repubblica italiana in nome del popolo italiano la corte

0023367/14
REPUBBLICA ITALIANA
Oggetto
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SECONDA SEZIONE CIVILE
- Consigliere -
Dott. STEFANO PETITTI
- Consigliere - Rel. Consigliere -
Dott. LUIGI ABETE
- Consigliere -
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso 22483-2008 proposto da:
CATTINARI CARLO C.F.CTTCRL34E07F257Y, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIALE ANGELICO 38, presso lo
studio dell'avvocato ELENA ALLOCCA, rappresentato e
difeso dagli avvocati ALESSANDRO LENTINI, ALBERTO
BARGELLINI;
- ricorrente -
2014
1830
Rep.
4093
- Presidente - Od. 17/09/2014
Dott. LAURENZA NUZZO
Dott. ELISA PICARONI
R.G.N. 22483/2008
cron..2a36
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE
*VENDI TA
contro
HOTEL NURAGHE PORTOROTONDO SRL 2.I.00234470904, IN
PERSONA DELL'AMM.RE UNICO E LEGALE RAPP.TE,
elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COLA DI RIENZO
PU
297, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO MONACO,
che lo rappresenta e difende;
-
controricorrente
-
avverso la sentenza n. 407/2007 della CORTE D'APPELLO 1110 4, 4u 4'0A
SEZ.DIST. DI di SASSARI, depositata il 26/06/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 17/09/2014 dal Consigliere Dott. ELISA
PICARONI;
udito l'Avvocato Elena Allocca con delega depositata
in udienza dell'Avv. Lentini Alessandro difensore del
ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ANTONIETTA CARESTIA che ha concluso
per l'inammissibilità del ricorso, in subordine, il
rigetto.
Ritenuto in fatto
1. - È impugnata la sentenza della Corte d'appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, depositata il 26 giugno
2007, che, in riforma della sentenza del Tribunale di Tempio
Pausania, ha respinto le domande proposte da Carlo Cattinari
nei confronti di Hotel Nuraghe Portorotondo s.r.l. (già
s.p.a.).
1.1. - Nel 1983 il sig. Cattinari aveva agito per ottenere
sentenza di trasferimento dell'immobile sito in Porto Rotondo,
località Spiaggia Ira, oggetto del contratto preliminare stipulato il 30 luglio 1981 con la società Hotel Nuraghe Portorotondo spa, previo pagamento del residuo prezzo.
L'attore aveva dedotto che l'immobile faceva parte del
complesso alberghiero costruito dalla società promittente venditrice, la quale, in difformità dalle pattuizioni, non aveva
trasmesso il possesso del bene entro il mese di settembre
1981, e non aveva stipulato il contratto definitivo in data 30
dicembre 1982. In subordine, l'attore aveva chiesto la risoluzione del contratto, con restituzione dell'importo versato
all'atto della stipula.
1.2. - La convenuta, costituitasi dopo che il Tribunale
aveva rimesso la causa in istruttoria per disporre CTU, deduceva: a) che il contratto azionato dall'attore aveva contenuto
più ampio della promessa di vendita dell'unità immobiliare,
essendo finalizzato a dare vita ad una multiproprietà aiber-
e
ghiera; b) che l'intento delle parti si era rivelato inattuabile stante l'immodificabilità della destinazione d'uso alberghiero del complesso immobiliare, e la conseguente impossibilità di alienazione frazionata dei singoli appartamenti; c)
che le pattuizioni contenute nel contratto non erano scindibili; d) che, in ogni caso, il contratto preliminare non identificava con esattezza il bene oggetto di trasferimento, e ciò
impediva la pronuncia ex art. 2932 cod. civ.
Su tali premesse la società Hotel Nuraghe aveva chiesto il
rigetto della domanda, previa declaratoria di nullità o inefficacia del contratto.
1.2. - Il Tribunale di Tempio Pausania aveva accolto la
domanda e per l'effetto trasferito all'attore la proprietà
dell'unità immobiliare come identificata dal CTU, previo pagamento del prezzo residuo, ed aveva condannato la convenuta al
rilascio dell'immobile e al pagamento delle spese processuali.
La società convenuta proponeva appello, a cui resisteva il
sig. Cattinari.
2. - La Corte d'appello accoglieva il gravame.
2.1. - Quanto alla domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, la Corte distrettuale osservava,
nell'ordine: a) che il giudice di primo grado avrebbe dovuto
pronunciare sulla legittimità del contratto azionato
dall'attore, trattandosi di questione rilevabile d' ufficio,
mentre aveva erroneamente ritenuto inammissibile, per tardità,
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la domanda di accertamento della nullità del contratto che la
società convenuta aveva proposto solo all'udienza di precisazione delle conclusioni; b) che tale verifica doveva essere
condotta tenendo conto della normativa sopravvenuta, vigente
la momento della pronuncia e, in specie, delle leggi n. 47 del
1985 e successive modifiche, e n. 217 del 1983, nonché della
normativa regionale in materia di destinazione alberghiera e
mutamento di destinazione urbanistica; c) che la pronuncia del
Tribunale risultava in contrasto con l'art. 8 della legge n.
217 del 1983 (pure successivamente abrogata), e con le prescrizioni contenute nel d.P.R. n. 380 del 2001 (art. 30); d)
che, secondo la giurisprudenza di legittimità, integrava il
reato di lottizzazione abusiva di cui all'art. 30 del d.P.R.
n. 380 del 2001 la stipula di contratti preliminari aventi ad
oggetto la cessione di unità abitative destinate ad uso privato, facenti parte di un complesso immobiliare già edificato e
originariamente autorizzato per lo svolgimento di attività alberghiera.
2.2. - La Corte d'appello riteneva inoltre infondata la
domanda subordinata di risoluzione del contratto preliminare,
per mancanza di prova dell'inadempimento della società convenuta, il cui onere ricadeva sull'attore, essendo peraltro emersa la sopravvenuta impossibilità della stipula del contratto definitivo.
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3. - Per la cassazione della sentenza d'appello ha proposto ricorso Carlo Cattinari, sulla base di due motivi.
Resiste con controricorso Hotel Nuraghe Portorotondo srl.
Considerato in diritto
1. - Il ricorso è fondato.
1.1. - Con il primo motivo è dedotta violazione e falsa
applicazione dell'art. 2932 cod. civ., nonché vizio di motivazione.
1.2.
Si contesta, sotto entrambi i profili di censura di
cui all'art. 360, primo comma, n. 3 e n. 5, cod. proc. civ.,
l'affermazione della Corte d'appello che ha ritenuto
l'idoneità del contratto preliminare di compravendita stipulato dalle parti a produrre l'effetto lottizzatorio.
2. - La doglianza è fondata in riferimento al profilo del
vizio di motivazione.
2.1. - La sentenza impugnata richiama la normativa di cui
agli artt. 8 della legge n. 217 del 1983 e 30 del d.P.R. n.
380 del 2011, affermando che il giudice di primo grado avrebbe
dovuto valutare la validità del contratto preliminare alla luce delle disposizioni citate, che precludevano l'accoglimento
della domanda proposta dal sig. Cattinari.
Ciò posto, si deve osservare in primo luogo che il richiamo all'art. 8 della legge n. 217 del 1983 è apodittico, e come
tale inidoneo a costituire autonoma ratio decidendi, e che la
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decisione poggia soltanto sull'applicazione dell'art. 30 del
d.P.R. n. 380 del 2011.
Si tratta però, come denunciato dal ricorrente, di applicazione astratta, nel senso che la Corte distrettuale sussume
la fattispecie sottoposta al suo giudizio nello schema della
lottizzazione abusiva senza dare conto delle circostanze carimenti ai fini della configurabilità del reato de quo.
2.2. - La giurisprudenza di questa Corte ha affermato che
può configurare il reato di lottizzazione abusiva la modifica
di destinazione d'uso di un complesso alberghiero, realizzata
attraverso la vendita di singole unità immobiliari, allorché indipendentemente dal regime proprietario della struttura non sussiste una organizzazione imprenditoriale preposta alla
gestione dei servizi comuni ed alla locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto di albergo, atteso che in tale ipotesi le singole unità
perdono la loro originaria destinazione d'uso alberghiera per
assumere quella residenziale
(ex paurimis,
Casa., sez. 3" pe)(<
nale, sentenze n. 6396 del 2006, n. 17865 del 2009).
Più di recente, questa Corte ha ritenuto che «La modifica
di destinazione d'uso di una struttura alberghiera in complesso residenziale, realizzata attraverso la parcellizzazione
dell'immobile in numerosi alloggi suscettibili di essere occupati stabilmente, configura il reato di lottizzazione abusiva
pur laddove l'area sia urbanizzata e gli strumenti urbanistici
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generali consentano una utilizzabilità alternativa di tipo alberghiero e residenziale, salvo che le opere già esistenti
siano sufficienti non solo a soddisfare i bisogni degli abitanti già insediati ma anche di quelli da insediare» (Cass.,
sez. 3^ penale, sentenza n. 27279 del 2012).
2.3. - La normativa in tema di lottizzazione abusiva ha
dunque lo scopo di tutelare l'integrità del territorio, vietando trasformazioni che ne alterino l'assetto, e ciò perfino
in presenza di strumenti urbanistici che consentirebbero tali
trasformazioni, ovviamente previa valutazione delle situazioni
in concreto.
2.5. - Nella sentenza impugnata, viceversa, si afferma la
nullità del contratto preliminare per contrasto con la normativa che vieta la lottizzazione abusiva senza alcun riferimento alla realtà dei luoghi, e, in particolare: a) alla esistenza o non di una organizzazione imprenditoriale idonea alla gestione delle diverse situazioni "residenziali" che si sarebbero create nel complesso denominato Hotel Nuraghe; b) alla parcellizzazione della proprietà.
3.
Le rilevate lacune motivazionali impongono
raccoglimento del primo motivo di ricorso, assorbito il rimanente, e la cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad
altro giudice, che provvederà anche sulle spese del presente
giudizio.
PER QUESTI MOTIVI
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La Corte accoglie il primo motivo, assorbito il rimanente,
cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione,
alla Corte di appello di Cagliari.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della II Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 17 settembre 2014.
Il Consigliere estensore
Cl/fresi ente
tz,),
DEPOSITATO JN CANCELLERIA
Roma, Oi NO V. 2014
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