1.1.1 N.C.E.U. Comune di Mel Fg. 22 mapp. 825

1.1.1
N.C.E.U. Comune di Mel Fg. 22 mapp. 825
Trattasi di una porzione di capannone artigianale edificato in aderenza ad Est al mappale 817, ubicato
nell’area artigianale – industriale di Villa di Villa in Comune di Mel a circa 3 km dal centro del capoluogo
comunale, in prossimità della Strada provinciale della sinistra Piave ad una quota di circa 310 m s.l.m..
La costruzione, realizzata tra il 1999 e il 2000, insiste su un fondo pianeggiante di forma regolare della
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superficie catastale complessiva di m 3.442, di cui circa 2.010 m destinati ad area scoperta di pertinenza
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esclusiva (di cui m 355 a verde) e circa 1.430 m costituenti il sedime del complesso immobiliare.
Strutturalmente la costruzione si caratterizza per fondazioni in c.a. e struttura portante metallica con pilastri e
travi reticolari di sostegno del manto di copertura in panelli metallici coibentati del tipo sandwich; i
tamponamenti perimetrali sono realizzati in pannelli di calcestruzzo prefabbricati, mentre la delimitazione del
deposito e le murature del lato Est sono in cemento armato gettato in opera.
I pannelli prefabbricati sono coibentati; esternamente la finitura è in graniglia o faccia vista, color bianco e
grigio.
Il manto di copertura è completo di lattonerie in lamiera zincata preverniciata colore verde.
L’illuminazione e aerazione è garantita da serramenti in profili in alluminio colorati e superfici vetrate in
vetrocamera dislocati lungo i prospetti Nord, Sud ed Ovest.
La finitura superficiale per la zona di produzione è del tipo "industriale al quarzo".
Il grado di rifinitura esterna del fabbricato è buono e lo stato di conservazione del complesso è discreto.
La superficie scoperta è destinata essenzialmente a parcheggi e spazi di manovra (con pavimentazione in
conglomerato bituminoso) e in parte è a verde (aiuola perimetrale).
L’unità immobiliare si sviluppa su due piani, di cui il piano terra è il principale:
piano terra:
piano primo:
a)
zona lavorazione e magazzino
b)
cavedio
c)
corte esclusiva
a)
uffici
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Piano terra: si sviluppa su una superficie coperta di circa m 1.426 per un'altezza utile di m 5,10; detta
superficie si articola in un ampio locale adibito a laboratorio, locali spogliatoio e servizi igienici posti nella
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zona Nord Ovest, con altezza utile di m 2,40 e superficie coperta di circa m 48, oltre al cavedio coperto
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destinato a deposito (superficie coperta di m 50).
Le pareti dei servizi igienici sia interne che esterne sono intonacate e tinteggiate e quelle dei bagni
parzialmente piastrellate. L’accesso al laboratorio per gli automezzi avviene dalla corte esterna esclusiva
attraverso cinque ampi portoni metallici con apertura a libro posti sui tre prospetti Nord, Ovest e Sud; sono
inoltre presenti altrettante porte per l’accesso pedonale.
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Piano primo: si sviluppa su una superficie coperta di circa m 46 per un'altezza utile di m 2,78; detta
superficie si articola in due locali destinati ad ufficio.
Le pareti degli uffici sia interne che esterne sono intonacate e tinteggiate; l’accesso al piano avviene tramite
una scala metallica che si sviluppa dal piano terra lungo la parete Sud del blocco servizi.
Descrizione impiantistica
Il capannone industriale è dotato degli impianti di seguito descritti:
Impianto d’illuminazione e distribuzione corrente: l’illuminazione è garantita da lampade fluorescenti; le
linee di alimentazione sono realizzate con canaline in lamiera di ferro e sono complete di interruttori,
sezionatori e interruttori di sicurezza.
Impianto di riscaldamento autonomo del tipo ad aria calda, con bruciatore a gas metano, condotte di
aerazione e termoconvettori.
Impianto idrico completo di rete di distribuzione ai vari locali di servizio, allacciata all'acquedotto comunale.
Scarichi collegati alla fognatura comunale.
Regolarità edilizia: dalla consultazione compiuta presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Mel (BL), a nome
della Società “
, per il fabbricato al Fg. 22 mappale n°817 risulta la seguente
documentazione inerente l'esecuzione di opere edilizie:
1. Concessione edilizia n. 93/99 del 23/04/1999 rilasciata alla
per la costruzione di un
nuovo fabbricato artigianale;
2. Concessione edilizia in variante n. 128/2000 del 11/10/2000 rilasciata alla
per la
costruzione di un nuovo fabbricato artigianale.
In data 21/09/2001 si è formato il silenzio assenso al fine del rilascio del certificato di agibilità per il
fabbricato.
Dalla consultazione presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Mel non risulta essere depositata alcuna pratica
edilizia relativa alla realizzazione degli uffici al piano primo - soppalco posti al disopra dei locali servizi e
spogliatoi; l’intervento abusivo può essere sanato, ma essendo l’altezza interna dei locali pari a m 2,78
questi non possono avere destinazione ad ufficio in quanto l’altezza minima prevista nel Regolamento
Edilizio Comunale è di m 3,00.
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Destinazione urbanistica
Il fabbricato e la sua area di pertinenza sono in generale compresi in Zona Territoriale Omogenea Z.T.O.
“D1-8”; - Zone produttive industriali ed artigianali di completamento e nuova espansione.
L'edificazione entro nell’area è soggetta a preventivo strumento urbanistico attuativo approvato.
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Con riferimento all’attuale P.R.G., il fabbricato in oggetto risulta suscettibile di ampliamento per circa 100 m :
superficie del lotto
m
2
3.442
- zona D. 1
m
2
3.442
superficie coperta ammessa
m
2
1.549
superficie parcheggio
m
2
344
superficie attuale p. T
m
2
1.426
(45% della superficie del lotto)
Servitù e vincoli: dai documenti in possesso al sottoscritto perito, dalle risultanze rilevate in loco e dalla
documentazione consultata presso gli Uffici competenti non appaiono esistere sul cespite in esame vincoli o
servitù tali da pregiudicare il valore del bene.
1.2
STIMA BENI IMMOBILI
Il criterio di stima usato è quello particolareggiato comparativo (stima sintetica), in cui sono adottati i valori di
mercato praticati in contrattazione di beni con analoga destinazione d’uso, apportando le opportune
variazioni dipendenti dalle peculiarità dei beni stessi.
Nello stimare il più probabile valore di mercato degli immobili, in ragione delle attuali condizioni di mercato
oggetto di “giudizio di stima”, sono stati considerati come elementi di differenziazione l’ubicazione e forma, la
posizione per quanto riguarda trasporti e servizi, difficoltà di accesso, la destinazione e conformità
urbanistica ed edilizia, il livello di piano, la vetustà.
È stata inoltre considerata l’attuale situazione di congiuntura economica e la saturazione, per carenza di
domanda, del mercato immobiliare a destinazione artigianale nel Comune di Mel.
I dati metrici sono stati desunti dalle planimetrie depositate presso l’Agenzia del Territorio di Belluno e da
quelle allegate ai progetti esaminati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Mel e verificate a campione
durante il sopralluogo agli immobili.
Nota: nella determinazione delle superfici delle unità immobiliari sono state considerate le superfici lorde
commerciali calcolate all’esterno dei muri perimetrali e sull’asse dei muri di separazione delle varie unità.
Nella determinazione del valore di stima vengono applicati i seguenti coefficienti correttivi, per riportare il
valore della costruzione a nuovo al più probabile valore di mercato della costruzione o dell'unità immobiliare
allo stato attuale.
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1.2.1
STIMA PER COMPARAZIONE
VALORE A NUOVO COSTRUZIONE (I.V.A. esclusa)
Valore superfici commerciali
Comune di Mel
Produttivo
€
Superficie commerciale
650,00
Anno di costruzione
2001
Coefficienti di differenziazione
Vetustà
0,91
Stato di manutenzione e conservazione
0,95
Grado di finitura, dotazione impianti e struttura
0,90 / 0,85
Disponibilità spazi esterni
0,95 / 1,00
Valore superfici commerciali
Produttiva m.n. 817
€ 650,00 x 0,91 x 0,95 x 0,90 x 0,95 ≈ € 480,00
Produttiva m.n. 825
€ 650,00 x 0,91 x 0,95 x 0,85 x 1,00 ≈ € 480,00
Coefficienti di destinazione
Produttivo
Magazzino
0,75
Corte interna
0,30
Scoperto di pertinenza
0,10 / 0,05
N.C.E.U. Comune di Mel - Foglio 22 mappale 825
Quota di piena proprietà pari all’intero
-
-
Piano terra
laboratorio e servizi
1/1
x 1.334 m
2
x €/m
2
480,00
≈
€
640.000,00
deposito - cavedio
1/1
x
50 m
2
x €/m
2
100,00
≈
€
5.000,00
scoperto di pertinenza
1/1
x 2.016 m
2
x €/m
2
20,00
≈
€
80.000,00
1/1
x
2
x €/m
2
360,00
≈
€
17.000,00
€
742.000,00
Piano primo
uffici - magazzini
46 m
Valore di stima unità immobiliare m.n. 825
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LOCAZIONI O AFFITTI
I beni oggetto di perizia non sono locati.
IL PERITO
dott.agr. Gianni Serragiotto