12 LA CEDOLARE SECCA

LA CEDOLARE SECCA
sintesi dei principi generali
La cedolare secca e’ una opportunità che consente al locatore, persona fisica, di pagare un’aliquota sull’intero
canone delle locazioni adibite ad abitazione e relative pertinenze per:
• i contratti a canone libero Legge 431 (art. 2 comma 1) 4 anni + 4 pari al 21%
• i contratti convenzionali Legge 431 (art 2 comma 3) 3 anni + 2 pari al 19%
Sostituisce l’IRPEF, le ADDIZIONALI REGIONALE e COMUNALE, l’IMPOSTA DI REGISTRO (2% sul canone
pattuito) e l’IMPOSTA DI BOLLO (euro 14,62 per ogni foglio). Si e’ esentati anche dalla denunzia alle Autorita’ entro
48 ore dei dati dell’inquilino.
CONVENIENZA
Contratti liberi (4+4)
Regime fiscale ordinario:
- Aliquota IRPEF sull’85% del canone
- Imposta registro 2%
- Addizionali e imposta di bollo
Contratti concordati (3 + 2)
Regime fiscale ordinario:
- Aliquota IRPEF sul 59,5%
(indicativa) del canone
- Imposta di registro 1,4%
- Addizionali e imposta di bollo
Cedolare:
- 21% sul 100% del canone
imposta di bollo e di registro
per la cessione del contratto
Cedolare:
- 19% sul 100% del canone
imposta di bollo e di registro
per la cessione del contratto
La convenienza va ponderata caso per caso, piu’ e’ alto il reddito e piu’ e’ alta la convenienza. Da tenere presente,
oltre al reddito, anche gli oneri detraibili e deducibili che, se di una certa entità, possono determinare la perdita di
tutto o in parte del recupero di imposta degli oneri sostenuti (19%-36%-55% etc.) per incapienza dell’irpef trattenuta
e/o pagata.
A CHI E’ RISERVATA
Possono optare per la cedolare solo le persone fisiche con il titolo di proprietario o titolare di un diritto reale quale:
diritto di superficie; di enfiteusi; di usufrutto legale.
Attenzione: il diritto reale di godimento dell’uso e dell’abitazione non danno diritto di cedere in locazione l’immobile
per cui non possono optare per la cedolare.
Non possono optare per la cedolare le persone fisiche che abbiano affittato negozi, uffici ecc.
Non possono optare i condomini per le parti comuni affittate
QUANDO OPTARE
In linea generale, l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto ed ha effetti per l’intera
durata, salvo revoca. L’obbligo della registrazione deve essere fatto entro 30 giorni.
In caso di proroga annuale, anche tacita, l’opzione va esercitata entro 30 giorni dal momento della proroga, tramite
la presentazione del modello 69.
Per i contratti in corso nell’anno 2011 scaduti oppure oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011,
nonché per i contratti in corso alla data del 7 aprile 2011, per i quali è stata eseguita la registrazione, l’opzione va
espressa nella Dichiarazione dei Redditi.
Per questi contratti non devono essere presentate opzioni per la cedolare secca ne in via telematica ne
manualmente presso l’Agenzia delle Entrate, con riferimento all’annualità scadente nell’anno 2011.
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Per le annualità decorrenti dal 2012 il Locatore, entro i termini previsti per il versamento dell’imposta di
registro relativa a detta annualità, deve esprimere la relativa opzione presentando all’Agenzia delle
Entrate il Modello 69.
Ricordiamo che, coloro che hanno aderito al regime della cedolare secca per l’anno 2011, devono
inviare al Fisco il modello 69 entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità nel 2012, ( es. contratto
iniziato il 1° marzo 2011 l’annualità scade il 1° m arzo 2012) in pratica entro i termini previsti per il
pagamento dell’imposta di registro. Il modello 69 inviato nell’anno 2012 ha valenza sino al termine
naturale del contratto di affitto, salvo revoca
L’opzione ha effetto SOLO SE il locatore segnala per iscritto al conduttore, con lettera raccomandata, ove comunica
la rinuncia ad esercitare la facolta’ di chiedere aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo.
Nel caso di rinnovo-proroga tale rinuncia si estende a tutto il periodo.
LA RACCOMANDATA ALL’INQUILINO E’ LA PRIMA COSA DA FARE. Dopo questa data si puo' esercitare
l’opzione (modello Siria o modello 69), non prima, pena la decadenza. (vedi testo fac-simile allegato)
Non e’ infatti possibile chiedere aumenti all’inquilino, nemmeno l’ISTAT anche se contrattualmente previsto. Se i
locatori fossero piu’ di uno ed uno di essi non optasse per la cedolare secca, lo stesso non puo’ comunque chiedere
aumenti.
COME ESERCITARE L’OPZIONE
Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto
compilando il modello semplificato Siria - pdf (approvato con provvedimento del 7/04/2011) oppure il modello 69 pdf.
Modello semplificato Siria
Il modello semplificato Siria può essere utilizzato solo se:
il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre
tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca
si è in presenza di una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre
tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita
il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione.
Il modello semplificato Siria deve essere presentato dal locatore se abilitato ai servizi telematici o tramite un
intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) esclusivamente in via telematica
utilizzando il software di compilazione messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
Il modello deve essere presentato entro i termini previsti per la registrazione del contratto di locazione, cioè entro 30
giorni dalla data della stipula del contratto. Se la data di decorrenza è anteriore alla data della stipula, la denuncia (il
modello Siria) deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data di decorrenza.
Per la registrazione tardiva
del contratto di locazione è necessario recarsi presso un ufficio
dell’Agenzia.
Modello 69
Il modello 69 deve essere utilizzato, invece, quando non ricorrono i requisiti per utilizzare quello semplificato. Il
modello 69 va compilato per le proroghe, risoluzioni anticipate, ecc.
Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”), il locatore può applicare
la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il
reddito oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.
Se, in sede di registrazione, il locatore non effettua l’opzione nella prima annualità del contratto può comunque
esercitarla per le annualità successive utilizzando il modello 69 entro il termine per il versamento dell’imposta di
registro. L’opzione va esercitata nello stesso modo in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione.
MODULISTICA
Modello S.I.R.I.A. ( Servizio Internet Registrazione Immobili adibiti ad Abitazione)
Presentazione in via telematica con PIN personale scaricando il software dal sito internet www.agenziaentrate.gov.it
o tramite intermediario abilitato entro 30 giorni, con preventiva lettera raccomandata all’inquilino.
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Modello 69 (comunicazione dati personali e catastali) scaricabile da internet sul
sito Ag. Entrate. Presentare presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni:
•
•
•
2 copie del contratto di locazione con firma originale delle parti;
marche da bollo da 14,62 euro per ogni foglio;
se gli atti da registrare fossero piu’ di uno, un elenco “mod. RR” in cui vanno elencati gli atti da registrare;
ACCONTI CEDOLARE SECCA PER IL 2012
IL CALCOLO
L’ acconto è pari all’95% dell’intero canone 2012 (100%) Attenzione
sul modello 730 potrebbe esserci un canone rapportato a giorni inferiori a 365.
Considerare per l’acconto l’intero canone annuo.
Per i contratti con decorrenza 1° novembre 2012 non e’ dovuto alcun acconto.
Il calcolo dell’acconto viene effettuato come segue:
•
Il 100% del canone annuo moltiplicato per 21% (se “canone libero”) o 19% (se “canone convenzionato”) il
risultato per 95%;
•
Se l’importo è inferiore a 51,65 non è dovuto alcun acconto
•
Se l’importo e’ compreso tra 51,65 e 257,51 versarlo in unica soluzione entro il 30 novembre 2012
•
Se l’importo e’ pari o superiore a 257,52 il primo acconto e’ il 40% dell’importo, da versare entro il 16 giugno
2012 il secondo acconto è il restante 60%, da versare entro il 30 novembre 2012.
Per i contratti con decorrenza 1° novembre 2012 non e’ dovuto alcun acconto.
•
VERSAMENTO CON IL MODELLO F24
VERSAMENTO 1° ACC . CEDOLARE – entro il 16 giugno 2012
- sezione ERARIO mod. F24 – codice trib. 1840 – anno 2012
VERSAMENTO 2° ACC . CEDOLARE entro il 30.11.2012
- sezione ERARIO mod. F24 – codice trib. 1841 – anno 2012
VERSAMENTO SALDO CEDOLARE
- sezione ERARIO mod. F24 – codice trib. 1842
PARTICOLARITA’ E CURIOSITA’
Se i locatori sono piu’ di uno, ciascuno puo’ decidere autonomamente se optare per la cedolare o
mantenere il vecchio sistema a seconda del reddito e della convenienza di ciascuno.
L’aumento dell’affitto, in questo caso, non si applica comunque al conduttore anche se un solo locatore
ha optato per la cedolare.
Se i conduttori sono più di uno, ad esempio studenti, la lettera raccomandata preventiva va inviata a
ciascun conduttore.
Attenzione, per il modello SIRIA c’e’ la regola del 3:
•
•
•
non piu’ di 3 locatori
non piu’ di 3 conduttori
non piu’ di 3 pertinenze per 1 sola unita’
attribuzione della rendita
abitativa e solo per immobili gia’ censiti con
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FAC SIMILE LETTERA RACCOMANDATA ALL’INQUILINO
Mittente: dati del locatore
RACCOMANDATA R.R.
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Egr. Sig. (dati del conduttore)
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Oggetto: esercizio dell’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva “cedolare secca” sui
canoni di locazione di cui all’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011
In riferimento al contratto di locazione stipulato in data .......................................... dell’immobile
sito nel comune di..................................................Via................................................................
registrato il ............................. al n° . .................................... presso l’Agenzia delle Entrate di
............................................
da Lei utilizzato per finalita’ abitative unitamente alle pertinenze individuate nel contratto, per
informarLa di aver esercitato l’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui canoni di
locazione denominata “cedolare secca”.
Ai sensi e per gli effetti del comma 11 dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011, Le
comunico di rinunciare, per il restante periodo del contratto, alla facolta’ di chiedere qualsiasi
aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT che, pertanto, restera’ invariato nella
misura di euro .......................
Le comunico inoltre che per tutta la durata residua del contratto non saranno piu’ dovute le
imposte per la registrazione annuale del contratto.
Tanto Le dovevo come per Legge e con l’occasione porgo distinti saluti.
Luogo, ...............................data........................
Il proprietario / locatore
...........................................................................
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