MERCATO IMMOBILIARE BRESCIA PROVINCIA

MERCATO IMMOBILIARE BRESCIA PROVINCIA
Franciacorta, Provincia Est, Bassa Bresciana, Lago di Garda e Lago d'Iseo
Franciacorta
Nei primi sei mesi del 2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona della Franciacorta sono rimaste stabili
(-0,6%). Nell’area di Gussago, Cellatica, Paderno Franciacorta e Rodengo Saiano si è registrato un
miglioramento delle compravendite in seguito ad una ripresa della domanda immobiliare. Quest’ultima è
stata stimolata dai prezzi più bassi della richiesta che si sono registrati sul mercato. La domanda si orienta
su abitazioni su cui investire 100-150 mila € oppure su villette a schiera e ville singole che possono arrivare
anche oltre i 500 mila €. Esiste poi un mercato di nicchia che punta a soluzioni indipendenti con giardini che
vanno oltre i 5000 mq oppure su attici con terrazze importanti. Le quotazioni delle soluzioni nuove in
questo momento sono di 2300-2400 € al mq a Cellatica, 1600-1700 € al mq a Paderno e 1500-1600 € al mq
a Passirano. Molto nuovo è sorto a Rodengo Saiano negli ultimi anni e i valori medi sono di 1700-1800 € al
mq. Gussago e Cellatica sono le zone più richieste perché più vicine a Brescia, ben servite da attività
commerciali e comode per raggiungere autostrade e tangenziale. Gussago vanta anche una buona
posizione collinare e offre quindi immobili panoramici. In queste zone talvolta, imprenditori e famiglie,
ricercano anche rustici e cascine. I primi sono alla ricerca di tipologie di dimensioni molto ampie per
costituire agriturismi, piccole cantine vinicole. In questo caso si ricercano soluzioni di 1000-2000 mq a cui
sia annesso un terreno di dimensioni molto grandi (10-12 mila mq). Le famiglie, invece, cercano soluzioni
più piccole, spesso porzioni di case indipendenti (di circa 200 mq) con 1000 mq di terreno. Apprezzano
soprattutto la presenza dei servizi e di conseguenza piacciono le abitazioni più vicine alla città. A cercarle
sono famiglie che si trasferiscono da Brescia, ma non manca la richiesta di milanesi che la usano come casa
vacanza. Le quotazioni per una soluzione da ristrutturare oscillano da 500 a 1000 € al mq anche se in
questo momento la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti non supera 500-600 € al mq. Infatti i
lavori di ristrutturazione sono piuttosto elevati dal momento che spesso la presenza di vincoli paesaggistici
impone la ristrutturazione conservativa che può arrivare anche a 1500 € al mq. Sulle abitazioni ristrutturate
non si è disposti a spendere più di 2000-2500 € al mq.
Provincia Est
Nella prima parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona della provincia Est di Brescia sono
diminuite dello 0,7%.
Nei comuni di Rezzato, Mazzano, Bedizzole, Carpenedolo non si registrano interventi di nuova costruzione
negli ultimi tempi, infatti esiste ancora dell’invenduto sul mercato su cui si sta procedendo al ribasso dei
prezzi (quotazioni di 1200-1400€ al mq). La tipologia immobiliare che piace di più in queste zone è il
trilocale sui cui investire mediamente 120-130 mila € e le soluzioni indipendenti (villetta a schiera e
bifamiliare) per le quali spendere intorno a 230 mila €. Al momento le preferenze dei potenziali acquirenti
si orientano soprattutto sulle soluzioni usate. I nuovi Piani Regolatori di questi comuni hanno trasformato i
terreni edificabili in terreni agricoli, al momento più richiesti.
Mazzano è il comune che raccoglie più richieste soprattutto per la vicinanza alla città di Brescia e al lago di
Garda. Il boom edilizio di queste zone è iniziato a partire dal 1994 quando è sorto il primo centro
commerciale “Auchan”. Le tipologie usate oscillano da 1000 a 1400 € al mq. Anche Bedizzole è un comune
non lontano da Brescia, dove spesso si trasferiscono anche da Lonato che ha immobili più costosi.
Quotazioni leggermente inferiori a Bedizzole (da 950 a 1350 € al mq il costo dell’usato) che sconta la
maggiore distanza dalla città di Brescia. Prezzi ancora più bassi a Nuvolento (da 900 a 1100 € al mq)
comune più piccolo e ancora più lontano dal capoluogo.
Da segnalare un incremento della domanda di immobili in affitto, soprattutto da parte di immigrati e di
persone che non riescono ad accedere al credito. Per un trilocale si spendono mediamente 450 € al mese.
Si stipulano soprattutto contratti a canone libero.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Bassa Bresciana
Nei primi sei mesi del 2014 le quotazioni immobiliari nella Bassa Bresciana si sono ridotte dell’1,7%.
A Manerbio si registra una ripresa di fiducia nel mercato immobiliare che si sta traducendo in maggiori
appuntamenti di vendita e in una ripresa delle compravendite dopo anni di ribassi dei prezzi e di calo
delle transazioni dovuto anche al fatto che alcune aziende della zona (che assumevano personale del posto)
hanno cessato l’attività. Gli acquirenti sono prevalentemente coppie e famiglie che acquistano la prima
casa o la casa migliorativa. Le tipologie più richieste sono il trilocale oppure la villetta a schiera su cui
investire un budget medio rispettivamente di 110-130 mila € e di 200-250 mila €. Bassa l’offerta sulle nuove
costruzioni che hanno quotazioni medie di 1400-1500 € al mq. Le abitazioni degli anni ’60-‘70 non superano
950 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra un miglioramento nella qualità degli inquilini. Chiedono bilocali
arredati a 400 euro e trilocali con almeno la cucina arredata a 450 euro.
Mercato completamente diverso quello di Ghedi: la presenza della base militare crea una buona domanda
di acquisto con ricorso al mutuo. Si registra dell’invenduto che ha subito un’attività di repricing e adesso le
quotazioni si aggirano intorno a 1600-1700 € al mq. Le nuove zone di sviluppo si trovano sempre in
posizioni decentrate verso la campagna, in cui stanno sorgendo piccoli complessi immobiliari,
prevalentemente villette. La tipologia più richiesta è la villetta a schiera ad un budget che oscilla tra 200
mila euro e 300 mila euro. Piace anche il trilocale. Le locazioni in Ghedi sono sempre state molto vivaci
vista la presenza della base militare e il numero continuo di persone che si trasferiscono per lavoro.La
richiesta maggiore è di bilocali arredati e trilocali con cucina arredata. Il canone mensile di un bilocale è di
420 euro, quello di un trilocale è di 450 euro. Sia su Ghedi che su Manerbio è venuta meno negli ultimi anni
la domanda di acquisto proveniente dalla città di Brescia (come invece avveniva in passato quando i prezzi
in città erano troppo alti) ragion per cui il mercato immobiliare di questi comuni sta diventando sempre più
interno.
Richieste d’acquisto provenienti da Brescia si registrano ancora a Castelmella che ha il vantaggio di sorgere
più vicino alla città, sebbene siano in diminuzione rispetto al passato. A muoversi sul mercato sono
prevalentemente giovani coppie e famiglie al primo acquisto oppure alla ricerca della casa migliorativa. Le
tipologie più richieste sono il trilocale ed il bilocale a seguire le villette a schiera o indipendenti.
Nel comune di Castelmella c’è stato un forte sviluppo edilizio negli ultimi anni. Ci sono ancora aree
edificabili ma al momento i costruttori sono in fase riflessiva. Si sono realizzate soprattutto palazzine con
bilocali e trilocali. I prezzi sul nuovo non superano i 2000 € al mq.
Anche il mercato delle locazioni è molto vivace alimentato soprattutto da coloro che spesso si spostano da
Brescia. Le tipologie più richieste sono i bilocali a cui destinare 400-450 € al mese e i trilocali su cui
impiegare da 500 a 600 € al mese. Si prediligono le soluzioni arredate o parzialmente arredate.
Il Comune negli ultimi anni ha potenziato i servizi , ha creato scuole nuove, parchi grandi e ben attrezzati, la
nuova sede del Comune e delle piazze nuove.
In progetto per i prossimi anni c'è anche la costruzione di centri commerciali e la piscina con un centro
benessere.
Nei primi sei mesi del 2014 le quotazioni delle abitazioni a Torbole sono stabili. La cittadina sorge in
posizione più defilata rispetto a Brescia città e di conseguenza ha meno richieste provenienti da Brescia. I
prezzi sono più contenuti: da 1200 € sulle tipologie usate a 1600 € al mq su quelle di nuova costruzione. Ad
acquistare sono prevalentemente famiglie. La cittadina più apprezzata è quella di Torbole Casaglia perché
più vicina a Brescia. Le tipologie più richieste in affitto sono i bilocali ed i trilocali il cui canone di locazione
va da 300 a 450 € al mese.
Lago di Garda e di Iseo
Le località della sponda bresciana del lago di Garda hanno registrato un ribasso dei valori dello 0,6%.
A cercare la seconda casa a Salò sono principalmente bresciani e persone residenti in Lombardia, a
Bergamo e a Milano. Il budget di chi cerca la seconda casa si è ridimensionato rispetto agli anni passati e
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
questo vale anche per gli immobili di prestigio, sebbene in maniera meno accentuata. La distanza tra
domanda ed offerta determina un aumento delle tempistiche di vendita che arrivano fino a 12-16 mesi. Si
cercano abitazioni dotate di sfogo esterno, piscina e vista lago. Quest’ultima è molto rara da trovare sugli
immobili di Salò. Le quotazioni di un’abitazione con vista lago si aggirano intorno a 3500-4000 € al mq
(nuovo) e 3000 € al mq (usato). Molto richieste ed apprezzate le soluzioni d’epoca posizionate in centro
città. Chi non riesce ad acquistare in centro si sposta a un chilometro di distanza dove ci sono costruzioni
recenti intorno a 2700 € al mq. Non ci sono nuove costruzioni in corso a Salò a parte il recupero dell’”ex
Civico” che porterà alla nascita di edilizia residenziale e l’intervento di edilizia convenzionata di
“Cunettone” dove però al momento risulta dell’invenduto sul costruito. Coloro che non riescono ad
acquistare a Salò si possono spostare nella zona di San Felice del Benaco caratterizzata da appartamenti in
residence con piscina; manca la vista lago perché il paese è più distante. Ad acquistare qui sia coloro che
cercano la prima casa e sia coloro che cercano la seconda casa. Il nuovo costa 2200 € al mq.
A Sirmione la domanda di seconda casa è sempre molto elevata ed è alimentata da acquirenti provenienti
prevalentemente da alcune province del Veneto e della Lombardia a cui è ben collegata tramite autostrada
e tangenziale. Si registra anche la presenza di acquirenti stranieri , tedeschi e soprattutto inglesi: cercano
appartamenti con vista lago, in buono stato e con piscina. Il budget medio da destinare all’acquisto è di
120-150 mila € per un bilocale e 180-200 mila € per un trilocale. La zona più costosa, ma anche più ambita,
è quella della Penisola dove per un buon ristrutturato si spendono mediamente 3000 € al mq, con punte di
3500 € al mq per il fronte lago. Sono presenti anche ville di lusso valutate oltre il milione di Euro e delle
nuove costruzioni in residence ultimate due anni fa e valutate mediamente tra 5000 e 6000 € al mq. Non
lontano dalla penisola si sviluppa Colombare dove ci sono appartamenti in residence valutati mediamente
3500 € al mq. Limitrofa a Colombare sorge la zona Brema che offre esclusivamente villette singole e
bifamiliari di cui c’è molta offerta sul mercato. Le quotazioni medie sono di 1100-1200 € al mq. Una delle
zone che è stata migliorata negli ultimi tempi è la frazione di Lugana, dove è stato rifatto il centro storico,
hanno riqualificato la viabilità e si sono sviluppati numerosi residence i cui appartamenti costano 2000 € al
mq. Da segnalare che sul comune di Sirmione hanno rifatto la passeggiata, hanno fatto parchi nuovi e
fontane nuove. Il Comune è sempre attivo per promuovere iniziative e organizzare manifestazioni e grazie
anche alla presenza delle Terme c’è sempre una buona domanda di immobili in affitto. Questo comporta
una buona richiesta di acquisto ad uso investimento.
A Desenzano del Garda si registra un mercato dinamico, grazie anche a quotazioni che negli ultimi dieci
anni non sono mai state così competitive. La domanda di case vacanza proviene soprattutto dalle principali
città lombarde, venete ed emiliane come Milano e hinterland, Monza, Mantova, Cremona, Reggio Emilia,
Piacenza, hinterland di Milano e Verona; bassa la quota di stranieri, in genere russi ma anche inglesi e
irlandesi. Nel centro di Desenzano si registra domanda di prima casa, seconda casa e investimento.
Gli investitori cercano immobili a prezzi convenienti da affittare o rivendere.
Il turista italiano proviene prevalentemente dalle provincie di Mantova, Piacenza, Reggio Emilia, Parma,
Bergamo e hinterland Milanese. Troviamo anche il turista straniero alla ricerca di una casa vacanza in
genere vicino al lago o con vista lago, principalmente Russi ma anche Inglesi ed Irlandesi.
Oltre al centro storico si apprezza soprattutto la zona denominata Desenzanino , adiacente al centro storico
(raggiungibile a piedi) offrendo sia immobili siti in fabbricati affacciati sul lungolago, sia immobili inseriti in
contesti con piscina o comunque immersi nel verde, spesso con la vista del lago. La vicinanza al centro è
determinante. La domanda è varia, la ricerca parte dal bilocale come punto d’appoggio, al trilocale con
doppi servizi fino ad arrivare all’attico con terrazzo e box. Attualmente, rispetto al passato, si registra un
aumento dell’offerta. Tuttavia la zona di ricerca è molto ristretta; il cliente che vuole il centro storico
difficilmente si sposta in altre zone ed apprezza la posizione al di là del prezzo al mq. In questa zona si
acquistano spesso pezzi unici (case d’epoca, presenza di box, terrazzo/balcone, ascensore e soprattutto la
vista lago).
Nell’area di Rivoltella la tipologia più richiesta è il bilocale, piacciono i residence con piscina, le tipologie con
spazi esterni come giardini e terrazzi e le soluzioni vista lago. Attualmente acquistare un bilocale da 50 mq
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
dotato di box e posto auto in zona Rivoltella costa circa 150 mila €. Si tratta di appartamenti in residence
dotati di piscina realizzati tra gli anni ’70 e la fine degli anni ’90.
Sul mercato immobiliare di Iseo si registrano quotazioni immobiliari sostanzialmente stabili (+0,7%). A
cercare la seconda casa sono persone che arrivano da Brescia, da Bergamo e da Cremona che ne
apprezzano la vicinanza e che, per questo motivo, utilizzano l’abitazione soprattutto durante il week end.
La domanda si orienta su bilocali dotati di vista lago possibilmente dotati di spazio esterno, giardino o
terrazzo. Per un bilocale la richiesta è intorno a 100 mila €. Iseo è il centro apprezzato per la presenza dei
servizi, Sulzano, Marone e Monte Isola invece sono scelti da coloro che cercano soprattutto la vista lago, il
contatto con la natura e desiderano tutelare la propria privacy. Il centro storico di Iseo è la zona dove per
immobili d’epoca in buono stato si spendono mediamente intorno a 2000 € al mq, con punte di 3000 € al
mq per le soluzioni nuove in classe “A”, ricavate da interventi di riqualificazione su vecchie abitazioni.
Sempre apprezzate le soluzioni sul lungolago che godono del fronte lago e che possono toccare top price di
4000 € al mq. I comuni di Sale Marasino, Sulzano e Marone hanno un mercato immobiliare molto simile,
con uno sviluppo immobiliare che si è avuto soprattutto negli anni 2000. In queste località per un buon
usato anni ’60-‘70 si spendono mediamente 1500 € al mq. Su Monte Isola, l’isola lacustre più grande tra i
laghi Europei e dove non circolano le auto, ci sono abitazioni inserite in residence con piscina e con spazi
esterni (terrazze panoramiche e giardini). Le quotazioni però sono più contenute: 1000 € al mq per un buon
usato.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa