Milano, 29 gennaio 2013

Nomisma | Sistemi immobiliari e strategie urbane
Il rilancio dell'edilizia attraverso il
MERCATO DELLE LOCAZIONI
Strategie, progetti e fattori critici di successo
I modelli contrattuali di riferimento: il sistema di
vincoli e opportunità per i contraenti
Luca Dondi dall’Orologio
Milano, 29 gennaio 2013
www.nomisma.it
Il calo del risparmio non riflette smussamenti da erosioni transitorie di reddito, ma vere
difficoltà ad accantonare acutizzatesi nel 2011-12: scende la quota di famiglie che riesce a
risparmiare, aumenta quella che intacca i risparmi o si indebita
50
Riescono a risparmiare
45
Usano i risparmi o contraggono debiti
40
35
%
30
25
20
15
10
5
29 gennaio 2013
Dic-2012
Giu-2011
Dic-2009
Giu-2008
Dic-2006
Giu-2005
Dic-2003
Giu-2002
Dic-2000
Giu-1999
Dic-1997
Giu-1996
Dic-1994
Giu-1993
Dic-1991
Giu-1990
Dic-1988
Giu-1987
Dic-1985
Giu-1984
Dic-1982
0
2
01/03/2011
01/21/2011
02/10/2011
03/02/2011
03/22/2011
04/11/2011
05/03/2011
05/23/2011
06/10/2011
06/30/2011
07/20/2011
08/09/2011
08/29/2011
09/16/2011
10/06/2011
10/26/2011
11/17/2011
12/07/2011
12/28/2011
01/17/2012
02/06/2012
02/24/2012
03/15/2012
04/04/2012
04/25/2012
05/15/2012
06/04/2012
06/22/2012
07/12/2012
08/01/2012
08/21/2012
09/10/2012
09/28/2012
10/18/2012
11/07/2012
11/27/2012
12/17/2012
01/09/2013
%
Segnali europei meno sfavorevoli: si sono attenuate le tensioni sul debito, soprattutto per
l’Italia dove sono tornati gli investitori esteri nel mercato dei titoli di stato
7,0
6,0
29 gennaio 2013
Italia-Germania
Spagna-Germania
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
3
Resta molto debole il credito a famiglie e imprese, rispetto ad alcuni mesi fa
prevalgono fattori di domanda …
Credito alle società non finanziare, nuove operazioni
(2005=1)
Credito alle famiglie, nuove operazioni
(2005=1)
1,7
1,2
Numeri indice (2005=1)
1,0
0,8
0,6
Mutui
Credito al consumo
Altri prestiti
0,4
1,6
Totale
1,5
Fino a 1 milione di
euro
1,4
1,3
1,2
1,1
1,0
0,9
nov-12
mag-12
nov-11
mag-11
nov-10
mag-10
nov-09
mag-09
nov-08
mag-08
nov-07
mag-07
nov-06
nov-12
mag-12
nov-11
mag-11
nov-10
mag-10
nov-09
mag-09
nov-08
mag-08
nov-07
mag-07
nov-06
mag-06
nov-05
29 gennaio 2013
mag-06
0,8
0,2
nov-05
Numeri indice (2005=1)
1,4
4
Nell’ansia di ripresa … attenzione agli errori di sovrastima del ciclo per sottostima dell’impatto dell’austerità; la revisione delle previsioni del Governo nell’ultimo anno Previsioni del Governo: PIL
(2005=1)
Previsioni del Governo: tasso di
disoccupazione
12
1,05
Prev dic 11
1,04
Prev apr 12
1,03
Prev dic 11
11
Prev ott 12
10
1,02
1,01
Prev apr 12
Prev ott 12
9
1
8
0,99
0,98
7
0,97
6
0,96
0,95
5
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
29 gennaio 2013
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
5
E oggi alla luce dell’attuale situazione economica , in quali di questi modi è meglio investire i propri risparmi?
