Posso acquistare un immobile in un altro stato

ER 34 / luglio 2005
L’approfondimento
Posso acquistare un immobile
in un altro stato dell’UE,
ma devo considerare...
Può una società ceca acquistare un immobile in Italia senza dover costituire una
società di diritto italiano? E un cittadino francese può acquistare un immobile a
Praga senza dover costituire anch’egli una società ceca? Cerchiamo di dare una
risposta generale a queste questioni, che ci vengono spesso poste come consulenti
a Praga...
Dr. Martin Kotora, Savino & Partners s.r.o.
Partiamo dalla prima domanda in premessa, ovvero se
contratti di adesione e nella relativa legislazione nazionale
una persona giuridica ceca (ad esempio una società a
degli stessi stati singoli. Per dare una risposta alle questioni
responsabilità limitata) può acquistare un immobile in Italia
relative all’acquisto di immobili nei singoli stati c.d. nuovi
senza dover costituire una società. La risposta è sì, ma l’acmembri UE, quindi, è necessario concretizzare la domanda,
quisto di un immobile come parte integrante di un patrimoe individuare quindi i singoli regimi giuridici.
nio commerciale deve essere valutato con cura, in quanto
Per gli stati extra UE vale quanto per i nuovi membri
possono manifestarsi problemi connessi ad un eventuale
UE, cioè il loro approccio individuale alla questione. Per
procedimento di successione o concorsuale, dove il regime
questo motivo, non resta che consigliare, prima di acquistagiuridico della questione risulta diare un immobile, di appoggiarsi a spemetralmente differente dal caso in cui
cialisti locali che non solo conoscano
l’acquisto venisse effettuato da una
bene l’ambito legislativo di queste
I limiti e gli impedimenti
persona fisica. Determinati rischi
operazioni nel paese, ma che soprattradizionali in passato
connessi all’acquisto dell’immobile di
tutto dispongano di esperienze pratispesso posti nei c.d. vecchi che insostituibili.
una società commerciale dipendono
semplicemente dal fatto che una
Vediamo ora il caso relativo alla
stati UE (ad esempio in
società commerciale è sempre un sogpossibilità
di acquistare un immoAustria o in Svizzera) sono
getto imprenditoriale, quindi spesso
bile sul territorio della Repubblica
stati progressivamente
esposto ad un più alto rischio entranCeca da parte di una persona giueliminati
do in situazioni che un soggetto priridica straniera.
vato generalmente non incontra.
La regolamentazione giuridica in
Non si può tuttavia generalizzare
vigore che prevede le condizioni di
la regola detta sopra. Infatti, per alcuacquisto di immobili da parte di uno
ni paesi UE ed extra UE vi sono dei limiti che richiedono
straniero in Repubblica Ceca, è contenuta nella legge n.
necessariamente una preventiva distinzione tra i singoli
219/1995 Racc., quindi nella legge valutaria. Il termine straordinamenti giuridici degli stati nazionali, anche se la proniero nelle disposizioni della legge valutaria è definito dalla
blematica in oggetto, fino ad una data misura, è anche una
disposizione del primo paragrafo della legge come la persoquestione di diritto europeo (comunitario). Nei c.d. vecchi
na non avente la residenza permanente sul territorio della
paesi UE non vi sono particolari problemi che vincoliRepubblica Ceca e, in caso di persona giuridica, come il
no l’acquisto di immobili fino a rendere necessaria la
soggetto non avente la sede registrata sul territorio della
costituzione di una società sul territorio del singolo
Repubblica Ceca. Allo stesso modo è prevista anche la defistato come condizione indispensabile per il fine sudnizione del termine cittadino quale la persona fisica avente
detto. I limiti e gli impedimenti tradizionali in passato spesla residenza permanente sul territorio nazionale (qui, in
so posti nei c.d. vecchi stati UE (ad esempio in Austria o in
altre parole, il territorio della Repubblica Ceca) o la persona
Svizzera) sono stati progressivamente eliminati.
giuridica con sede sul territorio nazionale.
Per i nuovi stati membri UE la situazione è diversa a
È necessario sottolineare che, sulla base delle eccezioni
seconda delle singole limitazioni e ordinamenti stabiliti nei
concordate nel Trattato di adesione all’Unione europea, ai
42
ER 34 / luglio 2005
L’approfondimento
fini dell’acquisto di immobili e nel contesto del testo in
Dal punto di vista del potenziale investitore, la categoria
vigore della legge valutaria, le limitazioni e le condizioni per
naturalmente più interessante è quella dei c.d. altri beni
l’acquisto di immobili in Repubblica Ceca da parte di uno
immobili. Ai sensi delle relative parti della legge valutastraniero sono molto differenti a seconda del tipo di immoria questi c.d. altri beni immobili (diversi dal terreno
bile, oggetto presunto dell’acquisto, argomento che trattereagricolo) possono essere acquistati in proprietà dagli
mo di seguito.
stranieri aventi la cittadinanza ceca, dagli stranieri in
La restrizione nell’acquisizione di immobili sul terpossesso della carta di soggiorno rilasciata ad un cittadiritorio della Repubblica Ceca oggi non vale più per le
no membro di uno stato dell’Unione europea, dalle perpersone giuridiche registrate in Repubblica Ceca e per
sone giuridiche straniere che hanno la propria impresa o
le filiali di società estere. Nella
la propria unità organizzata di
prassi, si tratta in particolare di persoimpresa sul territorio nazionale e
ne giuridiche che ubicano sul territoivi sono autorizzati a svolgere
I beni immobili (esclusi i
rio nazionale un’impresa o un’unità
un’attività imprenditoriale. Gli altri
organizzata di impresa e sono autorizstranieri possono acquisire questa
terreni agricoli) possono
zate a svolgere un’attività imprenditocategoria di beni immobili solo tramiessere acquistati in
riale sul territorio della Repubblica
te la successione, ai fini della rappreproprietà dagli stranieri
Ceca. Da ciò deriva che, nel caso in
sentanza diplomatica dello stato in
aventi la cittadinanza ceca condizioni di reciprocità, nella comucui una società straniera registri una
e dagli stranieri in
filiale di impresa e le sorga pertanto il
nione di beni dei coniugi, dei quali
diritto a svolgere un’attività imprendisolo uno sia cittadino ceco, oppure da
possesso della carta di
toriale sul territorio della Repubblica
un parente di primo grado, fratello o
soggiorno rilasciata ad un
Ceca, essa potrà acquistare un immoconiuge, attraverso lo scambio con un
cittadino membro di uno
bile sul territorio ceco. Si applica peraltro immobile sul territorio nazionale,
stato dell’Unione europea
tanto la limitazione di poter acquistare
a condizioni di equivalenza del prezzo,
un immobile direttamente come
e infine sulla base di un diritto di
società straniera senza avere la sede e
prelazione a titolo di comproprietà o
la registrazione della propria impresa
con la costruzione su un terreno in
sul territorio ceco, eventualmente senza aver ivi registrato
proprietà. Un’altra possibilità è data dal caso in cui si tratti di
una unità organizzata, c.d. branch office.
un terreno che costituisce un tutt’uno funzionale con un ediÈ ancora necessario aggiungere che attualmente il
ficio, già di proprietà di uno straniero, e i casi in cui si acquisicittadino di un qualsiasi stato membro UE può acquisca il diritto di proprietà in base ad una legge, in particolare
stare in Repubblica Ceca un c.d. immobile residenziaalla c.d. normativa sulle restituzioni, che mitighi alcuni torti
le come persona fisica, con il presupposto che il sudpatrimoniali commessi durante il comunismo.
Integriamo infine la normativa per i c.d. terreni
detto soggetto sia in possesso del permesso di soggioragricoli, con informazioni che potrebbero essere utili per
no sul territorio ceco. Qualora non sia in possesso del
investitori interessati a questa tipologia di oggetti. Ai sensi
permesso temporaneo, ad esempio nel caso di un cittadino
della disposizione art. 17 della legge valutaria, i terreni che
italiano che vive e lavora in Italia, e intenda acquistare una
costituiscono un fondo agricolo o vi rientrano, e i terreni
casa nella campagna morava, non potrà farlo. Il regime giudestinati a svolgere funzione boschiva, possono essere
ridico di acquisto di immobili da parte di soggetti stranieri è
acquistati da stranieri aventi la cittadinanza ceca, da stranieri
differente a seconda del tipo di immobile. In questo caso, si
con la carta di soggiorno come cittadini di uno stato
distinguono due gruppi di immobili aventi un differente
membro UE, qualora siano evidenziati come imprenditori
regime di acquisto, ovvero i terreni boschivi e agricoli e altri
presso il relativo ufficio comunale del comune avente
beni immobili.
competenze estese sul territorio nazionale e il loro
soggiorno permanente abbia almeno già 3 anni. Gli altri
stranieri possono acquistare un fondo agricolo solo tramite
successione, ai fini della rappresentanza diplomatica dello
stato in condizioni di reciprocità, nella comunione dei beni
dei coniugi, dei quali solo uno sia cittadino ceco, oppure da
un parente di primo grado, fratello o coniuge, tramite lo
scambio con un altro terreno agricolo sul territorio
nazionale alle condizioni stabilite dalla legge con
l’equivalenza del prezzo del terreno in oggetto, sulla base di
un diritto di prelazione a titolo di comproprietà e, se si
tratta di un terreno agricolo che costituisce un tutt’uno
funzionale con un edificio di loro proprietà, o infine, se
previsto da leggi speciali, in particolare dalle disposizioni
sulle restituzioni.
43