2012 2013 EEE 08 fabbricati residenziali
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2012 2013 EEE 08 fabbricati residenziali
Capitolo 8 Stima dei fabbricati a destinazione residenziale 8.1 L’oggetto della valutazione • Per fabbricato si intende qualsiasi costruzione coperta, infissa al suolo, isolata da vie, spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri maestri che si elevano dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via e abbia una o più scale autonome • Si considera parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza (cortili, giardini ecc.) 8.1 L’oggetto della valutazione Tipologie: • fabbricati ad uso residenziale • negozi • uffici • autorimesse La valutazione può riguardare un intero fabbricato o una sua parte, atta a produrre un reddito proprio (unità immobiliare: appartamento, rimessa ecc.) 8.1 L’oggetto della valutazione I criteri di stima più utilizzati sono i seguenti: • • • • comparazione con i prezzi di mercato costo di costruzione stima per capitalizzazione valore di trasformazione 8.2 Il mercato immobiliare Il valore dei fabbricati è determinato da: • contesto economico, sociale, politico e istituzionale • caratteristiche della zona in cui sono ubicati (caratteristiche estrinseche) • caratteristiche specifiche di ogni singola unità immobiliare (caratteristiche intrinseche) 8.2 Il mercato immobiliare Contesto economico, sociale, politico e istituzionale • • • • • • • • struttura delle famiglie, abitudini e stili di vita politica territoriale, urbanistica e ambientale politiche della casa e della locazione politiche fiscali (per esempio, ICI) tecnologia edilizia e impiantistica (obsolescenza); norme di sicurezza Inflazione (favorisce il bene rifugio) mercati finanziari (alternative di investimento) 8.2 Il mercato immobiliare Contesto economico, sociale, politico e istituzionale • Rendita assoluta – Dipende dal fatto che intorno alla città la richiesta di edificazione è superiore alla domanda ed è regolata dalla pianificazione • Rendita differenziale – Alcuni terreni sono più appetiti di altri perché più adatti per l’amenità o la vicinanza a infrastrutture 8.2 Il mercato immobiliare Caratteristiche estrinseche Comprendono: • centro urbano di riferimento (grandi aree urbane, città intermedie, centri minori). • ubicazione territoriale (zona urbana, zona suburbana, zona extraurbana, zona rurale). 8.2 Il mercato immobiliare La rendita edilizia a Bologna nel 2009 • Un terreno a uso esclusivamente agricolo, coltivato con colture erbacee estensive, ha un valore di mercato attorno a 3,5 €/m2 (35.000 €/ha) • Se il terreno è localizzato vicino a un centro abitato, per cui esiste l’aspettativa di una futura conversione ad area edificabile, ha un valore di 50 €/m2 (500.000 €/ha) • Un’area edificabile a uso artigianale può raggiungere un valore di mercato pari a 300 €/m2 (3.000.000 €/ha) • Un’area edificabile a uso residenziale ha, mediamente, un valore di 450 €/m2 (4.500.000 €/ha) • I prezzi di mercato dei terreni agricoli sono espressi in €/ha e quelli delle aree fabbricabili in €/m2 8.2 Il mercato immobiliare Caratteristiche intrinseche • tipologia insediativa (lusso, intermedie, popolari) • tipologia costruttiva (ville, villette, palazzine, palazzi) • età e stato di manutenzione (nuove, recenti, normali, da ristrutturare) • caratteristiche posizionali (piano, orientamento, luminosità) • caratteristiche strutturali (dimensioni, affacci, finestre, pertinenze, impianti, ascensore) • caratteristiche tecnologiche (murature, pavimenti, impianti, manutenzioni) • caratteristiche produttive (canoni, contratti, sfitti, inesigibilità) 8.2 Il mercato immobiliare - Tipologie di operatori • OFFERTA – Proprietari – Imprese edilizie – Società immobiliari • DOMANDA – Famiglie (persone fisiche) – Imprese Obiettivi di acquisto: - uso diretto - reddito - speculazione – Cooperative di abitazione – Istituti pubblici • INTERMEDIARI – Agenzie immobiliari – Mediatori locali – Borse immobiliari (CCIAA) Determinazione del prezzo: - a corpo - per unità di consistenza Confedilizia, 2007 Confedilizia, 2010 STIMA PER COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Le fasi della stima • individuazione del segmento di mercato • rilevazione dei valori di compravendita • determinazione mediante comparazione del valore di stima Quali caratteristiche sono rilevanti? • Uso residenziale – – – – tipologie costruttive, strutturali e tecnologiche servizi alla famiglia (centri commerciali, scuole, parchi, luoghi di culto) distanza dai luoghi di lavoro caratteristiche ambientali dell’area (rumorosità, qualità dell’aria ecc.) • Uso turistico – panoramicità (per esempio, veduta mare) – distanza da luoghi di ricreazione (per esempio, distanza dalla spiaggia). • Uffici – distanza da aree commerciali e industriali, – dotazione di infrastrutture di trasporto (strade, trasporti pubblici) – possibilità di parcheggio. • Negozi – Visibilità (tipo di strada , numero di fronti stradali,, posizione d’angolo ) • Autorimessa – distanza da aree residenziali, centri urbani, ospedali (luoghi che producono domanda di parcheggi ) Inserzioni sulle riviste immobiliari: Fabbricato residenziale • S. Lazzaro (Bologna) via Quarto, ad.ze via Roma nuova palazzina in costruzione immersa nel verde a poche centinaia di metri dal centro del paese dotata di ascensore con appartamenti prestigiosi aventi riscaldamento autonomo tipologie previste • a) appartamento p.t. ingresso soggiorno con ampia finestra su portico e giardino privato di grandi dimensioni cucina abitabile 2 camere da letto 2 bagni ampia tavernetta al piano interrato avente accesso diretto al giardino garage doppio + posto auto assegnato • b) appartamento piano 1° ingresso soggiorno con ampia finestra su terrazzo 12 m2 cucina abitabile camera matrimoniale bagno ripostiglio mansarda di 75 m2 (2 stanze e bagno) garage doppio + posto auto assegnato planimetrie visibili direttamente in agenzia su appuntamento Inserzioni sulle riviste immobiliari: Negozio • Libero, adiacenze Piazza Foggia in posizione di passaggio negozio da ristrutturare di 34 m2 al piano terra con 2 vetrine su strada altezza interna 3,25 m abbinato a miniappartamento da ristrutturare di 30 m2 con bagno 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Individuazione del segmento Occorre la massima omogeneità possibile tra rilevazioni e bene oggetto di stima (requisiti minimi di omogeneità) Le variabili principali da considerare sono: • Destinazione d’uso (residenza, ufficio, negozio, autorimessa); • Ubicazione (centro, centro storico, semicentro,prima periferia, estrema periferia, extraurbana, rurale) • Tipologia costruttiva (edilizia intensiva, palazzina, villa unifamiliare, bifamiliare, a schiera) • Età e stato di manutenzione (nuova costruzione, recente ristrutturazione, normale stato, da ristrutturare); • Pregio storico-architettonico del fabbricato. 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Variabili che interessano l’adattamento dei valori Le variabili più frequentemente considerate nell’adattamento sono: • Differenze nelle modalità di pagamento • Differenze tra la data di stima e la data di compravendita delle rilevazioni • Differenze tra le caratteristiche del fabbricato da stimare e quelle dei fabbricati rilevati • destinazione d’uso,ubicazione, tipologia costruttiva, età e stato di manutenzione, pregio 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Rilevazione dei valori di compravendita Diverse fonti: • Contratti di compravendita (atti notarili, Agenzia del territorio) • Intermediari immobiliari, agenti immobiliari • Fonti statistiche o centri studi immobiliari Esempio – Aggiornamento dei prezzi rilevati Si deve valutare alla data 10/2/2009 un mini appartamento ubicato in zona centrale di Milano. Si dispone dell’informazione di una compravendita di un appartamento con le stesse caratteristiche avvenuta nel 2004 a un prezzo complessivo di € 200.000 Tale valore può essere riportato alla data di stima utilizzando tre diversi indici di rivalutazione: • Indice