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Anno 2012
N.RF095
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CEDOLARE SECCA IN UNICO PF 2012 E NEL 730/2012
RIFERIMENTI
ART. 3 Dlgs 23/2011 - PROVV. AG. ENTRATE 55394/2011 - CM 26/2011
CIRCOLARE DEL
02/05/2012
Sintesi: i contribuenti che hanno optato per la cedolare secca sulle locazioni delle unità abitative si
trovano per la prima volta ad applicare l'imposta in dichiarazione dei redditi.
La liquidazione dell'imposta avviene nel quadro RB di Unico PF 2012 (o del 730/2012); in caso di
liquidazione a credito, l'importo va indicato nel nuovo rigo del quadro RX.
In dichiarazione non va esplicitato se l'opzione riguarda solo il primo periodo (a partire dall'1/01/2011
fino alla data del rinnovo dell'annualità), il periodo successivo (dalla data del rinnovo dell'annualità fino
al 31/12/2011 oppure l'intero periodo di imposta 2011. Il contribuente dovrà determinare quale sia la
scelta più opportuna al fine di poter fruire interamente degli eventuali oneri deducibili e/o detraibili.
Nel caso di immobili storico artistici, l'opzione per la cedolare obbliga a tassare l'intero canone pattuito.
Come noto, l’art. 3 DLgs 23/2011 ha introdotto, a decorrere dal 2011, una tassazione separata
sui redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi (cd. "cedolare secca).
IMPOSTA APPLICATA CARATTERISTICHE DELL'IMPOSTA Persone fisiche titolari di diritti reali su unità immobiliari abitative (categorie catastali da A/1 a A/11, escluso A/10, e relative pertinenze) che risultano locate a soggetti privati (sono escluse le locazioni a soggetti che agiscono nell'ambito di impresa). E’ costituita dal 100% del canone di locazione pattuito. Non spettano più:  la deduzione forfettaria del 15% (25% per immobili siti a Venezia)  l’ulteriore del 30% per i contratti a canone concordato Il reddito derivante dalla locazione immobiliare (ad uso abitativo) non può comunque essere inferiore alla rendita catastale rivalutata del 5%. ‐ 21% ‐ 19% per i contratti cd “concordati” (L. 431/98) in comuni ad alta densità abitativa IMPOSTE “SOSTITUITE”  IRPEF ed addizionali (regionale e comunale)  imposta di registro e di bollo (anche in caso di risoluzione/proroga del contratto) SOGGETTI INTERESSATI BASE IMPONIBILE OPZIONE PER L'ANNO 2011 (regime transitorio) OBBLIGHI Il locatore è tenuto, a pena di mancata validità dell'esercizio dell'opzione:  a comunicare preventivamente all’inquilino tramite racc. A/R la volontà di optare; per il periodo 2011 la comunicazione al conduttore: andava effettuata entro la data del pagamento del 1° acconto al 6/07/2011 (oppure, se non dovuto, del 2° acconto del 30/11/2011)  ad esercitare l'opzione (col mod. 69 o SIRIA); per il periodo 2011 l'opzione si esercita in Unico2012/730‐2012 per i contratti che risultavano già registrati alla data del 7/04/2011. In caso di:  più unità abitative locate: per ciascuno di esse è possibile esprimere l'opzione indipendentemente dalla scelta effettuata per le altre unità  in più locatori: ciascuno di essi esprime l'opzione limitatamente al proprio reddito indipendentemente dalla scelta effettuata dagli altri contitolari Permane l'obbligo di registrazione del contratto. Tale registrazione "assorbe" la comunicazione alla P.S. (che non è più dovuta). CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI
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ODCEC VASTO
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Info Fisco 095/2012
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INDICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA IN DICHIARAZIONE

B del 730/2012.