Fonte: Acri-Ipsos
29 gennaio 2013
6
Intenzioni di acquisto di un'abitazione nei prossimi 12 mesi
1.400.000
1.220.652
Numero famiglie
1.200.000
1.048.320
1.000.000
800.000
Con mutuo
3,9%
3,2%
600.000
Senza mutuo
400.000
200.000
1,1%
1,0%
novembre-12
giugno-12
0
Fonte: Indagine Nomisma
29 gennaio 2013
7
Tipologie di mutui erogati e loro dinamica nel periodo 2008-2012
2008
Erogazioni Totali
di cui:
nuovi mutui
surroghe e
sostituzioni
Erogazioni Totali
di cui:
nuovi mutui
surroghe e
sostituzioni
(*)
2009
2010
2011
2012*
mln €
56.980
quota
100,0%
mln €
51.047
quota
100,0%
mln €
55.851
quota
100,0%
mln €
49.248
quota
100,0%
mln €
27.780
quota
100,0%
45.584
80,0%
35.733
70,6%
35.745
64,0%
34.831
71,9%
25.877
93,2%
11.396
20,0%
15.314
29,4%
20.106
36,0%
14.417
28,1%
1.902
6,8%
-
-10,4%
Variazione media annua
9,4%
-
-21,6%
0,0%
-2,6%
-25,7%
-
34,4%
31,3%
-28,3%
-86,8%
-11,8%
-43,6%
Previsioni e stime Nomisma
Fonte: Nomisma su dati Banca d’Italia, Mutuionline e Assofin
29 gennaio 2013
8
gen-03
apr-03
lug-03
ott-03
gen-04
apr-04
lug-04
ott-04
gen-05
apr-05
lug-05
ott-05
gen-06
apr-06
lug-06
ott-06
gen-07
apr-07
lug-07
ott-07
gen-08
apr-08
lug-08
ott-08
gen-09
apr-09
lug-09
ott-09
gen-10
apr-10
lug-10
ott-10
gen-11
apr-11
lug-11
ott-11
gen-12
apr-12
lug-12
ott-12
Spread tassi Italia-Europa
Spread dei Tassi di interesse sui prestiti per l’acquisto di abitazioni di durata oltre i dieci Italia su Area Euro (dati mensili in %)
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
Fonte: Banca Centrale Europea
29 gennaio 2013
9
Italia – Percezione degli istituti di credito sulla domanda e offerta di mutui
(saldo cumulato delle risposte di aumento e di diminuzione; 2005 = 0)
170
Saldo - 2005 = 0
70
-30
-130
-230
Offerta
-330
Domanda
-430
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
05 05 05 05 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12
Trimestri
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia
29 gennaio 2013
10
Qualità del credito del sistema bancario
(dati in milioni di euro e valori percentuali; giugno 2012)
Ammontare
Incidenza
Tasso di copertura
Crediti verso la clientela
2.219.604
100,0
5,2
in bonis
1.946.260
87,7
0,6
deteriorati
273.344
12,3
37,7
sofferenze
148.713
6,7
54,7
incagli
79.462
3,6
20,6
ristrutturati
21.308
1,0
18,9
scaduti
23.861
1,1
7,9
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d'Italia
29 gennaio 2013
11
Media 13 grandi città – Variazioni annuali dei
prezzi correnti degli immobili (%)
2008
2009
2010
2011
2012
Abitazioni nuove
0,6
-4,3
-1,6
-2,4
-3,8
Abitazioni usate
1,1
-4,1
-1,6
-2,1
-4,0
Uffici
3,3
-3,9
-1,8
-3,2
-4,2
Negozi
4,1
-3,2
-1,5
-2,6
-3,3
Fonte: Nomisma
29 gennaio 2013
12
Media 13 grandi città – Evoluzione dei prezzi e dei canoni degli immobili
nel periodo 2008-2012 (dati riferiti al secondo semestre)
Anni
Prezzi di acquisto (€/mq)
Abitazioni nuove
Abitazioni usate
Uffici
Negozi
Canoni di locazione (€/mq/anno)
Abitazioni usate
Uffici
Negozi
2008
2012
Var. %
2012/2008
3.042
2.476
2.493
3.262
2.663
2.170
2.182
2.930
-12,5
-12,3
-12,5
-10,2
120
128
240
104
107
211
-13,4
-16,0
-12,4
Fonte: Nomisma
29 gennaio 2013
13
Italia – Numero di compravendite residenziali annuali
869.308
858.476
828.037
840.000
808.827
790.000
761.522
762.086
740.000
690.478
690.000
684.034
681.264
640.000
611.878
609.456
590.000
598.224
540.000
497.713
490.000
466.644
440.000
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
454.353
11 12* 13* 14*
* Previsioni Nomisma
Fonte: Agenzia del Territorio
29 gennaio 2013
14
13 aree urbane – Tempi medi di vendita di abitazioni
9,0
7,7 mesi
8,0
7,0
in mesi
6,0
5,0
4,0
3,4 mesi
3,0
2,0
1,0
II 12
I 12
II 11
I 11
II 10
I 10
II 09
I 09
II 08
I 08
II 07
I 07
II 06
I 06
II 05
I 05
II 04
I 04
II 03
I 03
II 02
I 02
II 01
I 01
II 00
I 00
0,0
Fonte: Nomisma
29 gennaio 2013
15
Andamento dell’indice di illiquidità di abitazioni
(numeri indice I 2000 =100)
108
Media 13 grandi città
Indici (I 00 = 100)
106
Milano
Roma
104
102
100
98
96
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
Fonte: Nomisma
29 gennaio 2013
16
Italia – Evoluzione quote in proprietà e
in affitto alla data dei censimenti
Abitazioni occupate per forma di godimento (in % sul totale delle occupate)
Titolo di godimento
Anni
Proprietà
(1)
Affitto
(2)
Altro titolo
(3)
1961
45,8
46,6
7,6
1971
50,8
44,2
5,0
1981
58,9
35,5
5,6
1991
68,0
25,3
6,7
2001
71,4
20,0
8,6
2011*
76,0
18,5
5,5
(1) La Proprietà comprende l’usufrutto ed il riscatto.
(2) L’Affitto comprende il subaffitto.
(3) Altro titolo comprende l’uso gratuito e l’uso a titolo di prestazione di servizi.
* Stima Nomisma su dati Istat
Fonte: Istat, Censimenti, anni vari
29 gennaio 2013
17
Italia – La stratificazione per fasce di reddito
delle famiglie in affitto
BANCA D'ITALIA
Reddito
Min
Reddito
Max
Fino a 15.632 €
Titolo di godimento
Reddito Medio
Proprietà
(%)
Affitto
(%)
Famiglie affitto (n)
10.840 €
49,8
50,2
2.527.650
15.632 €
23.035 €
19.271 €
73,7
26,3
1.324.247
23.035 €
31.952 €
27.225 €
83,8
16,2
815.696
31.952 €
45.340 €
37.911 €
91,5
8,5
427.989
68.357 €
96,0
4,0
201.406
-
-
-
5.296.987
Oltre 45.340 €
TOTALE
-
Fonte: Elaborazioni e stime Nomisma su dati Banca d’Italia
29 gennaio 2013
18
Italia – La dimensione del disagio abitativo
Canone annuo abitazioni civili usate
4.200 €
Reddito soglia (incidenza canone pari al 30%)
14.000 €
Famiglie in affitto con incidenza canone superiore a soglia 30%
n. 2.263.760
Fonte: Elaborazioni e stime Nomisma su dati Banca d’Italia
29 gennaio 2013
19
La concentrazione del disagio abitativo
nelle principali Aree urbane
Italia
Principali Aree Quota principali
urbane
Aree urbane
Famiglie in affitto
5.296.987
1.269.140
24,0%
Famiglie in affitto con incidenza
canone superiore a 30%
2.263.760
1.082.438
47,8%
Fonte: Elaborazioni e stime Nomisma su dati Banca d’Italia 29 gennaio 2013
20
Differenziale tra i valori di mercato e quelli applicati
all’edilizia sociale
LOCAZIONE [€/mq anno]
CITTA'
Canone
di mercato
Canone
agevolato
Differenziale
Milano
137
91
-34%
Firenze
125
72
-42%
Bergamo
80
65
-19%
Brescia
83
57
-31%
Crema
76
60
-21%
Parma
90
78
-14%
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati di mercato
29 gennaio 2013
21
La dotazione di alloggi di ERP in Italia
Per 1.000 residenti
Valore medio
17
Valore minimo
2
Valore massimo
51
Nord (media)
22
Centro e Sud (media)
8
Dotazione complessiva stimata di ERP: circa 900.000 unità abitative
Fonte: CIVICUM: indagine presso un campione di Aziende casa (anno 2010)
29 gennaio 2013
22
Anni di permanenza negli alloggi ERP
16 anni e oltre
46,6%