ISTAT FOI (base 1995=100) • Indice OMI (media Italia*) • Indice OMI (media capoluoghi nord-ovest*) *OMI: Agenzia del Territorio Rapporto immobiliare 2010 OMI (base 2004=100) Esempio – Aggiornamento al 2009 del prezzo rilevato nel 2004 • ANNO • • • • • • • 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Indice di rivalutazione monetaria Indice dei prezzi correnti delle abitazioni (ISTAT FOI 100=1995) (OMI media Italia) 123,2 125,3 127,8 130,0 134,2 135,2 100 107 116 124 128 127 Indice dei prezzi correnti delle abitazioni (OMI capoluoghi nord ovest) 100 107 113 119 121 122 • Indice di rivalutazione monetaria (ISTAT FOI nazionale): V2009 = € 200.000,00 × 135,2 / 123,2 = € 219.480,50 • Indice dei prezzi delle abitazioni (media Italia): V2009 = € 200.000,00 × 127 / 100 = € 254.000,00 • Indice dei prezzi delle abitazioni (centro città metropolitane): V2009 = € 200.000,00 × 122 / 100 = € 244.000,00 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Fonti statistiche Il sole 24 ore http://www.ilsole24ore.com/ SICET sindacato inquilini http://www.sicet.it/home.htm Federazione italiana agenti immobiliari professionali http://www.fiaip.it/ Nomisma http://www.nomisma.it/ Rivista "Il consulente immobiliare“ http://promo.24oreprofessioni.ilsole24ore.com/consulenteimmobiliare/ Gambetti immobiliare http://www.gabetti.it/ ISTAT www.istat.it Camere di commercio http://www.camcom.it/ http://www.sicet.it/home.htm Osservatorio immobiliare agenzia del territorio http://www.agenziaterritorio.it/servizi/osservatorioimmobiliare/index.htm CRESME http://www.cresme.com/ Scenari immobiliari http://www.scenari-immobiliari.it/ Borse immobiliari http://www.borseimmobiliari.com/ Tecnoborsa http://www.tecnoborsa.com/ Tecnocasa http://www.tecnocasa.it/ Casa24 http://www.casa24.ilsole24ore.com/ 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Determinazione del valore Vari procedimenti di stima: a. Market Comparison Approach (MCA) b. Stima per punti di merito c. Stima storica d. Stima per regressione lineare Market Comparison Approach 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Market Comparison Approach (MCA) Le fasi del MCA sono: a. Adattamento dei valori di mercato rilevati in funzione delle specifiche e significative caratteristiche che differenziano il fabbricato da stimare rispetto a quelli presi a riferimento b. Determinazione di un valore medio per unità di consistenza c. Moltiplicazione del valore medio per la consistenza del fabbricato da stimare 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Market Comparison Approach (MCA) Nel caso che gli appartamenti comparabili siano molto simili a quello da valutare, si può saltare la fase di adattamento ESEMPIO: Per stimare un appartamento nella prima periferia di S. Arcangelo di Romagna, di 98 m2, sono stati rilevati i seguenti valori di compravendita: Appartamento A B C Consistenza 103 m2 95 m2 115 m2 Valore € 220.000 € 215.000 € 230.000 L’appartamento viene stimato sulla base del valore medio delle compravendite rilevate: € 220.000 + € 215.000 + € 230.000 V = ---------------------------------------------------------- x m2 103 + m2 95 + m2 115 = 2.124 €/m2 x 98 m2 = € 208.211 m2 98 = Market Comparison Approach: ESEMPIO • Si deve stimare un appartamento economico in condominio nella prima periferia di Ferrara • Si conoscono 5 prezzi di compravendita realizzati nell’ambito dello stesso segmento di mercato • Una sintetica descrizione dell’appartamento da stimare (“caso di stima”) e di quelli presi a riferimento per la stima (vendite appartamenti da 1 a 5) è mostrata nel prospetto: – superficie effettiva calpestabile – superficie commerciale, risultante dall’applicazione degli appositi coefficienti di trasformazione; – valori di mercato – alcune informazioni di rilievo per la valutazione (orientamento dell’immobile, presenza di riscaldamento autonomo, condizionamento dell’aria, stato di manutenzione generale) Market Comparison Approach: DATI Market Comparison Approach: CRITERI ORIENTAMENTO: sono stati considerati i seguenti coefficienti, che esprimono in forma relativa le differenze di valore • sud=1; sud-est/sud-ovest= 0,98; est/ovest= 0,96; nord-est/nordovest=0,94; nord=0,90-0,92 IMPIANTO DI RISCALDAMENTO • la differenza di valore tra l’impianto autonomo e quello condominiale è stata stimata in € 15.000. IMPIANTO DI RAFFRESCAMENTO • la differenza di valore tra presenza e assenza è pari a € 8.000. STATO DI MANUTENZIONE • è valutato in base al costo degli interventi necessari a portare gli appartamenti – dallo stato mediocre a quello buono, in misura pari a €/mq 150 – dallo stato mediocre a quello ottimo, in misura pari a €/mq 250 Market Comparison Approach: RISULTATI € 15.000 stima per punti di merito Stima per comparazione con i prezzi di mercato Stima di un fabbricato per PUNTI DI MERITO Utile quando si hanno dati esigui sui valori comparabili Le fasi sono le seguenti: 1. rilevazione del valore di riferimento 2. individuazione delle caratteristiche influenti sul valore 3. attribuzione di un punteggio (coefficiente) a ciascun stato delle caratteristiche 4. calcolo del coefficiente globale 5. stima del valore dell’immobile Stima per comparazione con i prezzi di mercato Esempio di stima di un fabbricato per PUNTI DI MERITO 1. Si identifica un valore unitario di compravendita di un immobile che può essere considerato di riferimento (VAL RIF) – è scelto in virtù delle sue caratteristiche di normalità (“max frequenza” nell’area presa in esame; oppure, meno spesso, per “max valore” ) 2. Si definiscono le caratteristiche che influiscono sul valore dell’immobile (posizionali, strutturali, tecnologiche, produttive ecc.). 3. Alle possibili modalità di espressione di ogni caratteristica è assegnato un punteggio proporzionale all’influenza sul valore – il coefficiente 1 è attribuito allo stato “di riferimento”, mentre coefficienti di valore inferiore (o superiore) sono accoppiati a modalità destinate a causare deprezzamenti (o apprezzamenti) rispetto al valore di riferimento 4. Si procede a calcolare il coefficiente globale (CG), rappresentato dal prodotto di tutti i coefficienti assegnati all’immobile 5. L’immobile si stima moltiplicando VAL RIF x CG PUNTI DI MERITO: ESEMPIO • Si deve stimare un appartamento in condominio a Foggia, in zona periferica, di 131 mq di superficie commerciale. • Si assume che il valore di riferimento degli immobili nell’ambito dello stesso segmento di mercato sia pari a VAL RIF = €/mq 2.000 • Le caratteristiche dell’appartamento da stimare sono identificate mediante la seguente lista di controllo, che riporta, per ciascuna caratteristica: – le diverse modalità possibili – tutti i possibili relativi coefficienti di merito – i coefficienti corrispondenti alle modalità proprie dell’appartamento da stimare Punti di merito: DATI Stima per comparazione con i prezzi di mercato STIMA STORICA Può essere disponibile il valore storico del fabbricato oggetto di stima, a seguito di compravendite avvenute in precedenza Tale valore può essere utilizzato direttamente, dopo essere stato corretto per svalutazione monetaria, vetustà, obsolescenza e per eventuali interventi (p. e. ristrutturazioni) che hanno mutato le condizioni dell’edificio V = kPn + A - D dove: V = valore di stima dell’immobile k = fattore di attualizzazione dei dati storici Pn = prezzo dell’immobile rilevato nel passato xi = fattori che influenzano il valore nel tempo A = aggiunte D = detrazioni con k = g(xi) Stima per comparazione con i prezzi di mercato STIMA PER REGRESSIONE MULTIPLA • Quando siano disponibili molte osservazioni, è possibile utilizzare anche metodi statistici quali la regressione multipla per esplicitare l’effetto che le diverse caratteristiche di un immobile hanno sul valore • Tali metodi possono rivelarsi molto utili come supporto all’analisi del mercato, ma trovano raramente applicazione operativa nella stima dei fabbricati, per insufficienza d’informazione Stima per comparazione con i prezzi di mercato Stima di un fabbricato per VALORI TIPICI Un fabbricato è così