RB di Unico PF 2012
colonna 2 (Utilizzo): la cedolare secca potrà essere applicata esclusivamente laddove l'unità
abitativa sia locato e pertanto il codice utilizzo indicato potrà essere solo uno dei seguenti:
1: locazione parziale dell'abitazione principale
3: locazione a canone libero (aliquota cedolare al 21%)
4: l'azione a equo canone (aliquota cedolare al 21%)
8: locazione a canone concordato in comuni ad alta densità abitativa (aliquota cedolare al 19%)
14: locazione agevolata per l'Abruzzo (aliquota cedolare del 21%)
16: immobile di interesse storico artistico locato (aliquota cedolare del 21%)
 colonna 5 (Codice canone): come noto, nel caso di opzione per la cedolare secca
l'aliquota di imposta fissa si applica al 100% del canone di locazione pattuito (si applica
sempre un criterio di competenza). Nella nuova colonna va indicata la percentuale di
canone assoggettata a tassazione.
 colonna 12 (col. 11 nel 730): la colonna va barrata nel caso di opzione per la tassazione
con la cedolare secca.
Nota: l'indicazione del codice "3" a colonna 5 obbligherà la barratura della colonna 12.
Inoltre il modello non richiede l'indicazione se l'opzione riguarda i canoni maturati alternativamente:
 dall'1/01 fino alla data di scadenza della annualità (all'interno del quadriennio)
 da tale data fino al 31/12
 oppure entrambe (e dunque l'intera annualità 2011).
Al fine di scegliere se assoggettare entrambi i periodi a cedolare secca occorrerà verificare se
l'opzione non comporti la determinazione di un Irpef non capiente rispetto alle detrazioni/deduzioni in
dichiarazione dei redditi (es.: per carichi di famiglia, spese mediche, oneri previdenziali obbligatori,
ecc.). In tal caso si potrà pensare di optare solo per uno dei due periodi.
 col. 13 e 14 di Unico2012: va indicato il:
 100% dei canoni
 suddiviso tra aliquota del 21% o del 19%.
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Per l'applicazione della tassazione separata occorre compilare i quadri in cui ordinariamente
viene determinato reddito fondiario degli immobili. Pertanto va utilizzato il quadro:
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cod. "1": 85% canone cod. "2": 75% canone cod. "3": 100% canone Info Fisco 095/2012
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Irpef
Irpef cedolare secca  rigo RB 11 UnicoPF: va liquidata la cedolare secca determinando una imposta:
 a debito (l'imposta non viene riepilogata in altro quadro della dichiarazione)
 o a credito (imposta viene riepilogato nel rigo 16 del quadro RX)
SEZIONE II - DATI CONTRATTO DI LOCAZIONE
I contribuenti che intendono avvalersi della cedolare secca devono obbligatoriamente indicare i
dati di registrazione del contratto.
La Sez. II del quadro RB (o del quadro B del 730) va pertanto compilato nei seguenti casi:
 sia per avvalersi della riduzione del 30% in relazione ai contratti a canone
concordato in comuni ad alta densità abitativa: (cod. utilizzo 8)
 sia per avvalersi in generale della cedolare secca (barrata la col. 12).
Nota: laddove si sia optato per la cedolare secca per la locazione di un immobile concesso in locazione
a canone concordato in comuni ad alta densità abitativa sarà sufficiente compilare un solo rigo
Contratti di durata non superiore a 30 giorni: caso di contratti di durata inferiore a 30 giorni
su base annua (anche non consecutivi) non sorge alcun obbligo di registrare il contratto; in tal
caso l'informazione sarà fornita barrando l'apposita casella "7".
Anno di presentazione della dichiarazione ICI: nel caso in cui si sia optato per la cedolare
secca la col. 8 non va compilata.
Nuova col. 7 Sez. II (contratti non sup. 30 gg): se il contratto è < 30gg complessivi nell’anno e pertanto non è stato registrato”
Opzione cedolare: non va compilata la col. 8 “Anno di presentazione dich. ICI”.
IMPONIBILI COMPLESSIVI
Il rigo RB10 accoglie i totali assoggettati alle diverse imposte (ad Irpef la col. 11 ed alla
cedolare secca per le col. 13 e 14):
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Estremi di registrazione contratto: 1. Data 2. Serie: 3, 3A, 38, 3P (Siria/Iris), 3T (Reg. telematica) 3. Numero e sottonumero Mod. 730/2012:
Codice Ufficio (v. Tabella sito Ag. Entrate):  “Vecchio” codice per i contratti registrati prima dell’eventuale avvento delle Dir. provinciali  “Nuovo” codice per quelli registrati dopo la loro eventuale istituzione Esempio1 - CEDOLARE SECCA SU TUTTI I CANONI DEL 2011
Appartamento con rendita catastale €. 500 (non rivalutata) concesso in locazione dal 1/07/2010
(regolarmente registrato) al canone mensile di €. 600, per il quale opta per la cedolare secca in Unico
per l'intero 2011.
