CASE DI PRESTIGIO – Analisi Tecnocasa

CASE DI PRESTIGIO – Analisi Tecnocasa
Il mercato immobiliare, nel segmento delle tipologie di prestigio, si distingue per la
presenza di “tratti” propri, che si scostano da quelli del mercato immobiliare residenziale.
Dalle analisi fatte a Roma, Milano, Bologna e Napoli emerge che un fattore importante in
questo tipo di compravendita è la qualità dell’immobile che deve rispondere a standard
ben elevati.
Le caratteristiche che non devono mai mancare sono il piano alto, possibilmente all’ultimo,
la presenza di un terrazzo (anche piccolo) e metrature molto ampie. Nella quasi totalità dei
casi si tratta di soluzioni d’epoca. A Milano risulta apprezzata la presenza del box, mentre
a Roma gli acquirenti sembrano dare importanza anche all’esistenza dell’ascensore, spesso
assente a causa della vetustà dell’immobile. L’offerta sul mercato per questi immobili più
preziosi non è molto elevata.
Da tener presente che questo tipo di abitazione proprio perché spesso sono inserite in
contesti d’epoca, potrebbero essere soggette al vincolo delle Belle Arti, che comporta un
diritto di prelazione nella compravendita a favore del Ministero dei Beni e delle Attività
Culturali.
Entriamo adesso nel dettaglio di alcune realtà italiane.
MILANO
A Milano la richiesta per questi immobili si concentra soprattutto nelle aree intorno a
Piazza Duomo e in Brera. Le metrature medie richieste superano i 90 mq.
Chi vende una soluzione di prestigio nella maggioranza dei casi ne acquista un’altra dalle
caratteristiche simili. Tra gli acquirenti persone che hanno sempre vissuto in quella zona e
vogliono migliorare la loro situazione abitativa. Non mancano coloro che acquistano tagli
di piccola metratura per i figli che studiano all’Università.
A ridosso del Duomo gli immobili sono spesso adibiti ad uso ufficio, ma non lontano (via
Lanzone, via Cappuccio, via Circo) sono disponibili palazzi d’epoca signorili costruiti tra il
1600 ed il 1800. Le soluzioni ristrutturate costano da un minimo di 9 mila € al mq fino ad
un massimo di 12 mila € al mq.
Brera è un’altra area di Milano molto richiesta da chi cerca soluzioni top. Negli ultimi
tempi, gli immobili situati in corso Garibaldi, nel tratto compreso tra via Pontaccio e via
Palermo, sembrano raccogliere maggiori consensi tra i potenziali acquirenti rispetto a
quelli situati nel cuore storico del quartiere. Chi cerca un’abitazione in zona può trovare le
tipiche case della “Vecchia Milano”, molto spesso ristrutturate (hanno travi a vista,
parquet) e inserite in contesti con portineria e talvolta ascensore, aggiunto
successivamente. E’ più difficile trovare tagli grandi, oltre i 100 mq, perché nel tempo sono
stati fatti degli interventi di frazionamento. Le soluzioni ristrutturate registrano quotazioni
medie che oscillano da 9 a 11 mila € al mq. Punte massime di 14 mila € al mq si possono
toccare in rari casi in via Madonnina e Fiori Chiari.
Su Milano poi i nuovi progetti residenziali in luogo di aree dismesse ( l’ex area Fiera, Santa
Giulia, l’area dell’ex stazione di Porta Vittoria, Garibaldi-Repubblica) prevedono tra le
diverse realizzazioni immobiliari anche alcune di lusso (parliamo di abitazioni disegnate
da architetti prestigiosi, palazzi con piscine e centri benessere, sistemi di sicurezza,
parcheggi interrati, sistemi di domotica).
ROMA
A Roma le soluzioni di prestigio si trovano soprattutto intorno alle piazze più famose:
piazza di Spagna, piazza Navona, piazza del Popolo, piazza Venezia e Campo dei Fiori.
Ma ci sono anche via Veneto, via Cavour, la zona intorno al Colosseo. Una delle richieste
avanzate è la vista sulla piazza, piuttosto che su un monumento o comunque, su uno
scorcio storico della città.
