RELAZIONE TECNICA DI PARTE Relativa all`appartamento sito in

RELAZIONE TECNICA DI PARTE
Relativa all’appartamento sito in
Roma, via L. da Vinci 432 interno 10
Causa R.G. n° 8222/05
Tribunale Civile di Roma
Sezione 7 Giudice Loasses
1.0
Premessa.
Nel corso dell’espletanda causa, in cui lo scrivente CTP aveva già prodotto
scritti difensionali per il condominio è stato chiesto il supplemento CTU al fine di
accertare l’indennità di sopraelevazione, domanda già formulata dall’avv. De Toma
nell’atto di citazione (cfr. pag. 4, primo capoverso).
Il condominio ha ritenuto incaricare nuovamente lo scrivente al fine di
fornire il necessario supporto tecnico all’attività relativa al procedimento in corso.
È bene precisare che qui vengono ribaditi tutti gli argomenti della relazione
tecnica di parte redatta dallo scrivente già prodotta in atti (unitamente alle
controdeduzioni alla CTU), da intendersi qui trascritta, anche in riferimento al
pregiudizio del coefficiente di sicurezza delle strutture in conseguenza dei lavori
eseguiti dalla convenuta.
2.0
Indennità di sopraelevazione – principi applicativi ex art. 1127 c.c.
In occasione dell’inizio delle operazioni peritali la convenuta rilevava
l’inapplicabilità dell’indennità di sopraelevazione in quanto l’appartamento di
interesse non si trova all’ultimo piano dell’edificio e l’ampliamento è avvenuto
sotto il tetto a falde pre-esistente (cfr. Verbale di inizio delle operazioni peritali del
13.4.2010, allegato per comodità alla corrente relazione).
L’eccezione della convenuta è priva di pregio e va respinta per i motivi
illustrati nel prosieguo del corrente paragrafo.
Preliminarmente occorre osservare che l’appartamento dei convenuti si trova
all’ultimo piano ed è coperto in parte dal tetto condominiale, in parte da vani
comuni. La superfetazione contestata è stata eseguita sul terrazzo esclusivo
maggiorando la consistenza dell’appartamento con una “espansione orizzontale”
dell’appartamento, occupando così parte del terrazzo esclusivo.
Tale maggiore consistenza è pari a 15,13 mq / 49,93 mc in base alla
domanda di condono prot. 2004/181626 (oblazione e oneri concessori versati in
data 9.12.2004; cfr. allegati alla citazione).
Il codice civile attribuisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio
condominiale e al proprietario esclusivo del lastrico solare il diritto di sopraelevare,
cioè di elevare nuovi piani o nuove fabbriche (queste ultime non
necessariamente al di sopra dell’ultimo piano), per le quali devono versare agli
Ing. Alberto Botti
CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO DEL TRIBUNALE CIVILE DI ROMA
ISCRITTO AL Nº 17036 DELL' ALBO DEGLI INGEGNERI DELLA PROVINCIA DI ROMA
ARBITRO
PRESSO
LA CAMERA
ARBITRALE
DEI
LAVORI
PUBBLICI
00124 Roma - via Giulio Bas 15 ; tel. 06 – 50.93.11.10
cell. 347 5474534
fax 06 233 232 515
E-mail: alberto.botti.roma @gmail.com
altri condomini una indennità. La sopraelevazione, però, è vietata quando le
condizioni statiche dell’edificio non lo consentono.
Il concetto di nuove fabbriche richiama il concetto di costruzione del nuovo
muro ex art. 885 c.c. fattispecie applicabile al caso in esame.
In tale senso conforta anche la Suprema Corte:
“La nozione di sopraelevazione presa in considerazione dall'articolo 1127
del Cc trova applicazione nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano
dell'edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi
locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, non anche quando
egli intervenga con opere di trasformazione del tetto (fattispecie che non riguarda
il caso in esame, n.d.r.) che, per le loro caratteristiche strutturali, siano idonee a
sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini e ad
attrarlo nell'uso esclusivo del singolo condomino. La ratio della norma che, sia
pure a certe condizioni, conferisce al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio
condominiale il diritto di sopraelevazione va ricercata nel fatto che la
sopraelevazione sfrutta lo spazio sovrastante l'edificio e occupa la colonna d'aria
su cui esso insiste, situazione ben diversa da quella in cui egli trasformi il tetto
dell'edificio, eseguendo opere e manufatti tali da sottrarlo anche in parte alla sua
destinazione e ad attrarlo nella sfera della sua disponibilità esclusiva.. (Corte di
Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 7 febbraio 2008, n. 2865).”
Inoltre, va evidenziato che sul medesimo manufatto contestato è stata
pronunciata la sentenza n° 8907 del 21.4.2008 Tribunale Ordinario di Roma, 9°
Sezione Penale, Giudice Fortuni in merito all’ampliamento contestato di
consistenza pari a circa 11,91 mq e volume 32,15 mc che ha ordinato, tra l’altro, la
demolizione del manufatto abusivo (cfr. allegato, documento già prodotto nel
corrente giudizio).
Tale sentenza è in linea con la tesi già espressa dallo scrivente nelle relazioni
tecniche già prodotte nel corso del corrente giudizio in sede civile e avvalora la tesi
dell’applicazione del 1127 c.c. in conseguenza dell’ampliamento eseguito,
sprovvisto di concessione edilizia trattandosi di nuova opera.
In conclusione, non vi sono dubbi sull’applicazione del 1127 c.c. al caso in
esame in quanto la nuova fabbrica è nuova opera che ha trasformato il locale
preesistente aumentandone la superficie e la volumetria residenziale, ancorché
compresa entro la proiezione della soprastante copertura a falde.
2.1
Calcolo dell’indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c.
L’art. 1127 cod. civ. stabilisce che chi realizza la sopraelevazione ovvero
una nuova fabbrica deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al
valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero
dei piani ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui
spettante.
Per la determinazione dell’indennizzo si deve fare riferimento al valore del
suolo su cui deve essere effettuata la sopraelevazione e poi dividere l’importo
relativo per il numero dei piani (compreso quello di nuova costruzione), detraendo
infine dal quoziente ottenuto la quota che spetterebbe al condomino che ha
pagina 2 di 5
Ing. Alberto Botti
sopraelevato (Cass., sent. n. 1084, 26 marzo 1976).
Per quanto riguarda il calcolo dell'indennità' di sopraelevazione, si divide il
valore attuale del suolo sul quale insiste l'edificio o la parte di esso che viene
sopraelevata, per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e si
detrae dal quoziente così ottenuto la quota che spetterebbe al condomino che
esegue la sopraelevazione; la somma residua va ripartita fra gli altri condomini
(Cass. 24/4/1965, n. 725). Il "valore attuale" di cui parla il quarto comma dell'art.
1127 c.c. è quello che il suolo ha nel momento in cui la sopraelevazione viene
realizzata (Cass. 29/12/1962, n. 3453).
Ai fini del calcolo non si deve tener conto delle cantine e delle soffitte,
poiché esse non costituiscono un piano a sé stante, in considerazione della loro
funzione di pertinenza dell'intero fabbricato (se comuni) o dell'ultimo piano (se
appartengono al proprietario esclusivo di questo, Cass. 10/6/1997, n. 5164).
Ininfluente anche la maggiore o minore vetustà dell'edificio, dovendosi fare
esclusivo riferimento al valore del suolo (Cass. 5/12/1987, n. 9032).
Nel quantificare l'indennità non si deve considerare neppure l'altezza del
piano erigendo (Cass. 30/7/1981, n. 4861).
Non si deve infine calcolare la porzione di terrazzo esterno, qualora sia
protetta soltanto da tende o da altro materiale, ancorché riservata all'uso esclusivo
di un condomino (Cass. 15/2/1999, n. 1263).
La determinazione dell’indennizzo deve essere operata con riferimento al
tempo della sopraelevazione tenendo conto peraltro della svalutazione monetaria
verificatasi fino al tempo della concreta liquidazione (Cass., sent. n. 4861, 30 luglio
1981).
L’indennizzo di sopraelevazione costituisce un debito di valore soggetto alla
rivalutazione monetaria (Cass., sent. n. 9032, 5 dicembre 1987).
Per la decorrenza degli interessi sull’indennizzo occorre la costituzione in
mora ai sensi dell’art. 1282 cod. civ. (Cass., sent. n. 10098, 16 ottobre 1990).
I dati a base del calcolo sono i seguenti:
piani dell’edificio ..................................................... 5,5
consistenza di ciascun piano ............................. 260 mq
valore dell’area ..................................... € 5.362.500,00
anno esecuzione abuso ......................................... 2004
consistenza nuova fabbrica .............................. 11,9 mq
quota spettante al convenuto ............................ 85,23 ‰
In merito ai singoli fattori utilizzati per il calcolo dell’indennità è possibile
fornire le seguenti precisazioni:
piani dell’edificio – si riferiscono solamente ai piani dove si trovano gli
appartamenti; il valore 5,5 risulta dalla circostanza che esiste una porzione del
fabbricato che dispone di un piano in più rispetto alla colonna dove si trova
l’appartamento della convenuta. In altri termini, il piano 6 è presente solamente
sulla metà del fabbricato e, per questo motivo è stato adottato il valore indicato;
consistenza di ciascun piano – è stata stimata in considerazione degli
appartamenti ivi presenti, misurazioni più accurate sono ovviamente possibili; pur
pagina 3 di 5
Ing. Alberto Botti
tuttavia costose misurazioni possono aumentare la precisione di tale fattore senza
però addurre beneficio al risultato del calcolo;
valore dell’area – è stata stimata a partire dal prezzo di mercato al 2004
degli appartamenti nella zona di interesse (€/mq 6.000,00, ovvero €/mc 2.000,00) e
della circostanza che il costo di costruzione di un fabbricato residenziale medio,
come quello in esame, è prudenzialmente di 250,00 €/mc (costo per il costruttore).
Tali importi sono desunti dall’osservazione del mercato, estremamente
dinamico nella zona di riferimento (un appartamento di 100 mq, in buono stato di
conservazione, nel 2004 valeva mediamente € 600.000,00); dai valori indicati nelle
riviste specializzate (cfr. n° 724 - 2004 del periodico “Il Consulente Immobiliare”
il cui stralcio è allegato alla corrente relazione) e dai dati desunti dalle operazioni
di sviluppo immobiliare, anche in base alla diretta esperienza dello scrivente per
operazioni di questo tipo.
Detratte le spese generali (15%) e il margine dell’imprenditore (10%) si
ottiene il valore del terreno in base al seguente conteggio:
prezzo di mercato (2004)
costo costruzione
B
margine (10% di A)
C
spese generali (15% di A)
D
Valore unitario terreno
A-B-C-D
K
Cubatura
K×(A-B-C-D) Valore terreno (2004)
A
2.000,00
250,00
200,00
300,00
1.250,00
2.970
3.712.500,00
€/mc
€/mc
€/mc
€/mc
€/mc
mc
€
anno esecuzione abuso – accertato con la sentenza del Tribunale di Roma
sezione 9° penale (doc. citato);
consistenza nuova fabbrica – accertato con la sentenza del Tribunale di
Roma sezione 9° penale (doc. citato);
quota spettante – è la percentuale a base del calcolo per detrarre
dall’indennità la porzione spettante al condomino che ha realizzato la nuova
fabbrica. Occorre precisare che il condominio attore non dispone di tabelle
millesimali contrattuali, in quanto non esiste alcun regolamento di condominio
depositato né allegato ai rispettivi atti di compravendita. Le tabelle millesimali
esistenti sono meramente “adottate” al solo fine di fare fronte alle spese verso i
creditori. Tenuto conto di quanto esposto, l’aliquota di 1/12 (= 83,33 ‰; gli
appartamenti nell’edificio sono 12) è sostanzialmente allineata alla caratura della
tabella A (85,23 ‰). Al fine del computo si adotta quest’ultima aliquota.
Pertanto, l’indennità lorda per la nuova fabbrica è pari a:
3.712.500,00 ÷ 5,5 ÷ 260 × 11,9 = € 30.894,23
la quota spettante al convenuto è:
30.894,23 × 85,23‰ = 2.633,12
Sottraendo si ottiene l’indennità spettante al condominio attore:
pagina 4 di 5
Ing. Alberto Botti
30.894,23 – 2.633,12 = 28.261,11
In conclusione, l’indennità ex art. 1127 spettante al condominio attore
(escluso il convenuto) ammonta a € 28.261,11.
3.0
Conclusioni.
L’analisi dell’argomento oggetto di supplemento dell’espletanda CTU permette di
riassumere le seguenti conclusioni:
3.1
l’indennità ex art. 1127 c.c. è dovuta per i motivi illustrati nella corrente
relazione;
l’indennità ex art. 1127 spettante al condominio attore (escluso il convenuto)
ammonta a € 28.261,12.
3.2
Con riserva di ulteriori argomentazioni e precisazioni sui temi oggetto di
accertamento.
Allegati:
1. Verbale di riunione CTU del 13.4.2010;
2. Sentenza n. 8907 del 21.4.2008 Tribunale di Roma sezione 9 penale;
3. stralcio rivista “Il Consulente Immobiliare” n° 724 / 2004.
Roma, 28 aprile 2010.
Ing. Alberto Botti
pagina 5 di 5
Ing. Alberto Botti