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Vademecum
della buona convivenza
in condominio
elementi essenziali, regole e consuetudini
nelle relazioni di vicinato a Reggio Emilia
the good
neighbour’s Handbook
essential elements, rules and customs
for living in Reggio Emilia
Settembre 2008
September 2008
ANNOTAZIONI E RINGRAZIAMENTI
Realizzazione: Vademecum della Buona Convivenza in Condominio ideato e realizzato da Stefano Borsari e Rossella Cecchini di CERISS – Centro di Ricerca sullo Sviluppo Sociale, con la collaborazione di Xinxin Qiu, Mina Tmane, Osei Hastings Anokye.
Comune di Reggio Emilia: il Vademecum è strumento operativo e informativo
nell’ambito della progettualità del Comune di Reggio Emilia – Assessorato alla Coesione e Sicurezza Sociale e delle politiche per l’integrazione, l’inclusione la convivenza. Assessore di riferimento Franco Corradini; Dirigente comunale di riferimento
Elena Edgarda Davoli; Funzionari e incaricati comunali di riferimento Linda Gualdi
e Manuela Vaccari.
Ringraziamenti: come realizzatori del Vademecum siamo particolarmente grati per
la collaborazione fornita da tante persone, istituzioni, associazioni e uffici, anche
interni all’Amministrazione del Comune di Reggio Emilia. Un ringraziamento particolare va tuttavia a chi più di altri ha fornito supporto tecnico e indispensabili
competenze specifiche sui complessi contenuti del Vademecum: ANACI con Maria
Rita Furnari, ASPPI con Ivandro Catellani, SICET con Chiara Lupi, SUNIA con Carlo
Veneroni. Il ringraziamento va esteso alle persone che con loro hanno collaborato
in qualità di esperti all’interno di tali associazioni, e in particolare gli avvocati Luca
Mutolo e Francesco Arlotti.
Riproduzione e diffusione: è consentita la riproduzione e la diffusione del presente
Vademecum o di sue parti con citazione completa della fonte: CERISS – Le Regole
del Gioco – Comune di Reggio Emilia, 2008.
Chiusura dei contenuti: settembre 2008.
Traduzione del testo a cura dello Studio Paola Ligabue di Reggio Emilia
L’immagine in copertina è di Eleonora Albanese
che ringraziamo per la gentile concessione.
COMMENTS AND THANKS
Drawn up by: The Good Neighbour’s Handbook created and produced by Stefano Borsari and Rossella Cecchini of CERISS – Social Development Research Centre, with the
collaboration of Xinxin Qiu, Mina Tmane, Osei Hastings Anokye.
Municipality of Reggio Emilia: This Handbook is an operational and information tool
developed by the Municipality of Reggio Emilia – Department of Social Cohesion and
Security and for integration, inclusion and neighbourhood policies. Reference officer
Franco Corradini; Reference municipal manager Elena Edgarda Davoli; Reference municipal staff Linda Gualdi and Manuela Vaccari.
Thanks: For the preparation of this Handbook, we are particularly grateful for the
kind collaboration of many people, institutions, associations and offices, also within
the municipal administration of Reggio Emilia. Special thanks must in any case go to
those who, more than others, gave their technical support and indispensable specific
contributions in the complex fields covered in the Handbook: ANACI through Maria
Rita Furnari, ASPPI through Ivandro Catellani, SICET through Chiara Lupi and SUNIA
through Carlo Veneroni. Our thanks also go to the experts from these associations
who offered their collaboration, in particular lawyers Luca Mutolo and Francesco
Arlotti.
Reproduction and distribution: Reproduction and distribution of this Handbook and
its parts is permitted subject to complete citation of the source: CERISS – Rules of
the Game – Municipality of Reggio Emilia, 2008.
Closure of content contributions: September 2008.
PROMOZIONE DELLA COESIONE SOCIALE A REGGIO EMILIA
In alcune aree della città si sono create situazioni difficili dal punto di vista sociale,
dei rapporti tra gli abitanti, della vita quotidiana e del rapporto con le Istituzioni.
Le aree cittadine maggiormente coinvolte dai problemi di relazione e coesione tra
gli abitanti sono state quelle a maggiore afflusso di immigrati stranieri, in ragione
della rapidità del fenomeno, del grande numero di persone coinvolte, delle forti
differenze linguistiche, di usi e costumi, anagrafiche ed anche economiche.
Per fare fronte a tali situazioni il Comune di Reggio Emilia ha avviato una serie
di analisi, e quindi di programmi e di interventi ad ampio raggio, con l’intento di
arrestare i fenomeni di degrado anche urbanistico e di avviare processi di concreto
miglioramento delle relazioni sociali. In particolare, l’Assessorato Coesione e Sicurezza Sociale ha inteso affrontare alcune realtà abitative condominiali, mettendo
a disposizione dei cittadini italiani e stranieri metodologie di partecipazione, mediatori e animatori di vicinato, ed anche strumenti informativi come il presente
VADEMECUM PER LA BUONA CONVIVENZA IN CONDOMINIO. Nello specifico, i progetti promossi dall’Assessorato Coesione e Sicurezza Sociale intendono attivare o
rimettere in moto processi di buon vicinato, per rendere migliore la convivenza in
condominio.
Scelta fondamentale è l’avvalersi della collaborazione diretta dei cittadini che vivono nelle zone e nei condomini individuati, come anche delle Associazioni e degli Enti
che sono parti interessate sui temi indicati (Associazioni della proprietà, Associazioni degli inquilini, Associazioni degli amministratori di condominio, Associazioni degli
immigrati stranieri, Servizi per gli immigrati, Enti e servizi pubblici impegnati sui
temi della casa e dell’abitare, ecc.). Dalla valorizzazione delle idee e dalle energie
delle persone che vivono direttamente le situazioni di disagio abitativo o sociale
possono derivare le migliori soluzioni ai problemi.
Per avere buoni rapporti di vicinato non è sufficiente il pure indispensabile rispetto
della legge, delle ordinanze e dei regolamenti, cioè delle regole che delimitano i
comportamenti di ciascuno nella vita sociale e nel condominio. E’ nella modifica
delle relazioni tra vicini attraverso una lunga e paziente opera di ascolto dei problemi, di informazione adeguata, di incontro tra abitanti dello stesso palazzo o della
stessa zona della città, di mediazione tra le diverse legittime esigenze di ciascuno,
che è possibile tentare di vivere meglio anche insieme, vicini e diversi.
Franco Corradini
Assessore Coesione e Sicurezza Sociale
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PROMOZIONE DELLA COESIONE SOCIALE A REGGIO EMILIA
In some areas of the city, difficult situations have arisen in social terms, concerning
the relations among inhabitants, daily life and relations with the Institutions. The
areas of the city that are most affected by the problems of relations and cohesion
among the inhabitants are those with the highest percentages of foreign immigrants, due to the rapidity of this phenomenon, the large number of people involved, the strong differences in terms of language, customs and habits, background
and also economic differences.
To cope with these situations, the Municipality of Reggio Emilia has begun a series
of analyses, followed up by extensive programmes and interventions with the aim
of halting the phenomenon of urban and other forms of degradation, and initiating
processes to tangibly improve social relations. In particular, the Department of Social Cohesion and Security has initiated improvement projects in some apartment
buildings and complexes, providing both Italian and foreign citizens with participatory processes, with the assistance of mediators and neighbourhood workers, as
well as a range of information tools, including this GOOD NEIGHBOUR’S HANDBOOK.
More specifically, the projects promoted by the Department of Social Cohesion and
Security aim to activate and stimulate processes of good neighbourship, in order to
improve the quality of life in apartment blocks.
A fundamental choice was that of using the direct collaboration of the citizens who
live in the identified areas and apartment blocks, as well as that of the Associations
and Organisations involved in these areas (Owners’ Associations, Residents’ Associations, Property Administrators’ Associations, Foreign Immigrants’ Associations, Immigrant Services, Public Authorities and Offices working in the housing field, etc.).
The best solutions to these problems can be found by making the most of the ideas
and initiatives of the people who directly live in situations of social discomfort or
housing difficulties.
In order to assure good neighbourship, it is not enough (even though necessary) to
simply comply with the laws, orders and regulations, and all those rules which set
down the behaviour of all of us in our social life and in our apartment building. It
is only in modifying neighbourhood relations, through the long, patient process of
listening to problems, providing appropriate information, bringing together people
who live in the same apartment block or city neighbourhood, mediating among the
different but equally legitimate needs of each one, that it is possible to attempt to
live better also together, near and yet different.
Franco Corradini
Head of the Department of Social Cohesion and Security
Municipality of Reggio Emilia
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VADEMECUM DELLA BUONA CONVIVENZA IN CONDOMINIO:
ISTRUZIONE PER L’USO
Ognuno ha proprie convinzioni, usi e abitudini. Nella vita con le altre persone famigliari, amici o vicini di casa - il nostro modo di agire può unirsi con piacere a
quello degli altri e rendere migliore la nostra esistenza. Ma può anche essere fonte
di fastidio, di disturbo, di incomprensione e di conflitto.
Nella vita di condominio, dove molte persone e famiglie che vivono a stretto contatto non si sono scelte, la possibilità che si creino problemi e difficoltà di comunicazione è generalmente alta. I vicini di casa non si scelgono, ma ci si trova inevitabilmente sotto lo stesso tetto, ed è necessario mediare tra la libertà individuale che
ognuno ha il diritto di esercitare in casa propria ed esigenze collettive determinate
dall’insieme degli abitanti del condominio.
La compresenza della componente individuale/privata e della componente collettiva nella vita di condominio provoca spesso controversie e discussioni, perché ciascuno ha il proprio modo di vedere le cose e ciascuno ritiene di fare la cosa giusta.
Questa difficoltà propria della vita condominiale è dimostrata dalla avvenuta regolamentazione da parte della giurisprudenza di molti degli aspetti della vita di condominio, e dalla nomina prevista di un amministratore condominiale che ne gestisca
i principali aspetti e problemi.
Nelle città ad alta densità di popolazione immigrata i palazzi e i condomini sono
inoltre diventati luoghi dove il contatto interculturale avviene sempre più frequentemente ed in modo quasi obbligato, inevitabile. Quando nello stesso edificio si trovano a convivere persone che vengono da paesi con leggi e modi di abitare diversi,
nulla può essere dato per scontato perché ci si può trovare di fronte ad individui che
non solo non conoscono abitudini e consuetudini del luogo di arrivo, ma nemmeno
l’esistenza stessa di un regolamento di condominio o di specifiche ordinanze comunali e disposizioni di legge.
Anche a Reggio Emilia il contatto tra persone con culture, lingue e storie di vita
diverse è diventato un’esperienza quotidiana in molti palazzi, dando vita a incomprensioni, difficoltà di comunicazione, e anche conflitti. Tuttavia, la realizzazione di
una comunicazione interculturale efficace potrebbe trasformare il nuovo contatto
in un incontro positivo e rendere la convivenza tra persone con origini, esperienze e
culture differenti una risorsa positiva ed una fonte di interesse e di apprendimento
reciproco nella gestione della vita condominiale stessa.
Il presente VADEMECUM DELLA BUONA CONVIVENZA IN CONDOMINIO intende dare
un contributo concreto alla conoscenza delle regole che influenzano la vita delle
persone nei palazzi e nei condomini, portando informazione e conoscenza, aiutando
così a ridurre le occasioni di lite e di conflitto, nel tentativo di rendere migliori le
relazioni tra vicini. Rendere le cose chiare e le regole note, ed operare per il loro
rispetto da parte di tutti può contribuire a migliorare la vita di ogni giorno.
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THE GOOD NEIGHBOUR’S HANDBOOK:
INSTRUCTIONS FOR USE
Each of us has his own beliefs, customs and habits. In our life with other people –
family members, friends or neighbours – our behaviour can mingle pleasantly with
that of others, to make our existence better for all of us. But it can also be a source
of stress, disturbance, misunderstanding and conflict.
Life in apartment blocks, where lots of people and different families who have not
chosen each other live in close contact, is generally entailing a great chance of creating problems and communication difficulties. We do not choose our neighbours,
but we are inevitably forced to live under the same roof, and we must therefore
reconcile the personal freedom which we all have the right to exercise in our own
homes, and the collective needs determined by being part of a group who live in
the same building.
