Immobili di prestigio

IL MERCATO DEGLI IMMOBILI DI PRESTIGIO
Il mercato degli immobili di pregio, nella prima parte del 2013, ha registrato diminuzioni molto
contenute. Si tratta di un segmento che interessa abitazioni dal valore spesso superiore al milione
di euro, ricercate ed acquistate da persone molto attente nelle loro scelte di acquisto e poco
propense a cedere sugli standard qualitativi dell’abitazione.
Nonostante sugli immobili di prestigio l’offerta sia limitata, si registra comunque negli ultimi
tempi una maggiore possibilità di scelta per il potenziale acquirente che temporeggia fin quando
non trova l’immobile più adatto alle proprie esigenze. Questo ha determinato un allungamento
delle tempistiche di vendita dal momento che c’è una maggiore ponderazione della scelta
d’acquisto.
Chi cerca soluzioni di prestigio si orienta su tagli superiori a 150 mq, con una buona luminosità,
dotati di posto auto o box. Inoltre è richiesta la presenza di un balcone o del terrazzo,
preferibilmente con affacci su piazze importanti o con vista panoramica. Anche il fatto che
l’abitazione sia inserita in contesti immobiliari d’epoca è un elemento importante soprattutto se
ci sono rifiniture architettoniche di prestigio. Lo stato di conservazione dell’immobile è poco
importante perché quasi sempre l’acquirente preferisce personalizzarlo. Si apprezza anche la
presenza di soffitti a volte, cassettoni e affreschi.
MILANO
In zona Brera le abitazioni più costose sono in via Borgonuovo (12 mila € al mq per una soluzione
signorile in buono stato), piazza del Carmine e Monte di Pietà (10-11 mila € al mq), Fiori Chiari e
Fiori Scuri (8-10 mila € al mq). Immobili signorili anche nell’area che si sviluppa a ridosso
dell’Arco della Pace -P.zza Sempione da cui a raggiera partono alcune delle vie che ospitano
diversi edifici storici dei primi anni del ‘900 con quotazioni comprese tra 6000 ed 8000 € al mq. La
richiesta si concentra su tipologie signorili, ad esempio in via Bertani, via Guerrazzi e via A.
Sangiorgio, dotate di terrazzo, servizio di portineria, finiture di pregio, con ampiezze non inferiori a
160 mq e prezzi a partire da un milione di €. La vicinanza del Parco Sempione e dell’Arco della
Pace sono elementi che incidono positivamente sul gradimento da parte degli acquirenti. Apprezzati
anche gli immobili situati in via Ausonio, via San Calocero, via San Vincenzo e via Ariberto, non
lontano da piazza S. Ambrogio. Si tratta di un’area prestigiosa, comoda per raggiungere il centro
città e dove i prezzi medi si mantengono tra 4500 e 5000 € al mq.
Firenze
Molto apprezzata l’area che si sviluppa nei pressi della Questura, che ha in via Zara e via delle
Mantellate le strade più signorili e costose: l’edilizia risale all’800 e prevede quotazioni medie di
4000-6000 € al mq, queste ultime nel caso di attici o appartamenti con spazi esterni abitabili. Stesse
quotazioni anche nelle zone di via Venezia, via Cherubini e via Lamarmora, dove è possibile
acquistare soluzioni ben ristrutturate e con finiture di pregio. Piacciono anche le vie storiche, come
via Cavour (che collega piazza Duomo a piazza San Marco) e via San Gallo, dove è possibile
acquistare soluzioni del ‘600-‘800 a prezzi compresi tra 3500 e 5000 € al mq, se dotati di vista
panoramica sui monumenti. I top prices si incontrano in piazza Duomo, dove gli appartamenti di
tipo signorile e dotati di vista panoramica possono raggiungere 10-12 mila € al mq. In quest’ultima
zona sono stati effettuati lavori di frazionamento di grandi appartamenti in bilocali e trilocali di 5060 mq da destinare soprattutto ai turisti (i valori sono nell’ordine di 5000 € al mq). Intorno a piazza
Santa Croce un appartamento in buone condizioni costa 4000-5000 € al mq, mentre un’abitazione
prestigiosa con soffitti alti e affaccio sui monumenti si valuta anche 7000-8000 € al mq. Prezzi
intorno a 10 mila € al mq anche per gli appartamenti situati ai piani alti di Borgo degli Albizi, dove
la quotazione media si attesta intorno a 7000 € al mq. Palazzi storici sono presenti anche in Borgo
Pinti ma, poiché è una strada più buia, i prezzi sono inferiori (6500 € al mq).
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
ROMA
Nelle aree più centrali sono sempre molto apprezzate le tipologie signorili realizzate tra il XVII ed il
XX secolo che si trovano nell’area di piazza di Spagna, le cui quotazioni oscillano tra 9000 e
15000 € al mq. Palazzi storici si trovano anche nella zona di piazza Barberini e di Fontana di
Trevi, dove l’usato si vende mediamente a 6000-7000 € al mq, mentre per tipologie ristrutturate i
valori salgono di circa 1000 € al mq. Sempre molto richiesta anche l’area di piazza Navona, con
quotazioni che si attestano su 7000 € al mq per l’usato e su 8000-9000 € al mq per il ristrutturato.
Valori leggermente più alti si registrano in Campo dei Fiori, dove un appartamento inserito in un
palazzo con ascensore e situato ad un piano alto e luminoso può costare tra 9 e 10 mila € al mq.
Esclusive e signorili via Giulia, via Monserrato e piazza Ricci, caratterizzate da palazzi storici con
affreschi e portinerie, con valori che si attestano su 10 mila € al mq. In zona Pantheon si trovano
soluzioni storiche realizzate tra il XV ed il XIX secolo, spesso valorizzate da affreschi e travi a
vista: l’usato si scambia a 8000-9000 € al mq, mentre per il ristrutturato la spesa sale di 500-1000 €
al mq. Quotazioni più basse in piazza del Popolo, lato via del Corso, mentre nella parte più
prossima a via Flaminia i prezzi scendono ulteriormente. Un appartamento in via di Ripetta,
posizionato al piano intermedio e dotato di ascensore costa circa 7000 € al mq, se in buono stato di
manutenzione. Mercato particolare quello di via del Corso, dove le abitazioni posizionate ai piani
bassi risentono negativamente del costante passaggio pedonale: un appartamento ad un piano medio
si acquista a valori compresi tra 8000 e 9000 € al mq. Immobili esclusivi e prestigiosi ci sono in via
del Babuino ed in via Margutta, grazie anche alla presenza dei marchi più importanti della moda
internazionale, con prezzi che per l’usato si attestano tra 9 e 10 mila € al mq.
Piace molto la zona Monti, area prestigiosa della città, dove tra via Cavour e via Nazionale si
acquistano abitazioni del ‘600-‘700 a prezzi medi di 6000 € al mq, con punte di 10 mila € al mq;
valori similari si incontrano tra salita del Grillo (dove ci sono immobili papali), via Madonna dei
Monti, via dei Serpenti e via Sant’Agata dei Goti, da cui si può godere della vista sui Fori Imperiali.
Nei pressi del Viminale, invece, i valori sono contenuti e si attestano a 5500-6000 € al mq, mentre
su piazza del Viminale si raggiungono 8000-8500 € al mq.
Il parco di Colle Oppio rende appetibili le soluzioni ivi presenti, realizzate tra il ‘700 e il ‘900: la
media si attesta a 7000 € al mq (via Marco Aurelio, via Celimontana, via Capo d’Africa), ma si
raggiungono 9000 € al mq per le tipologie ristrutturate su via dei Bonghi fino a toccare top prices di
12-13 mila € al mq se si gode della vista sul Colosseo.