Fino a 5 anni
18,2%
da 6 a 15 anni
35,2%
Fonte: Federcasa
29 gennaio 2013
23
La catena del valore nell’edilizia privata sociale
Valore delle aree
Costo di costruzione
Fonti finanziarie
Costi di gestione
Contributi a fondo perduto
Fiscalità
Prestazione sociale
Fonte: CDP Investimenti Sgr
29 gennaio 2013
24
IMU - Considerazioni
Un’imposta che funziona molto bene nella redistribuzione della ricchezza
tra le varie fasce di reddito, ma anche tra generazioni. Più progressiva della
vecchia ICI e anche meno cara rispetto a quello per gran parte delle prime
case. Ma sperequata, perché la base di calcolo restano le rendite catastali,
ferme a vent’anni fa.
Fonte: Il Corriere della Sera sullo studio Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia
29 gennaio 2013
25
L’imposizione sulle abitazioni in locazione
Si ipotizza un proprietario con reddito lordo compreso tra 28mila e 55 mila euro ed immobili localizzati
in zone semicentrali. Il trilocale è di 100 metri quadrati e il bilocale di 60 metri quadrati
IMU
IRPEF
Addizionali
Registro
Entrata
netta
Tasse %
Tasse con
cedolare
Tasse %
GENOVA
TRILOCALE
5.400
1.942,8
1.949,4
116,1
54
1.337,6
75,23
1134
60,13
BILOCALE
3.600
1.545,1
1.299,6
77,4
36
641,9
82,2
756
67,1
ROMA
CON CEDOLARE SECCA
TRILOCALE
18.000
2.182,0
6.498,0
402,4
180
8.737,6
51,5
3.780
36,4
BILOCALE
14.400
21.15,3
5.198,4
321,9
144
6.620,4
54,0
3.024
38,9
MILANO
CON IRPEF ORDINARIA
Entrata di
affitto
TRILOCALE
12.000
1.678,4
4.332,0
207,1
120
5.662,6
52,8
2.520
37,7
BILOCALE
9.600
1.332,7
3.465,6
165,6
96
4.540,0
52,7
2.016
37,6
Fonte: Il Sole 24 Ore
29 gennaio 2013
26
L’imposizione sulle abitazioni in locazione
Si ipotizza un proprietario con reddito lordo compreso tra 28mila e 55 mila euro ed immobili localizzati
in zone semicentrali. Il trilocale è di 100 metri quadrati e il bilocale di 60 metri quadrati
IMU
IRPEF
Addizionali
Registro
Entrata
netta
Tasse %
Tasse con
cedolare
Tasse %
TORINO
TRILOCALE
5.400
1.823,3
1.949,4
116,1
54
1.457,2
73,0
1134
57,9
BILOCALE
4.200
1.784,2
1.516,2
90,3
42
767,2
81,7
882
66,6
SALERNO
CON CEDOLARE SECCA
TRILOCALE
7.800
1.883,1
2.815,8
174,4
78
2.848,7
63,5
1.638
48,4
BILOCALE
6.600
1.324,4
2.382,6
147,5
66
2.679,5
59,4
1.386
44,3
VERONA
CON IRPEF ORDINARIA
Entrata di
affitto
TRILOCALE
6.600
1.457,3
2.382,6
112,8
66
2.581,3
60,9
1.386
45,8
BILOCALE
5.400
1.015,5
1.949,4
92,3
54
2.288,8
57,6
1.134
42,5
Fonte: Il Sole 24 Ore
29 gennaio 2013
27
Abitazioni per titolo di godimento
Anno 2007 - % sul totale delle famiglie residenti
% residenti in
% affittuari a prezzi % affittuari a prezzi
immobili concessi a
di mercato
agevolati
titolo gratuito
21
8
7
Paese
% proprietari
EU27
64
Spagna
82
8
3
7
Norvegia
77
15
5
3
Irlanda
78
9
12
1
Grecia
73
20
1
6
Portogallo
72
11
8
9
Italia
72
14
4
10
Regno Unito
72
8
19
1
Francia
58
22
16
4
Danimarca
58
42
0
0
Germania
45
46
6
3
Fonte: EURES – Elaborazioni su dati Eurostat, An Extensive Range of Statistics on Consumers
29 gennaio 2013
28
LEGGE BOUTIN
LOI n. 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement
et la lutte contre l'exclusion
 Rinforzo dei mezzi a sostegno degli organismi HLM (Habitation à loyer modéré – Abitazioni a canone
calmierato), circa 800 sul territorio francese sia di diritto pubblico che di diritto privato.
 Migliorare la mobilità all’interno del patrimonio HLM ridotta al 9,4% per anno, sopprimendo il diritto al
possesso dell’appartamento per i locatari che avessero superato di oltre il doppio i limiti di reddito e
abbassando del 10% i limiti di reddito per accedere alla locazione sociale.
 Lanciare il programma nazionale di riqualificazione dei quartieri degradati per rimettere sul mercato
alloggi sfitti e di facilitare la riqualificazione energetica degli alloggi esistenti.
 Agevolare l’accesso popolare alla proprietà tramite strumentI (Pass Foncier e Casa a 15 euro) che
prevedono un’IVA ridotta al 5,5% e la possibilità di rimborsare i prestiti in 20-25 anni ad un importo di
circa 450 euro (da cui i 15 euro al giorno).
 Riforma dello strumento “1% logement” (partecipazione obbligatoria delle imprese con più di 20
dipendenti nella misura dello 0,45% del monte salari) per poter finanziare l’Agence nationale de
rénovation urbaine (Anru), l’Agence nationale de l’habitat (Anah) e la nuova politica di rinnovamento dei
quartieri degradati.
29 gennaio 2013
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LEGGE SCELLIER 1/2
Loi n. 2008-1443 du 30 décembre 2008
La legge Scellier nasce con l’obiettivo di ampliare l'investimento immobiliare privato in
Francia. Dal 2009 fino alla fine del 2012 ogni contribuente francese che acquistava un
bene immobile nuovo di valore non superiore ai 300.000 euro, da destinare all'affitto
per almeno 9 anni, poteva beneficiare di una riduzione d'imposta del 25% del prezzo
d'acquisto, distribuita su 9 anni (con un importo limite a seconda della zona).
In aggiunta esiste un ulteriore regime chiamato Scellier Social che beneficia di una
riduzione d’imposta del 21% su un periodo di locazione più lungo, oltre ad un
abbattimento del 30% dei canoni imponibili. Gli affitti non possono eccedere il limite
massimo fissato e nella versione sociale esistono importi massimi a seconda della
tipologia di nucleo locatario.
29 gennaio 2013
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LEGGE SCELLIER 2/2
La riduzione d’imposta del 2012 (Finanziaria 2012) è stata ridotta al 13% secondo lo schema sottostante
Tipo di operazione
Edifici a Basso Consumo
Edifici non a Basso Consumo
9 anni
13%
6%
12 anni
17%
10%
15 anni
21%
14%
Canoni massimi mensili di affitto - nuove zone Scellier 2012
€/mq/mese
A bis
A
B1
B2
C
29 gennaio 2013
Investimenti realizzati nel
2009-2010
Investimenti realizzati nel
2011-2012
Scellier
Scellier Social
22,22
15,45
12,63
17,78
12,36
10,10
Scellier
22,08
16,38
13,22
10,78
7,50
Scellier Social
17,66
13,10
10,58
8,62
6,00
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