The dual existence of individual/private component and the collective component
in living in an apartment block often leads to disputes and arguments, as each of us
has his or her own way of seeing things, and we all think that we are doing the right
thing. The difficulty of life in apartment buildings is demonstrated by the legal regulation of many aspects of living in apartments, and by the required appointment
of a property administrator who manages all the main issues and problems.
In cities with a high density of foreign immigrants, apartment blocks have also become areas of increasingly frequent and practically forced, inevitable intercultural
contact. When people from countries with different laws and ways of living come to
live in the same building, nothing can be taken for granted, because often we are
dealing with people who not only are not familiar with the customs and habits of
their new environment, but indeed do not even know of the existence of the rules
of their apartment building or any specific municipal regulations or laws.
Also in Reggio Emilia, in many buildings contact with people of different cultures,
languages and life histories has become a daily experience, and this leads to misunderstandings, communication difficulties and even conflict. However, through
effective intercultural communication it should be possible to transform this new
contact into a positive situation, making living together with people of different
origins, experiences and cultures a positive resource and a source of interest and
mutual learning for the management of life in the apartment blocks.
This GOOD NEIGHBOUR’S HANDBOOK aims to offer a concrete contribution to understanding the rules that affect the lives of people living in apartment buildings
and residential areas, providing information and knowledge, thus helping to reduce
the potential for argument and conflict, and attempting to improve relationships
between neighbours. Making things clear and assuring the understanding of the rules, as well as working to respect them, can contribute to improving everyday life.
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Il VADEMECUM affronta i principali temi della vita di condominio: costi e loro suddivisione, decisioni dell’assemblea, amministrazione condominiale e regolamenti, ma
anche questioni relative all’acquisto o all’affitto della casa. Vengono illustrati casi
tipici di conflitto tra vicini (rumori, parcheggi, pulizia, antenne, spazi comuni, ecc.)
indicando le possibili soluzioni. E’ stato inoltre realizzato un glossario (una raccolta
di parole in ordine alfabetico) con i principali termini utilizzati per le attività di
gestione del condominio e degli immobili, a cui è utile ricorrere per rendere più
facile e completa la comprensione del testo. Infine, è stato predisposto un elenco
delle Associazioni e dei servizi pubblici che maggiormente sono attivi (anche verso
gli stranieri) sui temi della casa, delle gestioni condominiali, della soluzione dei
conflitti di vicinato a Reggio Emilia.
Il VADEMECUM è stato realizzato all’interno del progetto LE REGOLE DEL GIOCO,
promosso dal Comune di Reggio Emilia – Assessorato Coesione e Sicurezza Sociale,
e co-finanziato dalla Regione Emilia-Romagna. La realizzazione del documento è
stata possibile grazie al contributo tecnico di esperti soprattutto di alcune Associazioni che partecipano alle attività del progetto: ANACI (Associazione Nazionale
Amministratori Condominiali e Immobiliari), ASPPI (Associazione Sindacale Piccoli
Proprietari Immobiliari), SICET (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) e SUNIA (Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari). Il coordinamento delle attività del
progetto e la responsabilità di quanto scritto nel VADEMECUM è invece interamente
del Centro di Ricerca sullo Sviluppo Sociale CERISS.
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The HANDBOOK deals with the main issues of life in apartment buildings: costs and
their division, resolutions of the residents’ meetings, property administration and
rules, but also issues concerning the purchase or renting of a property. It illustrates
the typical areas of neighbourhood conflict (noise, parking, cleaning, aerials, communal areas, etc.) and offers possible solutions. It also contains a glossary (a list of
words) of the main terms used in the management of apartment buildings and complexes, which will help to make it easier to understand the text. Finally, it includes
a list of Associations and public services that are most active (also for foreigners)
in the fields of housing, management of apartment blocks, and the resolution of
neighbourhood conflicts in Reggio Emilia.
The HANDBOOK was produced under the “RULES OF THE GAME” project, promoted
by the Municipality of Reggio Emilia – Department of Social Cohesion and Security,
and co-funded by the Emilia-Romagna Region. The preparation of the document
was also made possible by the technical contribution of experts working in some
of the Associations participating in the project activities: ANACI (National Association of Property Administrators), ASPPI (Union of Small Property Owners), SICET
(Union of Territorial and Housing Tenants) and SUNIA (National Union of Tenants and
Occupants). The coordination of project activities and the responsibility over the
contents of the HANDBOOK lie fully with the CERISS Social Development Research
Centre.
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INDICE DEI CONTENUTI
VADEMECUM DELLA BUONA CONVIVENZA IN CONDOMINIO
1 - IL CONDOMINIO E LA SUA ORGANIZZAZIONE
1.1 IL CONDOMINIO
1.2 PARTI COMUNI
1.3 MILLESIMI E TABELLE MILLESIMALI
1.4 L’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO
1.5 ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
1.6 SPESE CONDOMINIALI, BILANCIO E LORO RIPARTIZIONE
1.7 REGOLAMENTO DI CONDOMINIO, BASE DELLA CONVIVENZA
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12
12
14
14
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2 - ACQUISTARE UN APPARTAMENTO
2.1 VERIFICHE PREVENTIVE
2.2 FASI DELLA COMPRAVENDITA
2.3 VALORE DELL’IMMOBILE
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40
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3 - AFFITTARE UN APPARTAMENTO
3.1 TIPOLOGIE DI CONTRATTI
3.2 TEMATICHE NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
46
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4 - PROBLEMI CONDOMINIALI E ORIENTAMENTI RISOLUTIVI
4.1 IMPIANTI, OGGETTI ESTERNI E DECORO DELLO STABILE
4.2 OSPITALITA’ E SOVRAFFOLLAMENTO DEGLI APPARTAMENTI
4.3 SPESE E PAGAMENTI
4.4 RISPETTO DELLA QUIETE
4.5 PULIZIA E MANUTENZIONI
4.6 SPAZI COMUNI
4.7 DESTINAZIONE D’USO
4.8 ABITUDINI E RITUALI SUL CIBO
4.9 PARCHEGGIO CONDOMINIALE
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62
64
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74
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5 - GLOSSARIO ESSENZIALE DEL CONDOMINIO
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6 - REGGIO EMILIA: PRINCIPALI ASSOCIAZIONI E SERVIZI UTILI
A PROPRIETARI, INQUILINI ED AMMINISTRATORI CONDOMINIALI
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ATTENZIONE: nella vita e nella gestione dei condomini e delle abitazioni si utilizzano molti termini tecnici o anche del settore immobiliare, o termini legali, che
normalmente non si utilizzano nel linguaggio corrente. Per rendere più facile la
comprensione e chiaro il significato del testo è molto utile consultare l’elenco di
oltre 120 parole messe in ordine alfabetico (glossario), che si trova nella parte
finale del presente documento (parte 5).
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TABLE OF CONTENTS:
THE GOOD NEIGHBOURHOODSHIP HANDBOOK
1 - APARTMENT BLOCKS AND THEIR ORGANISATION
1.1 THE APARTMENT BLOCK
1.2 COMMUNAL AREAS
1.3 THOUSANDTHS AND THOUSANDTHS TABLES
1.4 PROPERTY ADMINISTRATORS
1.5 APARTMENT BLOCK MEETINGS
1.6 SERVICE CHARGES, BALANCE SHEETS AND THEIR DIVISION
1.7 APARTMENT BLOCK REGULATIONS, BASIS FOR LIVING TOGETHER
13
13
13
15
15
17
19
27
2 - PURCHASING AN APARTMENT
2.1 PRELIMINARY CHECKS
2.2 PHASES OF THE BUYING PROCESS
2.3 VALUE OF THE PROPERTY
41
41
43
45
3 - RENTING AN APARTMENT
3.1 TYPES OF CONTRACT
3.2 MATTERS COVERED IN RENTAL CONTRACTS
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47
49
4 - PROBLEMS IN THE APARTMENT BLOCK AND GUIDELINES FOR RESOLUTION
4.1 SYSTEMS, EXTERNAL OBJECTS AND DÉCOR OF THE BUILDING
4.2 HOSPITALITY AND OVERCROWDING IN APARTMENTS
4.3 SERVICE CHARGES AND PAYMENTS
4.4 RESPECTING THE PEACE
4.5 CLEANING AND MAINTENANCE
4.6 COMMUNAL AREAS
4.7 DESTINATION OF USE
4.8 FOOD CUSTOMS AND RITUALS
4.9 THE RESIDENTS’ CAR PARK
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55
59
63
65
69
73
75
79
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5 - THE ESSENTIAL APARTMENT BUILDING GLOSSARY
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6 - REGGIO EMILIA: THE MAIN ASSOCIATIONS AND USEFUL SERVICES FOR
OWNERS, TENANTS AND PROPERTY ADMINISTRATORS
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IMPORTANT: In the life and management of apartment blocks and accommodation,
many terms used are technical and legal, or relative to property, which are not
usually used in everyday language. To make your understanding of the text clearer,
a useful glossary of more than 120 words has been provided. This can be found at
the end of this document (part 5).
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1 - IL CONDOMINIO E LA SUA ORGANIZZAZIONE
1.1 IL CONDOMINIO
Il condominio esiste quando in uno stesso edificio vi sono spazi e locali ad uso comune e ad uso individuale, di proprietà di più persone fisiche o giuridiche (società,
enti, associazioni, ecc.). L’edificio condominiale è infatti costituito da:
• singole unità immobiliari: appartamenti, negozi, uffici, garages di proprietà del
singolo condòmino, che le utilizza in modo autonomo nel rispetto della legge, e
delle normative vigenti;
• parti e servizi comuni: spazi, locali, parti e impianti comuni a tutti i condòmini.Tali
parti o servizi non si possono separare, e necessitano di una gestione comune.
In linea generale, le questioni relative alla vita in condominio, alle cose che si
possono o non si possono fare al suo interno, ai doveri e ai diritti dei condòmini,
vengono definite nei regolamenti di condominio, oltre che nelle leggi vigenti in
Italia e nelle normative vigenti anche a livello locale (regolamenti e ordinanze del
Comune, della Polizia Municipale, dell’AUSL, ecc.). Ogni condòmino e ogni inquilino
deve poter conoscere il regolamento nei suoi diversi aspetti.
In genere è l’Amministratore condominiale che fornisce a condòmini e affittuari le
informazioni utili e necessarie in relazione al condominio, con possibilità di accesso
a preventivi, fatture, deliberazioni, regolamento.
1.2 PARTI COMUNI
Sono parti comuni del condominio (art.1117 del Codice Civile):
• le parti fondamentali: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi,
i portici, i cortili;
• i locali comuni destinati a servizi condominiali: portineria e alloggio del portiere, lavanderia, stenditoio, sala riunioni, locali che ospitano la centrale termica,
deposito biciclette e motorini, e altri simili spazi;
• gli impianti ed installazioni comuni, opere e installazioni di qualunque genere
che servono all’uso comune: ascensori, pozzi, cisterne, acquedotti, fognature e
canali di scarico, ed inoltre impianti per acqua, gas, energia elettrica, riscaldamento e simili, ma fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà dei singoli condòmini.
Le parti comuni dell’edificio non possono essere divise tra i condòmini, ma solo
utilizzate in accordo con gli altri abitanti. Nessuno può impossessarsi delle parti
comuni ed impedirne l’utilizzo anche ad altri. Ciascun condòmino può servirsi della
cosa comune, purché non ne alteri la destinazione prevista: ad esempio, se una
parte dell’edificio è destinata al passaggio di persone, non potrà essere usata come
deposito di oggetti o come parcheggio.
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1 - APARTMENT BLOCKS AND THEIR ORGANISATION
1.1 THE APARTMENT BLOCK
The apartment block (in Italian, “condominio”), exists when a single building has
spaces and rooms for communal use and also for individual use, owned by more
than one physical or legal person (companies, authorities, associations, etc.). An
apartment building is in fact composed of:
• Single property units: apartments, shops, offices, garages owned by individuals,
who use them autonomously in respect of the law and applicable regulations;
• Communal parts and services: areas, rooms, parts and systems which are communal to all of its occupiers. These parts and services are not separable, and must
be therefore managed jointly.
As a general rule, the issues relative to life in apartment blocks, what can and cannot be done, the rights and obligations of the occupants, are defined in residents’
rules, as well as Italian national and local regulations (issued by the Municipality,
the Municipal Police, the Local Health Board or AUSL, etc.). Every occupier must
therefore be able to become familiar with all aspects of these regulations.
Generally, the Property Administrator provides the occupants and tenants with all
useful information required concerning the apartment block, and makes available
to them any relative quotations, invoices, resolutions or regulations.
1.2 COMMUNAL AREAS
The following are communal parts of the building (article 1117 of the Italian Civil
Code):
• The fundamental parts: the ground the building is built on, the foundations, the
load-bearing walls, roofs, terraced roof areas, stairs, entrance doors, halls, passageways, porticoes, courtyards;
• The communal areas dedicated to services: porter’s lodge and porter’s accommodation, laundry and drying facilities, meeting rooms, boiler rooms, bicycle and
motorcycle deposits, and other similar areas;
• The communal systems and installations, works and installations of any nature
that are destined for communal use; lifts, wells, tanks, water towers, drains and
drainage channels, water, gas, electricity and heating systems, etc. up to the point
of entry into the individual properties.
The communal parts of the building cannot be divided among the occupants, but
must instead be used in agreement with all other inhabitants. Nobody is allowed to
take possession of any communal parts or prevent their use by the other occupants.
Each occupant may use the communal objects, providing they do not alter their
assigned destination of use: for example, if a part of the building is destined as a
pedestrian passageway, it cannot be used as a deposit or a car park.
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1.3 MILLESIMI E TABELLE MILLESIMALI
I millesimi esprimono il valore di una certa unità immobiliare (appartamento, ufficio,
negozio, ecc.). Tale valore viene poi utilizzato sia nel calcolo delle maggioranze
per prendere decisioni, sia nella ripartizione delle spese comuni del condominio.
Fatto 1.000 il valore totale dello stabile condominiale, per ogni unità immobiliare
viene calcolato il valore specifico come quota di 1.000: ad esempio 50 millesimi per
un certo appartamento. L’insieme di tutti i valori delle unità immobiliari dell’edificio costituisce le tabelle millesimali.
Il valore in millesimi dell’unità immobiliare dipende da numerosi fattori tecnici, di
cui i principali sono: dimensione in metri quadrati, tipologia di locali che fanno parte
della unità immobiliare, piano di collocazione, orientamento geografico, luminosità.
Per questo, due appartamenti anche se posti nello stesso stabile e della stessa superficie, difficilmente avranno valori millesimali uguali.
La tabella di proprietà è la principale: indica la quota di partecipazione di ogni
proprietà individuale rispetto alle proprietà comuni del condominio, e serve per la
divisione delle spese necessarie per garantire a tutti i condòmini il godimento di
tali parti comuni (es. spese di manutenzione). La tabella generale serve inoltre per
il calcolo delle maggioranze necessarie per la valida costituzione dell’assemblea di
condominio, e per la validità delle deliberazioni.
Esistono poi tabelle d’uso, come ad esempio quella relativa alla ripartizione delle
spese di riscaldamento e quella relativa alla ripartizione delle spese dell’ascensore: vengono compilate perché i rispettivi servizi (es. riscaldamento centralizzato e
ascensore) possono venire sfruttati in maniera diversa dai condòmini (es. diversa
metratura degli appartamenti, o diverso piano di collocazione).
1.4 L’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO
Quando i condòmini sono più di 4, è necessario per legge (Codice Civile, art.1129)
nominare un Amministratore. Viene nominato dall’Assemblea condominiale ed è
un punto di riferimento fondamentale per la soluzione di ogni problema che insorga
nel condominio e tra i condòmini, soprattutto in materia di spese e di rispetto del
regolamento. L’Amministratore è la persona che esegue la volontà del condominio.
I provvedimenti e le decisioni presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri
sono obbligatori per i condòmini (C.C. art.1133).
La carica dell’Amministratore dura un anno e può essere rinnovata senza limite di
mandati; la carica può essere revocata in ogni tempo dall’assemblea stessa.
I principali compiti dell’Amministratore (C.C. art. 1130) sono:
• Convocare le assemblee ordinarie e straordinarie (per motivi speciali)
• Eseguire le decisioni prese dai condòmini in assemblea
• Fare rispettare il regolamento condominiale, e quindi le norme che hanno per
oggetto l’uso, la disciplina e la tutela delle cose comuni
• Disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse
comune, in modo da assicurarne il migliore godimento a tutti i condòmini
• Riscuotere i contributi dovuti dai condòmini in base al preventivo e allo stato di
ripartizione delle spese approvati dall’assemblea (le spese comuni ed eventualmente individuali)
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1.3 THOUSANDTHS AND THOUSANDTHS TABLES
Thousandths express the value of a given property unit (apartment, office, shop,
etc.). This value is then used to calculate majority votes for decision making and
for the division of the communal service charges. If 1,000 is the total value of the
apartment block, a specific value is calculated for each real estate unit, expressed
as a portion of 1,000: for example, 50 thousandths for a given apartment. The total
of the values of the real estate units in the building make up the thousandths tables.
The thousandths value of the property unit depends on many technical factors, the
most important of which are: size in square metres, type of rooms in the real estate
unit, storey, geographical orientation, luminosity. For this reason, two apartments
in the same building with the same surface area are very unlikely to have the same
thousandth value.
The ownership table is the main one: this indicates the share of participation of
each individual property in the communal properties of the apartment block, and is
used for the division of the service charges required to assure the use of all communal parts by all occupants (e.g. maintenance costs). The general table is also used
to calculate the majority votes required for the valid constitution of the residents’
meeting, and to validate the resolutions.
There are also usage tables, such as those for the division of heating costs and
the division of lift costs. They are drawn up because their respective services (e.g.
centralised heating or lifts) may be used to different extents by the occupants (e.g.
different sized apartments or different floors in the building).
1.4 PROPERTY ADMINISTRATORS
When there are more than 4 occupants in a building, the law requires (Italian Civil
Code, Article 1129) the appointment of an Administrator. The Administrator is appointed by the residents’ meeting and is the main reference point for the solution
of any problems that arise in the apartment block and among the occupants, above
all concerning service charges and the respect for the regulations. The Administrator carries out the wishes of the apartment building occupants. The provisions
and decisions taken by the administrator within his powers are mandatory for the
occupants (ICC art. 1133).
The Administrator remains in office for one year, and the appointment may be renewed with no limits of mandate; the appointment may be revoked at any time by
the meeting.
The main tasks of the Administrator (ICC art. 1130) are:
• Convening the ordinary meetings and extraordinary meetings (held for special
reasons);
• Carrying out the decisions taken by the occupants during the meetings;
• Ensuring compliance with the regulations of the apartment block and therefore
the regulations concerning the use, discipline and protection of communal parts;
• Regulating the use of the communal parts and the delivery of services of
communal interest, in order to assure the best possible use by all occupants;
• Ensuring the payment of charges by the occupants according to the quotations
and the division of costs approved by the meeting (service charges and any
15
• Iniziare l’azione giudiziaria nei confronti dei condòmini inadempienti, con ottenimento di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo
• Pagare le spese che occorrono per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
• dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni
• Eseguire i lavori di manutenzione straordinaria urgenti, con obbligo di riferire
• all’assemblea.
• Preparare il preventivo e il relativo riparto da inviare ai condòmini all’inizio
• dell’esercizio.
• Informare e documentare, alla fine di ogni anno contabile, sulla propria gestione
attraverso il rendiconto contabile
• Conservare tutti i documenti che hanno valore di prove per certificare le somme
del bilancio, e tutta la documentazione amministrativa e tecnica
• Provvedere alle gestione delle ritenute fiscali sulle fatturazioni, e dei versamenti
all’erario attraverso gli appositi documenti : il “modello F24” per i versamenti, e
la dichiarazione annuale riepilogativa con il “modello 770”.
1.5 ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
Le norme che riguardano la convocazione e il funzionamento dell’assemblea sono
dettate dall’articolo 1136 del Codice Civile e sono inderogabili, cioè non possono
essere modificate. L’assemblea di condominio rappresenta l’insieme dei proprietari dell’edificio. Anche un affittuario di un appartamento o di altro immobile del
condominio ha diritto a partecipare all’assemblea, ma ha diritto di voto solo per
alcuni temi specifici (come previsto dall’articolo 10 dalla legge 392 del 1978); in
particolare ha diritto di voto al posto del proprietario nelle deliberazioni relative
alle spese di gestione per i servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria;
può inoltre intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modifica di altri
servizi comuni.
Durante l’assemblea si decide sugli argomenti posti all’ordine del giorno, che debbono essere indicati già nella convocazione. Ciascun condòmino può chiedere di
inserire nell’ordine del giorno argomenti di interesse comune. In genere l’avviso
di convocazione dell’assemblea viene comunicato a ciascun condòmino almeno 5
giorni prima della data fissata.
L’assemblea decide soprattutto su: preventivo delle spese, rendiconto e bilancio
consuntivo annuale, manutenzioni e opere straordinarie, ricorsi e azioni legali, nomina e revoca dell’Amministratore. Nessuna decisione dell’Assemblea può andare
contro le leggi e le norme vigenti.
L’assemblea può prendere decisioni per il condominio soltanto se è validamente
costituita: è valida in prima convocazione se sono presenti almeno 2/3 del valore
dell’edificio (667 millesimi), e i 2/3 dei partecipanti al condominio; è valida in
seconda convocazione se sono presenti almeno 1/3 del valore dell’edificio (334
millesimi) e almeno 1/3 dei partecipanti al condominio. Queste maggioranze sono
sufficienti per deliberare in genere su questioni di ordinaria amministrazione.
Occorrono tuttavia maggioranze più ampie (dalla metà alla totalità dei millesimi)
anche in seconda convocazione per poter decidere su rilevanti aspetti del condominio: regolamento di condominio, nomina o revoca dell’Amministratore, scioglimento del condominio, innovazioni e migliorie strutturali, variazione di diritti sulle
parti comuni.
16
individual charges);
• Taking legal action against any occupants in breach of the regulations, obtaining
immediate and executive injunctions;
• Paying the charges due for ordinary maintenance of the communal parts of the
building and the delivery of communal services.
• Ensuring the execution of urgent extraordinary maintenance, with the
obligation to inform the meeting;
• Preparing the quotations and relative division of costs to be sent to the
occupants at the beginning of the financial year;
• Informing and making available the relative documentation concerning the
management and administration through specific accounting reports at the end
of each financial year;
• Keeping all documents that serve as evidence for the certification of the
amounts entered in the balance sheets, as well as any other administrative and
technical documentation;
• Ensuring the management of any tax deductions made from invoices, as well as
the payment of any taxes due using the specific documents: the “F24” form for
payments, and the annual summary tax return form “770”.
1.5 APARTMENT BLOCK OR RESIDENTS’ MEETINGS
The regulations concerning the convening and administration of the meetings are
laid down in article 1136 of the Italian Civil Code and are compulsory, meaning that
they may not be modified. The apartment block or residents’ meeting represents
all of the owners of the building properties. A tenant renting an apartment or other
property in the building has the right to participate in the meeting, but has the right
to vote only on specific issues (as laid down in article 10 of Italian law 392/1978); in
particular, tenants have the right to vote in lieu of the owner for matters relating to
service charges for heating and air conditioning; they may also intervene, but not
vote, on issues relating to the modification of other communal services.
During the meeting matters are discussed that are on the agenda, and these must
be indicated in the call to meeting. Each occupant may ask for the inclusion in
the agenda of matters of common interest for discussion. Generally, the notice
of meeting is sent to each occupant at least five days prior to the date set for the
meeting.
The meeting decides above all on: quotations for expenditure, accounts and yearly balance sheets, extraordinary works and maintenance, claims and legal action,
appointment and revocation of the Administrator. The meeting cannot make resolutions that are against the law or contrary to applicable regulations.
The meeting may make resolutions only if it has been validly constituted: at the
first call, it is valid if at least 2/3 of the value of the building (667 thousandths) are
represented and 2/3 of the occupants are present; at the second call, it is valid if
at least 1/3 of the value of the building (334 thousandths) is represented and 1/3 of
the occupants are present. These majorities are sufficient for the resolution of most
matters of ordinary administration.
Greater majorities (from half to all of the thousandths) are however required even
at second call in order to decide on important matters concerning the apartment
17
Se un condòmino non può partecipare all’assemblea, può lasciare una delega ad un
altro condòmino da lui incaricato di votare in sua vece sugli argomenti all’ordine
del giorno.
I temi della discussione e gli esiti delle votazioni vengono scritti nel verbale di assemblea, di cui una copia deve poi essere inviata a tutti i condòmini.
1.6 SPESE CONDOMINIALI, BILANCIO E LORO RIPARTIZIONE
Le spese condominiali sono quelle necessarie per la conservazione e l’utilizzo delle
parti comuni dell’edificio, nonché per la prestazione di servizi nell’interesse comune.
I condòmini sono obbligati a sostenere tutte le spese relative alla gestione delle
parti comuni.
Le spese vengono in genere ripartite tra i proprietari in misura proporzionale al valore della proprietà, espressa in millesimi (C.C. art.1123). Tuttavia, per i servizi gestiti in comune ma utilizzati in maniera differente dai condòmini, le quote di spesa
sono in genere proporzionate all’uso (ad esempio l’ascensore). Le spese relative ad
un uso esclusivo di alcuni spazi o servizi da parte di condòmini vengono ripartite tra
i soli utilizzatori (ad esempio, se la sala comune condominiale viene utilizzata per
una festa organizzata da un condòmino, le spese di pulizia saranno a carico dello
stesso). Le spese per danni causati da singole persone sono invece a carico di chi
ne è stato ritenuto responsabile, in base alla legge.
I costi sostenuti dal condominio sono contenuti nel bilancio condominiale, che
viene redatto ogni anno e presenta: le spese in comune, la loro ripartizione tra condòmini (a volte con suddivisione tra proprietari e affittuari), il sistema di raccolta
delle quote dei condòmini e l’indicazione delle scadenze per i pagamenti. In sostanza nel bilancio sono riportati tutti i movimenti economici relativi al condominio
per un determinato anno contabile.
Esistono diverse fasi del bilancio: quella del bilancio preventivo dove si cerca di
prevedere quali saranno le spese da sostenere nell’anno contabile che sta per iniziare; alla fine dell’anno contabile, sulla base delle spese effettivamente realizzate, prende vita il bilancio consuntivo. Con la chiusura e presentazione del bilancio
consuntivo ad esempio per l’anno 2007, viene predisposto il preventivo per il 2008.
Viene inoltre predisposto il piano di riparto, cioè le quote complessive a carico di
ciascuno condòmino, e la rateizzazione dei pagamenti (suddivisone della quota in
più parti dette rate, e relative date di scadenza). Il bilancio condominiale è obbligatorio. In genere si utilizza un conto corrente bancario per la gestione dei movimenti monetari del condominio, cioè per raccogliere i pagamenti dei condòmini e per
pagare i fornitori che hanno venduto servizi o merci acquistati dal condominio.
In caso di mancato o ritardato o parziale pagamento delle quote, vengono applicati gli interessi bancari convenzionali. Nei casi di ripetuto ritardo nel pagamento
delle spese condominiali, l’Amministratore può iniziare l’azione giudiziaria nei
confronti dei condòmini inadempienti (detti “morosi”): a norma dell’articolo 63
delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, l’Amministratore può ottenere,
a carico del condòmino moroso, il decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo. E’ possibile la sospensione dell’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili
di utilizzo separato, il pignoramento dei beni mobili ed anche immobili. Le spese
sostenute per il distacco dell’utenza e per il successivo ripristino sono a carico del
condòmino moroso.
18
block: apartment block regulations, appointment and revocation of the Administrator, termination of the apartment block unit, innovations and structural improvements, variation of rights over the communal parts.
If an occupant cannot participate in the meeting, he may issue a power of attorney
appointing another occupant to vote in his place on the matters on the agenda.
The matters for discussion and the results of the votes are written up in the minutes
of the meeting, a copy of which must be sent to all occupants.
1.6 SERVICE CHARGES, BALANCE SHEETS AND THEIR DIVISION
Service charges are those required for the maintenance and use of the communal
parts of the building, as well as the delivery of services of communal interest.
The occupants are obliged to bear all costs for the management of the communal
parts.
The costs are generally divided among the owners in proportion to the value of their
property, expressed in thousandths (ICC art. 1123). However, services managed
communally but used to different extents by the occupants are generally divided
in proportion to their use (for example the lift). The costs of the exclusive use of
some areas or services by the occupants are shared exclusively among the users
(for example, the cleaning costs for the communal room used by an occupant for a
private party are paid only by that occupant). Damages caused by individuals shall
be paid for by the party deemed responsible, in accordance with the law.
Costs borne by the apartment block are entered in the apartment block balance
sheet, which is drawn up each year and presents: the communal costs, the division
among occupants (sometimes sub-divided among owners and tenants), the payment
collection methods and the indication of deadlines for payment. Basically the
balance sheet describes all incoming and outgoing cash flows relative to the
apartment block for a given accounting year. There are several phases of the
balance sheet: the estimated balance sheet, which attempts to forecast all the
costs to be borne during the accounting year that is about to begin; at the end of
the accounting year, according to the actual expenses, the definitive balance sheet
is drawn up. Following the closure and presentation of the definitive balance sheet,
for example for 2007, the estimate is also made for 2008. The charges division plan
is also drawn up, which shows the overall amounts to be paid by each occupant, and
the instalment plan for the payments (and their relative deadlines). The apartment
block balance sheet is mandatory. Generally speaking a current account is opened
at a bank to manage the incoming and outgoing payments relative to the service
charges, for the occupants to pay in their relative shares and in order to pay the
suppliers of the goods and services purchased by the apartment block.
In the event of the non-, delayed or partial payment of the amounts due, standard
bank interest rates are applied. In the event of the repeated delay in payment
of service charges, the Administrator may take legal action against the occupant
in breach (so-called “morosi”). Under the terms of article 63 of the implementing
provisions of the Italian Civil Code, the Administrator may obtain against the
defaulting occupant an injunction which is immediately executive. The suspension
of the use of the communal services that can be used separately, and the seizure of
property and even real estate, are all possible consequences. The costs borne for
the disconnection of the utility and the later reconnection shall be paid for by the
defaulting occupant.
19
Ripartizione indicativa delle spese tra inquilino e proprietario (salvo diverso accordo tra le parti interessate)
Affittuario
Acqua - utilizzata
x
Acqua – funzionamento autoclave
x
Acqua – piccole manutenzioni impianto
x
Acqua centralizzata – spese per filtri, manutenzione
depuratori, decalcificazione, pulizia rete
x
Amministrazione – compenso Amministratore
Proprietario
x
Amministrazione – spese correnti, affitto sale, spese
bancarie, cancelleria
x
Amministrazione – comunicazioni a inquilino
x
Antenne – sostituzione o nuova installazione
x
x
Antenne – manutenzione ordinaria
x
Ascensore – funzionamento e manutenzione ordinaria
x
Ascensore – riparazioni straordinarie, sostituzione cabina, cambio funi
x
Assicurazione – globale fabbricato
x
Avvolgibili – sostituzione parti interne deteriorabili con
l’uso
x
Avvolgibili – sostituzione dell’avvolgibile per vetustà
(perché vecchio)
Campi e zone gioco – ordinaria manutenzione
x
x
Campi e zone gioco – preparazione, ristrutturazione,
infrastrutture
Canne fumarie - pulizia
x
x
Canne fumarie – ricostruzione e adeguamento
Cassette delle lettere – manutenzione e riparazione
x
x
Cassetta delle lettere – sostituzione per vetustà (perché vecchia)
Citofoni e apriporta – piccole manutenzioni
x
x
Citofoni e apriporta – sostituzione impianto
Condizionatori – manutenzione ordinaria
x
x
Condizionatori – riparazioni straordinarie o sostituzione impianti
Cortile – pulizia e manutenzione ordinaria
Cortile – lavori straordinari (nuova pavimentazione,
installazione cancelli)
20
x
x
x
Indicative share of charges between tenants and owners
(unless otherwise agreed between the parties)
Water - used
Tenant
Owner
X
Water - autoclave
X
Water - small scale system maintenance
X
Centralised water - charges for filters, purifier
maintenance, descaling, cleaning the system
X
Administration - remuneration of Administrator
X
Administration - running costs, room hire, bank
charges, stationery
X
Administration - occupant communications
X
Aerials - replacement or new installation
X
X
Aerials - ordinary maintenance
X
Lift - operation and ordinary maintenance
X
Lift - extraordinary repairs, replacement of cabin,
ropes
X
Insurance - overall building
X
Shutters - replacement of internal parts subject to wear
X
Shutters - replacement of shutters due to age
Fields and play areas - ordinary maintenance
X
X
Fields and play areas - preparation, renovation,
infrastructure
Chimney flues - cleaning
X
X
Chimney flues - reconstruction and adaptation
Letter boxes - maintenance and repair
X
X
Letter boxes - replacement due to age
X
Answer phones and door activators - minor
maintenance
X
Answer phones and door activators - system
replacement
Air conditioners - ordinary maintenance
X
X
Air conditioners - extraordinary repairs, replacement
of system
Courtyard - cleaning and ordinary maintenance
Courtyard - extraordinary works (new paving,
installation of gates)
21
X
X
X
Energia elettrica – parti comuni e impianti
x
Estintori - ricarica
x
Fognatura – pulizia, videoispezioni di pozzi neri,
fognature e colonne di scarico
x
Giardino in uso – irrigazione, taglio erba, potatura
annuale
x
Giardino - acquisto piante, attrezzi, rifacimento
aiuole
Grondaie - piccola manutenzione, pulizia
x
x
Grondaie - riparazioni e sostituzioni
x
Impianto antincendio - funzionamento e manutenzione ordinaria
x
Impianto antincendio - installazione, ristrutturazione,
adeguamento
Impianto igienico-sanitario - manutenzione ordinaria
x
x
Impianto igienico-sanitario - rotture alle tubazioni
Impianto elettrico - manutenzione e danni causati
dall’inquilino
x
x
Impianto elettrico - rifacimento per vetustà e adeguamenti normativi
x
Impianto TV - installazione e sostituzione di impianto
centralizzato
x
Impianto TV - sostituzione cavi, prese ed altri accessori
x
Impianto TV - manutenzione ordinaria, apparecchi di
ricezione
x
Impianto videosorveglianza - manutenzione ordinaria
x
Impianto videosorveglianza - installazione, sostituzione, riparazioni straordinarie
Imposta di bollo su ricevute per inquilino
x
x
Imposta comunale sugli immobili - ICI (abolita per la
prima casa di proprietà)
x
Imposta registrazione contratto locazione
x
Lampadine - spesa per sostituzione
x
Porte condominiali - piccola manutenzione
x
Porte condominiali - sostituzione
x
x
Portineria - servizio di portineria
90%
Pulizia - Servizio di pulizia del condominio
22
x
10%
Electricity - communal parts and systems
X
Fire extinguishers - refills
X
Drains - cleaning, video-inspection of septic tanks,
drains and unloading pipes
X
Gardens - irrigation, grass cutting, annual pruning
X
Garden - purchase of plants, equipment, new flower
beds
Guttering - minor maintenance, cleaning
X
X
Guttering - repair and replacement
X
Fire prevention system - operation and ordinary
maintenance
X
Fire prevention system - installation, renovation,
adaptation
Wetcore - ordinary maintenance
X
X
Wetcore - broken pipes
X
Electrical system - maintenance and damage caused
by tenant
X
Electrical system - renovation due to age and
adaptation to regulations
X
TV system - installation and replacement of
centralised system
X
TV system - replacement of cables, sockets and
other accessories
X
TV system - ordinary maintenance, reception
equipment
X
Video surveillance equipment - ordinary maintenance
X
Video surveillance system - installation, renovation,
extraordinary repairs
Stamp duty on tenant receipts
X
X
Council tax - ICI (abolished for first owned homes)
Rental contract registration tax
X
X
Light bulbs - replacement costs
X
Apartment block entrance doors - minor maintenance
X
Apartment block entrance doors - replacement
Porter’s lodge - porter services
X
90%
Cleaning - building cleaning services
X
23
X
10%
Rifiuti - tassa comunale
x
Riscaldamento - spese funzionamento e gestione
impianto, combustibili, elettricità
x
Riscaldamento - piccole manutenzioni ordinarie
x
Riscaldamento - sostituzione di parti, adeguamento
impianto, rifacimento
x
Scaldabagno - manutenzione e spese di funzionamento
x
Scaldabagno - sostituzione apparecchio
x
Scaldabagno - riparazione danni provocati dall’inquilino
x
Scale - pulizia, piccole riaparazioni, sostituzione
lampadine
x
x
Scale - imbiancatura
x
Scale - rifacimento
x
Sicurezza impianti - adeguamento alle normative di
legge
x
Tassa passo carraio - in uso all’inquilino
x
Tetto - riparazioni e rifacimento
x
Tinteggiatura - pareti e infissi interni
x
Tinteggiatura - scale e parti comuni
x
Tinteggiatura - pareti esterne edificio
x
Verniciatura ringhiere scala e porte condominiali
x
Vetri - sostituzione in seguito ad eventi esterni (maltempo, scoppi, vandalismi)
x
Vetri - manutenzione, riparazione o sostituzione per
rottura con colpa inquilino
x
Vigilanza notturna o festiva per la sicurezza o l’interesse degli abitanti
x
24
x
Waste - municipal tax
X
Heating - operating costs and system management,
fuel, electricity
X
Heating - minor ordinary maintenance
X
Heating - replacement of parts, adaptation of
system, renovation
X
Boiler - maintenance and operating costs
X
Boiler - replacement
X
Boiler - repair of damage caused by tenant
X
Stairs - cleaning, minor repairs, replacement of light
bulbs
X
X
Stairs - painting
X
Stairs - renovation
X
System security - adaptation to legal requirements
Access road tax - used by tenant
X
X
Roof - repair and replacement
X
Painting - walls and internal doors/windows
X
Painting - stairs and communal parts
X
Painting - external walls of the building
X
Painting of balustrades and apartment block
entrance doors
X
Windows - replacement due to external events (bad
weather, explosions, vandalism)
X
Windows - maintenance, repair or replacement due
to breakage caused by tenant
X
Night / holiday surveillance and security services for
the occupants
X
25
X
1.7 REGOLAMENTO DI CONDOMINIO, BASE DELLA CONVIVENZA
Il regolamento è lo strumento essenziale per la gestione condominiale, per la definizione dei diritti e degli obblighi di ciascun condòmino e di ciascun abitante dell’edificio, e in definitiva per un ordinato svolgimento della vita di ciascuno (proprietario
o affittuario) nella comunità del condominio. Esso contiene una serie di norme che
hanno come obiettivo quello di disciplinare la vita del condominio e i rapporti tra le
persone, per evitare continue discussioni sui diversi aspetti della vita condominiale.
A tale regolamento si debbono attenere tutti i singoli partecipanti al condominio,
proprietari o affittuari.
Il regolamento è normalmente presente nei condomini, ed è comunque obbligatorio
per legge quando in un edificio il numero di condòmini è superiore a dieci (C.C.
art.1138). Le norme in vigore nei regolamenti condominiali sono valide per tutti e
da tutti devono essere rispettare, anche da chi non le condivide o non è d’accordo.
Esiste anche la possibilità di modificare alcuni aspetti del regolamento di condominio, tuttavia tali modifiche devono essere permesse dalla legge e devono anche
essere condivise e approvate in assemblea dagli altri condòmini.
Il regolamento contrattuale o pattizio contiene norme inderogabili (non modificabili) previste per legge, e vincola contrattualmente il condòmino. Questo regolamento - preparato dall’unico originario proprietario di tutto l’edificio (per esempio
il costruttore) - viene accettato dai singoli condòmini all’atto di compravendita.
Eventuali modifiche devono essere approvate da tutti i partecipanti al condominio.
Il regolamento assembleare è deciso tra i condòmini stessi: è predisposto dall’Amministratore o anche da un condòmino, ed è sottoposto all’approvazione dell’assemblea condominiale. Questo tipo di regolamento è approvato con un numero di
voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la
metà del valore dell’edificio (500 millesimi); può essere modificato dall’assemblea
con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione.
Tematiche del Regolamento
Divieti caratteristici riscontrabili nei
regolamenti di condominio
Accesso al tetto
E’ vietato salire sul tetto dell’edificio
Acqua dalle finestre
E’ vietato gettare acqua dalle finestre e
dai balconi. E’ vietato il gocciolamento
di acqua da piante e vasi appesi a finestre e terrazze.
Animali
E’ vietato mantenere ed allevare animali
che possano costituire pericolo a causa
della loro aggressività, o per motivi igienico-sanitari e di pubblica tranquillità.
Sono consentiti, entro le proprietà private, i soli animali domestici - cani, gatti,
uccelli e pesci - sempre che non arrechino disturbo o danno agli altri condòmini
o alle parti comuni. E’ vietato condurre
animali nel giardino condominiale.
26
1.7 APARTMENT BLOCK REGULATIONS, BASIS FOR LIVING TOGETHER
These regulations are the essential tool for managing an apartment block, for defining
the rights and duties of each occupant and owner/tenant, and ultimately for the
orderly existence of each person (whether owner or tenant) in the apartment block
community. It contains a series of regulations that aim to govern life of the apartment
block and the relations among people, in order to avoid constant arguments on
various aspects of life in the building. Every participant in the apartment block must
respect this regulation, whether owner or tenant.
The regulations usually exist in apartment blocks, and constitute in any case a legal
obligation when there are more than 10 occupants in a building (ICC art. 1138).
The rules applicable to apartment block regulations are valid for all, and must be
respected by all, even if they are not agreed with. It is possible to modify some
aspect of the apartment block regulations; however these modifications must be
allowed by law and must also be agreed and approved by the residents’ meeting.
The contractual or pactional regulation contains mandatory rules (which may not
be modified) provided for by law and contractually binding over the occupants. These
regulations – drawn up by the original sole owner of the whole building (for example
the building company) – are accepted by the individual occupants and the time of
purchase. Any modifications must be approved by all participants in the apartment
block. The meeting regulation is decided among the occupants themselves: it is
drawn up by the Property Administrator or by one of the occupants, and is submitted
for the approval of the residents’ meeting. This type of regulation is approved by a
number of votes which represents the majority of those participating in the meeting
and at least half of the value of the building (500 thousandths); it may be modified
by the meeting with the same majority required for its approval.
Issues in the Regulation
Behaviour that is typically forbidden in
apartment block regulations
Access to the roof
It is forbidden to climb onto the roof of
the building.
Water from windows
It is forbidden to throw water from the
windows or balconies. It is forbidden
to let water drip from plants and pots
situated on windows and terraces.
Animals
It is forbidden to keep or breed animals
which may constitute a hazard due to
their aggressiveness, or for reasons of
health, hygiene or public peace.
Within the privately owned areas, it is
permitted to keep only domestic pets dogs, cats, birds and fish - providing these
do not cause any disturbance or damage
to other occupants or to the communal
areas. It is forbidden to take animals
into the apartment block gardens.
27
Apparecchi radio, TV e stereo
Il volume degli apparecchi radio, televisivi e per la riproduzione di musica
dovrà essere attenuato in modo da non
arrecare disturbo ai vicini.
Ascensore
E’ vietato l’uso dell’ascensore ai bambini non accompagnati e l’introduzione
nella cabina di animali pericolosi, bagagli e merci pesanti in genere. Ogni
guasto dipendente da qualsiasi inosservanza delle disposizioni suddette sarà
riparato, se accertato, a spese del condòmino alla cui famiglia (o cerchia di
relazioni) appartiene colui che ha causato il danno.
Battitura di tappeti, panni e zerbini
La battitura di tappeti, panni e zerbini
può essere fatta (in genere dalle ore 9
alle ore 10) solo all’interno dei balconi
od in luogo appositamente destinato.
Sarà sempre da escludersi la battitura
all’interno del vano scale, nell’androne
e all’esterno delle finestre.
Biciclette, passeggini, motorini
Le biciclette, i passeggini per bambini,
i tricicli, le motorette ecc. non possono essere lasciati negli atri dell’ingresso né per le scale, né sui pianerottoli
o comunque nei luoghi comuni, tranne
che negli spazi appositamente contraddistinti. L’eventuale spesa per la rimozione è a carico del proprietario.
Cani
I cani vanno tenuti al guinzaglio e con
museruola nelle parti comuni. Non possono accedere nella cabina di trasporto dell’ascensore. Occorre evitare che
i cani rechino disturbo, specialmente
di notte. E’ vietato condurre i cani nel
giardino condominiale. Eventuali escrementi dell’animale dovranno essere rimossi immediatamente.
Canti, balli e suoni
E’ vietato suonare, ballare, cantare e
tenere impianti di diffusione sonora
(stereo, tv, radio, karaoke, ecc) a volume alto. Orari del divieto: prima delle
ore 9:00, dalle 14:00 alle 16:00, e dopo
le 22:00.
28
Radio, TV and stereo equipment
The volume of radios, televisions and
music must be kept to a level that
does not cause a disturbance for the
neighbours.
Lift
It is forbidden for unaccompanied
children to use the lift or for dangerous
animals, baggage and heavy goods
generally to be placed in the lift. Any
damage caused by non-compliance with
the above provisions, where proven,
will be repaired at the expense of the
occupant whose family (or circle of
relations) the person causing the damage
belongs to.
Beating of carpets, bedding and mats
Carpets, bedding and mats may be beaten
(generally from 9 to 10 a.m.) only inside
the balconies or in specially identified
areas. Beating along the stairs, in the
entrance hall or outside of windows is in
any case forbidden.
Bicycles, pushchairs, motor cycles
Bicycles, children’s pushchairs, tricycles,
motor cycles etc. must not be left in the
entrance or along the stairs, on landings
or in any communal areas, with the
exception of specially designated areas.
Any costs borne for their removal shall
be for the owner’s account.
Dogs
Dogs must be kept on a leash and muzzle
in the communal areas. They cannot
travel in the lift. Disturbance by dogs,
especially at night, must be avoided.
It is forbidden to take animals into the
apartment block gardens. Any excrement
left by the animal must be removed
immediately.
Singing, dancing and noise
It is forbidden to sing, dance or play
music of any kind (stereo, TV, radio,
karaoke, etc.) at high volume. Hours of
the noise ban: before 9 a.m. from 2 to 4
p.m., and after 10 p.m.
29
Chiodi sui muri
E’ vietato infiggere ferri, chiodi o simili
nei muri esterni.
Chiusura di balconi e terrazze
E’ vietato chiudere, sia pure parzialmente, i balconi e le terrazze dell’edificio; l’eventuale applicazione di tende
o grate è subordinata ad un progetto
unitario da sottoporre alla approvazione dell’Assemblea.
Controllo sui figli e sicurezza
I genitori sono tenuti a sorvegliare i propri
minori affinché non facciano danni o disturbino nelle parti comuni. E’ vietato il gioco
per ragioni di sicurezza sulla rampa dei garage e nelle zona manovra automezzi.
Costruzioni e variazioni
E’ vietato erigere costruzioni su terrazzi
e logge, e fare variazioni che interessino la stabilità e l’estetica dell’edificio;
i trasgressori risponderanno del ripristino e della rifusione dei danni.
Danni e rumori dai mezzi a motore
E’ vietato arrecare danni con i mezzi
a motore alla pavimentazione ed alle
pareti delle parti comuni, come anche
produrre rumori molesti.
Decoro e buon costume
E’ proibito l’uso delle unità immobiliari
contrario al decoro ed al buon costume
del Condominio.
Destinazione d’uso
E’ vietata la destinazione degli appartamenti e dei locali di proprietà esclusiva
ad uso diverso dall’abitativo o da ufficio
professionale privato, senza la preventiva autorizzazione dell’Assemblea. E’
vietata qualsiasi destinazione contraria ai regolamenti comunali di igiene,
di piano regolatore, di polizia urbana e
dei vigili del fuoco.
Fiori sui davanzali
E’ vietato collocare piante o vasi di fiori
sui davanzali delle finestre e sui parapetti dei balconi, senza che siano muniti di riparo fisso in ferro e sistemati in
apposite fioriere.
30
Nails in the wall
It is forbidden to fix iron bolts, nails or
the like in the external walls.
Closing balconies and terraces
It is forbidden to close balconies or
terraces of the building, even partially;
the affixing of awnings or gratings is
subordinate to a communal project to
be submitted to the residents’ meeting
for approval.
Control over children and safety
Parents must supervise their own
children to assure that they do not cause
damage or disturbance in the communal
parts. For safety reasons, it is forbidden
to play on the garage ramps or in areas
of vehicle manoeuvre.
Construction and variations
It is forbidden to build on terraces and
loggias, or make any variations that
affect the stability or the appearance
of the building; any transgression of this
regulation shall result in the restoral of
original conditions and the payment of
damages.
Damage and noise caused by motor
vehicles
It is forbidden to cause damage using
motor vehicles to the flooring and
walls of the common parts, or to cause
disturbance from noise.
Decorum and good manners
It is forbidden to use the property in a
manner that is contrary to the decorum
and good manners of the apartment
block
Destination of use
It is forbidden to use the apartments
and rooms of exclusive ownership
for activities other than residency or
private professional offices, without
the prior authorisation of the residents’
meeting. Any use that is in contrast to
the municipal rules of hygiene, the town
planning schemes, urban policing and fire
brigade regulations is also forbidden.
Flowers on windowsills
It is forbidden to place plants and pots on
windowsills and parapets of balconies,
without the use of fixed iron protection
and special flower holders.
31
Giardini e piante
E’ vietato calpestare i giardini e danneggiare le piante. Le aree destinate a
prato, giardino o terrazzo comune non
potranno essere destinate ad uso diverso, salvo delibere condominiali.
Impianti GPL automezzi
E’ vietato sostare con gli autoveicoli
con combustibile a GPL nelle aree
coperte del condominio.
Impianto di riscaldamento interno
E’ vietato manomettere o modificare i
corpi riscaldanti (termosifoni) all’interno a ogni proprietà immobiliare, senza
il preventivo consenso dell’assemblea.
Insegne e targhe
E’ vietata l’apposizione di insegne luminose e dipinte e in genere, di mezzi
pubblicitari sulla facciata. L’apposizione di insegne e targhe professionali
negli androni e nelle scale è subordinata alla autorizzazione dell’Amministratore. E’ vietata l’applicazione di
insegne di qualsiasi genere o contenuto
sui balconi e aree visibili all’esterno di
ciascuna unità immobiliare.
Lancio di immondizia
E’ vietato gettare rifiuti ed immondizie
dalle finestre e dai balconi.
Lavaggio autoveicoli
E’ vietato effettuare il lavaggio degli
autoveicoli nei disimpegni, nonché
nell’autorimessa allorché il sistema di
lavaggio possa comunque deteriorare
i locali o causare umidità alle pareti. Il lavaggio dei mezzi deve essere
autorizzato dall’assemblea, altrimenti
è vietato.
Lavatoi e stenditoi
L’uso dei lavatoi e delle terrazze per
stendere è riservato ai condòmini a
seconda del turno stabilito. Dopo l’uso
ogni condòmino dovrà provvedere alla
pulizia delle vasche e dei locali, al trasporto dei residui, nonché assicurarsi,
sotto la propria personale responsabilità, che i rubinetti siano ben chiusi e gli
impianti non ostruiti.
Luci negli spazi comuni
E’ vietato lasciare accese lampadine
nello scantinato e negli altri luoghi
comuni.
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Gardens and plants
It is forbidden to walk over the
gardens or damage the plants. The
areas designated for grass, gardens or
communal terrace areas cannot be used
for other purposes, unless agreed by the
residents’ meeting.
Vehicles with LPG systems
It is forbidden to park vehicles fitted
with LPG fuel systems in the covered
areas of the apartment block.
Internal heating systems
It is forbidden to tamper with or modify
the heating elements (radiators) inside
the properties, without the prior
agreement of the residents’ meeting.
Signs and plates
It is forbidden to affix luminous signs or
painted signs generally of an advertising
nature, on the facade. The affixation
of signs and professional plates in the
entrance and on the stairs is subordinate
to the authorisation of the Administrator.
It is forbidden to affix signs of any nature
or contents on balconies or areas that
are visible on the outside of any single
property unit.
Throwing rubbish
It is forbidden to throw rubbish and
waste from the windows or balconies.
Car washing
It is forbidden to wash cars in the access
areas or garages if such washing systems
may deteriorate the area or cause
dampness on the walls. Car washing is
forbidden in any case unless authorised
by the residents’ meeting.
Washing and drying facilities
The use of the washing facilities and
drying terraces is reserved for the
occupants according to the established
rota. After use, each occupant must
clean the sinks and rooms, take away
any rubbish and make sure, under their
own personal responsibility, that the
taps are well closed and the systems are
not blocked.
Lights in communal areas
It is forbidden to leave the lights on
in the basement or in other communal
areas.
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Macellazione di animali
In genere non è consentito uccidere
e macellare animali all’interno degli
appartamenti
Materiali pericolosi o con esalazioni
nocive
E’ vietato destinare qualsiasi sorta di locali per uso deposito di materiale esplosivo o comunque pericoloso, od emanante esalazioni nocive e sgradevoli.
Modifiche agli impianti
E’ vietato manomettere o modificare le
parti comuni dell’impianto idrico, del
gas, di riscaldamento, di depurazione
dell’acqua, dell’antenna centralizzata
tv, delle colonne verticali di scarico.
Movimentazione degli oggetti
E’ vietato, nel trasporto di mobili o
cose, recare danno ai muri, alle scale,
alle finestre del fabbricato.
Norme di buon vicinato
Tutti i condòmini sono tenuti ad osservare e far osservare le norme di buon
vicinato con reciproco rispetto e tolleranza, evitando ogni motivo di molestia
e disturbo agli altri.
Occupazione delle cose comuni
E’ vietato occupare con costruzioni
provvisorie o ingombrare con oggetti
mobili le scale, le terrazze comuni, gli
anditi, il giardino, il belvedere, i viali. L’occupazione delle cose comuni è,
tuttavia, consentita quando si debbano
eseguire lavori agli appartamenti ed ai
locali dei singoli condòmini, purché sia
limitata allo spazio e dal tempo strettamente indispensabili e, non impedisca
l’uso delle cose stesse da parte di altri
condomini.
Oggetti dalle finestre
E’ vietato gettare qualsiasi tipo di oggetto dalle finestre e dai balconi.
Oggetti e materiali negli scarichi
E’ vietato gettare nei tombini, negli
scarichi dei gabinetti e nei condotti
della spazzatura, negli scarichi delle
cucine materiale che possa ingombrare le tubazioni di scarico (pannolini dei
bambini, assorbenti igienici, cotone,
carta assorbente, spugne, stracci, grassi e olii). Le spese per lo sgombero degli
scarichi, e per eventuali danni agli impianti comuni, sono a carico di chi le ha
provocate.
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Slaughtering of animals
It is forbidden to kill or slaughter animals
in the apartments.
Hazardous materials and toxic
exhalations
It is forbidden to use any rooms for
the deposit of explosive or hazardous
materials, or which give off harmful or
unpleasant exhalations.
Modification of systems
It is forbidden to tamper with or modify
the common parts of the water, gas,
heating, water purification systems,
or the central TV aerial or vertical
unloading pipes.
Movement of objects
It is forbidden to cause damage to walls,
stairs, or windows in the building when
transporting furniture or objects.
Rules of good neighbourship
All occupants are bound to observe and
assure the respect of the rules of good
neighbourship, with mutual respect
and tolerance, avoiding all reasons for
causing a nuisance or disturbance to
others.
Occupation of common parts
It is forbidden to occupy the stairs,
communal terraces, vestibules, garden,
belvedere, paths with temporary
constructions or movable objects. The
occupation of communal areas is in
any case permitted when carrying out
works in apartments or the premises of
individual occupants, providing this is
limited to the strictly indispensable time
and space and does not prevent the use
of the parts by other occupants.
Objects from windows
It is forbidden to throw any objects from
the windows or balconies.
Objects and materials in drains
It is forbidden to throw anything in drains,
toilets or waste pipes, kitchen sinks etc.
that may block the drains (nappies,
sanitary towels, cotton, blotting paper,
sponges, rags, grease and oil). The costs
of cleaning the drains and the repair of
any damage to communal systems will
be paid by those causing the damage.
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Oggetti stesi e biancheria
E’ vietato stendere biancheria o altro
all’esterno dei balconi e delle finestre
visibili dalla strada; è consentito stendere all’interno dei balconi o negli spazi appositamente predisposti.
Ore di riposo
E’ vietato arrecare disturbo agli altri
condomini, specie nelle ore di riposo
diurno (14-16) e notturno (22-08).
Peso degli oggetti
E’ vietato tenere nelle unità immobiliari mobili e oggetti di peso superiore alla portata dei solai, ritenendosi il
condòmino responsabile per i danni che
da tale inosservanza dovessero derivare
all’edificio ed alle persone.
Porte dell’ingresso e dei locali comuni
E’ vietato lasciare aperti i portoni di ingresso e altre porte di accesso a locali
comuni.
Prostituzione
E’ vietato l’esercizio della prostituzione nei locali anche privati del condominio.
Scavi
E’ vietato eseguire scavi di qualsiasi
genere nel sottosuolo, in corrispondenza sia delle proprietà esclusive che di
quelle comuni.
Schiamazzi e rumori
E’ vietato disturbare i vicini con schiamazzi, rumori, nonché usare apparecchi elettrici o elettronici in modo assordante e fastidioso, suonare pianoforti
o strumenti musicali od usare elettrodomestici rumorosi. Tali attività, realizzate senza disturbo, sono in genere
consentite dalle ore 9 alle 12 e dalle 16
alle 19:30.
Sede di associaz., partito, sindacato,
scuola, ritrovo
E’ vietato l’uso degli alloggi a sedi di
partito o sindacali o di associazioni, circoli, ritrovi, scuole in genere, e in particolare di musica, canto, ballo.
Solidità e aspetto
E’ vietata la realizzazione di qualsiasi
opera che pregiudichi le strutture portanti dell’edificio, e comunque, quelle
che ne alterino l’aspetto architettonico.
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Hanging laundry and objects
It is forbidden to hang washing or other
objects from the balconies or windows
that are visible from the street; they
should be hung only inside balconies or
in specially designated areas.
Rest hours
It is forbidden to create a disturbance
to other occupants, especially during
daytime and night time rest periods (2-4
p.m.; 10 p.m.-8 a.m.)
Weight of objects
It is forbidden to keep objects or
furniture of a weight superior to the
capacity of the floors in apartments,
and the occupant shall be held liable
for any damage caused to the building
or to people due to a breach of this
regulation.
Entrance doors and communal rooms
It is forbidden to leave the entrance
doors or other access doors to other
communal rooms open.
Prostitution
Prostitution is forbidden in all public or
private areas of the apartment block.
Digging
It is forbidden to dig in the ground for
any reason, both near exclusively owned
areas and communal areas.
Disturbing the peace and noises
It is forbidden to disturb the neighbours
with noise, or use electrical or electronic
appliances in a noisy or disturbing
manner, play the piano or musical
instruments or use noisy appliances.
These activities, providing they do
not cause a disturbance, are generally
permitted from 9 a.m. to 12 p.m. and
from 4 to 7.30 p.m.
Headquarters of associations,
political parties, trade unions,
schools, clubs
It is forbidden to use the premises as the
headquarters of political or trade union
or other associations, groups, clubs
or schools generally, and in particular
music, singing or dancing schools.
Solidity and appearance
It is forbidden to carry out any works
that may compromise the load-bearing
structures of the building and in any
case those which alter its architectural
appearance.
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Sosta automezzi
E’ vietato lasciare automezzi in sosta
sui marciapiedi comuni, sulle rampe di
accesso ai locali interrati o nelle parti
comuni non adibite esclusivamente a
parcheggio.
Tendaggi e infissi esterni
E’ vietato installare tendaggi e doppi
infissi esterni alle finestre e balconi,
senza il preventivo parere vincolante
dell’assemblea sul tipo, colore e caratteristiche.
Tranquillità, igiene e decoro
E’ vietato destinare gli immobili a qualsiasi uso che possa turbare la tranquillità dei condòmini o sia contraria all’igiene o al decoro dell’edificio.