Prestigiose le aree di piazzale Flaminio e piazza del Popolo, dove ci sono appartamenti signorili
dalle ampie metrature (200-250 mq) situati in palazzine degli anni ’20 spesso dotate di portineria e
rifiniture di pregio. L’offerta sul mercato di queste soluzioni è bassa ed i prezzi oscillano tra 1 e 1,5
milioni di €. Le zone di Villa Riccio e di Piccola Londra si trovano nel quartiere Flaminio: si tratta
di aree ben definite che si contraddistinguono dall’edilizia circostante grazie alla presenza di
palazzine degli anni ’20 e ’30 caratterizzate da giardini interni e servizi di portineria. Qui per
l’acquisto di un appartamento in buone condizioni non si spendono meno di 5000 € al mq.
Nella zona di Trieste – Villa Ada la parte più signorile è compresa tra le vie Adige, Sebino, Foiano
e Benaco, dove sono presenti immobili prestigiosi, realizzati a cavallo degli anni ‘60 che si valutano
circa 6000 € al mq; le soluzioni di inizio ‘900, alcune anche in stile Liberty, hanno prezzi che
variano notevolmente l’uno con l’altro. La zona popolare si estende tra via Panaro e via Annone ed
è composta da grandi palazzi di 5-6 piani degli anni ’40-’50 (alcuni anche di epoca fascista), dove
un appartamento si valuta 4000 € al mq. In piazza Verbano e via Chiana c’è un’area di tipo mediosignorile, composta da vecchi stabili popolari dei primi del ‘900 che, se tenuti in buone condizioni e
dotati di giardino condominiale, costano 5400-5500 € al mq; le soluzioni inserite in contesti di
minor qualità vedono le quotazioni scendere a 4800-5000 € al mq.
Non lontano da Villa Pamphili e Villa Sciarra le zone più esclusive sono via Poerio e la parte alta
di via Carini (viale della Mura Gianicolensi, via Ugo Bassi, via Fratelli Bandiera) dove ci sono
villini degli anni ’20-’30 i cui prezzi sono di 6000 € al mq ma possono toccare top price di 7500 € al
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
mq. Avvicinandosi a Trastevere ci sono via Traversari, via Ponziano e via Marino che si
caratterizzano per la presenza di palazzine dei primi anni del 1900 che si alternano con soluzioni
degli anni ’60 in cortina. Qui le quotazioni scendono e per un’abitazione in buono stato si spendono
intorno a 5000-6000 € al mq. In questa zona si registra un’abbondante offerta immobiliare,
incrementata anche da quella presente sul territorio di Trastevere e di conseguenza i prezzi sono
diminuiti.
NAPOLI
A Posillipo tra le aree più richieste c’è la parte bassa di via Posillipo, caratterizzata da palazzi
d’epoca costruiti tra la fine dell’800 ed i primi anni del ‘900. Si tratta di una zona panoramica, ben
collegata con le altre aree della città e dotata di numerosi lidi balneari. Qui un appartamento da
ristrutturare costa tra 7000 e 7500 € al mq. Mercato particolare quello di Marechiaro, zona
apprezzata soprattutto da persone in cerca di privacy e tranquillità. Marechiaro è un borgo molto
verde che si sviluppa fino al mare ed è composto da abitazioni storiche, ville d’epoca, parchi e
palazzine degli anni ‘’60 e ’70. I prezzi sono leggermente inferiori a quelli registrati in via Posillipo.
A Mergellina l’area più signorile del quartiere è quella che si sviluppa intorno a viale Gramsci, via
Caracciolo, Riviera di Chiaia, via Crispi, piazza Amedeo, via del Parco Margherita ed una parte di
corso Vittorio Emanuele. Qui si trovano stabili d’epoca dotati di portineria e situati in ottimi
contesti nei pressi del mare, con quotazioni comprese tra 6000 ed 8000 € al mq.
TORINO
In zona Crocetta le tipologie più signorili del quartiere si concentrano nel tratto compreso tra via
De Gasperi e via Galileo Ferraris dove ci sono abitazioni dei primi anni del 1900 ed altre degli anni
’60-’70 che si scambiano a prezzi medi di 4000 € al mq (buono stato). Ad acquistare sono
prevalentemente famiglie che hanno sempre vissuto in zona e che desiderano migliorare la qualità
abitativa. Quotazioni simili per le ville in stile liberty situate nell’isola pedonale caratterizzata dalla
totale assenza di traffico e posizionata di fronte al Politecnico (è compresa tra corso Vinzaglio,
corso Einaudi, corso Stati Uniti e corso Duca degli Abruzzi).
Un’altra zona interessante è quella del Borgo Valentino che si sviluppa presso il Parco del
Valentino (via Marenco, via Tiepolo, via Chiabrera) e che si caratterizza per la presenza di
palazzine signorili della fine del 1800, dotate di giardino privato, box auto. Non si realizzano molte
compravendite ma i prezzi medi per le soluzioni ristrutturate sono di 4000 € al mq.
Nell’area di Cit Turin ci sono prevalentemente appartamenti in stabili signorili d’epoca liberty.
Costruiti tra la fine del 1800 e gli inizi del 1900 hanno metrature che possono andare da 70 a 300
mq e che, dotate di caratteristiche prestigiose come affreschi ecc., possono toccare anche punte di
4000 € al mq.
BOLOGNA
Le quotazioni più alte si registrano nella parte a ridosso di piazza Maggiore, in via Castiglione, via
D’Azeglio, via Clavature, via Farini, area di origine medioevale dove per l’acquisto di soluzioni
storiche (case tipiche Vecchia Bologna) poste ai piani alti in palazzi con ascensore, dotati di terrazzi
e posti auto si possono toccare anche i 5000 € al mq
Le abitazioni posizionate in via Murri Alta, via Castiglione Alta e via San Mamolo sono sempre
quelle più richieste perché più tranquille, meno rumorose e poco trafficate, soprattutto nelle traverse
interne. Gli acquirenti della zona cercano il doppio bagno, l’appartamento in buono stato che non
necessiti di interventi di riqualificazione.
L’offerta immobiliare di queste zone spazia dalle soluzioni in stile liberty (concentrate soprattutto in
San Mamolo dove si toccano valori massimi di 3750 € al mq) a quelle costruite tra gli anni ’30 e gli
anni ’60 in Castiglione Alta (che raggiungono anche questi valori di 3750 € al mq).
In zona Saragozza ci sono ville indipendenti si trovano in via di Casaglia e via Perti . Costruite tra
gli anni ’20 e gli anni ’30 hanno quotazioni che partono dal milione di €.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
In zona Mazzini le soluzioni più signorili sono quelle che sorgono in via Laura Bassi, via
Albertazzi, piazza Trento e Trieste: parliamo di palazzine degli anni ’20-’30, di villettine
indipendenti e semindipendenti di cui c’è poca offerta sul mercato. Una soluzione da ristrutturare
può costare da 2500 a 3000 € al mq, una in buono stato da 3000 a 4500 € al mq.
VERONA
In zona Veronetta buona parte degli immobili è di tipo signorile o comunque d’epoca, costruita tra
il XVIII e il XIX secolo, dotata di soffitti alti e a volte impreziositi da affreschi, scambiati tra 2500
e 2700 € al mq (fino a punte di 3200 € al mq per abitazioni già ristrutturate ed in posizioni di
prestigio). In piazza delle Erbe, piazza Bra, piazza dei Signori (e vie limitrofe) è possibile
acquistare soluzioni d’epoca, realizzate tra il XVIII e il XIX secolo, a 7000-8000 € al mq per
tipologie completamente ristrutturate in un palazzo restaurato. Cittadella si sviluppa nei pressi del
Centro storico ed è caratterizzata da edifici eretti tra il XVII secolo e gli anni ’70: per un
appartamento da ristrutturare si spendono 2000-2200 € al mq (fino a 2500 € al mq per soluzioni
particolari), le cifre salgono a 5000 € al mq nelle zone vicino a piazza Bra.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa