il mercato immobiliare a roma e nel lazio

RIVISTA DELL’ORDINE
DEGLI INGEGNERI
DELLA PROVINCIA
DI ROMA
N. 004/2015
PORTALE RIVISTA
AREA CIVILE E AMBIENTALE
IL MERCATO IMMOBILIARE A ROMA E NEL LAZIO
a cura di
Ing. C. del Prete
Ing. V. Bellucci
commissione
Estimo immobiliare
revisione testi:
Ing. M. Curatolo
Ing. M. Cima
Un elemento di interesse per comprendere il mercato immobiliare è lo studio dei volumi di compravendita
rappresentati dallo stock immobiliare, dal Numero di transazioni normalizzate (NTN) e dall’Intensità di
mercato (IMI).
Lo stock rappresenta il numero di unità immobiliari censite al catasto urbano e consente di comprendere la
dimensione, la peculiarità e la propensione socio economica del territorio comunale.
A titolo esemplificativo si riporta lo stock abitativo, in forma aggregata, riferito ai capoluoghi di provincia della
Regione Lazio.
Capoluogo
Stock
residenziale
Frosinone
22.866
Latina
60.224
Rieti
23.353
Roma
1.443.554
Viterbo
36.844
totale
1.586.841
Lo stock misura la “dinamica” e la “potenzialità” del mercato in relazione ad una determinata tipologia di
immobili.
Di particolare importanza è il “Numero di Transazioni Normalizzate” (NTN), ossia il numero di compravendite
avvenute nel corso dell’anno per quota di proprietà.
Altro parametro è il “grado di intensità del mercato immobiliare” (IMI), ovvero il rapporto tra il numero delle
compravendite (NTN) e lo stock relativo.
NTN
IMI = ----------Stock
La conoscenza dell’IMI restituisce, in percentuale, la “movimentazione” degli immobili compravenduti rispetto
allo stock presente nel territorio.
1
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IL MERCATO IMMOBILIARE NEL LAZIO E NELLA PROVINCIA DI ROMA
Industrie
Capannoni
Alberghi
Centri
Commerciali
Negozi,
Laboratori
Istituti di
Credito
Uffici
Box, Posti
auto
Magazzini
Abitazioni
Capoluogo
NTN
0
Latina
957,56
190
736
34,53
0
59,63
2
0
1
7
Rieti
308,26
49
200
10
0
16
2
0
7
1
23.818,97
4.837
14.689
436,62
8
1251,1
94
19,28
33,27
27
534,24
155
329
9
0
62,5
8
0
11
5
Capoluogo
IMI
Viterbo
Uffici
Roma
Industrie
1,01
Capannoni
0
Alberghi
5
Centri
Commerciali
15
Laboratori
0
Negozi,
10,5
Istituti di
Credito
119
Box, Posti
auto
42
Magazzini
260,67
Abitazioni
Frosinone
Tabella n. 2
Tabella n. 1
Analizziamo il mercato immobiliare del Lazio per ciascuno dei principali segmenti, elaborando i dati tecnico
economici acquisiti dall’Agenzia delle Entrate nell’anno 2013 (ultimo dato pubblicato), sulla base dei volumi
di compravendita avvenuti nel corso del citato anno.
Nella tabella n.1 viene riportato, in forma aggregata, il numero di transazioni normalizzate (NTN) avvenute
nella Regione Lazio, con riferimento alle città capoluogo ed all’anno 2013. Nella Capitale il mercato è più
dinamico per ogni segmento considerato.
Frosinone
1,14%
0,00%
0,00%
0,95%
0,00%
0,60%
1,10%
0,00%
0,23%
0,00%
Latina
1,59%
2,96%
2,56%
1,33%
0,00%
0,97%
0,55%
0,00%
0,14%
2,56%
Rieti
1,32%
0,00%
1,78%
2,04%
1,32%
0,00%
1,78%
2,04%
1,32%
0,00%
Roma
1,65%
0,85%
0,59%
1,21%
1,45%
1,00%
1,49%
0,66%
0,58%
1,08%
Viterbo
1,45%
5,45%
2,41%
0,83%
0,00%
1,76%
1,89%
0,00%
2,01%
1,63%
Tabella n°2
Roma
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
Roma
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Nella tabella n.2 emerge che la maggiore dinamica di mercato delle abitazioni si trova a Roma con un “grado
di intensità” di circa 1,65%, segue Latina 1,59% mentre Frosinone solo l’1,14%.
Il segmento terziario ha una dinamica di mercato carente in tutto il territorio analizzato.
Nel comune di Rieti emerge una IMI del 2,04%, al contrario di quanto rilevato a Frosinone e a Roma dove si
evidenzia una stagnazione delle compravendite per tale specifico settore.
Per il segmento commerciale, transazioni pressoché trascurabili su tutto il territorio, descrivono una dinamica
pressoché assente.
Nella tabella n.3 viene riportato, per destinazione abitativa e in forma disaggregata, il numero di transazioni
normalizzate (NTN) avvenute nella Regione Lazio nel corso dell’anno 2013, con riferimento ai tagli delle
unità immobiliari compravendute(1): monolocali, abitazioni di piccola, medio piccola, media e grande
dimensione.
Tabella n.3 Residenziale
Monolocali
Piccola
4.711
13.544
LAZIO
Medio
Piccola
9.030
Media
Grande
11.422
3.306
Nuove
Costruzioni
1.955
Totale
43.969
15.000
10.000
5.000
0
Monolocali
Piccola
Medio Piccola
Media
Grande
Nuove
Costruzioni
Nella tabella emerge significativamente come nella Regione Lazio il mercato delle “nuove costruzioni”
rappresenti soltanto una piccola percentuale delle transazioni complessivamente avvenute nel 2013.
Tale situazione conferma, come nei decorsi anni, la crisi nel settore delle nuove costruzioni e più in generale
di tutto il mercato immobiliare.
Di contro emerge, in misura maggiore, l’acquisto di abitazioni di medio taglio (n.11.422 u.i.) e quelle di
piccolo taglio (n.13.544 u.i) rispetto ai monolocali ed alle abitazioni di grande taglio. Sono comunque di buon
interesse nel territorio laziale anche l’acquisto di abitazioni di dimensioni “medio piccole” (n.9.030).
Diversa, ma sempre interessante, è invece l’analisi di mercato in relazione alle Province (tabella n.4): tale
elemento è di estremo interesse per gli investitori immobiliari, in quanto possono orientare l’acquirente verso
una particolare forma di acquisto che tenga conto delle specifiche esigenze speculative dello stesso
investitore.
1
Monolocale: unità immobiliare di tipo abitativo la cui consistenza catastale non supera i 2,5 vani catastali e la cui superficie commerciale non supera i mq (45-50)
Abitazione Piccola: unità immobiliare di tipo abitativo la cui consistenza catastale è compresa tra i (2,5- 4) vani catastali e la cui superficie commerciale è compresa
tra i mq (50-70).
Abitazione Medio-piccola: unità immobiliare di tipo abitativo la cui consistenza catastale è compresa tra i (4- 5,5) vani catastali e la cui superficie commerciale è
compresa tra i mq (70- 90 ).
Abitazione Media-grande: unità immobiliare di tipo abitativo la cui consistenza catastale è compresa tra i (5,5- 7) vani catastali e la cui superficie commerciale è
compresa tra i mq (90-130).
Abitazione Grande: unità immobiliare di tipo abitativo la cui consistenza catastale è superiore ai 7 vani catastali e la cui superficie commerciale è superiore ai mq 130.
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Tabella n.4 Residenziale
Monolocali
Intera Provincia
FROSINONE
267
LATINA
291
RIETI
210
ROMA
3.698
VITERBO
245
LAZIO
4.711
Piccola
449
901
289
11356
548
13.544
Medio
Piccola
346
704
233
7.325
423
9.030
Media
678
1.092
352
8.641
659
11.422
Grande
234
295
128
2.445
204
3.306
Nuove
Costruzioni
174
191
92
1.296
203
1.955
Totale
2.149
3.475
1.303
34.761
2.281
43.969
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
ROMA
0
LAZIO
La lettura del prospetto, sempre con riferimento al territorio provinciale, rileva quanto segue:
1) Monolocali: costituisce circa l’11% delle compravendite complessive della provincia;
2) Piccole abitazioni: costituisce circa il 33% del dato complessivo provinciale;
3) Abitazioni medio piccole: circa il 21% sul complessivo del territorio provinciale;
4) Abitazioni medie: circa il 25% del dato provinciale;
5) Abitazione grandi: circa il 7% dell’attività transattiva nell’intera provincia.
Analogamente si rileva la difficoltà delle compravendite delle unità abitative nell’ambito dei comuni
capoluoghi del Lazio (vedi tabella n.5).
Capoluogo
residenziale
Tabella n.5
FROSINONE
LATINA
RIETI
ROMA
VITERBO
Monolocali Piccola
Medio
Piccola
Media
Grande
NC
Totale
14
70
31
2.486
52
47
199
47
5.040
87
104
310
132
6.227
179
19
95
41
1.738
47
10
31
10
643
42
261
958
308
23.819
534
67
253
47
7.686
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IL TERRITORIO DEL COMUNE DI ROMA
Procediamo ora ad analizzare il territorio del Comune di Roma confrontandolo i dati della provincia (tabella
n.6).
Capoluogo
Monolocali
Tabella n.6
ROMA
2.486
Provincia 3.698
Piccola
7.686
11356
Residenziale
Medio
Media
Piccola
5.040
6.227
7.325
8.641
Grande
NC
Totale
1.738
2.445
643
1.296
23.819
34.761
40.000
30.000
20.000
10.000
0
ROMA
ROMA
Capoluogo residenziale
Tabella n.7
Provincia
Monolocali
Piccola
Medio
Piccola
Media
Grande
Nuove
Costruzioni
Totale
ROMA
2.486
7.686
5.040
6.227
1.738
643
23.819
LAZIO
2.653
8.179
5.420
6.953
1.940
735
25.880
Interessante è il dato relativo alle abitazioni di medio taglio. L’analisi mette in evidenza tale tipologia
costituisce addirittura il 90% di tutto il dato laziale.
Anche per quanto concerne la tipologia “monolocale”, il compravenduto costituisce il 94% di tutte le
vendite effettuate nel Lazio, ma di fatto rappresenta soltanto il 10% circa del totale compravenduto nel
Comune.
Anche il settore delle “nuove costruzioni” conferma lo stesso trend. Nel Comune di Roma sono state
compravendute soltanto n.643 unità immobiliari a fronte di n.735 unità abitative della Regione, con
un’incidenza percentuale di circa 2,5% del totale nel territorio comunale.
In conclusione l’analisi del mercato abitativo, in particolare di Roma, rileva, che anche il 2013 è stato un
anno di attesa, confermando con il trend negativo, le ben note difficoltà nelle compravendite degli
immobili di tutti i segmenti.
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