Uso degli appartamenti privati
E’ vietata la destinazione a gabinetto di
cura per malattie infettive e contagiose. Sono vietate negli appartamenti le
attività che producono rumori molesti,
emissioni di fumo, esalazioni sgradevoli
o nocive. Gli appartamenti debbono essere esclusivamente destinati ad uso di
abitazione, ufficio, studio professionale, o di ambulatorio medico se consentito dal regolamento.
Le norme e i divieti del regolamento hanno valore vincolante in quanto decisi a
maggioranza dall’assemblea dei condomini, o accettati all’atto di acquisto dell’immobile, oppure nel momento della presa in affitto di un locale, o ancora perchè
derivanti da leggi nazionali generali o da ordinamenti e disposizioni locali. Il non
rispetto del regolamento può portare - a seconda dei casi specifici – all’intervento
dell’Amministratore, a sanzioni in denaro, a interventi della Polizia Municipale o
delle Forze dell’Ordine, allo sfratto dell’inquilino, oppure a sentenze esecutive di
un Tribunale o di un Giudice di Pace che possono arrivare al pignoramento dei beni
mobili e degli immobili.
Quasi sempre il non rispetto del regolamento porta alla lite e a cattivi rapporti di
condominio e con i vicini, rendendo così la vita quotidiana più difficoltosa per tutte
le parti coinvolte: è per tale ragione che i regolamenti condominiali fanno appello
soprattutto al senso civico, alla cooperazione e alla buona volontà delle singole
persone.
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Vehicle parking
It is forbidden to leave vehicles parked
on communal footpaths, access ramps or
basement areas or in any communal part
that is not a designated car park.
Awnings and external fixtures
It is forbidden to install awnings or double
glazing on windows or balconies without
the prior approval of the residents’
meeting concerning the type, colour and
features of the fixtures.
Peace, hygiene and decorum
It is forbidden to use the buildings for
any purpose which could disturb the
peace of the occupants or is in contrast
with the rules of hygiene and decorum of
the building.
Use of private apartments
It is forbidden to use private apartments
as clinics for the treatment of infectious
or contagious diseases. All activities
that cause noise, emissions of smoke,
unpleasant or harmful exhalations are
forbidden. The apartments must be
used exclusively as homes, offices,
professional studios, or medical surgeries
where permitted by the regulation.
The rules and bans included in the regulation are binding, as they are decided by
the majority vote of the residents’ meeting, or accepted at the time of purchase
of the property, or at the time of renting, or because they derive from general
national laws or local regulations and provisions. Depending on the specific case,
the non-compliance with the regulations may lead to the intervention of the
Administrator, fines, intervention of the local or national police force, eviction or
executive sentence by the Courts or Magistrate which may even involve the seizure
of property.
In any case, non-compliance with the rules almost always leads to arguments or poor
relations with neighbours and other residents in the apartment block, making daily
life more difficult for all parties involved: it is for this reason that the apartment
block regulations appeal above all to people’s civic nature, cooperation and the
good will of individuals.
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2 - ACQUISTARE UN APPARTAMENTO
Quando ci si appresta ad acquistare una abitazione è molto importante prendere
le necessarie informazioni e verificare alcuni rilevanti aspetti che riguardano l’immobile, in modo da poter valutare sia la correttezza del prezzo richiesto rispetto
al valore effettivo e allo stato dell’immobile, sia la rispondenza dell’immobile alle
necessità e all’uso che di esso si vuole fare.
Una volta effettuate tali verifiche preventive, per acquistare concretamente un immobile occorre in genere seguire una determinata procedura di compravendita, che
verrà di seguito sinteticamente illustrata, insieme ai principali punti di attenzione.
2.1 VERIFICHE PREVENTIVE
In via generale, se un immobile presenta problemi di certificazioni, di abitabilità, di
destinazione d’uso, di corretta costruzione, di accatastamento, può essere impossibile ottenere la residenza in tale immobile. Se l’immobile, oltre a questi problemi
ne presenta altri di tipo patrimoniale (ipoteche, mutui, debiti condominiali), allora
il valore reale dell’immobile può essere molto inferiore dal prezzo richiesto. Se poi
vi sono problemi di regolarità nella proprietà dell’immobile, l’acquisto fatto può
risultare annullato, nonostante si siano regolarmente pagate le somme concordate.
Di seguito indichiamo pertanto le principali verifiche da compiere attentamente
prima di passare all’acquisto di un immobile.
• Verificare che l’abitazione sia stata costruita in modo regolare dal punto di vista
delle autorizzazioni, soprattutto se si tratta di un edificio di nuova costruzione.
E’ utile chiedere al venditore la concessione edilizia e il certificato di abitabilità.
• Se alcune parti o dipendenze dell’abitazione sono state costruite senza la necessaria autorizzazione, non risultando nei primi documenti di costruzione, verificare che sia stata effettuata la domanda di condono edilizio e che il proprietario
sia in possesso della concessione a sanatoria del Comune.
• Verificare che l’immobile sia accatastato (cioè iscritto nei registri del Catasto)
correttamente come abitazione. Talvolta i locali all’ultimo piano e quelli al piano terra corrispondono nel progetto originale a soffitte o magazzini, che non
risultano abitabili. Il risultato sarà di avere pagato un prezzo più alto del dovuto,
di non potervi abitare in modo regolare, di non poter procedere agli allacciamenti di elettricità e gas, e di non potere ottenere una sanatoria.
• Verificare che non vi siano ipoteche sull’abitazione, cioè che l’immobile sia stato dato come garanzia a fronte di prestito di denaro. E’ opportuno fare una
visura ipotecaria presso gli uffici della Conservatoria Registri Immobiliari. Nel
caso esista ipoteca sull’abitazione è possibile acquistare l’immobile avendo però
cura di far cancellare l’ipoteca, e di diminuire il prezzo dell’immobile in misura
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2 – PURCHASING AN APARTMENT
When you intend to purchase a property it is very important to gather all the
necessary information and verify some important aspects concerning the building,
in order to assess whether the asking price is in line with the actual value and
condition of the building, as well as the correspondence of the building with the
needs and uses you intend to make of it.
Having made these preliminary checks, to actually purchase a property, generally
a specific buying procedure is followed, which is briefly illustrated below, together
with the most important points that you need to pay attention to.
2.1 PRELIMINARY CHECKS
Generally speaking, if a building has problems linked to certifications, habitability,
destination of use, correct construction, cadastral registration, it may be impossible
to obtain residency in that building. If in addition to these there are other problems
of an asset nature (mortgages, loans, apartment block debts), then the actual value
of the building may be much less than the asking price. If there are problems linked
to the correct ownership of the property, the purchase may have to be annulled,
despite the regular payment of the agreed sums. Here below is a list of the main
checks to be made carefully before purchasing a property.
•
Check that the house has been built correctly from the point of view of
authorisations, particularly if it is a newly built property. It is advisable to ask the
seller for a copy of the planning permission and the habitability certificate.
•
If some parts or dependencies of the building were built without the necessary
authorisations, and do not appear on the original construction documents, check
if an application for building amnesty has been made and if the owner is in
possession of the Municipal regularisation authorisation.
•
Check that the building is correctly registered in the cadastral register as a
residential property. Sometimes the rooms on the top and bottom floor correspond
to attics or store rooms in the original plans, and are therefore not habitable.
The result will be that you have paid a higher price than necessary, you may not
be able to live there in a regular manner, you cannot apply for connection to the
mains gas and electricity, and may not be able to obtain regularisation.
•
Check that there are no mortgages on the property, meaning that the property
constitutes a guarantee against a loan. It is advisable to ask for a mortgage search
at the offices of the registrar of mortgages (Conservatoria Registri Immobiliari).
It is possible to purchase a property which is mortgaged, but have the mortgage
extinguished, and have the price of the property reduced in proportion to the
value of the mortgage. It is possible that you will have to also pay the mortgage
on a mortgaged property if you purchase it without knowing.
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uguale al valore dell’ipoteca stessa. E’ possibile che si acquisti, senza saperlo, un
immobile ipotecato e che poi si debba pagarne anche l’ipoteca.
• Occorre chiedere ad un Notaio di informarsi presso l’Amministratore condominiale dell’edificio per verificare se l’appartamento ha pendenze con il condominio. E’ dunque utile ottenere una dichiarazione dove risulta che il proprietario
dell’appartamento non ha debiti nei confronti del condominio. In caso di debiti,
occorre decurtare dal prezzo dell’immobile il valore di tali debiti e pendenze
perché una volta acquistato l’immobile se ne ereditano anche gli eventuali debiti.
• Verificare se il venditore è l’unico proprietario, oppure se vi sono altri proprietari
dell’immobile. Occorre cioè verificare la titolarità della vendita, e che esista il
consenso alla compravendita da parte di tutti i soggetti che hanno legali diritti
di proprietà sull’immobile. Ad esempio l’appartamento può essere posseduto in
comproprietà da più persone, oppure essere di una persona sposata in regime
di comunione dei beni. Oppure l’immobile può essere intestato ad una azienda
con più persone associate ed ugualmente proprietarie.
• E’ bene accertare la provenienza dell’appartamento, e in particolare se esso
sia frutto di donazione o di eredità. Se infatti vi sono altri eredi pretendenti,
essi possono far valere i propri diritti sull’immobile per un tempo pari a 10 anni
successivamente alla morte del donatore , anche se l’appartamento è stato venduto. Su questo aspetto è bene fare riferimento ad un notaio.
• E’ bene accertare la provenienza dell’appartamento, e in particolare se esso
sia frutto di donazione. In questo caso, il trasferimento dell’immobile donato è
considerato definitivo se il donante è deceduto da oltre 10 anni, e nel frattempo
non sono state intraprese azioni legali da parte degli eredi. Se infatti vi sono altri
eredi legittimi, essi possono far valere i propri diritti sull’immobile per un tempo
pari a 10 anni successivamente alla morte del donatore, anche se l’appartamento è stato venduto. Su questi aspetti è bene fare riferimento ad un notaio.
2.2 FASI DELLA COMPRAVENDITA
Le principali fasi della compravendita di un immobile sono solitamente le seguenti:
• Proposta d’acquisto - corrisponde a un impegno sottoscritto da chi intende acquistare l’immobile, e che non vincola il venditore. Già in questa fase possono
essere versate somme di danaro a titolo di caparra, che verranno restituite se la
compravendita non prosegue oltre.
• Compromesso o preliminare di compravendita - documento che vincola le parti e che deve riportare tutti i dati (delle persone e dell’immobile) necessari
per procedere all’atto formale di trasferimento della proprietà dell’immobile.
Nel compromesso deve essere indicato il prezzo dell’immobile, il valore versato
come caparra e il valore di altri eventuali anticipi da corrispondere prima del
saldo finale. Viene inoltre stabilita la data entro la quale si procederà all’atto
notarile di compravendita. Vengono anche fissate le penali per chi receda dal
compromesso.
• Rogito notarile - atto con il quale avviene l’effettivo trasferimento della proprietà dell’immobile, a fronte del versamento delle somme pattuite come valore di
compravendita. Se chi vende occupa anche l’immobile, è bene stabilire la data
42
•
Ask a notary to find out from the Property Administrator whether the apartment
has any pending issues with the apartment block. It is therefore advisable to ask
for a declaration that proves that the apartment owner has no outstanding debts
with the apartment block. In the event of debts, the value of the debt should
be deducted from the price of the property, as once purchased you also become
the heir of any debts.
•
Check that the seller is the sole owner, or if there are other owners of the
property. You should also check the legal right to sell, and that the consent for
sale by all parties that hold legal ownership of the property has been given. For
example, the apartment may be co-owned by several people, or by a married
person under the communal estate regime, or the property may be owned by a
company with several associates who are equal owners.
•
It is advisable to check the provenance of the apartment, and in particular if
it is the result of a donation or an inheritance. If there are other pretending
heirs, they may exercise their rights on the property for up to ten years after
the death of the donor, even if the apartment has been sold. For this matter it
is advisable to contact a notary.
•
It is advisable to check the provenance of the apartment, and in particular if it
is the result of a donation. In this case, the transfer of the donated property is
considered to be definitive if the donor has been dead for more than 10 years,
and if in the meantime no legal action has been taken by the heirs. If in fact
there are other legitimate heirs, they may exercise their rights on the property
for up to 10 years after the death of the donor, even if the apartment has been
sold. For this matter it is advisable to contact a notary.
