atto di citazione - GIURISTI E DIRITTO

ATTO DI CITAZIONE
2) il prezzo della vendita, valutata a corpo e non a misura, veniva concordato tra le parti in euro
1.400.000,00 (diconsi euro unmilionequattrocentomila);
3) in pari data della sottoscrizione del succitato contratto preliminare, il promissario acquirente
provvedeva a corrispondere a parte promittente venditrice la somma di euro 280.000,00
(diconsi euro duecentottantamila) a titolo di caparra confirmatoria, mediante assegno bancario
non trasferibile n. 0803637591-03 tratto su con l'intesa che la restante somma pari ad euro
1.120.000,00 (diconsi euro unmilionecentoventimila) sarebbe stata versata contestualmente alla
stipula dell'atto notarile definitivo, salvo eventuale versamento di acconti parziali prima della
stipula dell'atto pubblico;
4) ai sensi degli artt. 3 e 8 del compromesso di vendita, le parti individuavano nella data del 31
luglio 2007 il termine ultimo ed essenziale di consegna degli immobili perfettamente ultimati
(compresi gli accessori di pertinenza), stabilendo altresì che l'atto definitivo di compravendita si
sarebbe dovuto sottoscrivere presso il Notaio di entro sessanta giorni dalla fine dei lavori;
5) quale parte integrante e sostanziale del compromesso di vendita, all'allegato A), parte
promittente venditrice si obbligava alla realizzazione a perfetta regola d’arte di diverse opere di
restauro e di costruzione degli immobili in questione, come ivi descritte in dettaglio;
6) tenuto conto della facoltà di parte promissaria acquirente di sostituire a sé persona fisica,
ente o altra società ex art. 1401 cod. civ., CAIO in data 20 dicembre 2006 formulava
dichiarazione di nomina, indicando quale persona nominata l'odierno attore sig. SEMPRONIO,
che accettava, subentrando nei diritti ed obblighi discendenti dal contratto preliminare;
7) in data 2 ottobre 2009, parte promittente venditrice sottoscriveva “atto di integrazione e
modifica del preliminare di vendita” fissando quale termine tassativo di consegna la data del 31
dicembre 2009. Testualmente: "in tale data l'immobile/i verrà consegnato completo in ogni sua
parte, come previsto dal preliminare di vendita, allacciato alle utenze e collegato alla fognatura
pubblica, accatastato e con la richiesta di agibilità consegnata presso il Comune di Savona. Si
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provvederà quindi al rogito notarile, alla data da concordare tra le parti, con saldo del prezzo
pattuito";
8) contestualmente, la proprietà si obbligava alla realizzazione entro il 31 dicembre 2009 dei
lavori specificati in calce al medesimo “atto di integrazione e modifica”, confermando altresì "il
proprio impegno a realizzare, entro sei mesi dalla data delle presente scrittura, le opere di
allargamento dell'accesso carrabile … all'immobile da via e la demolizione dei corpi di
fabbrica "precari" collocati in fregio alla via realizzando, in tutte le sue parti, un decoroso
ingresso al caseggiato oggetto di compravendita …", nonché impegnandosi, ancora, "a dare
idonea sistemazione delle aree circostanti la proprietà in vendita e dei fronti in vista del piccolo
immobile di proprietà della Provincia, posto ad Ovest del caseggiato, nel caso che lo stesso non
fosse oggetto di interventi di risanamento entro l'anno 2010";
9) parte promissaria acquirente (CAIO prima e SEMPRONIO poi) corrispondeva all'odierno
convenuto la somma complessiva di euro 1.000.000,00 (diconsi euro un milione) (comprensivi
di caparra confirmatoria, come sopra visto), secondo le seguenti modalità:
• euro 280.000,00 in data 11/05/2006 a mezzo assegno bancario non trasferibile n.
0803637591-03 tratto su a titolo di caparra;
• euro 150.000,00 in data 20/12/2006 a mezzo assegno bancario n. 0806490101-01 tratto su
quale primo acconto;
• euro 150.000,00 in data 20/03/2007 a mezzo assegno bancario n. 0806488280-00 tratto su
quale secondo acconto;
• euro 120.000,00 in data 01/08/2007 a mezzo assegno bancario n. 0806488282-02 tratto su
quale terzo acconto;
• euro 100.000,00 in data 12/12/2007 a mezzo assegno bancario n. 0806488284-04 tratto su
quale quarto acconto;
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• euro 100.000,00 in data 12/02/2009 a mezzo assegno bancario n. 7004252752-03 tratto su
quale quinto acconto;
• euro 100.000,00 in data 06/10/2009 a mezzo assegno bancario n. 7004252759-10 tratto su
quale sesto acconto;
10) in data 4 novembre 2009 l'attore inviava all'odierno convenuto lettera ar mediante la quale
comunicava l'intenzione di portare negli immobili in oggetto, arredi e mobilia a partire dal
successivo 9 novembre 2009 (tenuto conto che, da lì a poche settimane, si sarebbe dovuto
procedere alla stipula dell'atto definitivo di compravendita);
11) altresì in data 29 aprile 2010 SEMPRONIO inviava altra lettera ar mediante la quale
comunicava all'odierno convenuto di prendere possesso degli immobili oggetto del preliminare
di compravendita a partire dal 15 maggio 2010 (senza trasferimento di residenza e/o domicilio),
lamentando peraltro la mancata conclusione dei lavori concordati e previsti dall' “atto di
integrazione e modifica del preliminare di vendita dell'11 maggio 2006”, sottoscritto in data 2
ottobre 2009;
12) quindi, a fronte del perdurante ritardo nella conclusione dei lavori, con ulteriore missiva
datata 9 giugno 2010, SEMPRONIO richiedeva all'odierno convenuto il risarcimento di tutti i
danni subiti a partire dal 1° gennaio 2010, ovvero dal primo giorno successivo al termine
(tassativo) di conclusione lavori del 31 dicembre 2009;
13) alle missive di cui sopra, alcun riscontro era dato dalla proprietà;
14) in data 29 novembre 2010 il difensore di parte attrice sollecitava la proprietà affinché
venissero forniti chiarimenti sia in relazione alle opere non eseguite, sia in relazione alla
necessità di procedere al rogito notarile;
15) in data 21 gennaio 2011, l'attore, unitamente ad altri promittenti acquirenti di alloggi facenti
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parte del medesimo stabile e che versavano in analoga situazione di fatto e di diritto,
incontravano la proprietà alla presenza dei rispettivi difensori;
16) nella sede di cui sopra veniva concordato e successivamente effettuato un sopralluogo (27
gennaio 2011) sui posti durante il quale venivano individuate tutte le opere ancora da ultimare, il
termine di inizio e di conclusione delle stesse, l’eventuale ulteriore termine (rimesso alla
tolleranza degli promittenti acquirenti) entro il quale si sarebbe dovuto procedere al rogito degli
atti di compravendita e le modalità di pagamento;
17) mediante fax del 8 marzo 2011, l'attore, conformemente agli accordi pattuiti, convenuti e
sottoscritti, trasmetteva un “atto di precisazione di rapporti” segnalando la propria disponibilità
ad effettuare l'atto di compravendita entro la data del 15 marzo 2011, con l’auspicio che a
cotanta collaborazione, facesse riscontro analogo atteggiamento da parte della proprietà;
18) purtroppo la proprietà, in totale spregio degli impegni contrattuali assunti, non soltanto si
sottraeva all'obbligo di stipula del contratto di compravendita definitivo, ma altresì ometteva di
portare ad esecuzione i lavori di cui sopra: anzi e per la precisione, alla data odierna, parte delle
opere di cui sopra non sono state neppure iniziate.
§§§§§§§§
Alla luce di quanto sopra, è del tutto evidente il pregiudizio subito e subendo da SEMPRONIO :
in primo luogo, la mancanza di disponibilità giuridica degli immobili in oggetto ed in relazione ai
quali corrispondeva (a propria discrezione confidando nella buona del convenuto) l’ingente
importo di euro 1.000.000,00 (diconsi euro unmilione); secondariamente, a causa del mancato
adempimento agli impegni negoziali assunti dalla proprietà sia in sede di preliminare di vendita
che successivamente, l’attore, persistendo tale atteggiamento dalla proprietà, sarà costretto a
fare eseguire a proprie spese ciò che invece avrebbe dovuto essere di integrale competenza
dell’odierno convenuto.
