norme tecniche di attuazione - Comune di Cantalupo in Sabina

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NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Art. 1 - Campo di applicazione e riferimenti normativi generali
Le presenti norme disciplinano l'attuazione del Piano Regolatore Generale (PRG) del
Comune di Cantalupo in Sabina in uno con le disposizioni e prescrizioni dettate dal
Regolamento Edilizio comunale.
Per tutto quanto non espressamente previsto dai testi normativi suindicati valgono, in
quanto applicabili, le norme di legge e regolamentari emanate dallo Stato e dalla
Regione Lazio nell'ambito delle rispettive competenze.
Saranno, inoltre applicabili per l'attuazione del PRG, le eventuali norme generali
sopravvenute alla data della sua adozione ed approvazione ancorché in contrasto
con quelle già operanti anche ai fini dell'applicazione delle misure di salvaguardia, e
ciò a meno che dette norme sopravvenute non stabiliscano, per la loro entrata in
vigore, il formale recepimento attraverso una revisione o variante allo strumento
urbanistico approvato.
Art. 2 - Elaborati del Piano Regolatore Generale
Il presente PRG è costituito dai seguenti elaborati tecnici:
Tav. n. 1
Inquadramento territoriale
rapp. 1:25.000
Tav. n. 2
Localizzazione dei vincoli ex lege
rapp. 1:5.000
Tav. n. 3
Stralcio elaborato E1 – tav. 3 del PTP
ambito n. 5 – Rieti
rapp. 1:25.000
Tav. n. 4
Zonizzazione P. di F. previgente
rapp. 1:2.000
Tav. n. 5
Aree e immobili di proprietà comunale rapp. 1:5.000
Tav. n. 6
Rete stradale
rapp. 1:5.000
Tav. n. 7
Zonizzazione generale
rapp. 1:5.000
Tav. n. 8
Zonizzazione centro urbano su base
catastale
rapp. 1:2.000
Tav. n. 9
Dettaglio zone territoriali omogenee
A e B (D.M. 1444/68)
rapp. 1:2.000
Tav. n. 10
Standard urbanistici
rapp. 1:2.000
Tav. n. 11
Relazione tecnica
Tav. n. 12
Norme tecniche di attuazione
-
Relazione geologica e relativi allegati
-
Relazione tecnica sull’indagine vegetazionale
ed allegata carta d’uso del suolo in scala 1:10.000
Gli elaborati suindicati, con esclusione della tavola n. 4 – zonizzazione del P. di F.
previgente, fanno parte del PRG.
In caso di contrasto tra indicazioni grafiche e disposizioni normative, sarà di norma
attribuita prevalenza a queste ultime ma solo se siano chiaramente indicative della
diversa volontà dell'Amministrazione.
Qualora il contrasto a livello interpretativo si manifesti tra grafici facenti parte
integrante del piano, prevalgono le indicazioni più conformi al dato normativo ovvero
quelle rappresentate sul grafico con denominatore di scala inferiore.
Art. 3 - Individuazione delle zone territoriali omogenee
Il PRG individua le seguenti zone territoriali omogenee:
Z T.O. A - costituita dall'agglomerato urbano che riveste carattere storico,
monumentale e di particolare pregio ambientale, comprese le aree circostanti.
Z T.O. B - zone totalmente o parzialmente edificate secondo i parametri edilizi
stabiliti dal previgente Programma di fabbricazione.
Z T.O. C - zone inedificate destinate all'espansione residenziale.
Z T.O. D - zone destinate ad attrezzature ed impianti produttivi.
Z T.O E - zone destinate all'uso agricolo.
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Z T.O. F - zone destinate ad attrezzature ed impianti pubblici e privati di
interesse generale e locale;
Le zone urbanistiche G e H previste nella zonizzazione sono assimilate alla Z T.O. C
Art. 4 - Deroga alle norme di PRG
In tutte le zone di PRG è consentito l'esercizio della facoltà di deroga alle relative
norme limitatamente alla costruzione di edifici ed impianti pubblici o di interesse
pubblico.
La deroga non potrà riguardare la modifica della destinazione dell'area da impegnare
con gli edifici ed impianti interessati mentre qualora fosse relativa ad incrementi di
cubatura rispetto agli indici di fabbricabilità stabiliti dallo stesso PRG, potrà essere
esercitata nel limite del 30% del volume risultante dall’applicazione dell’indice di
fabbricabilità stabilito per la zona interessata.
Per edifici ed impianti di interesse pubblico per la cui costruzione può essere
esercitata la facoltà di deroga si intendono quelli che, pur se realizzati e gestiti da
privati, rispondono a scopi perseguiti dalla pubblica amministrazione.
Il rilascio delle concessioni in deroga deve essere autorizzato dal Consiglio
Comunale secondo le specifiche procedure stabilite dalle norme di legge vigenti.
Art. 5 - Parametri urbanistici ed edilizi – Definizioni
A) Gli strumenti urbanistici attuativi di esecuzione del PRG ed i progetti edilizi vanno
dimensionati sulla base dei parametri definiti come segue:
a) Superficie territoriale (St) = superficie totale del comprensorio oggetto dello
strumento attuativo;
b) Superficie fondiaria (Sf) = Superficie delle aree edificabili risultante dalla
detrazione dalla superficie territoriale delle superfici relative alle opere di
urbanizzazione primaria e secondaria;
c) Indice di fabbricabilità territoriale (Ift) = misura del volume massimo consentito per
ogni metro quadrato di superficie territoriale;
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d) Indice di fabbricabilità fondiario (Iff) = misura del volume massimo consentito per
ogni metro quadrato di superficie fondiaria. Se non espressamente indicato dalle
singole norme di zona va determinato rapportando alla complessiva superficie
fondiaria all'interno del comprensorio il volume totale risultante dall'applicazione
allo stesso comprensorio dell'indice di fabbricabilità territoriale;
e) Indice di utilizzazione territoriale (I.U.T.)
Indica la superficie lorda utile massima (somma delle superfici dei vari piani
realizzabile per ogni metro quadrato di superficie territoriale) - Si esprime in
mq/mq.
f) Indice di utilizzazione fondiaria (I.U.F.)
Indica la superficie lorda utile massima (somma delle superfici dei vari piani
realizzabile per ogni metro quadrato di superficie fondiaria) - Si esprime in mq/mq.
B) Per la progettazione edilizia in ciascuna delle zone e sottozone del PRG le
presenti norme indicano parametri così definiti:
a) superficie lorda utile (Sl) = somma delle superfici dei vari piani di ciascun edificio
(comprese le murature perimetrali ed interne) computabili ai fini del calcolo del
volume secondo l'indice di fabbricabilità fondiario; ovvero realizzabile in base
all'indice di utilizzazione;
b) superficie coperta (Sc) = superficie risultante dalla proiezione orizzontale sul
piano di campagna del perimetro esterno dell'edificio (con esclusione degli aggetti
inferiori a mt. 1,20 per balconi e cornicioni);
c) rapporto di copertura (Rc) = rapporto tra superficie coperta dall'edificio e
superficie fondiaria;
d) volume degli edifici (V) = prodotto della superficie lorda utile dei vari piani per le
corrispondenti altezze interpiano (da calpestio a calpestio)
e) altezza degli edifici (H) = altezza della parte fuori terra degli edifici misurata come
indicato nel seguente art. 13;
f) numero dei piani degli edifici = rappresentato da tutti i piani degli edifici emergenti
dal piano di campagna a sistemazione avvenuta come da progetto, compreso il
piano a livello del terreno
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g) Distanze:
-
dai confini del lotto = distanza minima dell'edificio dal confine di proprietà o del
lotto di terreno asservito alla costruzione;
-
dalla delimitazione delle aree con destinazione pubblica di PRG = distanza
minima dell'edificio dal limite delle zone con destinazione pubblica;
-
tra i fabbricati = distanza minima tra le pareti finestrate di edifici e pareti di
edifici antistanti, anche se prive di luci;
-
dal ciglio delle strade pubbliche o aperte al pubblico transito = distanze degli
edifici dal ciglio delle strade antistanti come definito dall'art. 2 del D.M. 1° aprile
1968 n.° 1404.
Art. 6 - Opere di urbanizzazione
Ai sensi della legge 29 settembre 1964, n. 847 e successive integrazioni sono opere
di urbanizzazione:
a) primaria (opere atte ad assicurare l'abitabilità o l'agibilità degli edifici);
-
strade pubbliche e/o private per assicurare l'accessibilità degli edifici;
-
spazi di sosta o di parcheggio;
-
fognature;
-
rete idrica;
-
reti di distribuzione dell'energia elettrica e del gas;
-
pubblica illuminazione;
-
spazi di verde attrezzato in prossimità e al servizio diretto delle costruzioni;
b) secondaria (opere necessarie per assicurare adeguate condizioni di vita
nell'insediamento e poste al suo diretto servizio)
- asili nido e scuole materne;
- scuole dell'obbligo;
- mercati locali;
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- delegazioni comunali;
- chiese ed altri edifici religiosi;
- impianti sportivi locali;
- centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie;
- aree a verde pubblico.
Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti
destinati allo smaltimento, al riciclaggio od alla distruzione dei rifiuti urbani speciali,
tossici e nocivi, solidi e liquidi nonché alla bonifica di aree inquinate.
Art. 7 - Destinazioni d'uso
Ai sensi e per gli effetti degli artt. 14 e 15 della L.R. 35/77 e dell'art. 7 della L.R.
36/87, le destinazioni d'uso degli edifici ammesse dal PRG e da indicare negli
strumenti urbanistici attuativi e nei progetti per il rilascio di concessioni edilizie
secondo le prescrizioni dettate dalle presenti norme per le singole zone e sottozone,
sono raggruppate nelle seguenti categorie:
1) Residenziale
Appartengono a tale categoria:
- abitazioni con accessori e pertinenze;
- studi professionali;
- abitazioni collettive quali collegi, studentati, conventi, ecc..
2) Commerciale comprendente:
- esercizi commerciali al dettaglio (negozi, bar, ristoranti, tavole calde, farmacie,
barbieri e parrucchieri, lavanderie, ecc.) con superficie utile non superiore a mq.
400;
- esercizi per attività amministrative di servizio (agenzie di banca, di viaggio, di
pratiche e di istituti di assicurazione, ecc.);
- esercizi commerciali all'ingrosso; supermercati e ipermercati.
3) Direzionale comprendente:
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- uffici pubblici di livello sovracomunale;
- servizi privati (scuole, case di cura, case per anziani, centri di riabilitazione, lo
spettacolo, lo sport, la cultura);
- comunità alloggio e centri socio - riabilitativi per portatori di handicap.
4) Industriale - artigianale comprendente:
- attrezzature industriali;
- laboratori artigianali;
- impianti per la lavorazione di prodotti agricoli;
- depositi e magazzini non di vendita;
- stazioni di servizio per automezzi.
5) Turistico - ricettiva comprendente:
- alberghi, pensioni, motels, case di riposo e per ferie;
- villaggi turistici ed attrezzature turistico ricettive complementari (campeggi,
attrezzature per attività agro - silvo - pastorali).
Gli strumenti urbanistici attuativi potranno indicare più specifiche destinazioni d'uso
nell'ambito di ciascuna delle categorie suindicate purché ricomprese tra quelle
consentite dalle norme della zona di PRG interessata.
Le modifiche di destinazioni d'uso con o senza opere a ciò preordinate, purché
ricomprese tra quelle ammesse dal PRG nelle singole zone e sottozone ovvero
previste dagli strumenti urbanistici attuativi approvati, sono subordinate al rilascio di
apposita concessione edilizia quando riguardano destinazioni non ricomprese nella
stessa categoria come indicata dal presente articolo mentre sono soggette ad
autorizzazione od altro titolo previsto dalle leggi vigenti al momento della richiesta
quando attengono a destinazioni ricomprese nella stessa categoria.
Art. 8 - Definizione degli interventi edilizi
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Gli interventi edilizi previsti dalle presenti norme per l'attuazione delle previsioni del
PRG sono così definiti:
A) Interventi sul patrimonio edilizio esistente
a) Manutenzione ordinaria.
Si definiscono interventi di manutenzione ordinaria quelli che riguardano le
opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle
necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti,
quali:
a) la demolizione o la ricostruzione, anche totale, di pavimenti, rivestimenti ed
intonaci sia interni che esterni;
b) la sostituzione di infissi interni ed esterni, questi ultimi sempre che delle medesime
caratteristiche di quelli preesistenti nel fabbricato;
c) le opere necessarie a riparare parte delle strutture e delle murature non portanti e
delle coperture;
d) le opere di impermeabilizzazione degli ambienti e delle coperture comprendendo
in queste le riparazioni e/o sostituzione di manti di copertura dello stesso tipo e
caratteristiche dei preesistenti;
e) la sostituzione o integrazione di impianti tecnici quali, ad esempio, impianti elettrici,
idraulici, termici, di ventilazione forzata, o relativi ad ascensori o montacarichi,
sempre che non comportino la creazione di nuovi volumi tecnici;
f) le opere interne volte al superamento e all'eliminazione delle barriere
architettoniche come prescritto dalle vigenti norme di legge e regolamentari;
g) le opere da pittore interne agli edifici nonché quelle di tinteggiatura dei prospetti
esterni che mantengano lo stesso colore preesistente;
h) la manutenzione delle opere esterne agli edifici (carrabili, pedonali e verde)
sempre che non alterino l'orografia del terreno;
i) le opere connesse all'installazione della segnaletica stradale.
Per quanto riguarda gli impianti in edifici industriali/artigianali, si definiscono interventi
di manutenzione ordinaria anche quelli finalizzati a contenere il degrado normale
d'uso nonché a far fronte ad eventi accidentali che comportino la necessità di primi
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interventi che, comunque, non modifichino la struttura essenziale dell'impianto o la
sua destinazione d'uso.
b) Manutenzione straordinaria.
Si definiscono interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche
necessarie per rinnovare e/o sostituire parti anche strutturali degli edifici nonché per
realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici sempre che non
comportino aumento del volume e della superficie utile delle singole unità immobiliari
o delle costruzioni, fatta eccezione per le variazioni dovute alla eliminazione o
costruzione di pareti divisorie. Gli stessi interventi inoltre non possono essere
preordinati alla modifica del numero delle esistenti unità immobiliari né della loro
destinazione d'uso.
