NOTA TERRITORIALE

NOTA TERRITORIALE
Milano
Anno 2005
a cura dell’Ufficio Provinciale di Milano
in collaborazione con la Direzione Centrale
Osservatorio Mercato Immobiliare
data di pubblicazione: giugno 2006
Inquadramento Regione Lombardia
Nel 2005, rispetto all’intero territorio nazionale, nella regione Lombardia era allocato il 15,5% dello stock ed
è avvenuto il 20,9% delle transazioni di immobili residenziali. Si tratta pertanto del più grande e più dinamico
mercato immobiliare. Nel 2005 a livello regionale il numero di transazioni normalizzato (NTN) è cresciuto del
6,0% rispetto all’anno 2004 portandosi a 173.960 transazioni; l’Indice di Mobilità Immobiliare (IMI), che
misura la dinamicità del mercato, è cresciuto di 0,21 punti percentuali raggiungendo quota 3,8% rispetto ad
un dato medio nazionale di 2,8%; la media dei valori1 rilevati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare nel
secondo semestre 2005 è pari a €/m2 1.665 con un incremento del 7% rispetto alle rilevazioni del primo
semestre 2004.
Tabella 1: dati relativi alle province della regione Lombardia
provincia
NTN
2005
var.% NTN
2004/05
IMI
2005
var. IMI
2004/05
valori
II 2005
n. indice valori
II 2005/I 2004
Bergamo (BG)
19.806
1,1%
4,0%
0,04
1.503
1,12
Brescia (BS)
20.747
4,5%
3,6%
0,16
1.269
1,06
Como (CO)
10.446
10,4%
3,8%
0,35
1.616
1,02
Cremona (CR)
5.822
2,0%
3,6%
0,07
1.030
1,07
Lecco (LC)
5.643
8,2%
3,4%
0,26
1.351
1,26
Lodi (LO)
4.410
2,0%
4,7%
0,09
1.233
1,01
Mantova (MN)
6.069
1,1%
3,7%
0,04
1.113
1,05
Milano (MI)
73.186
8,4%
4,0%
0,31
2.231
1,07
Pavia (PV)
10.159
8,6%
3,8%
0,30
1.052
1,14
2.883
7,4%
2,0%
0,14
1.061
1,03
Sondrio (SO)
Varese (VA)
Totale LOMBARDIA
14.787
3,0%
3,6%
0,11
1.206
0,97
173.960
6,0%
3,8%
0,21
1.665
1,07
La provincia di Milano (primo mercato provinciale per numero di transazioni residenziali) rappresenta il 42%
del mercato regionale ed insieme alle province di Como, Pavia Lecco e Sondrio ha avuto il migliore
incremento di NTN rispetto all’anno precedente. L’andamento dell’Indice di Mobilità Immobiliare delle
province lombarde manifesta caratteri omogenei rispetto all’andamento medio regionale con punte
localizzate nelle province di Lodi, Bergamo e Milano che hanno indice IMI maggiore del 4,0% ed il minimo
rappresentato dalla provincia di Sondrio con un indice IMI pari al 2,0%. La migliore dinamica dei valori,
riferita agli ultimi tre semestri, si è riscontrata nelle province di Lecco (+26%), Pavia (+14%) e Bergamo
(+12%); stabili risultano i valori delle province di Lodi (+1%), Como (+2%) e Sondrio (+3%) mentre l’unica
in controtendenza risulta essere la provincia di Varese (-3%). Fatta eccezione per questa ultima
segnalazione, relativa all’indice dei prezzi della provincia di Varese si rileva un andamento positivo di tutti gli
indici riportati (numero di transazioni, indice del mercato immobiliare e dinamica dei valori) in tutte le
province.
Analizzando i dati riferiti ai capoluoghi di provincia, la situazione appare completamente diversa.
Infatti nel 2005 il numero di transazioni normalizzato (NTN), per complessive 37.112 transazioni, è risultato
stabile (-0,2%) rispetto all’anno 2004; invariato risulta anche l’Indice di Mobilità Immobiliare dei capoluoghi
lombardi (3,2%) che è però inferiore alla media lombarda (3,8%); da ciò si può dedurre che nell’ultimo anno
il mercato immobiliare si è sviluppato tendenzialmente nei comuni non capoluogo di provincia.
La media dei valori rilevati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare nel secondo semestre 2005 è pari a
€/m2 2.450 con un incremento del 6% rispetto alle rilevazioni del primo semestre 2004. Tale valore, derivato
da una media pesata in funzione dello stock residenziale, è fortemente influenzato dal rilevante peso della
città di Milano che rappresenta quasi i 2/3 dello stock dei capoluoghi lombardi2.
1
Il valore di riferimento, su cui sono poi calcolati i vari numero indice dei valori, è calcolato, per il livello comunale, come media
semplice delle quotazioni OMI di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona - porzioni di territorio omogenee dal punto di vista
del mercato immobiliare residenziale mediante cui si è suddiviso ciascun comune.
Le medie dei valori per le aggregazione a livello superiore (macroarea, provincia, regione) sono ottenute ponderando i valori di
riferimento comunali con la quota di stock comunale delle abitazioni.
2
Le quotazioni pubblicate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare per la provincia di Milano sono riferite allo stato di manutenzione e
conservazione Ottimo a differenza del resto della regione dove sono riferite allo stato di manutenzione e conservazione Normale; anche
per questo motivo le medie elaborate nella provincia di Milano risultano superiori a quelle delle altre province della Lombardia.
2
Le province di Sondrio, Como e Brescia hanno avuto il migliore incremento di NTN rispetto all’anno
precedente. In forte contrazione, oltre il 10%, risultano i mercati residenziali delle città di Mantova, Lodi,
Bergamo e Lecco. Analizzando gli indici IMI dei singoli capoluoghi si riscontra una maggiore disomogeneità
con un minimo di 2,1 per Pavia ed un massimo di 3,9 per Como. Negli ultimi tre semestri è in forte aumento
la media dei valori delle città di Pavia (+26%) e Bergamo (+21%); in leggero decremento le città di Lodi,
Sondrio e Como.
Tabella 2: dati relativi ai soli capoluoghi di provincia della regione Lombardia
capoluoghi di
provincia
NTN
2005
var.% NTN
2004/05
IMI
2005
var. IMI
2004/05
valori
II 2005
n. indice valori
II 2005/I 2004
Bergamo
1.971
- 14,1%
3,2%
- 0,53
1.997
1,21
Brescia
2.796
8,9%
2,9%
0,24
1.852
1,08
Como
1.616
9,2%
3,9%
0,33
2.513
0,99
Cremona
1.237
10,6%
3,2%
0,31
1.456
1,05
Lecco
702
- 11,3%
3,1%
- 0,40
1.341
1,00
Lodi
727
- 15,6%
3,3%
- 0,61
1.547
0,97
Mantova
705
- 18,9%
2,7%
- 0,62
1.279
1,05
24.689
0,6%
3,3%
0,02
2.837
1,05
885
- 3,8%
2,1%
- 0,08
1.644
1,26
Milano
Pavia
Sondrio
Varese
Totale capoluoghi
431
11,9%
3,5%
0,37
1.228
0,97
1.353
1,1%
3,2%
0,03
1.477
1,00
37.112
- 0,2%
3,2%
0,00
2.450
1,06
Figura 1: composizione percentuale NTN 2005 provinciale
Varese
9%
Sondrio
2%
Bergamo
11%
Figura 2: IMI 2005 provinciale
5,0%
4,5%
Pavia
6%
4,0%
Brescia
12%
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
Como
6%
1,5%
1,0%
0,5%
Regione Lombardia
Varese
Sondrio
Pavia
Milano
Mantova
Lodi
Lecco
Como
Brescia
Cremona
Milano
42%
Lecco
3%
Lodi
3%
Mantova
3%
0,0%
Bergamo
Cremona
3%
3
Inquadramento Provincia di Milano
Lo stock residenziale presente nella provincia di Milano rappresenta il 40,1% dello stock regionale e vi
avvengono un numero di transazioni pari al 42,1%. Nel 2005 a livello provinciale il numero di transazioni
normalizzato (NTN) è cresciuto dell’8,4% rispetto all’anno 2004 portandosi a 73.186 transazioni; l’Indice di
Mobilità Immobiliare (IMI) è cresciuto di 0,31 punti percentuali portandosi a quota 4,0%; la media dei valori
rilevati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare nel secondo semestre 2005 è pari a €/m2 2.231 con un
incremento del 7% rispetto alle rilevazioni del primo semestre 2004, in linea con l’andamento regionale.
Tabella 3: dati relativi alle macroaree della provincia di Milano
Macroaree
Provincia di Milano
NTN
2005
var.% NTN
2004/05
IMI
2005
var. IMI
2004/05
valori
II 2005
n. indice valori
II 2005/I 2004
5.830
8,3%
4,6%
0,35
1.731
1,12
Alto Milanese
4.453
10,3%
4,2%
0,39
1.594
1,12
Cintura Nord
10.006
7,2%
3,7%
0,25
2.003
1,09
Abbiatense Magentino
7.499
21,7%
5,4%
0,96
1.825
1,07
Milano città
24.689
0,6%
3,3%
0,02
2.837
1,05
Monza e Brianza+Lentate
14.590
10,4%
4,2%
0,40
1.819
1,10
6.119
25,8%
5,2%
1,07
1.734
1,06
73.186
8,4%
4,0%
0,31
2.231
1,07
Direttrice Est
Sud Milano
Totale provincia
Per le analisi svolte in questo paragrafo, i comuni della provincia sono stati raggruppati in 6 macroaree che
tengono conto della loro dislocazione
territoriale, a cui si aggiunge la città Figura 3: aggregazione in macroaree dei comuni della provincia di Milano
di Milano che da sola rappresenta
il 33,7% del mercato provinciale. Val
la pena segnalare, a conferma di
quanto affermato nel paragrafo
precedente in merito al trend positivo
dei comuni non capoluogo, che
nell’anno
2000
Milano
città
rappresentava oltre il 39% del
mercato provinciale per numero di
transazioni.
Analizzando il numero di transazioni
normalizzato si riscontra un sostenuto
aumento nelle macroaree Sud Milano
(+25,8%) e Direttrice Est (+21,7%),
anche se su un quantitativo di NTN
relativamente ridotto, mentre è
“calma piatta” nella città di Milano
(+0,6%).
4
Nella figura 4 è rappresentato il numero di transazioni normalizzato nei comuni della provincia di Milano e
sono quindi evidenziate in rosso scuro i comuni che in valore assoluto hanno espresso il maggior numero di
transazioni; ovviamente risaltano i comuni di maggiore dimensione, distribuiti in tutto il territorio provinciale
con una maggiore concentrazione intorno alla città capoluogo.
Figura 4: distribuzione del NTN 2005 nei comuni della provincia di Milano
Nelle figura 5 è rappresentato il numero di transazioni normalizzato riferito alla superficie comunale espressa
in Km2 nei comuni della provincia di Milano e risalta la densità di transazioni, evidenziata coi colori rosso e
arancione, concentrata sull’asse Milano-Cintura Nord-Brianza.
Figura 5: distribuzione del NTN 2005 per Km2 nei comuni della provincia di Milano
5
Anche l’indice IMI ha i suoi picchi nelle stesse due macroaree - Sud Milano 5,2% e Direttrice Est 5,4% - in
cui si è riscontrato il maggiore aumento di NTN, mentre ha i minimi in Milano città (3,3%). La seguente
figura evidenzia come il maggior grado di dinamicità del mercato si riscontra nei comuni della provincia;
addirittura nella fascia di comuni non facente parte dell’interland milanese, i comuni di prima fascia intorno a
Milano.
Figura 6: distribuzione dell’IMI 2005 nei comuni della provincia di Milano
Come è ovvio il massimo dei valori del II semestre 2005 si riscontra nella città di Milano (€/m2 2.837), che
con il suo peso relativo trascina la media provinciale verso l’alto ad un valore pari a €/m2 2.231, addirittura
superiore ai valori medi delle altre macroaree. Gli incrementi maggiori di valore, sempre con riferimento agli
ultimi tre semestri, si riscontrano nell’Abbiatense Magentino e nell’Alto Milanese (+12%); fanalino di coda
anche in questo caso Milano città con un aumento di “solo” il 5%.
Meritano un cenno particolare i dati relativi alla macroarea Monza e Brianza, recentemente istituita provincia,
qui analizzati con anche il comune di Lentate sul Seveso per omogeneità territoriale. Comprende 50 comuni,
oltre un quarto dei comuni della provincia di Milano, per una superficie territoriale complessiva di 363,8 Km2
(18,3% della superficie totale della provincia di Milano). Vi risiedono 759.563 abitanti (18,3%), dato riferito
all’anno 2004, per una densità abitativa di 2.088 abitanti/Km2, seconda solo alla densità di Milano e della
Cintura Nord. Lo stock di unità immobiliari residenziali è pari a 337.699 (18,3%); nel 2005 vi sono avvenute
14.316 transazioni (19,6%) per un conseguente indice IMI del 4,2%.
Il suo “comportamento” immobiliare è già quello di una provincia: infatti si riscontra un sostenuto aumento
complessivo del numero di transazioni (+10,4%) mentre nel capoluogo, Monza, la variazione di NTN è in
controtendenza (-0,4%); analogamente per l’indice di mobilità immobiliare dove si riscontra per l’intera
provincia un dato pari al 4,2% contro un dato del 3,1% per il prossimo capoluogo.
Comportamenti quindi del tutto analoghi a quelli riscontrati per la provincia di Milano dove risultano più
performanti i comuni della provincia rispetto al capoluogo.
6
Nelle seguenti tabelle, suddivisi per macroarea, si riportano i dati di ogni singolo comune della provincia di
Milano:
Tabella 4: dati relativi ai comuni della provincia di Milano suddivisi per macroarea di appartenenza
Abbiatense Magentino
Comuni
NTN
2005
Abbiategrasso
Albairate
var.% NTN
2004/05
IMI
2005
var. IMI
2004/05
valori
II 2005
n. indice valori
II 2005/I 2004
569
-17,7%
4,0%
-0,9%
1.747
1,13
55
-21,2%
3,1%
-0,8%
1.625
1,14
Arluno
210
19,5%
4,4%
0,7%
1.588
1,10
Assago
217
153,7%
6,9%
4,2%
1.883
1,09
Bareggio
373
48,9%
5,3%
1,8%
1.667
1,10
Besate
32
115,8%
3,4%
1,8%
1.550
1,13
Boffalora Sopra Ticino
34
10,0%
2,0%
0,2%
1.450
1,05
Bubbiano
109
143,1%
14,2%
8,3%
1.475
1,18
Buccinasco
305
-10,4%
3,0%
-0,3%
2.221
1,22
Calvignasco
40
93,5%
9,4%
4,5%
1.475
1,22
Cassinetta di Lugagnano
39
-20,4%
5,3%
-1,4%
1.600
1,16
Cesano Boscone
300
-25,4%
3,0%
-1,0%
1.750
1,13
Cisliano
106
178,4%
8,9%
5,7%
1.738
1,26
Corbetta
493
75,3%
8,0%
3,4%
1.556
1,08
Corsico
665
35,2%
4,2%
1,1%
1.826
1,13
Cusago
52
-34,4%
3,9%
-2,0%
2.525
1,21
242
26,1%
6,6%
1,4%
1.575
1,22
40
8,7%
7,9%
0,6%
1.600
1,27
Magenta
360
-14,4%
3,3%
-0,6%
1.616
1,03
Marcallo con Casone
127
15,5%
7,2%
1,0%
1.575
1,12
65
39,6%
5,3%
1,5%
1.538
1,16
5
-44,4%
1,1%
-0,9%
1.500
1,14
238
38,1%
7,2%
2,0%
1.550
1,19
Ossona
49
18,7%
3,1%
0,5%
1.588
1,07
Ozzero
10
-59,9%
2,1%
-3,1%
1.550
1,22
Robecco sul Naviglio
98
-23,2%
3,6%
-1,1%
1.700
1,03
Rosate
79
15,7%
3,8%
0,5%
1.525
1,10
Santo Stefano Ticino
64
-16,1%
4,2%
-0,8%
1.600
1,13
Sedriano
192
-17,8%
4,1%
-0,9%
1.713
1,09
Trezzano sul Naviglio
347
-17,3%
4,6%
-1,0%
1.692
1,10
66
-1,4%
4,9%
-0,1%
1.538
1,17
235
-7,2%
8,1%
-0,6%
1.675
1,07
16
-15,3%
3,5%
-0,6%
1.550
1,32
5.830
8,3%
4,6%
0,35
1.731
1,12
Gaggiano
Gudo Visconti
Mesero
Morimondo
Motta Visconti
Vermezzo
Vittuone
Zelo Surrigone
Totale Abbiatense
Magentino
Alto Milanese
comuni
Arconate
NTN
2005
var.% NTN
2004/05
IMI
2005
var. IMI
2004/05
valori
II 2005
n. indice valori
II 2005/I 2004
147
80,5%
5,7%
2,6%
1.488
1,11
Bernate Ticino
35
8,4%
2,7%
0,2%
1.625
1,09
Buscate
94
-19,5%
5,2%
-1,3%
1.319
1,16
Busto Garolfo
203
37,8%
3,7%
1,0%
1.479
1,11
Canegrate
151
-8,3%
3,0%
-0,3%
1.619
1,13
Casorezzo
90
-4,4%
5,1%
-0,2%
1.531
1,09
Castano Primo
191
12,5%
4,0%
0,4%
1.352
1,11
Cerro Maggiore
222
-0,9%
3,5%
0,0%
1.588
1,12
Cuggiono
192
41,7%
5,3%
1,6%
1.563
1,10
Dairago
125
1,4%
8,8%
0,1%
1.525
1,14
Inveruno
149
-4,1%
4,2%
-0,2%
1.471
1,09
7
comuni
NTN
2005
var.% NTN
2004/05
IMI
2005
var. IMI
2004/05
valori
II 2005
n. indice valori
II 2005/I 2004
Legnano
1.187
11,6%
4,6%
0,5%
1.656
1,10
Magnago
209
53,8%
6,0%
2,1%
1.538
1,21
Nerviano
186
-16,0%
2,5%
-0,5%
1.888
1,18
3
-57,1%
1,1%
-1,4%
1.300
1,08
Parabiago
481
8,7%
4,4%
0,4%
1.717
1,08
Rescaldina
158
10,6%
3,2%
0,3%
1.550
1,16
Robecchetto con Induno
69
-36,7%
4,1%
-2,4%
1.500
1,15
San Giorgio su Legnano
137
42,5%
5,1%
1,5%
1.475
1,11
San Vittore Olona
183
38,2%
5,7%
1,6%
1.763
1,13
Turbigo
90
-20,4%
2,8%
-0,7%
1.263
1,03
Vanzaghello
90
13,5%
5,2%
0,6%
1.463
1,18
Villa Cortese
63
20,0%
2,8%
0,5%
1.488
1,12
4.453
10,3%
4,2%
0,39
1.594
1,12
Nosate
Totale Alto Milanese
Cintura Nord
comuni
NTN
2005
IMI
2005
var. IMI
2004/05
valori
II 2005
n. indice valori
II 2005/I 2004
337
21,3%
4,3%
0,7%
2.008
1,02
619
-1,5%
2,9%
0,0%
1.869
1,07
325
-6,8%
2,6%
-0,2%
2.186
1,02
293
-6,2%
5,6%
-0,4%
1.650
1,06
1.087
13,3%
3,3%
0,4%
2.185
1,10
756
18,3%
3,8%
0,6%
2.061
1,16
502
112,9%
6,1%
3,2%
1.930
1,03
254
-34,8%
2,8%
-1,5%
1.792
1,05
239
44,3%
2,8%
0,8%
2.127
1,06
420
7,8%
3,6%
0,3%
1.759
1,09
439
13,3%
4,4%
0,5%
1.700
1,05
210
-9,4%
2,3%
-0,2%
2.185
1,08
706
1,8%
3,6%
0,1%
1.811
1,10
136
-21,5%
2,9%
-0,8%
2.039
1,10
117
61,2%
3,7%
1,4%
1.700
1,15
110
37,4%
4,5%
1,2%
1.763
1,26
714
-4,6%
3,1%
-0,2%
1.973
1,10
427
26,9%
5,2%
1,1%
1.900
1,10
1.325
-2,8%
3,4%
-0,1%
2.281
1,13
457
-3,7%
5,9%
-0,2%
1.954
1,10
322
35,2%
6,3%
1,6%
1.575
1,08
211
13,6%
6,6%
0,8%
1.788
1,10
10.006
7,2%
3,7%
0,25
2.003
1,09
Arese
Bollate
Bresso
Cesate
Cinisello Balsamo
Cologno Monzese
Cormano
Cornaredo
Cusano Milanino
Garbagnate Milanese
Lainate
Novate Milanese
Paderno Dugnano
Pero
Pogliano Milanese
Pregnana Milanese
Rho
Senago
Sesto San Giovanni
Settimo Milanese
Solaro
Vanzago
Totale Cintura Nord
var.% NTN
2004/05
Direttrice Est
comuni
Basiano
Bellinzago Lombardo
Busnago
Bussero
Cambiago
Caponago
Carugate
Cassano d`Adda
Cassina de`Pecchi
Cernusco sul Naviglio
Cornate d`Adda
NTN
2005
var.% NTN
2004/05
IMI
2005
var. IMI
2004/05
valori
II 2005
n. indice valori
II 2005/I 2004
153
64,0%
12,2%
4,8%
1.663
1,15
91
32,3%
6,1%
1,5%
1.633
1,15
97
-3,9%
4,8%
-0,2%
1.567
1,13
105
15,2%
3,1%
0,4%
1.967
1,09
199
8,4%
7,9%
0,6%
1.550
1,21
172
54,2%
8,3%
2,9%
1.650
1,08
229
17,7%
4,3%
0,6%
1.681
1,07
439
16,6%
5,4%
0,8%
1.595
1,07
193
43,2%
3,7%
1,1%
1.840
1,07
599
31,0%
5,0%
1,2%
2.361
1,05
155
-7,2%
3,5%
-0,3%
1.555
1,15
8
comuni
NTN
2005
IMI
2005
var. IMI
2004/05
valori
II 2005
n. indice valori
II 2005/I 2004
334
72,7%
12,3%
5,2%
1.742
1,09
388
24,8%
4,7%
0,9%
1.870
1,08
101
4,1%
11,0%
0,4%
1.517
1,07
220
47,4%
5,3%
1,7%
1.633
1,09
126
22,5%
9,1%
1,7%
1.650
1,12
63
120,4%
6,4%
3,5%
1.650
1,08
267
4,2%
3,1%
0,1%
1.890
1,05
258
28,0%
7,4%
1,6%
1.692
1,07
796
17,2%
5,7%
0,8%
1.889
1,09
103
30,0%
6,8%
1,6%
1.450
1,06
202
47,4%
5,6%
1,8%
1.633
1,09
84
35,7%
5,4%
1,4%
1.442
1,11
131
187,4%
13,5%
8,8%
1.508
1,08
797
13,6%
5,3%
0,6%
2.201
1,01
155
-30,3%
6,6%
-2,9%
1.567
1,14
146
116,4%
8,6%
4,6%
1.575
1,10
156
-14,5%
2,7%
-0,5%
1.505
1,02
216
86,7%
11,1%
5,2%
1.575
1,10
152
-27,8%
4,4%
-1,7%
1.470
1,06
120
-40,3%
3,5%
-2,4%
1.742
1,11
254
80,0%
4,4%
2,0%
1.921
1,12
7.499
21,7%
5,4%
0,96
1.825
1,07
Gessate
Gorgonzola
Grezzago
Inzago
Liscate
Masate
Melzo
Pessano con Bornago
Pioltello
Pozzo d`Adda
Pozzuolo Martesana
Rodano
Roncello
Segrate
Settala
Trezzano Rosa
Trezzo sull`Adda
Truccazzano
Vaprio d`Adda
Vignate
Vimodrone
Totale Direttrice Est
var.% NTN
2004/05
Monza e Brianza
comuni
Agrate Brianza
Aicurzio
Albiate
Arcore
Barlassina
Bellusco
Bernareggio
Besana in Brianza
Biassono
Bovisio Masciago
Briosco
Brugherio
Burago di Molgora
Camparada
Carate Brianza
Carnate
Cavenago di Brianza
Ceriano Laghetto
Cesano Maderno
Cogliate
Concorezzo
Correzzana
Desio
Giussano
Lazzate
Lentate sul Seveso
Lesmo
Limbiate
Lissone
Macherio
NTN
2005
var.% NTN
2004/05
IMI
2005
var. IMI
2004/05
valori
II 2005
n. indice valori
II 2005/I 2004
358
23,9%
5,5%
1,1%
1.720
1,12
76
110,3%
7,7%
4,0%
1.683
1,13
76
-38,9%
2,8%
-1,8%
1.700
1,13
292
1,9%
3,8%
0,1%
1.905
1,09
105
-38,9%
3,9%
-2,5%
1.650
1,05
175
38,8%
5,9%
1,7%
1.808
1,19
197
-42,6%
4,9%
-3,6%
1.808
1,18
295
47,1%
4,2%
1,3%
1.742
1,19
167
-11,6%
3,3%
-0,4%
1.728
1,07
483
23,4%
7,2%
1,4%
1.650
1,07
60
-5,2%
2,4%
-0,1%
1.738
1,20
452
-7,0%
3,2%
-0,2%
1.864
1,05
125
153,1%
7,1%
4,3%
1.600
1,05
45
-5,0%
5,3%
-0,3%
1.533
1,14
352
12,6%
4,6%
0,5%
1.742
1,07
92
24,4%
2,8%
0,6%
1.667
1,12
101
-9,3%
3,8%
-0,4%
1.667
1,12
134
32,3%
5,9%
1,4%
1.625
1,16
731
31,0%
4,6%
1,1%
1.767
1,12
111
5,3%
3,6%
0,2%
1.550
1,13
174
-18,1%
2,7%
-0,6%
1.780
1,07
47
-35,4%
5,5%
-3,0%
1.450
1,06
809
15,4%
5,3%
0,7%
1.688
1,06
317
1,3%
3,2%
0,0%
1.696
1,06
151
7,7%
5,1%
0,4%
1.525
1,14
273
48,9%
3,9%
1,3%
1.600
1,09
168
2,1%
5,6%
0,1%
1.725
1,05
693
28,9%
5,5%
1,2%
1.725
1,11
1.156
42,8%
6,7%
2,0%
1.813
1,07
138
32,0%
4,9%
1,2%
1.675
1,08
9
comuni
NTN
2005
IMI
2005
var. IMI
2004/05
valori
II 2005
n. indice valori
II 2005/I 2004
462
-10,5%
4,8%
-0,6%
1.638
1,02
48
-32,9%
3,1%
-1,5%
1.475
1,06
104
52,8%
6,5%
2,2%
1.575
1,16
1.828