composto: • 1 appartamento di 150 m2 • 1 bilocale di 40 m2 • 1 autorimessa per 2 posti macchina In base ai prezzi medi di mercato rilevati per unità immobiliari simili si valuta il fabbricato come segue: • appartamento 150 m2 × 1.600 €/m2 = € 240.000 • bilocale 40 m2 × 1.800 €/m2 = € 72.000 • autorimessa a corpo = € 48.000 Valore complessivo del fabbricato: € 240.000 + € 72.000 + € 48.000 = € 360.000 STIMA MEDIANTE IL COSTO DI PRODUZIONE 8.4 Il costo di produzione • Il criterio del costo di produzione in campo immobiliare presenta un’articolazione complessa, che tiene conto dei diversi livelli in cui sono organizzate le attività economiche legate alla realizzazione delle opere edili – Costo di produzione – Costo di costruzione – Costo tecnico • Il costo totale di produzione di un fabbricato è dato dall’insieme omnicomprensivo delle spese che un imprenditore astratto deve sostenere per realizzare ex novo l’opera, acquisendo tutti i fattori produttivi necessari, dalla progettazione alla commercializzazione, tenendo conto del profitto normale spettante all’impresa 8.4 Il costo totale di produzione Ct = Ca + Cc + On + Ou + Cm + Cg + I + Tr + P dove: Ct = costo totale di produzione Ca = costo dell’area Cc = costo di costruzione On = oneri professionali Ou = oneri di urbanizzazione e concessione Cm = costi di commercializzazione Cg = costi generali di amministrazione I = interessi sul capitale di esercizio Tr = tributi P = profitto normale d’impresa 8.4 Il costo di costruzione Il costo di costruzione fa riferimento alle spese affrontate per la sola fase costruttiva È il risultato della somma dei costi variabili (costo tecnico), dei costi fissi per l’allestimento e il funzionamento generale del cantiere e del profitto dell’impresa di costruzione Cc = Cte +Sg + Pc dove: Cc = costo di costruzione Cte = costo tecnico (costi variabili) Sg = spese generali di cantiere Pc = profitto normale del costruttore 8.4 Il costo tecnico di costruzione Il costo tecnico di costruzione rappresenta la parte tecnica del costo di costruzione, che si compone, come accennato, dei costi che variano in relazione alla quantità prodotta. Cte = Sa + M + Nt dove: Cte = costo tecnico Sa = salari M = materiali Nt = noli e trasporti 8.4 La stima del fabbricato mediante il costo di produzione V = Ca + (Cc + On + Ou + Cm + Cg + I + Tr + P) x d dove: V = valore del fabbricato Ca = costo (valore) dell’area Cc = costo di costruzione On = oneri professionali Ou = oneri di urbanizzazione e concessione Cm = costi di commercializzazione Cg = costi generali di amministrazione I = interessi sul capitale di esercizio Tr = tributi P = profitto normale d’impresa D = coefficiente di deprezzamento 8.4 Stima mediante il costo di produzione Le fasi 1. determinazione del valore dell’area 2. determinazione degli altri costi di costruzione a nuovo 3. determinazione del costo deprezzato 4. determinazione del valore del fabbricato 8.4 Il costo di produzione Determinazione del valore dell’area • può essere stimato solo mediante un procedimento per comparazione con i prezzi di mercato • comprende la rendita edilizia, che nelle zone pregiate può avere una forte incidenza sul valore complessivo del fabbricato • la sua determinazione può risultare problematica per la scarsità di prezzi di mercato di riferimento – mentre è particolarmente adatto nelle zone di nuovo insediamento, dove c’è disponibilità di aree fabbricabili 8.4 Il costo di produzione Determinazione del costo di costruzione a nuovo Il costo di costruzione a nuovo può essere ottenuto con tre diversi procedimenti: • sintetico, mediante l'attribuzione di un costo medio per unità di consistenza dell'immobile (superficie o volume) • analitico, mediante il computo metrico estimativo • misto, mediante una disaggregazione per elementi funzionali 8.4 Il costo di produzione Determinazione del costo di costruzione a nuovo STIMA SINTETICA Si deve stimare il costo di costruzione di un fabbricato composto da: • 1 fabbricato residenziale di 2 piani per un totale di 184 m2 • 1 autorimessa di 28 m2 • 1 giardino di 102 m2 In base ai costi medi rilevati per unità immobiliari simili, si valuta come segue: Fabbricato residenziale: 184 m2 × 1.150 €/m2 = € 211.600 Autorimessa: 28 m2 × 550 €/m2 = € 15.400 Giardino: 102 m2 × 30 €/m2 = € 3.060 Costo totale: € 211.600 + € 15.400 + € 3.060 = € 230.060 8.4 Il costo di produzione Determinazione del costo di costruzione a nuovo METODO MISTO PER ELEMENTI FUNZIONALI • È “misto” in quanto la stima del costo di costruzione è ottenuta aggregando elaborazioni di tipo analitico con passaggi sintetici • Il processo si sviluppa nelle seguenti fasi: – si individua un edificio di riferimento, di tipolanalogo a quello oggetto di stima – lo si disaggrega nelle varie componenti costruttive (per esempio: murature e tavolati, intonaci, impianto elettrico, scavi e rinterri ecc.) – si stimano i costi di costruzione di ciascun elemento funzionale del modello – si calcolano le incidenze in termini unitari (€/mq) e percentuali – la valutazione del fabbricato oggetto di stima avviene per comparazione con il modello di riferimento, correggendo le incidenze calcolate, in relazione alle sue peculiarità, per mezzo di opportuni coefficienti 8.4 Il costo di produzione Determinazione del costo di costruzione a nuovo COMPUTO METRICO ESTIMATIVO Il computo metrico estimativo consiste in un’analisi tecnica ed economica dei processi di costruzione necessari per realizzare un fabbricato. (VEDI APPENDICE a8 DEL TESTO) Ogni tipologia di intervento costituisce un capitolo di spesa, eventualmente suddiviso in sottocapitoli. I singoli interventi contemplati in ogni capitolo o sottocapitolo vengono detti lavori o lavorazioni. Il costo complessivo è determinato come sommatoria delle quantità di ogni lavorazione moltiplicate per i relativi prezzi: n m i 1 j 1 K q ij p j dove: K = costo di costruzione a nuovo del fabbricato qij = quantità della lavorazione j (j=1, …, m) impiegata nel capitolo i (i=1, …, n) pj = prezzo unitario della lavorazione j Il calcolo del prezzo di ogni singola lavorazione è denominato analisi dei prezzi unitari IL COMPUTO METRICO ESTIMATIVO UN ESEMPIO: CAPANNONE INDUSTRIALE • SCAVI • FONDAZIONI • PAVIMENTAZIONI • STRUTTURA • COPERTURA • TAMPONAMENTO • OPERE ACCESSORIE 8.4 Il costo di produzione Determinazione del costo deprezzato Occorre deprezzare il costo o meno tenendo conto della vetustà (v) e dell'obsolescenza (o) del fabbricato, che insieme quantificano il coefficiente di deprezzamento: d vo Il coefficiente di vetustà tiene conto dell’età del fabbricato e dello stato di manutenzione. Il coefficiente di obsolescenza sintetizza il minor apprezzamento del mercato dovuto alla ridotta razionalità del fabbricato, a causa del progresso tecnologico. 8.4 Il costo di produzione Determinazione del valore del fabbricato Il valore del fabbricato nel suo insieme viene calcolato sommando il valore dell’area e il costo di costruzione deprezzato, precedentemente determinati 8.4 Il costo di produzione ESEMPIO: stima in base al costo deprezzato Il fabbricato descritto nell’esempio precedente ha 14 anni di età, è costituito da vani troppo grandi e irrazionali, le finiture sono superate, l’accesso all’autorimessa non è agevole. a) Valore del terreno Il terreno è costituito da una parte fabbricata (92 m2) e da una a giardino (102 m2) : totale 194 m2. Sulla base dei valori rilevati di terreni edificabili comparabili il valore del terreno è pari a: 194 m2 × 310 €/m2 = € 60.140 b) Valore deprezzato del fabbricato Secondo le tabelle di vetustà previste dalla L. 392/1978, il deprezzamento per vetustà di un fabbricato di 14 anni è pari al 7%. Per tenere conto dell’effetto dell’obsolescenza si stima un coefficiente di deprezzamento pari al 10%. Il deprezzamento totale è quindi pari a: 7% + 10% = 17% Il valore deprezzato del fabbricato risulta quindi: € 230.060 × (1 – 0,17) = € 230.060 × 0,83 = € 190.950 c) Valore totale del fabbricato Il valore del fabbricato è pari alla somma del valore del terreno e del valore del fabbricato deprezzato: € 60.140 + € 190.950 = € 251.090 I coefficienti possono essere desunti dai correttivi della Legge sull’Equo Canone ETA’ (ANNI) DEPREZZAMENTO 1-6 0% 7 – 21 + 1% per anno 22 - 50 + 0,5% per anno STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DI REDDITI 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi V dove: V = valore del fabbricato; Rn = reddito netto del proprietario; r = saggio di capitalizzazione. Rn r 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi Le fasi La stima per capitalizzazione del reddito si svolge in tre fasi: 1. determinazione del reddito netto 2. determinazione del saggio di capitalizzazione 3. determinazione del valore 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del reddito netto Il reddito netto può essere determinato come differenza tra il reddito lordo e le spese di gestione a carico del proprietario: Rn Rl Sp dove: Rn = reddito netto; Rl = reddito lordo; Sp = spese a carico del proprietario. 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del reddito lordo Il reddito lordo è la sommatoria di: • affitti incassati dal proprietario • interessi maturati a fine anno dalle rate di canone riscosse • interessi sulla cauzione, se fruttifera • L’entità del canone d’affitto e le norme contrattuali devono rispondere alla legislazione vigente e rappresentare una condizione di ordinarietà in relazione alle caratteristiche del fabbricato e della zona • L’adozione del criterio non presuppone necessariamente che il fabbricato sia affittato o che il contratto d’affitto risponda alle caratteristiche di ordinarietà 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione delle spese MANUTENZIONI: sono le spese necessarie per mantenere il buono stato e la funzionalità dell’edificio. Devono essere riferite a una condizione di media vetustà e a un normale stato di manutenzione. Variano in misura sensibile in relazione alle caratteristiche del fabbricato. AMMORTAMENTO: si ottiene dividendo il costo di costruzione del fabbricato per la sua vita utile. Per i fabbricati a lunga durata (oltre 50 anni) in genere viene calcolata una quota di perpetuità, che comprende le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria in grado di garantire al fabbricato la durata per un tempo illimitato. ASSICURAZIONE: copre i rischi di danno parziale o totale derivante da cause maggiori (incendi ecc.) e responsabilità civile. AMMINISTRAZIONE Include i costi per la gestione delle scadenze amministrative e per le pratiche burocratiche e legali. SFITTO: quota imputata per coprire i rischi di periodi di mancata locazione del fabbricato. Può essere quantificato come incidenza percentuale, sul canone annuo, dei periodi di sfitto. INESIGIBILITÀ: quota imputata per tenere conto della possibilità di mancato pagamento da parte dell’affittuario. Viene quantificata come percentuale sul canone annuo IMPOSTE: ICI, a cui si aggiungono, per le società immobiliari, anche le imposte sui redditi derivanti dalla proprietà immobiliare, quali l’IRES e l’IRAP 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi Incidenza delle spese Si riportano i campi di variazione indicativi delle spese espressi come percentuale del reddito lordo: Manutenzioni Ammortamento Assicurazione Amministrazione Servizi Sfitto Inesigibilità Imposte 2-8% fino al 5% fino al 5% fino al 5% 2-8% 1-2% 1-2% 10-40% 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del saggio di capitalizzazione Il saggio di capitalizzazione varia in relazione alla destinazione d’uso, al centro urbano e alle caratteristiche estrinseche e intrinseche. Il saggio tende a crescere passando dalle situazioni di maggior pregio (lusso) a quelle di minor pregio (popolari). Può essere determinato: • in base al rapporto tra redditività e valore degli immobili • in base ai saggi di rendimento degli investimenti finanziari di rischiosità comparabile con quello dell’immobile oggetto di stima. 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del saggio di capitalizzazione • il saggio di capitalizzazione dei fabbricati civili varia: – tra 0,5% (abitazioni di lusso, di elevato valore non interamente apprezzato dai canoni di locazione) – e 8% (abitazioni per locazione temporanea, per studenti e turisti) • indicazioni utili per determinare il saggio sono desumibili da diverse fonti statistiche, che rilevano sia le quotazioni di mercato degli immobili, sia i canoni d’affitto • mediante questi dati, si può effettuare la stima reddituale applicando al canone d’affitto un coefficiente moltiplicatore – questo procedimento semplifica le operazioni di calcolo, in quanto non richiede la determinazione delle spese a carico del proprietario 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del valore Risolvendo la formula di capitalizzazione si ottiene il valore del fabbricato. Il valore così ottenuto è riferito alla redditività ordinaria di un fabbricato in condizioni normali di manutenzione e di media vetustà. Quando queste condizioni non si realizzano è necessario apportare al valore così calcolato gli opportuni aggiustamenti. 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del valore Risolvendo la formula di capitalizzazione si ottiene il valore del fabbricato. Il valore così ottenuto è riferito alla redditività ordinaria di un fabbricato in condizioni normali di manutenzione e di media vetustà. Quando queste condizioni non si realizzano è necessario apportare al valore così calcolato gli opportuni aggiustamenti. 8.6 La stima dei fabbricati da ristrutturare Con il termine fabbricato da ristrutturare si intende un fabbricato che presenti le seguenti caratteristiche: • il fabbricato è inutilizzabile o scarsamente utilizzabile nelle condizioni attuali; • il fabbricato è suscettibile di una normale e conveniente trasformazione; • la trasformazione è tecnicamente possibile e giuridicamente attuabile. I fabbricati da ristrutturare possono essere valutati mediante • la comparazione con i prezzi di mercato • il valore di trasformazione. 8.6 La stima dei fabbricati da ristrutturare Comparazione con i prezzi di mercato La stima comparativa è possibile nelle zone in cui esiste un attivo mercato dei fabbricati da ristrutturare. Le variabili principali da considerare sono: • ubicazione; • possibile destinazione d’uso; • superficie o volume utile di fabbricato ristrutturato; • condizioni strutturali dell’edificio; • pregio storico-architettonico del fabbricato. 8.6 La stima dei fabbricati da ristrutturare Valore di trasformazione n Vt Ri i 0 n 1 1 Kt i q i i 0 qi dove: Vt = valore di trasformazione; i = 1, 2,…n anni richiesti per il piano di ristrutturazione; Ri = ricavi della ristrutturazione nell'anno i; Kti = costi della ristrutturazione nell'anno i. Nel caso di una ristrutturazione di durata pluriennale, i ricavi della vendita e i costi dei beni ristrutturati devono essere attualizzati Se la ristrutturazione ha durata molto breve, tale da potersi considerare istantanea, il valore del fabbricato si ottiene sottraendo dal valore del fabbricato ristrutturato i costi della ristrutturazione: Vt V Kt dove: V = valore del fabbricato ristrutturato; Kt = costo di trasformazione. 8.6 La stima dei fabbricati da ristrutturare Le fasi del valore di trasformazione • • • • definizione del progetto di ristrutturazione; stima del valore del fabbricato ristrutturato; stima del costo di ristrutturazione; calcolo del valore del fabbricato da ristrutturare. 8.7 La stima dei fabbricati da ristrutturare La stima a sito e cementi • Nella stima a sito e cementi la trasformazione consiste nella demolizione del fabbricato. • I ricavi della trasformazione sono dati dalla somma del valore dell’area edificabile ottenuta dalla demolizione e del valore dei materiali di recupero. • I costi sono dati dalle spese di demolizione e sgombero Vt = Va + Vr - Kd dove: Vt = valore di trasformazione del fabbricato a sito e cementi Va = valore dell’area dopo la demolizione Vr = valore dei materiali recuperati Kd = costo della demolizione 8.2 Il mercato immobiliare – Unità di misura