Sono tali:
a) le opere e gli interventi descritti nel precedente punto 1) quando comportino
modifiche di preesistenti aggetti, ornamenti, aperture, materiali e colori per
finiture di prospetti esterni ovvero la creazione di nuovi volumi tecnici,
b) le opere di consolidamento e sostituzione di parti di strutture portanti verticali e
orizzontali;
c) demolizione e ricostruzione di tramezzi interni, spostamento e costruzione
degli stessi per la creazione di servizi (bagni e cucine);
d) le recinzioni definitive, i muri di cinta e le cancellate;
e) le pertinenze al servizio delle costruzioni esistenti quali le opere aventi un
rapporto duraturo e non esorbitante rispetto ad un uso normale delle stesse
costruzioni;
f) gli interventi su costruzioni destinate ad attività diverse dalla residenziale che
riguardino qualsiasi opera di natura statica, igienica, tecnologica e funzionale
necessari per conservare ed integrare l'efficienza delle attività insediate e la
salubrità delle costruzioni che le ospitano;
g) gli interventi di utilizzo negli edifici industriali di fonti rinnovabili di energia di cui
all'art. 1 della L. 10/91 secondo i criteri tecnico - costruttivi e tipologie stabilite
da norme vigenti.
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c) Interventi di risanamento conservativo.
Si definiscono interventi di risanamento conservativo quelli destinati a
conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme
sistematico di opere nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali degli
organismi stessi.
Negli interventi di risanamento conservativo sono ricompresi l'eliminazione di
aggiunte utilitarie e storicamente false (superfetazioni), il consolidamento o le
sostituzioni degli elementi costitutivi dell'organismo edilizio e l'inserimento di
accessori ed impianti purché compatibili con gli elementi tipologici formali e strutturali
dell'edificio anche con eventuale limitato mutamento della destinazione delle singole
unità immobiliari e della costruzione nell'ambito di ciascuna delle categorie previste
dal piano regolatore generale o dagli strumenti urbanistici attuativi.
Sono altresì ricomprese nella tipologia dell'intervento di risanamento
conservativo, le alterazioni dell'aspetto estetico dei prospetti degli edifici con
aperture, rettifiche di preesistenti finestre e porte-finestre compresa l'introduzione di
nuove superfici accessorie quali sottotetti, cantine, ecc. sempre che non comportino
variazioni dei volumi e delle superfici utili preesistenti e non alterino l'originaria forma
dell'edificio.
d)
Interventi di restauro.
Si definisce intervento di restauro l'insieme sistematico di opere finalizzato al
ripristino e/o conservazione degli elementi caratterizzanti l'organismo edilizio di
valore artistico e/o architettonico, ed in particolare:
a) il ripristino delle qualità della costruzione, del suo significato e dei suoi valori
mediante
l'eliminazione
delle
aggiunte
utilitarie
e
storicamente
false,
il
consolidamento di elementi costitutivi e l'inserimento di accessori ed impianti così
da recuperare l'uso anche con eventuale limitato mutamento di destinazione
nell'ambito di ciascuna delle categorie previste dal piano regolatore generale
purché non risulti alterata la forma originaria dell'organismo edilizio;
b) la valorizzazione della costruzione quando risulti opportuna anche agli effetti
ambientali, mediante operazioni sistematiche e d'insieme indirizzate a liberare
strati storicamente e artisticamente rilevanti e documentalmente autentici;
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c) il recupero, ricomposizione e conservazione di reperti e di spazi di per sé
significativi che siano parte di edifici, di ambienti e complessi meritevoli di tutela, ivi
compresi quelli di matrice industriale e agricola.
e)
Interventi di ristrutturazione edilizia.
Si definiscono interventi di ristrutturazione edilizia quelli rivolti a
trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che
possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi
dell'edificio, l'eliminazione, la modificazione e l'inserimento di nuovi elementi ed
impianti.
Sono, in particolare, ricompresi negli interventi di ristrutturazione
edilizia:
a) le opere e gli interventi di cui ai precedenti punti b), c) e d) quando siano
preordinati alla modifica di destinazione d'uso delle unità immobiliari e delle
costruzioni tra le diverse categorie previste dal piano regolatore generale nei limiti
consentiti dalle relative norme tecniche di attuazione;
b) il mutamento dell'assetto distributivo delle singole unità immobiliari quando
comporti l'alterazione anche parziale del loro perimetro orizzontale e verticale
nell'ambito della sagoma della costruzione;
c) ogni altro intervento che comporti la trasformazione tipologica parziale o
complessiva degli organismi edilizi ferme restando la sagoma e la superficie lorda
complessiva;
d) la demolizione e fedele ricostruzione del fabbricato sullo stesso sito.
f)
Interventi di demolizione.
Si definiscono interventi di demolizione quelli volti a rimuovere in tutto o
in parte manufatti preesistenti qualunque sia l'utilizzazione successiva dell'area di
risulta, fatto salvo quanto previsto al precedente punto e).
B) Opere interne alle costruzioni.
Si definiscono opere interne alle costruzioni ai fini del procedimento
autorizzativo, le opere che non siano in contrasto con gli strumenti urbanistici
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approvati o adottati, che non comportino modifiche della sagoma delle stesse
costruzioni e dei prospetti né aumento delle superfici utili (fatto salvo l'aumento
derivante dalle demolizioni o spostamenti di pareti interne o dalla realizzazione di
soppalchi con altezza utile inferiore a mt. 2,40) e del numero delle unità immobiliari,
non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni né delle singole unità
immobiliari ed infine, che non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile.
Le opere interne relative alle costruzioni ricadenti nella zona territoriale
omogenea A devono, inoltre, rispettare le originarie caratteristiche costruttive.
C) Interventi per manufatti provvisori.
Sono gli interventi volti ad insediare manufatti anche non infissi al suolo
necessari per far fronte ad esigenze temporanee e stagionali e, comunque, da
utilizzare per periodi di tempo determinati o determinabili, da quantificare con atto
d'obbligo.
Il titolo autorizzativo per tali interventi deve indicare la scadenza o la
periodicità della sua efficacia.
D) Interventi diversi o per opere minori.
Si definiscono interventi diversi o per opere minori quelli rivolti alla
produzione di:
a) distintivi urbani, quali monumenti, decorazioni, arredi urbani e pitture murali che
per il loro messaggio figurativo e spaziale possono concorrere alla formazione e
riqualificazione del quadro urbano;
b) cartellonistica murale o a struttura autoportante in tralicci e similari;
c) impianti di segnaletica stradale, attrezzature per l'illuminazione di spazi pubblici o
aperti al pubblico, ovvero di episodi significativi nel quadro urbano, volumi tecnici
da ubicare in area di pubblica circolazione.
Le opere elencate nel presente articolo non devono alterare o turbare il
quadro urbano o i lineamenti delle costruzioni sulle quali eventualmente si collochino,
né costituire ostacolo, anche visivo, per la pubblica circolazione.
L'appoggio su frontespizi nudi è ammesso purché il manufatto posto in
opera sia asportabile.
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E) Interventi autonomi relativi alle zone scoperte.
Sono definiti come relativi alle aree scoperte gli interventi autonomi volti
alla formazione di cortili e giardini e, comunque, alla sistemazione del terreno non
utilizzato per l'edificazione.
F) Interventi di mutamento delle destinazioni d'uso.
Costituisce mutamento di destinazione la variazione della funzione
d'uso delle singole unità immobiliari ovvero dell'unità edilizia rispetto alla destinazione
prescritta con il provvedimento di concessione o autorizzazione edilizia ovvero
indicati nella denuncia di inizio attività e, in assenza di tali atti, dalla classificazione
catastale o da altri documenti probanti.
Nei casi di interventi di ristrutturazione edilizia su edifici o complessi di
edifici, anche in assenza dello strumento urbanistico attuativo eventualmente
prescritto dal piano regolatore generale, sono sempre consentiti mutamenti di
destinazione d'uso fino al 25% della superficie delle destinazioni preesistenti purché il
concessionario si impegni con atto d'obbligo registrato e trascritto in favore del
Comune a praticare, limitatamente alla percentuale mantenuta ad uso residenziale,
prezzi di vendita e canoni di locazione concordati con lo stesso Comune ed a
concorrere agli oneri di urbanizzazione.
G) Interventi di nuova costruzione.
Si definiscono interventi di nuova costruzione quelli che determinano
durevole trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.
Sono altresì da considerare tali:
-
le costruzioni leggere, anche prefabbricate, e le coperture presso-statiche
quando non si tratti di installazioni temporanee ascrivibili agli interventi di cui
alla precedente lettera C);
-
la costruzione di opere strumentali agli impianti per la distribuzione di
carburanti, escluse le colonnine di erogazione;
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-
gli interventi di demolizione e ricostruzione sullo stesso lotto di terreno non
ricompresi tra gli interventi di ristrutturazione edilizia come definiti nella
precedente lettera A - punto e);
-
l'installazione di antenne per trasmissioni radio - televisive e stazioni, anche
mobili, per la telefonia cellulare.
H) Ristrutturazione urbanistica.
Sono
gli
interventi
rivolti
a
sostituire
l'esistente
tessuto
urbanistico - edilizio con altro anche parzialmente diverso mediante un
insieme sistematico di interventi anche con la modificazione del disegno dei
lotti, degli isolati e della rete stradale.
Gli interventi di cui alle lettere A - punti a), b), c), d) ed e), B), C), D), ed E) sono
sempre consentiti anche se non espressamente previsti dalle singole norme di zona
e sottozona, con le modalità autorizzative stabilite dalle norme di legge e/o
regolamentari vigenti.
Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono attuati previa approvazione di un
piano particolareggiato.
Art. 9 - Modalità di attuazione del PRG
Il piano regolatore generale si attua previa approvazione di strumenti urbanistici di
esecuzione delle sue previsioni ovvero per intervento edilizio diretto previo rilascio
del titolo autorizzativo contemplato dalla legge per ciascuna tipologia di intervento.
Le modalità di attuazione del PRG sono stabilite dalle presenti norme per ciascuna
zona e sottozona.
Art. 10 - Norme generali per la formazione degli strumenti urbanistici di
esecuzione del PRG
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Nella formazione degli strumenti urbanistici di esecuzione del PRG nei casi prescritti
dalle presenti norme, dovranno essere osservate le disposizioni di cui al presente
articolo.
Nell'ambito dei comprensori destinati all'espansione residenziale (zona C) oggetto
del piano attuativo dovrà essere riservata una superficie per opere di urbanizzazione
secondaria commisurata al numero degli abitanti insediabili sulla base di una
dotazione di 18 mq. per abitante.
Il numero degli abitanti insediabili va calcolato di norma rapportando al parametro di
80 mc/ab. (mq. 25,00 di superficie lorda per altezza interpiano di mt. 3,20), il volume
complessivo ad uso residenziale previsto.
Qualora l'altezza interpiano dovesse essere prevista in misura inferiore ai mt. 3,20
(comunque mai inferiore ai mt. 2,95 stabiliti dalla legge), il numero degli abitanti va
calcolato sulla base del volume pro-capite risultante dal prodotto di mq. 25,00 per
l'effettiva altezza interpiano significando che nel caso di altezza eccedente la misura
di mt. 3,20, il calcolo va effettuato sulla base del parametro standard di 80 mc/ab.
Nei casi in cui il PRG localizza all'interno dei comprensori soggetti a strumento
urbanistico attuativo, spazi pubblici comunque destinati, tale localizzazione assume
carattere prescrittivo anche per quanto attiene alla relativa superficie pur se
eccedente la misura della dotazione corrispondente a 18 mq/ab. La previsione in
questione, comunque, è da ricomprendere
nella superficie territoriale del
comprensorio interessato anche per l'applicazione dell'indice di edificabilità in caso di
cessione gratuita al Comune.
L'eventuale mancato accordo sulla gratuità della cessione, il terreno verrà escluso
dalla superficie comprensoriale ai fini del calcolo della cubatura assentibile, per la
parte eccedente i 18 mq/ab e sarà acquisita dall'amministrazione attraverso il
procedimento espropriativo.
Nei nuovi insediamenti industriali e artigianali, la dotazione di spazi pubblici o per
attività collettive, verde o parcheggi (escluse le sedi viarie) deve corrispondere ad
una superficie all'interno di ciascun comprensorio non inferiore al 10% della relativa
superficie territoriale.
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La dotazione predetta dovrà essere prevista nei singoli lotti di intervento per
l'edificazione di completamento in assenza di strumento attuativo.
Negli insediamenti a destinazione unitaria commerciale o direzionale, a 100 mq. di
superficie lorda di pavimento di edifici previsti deve corrispondere, all'interno di
ciascuno dei lotti di terreno impegnati, la superficie minima di 80 mq. di spazio libero,
oltre alle sedi viarie, di cui almeno la metà a parcheggio e la rimanente sistemata a
verde.
La dotazione di parcheggi così determinata è in aggiunta a quella per parcheggi
privati prescritta dalle vigenti disposizioni di legge.
Nei comprensori a destinazione mista artigianale e commerciale, la dotazione di
standard urbanistici va prevista all'interno dei singoli lotti in funzione della specifica
destinazione delle costruzioni.
Il dimensionamento degli strumenti attuativi in termini volumetrici o di superficie
utilizzabile dovrà avvenire sulla base del volume risultante dall'applicazione all'intera
superficie del comprensorio dell'indice di fabbricabilità territoriale, ovvero dell'indice di
utilizzazione territoriale stabiliti per ciascuna sottozona dalle presenti norme.
Nelle sottozone con destinazione residenziale una quota, parte del volume consentito
e fino ad un massimo del 20 % del totale potrà essere utilizzata per usi non
residenziali strettamente connessi con la residenza (negozi, studi professionali, ecc.).
La progettazione urbanistica dei comprensori soggetti a strumento attuativo deve
avere carattere unitario e deve evidenziare anche i seguenti elementi:
- le eventuali cubature esistenti, da ricomprendere nel volume complessivo
consentito se non ne è prevista la demolizione o lo stralcio della relativa
superficie ad esse asservita ai fini del calcolo del volume in base all’indice di
fabbricabilità
territoriale,
nonché
la
loro
localizzazione
all'interno
del
comprensorio;
- le infrastrutture viarie e lo schema degli impianti a rete per l'urbanizzazione
primaria;
- le eventuali aree di particolare pregio ambientale e naturalistico;
- lo stato dei luoghi con l'indicazione delle eventuali specie arboree esistenti;
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- le indicazioni planovolumetriche dei previsti edifici;
- le tipologie edilizie e le destinazioni d'uso degli edifici obbligatorie e, ove
necessario, quelle facoltative.
I piani di lottizzazione, in particolare, devono essere disciplinati da apposita
convenzione da stipularsi tra lottizzanti e Amministrazione comunale.
La convenzione deve prevedere:
-
l'assunzione, a carico dei proprietari, degli oneri per la realizzazione delle
opere di urbanizzazione primaria comprensoriale ed eventualmente di una
quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria, oneri da scomputare
dall'ammontare dei contributi concessori ex lege 10/77;
-
la cessione gratuita al Comune delle aree e delle opere di urbanizzazione
primaria e delle aree per l'urbanizzazione secondaria di dotazione del
comprensorio e della quota parte di dette opere eventualmente realizzate dai
lottizzanti;
-
i termini, non superiori a 10 anni, entro i quali deve essere ultimata
l'esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria e della eventuale quota
parte della secondaria a carico dei lottizzanti;
-
la gradualità del rilascio delle concessioni edilizie in funzione dello stato
d'avanzamento dei lavori di urbanizzazione;
-
le garanzie finanziarie per l'adempimento degli obblighi derivanti dalla
convenzione.
Gli strumenti urbanistici attuativi devono comprendere specifiche disposizioni
normative e indicazioni grafiche in ordine al superamento e alla eliminazione delle
barriere architettoniche come prescritte dalla vigente legislazione in materia.
Art. 11 - Zone e piani di recupero
Il PRG classifica il centro storico comunale "zona di recupero" ex artt. 27 e segg.
della legge 457/78, nella quale può provvedersi al recupero del patrimonio edilizio
ed urbanistico esistente mediante interventi volti alla conservazione, al
risanamento, alla ricostruzione ed alla migliore utilizzazione degli edifici.
17
A tal fine, all'interno di tale zona potranno essere localizzate, con deliberazione del
Consiglio Comunale, aree, immobili, isolati e complessi edilizi per i quali il rilascio
delle concessioni edilizie è subordinato alla formazione di piani di recupero di
iniziativa pubblica o privata con i contenuti e le modalità di approvazione stabiliti
dalle norme di legge che li disciplinano.
Le previsioni dei piani di recupero dovranno essere dedotte da specifiche analisi
riassunte in appositi elaborati indicanti, relativamente agli immobili interessati:
- le trasformazioni edilizie subite nel tempo come rilevabili da atti catastali e/o
ricerche storiche;
- le caratteristiche tipologiche, architettoniche e strutturali degli edifici oggetto del
piano e di quelli contigui;
- gli eventuali vincoli storico - monumentali;
- l'utilizzazione attuale degli immobili, comprese le eventuali aree libere;
- le opere di urbanizzazione primaria esistenti;
- la natura del sottosuolo ed il tipo di fondazioni;
- la struttura della popolazione residente.
Nella formazione dei piani di recupero potranno essere previsti gli interventi di cui al
precedente art. 8 nell'osservanza delle prescrizioni dettate dalle presenti norme per
la zona A.
Art. 12 - Piani da destinare ad insediamenti produttivi
Ai sensi dell'art. 27 della legge 865/71, il Comune può provvedere alla formazione di
piani delle aree da destinare ad insediamenti produttivi (P.I.P.) previa autorizzazione
regionale.
Le aree da comprendere in tali piani vanno individuate e delimitate nell'ambito delle
zone D (aree destinate ad attività produttive) previste dal PRG, con deliberazione del
Consiglio Comunale da pubblicare per un periodo di 20 gg. a mezzo di deposito
presso la Segreteria del Comune.
18
L'approvazione dei piani, che hanno valore di piani particolareggiati di esecuzione del
PRG ai sensi della legge 1150/42, avverrà con le procedure stabilite dalla L. R.
36/87.
L'attuazione delle aree ricomprese nei PIP ai fini della realizzazione di attrezzature
per impianti produttivi di carattere industriali, artigianale e commerciale, avverrà
previa espropriazione da parte del Comune e successiva assegnazione alle
categorie interessate come da specifiche disposizioni di legge.
Art. 13 - Norme generali per la progettazione edilizia
a) La progettazione edilizia per l'attuazione delle previsioni del PRG è disciplinata
dalle seguenti disposizioni di carattere generale con le integrazioni di cui alle norme
particolari relative a ciascuna zona e sottozona.
b) Ai fini della determinazione della superficie fondiaria e del volume su di essa
realizzabile, non possono essere computate:
-
più aree della stessa proprietà non contigue o con interposte zone o sottozone
con diversa destinazione ancorché di unica proprietà fatto salvo quanto disposto
dalle presenti norme per le zone con destinazione agricola ai fini del raggiungimento
della misura del prescritto lotto minimo;
-
le aree, anche appartenenti allo stesso proprietario che risultano già asservite ad
altre costruzioni ai fini del calcolo del volume relativo.
Nei casi di aree contigue destinate all'edificazione residenziale ma con diversi
parametri edificatori di piano regolatore generale, può essere consentita la
costruzione di un unico edificio anche a cavallo della linea di confine, a condizione
che su ciascuna delle due aree insista la quota di cubatura corrispondente al relativo
indice di edificabilità e che le destinazioni d'uso nell'intero edificio siano consentite in
entrambe le aree impegnate.
c) I distacchi dai confini del lotto asservito alla costruzione o dalla delimitazione di
zona (in quest'ultimo caso fatta salva l'ipotesi di cui al comma 2 del precedente
punto b) non devono essere inferiori alla misura stabilita dalle presenti norme per
ciascuna zona e sottozona e, comunque, non inferiore, alla misura minima
19
prescritta dagli artt. 8 e 9 del D.M. 1444/68 con le deroghe previste dallo stesso
decreto.
I distacchi dal ciglio stradale devono comunque osservare le disposizioni di cui al
D.M. 1404/68 ed al vigente Codice della strada laddove applicabili.
-
Tutti i distacchi vanno misurati, in ciascuna fronte dell'edificio, dal perimetro
risultante dalla sua proiezione orizzontale, compresi gli aggetti dei balconi, alla
linea di confine o ciglio della strada ovvero alla delimitazione di zona in
corrispondenza di ciascuna fronte;
-
l'altezza degli edifici in corrispondenza di ciascun prospetto, va misurata dal
piano del marciapiedi perimetrale o dal terreno sistemato come da progetto, fino
al piano di calpestio del solaio di copertura con esclusione di eventuali volumi
tecnici al di sopra di detto piano per le coperture a terrazzo mentre per le
coperture a tetto con pendenza delle falde non superiore al 35%, fino
all'intersezione dell'intradosso della falda con l'esterno del muro di perimetro
corrispondente; per pendenze oltre il 35%, il limite superiore dell'altezza deve
essere individuato nel punto posto ad un terzo della falda a partire dalla linea di
colmo;
-
nei terreni in pendio, l'altezza deve corrispondere alla media delle altezze
misurate alle due estremità del prospetto tenendo presente che l'altezza nel
punto a quota inferiore non potrà eccedere di oltre due metri dalla misura
dell'altezza massima stabilita;
-
il volume complessivo dell'edificio corrispondente all'applicazione dell'indice di
fabbricabilità stabilito per la zona o sottozona in cui l'edificio stesso ricade, va
calcolato dal calpestio del piano terreno all'estradosso del solaio di copertura
dell'ultimo piano abitabile;
-
dal computo del volume complessivo vanno esclusi i volumi degli eventuali piani
interrato e seminterrato, quest'ultimo fino all'altezza di un metro fuori terra,
sempre che tali piani siano destinati, con atto formale di vincolo, a cantine,
deposito attrezzi, parcheggi privati , impianti tecnologici a servizio dell'edificio
mentre per altre utilizzazioni che comportino la stabile permanenza di persone
detti volumi vanno computati nella cubatura assentibile in base all'indice di
fabbricabilità;
20
-
sono altresì, esclusi dal computo i volumi tecnici realizzati al di sopra del
calpestio del solaio di copertura nonché i sottotetti con altezza interna in
corrispondenza della linea di colmo non superiore a mt. 2,20 e la cui utilizzazione
sia limitata a soffitte o locali per impianti tecnologici;
-
i piani interrati non possono essere in ogni caso adibiti ad uso abitativo mentre i
piani parzialmente interrati possono essere destinati all'uso residenziale qualora,
in relazione all'acclività del terreno, risultino completamente aperti su un lato e
per oltre il 50% su altri due lati.
Dovranno, inoltre, corrispondere alle caratteristiche di abitabilità stabilite dall'ASL
ed i relativi volumi dovranno essere ricompresi nel totale consentito.
-
la superficie dei piani interrati potrà eccedere, rispetto alla superficie coperta dal
sovrastante edificio, per non più del 20% di tale superficie esclusivamente per
utilizzazioni a parcheggio a servizio dei residenti. Detta estensione, comunque,
non potrà interessare le zone di distacco.
Nelle nuove costruzioni ed anche nelle relative aree di pertinenza debbono
essere riservati spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato
per ogni 10 metri cubi di costruzione.
Tali parcheggi possono essere previsti anche nel sottosuolo delle aree di
pertinenza della costruzione.
d) Nelle zone in cui sono consentite costruzioni accessorie, devono intendersi
per tali quelle che si aggiungono al fabbricato principale con carattere
pertinenziale.
Le costruzioni accessorie potranno essere ubicate in aderenza al fabbricato
principale ovvero negli spazi di distacco purché a distanza dai confini interni del
lotto non inferiore all'altezza dell'accessorio medesimo che non può superare i
mt. 3,50 misurati all'esterno del manufatto.
Le destinazioni d'uso delle costruzioni accessorie sono strettamente correlate a
quelle dell'edificio principale, per cui possono essere consentiti soltanto depositi
per attrezzi, impianti tecnologici a servizio dell'edificio principale, autorimesse
private e portineria.
21
Non possono essere considerate accessorie le costruzioni, anche interrate, che
non siano a diretto ed esclusivo uso delle costruzioni principali ricadenti nello
stesso lotto di terreno.
Nella progettazione di nuove costruzioni e di interventi di ristrutturazione di interi
edifici, è fatto obbligo di osservare le prescrizioni in materia di superamento ed
eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici pubblici e privati dettate da
norme di legge e regolamentari vigenti.
e) In tutte le zone e sottozone di PRG, la costruzione di nuovi edifici e gli
interventi di ricostruzione di fabbricati esistenti, devono essere accompagnate
dalla messa a dimora di nuove alberature d'alto fusto nella misura di almeno una
essenza arborea per ogni 150 mc. di costruzione fuori terra.
Le alberature, delle specie tipiche della vegetazione locale dovranno avere
un'altezza minima di mt. 3,00 all'atto della messa a dimora.
Art. 14 - Suddivisione del territorio comunale in zone e sottozone
Il PRG suddivide il territorio comunale, ai fini della sua utilizzazione, nelle zone e
sottozone sottoindicate, da attuare secondo le disposizioni di carattere generale e
particolare di cui al presente testo normativo:
zona A -
Centro storico;
zona B - residenziale di conservazione e di completamento articolata nelle
sottozone B1, B2, B3 e B4;
zona C -
di espansione residenziale, articolata nelle sottozone C1, C2, C3 e
C4;
zona D -
per insediamenti produttivi, articolata nelle sottozone D1, D2 e D3;
zona E -
agricola, articolata nelle sottozone E1 (agricola normale) ed E2
(agricola speciale)
zona F -
attrezzature ed impianti di interesse generale articolata nelle
seguenti sottozone:
F1 - attrezzature di servizi pubblici;
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F2 - parcheggi pubblici;
F3 - verde pubblico;
F4 - verde pubblico attrezzato per lo sport;
F5 – attrezzature alberghiere;
zona G -
verde privato.
zona H -
insediamenti turistici.
Ciascuna zona urbanistica corrisponde, con le relative sottozone, alla omologa zona
territoriale omogenea di cui al precedente art. 3 mentre le zone G ed H sono
assimilate alle Z.T.O. “C”.
Art. 15 - Zona A - Centro storico
Tale destinazione è attribuita all'originario insediamento di Cantalupo in Sabina
costituito dal nucleo storico e dal contiguo "borgo" come individuati con apposita
simbologia sulle tavole del PRG.
La zona A è soggetta a vincolo di conservazione, restauro e risanamento
conservativo e, pertanto, al suo interno non sono consentite nuove costruzioni fatta
eccezione per gli edifici da destinare all'uso pubblico compatibile con l'assetto
urbanistico - edilizio della zona, da realizzare su aree attualmente inedificate.
L'attuazione della destinazione a zona A è subordinata alla previa approvazione di un
piano particolareggiato unitario ovvero limitato ad ambiti definiti dall'Amministrazione
Comunale in funzione di esigenze di miglioramento delle condizioni abitative e, più in
generale, per consentire un'adeguata fruibilità dell'insieme anche incrementando la
dotazione locale di servizi pubblici e sociali.
In sede di formazione dei piani particolareggiati, potranno essere previsti, oltre agli
interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e di restauro e risanamento
conservativo come definiti nel precedente art. 8 - lettere a), b), c) e d), anche
interventi di ristrutturazione edilizia con l'obbligo del rispetto della sagoma degli edifici
23
interessati e del loro aspetto esteriore, fatta salva la possibilità di eliminazione di
elementi aggiuntivi in tempi successivi (superfedazioni) al fine di ricostituire le
originarie caratteristiche edilizie dell'immobile nonché l'omogeneità tipologica con gli
edifici contigui.
La ristrutturazione edilizia potrà ricomprendere anche la demolizione e fedele
ricostruzione sullo stesso sito di immobili fatiscenti non suscettibili, a giudizio
dell'Amministrazione, di un recupero che renda possibile una loro utilizzazione in
condizioni di sicurezza. Tale tipo di intervento potrà essere consentito con la
prescrizione che i relativi progetti vengano corredati anche di rappresentazione
comparata tra la costruzione preesistente e quella di nuova realizzazione.
Potrà, altresì, essere consentita la ricostruzione di eventuali edifici in tutto o in parte
demoliti per qualsiasi causa, sempreché risulti possibile il reperimento di idonea
documentazione atta a riprodurne nei progetti, le originarie caratteristiche tipologiche
e architettoniche.
Per determinate costruzioni prive di particolare qualificazione tipologica e/o
architettonica, da individuare nel piano particolareggiato, potrà essere consentita la
demolizione e ricostruzione sullo stesso sito a parità di volume e superfici utili a
condizioni che nella ricostruzione le caratteristiche dell'immobile vengano correlate al
tessuto edilizio circostante.
In alternativa ai piani particolareggiati e con analoga tipologia di interventi, la zona A
può essere attuata previa approvazione di piani di recupero di iniziativa pubblica o
privata con i contenuti indicati nel precedente art. 11 ed estesi, ai sensi degli art. 27 e
28 della legge 457/78, a singoli immobili, complessi edilizi, isolati ed aree nonché
edifici da destinare ad attrezzature.
A tal fine, il PRG considera l'intera zona A quale "zona di recupero" all'interno della
quale, con apposite deliberazioni del Consiglio Comunale, sono individuati gli
immobili suindicati da sottoporre alla disciplina attuativa per il loro recupero.
All'approvazione dei piani di recupero da parte del Consiglio Comunale entro tre anni
dall'individuazione degli immobili interessati, è subordinato il rilascio del titolo
autorizzativo per l'esecuzione degli interventi previsti.
24
Alla scadenza del termine suindicato senza che sia intervenuta l'approvazione dei
piani di recupero, l'individuazione operata decade e nei relativi immobili potranno
essere attuati gli interventi consentiti in assenza di strumento urbanistico attuativo
come precisati nel presente articolo.
E', comunque, fatto divieto, sia in sede di piani particolareggiati che di piani di
recupero, di incrementare il volume e le superfici utili degli edifici esistenti e da
ricostruire con salvezza della possibilità, per gli edifici con destinazione residenziale,
di consentire con apposita indicazione normativa di attuazione e attraverso adeguate
soluzioni progettuali, un incremento non superiore al 5% del volume e superficie di
singole unità immobiliari o di interi edifici esclusivamente al fine di dotarle o
migliorarne i servizi igienici e/o tecnologici di cui risultassero carenti.
Gli strumenti attuativi, infine, dovranno indicare le destinazioni d'uso pubbliche e
private ammissibili in relazione alle esigenze dell'insediamento anche a modifica di
quelle esistenti alla data di adozione del PRG delle quali è comunque consentito il
mantenimento.
Le destinazioni non residenziali ammissibili devono essere compatibili con il
prevalente carattere abitativo del centro storico e tali da non alterarne l'attuale
assetto urbanistico e le caratteristiche ambientali e architettoniche.
In assenza di piani particolareggiati o piani di recupero sono consentiti in attesa di tali
strumenti attuativi, interventi di recupero dell'esistente afferenti alla manutenzione
ordinaria
e
straordinaria,
restauro
e
risanamento
conservativo
nonché
di
ristrutturazione edilizia che riguardino l'interno di singole unità immobiliari.
Con gli interventi suindicati non potranno essere modificate le attuali destinazioni
residenziali in non residenziali con esclusione di quelle integrabili con la residenza
(studi professionali e negozi di prima necessità, questi ultimi ai soli piani a livello
stradale e di superficie non superiore a 150 mq., attrezzature ricettive fino a 20 posti
letto, ecc.).
Le destinazioni non residenziali attuali, cioè esistenti alla data di adozione del PRG,
potranno essere modificate soltanto nell'ambito delle categorie di appartenenza
come indicate nel precedente art. 7 ovvero in destinazione residenziale.
25
Per gli immobili vincolati ai sensi del Titolo I del D. Lgvo 490/1999 (già legge
1089/39) i progetti relativi a tutti gli interventi consentiti in presenza e in assenza di
strumenti urbanistici attuativi devono riportare il preventivo nulla osta della
soprintendenza preposta alla tutela del vincolo.
Art. 16 - Zona B - Aree completamente o parzialmente edificate
Tale zona comprende i nuclei edilizi a prevalente destinazione residenziale
totalmente o parzialmente edificati sulla base delle previsioni del previgente
programma di fabbricazione e dotate di tutte le opere di urbanizzazione primaria, per
i quali il PRG prevede la conservazione, il recupero e l'edificazione, a
completamento, dei lotti liberi laddove esistenti.
La zona B si attua direttamente previo rilascio del titolo autorizzativo prescritto dalle
leggi vigenti per ciascuna tipologia degli interventi ammissibili, nell'osservanza delle
presenti norme che integrano quelle particolari dettate per ciascuna delle sottozone
in cui è articolata la stessa zona B nonché delle norme generali di cui al precedente
art. 13 per quanto applicabili.
In tutte le sottozone predette sono consentiti interventi di manutenzione ordinaria e
straordinaria, di recupero e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia,
compresa la demolizione e ricostruzione a parità di volume legittimamente realizzato.
In caso di interventi di ristrutturazione edilizia riguardante interi edifici, è consentito
un incremento volumetrico non superiore al 10% della cubatura esistente da
utilizzare esclusivamente per soddisfare comprovate esigenze di adeguamento
tecnologico e igienico sanitario.
Nel calcolo del volume incrementale non va considerato quello afferente
all'adeguamento dell'edificio alla normativa antisismica.
La ricostruzione previa demolizione di edifici isolati legittimamente realizzati su
terreni poi gravati secondo il programma di fabbricazione da vincolo di rispetto
stradale, dovrà avvenire, al di fuori della fascia vincolata sul retrostante terreno con
destinazione a zona B appartenente allo stesso proprietario con recupero del volume
preesistente ma nel rispetto degli altri parametri costruttivi stabiliti dalle norme
particolari delle sottozone in cui gli edifici ricadono.
26
Nelle sottozone che in base alle relative norme particolari prevedono l'edificazione di
eventuali lotti liberi, qualora questi sono interposti tra edifici esistenti prospettanti
nella generalità, sulla viabilità pubblica secondo un allineamento parallelo alla sede
stradale, le nuove costruzioni a completamento della quinta edificata devono essere
progettate con i prospetti lato strada sullo stesso allineamento.
Le stesse costruzioni fronte strada, inoltre, potranno essere realizzate, in deroga alle
norme delle relative sottozone e previo accordo formale tra i proprietari confinanti, in
aderenza alle costruzioni esistenti o a queste connesse con adeguati collegamenti
strutturali.
In tutte le sottozone della zona B, negli edifici ad uso residenziale, sono consentite
oltre alle destinazioni d'uso per attività dei residenti quali deposito attrezzi, rimesse
per macchine agricole, laboratori, ecc., modifiche delle attuali destinazioni per
realizzare:
-
negozi ed altre attività commerciali al dettaglio ai piani terreni con superficie di
vendita non superiore a mq. 200;
-
botteghe per attività artigianali non moleste a servizi della residenza sempre ai
piani terreni e con superficie non superiore a mq. 200;
-
studi professionali e ambulatori medici.
Tali modifiche possono essere autorizzate per ciascun comprensorio fino ad un
volume complessivo, compreso quello per le destinazioni non residenziali già in
esercizio, pari al 25% della cubatura totale esistente.
In relazione allo stato di fatto ed all'indice di fabbricabilità fondiario medio dedotto dal
costruito prima dell'adozione del PRG, la zona B è suddivisa nelle seguenti sottozone
individuate sugli elaborati grafici del piano con l'apposita simbologia:
-
sottozona B1 -
satura;
-
sottozona B2 - recupero e completamento con indice di fabbricabilità di 2,00
mc/mq.;
-
sottozona B3 -
recupero e completamento con indice di fabbricabilità di
1,50 mc/mq.;
27
-
sottozona B4 -
recupero e completamento con indice di fabbricabilità di
0,90 mc/mq..
L'attuazione di ciascuna sottozona è disciplinata, in uno con le disposizioni generali
di cui al presente testo normativo per quanto applicabili, dalle seguenti norme
particolari.
A) Sottozona B1 - satura
La destinazione è attribuita ai comprensori in zona B attuati secondo le norme del
previgente programma di fabbricazione ed all'interno dei quali non risultano lotti liberi
di superficie tale da consentire nuove costruzioni nel rispetto dei parametri edificatori
stabiliti per le sottozone di completamento.
In tale sottozona sono, pertanto, escluse nuove costruzioni mentre per gli edifici
esistenti si applicano le disposizioni per la zona B di cui al presente articolo con
l'osservanza delle norme generali di cui al precedente art. 13 per quanto applicabili.
B) Sottozona B2 - recupero e completamento
Tale sottozona comprende un comprensorio quasi completamente edificato secondo
le norme del previgente programma di fabbricazione relative alle zone definite
"intensive" in quello strumento urbanistico.
Sui residui lotti liberi ricadenti nella sottozona B2 sono consentite nuove costruzioni
nel rispetto dei seguenti parametri:
-
lotto minimo d'intervento
mq. 400
-
indice di fabbricabilità fondiario
mc/mq 2,00
-
altezza massima
mt. 10,50
-
numero dei piani fuori terra
n. 3
(oltre l'eventuale seminterrato emergente non più di un metro)
-
distacchi dai confini dei lotti
-
distacchi dal ciglio delle strade
mt. 5,00
pubbliche o aperte al pubblico transito - come da art. 9 del DM 1444/68 o
quelli stabiliti dal DM 1404/68 laddove applicabili
-
distante tra pareti finestrate di edifici contigui mt. 10.
28
Oltre ai parametri suindicati, nella sottozona B2 si applicano le norme generali
stabilite per la zona B dal presente articolo con l'osservanza delle norme generali
contenute nel precedente art. 13 per quanto applicabili.
C) - Sottozona B3 - recupero e completamento
Tale sottozona comprende un comprensorio quasi completamente edificato secondo
le norme del previgente programma di fabbricazione relative alle zone definite
"semintensive" in quello strumento urbanistico.
Sui residui lotti liberi ricadenti nella sottozona B3 sono consentite nuove costruzioni
nel rispetto dei seguenti parametri edificatori:
-
lotto minimo d'intervento
mq. 400
-
indice di fabbricabilità fondiario
mc/mq 1.50
-
altezza massima
mt. 10.50
-
n° dei piani fuori terra (oltre l'eventuale seminterrato emergente per non più di
un metro)
n. 3
-
distacchi ai confini dei lotti
mt. 5,00
-
distacchi dal ciglio delle strade pubbliche
o aperte al pubblico transito.
come da art. 9 del DM 1444/68 o
quelli stabiliti dal DM 1404/68 laddove
applicabili
-
distacchi tra pareti finestrate di edifici
contigui
mt. 10,00
Oltre ai parametri suindicati, si applicano nella sottozona B3 le norme stabilite per
tutte le sottozone della zona B dal presente articolo nell'osservanza delle norme
generali contenute nel precedente art. 13 per quanto applicabili.
D) Sottozona B4 - recupero e completamento
Tale sottozona riguarda i comprensori edificati secondo le norme del previgente
programma di fabbricazione relative alle zone definite "estensive" da quello
strumento urbanistico.
29
Sui residui lotti liberi sono consentite nuove costruzioni nel rispetto dei seguenti
parametri edificatori:
- lotti minimo d'intervento
mq. 400
- indice di fabbricabilità fondiario
mc/mq 0.90
- altezza massima
mt. 7,50
- numero dei piani fuori terra
n. 2
(oltre l'eventuale seminterrato emergente
per non più di un metro)
- distacchi dai confini dei lotti
mt. 5,00
- distacchi dal ciglio stradale
come da art. 9 del DM 1444/68 o
quelli stabiliti dal DM 1404/68 laddove
applicabili.
- distacchi dalle pareti finestrate di
edifici contigui
mt. 10,00
Oltre ai parametri suindicati si applicano nella zona B4 le norme stabilite per tutte le
sottozone della zona B del presente articolo con l'osservanza delle norme generali di
cui al precedente art. 13 per quanto applicabili.
Art. 17 - Zona C – Espansione residenziale
La zona C comprende le aree destinate a nuovi insediamenti residenziali e si attua
previa approvazione di piani di lottizzazione convenzionata estesi a ciascuno dei
comprensori con tale destinazione redatti nell’osservanza di quanto prescritto dalle
norme generali di cui al precedente art. 10 e dalle norme particolari dettate dal
presente articolo.
I comprensori con destinazione a zona C la cui superficie risulta pari o inferiore a
3.000 mq. possono essere attuati attraverso concessioni edilizie dirette a condizione
che i relativi progetti vengano redatti sulla base delle previsioni di un progetto unitario
di massima previamente approvato dall’Amministrazione comunale.
30
Tale progetto unitario dovrà prevedere la localizzazione e quantificazione degli
standard urbanistici sulla misura prescritta per l’intero insediamento ed all’impegno
formale dei proprietari della loro cessione gratuita al Comune.
Nel dimensionamento dei piani attuativi (e del progetto unitario di massima), il
volume complessivo ammissibile è determinato dall’applicazione dell’indice di
fabbricabilità stabilito per ciascuna delle sottozone in cui si articola la zona C
all’intera superficie del relativo comprensorio.
Il volume di eventuali edifici esistenti all’interno dei comprensori, qualora non ne
venga prevista la demolizione, deve essere ricompreso nel totale come sopra
determinato o, in alternativa, l’esclusione dal calcolo predetto della superficie
asservita agli stesi edifici.
Con i progetti di lottizzazione non possono essere apportate varianti rispetto alle
previsioni zonizzative e normative di PRG fatte salve le modifiche consentite dal
combinato disposto degli artt. 1 e 2 della L.R. 36/87 riguardanti:
-
la viabilità primaria per la parte che interessa il comprensorio oggetto del piano
a condizione che le modifiche non compromettano l’attuazione delle previsioni
dello strumento urbanistico generale esterne allo stesso comprensorio e non
mutino le caratteristiche della viabilità quali risultano stabilite da dette
previsioni;
-
la viabilità secondaria;
-
la riduzione delle volumetrie edificabili rispetto a quelle previste dal PRG
purché contenuta entro il limite del 20% fatte salve le eventuali maggiori
riduzioni che fossero imposte da esigenze di tutela paesaggistica.
Per la formazione dei piani di lottizzazione e la stipula della relativa convenzione è
necessaria l’adesione dei proprietari rappresentanti, in base all'imponibile catastale,
di almeno i tre quarti del valore dei terreni ricadenti nel comprensorio interessato.
Nei casi in cui la formazione del piano di lottizzazione deve avvenire entro termini
determinati per corrispondere ai programmi di attuazione del PRG stabiliti
dall’Amministrazione, il Sindaco, qualora detti termini, notificati agli interessati, non
vengano rispettati, può disporre la redazione d’ufficio del piano e la sua esecuzione
con le modalità previste dagli artt. 21 e 23 della L.R. 35/78.
31
La zona C di espansione residenziale è suddivisa nelle sottozone sottoindicate, con
indice di fabbricabilità differenziato ai fini di un loro corretto inserimento, attraverso
un’adeguata caratterizzazione insediativa, nel contesto urbanistico – edilizio
all’interno del quale sono localizzate:
-
sottozona C1
-
sottozona C2
-
sottozona C3
-
sottozona C4
a) sottozona C1
Tale destinazione è attribuita ad un comprensorio ubicato in continuità, verso
l’esterno dell’abitato, di una destinazione a sottozona B2 e la sua attuazione è
prescritta attraverso la formazione ed approvazione di un piano di lottizzazione
convenzionata esteso alla sua intera superficie.
Detto piano di lottizzazione deve essere dimensionato sulla base dei seguenti
parametri:
-
indice di fabbricabilità terrritoriale
1.00 mc/mq
-
altezza massima degli edifici
10,50 mt
-
numero dei piani fuori terra
3
-
standard urbanistici
18,00 mq/ab
-
distacchi delle costruzioni dai confini
5,00 mt
-
distacchi delle costruzioni dal ciglio delle strade
pubbliche o aperte al pubblico transito
-
10,00 mt
distanza tra gli edifici (interni ed esterni
al comprensorio)
non inferiori a 10,00 mt
Qualora tra gli edifici antistanti siano interposte strade, la loro distanza minima
deve corrispondere alle misure prescritte dall’art. 9 – comma 2 – del D.M.
1444/68
- tipologie edilizie
uni-plurifamiliari
32
- parcheggi privati.
1.00 mq per ogni 10 mc di costruzione
I parcheggi privati in aggiunta a quelli costituenti standard urbanistico, possono
essere previsti, oltre che a raso nelle aree di pertinenza degli edifici o ai piani interrati
e seminterrati, anche in box da considerare locali accessori come definiti all’art. 13 –
lettera d) limitatamente ad un posto macchina per abitazione.
Nella sottozona C1 sono consentite destinazioni d’uso non residenziali per un volume
complessivo non superiore al 20% del totale corrispondente all’applicazione
dell’indice di fabbricabilità territoriale stabilito.
Il volume relativo a tali destinazioni nella misura complessiva massima suindicata
può essere accorpato, nell’ambito comprensoriale, anche in un unico edificio
interamente destinato ad usi non residenziali quali studi professionali ed attività
commerciali al dettaglio.
b) sottozona C2
La destinazione riguarda alcuni comprensori interposti o confinanti con ambiti
destinati a sottozona B4.
L’attuazione è prescritta attraverso la previa approvazione di piani di lottizzazione
convenzionata comprensoriali con possibilità, per comprensori di superficie non
superiore a mq 3.000, di intervento edilizio diretto sulla base di un progetto unitario di
massima previamente approvato dal Comune .
Il progetto unitario deve prevedere con carattere prescrittivo, la localizzazione degli
standard urbanistici e l’indicazione planovolumetrica degli edifici da realizzare
nonché l’impegno, con apposito atto d’obbligo, alla cessione gratuita al Comune degli
spazi pubblici di dotazione dell’insediamento.
Gli strumenti attuativi vanno dimensionati secondo i seguenti parametri:
- indice di fabbricabilità territoriale
0,70 mc/mq
- altezza massima degli edifici
10,50 mt
3
- standard urbanistici
18 mq/ab
- distacchi delle costruzioni dai confini
6 mt
33
- distacchi delle costruzioni dal ciglio di strade
statali e provinciali
20 mt
- distacchi delle costruzioni dal ciglio delle altre strade
10 mt
- distanza tra gli edifici (interni ed esterni al
comprensorio
minimo
10 mt
Qualora tra edifici fronteggianti siano interposte
Strade, la loro distanza minima deve corrispondere
alle misure prescritte dall’art.9 – comma 2 – del D.M.
1444/68
- Tipologie edilizie -
Case –bi-trifamiliari
- Parcheggi privati -
1.00 mq per ogni
10 mc di costruzione
Per la localizzazione e realizzazione dei parcheggi privati, nonché per le previsioni e
localizzazioni di volumi non residenziali nell’ambito di ciascun comprensorio valgono
le corrispondenti norme stabilite per la sottozona C1.
E) Sottozona C3
La destinazione è attribuita ad aree ubicate ai margini dell’edificato urbano ma
ricomprese nel suo sistema urbanizzativo primario.
L’attuazione è prescritta previa approvazione di piani di lottizzazione convenzionata
comprensoriale dimensionato sulla base dei seguenti parametri:
- indice di edificabilità territoriale
0,50 mc/mq
7,50 mt
2
18.00 mq/ab
- distacchi delle costruzioni dai confini
6.00 mt
distacchi delle costruzioni dal ciglio delle strade
34
10.00 mt
distanza tra i fabbricati (interni ed esterni al
comprensorio
minima
10.00 mt
Qualora tra edifici fronteggianti siano interposte strade,
la loro distanza minima deve corrispondere alle misure
indicate dall’art. 9 – comma 2 .- del D.M. 1444/98
- Tipologie edilizie
- parcheggi privati
case uni –bifamiliari
1.00 mq per ogni 10.00 mc di costruzione
Per la localizzazione e realizzazione dei parcheggi privati vanno osservate le
corrispondenti norme stabilite per la sottozona C1.
Nella sottozona C3 sono consentite destinazioni non residenziali per un volume
complessivo non superiore al 20% di quello ammissibile in base all’indice di
fabbricabilità territoriale e per una utilizzazione limitata a studi professionali, ovvero
attività proprie dei residenti in ciascuna unità immobiliare.
- Sottozona C4
La sottozona C4 comprende un ambito esterno al centro abitato ma prossimo ad
esso, ubicato a lato della statale 313 e della strada comunale Cantalupo-Selci.
Il comprensorio è destinato ad un insediamento residenziale estensivo con tipologie
a ville, da attuare previa approvazione di un piano di lottizzazione convenzionata
dimensionato sulla base dei seguenti parametri:
0,25 mc/mq
7,50 mt
2
18,00 mq/ab
- superficie minima del lotto di intervento
3.000 mq
- distacco minimo dai confini del lotto edificabile
8,00 mt
- distacco minimo delle costruzioni dal ciglio delle
35
strade statali e provinciali
20,00 mt
- distacco minimo delle costruzioni dal ciglio delle altre strade
10,00 mt
- tipologia edilizia
ville
- parcheggi privati
1.00 mq per ogni localizzazione
e
10 mc di costruzione
Per la localizzazione e la realizzazione dei parcheggi privati vale la norma relativa
alla sottozona C1.
In alternativa al piano di lottizzazione unitario, la sottozona C4 può essere attuata
attraverso piani di lottizzazione relativi a sub – comprensori di superficie non inferiore
a 15.000 mq.
Tali piani sub – comprensoriali devono essere redatti sulla base di un piano – quadro
comprensoriale previamente approvato dall’Amministrazione comunale, recante la
localizzazione e quantificazione dei prescritti spazi pubblici di dotazione dell’intero
insediamento e l’indicazione planovolumetrica degli edifici previsti.
Art. 18 - Zona D – Attrezzature ed impianti artigianali, industriali ed attività
produttive assimilate
La zona D è destinata ad attrezzature per attività artigianali ed industriali per piccole
e medie industrie non nocive o rese tali secondo le prescrizioni della ASL
competente per territorio.
Sono altresì consentite, secondo le indicazioni delle norme particolari delle sottozone
in cui tale destinazione è articolata, costruzioni per attività produttive assimilabili alle
artigianali/industriali intendendosi per tali:
- laboratori, depositi, magazzini, pertinenze del ciclo produttivo ed uffici, questi
ultimi se funzionalmente connessi con l’attività svolta nell’insediamento;
- costruzione di manufatti per l’esposizione e la commercializzazione dei prodotti
delle aziende e dei prodotti agricoli locali;
36
- manufatti per manifestazioni fieristiche;
- centri elaborazione dati;
- autorimesse;
- esercizi commerciali di superficie di vendita non superiore a 1.400 mq.;
- attrezzature per servizi sanitari e assistenziali privati dimensionati per un ambito
di utenza limitato al comprensorio in cui ricadono e zone limitrofe;
- manufatti per attività di supporto alle attività artigianali e industriali.
In considerazione delle particolari caratteristiche tipologiche delle attrezzature
produttive realizzabili nella zona D, il loro dimensionamento deve avvenire sulla base
degli indici di utilizzazione territoriale e/o fondiaria come definiti dal precedente art. 5
– punto A – lettere e) ed f) nella misura stabilita dalle norme delle singole sottozone.
Dal computo delle superfici per i fini di cui sopra vanno escluse quelle relative ai
manufatti per impianti tecnologici, comunque ubicati, destinati esclusivamente alla
funzionalità del ciclo produttivo ed il cui funzionamento non richiede la presenza di
addetti se non per controlli saltuari (locali per apparecchiature idriche, elettriche,
termiche, ciminiere, ecc.).
Sono altresì da escludere le superfici dei locali interrati o seminterrati (non oltre un
metro fuori terra) destinati a parcheggi a servizio dell’insediamento nonché di
eventuali tettoie aperte per rimessaggio degli automezzi dell’azienda.
Sono, invece, da ricomprendere nel computo, le superfici lorde utili di eventuali
alloggi per il personale di custodia che non potranno, comunque, superare i mq.
95,00 per azienda.
Gli uffici eventualmente necessari in funzioni delle effettive esigenze delle
attrezzature, anch’essi da ricomprendere ai fini del computo dell’indice di
utilizzazione, non potranno superare il 10% della superficie complessiva consentita
per ciascuna attrezzatura.
Gli edifici per attività produttive nei lotti in zona D e le relative aree di pertinenza
possono essere articolati anche per ospitare al loro interno una pluralità di attività
similari autonome ed anche gestite da soggetti diversi, comproprietari o locatari di
parti degli immobili.
37
La soluzione da adottare in questi casi, anche se riguarda edifici esistenti, dovrà
risultare da apposite indicazioni progettuali da approvare dall’Amministrazione
comunale.
Anche nei casi predetti, comunque, resta ferma la limitazione di un solo alloggio per il
personale di custodia nell’ambito dell’intero lotto di intervento.
All’interno dei singoli lotti dovranno essere reperiti sulle aree libere ovvero ai piani
interrati e seminterrati, parcheggi ad uso degli addetti della superficie minima pari ad
1 mq. per ogni 10 mc. del volume delle costruzioni calcolato in base alle superfici
risultanti dall’applicazione dell’indice di utilizzazione fondiaria.
Per quanto attiene alla dotazione di standard urbanistici, in sede di strumento
attuativo, qualora prescritto, dovranno essere reperiti spazi per attività di servizi
collettivi, per verde e parcheggi nella misura non inferiore al 10% della superficie
comprensoriale, distribuiti in modo da assicurarne l’agevole fruibilità.
Per gli esercizi commerciali e assimilati, dovrà essere prescritto che all’interno dei
lotti di terreno per tale utilizzazione, i relativi progetti devono essere articolati in modo
da lasciare libera una superficie non inferiore all’80% del totale della superficie lorda
utile dei previsti edifici di cui almeno la metà destinata a parcheggi di uso pubblico in
aggiunta a quelli prescritti per l’uso privato del personale addetto.
Nei casi di attuazione diretta in assenza di strumento attuativo, gli spazi predetti
dovranno essere previsti nei relativi progetti edilizi.
La misura dei distacchi degli edifici dai confini e dal ciglio delle strade pubbliche e
private aperte al pubblico transito e le altezze massime degli stessi edifici sono
precisate nelle norme delle singole sottozone così come la misura dei lotti minimi di
intervento.
In merito a quest’ultima misura è consentito di derogare qualora risulti accertato che
la proprietà del terreno interessato, è stata acquisita prima dell’adozione del presente
PRG ovvero se il lotto di terreno proviene da divisioni ereditarie.
La zona D è suddivisa nelle seguenti sottozone disciplinate, ciascuna, dalle norme
particolari che seguono, integrative di quelle generali suindicate e dalle norme
generali di cui al precedente art. 13 per quanto applicabili:
-
sottozona D1 – attrezzature artigianali e commerciali – completamento.
38
-
sottozona
D2
–
attrezzature artigianali e commerciali
-
sottozona
D3
–
attezzature industriali, artigianali e fieristiche
a) Sottozona D1
Comprende ambiti parzialmente edificati con attrezzature artigianali e commerciali in
esercizio.
L’edificazione dei lotti di terreno liberi è consentita attraverso concessioni edilizie
dirette per progetti redatti nell’osservanza dei seguenti parametri:
- indice di utilizzazione fondiaria
0,45 mq/mq
7,50 mt.
- lotto minimo di intervento
800 mq.
- distacchi dai confini del lotto
5,00 mt.
- distanza dal ciglio delle strade
sovracomunali
20,00 mt.
- distanza dal ciglio delle strade comunali
o private aperte al pubblico transito
10,00mt.
Per le nuove costruzioni nella sottozona D1 sono consentite le botteghe e laboratori
artigianali, magazzini e depositi non di vendita, impianti per la lavorazione di prodotti
agricoli, esercizi commerciali con superfici di vendita non superiore a 1.400 mq.,
autorimesse, stazioni di servizio per automezzi nonché un alloggio per il custode o
titolare dell’azienda da ubicare al piano 1° dell’edificio.
Per gli edifici esistenti sono consentiti gli interventi edilizi di cui all’art. 8 – punto A –
lettere a), b), c) e d) nonché la modifica delle destinazioni d’uso esistenti purché
nell’ambito di quelle consentite per le nuove costruzioni.
Nei casi di ricostruzione previa demolizione dell’esistente, ferma restando l’attuale
superficie lorda utile complessiva ancorché diversamente distribuita all’interno del
lotto impegnato, dovranno essere rispettati i distacchi dai confini e dal ciglio stradale
stabiliti dalle presenti norme.
L’eventuale ricostruzione degli edifici ricadenti nella fascia di 20,00 mt. dal ciglio della
statale 313 deve avvenire all’esterno di tale fascia di rispetto.
39
Per quanto non in contrasto con le norme particolari suindicate, sono applicabili nella
sottozona D1 le disposizioni generali del presente articolo nonché quelle di cui al
precedente art. 13.
b) Sottozona D2
La sottozona D2 è destinata a nuovi insediamenti artigianali e commerciali da
realizzare previa approvazione di strumenti urbanistici attuativi estesi all’intera
superficie comprensoriale con tale destinazione e dimensionati sulla base dei
seguenti parametri:
- Indice di utilizzazione territoriale
0,35 mq/mq
- Altezza massima degli edifici
7,50 mt.
- Lotto minimo d’intervento
1.500 mq.
- Distacchi dal ciglio delle strade
20,00 mt.
- Distacchi dalle strade comunali
o private aperte al pubblico transito
10,00 mt.
Nella formazione degli strumenti urbanistici attuativi devono essere osservate le
disposizioni dettate dal precedente art. 10.
All’interno dei lotti edificabili, la localizzazione delle costruzioni deve essere tale da
lasciare spazi liberi necessari per la manovra e sosta temporanea degli automezzi.
In corrispondenza degli ingressi carrabili, le recinzioni devono essere arretrate in
misura almeno pari alla larghezza degli accessi.
Per quanto riguarda le destinazioni d’uso consentite valgono per la zona D2 le
indicazioni al riguardo contenute nella norma particolare relativa alla sottozona D1.
Vanno inoltre osservate, per quanto non in contrasto con le presenti norme
particolari, le disposizioni de carattere generale per le zone D e di quelle di cui al
precedente art. 13.
c) Sottozona D3
La destinazione a sottozona D3 è attribuita ad un comprensorio ubicato a lato della
statale 313 nei pressi del confine con i Comuni di Forano e Poggio Catino.
40
Tale sottozona è attuata previa approvazione di uno strumento urbanistico attuativo
esteso all’intero comprensorio D3, dimensionato sulla base dei seguenti parametri:
- Indice di utilizzazione territoriale
0,25 mq/mq
- Altezza massima degli edifici
7,50 mt.
- Lotto minimo d’intervento
3.000 mq.
- Distacchi dai confini del lotto
10,00 mt.
- Distacchi dal ciglio delle strade
20,00 mt.
Salvo maggiori distanze prescritte dal codice della strada.
- Distacchi dalle strade comunali o
private aperte al pubblico transito
10,00 mt.
Nella formazione degli strumenti urbanistici attuativi devono essere osservate le
disposizioni di cui al precedente art. 10.
Le destinazioni d’uso consentite devono corrispondere alle attività industriali e
artigianali ed a quelle ad esse assimilabili come indicate nelle norme generali di cui al
presente articolo.
Sono in particolare consentite le attrezzature qui di seguito indicate a titolo
esemplificativo:
- attrezzature per piccole e medie industrie non moleste o rese tali con
l’osservanza di prescrizioni della ASL competente per territorio;
- attrezzature ed impianti artigianali;
- attrezzature per la lavorazione di prodotti agricoli;
- attrezzature fisse idonee ad ospitare manifestazioni fieristiche e/o per
esposizione e vendita dei prodotti industriali/artigianali e agricoli locali;
- centri commerciali per la grande distribuzione (supermercati e ipermercati);
- depositi e magazzini non di vendita.
Lungo le strade pubbliche è consentita la realizzazione di stazioni di servizio per
automezzi anche in deroga alla misura del lotto minimo.
41
E’ altresì consentita, in occasione di manifestazioni fieristiche, l’installazione di
manufatti prefabbricati da adibire ad uso espositivo e deposito di materiali.
Dato il loro carattere provvisorio, tali manufatti potranno essere realizzati
indipendentemente dalla superficie utilizzabile in funzione dell’indice di utilizzazione
afferente al terreno impegnato.
Per le destinazioni industriali e artigianali, la misura dell’altezza massima può essere
superata, in deroga delle presenti norme e ferma restando la superficie realizzabile in
base all’indice di utilizzazione, per comprovate esigenze funzionali dell’attività svolta
(carri ponte, tralicci, antenne, ciminiere ecc…).
La costruzione degli impianti ed attrezzature deve essere articolata in modo da
lasciare libere adeguate superfici per la manovra e sosta temporanea di automezzi.
In corrispondenza degli ingressi degli stabilimenti, la recinzione deve essere arretrata
in misura almeno pari alla larghezza degli accessi pressi i quali è peraltro consentita
la realizzazione di un locale per portineria, della superficie non superiore mq 9.00 ed
altezza di mt 3.50, da considerare costruzione accessoria e, quindi, non computabile
nel calcolo della superficie corrispondente all’applicazione dell’indice di utilizzazione.
Per quanto non in contrasto con le norme particolari su indicate, nella zona D3 si
applicano le disposizioni generali per la zona D contenute nel presente articolo,
nonché quelle di cui al precedente art. 13.
Art. 19 - Zona E – Agricola
La zona E è destinata alle attività agricole, zootecniche, silvoforestali e,
laddove sussistono le condizioni prescritte da specifiche leggi regionali, alle
attività agrituristiche.
Nella zona E sono pertanto vietati:
-
le attività comportanti una trasformazione nell’uso del suolo diversa dalla
sua utilizzazione per la produzione vegetale o l’allevamento animale e per
la valorizzazione dei relativi prodotti nonché dalle attività connesse e
compatibili;
-
ogni lottizzazione a scopo edilizio;
42
-
l’apertura di strade interpoderati che non siano strettamente necessarie per
l’utilizzazione agricola e forestale del suolo.
Sono fatte salve, relativamente ai divieti suindicati, le disposizioni di cui alle
leggi regionali 10 novembre 1997, n. 36 e 6 luglio 1998, n. 24.
Le costruzioni ammesse nella zona agricola devono essere strettamente
correlate alla conduzione del fondo e funzionali ai sistemi produttivi in essere
al momento della richiesta del titolo autorizzativo e sul presupposto di una loro
continuità temporale.
Gli edifici rurali esistenti possono essere soggetti ad interventi di recupero di
cui al precedente art. 8, compresa la demolizione e ricostruzione a parità di
superfici lorde utili salvo un incremento del 10% per una sola volta, delle
superfici con destinazione residenziale per gli adeguamenti tecnologico e
igienico – sanitario.
Gli edifici rurali esistenti che ricadono nelle prescritte fasce di rispetto stradale
oggetto di demolizione devono essere ricostruiti oltre il limite di dette fasce di
rispetto beneficiando, in questo caso, di un incremento delle superfici lorde
utili fino al 15%.
Per la disciplina attuativa delle zone agricole dettata dalle presenti norme sono
stabilite come segue le dimensioni dell’unità aziendale minima e dell’unità
aziendale ottimale dedotte dalle verifiche svolte in ordine al frazionamento
fondiario ed ai sistemi colturali prevalenti nell’ambito del territorio comunale:
- unità aziendale minima
mq. 10.000
- unità aziendale ottimale
mq. 50.000
La zona E è suddivisa nelle sottozone E1 (agricola normale) ed E2 (agricola
speciale) disciplinate ciascuna dalle norme che seguono integrate dalle
disposizioni generali suindicate.
a) sottozona E1 (agricola normale)
43
La sottozona comprende le parti del territorio comunale destinate, ancorchè
attualmente non utilizzate, alla produzione agricola, zootecnica ed alle attività
connesse.
In tale sottozona sono consentite esclusivamente le costruzioni necessarie per
la conduzione agricola del fondo e le relative concessioni sono rilasciate
all’imprenditore agricolo titolare dell’azienda, nonché al proprietario conduttore
del fondo ed ai coltivatori diretti.
L’edificazione ad uso abitativo, in particolare, è consentita su lotti di terreno di
superficie non inferiore a quella dell’unità aziendale minima stabilita dal PRG
in mq. 10.000.
Alla formazione della misura del lotto minimo possono concorrere più aree
contigue con destinazione agricola appartenenti allo stesso proprietario anche
se divisi da strade, fossi o corsi d’acqua.
Tali superfici contigue vanno asservite, con apposito atto d’obbligo, alla
costruzione da realizzare.
Per le aziende di superficie agricola utilizzata superiore a 50.000 mq
(costituenti secondo il PRG la misura minima dell’unità aziendale ottimale),
l’edificazione abitativa, oltre che per le esigenze del titolare dell’azienda, è
consentita anche per l’alloggio dell’eventuale personale impiegato nell’attività
aziendale. Tale ulteriore esigenza dovrà essere rappresentata e documentata
nel piano di utilizzazione aziendale (PUA) di cui ai successivi commi.
In ogni caso, le costruzioni per le abitazioni vanno dimensionate sulla base
dell’indice di utilizzazione fondiaria come definito nel precedente art. 5 –
lettera f – non superiore a 0,01 mq/mq fino ad un massimo di mq. 300 per
ciascun lotto inteso come superficie continua appartenente alla stessa intera
proprietà dell’azienda agricola e con altezza massima non superiore a mt.
7,50.
Distacco dai confini mt. 5,00 – distacco dai fabbricati mt. 10,00.
44
Per quanto riguarda gli annessi agricoli, ne è consentita la realizzazione fino
ad un massimo di 20 mq per ogni 5.000 mq dell’azienda agricola con
un’altezza non superiore a mt. 3,20 calcolati alla linea di gronda della
prescritta copertura a tetto.
Per i lotti di terreno agricolo di superficie compresa tra i 5.000 ed i 1.500 mq
sono consentiti annessi agricoli di superficie massima di 12 mq ed un’altezza
non superiore a mt. 2,30 purché gli stessi lotti siano utilizzati per lavorazioni
agricole da almeno tre anni alla data di richiesta da edificare.
Il lotto minimo per cui è possibile la realizzazione degli annessi agricoli ed i
limiti dimensionati massimi suindicati sono derogabili previa approvazione, da
parte del Comune, di un piano di utilizzazione aziendale.
Sono ricompresi tra gli annessi agricoli i depositi per gli attrezzi, le rimesse per
mezzi meccanici utilizzati nell’azienda, i depositi e magazzini di prodotti
agricoli, le stalle ed i ricoveri di animali, i locali per prime lavorazioni e
confezioni di prodotti agricoli, i locali ed i servizi per il riparo diurno degli
addetti.
Nel dimensionamento delle nuove costruzioni in zona agricola secondo i limiti
di superficie stabiliti dalle presenti norme devono essere compresi, per
ciascuna destinazione d’uso (abitativa e per annessi agricoli) i manufatti
esistenti qualora non ne venga prevista nei progetti la demolizione
contestualmente alla nuova edificazione.
Gli annessi agricoli dovranno essere ubicati, all’interno del fondo, in posizione
funzionale all’esercizio dell’attività e, per quanto possibile, accorpati.
Tutte le costruzioni devono essere dotate delle necessarie opere di
urbanizzazione primaria con particolare riguardo per quelle afferenti allo
smaltimento dei rifiuti liquidi e solidi da prevedere nell’osservanza delle vigenti
disposizioni in materia e da sottoporre al parere vincolante degli Enti preposti
alla tutela igienico - sanitaria e delle acque sotterranee dall’inquinamento.
45
Nella sottozona E1 è consentita la realizzazione di serre per la creazione di
ambienti artificiali per le colture ortofloricole.
Per tali realizzazioni sono consentite opere murarie (cordoli) strettamente
necessarie per l’installazione di detti impianti non emergenti da terra per più di
50 centimetri, mentre per le chiusure laterali e la copertura devono essere
utilizzati materiali amovibili, trasparenti ovvero opachi ancorati ai cordoli di
base.
La superficie coperta dalle serre non può superare il 30% della superficie del
fondo e nel loro dimensionamento non devono essere superati i seguenti
parametri:
a) altezza massima al colmo della copertura
mt. 4,00
b) distanza dei fabbricati per abitazione
mt. 5,00
c) distanza dai confini di proprietà
mt. 3,00
d) distanza dal ciglio delle strade pubbliche o aperte al pubblico transito –
misura prevista dal codice della strada e comunque non inferiore a
mt.
5,00
e) altezza delle pareti verticali alla linea di gronda della copertura non
superiore a mt. 2,50.
Nel progetto delle serre deve essere prevista l’esecuzione delle opere di
regimazione, la raccolta, l’incanalamento e lo scarico delle acque meteoriche
e di quelle eventualmente derivanti dall’esercizio dell’impianto.
La realizzazione delle serre è soggetta a concessione edilizia la cui domanda
deve essere corredata:
-
certificato catastale;
-
planimetria catastale;
-
planimetria localizzativa in scala 1 : 200 e 1 : 500;
-
planimetria di progetto delle opere in scala 1 : 200;
-
particolari costruttivi in scala 1 : 50;
46
-
piano di produttività agricola;
-
impegno con dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà a non mutare la
destinazione ad uso agricolo dei manufatti.
La realizzazione di serre per colture a ciclo stagionale senza opere di
fondazione e con struttura in elevazione di legno o in elementi tubolari
metallici è subordinata alla sola comunicazione al Sindaco corredata della
documentazione prescritta per i casi di rilascio della concessione edilizia.
La superficie impegnata dalle serre e dalle eventuali avanserre di servizio,
queste ultime non superiori al 10% della superficie delle serre, può essere
computata ai fini del calcolo della volumetria assentibile per i fabbricati rurali,
comprese le abitazioni, funzionalmente connessi all’attività agricola.
Gli imprenditori agricoli possono presentare al Comune un piano di
utilizzazione aziendale (PUA) che, previa indicazione dei risultati aziendali che
si intendono conseguire, evidenzi l’utilizzazione delle costruzioni, queste
ultime dimensionate anche in deroga alla misura del lotto minimo ed alle
dimensioni degli annessi agricoli previsti dalle presenti norme per comprovate
esigenze funzionali.
Sono qualificati “imprenditori agricoli” ai fini predetti, secondo la definizione
dell’art. 2135 del c.c., coloro che esercitano un’attività diretta alla coltivazione
del fondo, alla silvicoltura, all’allevamento del bestiame ed attività connesse
intendendo per tali quelle dirette alla trasformazione ed alienazione dei
prodotti agricoli quando rientrino nell’esercizio normale dell’agricoltura.
Il PUA, sottoscritto da un tecnico abilitato (dottore agronomo forestale o perito
agrario nei limiti delle rispettive competenze professionali), deve essere
redatto con i contenuti indicati dall’art. 57 della L.R. 38/99 come modificato
dall’art. 7 – c. 3 – della L.R. 17 marzo 2003, n. 8, e può comprendere una
pluralità di aree non contigue purché, in questo caso, sia raggiunta una
superficie complessiva non inferiore al lotto minimo prescritto.
47
Il piano è approvato dal Comune previo parere della Commissione Edilizia
comunale integrata da un dottore agronomo forestale o da un perito agrario
ovvero, in caso di mancata istituzione della Commissione Edilizia, di una
commissione nominata dal Comune di cui facciano parte un rappresentante
della struttura comunale competente e due esperti esterni in possesso del
titolo di dottore agronomo forestale o perito agrario.
Il parere deve riguardare:
-
la verifica dei presupposti agronomici e/o forestali;
-
la verifica degli aspetti paesistico ambientale ed idrogeologici;
-
la verifica di coerenza e di compatibilità con i piani sovraordinati generali e
di settore.
L’attuazione del PUA attraverso il titolo autorizzativo prescritto è disciplinata
da
apposita
convenzione
da
stipulare
tra
l’imprenditore
agricolo
e
l’Amministrazione comunale che deve stabilire anche i seguenti obblighi per lo
stesso imprenditore:
-
di effettuare gli interventi previsti nel piano di utilizzazione aziendale in
relazione ai quali è richiesta la realizzazione di nuove costruzioni rurali;
-
di non modificare la destinazione delle costruzioni agricole esistenti o
recuperate necessarie allo svolgimento delle attività agricole e di quelle
connesse per il periodo previsto per la validità del piano;
-
di non modificare la destinazione d’uso agricola delle nuove costruzioni
rurali eventualmente da realizzare per almeno dieci anni dall’ultimazione
delle costruzioni;
-
di non alienare separatamente dalle costruzioni il fondo alla cui capacità
produttiva siano riferite le stesse costruzioni;
-
di asservire le edificazioni ai terreni alla cui capacità produttiva esse si
riferiscono.
Il vincolo di destinazione agricola delle nuove costruzioni rurali e di quelle
esistenti deve essere trascritto, a cura e spese del beneficiario, alla
Conservatoria dei Registri Immobiliari competente per territorio.
48
Le aree soggette a vincolo paesaggistico ai sensi dell’art. 146 – comma 1 –
lettere c) e g) del D. Lgvo 490/99 (rispetto dei corsi d’acqua pubblici e aree
boscate) ricadenti nella sottozona E1 sono soggette alle limitazioni utilizzative,
indicate dall’art. 24 – lett. b) e c) delle presenti norme ed all’autorizzazione ex
art. 151 dello stesso D. Lgvo relativamente agli interventi di modifica dello
stato dei luoghi.
Nelle aziende agricole di superficie utilizzata superiore a 50.000 mq possono
essere esercitate attività agrituristiche dai titolari imprenditori agricoli che
esercitano un’attività diretta alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura,
all’allevamento del bestiame ed attività connesse (quali trasformazione o
alienazione
dei
prodotti
agricoli
ricompresi
nell’esercizio
normale
dell’agricoltura).
Tali attività possono essere autorizzate dal Comune qualora sussistono le
condizioni indicate dalla L.R. 36/97 e nell’osservanza delle prescrizioni dettate
dalla stessa legge nonché delle norme igienico – sanitarie in materia di
agriturismo approvate con la deliberazione della Giunta regionale in data 1°
dicembre 1999, n. 597 (B.U.R. 10/02/2000, n. 4).
a) sottozona E2 (agricola speciale)
Sono ricompresi in tale sottozona i terreni soggetti a vincolo paesaggistico ex lege
1497/39 (ora D. Lgvo 490/99) imposto con la deliberazione della Giunta Regionale
del Lazio in data 5 dicembre 1989, n. 10591.
La stessa destinazione è attribuita ai terreni del versante est del colle sul quale
insiste l’originario nucleo abitato di Cantalupo in Sabina al fine di tutelare l’integrità
sotto il profilo paesaggistico e panoramico di detto nucleo abitato che costituisce
testimonianza storica qualificante dell’intero ambito comunale.
Nella sottozona E2 le opere di potenziamento e/o trasformazione colturale nonché
tutti gli interventi funzionali all’utilizzazione agricola devono essere condotti nel
rispetto delle qualità paesistiche dei siti.
49
A tal fine, devono essere in ogni caso salvaguardate le alberature nonché le colture
arboree e pregiate (olivo, vite, ecc.) le quali possono essere abbattute solo in caso di
assoluta necessità.
E’, inoltre, proibita la rimozione di confini e delimitazioni realizzati con cespugliati e
alberature di qualsiasi tipo e specie, terrazzamenti, canali, manufatti in legno eseguiti
con tecniche tali da contribuire alla definizione dell’attuale immagine paesistica.
In questo quadro, sono consentite le sistemazioni idrauliche, i terrazzamenti, i riporti,
gli scassi, le arginature, le palificazioni, i pergolati, le tettoie e le schermature poste a
protezione delle colture anche se abbisognino di intelaiature stabilmente infisse al
suolo purché non assumano le caratteristiche e la dimensione di serre come
consentite nella sottozona E1.
E’ consentita l’edificazione sulla base di un indice di fabbricabilità massimo di 0,015
mc/mq su lotti minimi di 20.000 mq. con il limite di 900 mc. in casi in cui l’estensione
dei terreni di proprietà è tale da consentire, con l’applicazione di detto indice, un
volume complessivo superiore.
E’ fatto divieto di eseguire opere di urbanizzazione che non siano strettamente
funzionali per l’attività agricola e per le opere edilizie consentite.
Le nuove costruzioni non possono superare l’altezza massima di mt. 7.00 calcolata
sul prospetto a valle dell’edificio se previsto su terreno in pendio né essere ubicate a
distanza inferiore a mt. 50,00 da altri edifici preesistenti.
Gli impianti verdi per la sistemazione degli spazi esterni non possono essere inferiori
ad un albero d’alto fusto per ogni 20 mc. di costruzione fuori terra.
Le stesse sistemazioni esterne agli edifici possono essere eseguite con
terrazzamenti o riporti non superiori a mt. 1,50 realizzati con rivestimenti in pietra
locale e preferibilmente schermati a verde.
I progetti per nuove costruzioni, inoltre, devono essere redatti nell’osservanza delle
prescrizioni e raccomandazioni contenute nell’art. 19 del testo coordinato delle norme
tecniche del PTP n. 5 – Rieti – approvato con la deliberazione della Giunta Regionale
del Lazio 30 luglio 1999, n. 4475 per quanto attiene all’edificazione in zona agricola
consentita dalle presenti norme.
50
All’interno di lotti di terreno di superficie inferiore alla misura del lotto minimo come
sopra stabilito e superiore ai mq. 2.000, sono consentite costruzioni monolocali per il
ricovero attrezzi della superficie utile ed altezza non superiori, rispettivamente, a mq.
9,00 e mt. 2,50.
Nell’ambito delle aziende agricole di superficie superiore ai 50.000 mq. è consentita
la realizzazione di manufatti strettamente funzionali e dimensionati all’attività agricola
e/o alla relativa trasformazione dei prodotti provenienti dalle stesse aziende per
almeno il 75% della quantità da utilizzare. Tale realizzazione, è consentita anche
mediante ampliamenti dei fabbricati esistenti. Tali interventi sono subordinati, se in
deroga alle norme del PTP ed a quelle per la sottozona E2 di cui alle presenti norme,
alle previa formazione ed approvazione del piano di utilizzazione aziendale come
previsto dalle norme relative alla sottozona E1 e corredato dello studio di un impatto
paesistico (SIP) di cui agli artt. 40 e 41 delle citate norme tecniche del PTP n. 5.
In ogni caso, sui fabbricati esistenti, il cui volume è da considerare nel calcolo della
cubatura assentibile in base all’indice di fabbricabilità stabilito dalle presenti norme,
sono consentiti gli interventi edilizi di cui al precedente art. 8 – punto A – lettere a),
b), c) e d) compresa la demolizione e ricostruzione della volumetria preesistente.
Art. 20 - Zona F – Attrezzature ed impianti di interesse generale
Tale zona comprende le aree che il PRG destina ad attrezzature di interesse
generale pubbliche o private di uso pubblico ed è articolata nelle seguenti sottozone
in funzione delle specifiche utilizzazioni previste, ciascuna disciplinata da apposita
normativa contenuta nel presente articolo:
- a) sottozona F1 – attrezzature per servizi pubblici;
- b) sottozona F2 – parcheggi pubblici;
- c) sottozona F3 – verde pubblico;
- d) sottozona F4 – verde pubblico attrezzato per lo sport;
- e) sottozona F5 – attrezzature alberghiere.
51
Tali sottozone sono distinte con apposita simbologia sulle tavole di PRG
rappresentative della zonizzazione.
a) sottozona F1 – attrezzature per servizi pubblici
La sottozona F1 è destinata alla costruzione di opere e attrezzature pubbliche a
servizio della collettività insediata dimensionate sulla base dei seguenti parametri:
- indice di fabbricabilità fondiario
2,00 mc/mq
10,50 mt.
- distacchi dai confini del lotto
5,00 mt.
- distanza dal ciglio delle strade pubbliche
o aperte al pubblico transito
10,00 mt.
- parcheggi interni – 1,00 mq. per ogni 10,00 mc di costruzione.
Nella stessa sottozona sono consentite le destinazioni d’uso pubbliche atte a
soddisfare localmente le esigenze della popolazione quale, ad esempio, quelle
scolastiche, assistenziali, sanitarie, culturali, associative, per il culto, ricreative, per
uffici pubblici, ecc.
A tal fine, le specifiche previsioni utilizzative di PRG devono intendersi indicative nel
senso che possono essere modificate dall’Amministrazione comunale per eventuali
sopravvenute esigenze.
Nella progettazione delle opere e attrezzature in questione devono essere osservate
le prescrizioni dettate da norme statali e regionali per le singole tipologie e, in
particolare,
quelle
volte
al
superamento
ed
abbattimento
delle
barriere
architettoniche.
La presente disciplina attuativa è applicabile anche alle eventuali analoghe
destinazioni
previste,
quali
standard
urbanistici,
nei
piani
di
lottizzazione
convenzionata significando che le cubature delle opere e attrezzature pubbliche
52
vanno escluse dal volume ad uso privato secondo gli indici di fabbricabilità e di
utilizzazione stabiliti per i comprensori interessati.
b) sottozona F2 – parcheggi pubblici
Sulle aree a parcheggi pubblici ricomprese nella sottozona F2 possono essere
realizzate tutte le opere necessarie per consentire l’accessibilità e la fruibilità di tali
attrezzature.
I parcheggi pubblici sono realizzati, di norma, a raso ma per particolari esigenze
ricettive potranno essere realizzati anche interrati e/o in elevazione laddove
l’articolato viario esterno ne consenta un’adeguata funzionalità.
Nella sistemazione delle aree a parcheggio deve essere assicurato, anche con
apposita segnaletica, il raccordo tra viabilità e parcheggio costituito da almeno due
varchi carrabili a senso unico separati, opportunamente distanziati ed indipendenti tra
loro anche quando insistono sullo stesso tratto viario.
I parcheggi, inoltre, dovranno essere dotati di adeguati impianti di smaltimento delle
acque meteoriche e di illuminazione.
Nella fase progettuale dovrà essere verificata la sussistenza o meno delle condizioni
poste dalla deliberazione della Giunta Regionale del Lazio 12 dicembre 2000, n.
2546 (B.U.R. 10/2/2001, n. 4) per l’esclusione dei progetti dal procedimento della
V.I.A.
c) sottozona F3 – verde pubblico
Le aree con tale destinazione saranno sistemate a verde con alberature poste a
dimora in misura adeguata alla fruizione pubblica delle stesse aree in base a specifici
progetti di sistemazione.
Le aree a verde pubblico possono essere attrezzate:
53
- per la pratica sportiva all’aperto;
- per i giochi dell’infanzia con attrezzature adeguate;
- per spazio libero a verde con alberature in numero adeguato e possibilmente
concentrate in modo da consentire un verde alternativo alla sistemazione a
prato.
Nelle zone destinate a verde pubblico, l’Amministrazione comunale può autorizzare
l’installazione, in posizione adeguata ed in numero limitato alle effettive esigenze, di
chioschi per ristoro e vendita di generi correlati all’uso per il tempo libero dello spazio
pubblico. I chioschi dovranno essere realizzati come da tipo prefabbricato indicato
dall’Amministrazione.
d) sottozona F4 – verde pubblico attrezzato per lo sport
Tale destinazione è attribuita ad un comprensorio che nella parte di proprietà del
Comune è già utilizzato per attività sportive con attrezzature ed impianti pubblici in
esercizio per una fruizione a livello urbano.
Le nuove attrezzature coperte dovranno essere dimensionate sulla base dei seguenti
parametri massimi:
- superficie copribile -
10% della superficie in ampliamento del complesso
esistente
(applicato alla stessa superficie) 0,20 mc/mq
- altezza massima
4,00 mt.
E’ consentita un’altezza superiore fino ad un massimo di mt. 7,50 per le esigenze
funzionali di specifiche attrezzature e particolari coperture di impianti sportivi (ad
esempio, palestra, gradinate, coperture in strutture pressostatiche).
- distacco dai confini comprensoriali – il doppio dell’altezza del manufatto
prospettante sul confine e, comunque, non
inferiore a mt. 8,00.
- distanza dal ciglio delle strade
54
mt.10,00
salvo
maggiore
distanza prescritta dal codice
della strada
- parcheggi – un posto macchina di mq. 20,00 per ogni due persone sulla base di
presenze per ciascuna tipologia di attrezzatura così indicativamente stabilite:
- calcio
30 persone
- tennis
4 persone
- piscina
1 persona ogni 1,3 mq. di specchio d’acqua
- pattinaggio
1 persona ogni 4,00 mq. superficie di pista
Per impianti dotati di gratinate, la capacità ricettiva va calcolata come segue:
-
0,40 mq. pro-capite per i posti a sedere
-
0,25 mq. pro-capite per i posti in piedi
Per le attrezzature non indicate nelle presenti norme vanno applicati i coefficienti
stabiliti dal CONI.
Le attrezzature esistenti possono mantenere le attuali caratteristiche dimensionali
anche
in
caso
di
totale
o
parziale
rifacimento
fatta
salva
la
facoltà
dell’Amministrazione di procedere ad un ridimensionamento o integrazione
dell’esistente secondo quanto stabilito dalle presenti norme.
Le superfici libere non utilizzate per gli impianti all’aperto, i parcheggi e la viabilità
interna al comprensorio nonché le aree di pertinenza delle costruzioni, dovranno
essere sistemate e mantenute a verde.
e) sottozona F5 – attrezzature alberghiere
Tale destinazione è attribuita ad un’area sulla quale insiste già un’attrezzatura
alberghiera in esercizio da ampliare in funzione delle effettive esigenze ricettive e
funzionali e da ristrutturare, per la parte esistente, per l’adeguamento al sistema
normativo vigente.
L’ampliamento potrà avvenire nell’ambito di un volume corrispondente ad un’indice di
fabbricabilità territoriale non superiore ad 1,2 mc/mq compreso il volume esistente
55
per la distribuzione degli edifici all’interno dell’area dovrà esser tale da consentire
una superficie scoperta pari all’80% della superficie lorda utile di pavimento di cui la
metà destinati a parcheggi per l’utenza.
L’altezza massima degli edifici non deve superare i mt 10,50 ed i distacchi ai confini
dell’area devono rispettare la misura minima di mt 5,00.
Nella sottozona F5 non sono consentite modifiche della destinazione ad attrezzature
alberghiere.
Art. 21 - Zona G – Verde privato
La zona G è destinata alla conservazione dell’edificato esistente e degli spazi a
verde contermini nell’ambito comprensoriale.
Eventuali nuove costruzioni sono consentite fino a raggiungere, in uno con il volume
preesistente, una cubatura corrispondente all’applicazione dell’indice di fabbricabilità
territoriale di 0,015 mc/mq con un’altezza massima di mt. 6,50.
E’, comunque, consentito il mantenimento, anche in caso di demolizione e
ricostruzione, dell’attuale consistenza edilizia ancorché superiore ai valori suindicati.
I distacchi delle nuove costruzioni dai confini e dal ciglio stradale non possono essere
inferiori a mt. 10,00 mentre gli spazi liberi devono essere sistemati a verde con il
rispetto delle essenze arboree già a dimora.
Per gli edifici esistenti sono consentiti gli interventi edilizi di cui all’art. 8 – punto A –
lettere a), b), c) e d) con divieto di incrementare le cubature se pari o superiori a
quelle corrispondenti all’indice di fabbricabilità stabilito dalle presenti norme.
La destinazione delle nuove costruzioni è quella ad uso residenziale e le eventuali
destinazioni d’uso non residenziali esistenti possono essere modificate soltanto in
residenziali.
Ciascun ambito comprensoriale a verde privato è vincolato per tutta la sua
estensione alle costruzioni esistenti o di nuova realizzazione e, pertanto, è fatto
divieto di frazionamento a scopo lottizzazione.
Per l’area a verde privato costituente il parco annesso al palazzo Camuccini e con
questo vincolato ai sensi della legge 1089/39 (ora D. Lgvo 490/99 – titolo I) ogni
56
intervento ammissibile in base alle norme di cui al presente articolo, è subordinato al
preventivo nulla osta della Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici del
Lazio preposta alla tutela dei beni così vincolati.
Art. 22 - Zona H – Insediamenti turistici
Tale zona, destinata all’insediamento dei complessi turistico – ricettivi si attua
attraverso un piano di lottizzazione unitario esteso all’intero comprensorio con detta
destinazione.
Il piano va dimensionato sulla base dei seguenti indici e tipologie come indicati
dall’art. 8 della L.R. 72/75:
0,25 mc/mq
- altezza massima delle costruzioni
7,50 mt.
- spazi pubblici per le attrezzature di interesse comune, per verde attrezzato a parco,
per il gioco, lo sport e i parcheggi – 50% della superficie territoriale
- superficie coperta dagli edifici – non superiore al 30% della superficie territoriale
- tipologie edilizie: unifamiliari e bifamiliari isolate non superiori, in termini volumetrici,
al 30% della cubatura totale edificabile. La restante cubatura va utilizzata per la
realizzazione di complessi edilizi unitari.
Art. 23 – Strade pubbliche e private
Sono strade pubbliche o aperto al pubblico transito quelle costituenti il sistema viario
del PRG rappresentato sui grafici con specifica destinazione (strade esistenti e
tracciati di nuova realizzazione).
L’indicazione dei nuovi tracciati, fermo restando lo scopo funzionale, ha carattere
“flessibile” nel senso che in sede di realizzazione gli stessi tracciati possono subire
lievi spostamenti del previsto asse stradale qualora ciò sia imposto da effettive
esigenze connesse allo stato dei luoghi.
57
Sono strade private quelle di accesso agli insediamenti collegate con strade
pubbliche o aperte al pubblico transito che si sviluppano per una lunghezza superiore
a 30,00 metri.
La realizzazione di nuovi tracciati di strade private è subordinata ala previa
approvazione da parte dell’Amministrazione comunale del relativo progetto completo
di impianti di illuminazione stradale e dismaltimento delle acque superficiali.
Le stesse strade saranno gravate da servitù per l’eventuale canalizzazione dei
pubblici servizi nonché l’accesso ai lotti di terreno che risultassero interclusi.
La manutenzione delle strade private è a carico dei proprietari frontisti che devono al
tal fine costituirsi in consorzio.
A lato delle strade pubbliche o aperte al pubblico transito può essere autorizzata
laddove compatibile con le esigenze della circolazione viaria ed indipendentemente
dalla destinazione dell’area da impegnare, l’installazione di impianti per la
distribuzione di carburanti con manufatto accessorio prefabbricato per il personale
addetto.
Art. 24 – Zone vincolate
Le aree ricadenti in zone vincolate ai sensi di legge nell’ambito del territorio
comunale sono soggette alle prescrizioni che seguono:
a) Vincolo paesaggistico imposto con la deliberazione della Giunta Regionale 5
dicembre 1989, n. 10591
Vanno osservate le disposizioni relative alla sottozona E2 – art. 19 – lettera b) –
delle presenti norme.
b) Vincolo di protezione dei corsi delle acque pubbliche
Le aree così vincolate sono soggette alle prescrizioni dettate dall’art. 7 della L.R.
24/98 come modificato dall’art. 66 della L.R. 10 maggio 2001, n. 10.
c) Vincolo di protezione delle aree boscate
Sono gravate da vincolo paesaggistico e, quindi, soggette alle specifiche
prescrizioni dettate dall’art. 10 della L. R. 24/78, le aree coperte da boschi come
definiti dal comma 3 di detto art. 10 ancorché percorsi dal fuoco, nonché le
eventuali aree soggette a vincolo di rimboschimento.
58
Il vincolo, gravante “ope legis”, sussiste anche se l’area boscata non è
rappresentata sulle tavole del PTP n. 5 – Rieti né sugli elaborati del PRG.
La superficie dell’area boscata non concorre alla determinazione del volume
assentibile all’interno dell’area agricola in cui ricade.
d) Vincolo di rispetto dell’impianto di captazione idrica per l’alimentazione
dell’acquedotto comunale
Il vincolo è assimilabile al rispetto delle sorgenti e, pertanto, è presritta una fascia
di rispetto inedificabile di 200 mt. all’intorno del punto di captazione.
La superficie è computabile ai fini della determinazione del volume assentibile
nelle aree in cui il tratto inedificabile ricade.
e) Vincolo monumentale
I beni gravati da tale vincolo sono soggetti alle prescrizioni di cui al titolo I – del D.
Lgvo 490/99.
f)
Vincolo di rispetto cimiteriale
Per la tutela del vincolo è prescritta una fascia di rispetto inedificabile della
larghezza di mt. 70 – misurata dal perimetro del cimitero esistente e relativo
ampliamento come da progetto approvato.
All’interno della fascia di rispetto può essere consentita l’installazione di manufatti
prefabbricati per la vendita di fiori mentre per i fabbricati esistenti sono consentiti
gli interventi edilizi di cui all’art. 8 – punto A – lettere a) e b).
La superficie della fascia di rispetto è computabile ai fini della determinazione del
volume assentibile nelle aree retrostanti appartenenti alla stessa proprietà.
g) Vincolo idrogeologico
La zona interessata da tale vincolo, ubicata in prossimità del limite nord del
territorio comunale, è soggetta alle disposizioni di cui al RDL 30 dicembre 1923,
n. 3267 e successive modifiche e integrazioni.
h) Vincolo di rispetto degli impianti di depurazione (legge 319/76)
E’ stabilito a norma di Legge una fascia di rispetto di mt 100,00 dal perimetro
esterno di ciascun impianto
59
i)
Aree a rischio sismico
Gli interventi previsti nell’ambito del territorio comunale sono soggetti alle
disposizioni della legge 2 febbraio 1974, n. 64 e relativi DD.MM. di attuazione.
Ai fini dell’edificazione secondo le previsioni del PRG devono, inoltre, essere
osservate le specifiche prescrizioni contenute nella relazione geologica e relativi
allegati ricompresi tra gli elaborati del piano e quelle dettate dalla Regione Lazio
con il parere espresso ai sensi dell’art. 13 della citata legge 64/74.
Sui terreni ritenuti inedificabili dagli atti suindicati, ancorché non indicati sugli
elaborati del piano, è fatto divieto di costruzioni di qualsiasi genere significando
che la relativa superficie è comunque computabile ai fini del calcolo del volume e
superficie in base ai relativi indici di fabbricabilità e di utilizzazione territoriali e/o
fondiari.
Art. 25 – Superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche
Gli strumenti urbanistici attuativi del PRG ed i progetti edilizi per l’edificazione
pubblica e privata devono contenere indicazioni in merito al superamento ed
eliminazione delle barriere architettoniche nell’osservanza delle disposizioni di legge
e regolamentari che disciplinano la materia.
All’osservanza delle disposizioni suindicate, da accertare dall’Amministrazione
comunale sulla base degli elaborati progettuali e delle attestazioni dei progettisti, è
subordinata l’adozione o approvazione degli strumenti urbanistici attuativi ed il
rilascio delle concessioni edilizie.
Art. 26 – Utilizzazione temporanea di aree destinate all’uso pubblico
Nelle more dell’attivazione dei procedimenti espropriativi entro i termini di efficacia
delle destinazioni pubbliche di PRG preordinate all’esproprio, le aree così vincolate
possono essere utilizzate dai proprietari previa autorizzazione comunale per usi
temporanei anche con costruzioni precarie non collegate stabilmente al suolo.
I soprassuoli e gli eventuali manufatti, esclusi quelli preesistenti alla data di adozione
del PRG se legittimamente realizzati, non concorreranno alla determinazione
60
dell’indennità di esproprio ed a tal fine l’autorizzazione del Comune dovrà contenere
apposita precisazione.
INDICE
Art. 1 – Campo di applicazione e riferimenti normativi generali
pag. 1
Art. 2 – Elaborati del Piano Regolatore Generale
pag. 1
Art. 3 – Individuazione zone territoriali omogenee
pag. 2
Art. 4 – Deroga alle norme del P.R.G.
pag. 3
Art. 5 – Parametri urbanistici ed edilizi – Definizioni
pag. 3
Art. 6 – Opere di urbanizzazione
pag. 5
Art. 7 – Destinazioni d’uso
pag. 6
Art. 8 – Definizione degli interventi edilizi
pag. 8
61
A – a) Manutenzione ordinaria
pag. 8
b) Manutenzione straordinaria
pag. 9
c) Risanamento conservativo
pag. 10
d) Restauro
pag. 10
e) Ristrutturazione edilizia
pag. 11
f) Interventi di demolizione
pag. 11
B – Opere interne alle costruzioni
pag. 12
C – Interventi per manufatti provvisori
pag. 12
D – Interventi diversi o per opere minori
pag. 12
E – Interventi autonomi relativi alle zone scoperte
pag. 13
F – Interventi di mutamento delle destinazioni d’uso
pag. 13
G – Interventi di nuova costruzione
pag. 13
H – Ristrutturazione urbanistica
pag. 14
Art. 9 – Modalità di attuazione del P.R.G.
pag. 14
Art. 10 – Norme generali per la formazione di strumenti
urbanistici di esecuzione del P.R.G.
pag. 15
Art. 11 – Zone e piani di recupero
pag. 17
Art. 12 – Piani di insediamenti produttivi
pag. 18
Art. 13 – Norme generali per la progettazione edilizia
pag. 19
Art. 14 – Suddivisione del territorio comunale in zone e sottozone pag. 22
Art. 15 – Zona A – Centro storico
pag. 23
Art. 16 – Zona B – Aree completamente o parzialmente
edificate
pag. 26
A – Sottozona B1 – Satura
pag. 28
B – Sottozona B2 – Recupero e completamento
C – Sottozona B3 – Recupero e completamento
62
pag. 28
pag. 29
D – Sottozona B4 – Recupero e completamento
Art. 17 – Zona C – Espansione presidenziale
pag. 30
pag. 30
a – Sottozona C1
pag. 32
b – Sottozona C2
pag. 33
c – Sottozona C3
pag. 34
d – Sottozona C4
pag. 35
Art. 18 – Zona D – Attrezzature ed impianti artigianali,
industriali ed attività produttive assimilate
pag. 36
a – Sottozona D1
pag. 39
b – Sottozona D2
pag. 40
c – Sottozona D3
pag. 41
Art. 19 – Zona E – Agricola
pag. 42
a – Sottozona E1 – Agricola normale
pag. 44
b – Sottozona E2 – Agricola speciale
pag. 49
Art. 20 – Zona F – Attrezzature ed impianti di interesse
generale
pag. 51
a – Sottozona F1 – Attrezzature per servizi pubblici
pag. 52
b – Sottozona F2 – Parcheggi pubblici
pag. 53
c – Sottozona F3 – Verde pubblico
pag. 53
d – Sottozona F4 – Verde pubblico attrezzato per
lo sport
pag. 54
e – Sottozona F5 – Attrezzature alberghiere
pag. 55
Art. 21 – Zona G – Verde privato
pag. 56
Art. 22 – Zona H – Insediamenti turistici
pag. 57
Art. 23 – Strade pubbliche e private
pag. 57
Art. 24 – Zone vincolate
pag. 58
63
Art. 25 – Superamento ed eliminazione delle barriere
architettoniche
pag. 60
Art. 26 – Utilizzazione temporanea di aree destinate
all’uso pubblico
pag. 60
64

norme tecniche di attuazione - Comune di Cantalupo in Sabina

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