-0,4%
3,1%
0,0%
2.152
1,14
325
13,3%
3,6%
0,4%
1.658
1,09
376
28,5%
4,0%
0,9%
1.713
0,98
97
26,5%
6,0%
1,3%
1.583
1,12
49
-39,4%
2,8%
-1,8%
1.663
1,25
62
10,1%
4,5%
0,4%
1.567
1,08
928
23,3%
5,1%
1,0%
1.933
1,05
488
31,9%
5,7%
1,4%
1.683
1,16
118
-18,2%
3,7%
-0,8%
1.725
1,12
95
-2,8%
6,3%
-0,2%
1.600
1,09
116
-11,6%
3,6%
-0,5%
1.650
1,17
169
12,5%
4,4%
0,5%
1.533
1,04
140
-3,1%
2,5%
-0,1%
1.750
1,08
103
-16,0%
2,6%
-0,5%
2.600
1,20
64
-15,0%
3,6%
-0,6%
1.563
1,19
105
-18,8%
2,8%
-0,6%
1.625
1,09
188
5,1%
3,4%
0,2%
1.796
1,09
373
13,2%
3,1%
0,4%
1.936
1,09
14.590
10,4%
4,2%
0,40
1.819
1,10
Meda
Mezzago
Misinto
Monza
Muggiò
Nova Milanese
Ornago
Renate
Ronco Briantino
Seregno
Seveso
Sovico
Sulbiate
Triuggio
Usmate Velate
Varedo
Vedano al Lambro
Veduggio con Colzano
Verano Brianza
Villasanta
Vimercate
Totale Monza e Brianza
var.% NTN
2004/05
Sud Milano
comuni
Basiglio
Binasco
Carpiano
Casarile
Cerro al Lambro
Colturano
Dresano
Lacchiarella
Locate di Triulzi
Mediglia
Melegnano
Noviglio
Opera
Pantigliate
Paullo
Peschiera Borromeo
Pieve Emanuele
Rozzano
San Colombano al
Lambro
San Donato Milanese
San Giuliano Milanese
San Zenone al Lambro
Tribiano
Vernate
Vizzolo Predabissi
Zibido San Giacomo
Totale Sud Milano
NTN
2005
var.% NTN
2004/05
IMI
2005
var. IMI
2004/05
valori
II 2005
n. indice valori
II 2005/I 2004
72
-15,3%
2,0%
-0,4%
2.238
1,15
154
26,7%
4,5%
1,0%
1.579
1,06
202
181,6%
22,9%
14,8%
1.475
1,07
59
-17,6%
3,9%
-0,8%
1.513
1,20
83
35,9%
5,4%
1,4%
1.475
1,06
30
-22,6%
3,8%
-1,1%
1.513
1,09
84
131,2%
8,0%
4,6%
1.367
1,04
183
-9,4%
5,3%
-0,6%
1.663
1,15
160
-20,8%
4,1%
-1,1%
1.569
1,09
303
75,6%
6,9%
3,0%
1.675
1,12
308
-5,4%
3,6%
-0,2%
1.784
1,05
127
194,2%
10,0%
6,6%
1.438
1,05
337
174,5%
5,8%
3,7%
1.819
1,10
121
-20,0%
5,7%
-1,4%
1.650
1,08
225
28,5%
5,3%
1,2%
1.625
1,07
439
18,5%
4,9%
0,8%
1.854
1,05
755
294,5%
11,2%
8,4%
1.681
0,99
552
-20,6%
3,5%
-0,9%
1.780
1,08
115
-25,3%
3,2%
-1,1%
1.141
1,03
482
6,7%
3,3%
0,2%
1.995
0,97
873
25,3%
6,1%
1,2%
1.729
1,09
83
-28,6%
5,6%
-2,3%
1.388
1,08
61
-39,5%
7,0%
-4,5%
1.458
1,03
70
136,7%
5,8%
3,4%
1.500
1,28
55
-5,1%
4,0%
-0,2%
1.488
1,09
188
53,3%
8,7%
3,0%
1.663
1,15
6.119
25,8%
5,2%
1,07
1.734
1,06
10
Inquadramento Città di Milano
Passiamo ora ad illustrare quanto è avvenuto nella città di Milano. Premettiamo che i dati sono leggermente
discordi rispetto a quanto riportato nei paragrafi precedenti per due motivi: il primo è dovuto al fatto che i
valori medi del comune e delle sue macroaree sono ottenuti da una media pesata in funzione degli stock
delle singole zone OMI della città; il secondo è dovuto al fatto che i dati di NTN dei paragrafi precedenti
erano al netto delle transazione dovute alle cartolarizzazioni degli immobili SCIP mentre in questo paragrafo
tali transazioni sono ricomprese.
Lo stock residenziale rappresenta il 40,1% dello stock provinciale mentre vi avvengono solo un numero di
transazioni pari al 33,7% del totale provinciale. Di conseguenza l’indice IMI risulta stabile rispetto all’anno
precedente al 3,4% contro un indice provinciale in crescita al 4,0%. Il numero di transazioni nel 2005 è stato
pari a 25.424 unità, in linea con l’anno precedente. Ancora in crescita risulta invece la media dei valori
rilevati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare che con un incremento del 5% rispetto alle rilevazioni del
primo semestre 2004, nel secondo semestre 2005 si porta a €/m2 2.574.
Come in precedenza si è studiata la provincia aggregando i singoli comuni in macroaree territorialmente
omogenee, così è parso di poter fare anche a livello comunale, aggregando le 55 zone OMI in 10 macroaree:
il centro storico, fino alle mura medioevali (aggregazione delle zone OMI B11, B12, B13 e B14); il centro,
fino alle mura spagnole e bastioni (da B01 a B06); il semicentro, fino alla circonvallazione esterna, a sua
volta suddiviso in nord (C01 e C12), est (C09, C10 e C11), sud (C06, C07 e C08) e ovest (C02, C03, C04 e
C05); la periferia anch’essa suddivisa in nord (da D01 a D10 e E04), est (da D11 a D17), sud (da D18 a D22
e E03) ed ovest (da D23 a D29 e E01 e E02).
Tabella 5: dati relativi alle macroaree della città di Milano
Macroaree
Città di Milano
NTN
2005
var.% NTN
2004/05
IMI
2005
var. IMI
2004/05
valori
II 2005
n. indice valori
II 2005/I 2004
592
13,5%
3,3%
0,37
5.636
1,09
Centro
1.448
-12,7%
2,8%
-0,42
4.017
1,04
Semicentro Nord
2.055
-1,6%
3,7%
-0,10
2.691
1,07
Semicentro Est
1.860
1,0%
2,9%
-0,00
3.258
1,04
Semicentro Sud
1.300
-11,2%
3,3%
-0,45
2.750
1,03
Semicentro Ovest
1.587
0,7%
3,1%
-0,01
3.267
1,04
Periferia Nord
7.565
4,6%
4,2%
0,14
2.049
1,04
Periferia Est
2.538
-0,8%
3,1%
-0,06
2.145
1,06
Periferia Sud
2.995
4,0%
3,6%
0,10
2.000
1,04
Centro storico
Periferia Ovest
Totale Milano città
3.483
-1,3%
2,8%
-0,05
2.209
1,04
25.424
0,3%
3,4%
-0,02
2.574
1,05
Solo nel Centro storico si riscontra un sostenuto aumento del numero di transazioni normalizzato (+13,5%),
anche se su un quantitativo di NTN relativamente ridotto, mentre in brusca frenata sono il Centro (-12,7%)
ed il Semicentro sud (-11,2%).
11
Come in precedenza per i comuni
della provincia ora, nella figura 7, è
rappresentato
il
numero
di
transazioni normalizzato e sono
quindi evidenziate in rosso scuro le
zone OMI del comune di Milano che
in valore assoluto hanno espresso il
maggior numero di transazioni;
ovviamente risaltano le zone di
maggiore dimensione delle periferia
(nord in particolare).
Figura 7: distribuzione del NTN 2005 nelle zone OMI di Milano
Figura 8: distribuzione del NTN 2005 per Km2 nelle zone OMI di Milano
Nelle figura 8 è rappresentato il
numero di transazioni normalizzato
riferito alla superficie espressa in
Km2 delle zone OMI di Milano e
risalta la densità di transazioni,
evidenziata coi colori rosso e
arancione, concentrata nelle zone
semicentrali.
12
La migliore dinamicità si riscontra nei mercati della Periferia nord (4,2%), del Semicentro Nord e della
periferia sud (3,6%) anche se in quasi tutte le macroaree l’indice IMI è in diminuzione rispetto all’anno
precedente con l’unica eccezione del Centro storico (+ 0,37 punti percentuali).
Figura 9: distribuzione dell’IMI 2005 nei comuni della provincia di Milano
In una città monocentrica come Milano i valori massimi si trovano in centro e gradualmente scemano
andando verso le periferie. Si nota come il peso in termini di stock delle periferie trascina verso il basso la
media dei valori cittadini (€/m2 2.574) rispetto al risultato di una media non pesata effettuata nei paragrafi
precedenti (€/m2 2.837)
Negli ultimi tre semestri l’incremento maggiore di valore è stato rilevato nel Centro storico (+9%) anche se
gli aumenti sono generalmente in linea con l’aumento medio comunale (+5%).
Nella seguente tabella si riportano i dati di ogni singola zona OMI della città di Milano:
Tabella 6: dati relativi alle zone OMI della città di Milano
zona
OMI
B11
Denominazione
Scala, Manzoni, Vittorio Emanuele, San Babila
NTN
var.%
2005
2004/05
44
-32,0%
IMI
2005
2,2%
var. IMI
2004/05
-1,07
valori n. ind.val.
II 2005 II 05/I 04
7.767
1,13
B12
Brera, Duomo, Cordusio, Torino
281
31,0%
3,4%
0,77
5.688
1,08
B13
Missori, Italia, Vetra, S. Eufemia
186
-11,1%
3,6%
-0,46
4.921
1,09
B14
Diaz, Fontana, Europa
81
142,3%
3,0%
1,78
5.313
1,08
B01
Cadorna, Monti, Boccaccio
73
17,0%
1,8%
0,23
4.833
1,03
B02
Castello, Melzi D'eril, Sarpi
441
-26,6%
2,4%
-0,88
3.917
1,04
B03
Turati, Moscova, Repubblica
302
116,5%
7,2%
3,88
4.575
1,04
B04
Venezia, Majno, Monforte
28
-59,7%
2,1%
-3,07
5.675
1,07
B05
Mascagni, Porta Vittoria, Porta Romana
200
-19,4%
1,9%
-0,47
4.125
1,03
B06
Porta Ticinese, Porta Genova, Magenta
404
-25,1%
2,9%
-0,99
3.504
1,03
C01
Semicentrale -Cenisio, Procaccini, Firenze
587
15,2%
4,1%
0,47
2.308
1,03
C02
Fiera, Giulio Cesare, Sempione
554
5,9%
4,6%
0,25
3.058
1,06
C03
Amendola, Monte Rosa, Buonarroti
416
-1,2%
2,9%
-0,04
3.383
1,05
C04
Pagano, Monti, Wagner
109
-34,4%
2,2%
-1,17
4.125
1,01
C05
Piemonte, Washigton, Cimarosa
508
9,1%
2,6%
0,17
3.092
1,04
13
zona
OMI
C06
Denominazione
Solari, Napoli, Savona
NTN
var.%
2005
2004/05
321
-18,5%
IMI
2005
4,1%
var. IMI
2004/05
-1,00
valori n. ind.val.
II 2005 II 05/I 04
2.875
1,04
C07
Naviglio Grande, Argelati, San Gottardo
269
-25,7%
2,9%
-1,05
2.925
1,02
C08
Tabacchi, Sarfatti, Crema
710
0,3%
3,2%
-0,01
2.633
1,03
C09
Libia, XXI Marzo, Indipendenza
1.082
4,3%
3,1%
0,10
3.325
1,03
C10
Regina Giovanna, Pisacane, Castel Morrone
430
1,7%
3,0%
0,02
3.450
1,05
C11
Abruzzi, Eustachi, Plinio
348
-8,7%
2,4%
-0,29
2.900
1,10
C12
Stazione Centrale, Gioia, Zara
1.468
-7,1%
3,6%
-0,30
2.825
1,08
D01
Musocco, Varesina, Certosa
841
-14,3%
3,8%
-0,67
2.017
1,03
D02
Bovisa, Bausan, Imbonati
889
21,5%
5,2%
0,86
2.000
1,06
D03
Largo Boccioni, Aldini, Lopez
277
162,3%
5,4%
3,20
1.725
1,06
D04
Bovisasca, Affori, P. Rossi
979
-2,9%
4,3%
-0,16
2.017
1,04
D05
Niguarda, Ornato
186
-0,5%
2,1%
-0,08
1.992
1,02
D06
Fulvio Testi, Bicocca, Ca' Granda
651
-23,0%
4,2%
-1,27
2.158
1,05
D07
Monza, Precotto, Gorla
846
45,4%
4,9%
1,47
2.150
1,04
D08
Zara, Istria, Murat
230
-0,3%
4,1%
-0,02
2.125
1,03
D09
Loreto, Turro, Padova
1.405
15,4%
5,7%
0,71
2.200
1,04
D10
P.Lambro, Feltre, Udine
1.089
-2,0%
3,6%
-0,10
2.083
1,06
D11
Aspromonte, Porpora, Teodosio
536
4,4%
3,2%
0,10
2.150
1,08
D12
Leonardo Da Vinci, Gorini
312
6,4%
2,5%
0,14
2.533
1,06
D13
Lambrate, Rubattino, Folli
264
2,2%
6,9%
-0,82
2.025
1,06
D14
Argonne, Viale Corsica
491
-1,1%
3,0%
-0,05
2.317
1,06
D15
Forlanini, Mecenate, Rogoredo
468
-17,5%
2,8%
-0,60
1.788
1,05
D16
Ortomercato, Molise, Piranesi
233
6,9%
2,6%
0,13
2.117
1,05
D17
Boncompagni, Toffetti, Bacchiglione
236
10,5%
3,0%
0,28
2.017
1,03
D18
Omero, Gabriele Rosa, Brenta
220
-17,6%
3,0%
-0,64
1.950
1,03
D19
Ronchetto, Chiaravalle, Ripamonti
17
-48,2%
1,7%
-1,57
1.875
1,01
D20
Montegani, Cermentate, Vigentino
1.674
6,0%
4,1%
0,16
2.000
1,01
D21
Barona, Famagosta, Faenza
597
-4,9%
3,2%
-0,20
2.142
1,08
D22
San Cristoforo, Ronchetto, Ludovico Il Moro
296
21,8%
4,1%
0,70
2.017
1,06
D23
Giambellino, Tirana, Frattini
439
-4,0%
2,7%
-0,16
2.208
1,03
D24
Siena, Tripoli, Brasilia
593
-11,4%
2,4%
-0,34
2.508
1,05
D25
Lorenteggio, Inganni, Bisceglie
747
71,6%
4,1%
1,69
2.267
1,05
D26
Novara, San Carlo, Amati
210
12,2%
3,7%
0,39
2.046
1,05
D27
Segesta, Capecelatro, Aretusa
456
-16,2%
2,6%
-0,52
2.308
1,03
D28
Ippodromo, Caprilli, Monte Stella
134
-2,5%
2,5%
-0,09
2.608
1,07
D29
Cagnola, Achille, Papa, Tiro Segno
17
-26,9%
1,8%
-0,68
2.167
1,05
E01
Baggio, Q. Romano, Q. Cagnino
594
-13,2%
3,0%
-0,47
1.846
1,04
E02
Gallaratese, Lampugnano, Figino
293
-24,7%
1,7%
-0,55
1.967
1,06
E03
Missaglia, Chiesa Rossa, Gratosoglio
192
47,8%
2,3%
0,73
1.725
1,09
E04
Quarto Oggiaro, Roserio, Amoretti
174
-26,2%
1,5%
-0,54
1.688
1,07
448
134,1%
25.872
1,3%
3,4%
0,02
2.574
1,05
n.d.
Totale città
14