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Milano/ Frena il mercato immobiliare: case meno care in centro
L'Ufficio Studi Tecnocasa ha analizzato l'andamento del mercato immobiliare di Milano. Nel
primo semestre dell'anno le quotazioni della città sono diminuite del 2,2%. In diminuzione del
3,1%, in particolare, le quotazioni degli immobili nelle aree centrali della città. "I tempi di vendita
aumentano e il gap tra domanda ed offerta si amplia sempre di più. La maggiore offerta di immobili
in vendita fa temporeggiare sempre più gli acquirenti, ben disposti ad acquistare, investendo anche
cifre elevate, ma solo se sussistono determinati standard qualitativi", spiega l'indagine che rivela
che in zona Duomo, nei primi sei mesi dell'anno, si sono compravenduti soprattutto tagli piccoli
(bilocali) acquistati da genitori per i figli o da professionisti a Milano per lavoro e le vendite si sono
realizzate in special modo su via Torino e nelle traverse dove, per una soluzione ristrutturata si
pagano anche 7500 euro al mq.
Le richieste sono sempre più selettive e indirizzate ad abitazioni situate ai piani alti, luminose
ed inserite in contesti d'epoca. E' molto più difficile collocare con successo sul mercato gli
immobili situati ai piani bassi e soprattutto inserti in contesti degli anni '50-'60. In zona Missori
sono in corso degli interventi di ristrutturazione su vecchie case da cui si ricaveranno tagli piccoli
(50-70 mq), con operazioni di frazionamento e attici. Rallentamento del mercato anche in Brera, più
richiesto da un target giovane, soprattutto in locazione. La domanda di immobili si orienta sia sui
tagli piccoli, monolocali e bilocali, che sono stati maggiormente compravenduti che sui tagli più
grandi (200 mq). Le abitazioni più richieste sono state quelle d'epoca inserite nel tratto compreso tra
corso Garibaldi e le sue traverse, che si estende verso il centro della città (via Solferino, via
Palermo) e dove si concentrano soprattutto le tipologie d'epoca. Per una soluzione ristrutturata si
pagano anche 9000 euro al mq.
Il mercato delle soluzioni di prestigio, secondo Tecnocasa, ha tenuto bene su entrambe le zone
ma parliamo di un mercato di nicchia che regge grazie anche all' offerta esigua. Le richieste in
questo caso si orientano su tagli oltre i 200 mq, posizionati all'ultimo piano, con affreschi, dotati di
vista o terrazzo, posizionati in contesti tranquilli e silenziosi. Abbastanza stabile il mercato delle
locazioni che registra una buona richiesta soprattutto sui piccoli tagli richiesti da studenti, italiani e
stranieri e da dirigenti a Milano per lavoro. Nei primi sei mesi dell'anno, emerge ancora
dall'indagine di Tecnocasa, si sono ribassate le quotazioni degli immobili della zona di Porta
Ticinese Parco delle Basiliche. Chi ha comprato lo ha fatto per necessità e si è rivolto alla prima
abitazione in assoluto. Chi ha venduto lo ha fatto prevalentemente perché ha acquistato
contemporaneamente un'altra abitazione e necessitava del capitale e in questo caso le quotazioni
sono state riviste verso il basso. Tra gli investitori resistono i genitori degli studenti universitari. Il
prezzo dell'immobile sta diventando fondamentale per la conclusione della compravendita. Si
registrano maggiori difficoltà per la vendita dei tagli più grandi (dal quattro locali in su).
Le soluzioni di pregio, tra 120 e 150 mq, registrano maggiori difficoltà di vendita se superano
il milione di euro, anche se con finiture e caratteristiche di rilievo. Mentre per le abitazioni di
lusso, oltre i 200 mq, se la posizione è ottimale e l'immobile molto signorile, il venditore può ancora
realizzare importanti valori. Anche le tempistiche di vendita sono aumentate e si registrano tempi
minimi di 4 mesi. Particolarmente apprezzate le soluzioni, ben rifinite, di 40-50 anni fa, situate
intorno al Parco delle Basiliche perchá più esclusivo. Per un buon usato difficilmente si scende sotto
i 5000 euro al mq. Apprezzate anche le tipologie del 1800 e quelle più recenti degli anni '60-'70
situate in via Arena e via Conca del Naviglio. Per un buon usato si spendono cifre medie di
4700-4800 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei canoni e in zona
sono sempre protagonisti gli studenti e coloro che si trovano a Milano per motivi di lavoro. Per un
bilocale oggi non si superano 1000 euro. Tra le macroaree che hanno registrato la contrazione più
sensibile delle compravendite c'ß quella di Bovisa-Sempione (-3.8% nella prima parte dell'anno)
che vede performance particolarmente negative nei quartieri di Espinasse-Certosa e Sarpi-Canonica.
Il calo delle quotazioni nel quartiere di Espinasse-Certosa ha riguardato in particolare la zona
più popolare, dove si concentravano in passato le compravendite degli stranieri e di coloro che non
potevano permettersi investimenti cospicui. Tra queste Villa Pizzone dove ci sono abitazioni
dell'Aler degli anni '50-'60 ma anche vecchie case di ringhiera. Per una soluzione usata si spendono
cifre medie di 2000 euro al mq. Hanno tenuto le quotazioni in piazzale Accursio e viale Espinasse
coså come quelle situate in viale Certosa presso gli stabilimenti della Bayer, dove ci sono stabili
civili degli anni '50-'60. La ricerca vede protagonisti famiglie, giovani coppie, single alla ricerca di
bilocali e trilocali. Su viale Espinasse ci sono degli immobili di nuova costruzione venduti a 3200
euro al mq. Al momento non si prevedono interventi di riqualificazione per la zona ma la vicinanza
alla Bovisa potrebbe avere effetti benefici anche in questo quartiere. Infatti alla Bovisa si prevede la
realizzazione di un parco scientifico, una sorta di cittadella per migliaia di persone che possano
vivere e lavorare.
Si prevede il raddoppio del Politecnico, un parco scientifico ed industriale che conviva con
aree verdi, negozi, residenze, teatri, cinema e altre strutture di intrattenimento. In ribasso le
quotazioni dell'area di Sarpi-Canonica dove le trattative si sono prolungate anche fino a quattro
mesi. Ad avere successo tra gli acquirenti sono state soprattutto le tipologie d'epoca, costruite tra la
fine dell'800 ed i primi del '900 e caratterizzate da soffitti alti, camino e pavimenti in legno. Le
richieste si concentrano soprattutto sulle abitazioni situate in via Londonio, corso Sempione e in
tutta l'area adiacente al parco Sempione. In questa zona si possono acquistare appartamenti in
palazzi nati negli anni '60 e '70 (4000 euro al mq per una tipologia ristrutturata) oppure soluzioni in
case d'epoca (4500 Ç per una tipologia ristrutturata). I top prices si realizzano in via Melzi D'Eril o
via Canova dove soluzioni d'epoca costano anche 5000 euro al mq. Da settembre 2008 via Paolo
Sarpi è diventata isola pedonale. Sul mercato degli immobili in locazione, i canoni elevati spingono
all'acquisto.
Le richieste di affitto provengono essenzialmente da singles e giovani coppie. Il canone di un
bilocale è di 650-700 euro al mese mentre quello di un trilocale ß di 750-800 euro al mese. In
diminuzione del 2,8% anche le quotazioni degli immobili nella macroarea di Fiera-San Siro, con
ribassi abbastanza generalizzati su tutti i quartieri ad eccezione di Fiera-Monterosa dove, in questi
primi sei mesi dell'anno, non si sono registrati cali di compravendite e difficoltà di incontro tra
domanda ed offerta.
I proprietari degli immobili hanno compreso il nuovo andamento del mercato e, di
conseguenza, le tempistiche di vendita e le trattative non hanno subito allungamenti. Il target
medio della zona ß rappresentato soprattutto da famiglie che acquistano per uso diretto, a cui
piace la zona e che quasi sempre vi hanno già vissuto. Nei primi sei mesi dell'anno hanno preferito
soprattutto le tipologie già ristrutturate o comunque abitabili. Non ci sono investitori dal momento
che i prezzi sono elevati per questo tipo di acquisto mentre le locazioni sono in linea con quelle dei
quartieri limitrofi. Nell'ultimo anno si registra poco movimento sul mercato delle locazioni, perchá i
locatari selezionati ricercati dai proprietari, al momento, non sono presenti sul mercato che invece
vede una domanda alimentata soprattutto da stranieri. Le tipologie più richieste sono il trilocale ed il
quattro locali. Tra le zone più ambite c'ß viale Monterosa e le sue traverse dove si concentrano
soluzioni degli anni '20 e '30 e condomini signorili degli anni '60-'70, con appartamenti non inferiori
a 200 mq. Per un buon usato non si spendono meno di 5000 Ç al mq.
Leggermente inferiori le quotazioni dei condomini medio-signorili degli anni '60 situati in via
Albani e valutati mediamente da 3500 a 4500 euro al mq. La zona, dopo i benefici legati al
trasferimento della Fiera a Rho, ha acquistato maggiore tranquillità e allo stesso tempo ci sono
aspettative di miglioramento per la realizzazione del progetto City Life che ha portato giÖ alla
demolizione dei vecchi capannoni della Fiera. Ricordiamo che esso prevede quasi 290 mila mq tra
interventi residenziali, negozi e terziario, oltre 165 mila mq di aree verdi, poco più di 28 mila mq
per piazze e spazi pubblici, 27 mila mq di parcheggi pubblici, un museo di arte contemporanea, una
linea della metropolitana.
Nella macroarea Città Studi-Indipendenza si registra, riferisce ancora Tecnocasa, una
diminuzione delle quotazioni del 2,6% che vede contrapposte performance dinamiche in
Piceno - Plebisciti e, al ribasso, in Città Studi - Pacini e Padova-Crescenzago. In quest'ultimo la
posizione periferica ed una serie di disordini sociali registrati negli ultimi mesi rende difficile
vendere gli immobili se non dopo una serie sensibile di ribassi. Ad acquistarli sono persone che
hanno legami con la zona oppure giovani coppie che non possono permettersi spese elevate per
l'abitazione. In passato in zona hanno acquistato numerosi stranieri, ma al momento la loro
domanda ß decisamente diminuita. Si cercano prevalentemente bilocali che consentono una spesa
compresa tra 120 e 130 mila Ç. Il quartiere comunque ß interessato dal progetto del recupero
dell'area dell'ex Magneti Marelli ora nella sua fase più importante. Si prevede la fine dei lavori per
il 2010. Si costruiscono appartamenti e villettine a schiera. E' stata ultimata invece la filotramvia
che collega viale Monza con il quartiere Adriano.
Il nuovo si vende a 2800 euro al mq. Sempre in questo quartiere ci sono numerosi stabili in
edilizia convenzionata che si collocano con difficoltà sul mercato. A Crescenzago prevalgono le
soluzioni civili degli anni '70. In lieve ribasso le quotazioni degli immobili nella zona di CittÖ Studi
- Pacini dove si registra una tenuta dei piccoli tagli ed un calo sulle abitazioni di dimensione più
grande. Esiste una certa difficoltà per coloro che desiderano vendere e soprattutto realizzare un
surplus o recuperare almeno il valore a cui avevano acquistato. E' più difficile infatti che riescano a
farlo perchá si trovano di fronte acquirenti che hanno ridotto il budget. Il taglio più richiesto è il
bilocale, apprezzato soprattutto da chi deve realizzare il primo acquisto, dai genitori degli studenti
universitari e dagli investitori che continuano ad acquistare in zona grazie alla presenza
dell'Università.
Gli immobili hanno quotazioni molto diverse a seconda che ci si trovi verso piazza Piola o
verso Lambrate. Nel primo caso infatti sono disponibili soluzioni d'epoca valutate mediamente
intorno a 3500 Ç al mq mentre abitazioni degli anni 50-'70 sono disponibili verso Lambrate dove le
quotazioni scendono a 3000 euro al mq. Performance ancora positive per gli immobili nella zona di
Piceno-Plebisciti dove, nei primi sei mesi dell'anno, si sono realizzate compravendite su soluzioni di
qualità.
Sono state compravendute le tipologie ristrutturate o comunque in buone condizioni, con una
disposizione razionale degli spazi interni, inseriti in bei contesti condominiali. Si sono venduti
tagli fino a 120 mq. Tra le soluzioni più ambite quelle costruite tra gli anni '20 e gli anni '50,
collocate tra corso XXII Marzo e via Archimede e gli appartamenti in palazzi della fine del 1800 ed
inizi del 1900 su corso Plebisciti. Parliamo di un mercato di nicchia , che acquista tagli minimi di
300 mq.
Per disponibilità di spesa più bassa si prestano le abitazioni situate in viale Campania e viale
Corsica. Al momento sono in corso i lavori per la riqualificazione dell'ex scalo di Porta
Vittoria che al momento ha visto la realizzazione di un palazzo destinato ad uso residenziale,
con finiture di prestigio e valutato a 4500-5000 Ç al mq.Il progetto è molto più ampio e prevede
una volumetria complessiva di 55.866 mq, suddivisa tra residenze, terziario, albergo, cinema
multisala , attività commerciali di dettaglio e parcheggi. La macroarea di Vercelli-Lorenteggio
segnala un ribasso delle quotazioni dell'1.9% trascinato da variazioni nominali negative dei prezzi
particolarmente sensibili nelle aree di Washington e Forze Armate. Nell'area intorno a via
Washington sono aumentati i tempi medi di vendita che si attestano sui sei mesi. La tipologia più
richiesta ß il bilocale mentre sono in calo gli acquisti per investimento. A cercare casa in zona sono
singles, giovani coppie e famiglie.
L'edilizia di zona Washington è caratterizzata da palazzi costruiti tra gli anni '30 ed i primi
anni '70. Un appartamento ristrutturato costa circa 5000 euro al mq. In piazza Piemonte sono in
costruzione numerosi box sotterranei e altri sono in previsione in via Washington. La domanda di
box auto è alta ma l'offerta è scarsa, il prezzo di un box singolo ß di 50 mila euro. Il mercato delle
locazioni in zona è sempre dinamico e vede protagoniste soprattutto società e banche. Cercano case
in affitto anche studenti ed impiegati. Il canone di locazione di un bilocale è di 850-900 euro al
mese, quello di un trilocale è di 1300-1500 euro al mese. In diminuzione le quotazioni delle
abitazioni nella zona di Forze Armate dove la presenza di immobili di tipo civile e popolare con
prezzi relativamente più bassi rispetto ad altri quartieri della città lo rende interessante per categorie
di acquirenti dalla disponibilità di spesa più bassa. Infatti nel quartiere si cercano bilocali a cui
destinare un budget medio di 140-160 mila Ç.
Si è ridimensionato il numero degli stranieri che acquistano in zona e si sono registrati anche
alcuni casi di vendita da parte di persone che non riuscivano più a pagare il mutuo e che
hanno ceduto la loro abitazione per acquistare un immobile più piccolo o di tipologia più
popolare. In zona ci sono appartamenti di nuova costruzione per i quali si chiedono anche 3500 euro
al mq. Gli immobili più richiesti sono quelli situati su via delle Forze Armate, meno richieste le vie
limitrofe. Chi ha acquistato nei primi sei mesi dell'anno ha preferito le soluzioni da ristrutturare. Sul
mercato delle locazioni si registra un calo dei canoni di locazione dal momento che le cifre richieste
sono molto elevate e non alla portata del budget medio dei potenziali affittuari della zona. Si
prevedono degli interventi di alloggi in edilizia convenzionata non lontano da Bisceglie.
In diminuzione dello 0,5% i prezzi delle abitazioni nella macroarea di Lodi-Corsica dove si
registra un incremento delle quotazioni nella zona di Tito Livio, influenzato dalle nuove
realizzazioni in corso in aree non lontane. Infatti in viale Caldara ß stata recuperata una vecchia
cascina che lascerò posto ad appartamenti di nuova costruzione, valutati 6800 euro al mq, in via
Muratori si è proceduto al recupero di una ex falegnameria per ricavare appartamenti valutati 7000
euro al mq. Altri recuperi sono in corso in via Lattanzio. In questi primi sei mesi dell'anno si sono
venduti tagli piccoli (intorno ai 60 mq) a coppie giovani o giovani al primo impiego oppure tagli
oltre i 160 mq (per famiglie).
Tra gli acquirenti di bilocali anche genitori di studenti presso la vicina Bocconi. Tra le zone
più quotate quella che si sviluppa intorno a piazzale Libia e viale Lazio perchá verde e con
condomini degli anni '50-'70. Per un medio usato si spendono mediamente 5000 euro al mq. Meno
quotati gli immobili situati intorno a piazzale Cuoco, verso l'Ortomercato, acquistabili a 2800 euro
al mq. La zona potrebbe riqualificarsi a lungo termine in seguito al progetto che prevede lo
smantellamento dell'Ortomercato per lasciare spazio alla "CittÖ del gusto e della salute", una sorta
di "hub dell'agroalimentare della qualitÖ", che sorgerÖ sull'ex area carni dei Mercati generali di via
Lombroso. Ci sarÖ la nuova Borsa telematica agroalimentare, uno dei progetti di punta nella
candidatura di Milano all'Expo 2015. In diminuzione dell'1,7% le quotazioni degli immobili nella
macroarea di Stazione Centrale-Gioia -Fulvio Testi con la performance negativa del quartiere della
Stazione Centrale dove oltre ad esserci un calo delle compravendite si registra anche un degrado di
alcune zone a ridosso della Stazione, con la conseguenza che la domanda si ß decisamente ridotta.
Si registrano richieste da parte di stranieri che non riescono a comprare perchá non hanno più
accesso al credito come un tempo. Ad acquistare nei primi sei mesi dell'anno sono stati
prevalentemente residenti del posto che hanno cambiato casa o hanno acquistato la prima casa.
Tra le zone più richieste c'è viale Melchiorre Gioia dove ci sono abitazioni della fine degli anni '60 e
dove acquistano quasi sempre persone che vi hanno sempre vissuto. Le quotazioni di un buon usato
sono di 2800 euro al mq. Al momento le tipologie più richieste sono quelle più grandi (trilocali e
quattrolocali) e non si registrano penalizzazioni per le fasce alte di spesa (da 500-600mila euro). Più
colpita la fascia inferiore a 200 mila euro che più spesso ricorreva al mutuo. Non ci sono molte
nuove costruzioni ma soprattutto interventi di ristrutturazione. Unica macroarea positiva quella di
Navigli-Famagosta che registra un lieve aumento dello 0.5% e con un ribasso delle quotazioni nella
zona di Pezzotti-Bocconi che, da semestri, continuavano a crescere e che ora per la prima volta
iniziano a ridimensionarsi. La zona che ß sempre stata oggetto di acquisti per investimento sta
registrando un cambio delle richieste in questo senso. Gli investitori attirati dalla presenza della
Bocconi, infatti, pur avendo il denaro necessario per acquistare sono molto attenti nelle loro scelte.
Tra questi anche genitori di studenti universitari. Negli ultimi tempi prediligono soprattutto le
tipologie con due camere da letto in modo che ognuno abbia la sua stanza e se l'immobile presenta
una cucina ed un soggiorno anche quest'ultimo viene trasformato in camera da letto. L'orientamento
in generale ß sui trilocali di 80-90 mq.
Tagli ancora più grandi sono richiesti da chi invece cerca l'abitazione per poter vivere (il
taglio più richiesto è mediamente di 120-130 mq). Quanto allo stato di conservazione di
prediligono le soluzioni già ristrutturate oppure da ristrutturare (in questo caso non si vogliono
spendere più di 4000 euro al mq). In diminuzione la richiesta dei bilocali che in passato erano
acquistati, oltre che dagli investitori, anche da giovani coppie in difficoltà con l'acquisto.
Altro elemento emerso è che in questo periodo chi cerca casa sembra avere limitato il proprio
interesse alla zona di via Teuliè, viale Bligny, via Sarfatti, via Giambologna e via Castelbarco
che sono immediatamente a ridosso della struttura universitaria. Per quanto riguarda il mercato
delle locazioni è animato soprattutto dagli studenti e anche in questo caso c'è una preferenza per le
tipologie arredate, predisposte per il collegamento internet e strutturate in modo tale che ogni
studente abbia la sua stanza.
In lieve aumento nel secondo semestre del 2008 le quotazioni degli immobili nella zona di Ripa
di Porta Ticinese dove si sono realizzate compravendite soprattutto con genitori di studenti
universitari che studiano presso la Bocconi o lo Iulm. Il taglio più ricercato è stato il bilocale. Tra le
caratteristiche più apprezzate la vicinanza alle sedi universitarie, la tranquillità della zona e la
presenza dei servizi. Per quanto riguarda lo stato di conservazione degli immobili si sono preferiti
quelli da ristrutturare per una maggiore personalizzazione. Le famiglie che cercano l' abitazione per
uso diretto e che si orientano soprattutto su tagli più grandi preferiscono acquistare in zone meno
costose come piazzale Abbiategrasso o Ludovico il Moro. Le zone più richieste sono quelle lungo il
Naviglio, dove si concentrano le soluzioni di ringhiera tipiche milanesi che hanno prezzi medi di
4000 euro al mq (se ristrutturate) o 3000 euro al mq (da ristrutturare).
Prezzi più elevati si possono toccare per le abitazioni situate nella parte pedonale del Naviglio
dove però c'è poca offerta. Da segnalare una serie di interventi di nuova costruzione in viale
Cassala e a ridosso della fermata della metropolitana di Romolo. Segnali deboli arrivano dal
mercato delle locazioni che comunque registra una buona domanda da parte di studenti universitari
e di personale della vicina "Nestlè". Si registra una minore appetibilità dei loft, in particolare se non
hanno subito il cambio di destinazione d' uso ad abitazione. Gli interventi di urbanistica sul
territorio milanese vedono nell'Expo, si legge ancora nell'indagine di Tecnocasa, "un potente volano
per la realizzazione di importanti infrastrutture". Tra queste il prolungamento delle linee
metropolitane esistenti e la realizzazione di nuove: entro il 2015 la rete metropolitana che attraversa
Milano e il suo hinterland sarÖ raddoppiata. Nei primi mesi del 2009 termineranno i prolungamenti
delle linee 2 e 3 ad Assago e al quartiere Comasina. Sono partiti i cantieri per la linea 5 (GaribaldiBignami). I cantieri per il lotto Ovest, da Garibaldi a San Siro, saranno avviati nel 2009. In progetto
anche quelli per la prima tratta della linea 4 da via Lorenteggio a via Sforza. Il prolungamento fino
a Linate potrebbe essere avviato entro l'estate del 2009. Si prevede poi il prolungamento della linea
2 da Cologno a Vimercate e della linea 3 da San Donato a Paullo. Inoltre si realizzerÖ la
Pedemontana, la Tem (tangenziale esterna) e la Brebemi (Brescia-Bergamo-Milano). E' in
previsione anche la navigabilitÖ del Naviglio dalla Darsena a Rho. Sicuramente si velocizzerÖ il
completamento delle opere urbanistiche più importanti quali tra cui Garibaldi-Repubblica, l'ex Fiera
Campionaria e Santa Giulia. Infine l'area Rho-Pero dove sorgerà la struttura che ospiterà l'Expo
(Expo Tower) sarà collegata con la Fiera già esistente.
Sono iniziati da alcuni mesi i lavori per la riqualificazione dell'ex Magneti Marelli, sul
Quartiere Adriano dove sorgeranno torri residenziali, 155 mila mq di verde pubblico, piscine,
centri benessere, campi sportivi, sedi universitarie, asili, centri culturali e per anziani. A sud della
città, a Milanofiori Nord sono in corso lavori per la costruzione di un complesso residenziale e di un
parco verde oltre all'arrivo della fermata della metropolitana di Assago. Altro importante progetto
riguarda l'area est della città dove sono in corso i lavori per il recupero dell'area dell'ex Maserati nel
quartiere Rubattino. Completata la prima parte del progetto iniziano ora i lavori per il versante est,
oltre il viadotto della tangenziale. Sono previste destinazioni terziarie, commerciali, produttive a cui
si aggiungerà un polo universitario di chimica, farmacia e medicina ed un parco centrale.