Mercato immobiliare Calano le compravendite, ma aumentano

 Mercato immobiliare: compravendite
 Decreto sviluppo: misure per l'edilizia
 L'Aquila: le donne di “Terre mutate”
15 - 2011
Mercato immobiliare
 Federcasa: abitare sociale
 Bollettino Urbact
Calano le compravendite, ma aumentano i mutui
L'ISTAT, nel Rapporto sul mercato immobiliare, registra a fine 2010 una diminuzione
delle compravendite dello 0,5%, mentre i mutui sono aumentati dell'1,8%.
Nel
calo delle compravendite, soprattutto per gli immobili
ad uso abitativo, non va letto un contestuale calo della necessità di nuove abitazioni, ma l'oggettiva e insormontabile
difficoltà di fronte al problema della casa, oggi reso ancora
più grave a seguito delle crescenti difficoltà economiche
delle famiglie legate agli effetti della crisi.
Vanno rivendicate politiche in grado di fornire una risposta “sociale” con un'offerta di abitazioni adeguata e con
soluzioni che riescano a regolare con trasparenza il mercato. Politiche alternative a quelle che hanno caratterizzato gli
ultimi decenni del nostro Paese volte esclusivamente ad incentivare l'acquisto in proprietà come unica soluzione al
problema casa e che continuano anche nei provvedimenti
più recenti.
Infatti, nonostante le difficoltà economiche, le famiglie continuano a contrarre mutui spesso al limite della compatibilità
economica e a comprare abitazioni, anche se poi entrano
in difficoltà per i pagamenti e si registrano sempre più morosità nei confronti degli istituti bancari.
Una situazione che è sempre più difficile per le famiglie italiane. Ciò soprattutto a causa di un mercato immobiliare
che nel nostro paese è “caratterizzato da extraprofitti” per
cui, anche a fronte di periodi di crisi del mercato stesso, gli
operatori possono mantenere gli immobili in loro possesso,
anche per lunghi periodi, aspettando fasi di ripresa, ed è
per questo che le compravendite flettono, ma i prezzi rimangono sostanzialmente stabili.
In questo modo, c'è sempre più difficoltà nell'acquistare
una casa, per quella che è vista come l'unica soluzione
per rispondere al problema abitativo
Alcuni dati:
nel quarto trimestre
2010 le convenzioni relative a compravendite di unità immobiliari sono risultate pari a 231.162, in calo del 3,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Nello specifico, il 92,6% delle convenzioni effettuate nel quarto trimestre
2010 riguarda immobili ad uso abitazione ed accessori, con una diminuzione
tendenziale, nel terzo trimestre, pari al
3,1%, dopo la fase di crescita che aveva
caratterizzato il primo semestre dell'anno; il 6,6% (15.204) delle convenzioni riguarda le unità immobiliari ad uso economico, che segnano un calo del 4,2%
rispetto al quarto trimestre 2009. Un andamento che è risultato negativo in tutti i
trimestri del 2010, anno in cui, complessivamente gli scambi sul residenziale risultano diminuiti dello 0,1% rispetto all'anno precedente e quelli concernenti le
unità immobiliari adibite ad uso economico del 6,1%. Le percentuali crescono se
si analizza il volume delle transazioni
realizzate nel 2010 in rapporto a quello
del 2006, ultimo anno prima della fase di
discesa. Dal rapporto emerge un calo del
26,5% per il totale delle compravendite e
del 26,2% per quelle di abitazioni
Decreto sviluppo
Novità per l'edilizia
Il 21 giugno è stato approvato con voto di fiducia alla Camera il maxiemendamento
sostitutivo del ddl di conversione del Decreto Sviluppo che passa ora al Senato.
Nel
testo approvato permangono misure non condivisibili che hanno l'intento di rilanciare il “Piano
Casa” varato dal presidente del Consiglio nel 2009, già dimostrate inefficaci e solo in parte recepite dalle
Regioni. Con il Decreto Sviluppo si tenta questa volta di aggirare i vincoli delle Regioni, indicate come le
maggiori responsabili del mancato decollo del provvedimento precedente. Questa chiara volontà di
sostituzione centrale rispetto alle competenze oggi demandate alle Regioni in materia di urbanistica e di
ovviare a lungaggini burocratiche o ostruzionismi di governi locali, è solo in parte mascherato dalla
disposizione che rinvia l’operatività di 120 giorni, in attesa di provvedimenti legislativi regionali ad hoc,
qualora le Regioni non condividano l’applicazione di tale provvedimento sul loro territorio. Le regioni
hanno in realtà 60 giorni di tempo per adeguarsi, ma caduto il termine più ampio di 120 giorni, le
disposizioni saranno immediatamente operative.
Il “rilancio” è sia da un punto di vista amministrativo e burocratico, con l'introduzione del cosiddetto
«silenzio-assenso» per ottenere il permesso di costruire e con la sostituzione della Dia (dichiarazione di
inizio attività) con la Scia (segnalazione certificata di inizio attività), sia da un punto di vista dello
sviluppo dell'edilizia privata, imponendo alle Regioni di approvare entro 60 giorni dall'entrata in vigore
della legge sviluppo leggi regionali per incentivare la ristrutturazione del patrimonio edilizio e la
riqualificazione delle aree urbane degradate. Nel decreto sono previsti specifici incentivi: per rilanciare le
aree degradate, i proprietari di immobili residenziali potranno aumentare la volumetria fino al 20%. Nel
caso di immobili destinati ad altri usi il premio si riduce al 10%; è prevista la delocalizzazione delle
volumetrie anche in aree diverse e il cambio di destinazione d'uso. Gli incentivi riguardano anche gli
immobili regolarizzati con condoni ed escludono quelli abusivi.
Permane
la forte contrarietà rispetto ad un provvedimento contenente misure che permettendo di
costruire molto più facilmente, a spregio delle restrizioni imposte dai Piani comunali con il rischio che
questo produca ulteriore aggressione del territorio senza dare risposta ai problemi abitativi del Paese:
le misure di incentivazione volumetrica sono infatti a favore sia di residenze che delle altre funzioni
insediative, produttive e commerciali.
Gli incentivi si riferiscono ad aree urbane degradate ed è deprecabile tentare di intervenire in aree così
critiche delle città aggirando le competenze regionali e riducendo gli interventi alla presenza di
“destinazioni tra loro compatibili” e di modifiche alla sagoma degli edifici per una “armonizzazione
architettonica con gli organismi edilizi esistenti”.
In sintesi: :
EDILIZIA PRIVATA: è previsto il silenzio-assenso per
ottenere il permesso di costruire. Inoltre la Dia (dichiarazione di inizio attività) può essere sostituita
dalla Scia (segnalazione certificata di inizio attività).
PIANO CASA - le Regioni devono approvare entro 60
giorni dall'entrata in vigore della legge sviluppo proprie leggi per incentivare la ristrutturazione del patrimonio edilizio e la riqualificazione delle aree urbane
degradate. Gli incentivi sono: la possibilità di ampliamenti volumetrici rispetto a quelli preesistenti, la delocalizzazione delle volumetrie anche in aree diverse,
il cambio di destinazione d'uso. Sono esclusi da questi interventi gli immobili abusivi ma sono compresi
quelli regolarizzati con condoni. Qualora entro 120
giorni dalla data di approvazione della legge le Regioni non abbiano provveduto ad emanare proprie leggi,
viene automaticamente riconosciuta la possibilità di
ampliare del 20% il volume dell'immobile destinato ad
uso abitativo e di ampliare del 10% la superficie coperta nel caso di edifici adibiti ad uso diverso.
Riteniamo
indispensabile promuovere
una cultura che sostituisca l'idea del
semplice “risanamento”, seppure con
condivisibili obiettivi di sostegno agli
interventi di demolizione e ricostruzione,
con quella più complessiva del “progetto”
legato alle specificità territoriali, e
nessun modo possibile con norme
dettate centralmente.
