1200 immobili.
Da tenere in considerazione che il protocollo etico della federazione prevede
di accettare la mediazione solo per gli immobili in vendita ad un prezzo
congruo con i valori del mercato. Così ci ha detto il Delegato Provinciale
dell'Associazione, signor Perseghin Carlo, con il quale abbiamo conferito.
Motivo per il quale, sostiene il Delegato, nella sua agenzia riesce a realizzare
le vendite in soli tre mesi.
Lo stesso stima il numero degli alloggi attualmente in vendita a Bolzano oltre
le 2500 unità, per la maggioranza dei quali vengono richiesti prezzi al di
sopra del loro effettivo valore, provocando la stagnazione del mercato.
Di parere diverso altri operatori storici (e sono la maggioranza), per i quali il
mercato è bloccato: non si vende, non si compra e non si affitta.
Sicuramente, dicono, se il venditore è costretto a vendere il prezzo cala
anche del 30% e si riduce il tempo di vendita.. Pertanto è possibile che in
alcuni casi i tempi di vendita diminuiscano, ma per effetto della crisi, non per
la ripresa del mercato.
Lamentela comune la liberalizzazione dell'attività di mediazione (basta essere
geometri o ragionieri) e la presenza di centinaia di abusivi. Attualmente
operano in città fra regolari e abusivi dai 400 ai 600 agenti.
Fra la metà non aderente alla FIAIP, ci sono agenzie storiche, conosciute per
la serietà. Il titolare di una di queste, che opera nella fascia medio – alta,
conferma il blocco del mercato e la difficoltà di incrociare l'offerta con la
domanda, a causa dei limiti alla concessione dei mutui da parte delle banche.
Rifiuta le offerte di vendita al di fuori dai prezzi di mercato, ma nonostante ciò
i tempi di vendita sono molto lunghi.
Difficoltà anche per gli affitti. Gli offerenti dimostrano una certa chiusura verso
gli immigrati, nonostante la morosità sia quasi più evidente nella popolazione
storica. Il pregiudizio rimane e limita l'attività, in quanto la domanda maggiore
viene dall'immigrazione.
Ci sono anche agenzie immobiliari disposte ad assecondare le richieste dei
venditori anche se fuori dai prezzi di mercato. Alcune di queste nei loro siti
vantano più di duecento appartamenti in vendita. Il risultato è che ci sono
alloggi in vendita da cinque anni e più.
Difficile fare una valutazione complessiva dell'offerta abitativa che in ogni
modo per quanto riguarda gli alloggi dovrebbe attestarsi prudentemente
intorno alle 3.000 unità.
Di queste almeno la metà vengono mostrate a compratori più o meno
interessati.
Molto prudenzialmente stimiamo in 500 gli appartamenti vuoti in vendita con
consumi superiori ai 20 kWh.
E cosi lo sfitto supera le 3500 unità. Se si aggiungono gli appartamenti
nuovi tolti dalla vendita (circa 150 ) non dotati di contatori, altri
appartamenti nuovi in attesa di assegnazione, si arriva almeno a 3.800
appartamenti ad essere buoni.
Naturalmente includendo uffici e negozi in corso di variazione di destinazione
d'uso in alloggio si sfonda abbondantemente quota 4000.
Basti pensare all'ex sede dell'Alto Adige sul lungo Talvera, ai palazzi vuoti in
Via Duca d'Aosta dove c'erano gli uffici della Provincia, alla ex SIP in Corso
Italia, al nuovo edificio per uffici accanto all'Agenzia delle Entrate, gli uffici
vuoti in zona industriale.
Domanda finale: non sarebbe meglio una politica di recupero dell'esistente,
invece di pensare a costruire nuovi quartieri sul verde agricolo in Via Druso e
sull'areale ferroviario, cementificando inutilmente il territorio della città?