Giunti a questo punto, si rivela inevitabile oltre che necessario intraprendere la via giudiziale ed
adire il Giudice competente al fine di ottenere una sentenza che produca gli effetti di contratto
non concluso ex art. 2932 cod.civ., con contestuale richiesta di riduzione del prezzo di vendita
che è legittimata dal palese inadempimento della proprietà.
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ATTO DI CITAZIONE
Peraltro, dapprima di addivenire alle conclusioni, crediamo siano opportune alcune
considerazioni
In Diritto
Con sentenza del 26 gennaio 2010, n. 1652, la Cassazione ha ribadito i principi più volte
affermati dalla stessa Corte ribadendo l'autonomia della domanda di riduzione del prezzo
nell’ambito del contratto preliminare di vendita, nel caso che la cosa sia affetta da vizi, in quanto
il promissario acquirente che non voglia domandare la risoluzione del contratto, può agire
contro il promittente per l'adempimento, chiedendo, anche disgiuntamente dall'azione prevista
dall'art. 2932 cod.civ. l'eliminazione dei vizi, oppure, in alternativa, la riduzione del prezzo.
Tali due azioni, infatti, mirando entrambe ad assicurare, in modo alternativo tra loro, il
mantenimento dell'equilibrio del rapporto economico di scambio previsto dai contraenti,
costituiscono mezzi di tutela di carattere generale che, in quanto tali, devono ritenersi utilizzabili
anche per il contratto preliminare, non rinvenendosi nel sistema positivo, né in particolare nel
disposto dell'art. 2932 cod.civ., ragioni che impediscano di estendere anche a tale tipo di
contratto la tutela stabilita, a favore della parte adempiente dai principi generati in tema di
contratti a prestazioni corrispettive. La pronunzia del Giudice assume in tale ipotesi la funzione
di un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che
l'interesse del promissario acquirente alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non
sia eluso da fatti ascrivibili al promittente venditore (tra le tante, sentenze 21/5/2008 n. 12852;
15/12/2006 n. 26943; 29/10/2003 n. 16236; 17/2002 n. 5509; 3/1/2002 n. 29; 8/10/2001 n.
12323; 19/12/2000 n. 15958; 19/4/2000 n. 5121
).
Va altresì aggiunto che, come precisato nella giurisprudenza di legittimità, in materia di
esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la condizione di identità della cosa
oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non va intesa nel senso di una
rigorosa corrispondenza, ma del rispetto dell'esigenza che il bene da trasferire non sia
oggettivamente diverso per struttura e funzione da quello considerato e promesso e che
pertanto in presenza di difformità non sostanziali, non incidenti sull'effettiva utilizzabilità del
bene, ma soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola
alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserva della cosa viziata o
difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto
definitivo a norma dell'art. 2932 c.c. chiedendo cumulativamente e contestualmente
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ATTO DI CITAZIONE
l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo (sentenze citate e 16/7/2001 n.
9636; 18/6/1996 n. 5615; 26/1/1995 n. 947; 24/11/1994 n. 9991; 26/4/1993 n. 4895).
D’altro canto, non dobbiamo dimenticare quale sia la effettiva funzione prevalente del contratto
preliminare: consentire al promissario acquirente di controllare la conformità del bene rispetto
alle previsioni negoziali. A quest’ultimo proposito, deve rammentarsi come non sia raro, infatti,
che, dopo la stipulazione del compromesso, l'acquirente riscontri nell'immobile promesso in
vendita, vizi o difetti materiali, garanzie reali o vincoli di espropriabilità derivanti da sequestro o
pignoramento, o, ancora, pesi o vincoli limitativi del libero godimento sorti in epoca successiva
alla conclusione del preliminare o già esistenti ma taciuti dal promittente venditore.
In tali casi, allora, il promissario acquirente può rivolgersi al giudice, richiedendo la risoluzione
del preliminare ed il risarcimento dei danni subiti; se, invece, intende mantenere in vita il
rapporto contrattuale ed insistere per l'adempimento, può contare sul rimedio offerto dall'art.
2932 cod. civ. e l'azione di riduzione del prezzo.
In altri termini, come ci insegna la giurisprudenza sopraccitata, il promissario acquirente di un
immobile, ove questo risulti con vizi o difformità, che tuttavia non lo rendono oggettivamente
diverso per struttura e funzione da quello promesso, ma incidono soltanto sul suo valore, può
esperire l'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo
ex art.2932 cod.civ. (ottenendo la costituzione - per sentenza - degli effetti del definitivo non
concluso), chiedendo contestualmente e cumulativamente la riduzione del prezzo.
Deve precisarsi altresì che il promissario acquirente che chiede, a norma dell'art.2932 cod.civ.
l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguire la prestazione
a suo carico o a farne comunque offerta. Quest'ultima può essere costituita da una serie di
manifestazioni di volontà di eseguire il pagamento, espressa in un qualsiasi modo che escluda
ogni perplessità sulla concreta intenzione di adempiere e, quindi, anche mediante l'invito rivolto
al promittente venditore di presentarsi davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo,
senza che occorrano forme solenni (offerta reale o offerta per intimazione).
In ogni caso è tenuto ad eseguire la prestazione o a farne comunque offerta solo se tale
prestazione sia già esigibile al momento della proposizione della domanda, mentre non è tenuto
a pagare o ad offrire il prezzo concordato o l'eventuale parte residua di esso, quando, in virtù
delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento del prezzo risulti dovuto all'atto della
stipulazione del contratto definitivo o, addirittura, in un momento successivo. In quest'ultimo
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caso, il pagamento del prezzo (o della parte residua) va imposto dal giudice quale condizione
dell'effetto traslativo derivante dalla la sentenza costitutiva ex art.2932 c.c.
Fatte queste precisazioni, occorre rilevare che, se il promittente venditore offre un bene la cui
consistenza materiale e giuridica non corrisponde a quanto pattuito, il rimedio offerto dal citato
art.2932 cod.civ. non esaurisce la tutela del promissario acquirente, qualora quest'ultimo non
eserciti contestualmente e cumulativamente l'azione di riduzione del prezzo, richiedendo al
giudice una pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore
a quello pattuito con il preliminare.
L'azione di riduzione del prezzo, a fronte di un bene viziato o difforme, si rivela dunque uno
strumento volto a ripristinare i termini dello scambio e per far sì che la volontà espressa dai
contraenti nel preliminare sia fedelmente riprodotta, negli stessi termini qualitativi e quantitativi,
al momento della stipula del definitivo.
Del resto, è vero che il rispetto dell'autonomia negoziale implica il divieto per il giudice adito di
sostituire la propria volontà a quella espressa dai contraenti. Tuttavia quando è la stessa
situazione di squilibrio fra le prestazioni, determinata dalla presenza di vizi nel bene, ad esigere
un adeguamento delle prestazioni contrattuali (effettuato tra l'altro, con riferimento al rapporto
proporzionale di valore tra bene e prezzo nell'ambito della contrattazione preliminare), non
s'incontra alcun ostacolo all'ammissibilità di una pronuncia, accessoria a quella sostitutiva del
consenso, che ristabilisca l'equilibrio contrattuale.
Un brevissimo cenno, infine, deve riservarsi al profilo risarcitorio.
La Suprema Corte, Sez. II, con pronuncia del 28 luglio 2010, n. 17688
ha stabilito che il risarcimento del danno al promissario acquirente per la mancata stipulazione
del contratto definitivo di vendita di un bene immobile, imputabile al promittente venditore,
consiste, tra l’altro, nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento
della proposizione della domanda di risoluzione del contratto (cioè al tempo in cui
l’inadempimento è divenuto definitivo) ed il prezzo pattuito. La detta differenza deve inoltre
essere rivalutata per compensare la svalutazione intervenuta nelle more del giudizio, mentre
non deve essere rivalutato il prezzo pagato dal promissario acquirente tempestivamente
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beneficiato dal promittente alienante.
Il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente, in caso di mancata stipulazione del
contratto definitivo di vendita per fatto imputabile al promittente venditore, deve pertanto
comprendere la perdita subita ed il lucro cessante, consistente quest’ultimo, quando il contratto
ha per oggetto un bene immobile, nel mancato incremento dovuto al fatto che il bene non è
entrato nel patrimonio del compratore.
§§§§§§§§
A fronte delle argomentazioni di cui sopra, ci pare davvero evidente come nel caso per cui oggi
è giudizio, siano sussumibili tutti i presupposti imprescindibili richiesti dalla giurisprudenza di
merito e di legittimità per l’applicazione dello strumento normativo che prevede l’esecuzione in
forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, da cumularsi con l'azione di
accertamento dei vizi e delle difformità e conseguente riduzione del prezzo.
Tanto premesso e ritenuto, l’infrascritto difensore nell’interesse del proprio rappresentato,
riservando nel prosieguo ogni ulteriore indagine ed approfondimento,
CITA
TIZIO (C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, corrente in a voler
comparire nanti il Tribunale di Giudice designando, nei locali di sue solite sedute in (Palazzo di
Giustizia), per il giorno _____________________ ore di rito, con l’invito a costituirsi ai sensi di
legge, nel termine di venti giorni prima dell’udienza sopra indicata, ovvero dieci giorni prima solo
nell’ipotesi di abbreviazione dei termini, ai sensi e nelle forme stabilite dall’art. 166 cod. proc.
civ. con l’espresso avvertimento che la costituzione oltre i termini e modi suddetti, implica le
decadenze di cui agli artt. 38 e 167 cod. proc. civ. In ogni caso, in difetto di costituzione, si
procederà in sua dichiarata contumacia per ivi sentir accogliere le seguenti specifiche
CONCLUSIONI
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“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, reiectis contrariis,
in via principale
1) accertare e dichiarare il grave inadempimento di TIZO in persona del legale rappresentante
pro tempore,con sede in per non aver proceduto alla stipula del contratto definitivo di
compravendita entro il termine essenziale pattuito, come invece dapprima previsto nel
compromesso di vendita sottoscritto in data 11 maggio 2006 dalla società CAIO (cui è
subentrato in ogni suo effetto giuridico l’odierno attore) ed il convenuto medesimo, e
successivamente previsto nell’”atto di integrazione al preliminare di vendita”sottoscritto in data 2
ottobre 2009 dal convenuto ed il sig. SEMPRONIO , ed aventi ad oggetto gli immobili siti in
Comune di ”nel fabbricato in corso di integrale ristrutturazione distinto con il civico numero 1 di
via , descritto al catasto urbano al foglio n. mappale n. e precisamente tutto il secondo piano
ove sono ubicati due alloggi, compresa l'area delle rampe scale di collegamento tra il primo e
secondo piano, con esclusione del vano ascensore che resta condominiale; tutto il terzo piano
(sottotetto), ove è ubicato un alloggio, compresa l'area sovrastante ed il vano scale-ascensore;
ad ogni appartamento sono annessi, quali accessori: un box doppio pertinenziale, una cantina e
un posto auto, quindi in totale n. 3 box doppi meglio individuati con i numeri 5-6 e 7 nell'allegato
B alla promessa e n. 3 cantine”;
2) accertare e dichiarare il grave inadempimento di TIZIO in persona del legale rappresentante
pro tempore, per non aver eseguito e/o eseguito non a perfetta regola d’arte, i lavori
espressamente indicati in sede di contratto preliminare di compravendita dell'11 maggio 2006 e
nel successivo “atto di integrazione e modifica” sottoscritto in data 2 ottobre 2009,, entro il
termine ultimo ed essenziale del 31 dicembre 2009;
per l’effetto,
previo licenziamento di idonea C.T.U. volta a determinare l'esatto ammontare di tutti lavori di
competenza di parte convenuta rimasti inadempiuti e/o non eseguiti a perfetta regola d’arte,
emettere sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso ai sensi e per gli effetti
dell’art. 2932 cod. civ. a favore di SEMPRONIO in qualità di persona nominata ex art. 1401 cod.
civ., in relazione ai predetti immobili, condizionando il detto trasferimento al pagamento della
somma emergenda in corso di causa,al netto degli acconti corrisposti dall’attore, previa
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contestuale riduzione del prezzo di vendita originariamente stabilito in euro 1.400.000,00
(diconsi euro unmilionequattrocentomila), in ragione di:
a) mancata esecuzione e/o esecuzione non a perfetta regola d’arte delle opere gravanti su
parte convenuta in forza di quanto originariamente previsto in sede di preliminare di
compravendita, nonché di tutto quanto convenuto e pattuito successivamente tra le parti;
b) danni patiti e patiendi dall'attore per la mancata titolarità giuridica degli immobili per cui è
causa entro il termine stabilito in sede di compromesso di vendita e successivo “atto di
integrazione e modifica”sottoscritto in data 2 ottobre 2009 e che ha causato, tra l’altro,
l'impossibilità di alienare e/o concedere in locazione a terzi i cespiti immobiliari succitati con
relativa perdita di chanse;
c) danno patrimoniale derivante dai mancati profitti che l’attore avrebbe potuto percepire
dall’investimento e/o dal mantenimento di investimenti in titoli mobiliari delle somme versate a
titolo di acconto a favore dell’ente convenuto.
Con interessi e rivalutazione da dì del fatto illecito a quello dell’effettivo soddisfo.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari, oltre oneri previdenziali e fiscali come per legge.
Sentenza esecutiva".
Allo stato si produce la seguente documentazione:
1) promessa di vendita
2) descrizione lavori all. A della promessa di vendita, 11/05/2006;
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3) planimetria all. B della promessa di vendita, 11/05/2006;
4) dichiarazione di nomina ;
5) dichiarazione di accettazione di nomina;
6) atto di integrazione e modifica del preliminare di vendita;
7) riepilogo situazione versamenti effettuati da con allegate ricevute e copie assegni bancari;
8) lettera ar
9) lettera ar ;
10) lettera ar
11) lettera ar avvocato /TIZIO ;
12) fax avvocato /avvocato 8 marzo 2011;
13) atto di precisazioni rapporti con relativi allegati (“atto di integrazione”e “promemoria”).
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ATTO DI CITAZIONE
Ai fini del 5° comma dell'art. 9 della Legge 23.12.1999 n. 488, si dichiara che il valore del
presente procedimento è indeterminabile. Pertanto il versamento del contributo unificato è pari
ad euro 374,00.
Con riserva di deduzioni, integrazioni e repliche.
Savona, 8 marzo 2011
Avvocato ù
Ai sensi della L. 80/2005 si dichiara
che le comunicazioni e le notificazioni nel corso del procedimento potranno essere effettuate al
numero di telefax presso lo studio del difensore, in Savona, alla via e/o presso il seguente
indirizzo di posta elettronica
DELEGA
Il sottoscritto SEMPRONIO
nomina quale proprio difensore e rappresentante in giudizio l'avvocato
conferendo al medesimo, in ogni stato e grado del giudizio, ogni potere ai sensi di legge, ivi
compreso quello di chiamare terzi in causa, transigere, abbandonare, rinunciare agli atti ed
accettare rinunzie, farsi sostituire, conciliare, precettare e procedere ad esecuzione forzata.
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ATTO DI CITAZIONE
Elegge domicilio in
presso lo studio del medesimo difensore.
Autorizza infine, a norma degli artt. 23 e 26 del D.Lgs. n. 196/2003, lo studio legale avvocato
al trattamento dei propri dati personali comuni, sensibili e giudiziari.
F.to SEMPRONIO
È autentica
F.to
RELATA DI NOTIFICA
Io sottoscritto Ufficiale Giudiziario addetto all’Ufficio Notifiche presso il Tribunale di , a richiesta
dell’avvocato ho notificato copia del suesteso atto di citazione per quanto a
mediante spedizione di plico postale ai sensi di legge
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