Mutui da rinegoziare:
Per i mutui a tasso variabile stipulati
per l'acqusto o la ristrutturazione
della prima casa, sono rinegoziabili i
finanziamenti con un importo fino a
200mila euro (il limite è stato innalzato rispetto alla prima versione del
decreto che prevedeva 150mila
euro), purché il titolare abbia un reddito Isee non superiore a 35mila
euro (precedentemente la soglia era
di 30mila euro).
:
Le donne di Terre Mutate: incontro nazionale a l'Aquila
Quando è nato, il 10 ottobre 2010, il Comitato: "Donne terre-mutate per
l'incontro nazionale del 7 e 8 maggio 2011" le donne delle organizzazioni
promotrici avevamo poche cose chiare in mente e un percorso tutto da
inventare.
"Cosa possiamo fare per L'Aquila e le aquilane?" avevano chiesto
alcune esponenti della Libreria delle donne di Bologna in occasione della
presentazione di "Terre-mutate", il numero 81 della rivista Leggendaria Libri
Letture Linguaggi che aveva raccontato il terremoto attraverso lo sguardo
delle donne che lo avevano vissuto.
Perché la terra tremando, oltre a portare distruzione e morte, aveva
cambiato profondamente le persone e tutta la vita nella zona del cratere.
La risposta alla domanda chiedeva un obiettivo riconoscibile, per le
aquilane le abruzzesi e le italiane con le quali creare una rete solidale.
Questo obiettivo lo avevano le donne del CAV-l'Aquila (Centro Antiviolenza
per le donne), che non avevano smesso di operare, neppure sotto le
tendopoli, e le donne della Biblioteca le Melusine: costruire una casa delle
donne. Una casa comune per le donne di oggi e di domani che vuole
anche essere, insieme ad altre, impresa "levatrice" di ricostruzione.
Altre donne, altre associazioni aquilane, tra cui le Din (Donne in nero),
Genitori si diventa, il circolo Arci Querencia, il comitato Vittime Casa dello
studente e poi le giovani donne intorno al "Comitato 3e32" si sono aggiunte,
ciascuna portando la ricchezza delle proprie relazioni.
Le donne d'Italia e d'Abruzzo hanno risposto, prima attraverso una
casella di posta elettronica e poi, da gennaio, attraverso un sito dedicato.
Infine il 7 e 8 maggio, diverse centinaia di donne sono venute ad
animare le vie del centro storico e incontrare le aquilane in risposta
all’appello “Vediamoci a L’Aquila - Le donne terre-mutate chiamano”. E per
due giorni le strade del centro storico del capoluogo abruzzese, su cui
affacciano palazzi vuoti, portici transennati e inviolabili, hanno risuonato di
accenti dalle provenienze più varie.
L’idea era quella di portare le donne a visitare la città “com’è”, quella
distrutta nella zona rossa e quella disgregata dei nuovi complessi
residenziali, perché gli occhi delle donne si riappropriassero di ciò che
un'informazione malata ha nascosto; ragionare, elaborare e confrontarsi per
trovare insieme nuove modalità di ricostruzione sia all'Aquila che dovunque
il territorio sia minacciato ed usurpato; animare le piazze del centro storico
con teatro, poesia, musica e danza, per vivere tutte insieme un momento di
festa da condividere con l'intera cittadinanza: spettacoli, mostre, proiezioni,
performance, incontri tematici che sono nati dalle relazioni e dalle
connessioni che ne sono derivate.
Sappiamo, dunque, che il primo nucleo di una rete solidale è nato.
Come auspicio per tornare ad abitare e vivere la città, sono state
chiamate “stanze” i luoghi di riunione delle donne, messi a disposizione
dai gestori di bar, hotel, punti di ristoro che con grande fatica hanno riaperto
i battenti nel centro storico.
Le giornate aquilane si sono chiuse con un momento di ideale staffetta tra
passato e presente: tra i canti del gruppo Resistenza musicale permanente,
Giovanna Marturano, partigiana quasi centenaria, e Giulia Fabbri,
giovanissima aquilana del comitato Terre Mutate, hanno salutato e
commosso tutte e tutti, regalando uno sguardo che viene dal passato ma
va verso il futuro.
Da: A L’Aquila donne da tutta Italia per incontrare le terre-mutate
Luciana Di Mauro per il Comitato Donne terre-mutate
Abitare sociale, dai comuni
soluzioni per nuovi problemi
idee
e
Separati, giovani coppie, migranti sono le categorie che stanno
vivendo le conseguenze più dure della crisi del settore abitativo.
La fascia di domanda abitativa da parte dei più deboli è aumentata sia perché una
fetta di quelli che trovava risposta in acquisti a basso costo non riesce più ad
acquistare casa sia perché si verifica l’emergere di nuove problematiche, come quella
dei separati, che con l’attuale fragilità lavorativa non riesce più a reggere la scissione
familiare. Chi perde la casa si trova davvero in una situazione di difficoltà perché non ci
sono più soluzioni abitative a basso costo. Il dato sia quantitativo che qualitativo della domanda abitativa
è cambiato, con varie tipologie di disagio, dalle giovani coppie agli anziani che hanno sempre più
difficoltà a pagare spese e affitti, fino ai lavoratori che non hanno più la sicurezza del posto di lavoro .
In che modo la crisi
ha modificato in Italia
la domanda abitativa,
soprattutto nelle fasce
più povere della società
Si avverte il bisogno di tipologie abitative più flessibili. C’è maggiore richiesta di case di
cui sia possibile modificare l’utilizzo nel corso del tempo. Rispetto al passato c’è una
cambiamento nella composizione dei nuclei familiari anche con l’aumento delle famiglie immigrate. Dalle
monocamere agli alloggi più grandi, sono numerose le nuove formule richieste dagli inquilini che
domandano maggiore flessibilità anche per poterne modificare l’utilizzo con l’evolversi della domanda.
Effetti sulla tipologia
di alloggi richiesti
Nuove tipologie
C'è bisogno di trovare nuove forme di convivenza, come le case-albergo per giovani e
di condivisione abitativa lavoratori senza nuclei familiari o il co-housing, che sembrano modelli teorici ma
possono fornire soluzioni efficaci al problema abitativo, specie se accompagnati da nuovi modelli sociali
e dal cambiamento delle forme di assegnazione dell’edilizia pubblica. E' necessario però un
cambiamento culturale che passa anche attraverso i Comuni. Alcuni stanno sperimentando delle
iniziative specifiche ma c’è un quadro normativo molto rigido in materia che comporta ogni volta delle
forzature (a Trento è stata avviata una forma di sperimentazione di co-housing lavorando sulle modalità
di assegnazione: alle famiglie è stato chiesto il loro curriculum sociale e sono state privilegiate persone
che avevano già avuto esperienze di carattere sociale o di volontariato; a Reggio Emilia hanno messo a
punto una griglia di assegnazione che evita la concentrazione di casi troppo critici in una stessa zona
per assicurare un minimo di convivenza sociale).
Incidenza degli interventi In questo momento si incide poco sul piano quantitativo. Ogni anno vengono realizzati
locali e nazionali
circa seimila nuovi alloggi ma il ritmo di vendita è superiore e soprattutto con l’assenza
di un ricambio si sta perdendo buona parte del patrimonio abitativo esistente, con problemi soprattutto
nelle grandi città. A Roma, Milano, Napoli, Torino e Palermo c’è una forte pressione della domanda a cui
non si riesce più a rispondere: a fronte di 30mila domande a Roma e 12mila a Torino, la produzione di
nuovi alloggi è insufficiente..
Su quali categorie
La categoria nuova è questa dei separati, che fino a qualche anno fa non era emersa
questo tipo di emergenza come problematica particolare ma oggi rappresenta un problema perché la precarietà
sta facendo sentire
del lavoro e gli affitti alti pone forti problemi di sopravvivenza per chi abbandona la
i suoi effetti più forti
casa, soprattutto in una grande città. E' una categoria non considerata neanche nelle
graduatorie: degli oltre 80mila divorzi registrati all’anno solo metà riesce a trovare una soluzione efficace
sul piano abitativo. È un’emergenza sommersa, che alimenta un disagio. Poi c’è il problema dei migranti
che non esplode perché esistono forme di sfruttamento sommerse che impediscono l’emergere di
questo fenomeno. Ci si adatta a stare in tanti negli alloggi: a Roma ci sono a volte immigrati di
generazioni precedenti che a loro volta affittano ad altri immigrati. Anche questa è un’emergenza che
non sta nelle 600mila domande stimate.
A questo tipo di problema bisogna fornire risposte articolate. Il tema dell’housing
sociale non di edilizia pubblica non può rappresentare l'unica soluzione in quanto
distorce risorse dalla domanda più urgente. Il problema sta nel trovare a livello locale un punto di
equilibrio fra i diversi livelli di offerta che il pubblico può realizzare. Se ci sono terreni pubblici bisogna
dar vita ad un’offerta articolata per le varie fasce: se si dà risposta solo alle fasce intermedie si finisce
per scaricare le problematiche sulle fasce più deboli. Il fenomeno che rischia di verificarsi sull’housing
sociale è che se non si offrono case per i più poveri, questi ultimi cercheranno di sostenere un affitto che
non possono pagare magari se perdono il lavoro. A livello locale bisogna capire bene la domanda e
basare l l’intervento su queste due leve.
Di che tipo di risposte
ci sarebbe bisogno
Da: intervista Cittalia
al direttore dell’Area tecnica di Federcasa Anna Pozzo
Anteprima sulle conclusioni di tre progetti URBACT:
SUITE, NeT-TOPIC e FIN-URB-ACT sono i primi di 20 progetti URBACT che
hanno portato a compimento il loro programma di scambio e di formazione
avviato a partire da luglio 2010. I partner del progetto hanno lavorato alla
ricerca di soluzioni condivise, efficaci e sostenibili per affrontare le
grandi sfide urbane, evidenziando soluzioni che si sono dimostrate
efficaci nel fornire un valido supporto per responsabili politici ed
operatori coinvolti in queste sfide.
Promuovere un alloggio decente sostenibile per tutti : SUITE Una delle
principali sfide che le città si trovano ad affrontare oggi,
riguarda l’offerta
di alloggio adeguato alle esigenze delle persone con bassi redditi o delle
popolazioni socialmente escluse.
Per due anni, le nove città che fanno parte del progetto SUITE, hanno
Città partners:
sperimentato politiche urbane che hanno consentito di aumentare
Medway (Regno Unito)
l’offerta di alloggi che non fossero solo accessibili e in grado di
Cracovia (Polonia)
Tallinn (Estonia),
garantire l’inserimento sociale, ma anche di buona qualità e sostenibili.
Santiago de Compostela (Spagna) “Anche se fin dall’inizio si deve affrontare la questione con una
Newcastle (Regno Unito)
prospettiva integrata, non sempre è possibile conferire lo stesso livello
Nantes (Francia),
di priorità a ciascuno dei tre aspetti della bioedilizia (controllo dei costi,
Amburgo (Germania)
questioni sociali, ambiente). Per cominciare, è sempre preferibile
Rennes (Francia)
concentrarsi prima su un obiettivo e di trovare un modo per soddisfare
Iasi, (Romania).
le esigenze degli altri in seguito. Per esempio, un edificio di alta qualità
ambientale è, a priori, incompatibile con i costi di costruzione a prezzi accessibili e prezzo di vendita.
Tuttavia, se l’edificio produce più energia di quanta ne consuma, nel lungo periodo affittuari e proprietari
di casa ne trarranno beneficio”(Heidrun Feigelfeld, per il progetto SUITE). Sulla base delle iniziative
della rete locale, è stato evidenziata anche la necessità di agire in maniera totale ed in collaborazione
con tutti i livelli della politica abitativa. “La prevenzione, in particolare in materia di occupazione e di
azioni sociali, è essenziale per mantenere l’inclusione sociale e per evitare gli sfratti. Per promuovere
l’inclusione sociale, la sfida comporta far accettare l’edilizia sociale agli abitanti”
Dare sostegno alle PMI per finanziare il loro sviluppo: FIN-URB-ACT. Le piccole
e medie imprese, in particolare le start-up, sono centrali per l’economia di molte
città europee, eppure troppo spesso si trovano ad affrontare le difficoltà di
finanziamento dei loro progetti.
Per due anni e mezzo, le undici città partner del progetto URB-FINCittà partners:
ACT hanno focalizzato l‘attenzione sullo sviluppo di strategie locali e
Gijon (Spagna)
strumenti a sostegno delle PMI attraverso partnership con diversi
Gliwicw (Polonia)
Galati (Romania)
soggetti pubblici e privati. “L’esperienza ci ha mostrato che le banche
Maribor (Slovenia)
non sono interessate a questo tipo di progetto, in particolare nel
Edinburgo (Regno Unito)
contesto di una crisi finanziaria. Come le Autorità di Gestione sono la
Leipzig (Germania),
Association for Housing (Germania) principale fonte di finanziamento, il partenariato tra le città e le loro
Autorità di Gestione è stata la chiave di questo progetto. La
Linz (Austria),
cooperazione è stata tutt’altro che naturale in un certo numero di città.
Reims (Francia)
Roma (Italia)
Uno degli insegnamenti del progetto è stato il contributo della
Aveiro (Portogallo)
metodologia URBACT II e la prova della sua efficacia. Le Città e le
Autorità di Gestione giocano un ruolo complementare: le prime
mettono insieme i progetti e le seconde li finanziano. Le città hanno compreso che non c’era bisogno di
avere le capacità finanziarie o fare da intermediari, ma che, d’altra parte, l’aspetto fondamentale è la
loro capacità di federare e coordinare gli attori locali intorno ad un progetto integrato” (Patrick
Fouguette, per il progetto URB-FIN- ACT). Per le diverse città della rete, questa partnership ha già
assunto la forma di finanziamento per i progetti a sostegno delle PMI. Aveiro (Portogallo) ha raccolto
1M€ in fondi strutturali. Edimburgo (Gran Bretagna) ha creato un fondo di prestiti condiviso da altre
nove contee nella sua regione. Come parte del suo fondo comunale di micro-credito, Lipsia (Germania),
ha quadruplicato il suo capitale grazie alla partecipazione di un gruppo di finanza pubblica.
Progettazione di nuovi modelli urbani per le città intermedie nelle aree
metropolitane: NeT-Topic. I Comuni delle aree metropolitane hanno a lungo
vissuto all’ombra di una grande città, confinati ad ospitare funzioni industriali o
residenziali.
Oggi le città intermedie si trovano ad affrontare questioni sociali
Città partners:
rilevanti ed obsolete strutture economiche e la necessità di ripensare il
L'Hospitalet de Llobregat (Spagna)
loro modello urbano. “Anche se il loro destino rimane legato a quello
Kladno (Repubblica Ceca)
Sacele (Romania)
della grande città e la loro trasformazione è stata spesso una posta in
Sesto San Giovanni (Italia)
gioco politica, vi è un margine per l’auto- determinazione. Questo è ciò
Barakaldo (Spagna)
che la rete NET-TOPIC ha tentato di delineare con i piani d’azione
Haidari (Grecia)
locale delle otto città partner. Considerando la complessità urbana ed
Salford (Inghilterra)
economica delle città intermedie, nuovi stili di vita e modi di lavoro e le
Nanterre (Francia).
sfide della mobilità, il contesto non è mai stato più favorevole per la
loro strategia di trasformazione” (Fernando Barreiro). Creare partenariati pubblico-privato per
trasformare aree industriali dismesse in cluster urbani dinamici è una delle lezioni chiave del progetto
Net- TOPIC. “Questi partenariati pubblico-privati richiedono la ricerca di un accordo in modo che i
soggetti privati non impongano un modello di sviluppo che contraddice la strategia urbana a lungo
termine”. E 'stata sottolineata l’importanza di creare un quadro di governance metropolitana. “Questa
fase nella costruzione di un nuovo modello urbano deve consentire di trovare complementarietà a livello
metropolitano e di integrare la strategia di diversificazione necessaria nel quadro complessivo”.
Per saperne di più:
• SUITE - URBACT website
• NeT-TOPIC - URBACT website
• FIN-URB-ACT - URBACT website
Dipartimento Ambiente e territorio – Casa e insediamenti urbani