NORMATIVA SUGLI IMMOBILI - Domande e risposte La nuova

NORMATIVA SUGLI IMMOBILI - Domande e risposte
La nuova esenzione sui terreni agricoli - Capannoni rivalutati
Alla vigilia del decreto erano attese anche alcune agevolazioni sugli immobili non residenziali.
Sugli immobili strumentali (cioè dedicati allo svolgimento di un’attività produttiva o
professionale) si attendeva se non l’abolizione dell’Imu (che peraltro quest’anno sui capannoni
aumenta per effetto della rivalutazione dell’8,33% dei coefficienti catastali) perlomeno una
deducibilità dalle altre imposte. Nelle intenzioni originarie questo disegno si delineava a metà,
con la deduzione dell’Ires o dall’Irpef ma non dall’Irap. Nel testo ufficiale del decreto anche
questa misura di parziale sollievo è sparita perché è venuta a cadere anche la contropartita
fiscale destinata a finanziarla, ovvero il ripristino al 50% dell’Irpef fondiaria sugli immobili a
disposizione (tipicamente, sono le case di villeggiatura).
Se ne riparlerà forse nella legge di stabilità a patto di trovare un’adeguata copertura.
Sono invece state mantenute le promesse fatte al mondo dell’agricoltura: saranno quindi
esentati i terreni destinati dagli strumenti urbanistici alle attività agricole, quelli posseduti da
imprenditori agricoli professionale o da coltivatori diretti e sono anche esentati i fabbricati rurali
accatastati. Il risparmio medio è di 209 euro per i terreni e 217 per gli immobili. Il costo
dell’operazione per le casse pubbliche, secondo del analisi dell’Ufficio studi della Uil, è di circa
800 milioni di euro. Anche per queste tipologie era già stata sospesa la rata di giugno e in
comuni inoltre avevano la facoltà di ridurre al minimo l’aliquota. Infine, sono stati esentati dal
tributo anche gli immobili destinati a ospitare attività di ricerca scientifica.
Box auto, c’è il bonus solo se è pertinenza dell’immobile
Che cosa succede se oltre alla casa c’è un box? Se l’autorimessa è pertinenziale (un
accessorio dell’abitazione, come risulta dal rogito) segue il medesimo trattamento
dell’abitazione: se è esentata lo stesso succede anche al box. Ai fini Imu, infatti, sono assimilate
all’immobile principale le unità catastali di tre categorie:
1) C/2, che comprende i magazzini e i locali di deposito, le cantine e le soffitte anche se
disgiunte dall’abitazione e con autonoma rendita catastale;
2) C/6, alla quale appartengono le stalle, le scuderie, i box per auto, i posti auto scoperti e
coperti;
3) C/7 che identifica le tettoie chiuse o aperte. Per essere considerato pertinenziale un
accessorio non deve essere necessariamente nel medesimo stabile dell’immobile principale.
Il caso vale soprattutto per i box: in una grande città con difficoltà di parcheggio nulla vieta di
considerare pertinenza di un’abitazione anche un posto auto a 500 metri di distanza.
E il vincolo di pertinenzialità di norma non impedisce di rivendere il box distintamente
dalla casa (con la sola eccezione dei parcheggi costruiti in condominio). La questione si
complica quando i box sono più di uno: in questo caso anche se si tratta di pertinenza
l’agevolazione sull’abitazione principale si può applicare su un solo box, anche se il
contribuente può scegliere quale esentare (quello con il valore catastale più alto). In questo
senso restrittivo si è orientato il ministero delle Finanze anche se la norma in realtà dice che si
possono assimilare fino a tre pertinenze: l’interpretazione è che i tre accessori devono
appartenere a categorie catastali diverse.
Casa ai familiari più difficile evitare l’imposta
In un nucleo familiare può esserci solo un’abitazione considerata principale. Il trucchetto spesso
praticato con l’Ici e che consisteva nel differenziare le residenze fiscali di marito e moglie per
avere due abitazioni principali con l’Imu è impossibile, perlomeno se i due appartamenti sono
situati nello stesso comune. Il riconoscimento di due diverse abitazioni principali è teoricamente
fattibile se i due coniugi abitano in comuni diversi risiedendo abitualmente, ma vi devono essere
ragioni di lavoro dimostrabili in caso di contestazione. In caso di separazione, invece, il costo
dell’Imu è a carico del coniuge a cui viene assegnata la casa, indipendentemente dal fatto che
sia proprietario, comproprietario o privo di titolo di possesso.
Lo stesso principio vale in caso di decesso di uno dei coniugi e di apertura della successione.
Siccome la legge stabilisce che al coniuge superstite spetta il diritto di abitazione a lui tocca
tutto il pagamento dell’Imu. Idem se il possesso pieno dell’immobile viene scisso in nuda
proprietà e usufrutto: l’imposta spetta a chi ha il diritto di godere dell’immobile (quindi
all’usufruttuario) e non a chi lo possiede. Infine, se si dà una casa in uso gratuito a un congiunto
non si ha diritto in nessun caso al trattamento dell’abitazione principale, perché il proprietario
non dimora abitualmente nell’alloggio. Per cedere un appartamento a un figlio e non si vuole
pagare l’Imu seconda casa bisognerebbe venderglielo almeno formalmente.