Come muoversi tra i “Piano Casa”

Come muoversi tra i “Piano Casa” e dintorni
Giuseppe De Luca
Piano casa 1
2008 Governo Berlusconi
Il primo contenuto nella manovra finanziaria del 2008 denominato “Piano nazionale di edilizia
abitativa” (art.11 decreto legge 25/6/2008 n. 112, disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la
semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria),
convertito nella legge 6/8/2008 n. 133. Dichiarato in parte incostituzionale dalla Corte Costituzionale,
con la sentenza 121/2010 1.
I Comuni possono concedere permessi per ampliare edifici abitativi esistenti fino al 20% del loro
volume o della superficie coperta nel caso siano destinati ad uso non abitativo. La concessione è legata
al rispetto dei vincoli paesaggistici, architettonici e storici. E’ data la possibilità di abbattere e ricostruire
– anche in zona differente – edifici antecedenti al 1989 che abbiano bisogno di essere adeguati agli
standard qualitativi, energetici e di sicurezza, purché non soggetti a particolari vincoli. La ricostruzione
potrà essere autorizzata con un aumento dei volumi del 30%, che può diventare il 35% se la
ricostruzione avviene con tecniche di bioedilizia o che prevedano l’installazione di impianti ad energie
rinnovabili.
Per chi decide di effettuare ampliamenti, ricostruzioni o nuove costruzioni nell’ambito del Piano Casa
sono previste riduzioni sugli oneri di costruzione a partire dal 20% e maggiori se si tratta di destinare
l’edificio a “prima casa”. Naturalmente sono esclusi dalle agevolazioni del Piano Casa tutti gli edifici che
risultino costruiti o ampliati abusivamente.
Il 31 marzo 2009 si giunge a un’Intesa in sede di Conferenza Unificata, ai sensi dell’art. 8, legge. n. 131
del 2003, per “favorire l’armonizzazione delle rispettive legislazioni o il raggiungimento di posizioni
unitarie o il conseguimento di obiettivi comuni”. In base all’Intesa, le Regioni si impegnano ad
approvare, nel termine di 90 giorni, leggi regionali che: a) consentano interventi di ampliamento della
volumetria fino al 20% di edifici residenziali uni-bi familiari o comunque di volumetria non superiore ai
1000 metri cubi per un massimo di 200 metri cubi, al fine di migliorare anche la qualità architettonica
e/o energetica; b) consentano, allo stesso fine, interventi straordinari di demolizione e ricostruzione con
ampliamento per edifici a destinazione residenziale entro il limite del 35%; c) semplifichino e accelerino
l’attuazione di detti interventi. Il Governo, dal suo canto, si impegna a emanare, entro 10 giorni, un
decreto legge, ma il decreto legge non viene poi più emanato, anche perché non si riesce a trovare un
accordo sul suo contenuto con le Regioni e con il sistema delle autonomie. Ciò nonostante tra maggio e
dicembre 2009 ben sedici Regioni emanano leggi relative al “Piano casa”, in maniera ovviamente
disomogenea
1
Sotto accusa l'articolo 11, contenente disposizioni sul piano casa, e il 13, recante misure per la valorizzazione del
patrimonio residenziale pubblico. Dichiarato parzialmente incostituzionale l’articolo 11, che prevedendo la realizzazione
di programmi integrati di promozione di edilizia residenziale “anche” sociale, ammette implicitamente l’introduzione di
finalità diverse da quelle che ispirano l’intera normativa. Secondo la Consulta la potestà legislativa che lo Stato esercita per
assicurare il quadro generale dell’edilizia abitativa potrebbe così rischiare di essere indirizzata a favore di soggetti senza i
requisiti essenziali per beneficiare degli interventi. Considerato illegittimo anche il mancato rispetto della ripartizione
delle competenze e del principio di leale collaborazione tra Stato e Regioni. Il decreto prevede che decorsi 90 giorni senza
che sia stata raggiunta l’intesa con la Conferenza Unificata, gli accordi di programma possono comunque essere approvati
con delibera del presidente del Consiglio. Secondo la Corte Costituzionale, infatti, nonostante la norma preveda il principio
di sussidiarietà, vanifica la leale attribuendo un ruolo preminente a una delle due parti. Giudicato incostituzionale anche
il ricorso alle modalità di approvazione previste per le infrastrutture strategiche, che mirano a garantire procedure spedite
a discapito però delle competenze regionali. È stata considerata ingerenza da parte dello Stato l’attribuzione alle Regioni
della facoltà di stipulare convenzioni con le società di settore per la vendita dei singoli beni immobili. Una attività che già
rientra nelle competenze regionali, il cui riconoscimento da parte del potere centrale rappresenta quindi
un’intromissione. Viola la Costituzione anche l’articolo 13, che prevede la cessione in proprietà agli aventi diritto degli
alloggi realizzati ai sensi della legge 640/1954, che prevedeva la costruzione di case a spese dello Stato per accogliere le
famiglie allocate in abitazioni malsane, come grotte, baracche e scantinati. Alloggi che sono poi stati trasferiti in gestione
agli Iacp, oggi enti strumentali delle Regioni. La cessione di queste abitazioni, prevista da una norma statale, realizza
quindi una ingerenza nella gestione del patrimonio immobiliare di edilizia residenziale pubblica, che appartiene alla
competenza residuale degli enti locali.
Da qui prende corpo una sorta di Piano casa 1 “rafforzato” con il nome di Piano nazionale di edilizia
abitativa, approvato con DPCM 16/7/2009 (GU 19/9/2009 n. 191) con l’intento di rilanciare il settore
dell’edilizia, cui segue un DM Infrastrutture e Trasporti del 19/11/2009, n. 40111 che individue gli
interventi ammessi a finanziamento e li ripartisce.
Nel 2012 viene poi approvato in bando, insediato il comitato di monitoraggio (20/12/2010) e attivati i
fondi statali nella riunione del 5 maggio 2011, il Comitato Interministeriale per la Programmazione
Economica (CIPE) e approvati gli accordi di programma tra il Ministero delle infrastrutture e dei
trasporti e 15 Regioni aderenti (Basilicata, Campania, Emilia-Romagna, Liguria, Lombardia, Marche,
Molise, Piemonte, Puglia, Sardegna, Sicilia, Toscana, Umbria, Veneto e la Provincia autonoma di
Trento).
2011 Governo Monti
Emana il DL 201/2011, cosiddetto Manovra Salva Italia (DL 201/2011), che si interessa del Piano casa 1,
stabilisce che la stipula degli accordi di programma per la realizzazione di interventi di edilizia
residenziale pubblica diventa competenza del Ministero delle Infrastrutture. Non è più necessario il
dpcm (Il Piano Casa 1 viene sostanzialmente bocciato a gennaio 2012 dalla Corte dei Conti che riscontra
una scarsa efficacia delle misure messe in campo per la soluzione del disagio abitativo determinato dalla
carenza di alloggi)
Piano Casa 2 2
Per rilanciare l’economia e il settore dell’edilizia privata, con il decreto legge 70/2011 (il cosiddetto
decreto sviluppo, convertito con la legge 106/2011) si punta su un “piano casa 2”, erede del “piano casa
1” promosso nella primavera del 2009.
Il 13 maggio 2011 viene approvato il Decreto Legge n. 70 -il c.d. “Decreto Sviluppo”, convertito con legge
n. 106 del 12 luglio 2011 – nell’ambito di un’articolata revisione della normativa in materia edilizia, ha
poi previsto, all’art. 5, comma 9, una serie di azioni volte a incentivare la razionalizzazione del
patrimonio edilizio e la riqualificazione urbana, da recepire in apposite Leggi Regionali, da approvare
entro 60 giorni dall’entrata in vigore della medesima legge di conversione.
Il piano casa 2 punta sulla riduzione dei tempi del silenzio-assenso per le richieste dei permessi di
costruire e l’estensione della segnalazione certificata di inizio attività (Scia). Alle Regioni viene
imposto di disciplinare cambi di destinazioni d’uso, delocalizzazioni, concessioni di volumetrie premiali
per gli interventi di demolizione e ricostruzione del patrimonio edilizio esistente e di riqualificazione
delle aree urbane. Dopo sessanta giorni dalla pubblicazione della legge di conversione, in assenza di
leggi regionali di attuazione delle norme del decreto, i consigli comunali possono deliberare il rilascio di
permessi di costruire in deroga ai piani regolatori. Dopo centoventi giorni, nelle Regioni a statuto
ordinario, i progetti di razionalizzazione e riqualificazione del patrimonio possono essere realizzati,
applicando direttamente la norma statale, con un premio di volumetria del 20 per cento per gli
edifici residenziali e del 10 per cento per quelli con altre destinazioni.
2013 Governo Letta
Agosto 2013 il CdM approva un Piano casa a favore delle categorie disagiate che diventa decreto-legge
31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, che disciplina
il Fondo nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione (e agevolazioni per i comuni
che acquisiscono in locazione immobili da privati per contrastare l'emergenza abitativa), introduce
anche una serie di misure di sostegno per l’acquisto della prima casa e gli interventi di ristrutturazione
ed efficientamento energetico.
La Cassa Depositi e Prestiti può fare da garante per l’erogazione di nuovi mutui per l’acquisto della
prima casa e per sostenere interventi di ristrutturazione ed efficientamento energetico degli immobili.
Per questi obiettivi la Cassa Depositi e Prestiti mette a disposizione delle banche 2 miliardi di euro.
2
Per l’attuazione del PIANO CASA 2: http://www.ance.it/docs/docDownload.aspx?id=5221
Per i giovani con contratti atipici, i mutui esistenti e le locazioni vengono inoltre stanziati 200 milioni
ripartiti in quattro linee di intervento:
• 60 milioni al Fondo di garanzia per i mutui a favore dei giovani grazie al quale lavoratori atipici
under 35 con un reddito ISEE complessivo non superiore a 35 mila euro possono chiedere
un mutuo sino a 200 mila euro, garantito dal Fondo per il 50% della quota capitale.
• 40 milioni andranno al Fondo per la sospensione per 18 mesi delle rate di mutuo. Il titolare
di un mutuo sulla prima casa non superiore a 250 mila euro e con indicatore ISEE non
superiore a 30 mila euro, in caso di perdita del lavoro o dell’insorgere di condizioni gravi di
non autosufficienza o handicap, può chiedere alla banca la sospensione del pagamento delle
rate per un periodo massimo di 18 mesi. Il Fondo rimborserà alle banche gli interessi delle
rate per le quali ha effetto la sospensione del pagamento.
• 60 milioni andranno al Fondo nazionale di sostegno per l'accesso alle case in locazione, che
interviene in aiuto dei soggetti che, pur in possesso dei requisiti per l'accesso al sistema
dell'edilizia residenziale pubblica, devono rivolgersi al libero mercato.
• 40 milioni per finanziare il fondo per la copertura della morosità incolpevole, nato dalla
constatazione dell’aumento dei provvedimenti di sfratto a carico di famiglie che non pagano
l’affitto a causa di difficoltà temporanee.
Il Piano prevede ancora la creazione di un nuovo fondo presso il MIT e il rifinanziamento di tre
fondi già esistenti. In tutto, le risorse stanziate ammontavano a 200 milioni di euro.
Piano Casa 3
2104 Governo RENZI
Per fronteggiare il disagio abitativo che ha colpito molte famiglie impoverite dalla crisi economica,
il Governo ha approvato il Piano Casa mediante il decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito
con Legge di conversione 23 maggio 2014, n. 80 e pubblicato in Gazzetta Ufficiale 27 maggio 2014,
n. 121.
• Il Piano Casa prevede interventi che si pongono tre obiettivi:
• il sostegno all’affitto a canone concordato;
• l’ampliamento dell’offerta di alloggi popolari;
• lo sviluppo dell’edilizia residenziale sociale.
Riscatto a termine dell'alloggio sociale
• Le convenzioni che disciplinano le modalità di locazione degli alloggi sociali possono
contenere la clausola di riscatto dell'unità immobiliare e le relative condizioni economiche.
La clausola comunque non può consentire il riscatto prima di 7 anni dall'inizio
della locazione. Il diritto al riscatto può essere esercitato solo dai conduttori privi di altra
abitazione di proprietà adeguata alle esigenze del nucleo familiare. Chi esercita il
riscatto non può rivendere l'immobile prima dello scadere dei 5 anni.
• Fino alla data del riscatto, il conduttore può imputare parte dei corrispettivi pagati al
locatore in conto del prezzo di acquisto futuro dell'alloggio e per altra parte in conto affitto;
ai fini delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attività produttive, i
corrispettivi si considerano canoni di locazione, anche se imputati in conto del prezzo di
acquisto futuro dell'alloggio.
Riduzione dell'aliquota della cedolare secca per contratti a canone concordato
• Riduzione dal 15 al 10%, per il quadriennio 2014-2017, dell'aliquota della cedolare
secca per contratti a canone concordato di cui si potrà usufruire anche in caso di abitazioni
date in locazione a cooperative o a enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti con
rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
Offerta di acquisto degli alloggi ex IACP agli inquilini
• Costituito un Fondo destinato alla concessione di contributi in conto interessi su
finanziamenti per l’acquisto degli alloggi ex IACP.
Detrazione bonus mobili
• La spesa per l'acquisto di mobili a seguito di ristrutturazione, su cui sono previste detrazioni
Irpef potrà essere superiore a quella per la ristrutturazione stessa, con un tetto massimo di
10mila euro.
Piano per le città (che diventa poi Piano Nazionale per le Città)
2013 Governo Letta
È una invenzione del Viceministro alle Infrastrutture e Trasporti, Mario Ciaccia, che si attiva per un
tavolo sul “Piano per le città”, finalizzato a definire e avviare gli interventi operativi che favoriscano
il rilancio e la valorizzazione delle aree urbane del Paese. Politica questa proposta nella primavera
dal Ministro Corrado Passera.
La proposta ruotava intorno alla messa a punto di un Contratto di valorizzazione urbana, da
sottoscrivere da tutti i soggetti pubblici e privati interessati, un possibile strumento di attuazione
del “Piano per le città”, nel quale far confluire interventi variegati: dalla riqualificazione delle aree
urbane degradate con il recupero del patrimonio esistente all’housing sociale, che ha visto il MIT
già investire 833 milioni di euro, come volano di risorse anche locali e private per la realizzazione
di 72 mila alloggi, di cui 11 mila già attivati.
Tutto entra nel DL 22/6/2012, n. 83, misure urgenti per la crescita del Paese, cd. Sviluppo, che
propone la Riqualificazione delle aree urbane degradate e sviluppo delle città come motore per il
settore edile.
I programmi di riqualificazione e sviluppo sono proposti dai Comuni ad una cabina di regia, che
accorda i finanziamenti in base a valutazioni sugli effetti economici e sociali degli interventi.
I Comuni inviano alla Cabina di regia proposte di interventi per la valorizzazione di aree urbane
degradate indicando i finanziamenti necessari, i soggetti interessati, le eventuali premialità
urbanistiche e i tempi per la realizzazione. La cabina di regia seleziona le proposte in base
all’immediata cantierabilità dell’intervento, alla capacità di attivare un effetto moltiplicatore del
finanziamento pubblico nei confronti degli investimenti privati, nonché alla possibilità di risolvere i
fenomeni di tensione abitativa, migliorare la dotazione infrastrutturale e valorizzare il patrimonio
immobiliare e ambientale.
La Cabina di regia viene istituita con DM Infrastrutture e dei Trasporti del 3/8/2012.
I progetti selezionati sono in http://www.edilportale.com/news/2013/01/urbanistica/pianocitt%C3%A0-i-28-comuni-vincitori-attiveranno-lavori-per-44-miliardi_31252_23.html
Programma 6.000 Campanili
DL 21 giugno 2013, cd. Decreto del FARE - art. 18 comma 9 e successivo D.M. n. 317 del 30
agosto 2013 con il quale è stata approvata la Convenzione relativa al Programma "6000 Campanili"
e contenente alcune modifiche migliorative richieste dall'Anci. Il testo della Convenzione n. 14010
del 29 08 2013 stabilisce i criteri e le modalità di partecipazione al primo programma "6000
campanili", coordinato con le modifiche introdotte con l'Atto aggiuntivo n. 16264 del 25 09 2013.
Ottobre 2014