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Reddito da assoggettare a cedolare secca:
max tra: a) 100% canoni 1/01/2011 – 31/12/2011 = €. 600 x 12 = €. 7.200
b) rendita 1/01/2011 – 31/12/2011 = €. 500 x 1,05 = €. 525
E’ pertanto da assoggettare a cedolare secca l’importo dei canoni di competenza:
Cedolare: 7.200 x 21,0% = €. 1.512
L'importo andrà evidenziato esclusivamente a quadro RB
500
3
3
7.200
365
100
...
...
X
7.200
...
7.200
1.512
1.512
1.285
227
...
RB1
30/07/11
2
1442 2
795
...
7.200
zero
I canoni assoggettati a cedolare secca:  non sono più resi imponibili all'Irpef nel quadro RN  tuttavia rilevano per le detrazioni/deduzioni fiscali Deduzioni/detrazioni spettanti: ai fini delle deduzioni/detrazioni Irpef spettanti:
 per i familiari a carico (art. 12 Tuir)
 per le altre detrazioni di lavoro autonomo (art. 13 Tuir)
 per altri oneri di cui all'art. 15 Tuir (es: limite di . 40.000 per le spese di assistenza personale)
 per canoni di locazione ex art. 16 Tuir
 per l'ISEE ed altri aspetti extratributari
rileverà il reddito di € 7.200 (e non un reddito pari a zero).
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Esempio2 - CEDOLARE SECCA SOLO SUI CANONI DEL PRIMO PERIODO DEL 2011
Nell'Esempio1 si ponga ora che il sig. Rossi sia un pensionato nel cui CUD figuri un reddito di €. 60.000
e ritenute applicate per € 19.270. Il contribuente nel 2011:
 ha la moglie ed un figlio a carico
 ha rate di detrazione del 55% a riporto dal 2009 di €. 20.000
 possiede infine l'abitazione principale che ha una rendita di € 500.
Tra le situazioni di preferisce tassare:
 ai fini Irpef i canoni maturati dal 1/01/2011 fino al 30/06/2011
 con la cedolare secca i canoni 1/07/2011 - 31/12/2011
in modo da conseguire un'Irpef capiente rispetto agli oneri detraibili del 2011.
a) Reddito da assoggettare a Irpef: (max tra canoni e rendita ragguagliati a periodo): €. 600 x 6/12 x
85% = €. 3.060
b) Reddito da assoggettare a cedolare secca: (max tra canoni e rendita ragguagliati a periodo): €. 600 x
6/12 = €. 3.600
Continuazione: fabbricato su più righi 3
3
3.600
X
500
1
183
3
3.600
100
...
...
183
X
3.600
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500
100
...
...
3.060
Cod. canone: 1: soggetto Irpef (85% del canone)
3: soggetto a cedolare (100% del canone)
...
3.060
756
756
3.600
643
113
RB1
30/07/11
2
1442 2
795
...
RC 60.000 + RB 3.060
66.660
63.060
500
500
20.320
Calcolate su un reddito di €. 66.660
292
638
20.000
20.930
...
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20.930
zero
...
19.270
- 19.270
Nonostante gli assoggettare ad Irpef i canoni di locazione di competenza del primo periodo del 2011, il
contribuente "perde" comunque una quota di detrazioni pari a 610 (cioè 20.930 - 20.320).
Esempio3 - CEDOLARE SECCA SOLO SUI CANONI DEL SECONDO PERIODO DEL 2011
I calcoli da effettuare sono del tutto analoghi a quelli dell'esempio precedente; tuttavia in questo caso
occorrerà considerare che l'opzione per la cedolare sul secondo periodo (che quello nel quale cade il
31/12/2011) comporterà l'obbligo di assoggettare a cedolare secca anche la residua parte di annualità
che cade nell'anno 2012 (cioè per i canoni che matureranno dal 1/01/2012 fino al 30/06/2012).
1/7/10 1/1/11
2° annualità
1/7/11
31/12/11
3° annualità
1/7/11
4° annualità
1/7/12
30gg
Proroga
Inizio del
contratto
Opzione in Unico valida solo per le annualità che cadono nel 2011
Nuova opzione per annualità
successive (mod. 69)
Nuova opz.
(mod. 69)
A partire dalla annualità successiva (canoni dal 1/07/2012 fino al termine del quadriennio) l'opzione per
la cedolare dovrà essere nuovamente esercitata (tramite presentazione del mod. 69); in assenza di
presentazione del modello non sarà messo proseguire nell'applicazione della tassazione separata.
CONTROLLI IN DICHIARAZIONE
Per poter applicare la cedolare, va verificato se l'opzione è regolare e dunque:
 è stata inviata la racc. A/R al conduttore entro il 6/07/2011?
N.B.: non è chiaro se sia ritenuta valida indicazione effettuata nel maggior termine del 5/08/2011,
avendo proceduto a versare l'acconto della cedolare avvalendosi della maggiorazione dello 0,4%
 è stata effettuata l'opzione con SIRIA/mod. 69 entro 30gg dalla stipula se il contratto non era
già registrato al 4/07/2011?
N.B.: per i contratti per i quali il termine di 30gg - per la registrazione dei nuovi contratti/risoluzioni
anticipate o per il pagamento delle proroghe) scadeva nell'intervallo tra il 7/04/2011 ed il 6/06/2011
l'adempimento era prorogato al 6/06/2011)
ACCONTI DI CEDOLARE
In occasione della determinazione delle imposte sarà opportuno verificare il corretto
versamento degli acconti della cedolare.
L'eventuale irregolare versamento dell'acconto non comporta la decadenza dalla
possibilità di esercitare l'opzione per la tassazione separata; tuttavia si potrà evitare le sanzioni
procedendo al ravvedimento operoso.
1° annualità
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Riduzione dell'acconto: la norma disponeva che l'acconto fosse dovuto nella misura dell’85% per
l'anno 2011; il DPCM 25/11/2011 ha poi previsto la sua riduzione portandola dall'85% al 68%.
L'eventuale maggior versamento (con la aliquota originaria) generava un credito utilizzabile in F24.
Versato l'acconto all'85%: se il maggior acconto (di 17 punti percentuali):

è già stato recuperato in F24: il saldo risulterà inalterato 
non è ancora stato utilizzato: il saldo risulterà abbattuto per tale importo
IMMOBILI VINCOLATI E CEDOLARE SECCA
Per i fabbricati di interesse storico e/o artistico (riconosciuti tale in base al Dlgs 42/2004, che ha
sostituito la L. 1089 del 1939) il reddito si determina:
 in generale: sulla rendita catastale cd. "figurativa", determinata moltiplicando i vani
catastali per la minore delle tariffe d'estimo previste per gli immobili della stessa zona
censuaria (art. 11 c. 2 L. 413/1991), anche se l'immobile è concesso in locazione (CM 2/2006)
la base imponibile è costituita dal maggiore tra il canone di locazione e la rendita
catastale "effettiva".
Nota: la tassazione sulla base della rendita catastale figurativa si applica anche nel caso di immobili
a destinazione non abitativa; tuttavia in tal caso non si potrà optare per la cedolare secca.
Esempio4 - CEDOLARE SECCA SU APPARTAMENTO VINCOLATO
Il sig. Verdi è proprietario di un appartamento (rendita "figurativa di €. 900) a Trento assoggettato
vincolo dalla soprintendenza delle belle arti a causa di affreschi che ricoprono la facciata del fabbricato.
L'immobile è concesso in locazione ad un canone annuo di € 6.500Contribuente procede a compilare il
mod. 730/2012.
Canone di locazione: va indicato anche se non influisce sulla determinazione del reddito ai fini Irpef sarà comunque tassata la rendita figurativa di € 900 Ipotesi a) - opzione per l'Irpef:
900
16
365
100
1
6.500
L378
500
6.500
L378
500
Ipotesi b) - opzione per la cedolare secca:
900
16
365
100
3
X
Cedolare secca: 6.500 x 21% = €. 1.365
Nota: è evidente la mancata convenienza per la cedolare secca (anche in presenza di un elevato
reddito complessivo non si raggiungerà mai una Irpef superiore alla cedolare calcolata).
 opzione per la cedolare secca: si applicano le regole proprie della cedolare e pertanto

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