A cercare intorno al Colosseo, oltre ai professionisti, negli ultimi tempi anche acquirenti
stranieri, che utilizzano l’abitazione sia come prima che come seconda casa. Questo target
di clientela è in crescita. Le soluzioni ristrutturate con una vista o un affaccio particolare
costano al massimo 10 mila € al mq, quelle da ristrutturare hanno prezzi intorno a 8500 €
al mq.
Chi cerca in piazza Navona, piazza di Spagna e piazza del Popolo predilige attici e
superattici spesso di metratura superiore a 200 mq.
A vendere e comprare questo tipo di immobili sono società immobiliari oppure famiglie
nobili o professionisti. Si esprime una leggera preferenza per le tipologie da ristrutturare
che permettono una maggiore personalizzazione (anche se bisogna considerare che i costi
della ristrutturazione, su questo tipo di oggetti, potrebbe risultare particolarmente
onerosa).
Le quotazioni superano decisamente i prezzi medi di compravendita della zona. A titolo
di esempio un’abitazione ristrutturata con affaccio su piazza Navona può arrivare a
costare anche 18 mila € al mq.
BOLOGNA
Le abitazioni di prestigio a Bologna si concentrano prevalentemente nella zona pedonale
di via D’Azeglio, via Farini e via Castiglione.
I tagli richiesti superano spesso i 180 mq. Il target per questo tipo di immobili è quasi
sempre la famiglia; spesso sono professionisti la cui vita professionale ruota intorno al
Centro e che nella quasi totalità dei casi ha sempre abitato in zone centrali. Difficilmente
chi abita fuori dalle mura si sposta. Le quotazioni per gli immobili di prestigio in queste
zone possono andare da un minimo di 4900 € al mq fino ad un massimo di 6000 € al mq.
Punte anche di 7000 € al mq possono essere raggiunte per tipologie che affacciano su
piazza Maggiore, ma l’offerta della zona è talmente bassa e le compravendite sono molto
rare.
NAPOLI
A Napoli il mercato immobiliare d’elite si trova nella zona di Posillipo e in via Petrarca,
via Catullo, via Scipione Capece. A Posillipo si possono trovare appartamenti inseriti in
palazzi signorili in stile liberty o del XVIII secolo, con soffitti con affreschi e travi a vista.
Le tipologie ristrutturate possono raggiungere top prices di 11-12 mila € al mq. Sono
disponibili anche delle soluzioni indipendenti, con accesso al mare e posto barca privato
che si trattano a prezzi minimi di 10 mila € al mq (le compravendite su queste tipologie
sono poco frequenti).
Acquistano soprattutto professionisti che hanno sempre vissuto in zona o che si spostano
dal Centro per avere più tranquillità. Chi vende o lo fa per acquistare un altro immobile
nella stessa zona o per ricavare denaro da investire in altri immobili (anche in altre zone,
dove i prezzi sono più contenuti) oppure perché ormai ha raggiunto un’età avanzata e si
sposta nella vicina Mergellina, più servita a livello commerciale e quindi più comoda.
Soluzioni signorili, costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70, sono disponibili in via Catullo,
via Petrarca, via Scipione Capece: parliamo di soluzioni dalle metrature superiori ai 180
mq, inserite a volte in parchi con piscina e campi da tennis, in condomini prestigiosi con
non più di cinque/sei famiglie. Gli immobili situati in via Catullo, in particolare, offrono
una vista panoramica sul Golfo di Napoli e sull’intera città e per questo, possono
registrare top prices di 10-11 mila € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
TOP PRICES
Milano
Borgonuovo - via dei Giardini
Corso Vittorio Emanuele
Fiori Chiari - Madonnina
Roma
Piazza Navona
Pantheon
Torino
Centro - Accademia Albertina
Gran Madre - Moncalieri
Napoli
Petrarca - Orazio
Mergellina
Signorile nuovo
9000
9000
8500
10000
10500
4200
4100
10000
8000
Bologna
Murri
San Mamolo
Urbana
6000
7000
5100
Genova
Albaro
Quinto
Quarto Mare
5000
5000
4500
Verona
Centro storico - Filippini
Borgo Trento
5000
3900
Prezzi espressi in € al mq
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa