sottotetti, il nuovo volume si paga

La Cassazione ha stabilito il criterio unico di ualuîazione sugli oneri ripardo le sopraeleuazioni
Sottotetti, il nuovo volume si paga
ObbZigo dì indennità ai condomini se si trasforma la sofitta
DI
ROBERTO
M.CORSO
che l’indennità fosse dovuta
solo con la costruzione di uno o
più piani sopra l’ultimo piano
dell’edificio condominiale,ma a
volte ammettendola a volte no
nel caso di semplice modifica
dell’altezza dell’edificio.
Per evitare le pronunzie contrastanti è stato necessario che
la Cassazione decidesse i criteri
da applicare con una sentenza
(n. 16794 depositata il 30 luglio
2007) delle Sezioni unite civili.
La Cassazione a Sezioni unit e h a precisato che .quel che
asta anche un semplice
innalzamento di mezzo
metro delle mura perimetrali e il corrispondente rifacimento del tetto al
di sopra di esse, funzionali alla
trasformazione di una soffitta
in unità abitativa, per rawisarsi l a muova costruzione.
che impone l’obbligo di pagare
l’indennità di sopraelevazione
ai proprietari delle sottostanti
unità immobiliari.
La decisione della Cassazione rileva ai fini dell’applicazione
a sezioni unite risolve un con- in un senso (diritto a sopraetrasto giurisprudenziale che è levare) e nell’altro (obbligo di
corresponsione dell‘indennità)
durato a lungo.
La carenza di abitazioni dell’articolo 1127 C.C. è la magunita a indubbie finalità di giore utilizzazione dell’area
ottimizzare le rendite immo- sulla quale sorge l’edificio,imbiliari hanno fatto sì che negli plicante che, rimanendo semultimi decenni, in particolar pre lo stesso il valore del suomodo nei grandi centri ur- lo (dividendo), con l’aumento
bani, molti sottotetti fossero del numero dei piani o, in ogni
trasformati in unità abitative, caso, dei volumi utilizzabili
grazie anche a normative re- (divisore) necessariamente digionali che hanno agevolato il minuisce il valore di ogni quot a relativa a piano o porzione
regime autorizzativo.
La trasformazione di soffitte di piano (quoziente), onde l’ino solai in sottotetti, ricorren- dennità dovuta da colui che sodone i presupposti, h a spesso praeleva agli altri condomini
suscitato però il malumore dei h a propriamente lo scopo di
condomini dei piani sottostanti, ristabilire l a situazione ecoche per il diverso e più intensivo nomica precedente, mediante
uso della volumetria del sotto- la prestazione dell’equivalentetto rivendicano non solo la ne- t e pecuniario della frazione
cessità di modificare le tabelle di valore perduta, per effetto
millesimali, almeno di gestione, della sopraelevazione, da ogni
per il maggiore utilizzo di parti singola quota relativa a piano
e beni comuni (dall’ascensoreal o porzione. Ne consegue che,
riscaldamento), ma spesso an- indiscussa l’inapplicabilità
che il diritto ad avere l‘inden- della norma in esame nell’iponità di sopraelevazione prevista tesi di pura e semplice ristrutdall’articolo 1127 del codice ci- turazione interna, tale da non
vile, ritenendo che il sottotetto comportare alcuna alterazione
trasformato in nuovo spazio nella superficie e nella voluabitativo deprezzi il valore dei metria degli spazi interessati
(omissis).. . la fattispecie dalla
piani sottostanti.
La Suprema corte di cassazio- stessa regolata va ravvisata in
ne, chiamata più volte a dire la ogni ipotesi d’incremento delsua, non era riuscita a fissare le dette superfici e volumetria,
un criterio unico di valutazio- indipendentemente dal fatto
ne, ritenendo prevalentemente ch’esso dipenda o meno dall’in-
nalzamento dell’altezza del
fabbricato (per esempio, ferma
l’altezza del colmo del tetto,
ove l’incremento di superficie
effettivamente utilizzabile e di
volumetria si realizzino mediante l a trasformazione dello spiovente da rettilineo con
pendenza unica a spezzato con
pendenze diverse, o mediante
l’ampliamento della base con
la costruzione d’uno sporto e
la consequenziale estensione
del tetto)..
Sintetizzando, il criterio adottato dalla Suprema corte di cassazione per stabilire quando è
dovuta l’indennità di sopraelevazione è analogo a quello che,
in tema di edilizia, distingue le
ipotesi di ristrutturazione-ricostruzione e nuova costruzione:
nei primi due casi l’indennità
non è dovuta, nell’ultimo (nuova costruzione) è dovuta.
La Cassazione precisa che
<<puòravvisarsi l’ipotesi della
ristrutturazione solo ove gli
interventi abbiano interessato
un edificio del quale rimangano
inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali,
le strutture orizzontali, la copertura, eppertanto le opere
consistano in modificazioni
solo interne, nel rispetto delle
originarie dimensioni dell’edificio e delle dette sue componenti essenziali; va ravvisata,
per contro, la diversa ipotesi
della ricostruzione ove dell’edificio preesistente siano venute
meno, per evento naturale o
per volontaria demolizione, le
componenti de quibus e I’intervento si traduca, tuttavia,
nell’esatto ripristino delle
stesse operato «senza variazione alcuna. rispetto alle dimensioni dell’edificio stesso, in
particolare senza aumenti né
della volumetria né, pur questa rimanendo immutata, delle
superfici occupate in relazione
all’originaria sagoma d’ingombro; diversamente, si verte in
ipotesi di nuova costruzione..
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