Indennità di sopraelevazione

ITG A. POZZO
LEZIONI DI ESTIMO
Stima della sopraelevazione di un fabbricato in condominio
Classi 5^ LB-LC-SA
Anno scolastico 2009/10
Prof. Romano Oss
Sopraelevazione di un fabbricato condominiale
Il proprietario o i proprietari dell’ultimo piano di un edificio condominiale
possono sopraelevarlo quando:
•il regolamento condominiale lo consente o non lo nega
•è consentito dagli strumenti edilizi in vigore (PRG, regolamento
edilizio …)
•vengono rispettate le disposizioni dell’art. 1127 del c.c. che la
vietano quando:
•le condizioni statiche non lo consentono
•pregiudica l’aspetto architettonico
•diminuisce notevolmente l’aria e la luce ai piani sottostanti
Quando la sopraelevazione è possibile chi la esegue deve pagare agli altri
condomini l’indennità stabilita per legge.
Il diritto di sopraelevazione può essere ceduto dai proprietari
dell’ultimo piano ad altri.
Indennità di sopraelevazione
L’indennità è pari al valore attuale dell’area su cui insiste l’edificio diviso
il numero di piani, compreso quello da edificare, e detratta la quota spettante a
chi esegue l’edificazione.
Indennità spettante a ogni piano nel caso di edificazione di un solo piano:
Va
Va
1
Ind = ------- - (------- x --- )
n+1
n+1
n
indennità per ogni piano
indennità piano edificato
Per valore attuale dell’area si deve intendere TUTTA l’area su cui insiste l’edificio
e non solo la proiezione dei muri perimetrali. (sentenza Corte di Cassazione)
Esempio:
Valore dell’area € 400.000
Piani esistenti prima della sopraelevazione 3
Piani edificati in più 1
400000
400000
1
Ind = -------------- - ------------ x --- = 66.667
3+1
3+1
3
L’indennità verrà suddivisa per i tre piani e successivamente per ogni piano
proporzionata ai millesimi di ciascuna unità immobiliare.
66.667 / 3
millesimi di ogni singola unità di piano.
Sopraelevazione di più piani
In alcuni casi è possibile sopraelevare più piani. Applicando alla legge il dettato
dell’art 1127 si avrebbe paradossalmente una diminuzione dell’indennità.
La Corte di Cassazione ha modificato con una sua sentenza le modalità di calcolo
arrivando alla formula seguente:
Va
Va
1
Ind = ------- x s - (------- x s x --- )
n+s
n+s
n
s = numero di piani edificati in più
Un caso particolare è la sopraelevazione parziale In questo caso
l’indennità riferita all’ultimo piano deve essere ripartita in base ai
millesimi relativi all’area di piano occupata dalla sopraelevazione.
Esempi:
Piani edificati in più 2
Utilizzando alla lettera la legge:
400000
400000
1
Ind = -------------- - ------------ x --- = 53.333
3+2
3+2
3
ERRATA!!!
Con la sentenza della Corte di Cassazione:
400000
400000
1
Ind = -------------- x 2 - ------------ x 2 x --- = 106.667
3+2
3+2
3
Valore del diritto di sopraelevazione
Il diritto di sopraelevare può essere ceduto e il suo valore va calcolato in base al
valore di trasformazione:
Vds = Vm - K0 - Ind.
Vm = valore di mercato della porzione di fabbricato ottenuto con la sopraelevazione
K0 = costo di costruzione della sopraelevazione
Ind = indennità di sopraelevazione
Esempio:
Cubatura edificabile in sopraelevazione:
840 mc.
Superficie commerciale ricavabile:
196 mq
Valore di mercato del fabbricato ricavabile
3000 €/mq
Costo unitario di sopraelevazione
400 €/mc
Indennità di sopraelevazione
66.667 €
Valore di mercato ottenuto con la sopraelevazione 196 x 3000 = 588.000
Costo della sopraelevazione 840 x 400 = 336.000
Valore del diritto = 588.000 - 336.000 - 66.667 = 185.333