2.2 PHASES OF THE BUYING PROCESS
The main phases involved in purchasing a property are usually the following:
• Offer – This is a signed engagement by the party intending to purchase, but
does not bind the seller. As early as this phase, sums of money may be paid as a
deposit, which must be returned if the sale goes no further.
• Preliminary sales contract (“compromesso”) – Document that binds the parties
and must include all information (concerning the parties and the property)
required to proceed with the formal act of transfer of ownership of the property.
In this preliminary contract the price of the property, the amount paid as a
deposit and the amounts of any advance payments to be made prior to the final
instalment are all indicated. The document also sets the date within which the
notarial property sale must be signed. It also establishes the penalties for any
party withdrawing from preliminary agreement.
• Notarial deed (“rogito”) – Document in which the actual transfer of ownership
of the property takes place, against payment of the amounts agreed for the sale.
If the seller is also the current occupier of the property, it is also advisable to fix
a date within which the apartment must be vacated, and bind the payment to
the actual release of the property. Generally speaking the date for the release
of the property is before the exchange of contracts.
43
entro la quale l’appartamento deve essere lasciato libero e disponibile, e vincolare il pagamento a tale liberazione di alloggio. In genere la data di liberazione
dell’alloggio è precedente a quella del rogito.
Per la complessità dell’intera procedura di compravendita, per le verifiche necessarie e per il rispetto dei diversi aspetti anche stabiliti dalla normativa, può essere
utile rivolgersi ai soggetti esperti in materia: soprattutto agenzie immobiliari e servizi delle associazioni della proprietà, ma non solo. Tale servizio di intermediazione immobiliare ha il costo della provvigione, oscillante tra l’1 e il 3% del valore di
compravendita, pagato in genere da ciascuna delle parti.
Al costo stabilito per l’appartamento occorre – oltre alla provvigione - aggiungere
un ulteriore 7-10% che va a coprire gli oneri fiscali e legali. Tali costi variano e
dipendono dalle diverse tipologie di venditori (privati o imprese) che hanno regimi
fiscali e di aliquote differenti. Inoltre, chi acquista la sua prima casa ha diritto a
specifiche agevolazioni fiscali, che riguardano sia le spese di acquisto che gli interessi pagati sul mutuo-casa.
2.3 VALORE DELL’IMMOBILE
A determinare il valore complessivo di mercato di un appartamento - e il suo prezzo
al metro quadrato – concorrono numerosi fattori, tra i quali segnaliamo:
• zona dove si trova l’immobile, all’interno di una determinata località e contesto
urbano
• condizioni fisiche generali dell’edifico dentro il quale sorge l’appartamento
• stato di manutenzione complessiva dell’appartamento
• metratura dell’appartamento
• esposizione dell’appartamento
• qualità delle finiture
• numero di servizi igienici presenti
• piano di collocazione nell’edificio
• pertinenze presenti (garage, cantina, soffitta)
• presenza di terrazze e balconi
• presenza degli impianti tipici (elettricità, riscaldamento, gas, acqua potabile,
scarichi)
• impianti propri (es. riscaldamento autonomo, acqua potabile con contatore separato, ecc)
• stato degli impianti, in particolare di quello idraulico e degli scarichi
• certificazioni disponibili (es. conformità impianto elettrico)
• servizi e spazi condominiali comuni (ascensore, portineria, deposito biciclette, ecc.)
• costi condominiali annui
• appartamento libero o affittato.
La valutazione è dunque piuttosto complessa, ed occorre investire tempo per confrontare più immobili e farsi almeno un’idea di cosa vi sia sul mercato degli immobili, sulla base della somma di denaro (ivi incluso l’eventuale mutuo casa) che si è
disposti a spendere.
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Given the complexity of the whole sales procedure, it is advisable to consult experts
for the required checks concerning the various issues covered by law: above all
estate agents and services provided by property owners’ associations, but also
others. This property mediation service has a commission-based fee, which goes
from 1% to 3% of the value of the sale, generally paid by each party.
In addition to the cost of the property, and the commission, a further 7-10% has
to be added to cover legal fees and duties. These costs vary and depend on the
different types of seller (private or businesses) which have different tax regimes
and tax rates. Furthermore, those purchasing their main place of residence have
the right to special tax relief, related to both the purchasing costs and the mortgage
interest payments.
2.3 VALUE OF THE PROPERTY
The overall market value of an apartment – and its price per square metre – is
determined by a number of factors including:
• The area where the property is located, in a given place or urban context
• The general physical conditions of the building in which the apartment is
located
• The overall state of repair of the apartment
• The size of the apartment in square metres
• The exposure of the apartment
• The quality of the finishes
• The number of bathrooms
• The storey of the building it is located on
• Other accessory parts (garage, cellar, loft)
• The presence of balconies and terraces
• The presence of typical systems (electricity, heating, gas, water, drains)
• Independent systems (e.g. independent heating, water with separate meter,
etc.)
• Condition of the systems, in particular the plumbing and drainage
• Available certifications (e.g. conformity of the electrical system)
• Communal services and spaces available in the apartment block (lift, porter,
bicycle deposit, etc.)
• Yearly apartment block costs
• Free apartment or with rented occupancy.
The evaluation is therefore rather complex, and time is required to compare several
properties in order to have an idea of what is available on the market, on the basis
of the amount (including any mortgages) you are willing to spend.
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3 - AFFITTARE UN APPARTAMENTO
Al momento dell’affitto di un appartamento è importante che siano chiare alcune
importanti questioni di tipo economico: innanzitutto il costo dell’affitto (detto canone) e il costo annuo di registrazione, i costi di condominio a carico dell’affittuario
quali ad esempio riscaldamento centralizzato, ascensore, pulizia scale, manutenzione ordinaria di cortile e giardino, acqua fredda da impianto comune, e gli eventuali costi per l’amministrazione del condominio. Per verificare l’onere effettivo
delle spese condominiali è utile richiedere al proprietario o all’agenzia immobiliare
che fa da tramite, il bilancio condominiale dell’anno precedente completo di ripartizione delle spese.
3.1 TIPOLOGIE DI CONTRATTI
Per l’affitto degli immobili adibiti ad uso abitativo esistono due principali forme
contrattuali (come previsto dalla legge 431 del 1998), illustrate di seguito.
CONTRATTO DI LIBERO MERCATO: si basa sull’accordo per il valore dell’affitto tra
chi affitta (locatore) e chi prende in affitto (conduttore). Tale contratto ha durata di
4 anni base, più 4 anni di rinnovo automatico (indicato spesso come 4+4).
CONTRATTI CONCERTATI: sono determinati dagli accordi raggiunti tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. Prevedono: un canone solitamente
inferiore al valore di mercato, delle possibili agevolazioni fiscali, delle forme contrattuali più flessibili per situazioni o categorie particolari di soggetti. I contratti
concertati variano da città a città, a seconda degli accordi raggiunti. La determinazione “concertata” del canone dipende dallo stato dell’immobile e dalla zona in
cui è situato. I valori sono generalmente indicati in specifiche tabelle che si possono
facilmente reperire presso le associazioni della proprietà immobiliare o degli inquilini. I contratti concertati sono di tre tipologie:
• uso abitativo, con durata 3+2 anni aumentabile solitamente a 4+2 e oltre, che
prevede agevolazioni fiscali per proprietario e per inquilino;
• uso transitorio, di durata da 1 a 18 mesi, non rinnovabile, e applicabile solamente in situazioni particolari come la necessità del locatore di disporre in tempi
brevi dell’appartamento, oppure dell’inquilino con necessità di impegno breve
(es. lavoro temporaneo). Le necessità di locatore o inquilino vanno indicate chiaramente nel contratto. Non sono previste agevolazioni fiscali;
• uso studenti universitari, con durata da 6 a 36 mesi. E’ applicabile nei comuni
sede di università e nei comuni confinati. Sono previste agevolazioni fiscali per
i proprietari.
Esistono poi alcune altre tipologie, meno utilizzate, di contratto dove gli accordi e
il valore del canone sono stabiliti, come nei contratti a canone libero, direttamente
tra le parti coinvolte. Abbiamo così il contratto di sub-locazione (o subaffitto) e il
contratto di comodato. Di seguito se ne riportano i principali aspetti.
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3 – RENTING AN APARTMENT
When you rent an apartment it is important to clarify some important economic
matters: first of all, the cost of the rent (in Italian, “canone”), and the yearly costs
of registration, the service charges to be paid by the occupant such as centralised
heating, lift, stair cleaning, ordinary maintenance of the courtyard and garden, cold
water from central systems, and any costs for the administration of the apartment
building. To establish the actual amount of the service charges it is advisable to
ask the owner or estate agent for a copy of the previous year’s balance sheets,
complete with a division of the costs.
3.1 TYPES OF CONTRACT
There are two main forms of residential rental contracts (as laid down in Italian law
no. 431 of 1998), as illustrated below:
FREE MARKET CONTRACT: This is based on an agreement made between the owner/
person renting out (“locatore”) and the person who occupies/tenant (“conduttore”).
The contract lasts for 4 years, with an automatic renewal of a further 4 years (often
called 4+4).
CONCERTED CONTRACTS: These are established by agreements made between
property ownership and tenants’ organisations. They involve: rent that is usually
lower than the market value, possible tax relief, more flexible contractual forms
for particular situations and groups of persons. Concerted contracts vary from city
to city, depending on the agreements made. The “concerted” determination of the
rent depends on the state of the property and its location. The values are generally
indicated in specific tables which can easily be obtained from the property ownership
and tenants’ organisations. There are three types of concerted contract:
• Residential use, with a duration of 3+2 years which can usually be increased to
4+2 and even beyond, which includes tax relief for both the owner and the tenant;
• Transitory use, which has a duration of 1 to 18 months, and cannot be renewed,
and is applicable usually to particular situations such as the need for the renter to
have the apartment available in a short time, or the need of the tenant for only
a short period (due to for example a temporary work contract). The needs of the
renter or the tenant must clearly be indicated in the contract. There is no tax relief;
• Use by university students, with a duration comprised between 6 and 36 months.
This can be used in municipalities which have a university and the neighbouring
municipalities. Tax relief is foreseen for the owners.
There are also other, less frequent, types of contract, where the agreements and
the value of the rent are laid down, like free market contracts, directly between
the parties. These include sub-lease contracts and loan for use contracts. The main
aspects of these are described below.
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CONTRATTO DI SUB-LOCAZIONE (SUB-AFFITTO): l’inquilino può avere la possibilità
di sub-affittare l’immobile di cui è conduttore, se previsto dal contratto.
Occorre darne comunicazione al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Senza il consenso esplicito del proprietario, la sub-locazione
dell’intero appartamento è vietata. La sub-locazione parziale (ad esempio l’affitto
di una stanza) è normalmente ammessa, salvo che nel contratto principale non vi
sia un esplicito divieto.
CONTRATTO DI COMODATO: è essenzialmente gratuito e non prevede dunque controprestazioni. E’ possibile, ad esempio, dare ad un familiare o ad un amico un
appartamento che si possiede utilizzando questa forma. In genere si consegna un
immobile per un tempo e per un uso determinato, con l’obbligo di restituzione ad
una data stabilita (art. 1809 del Codice Civile). Se non viene determinata una data
finale, si parla di comodato precario. In caso di urgente e imprevisto bisogno di chi
ha dato l’immobile (comodante), questi può esigerne la restituzione immediata.
In mancanza di accordo tra le parti, il giudice può stabilire un termine per la restituzione, in modo che chi vi abita (comodatario) possa lasciare vuoto l’immobile e
trovare un’altra sistemazione abitativa (Cassazione 4921 del 1988).
Per il contratto di comodato di un immobile non è necessaria la forma scritta ma, se
realizzato in forma scritta, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
3.2 TEMATICHE NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
Al momento della firma del contratto per l’affitto di un appartamento è importante
verificare che siano presenti e chiarite nel documento contrattuale almeno le tipiche tematiche indicate più sotto.
• STIPULA: data della firma del contratto.
• NOMINATIVI: locatore e affittuario, con nome e cognome, luogo di nascita, data
di nascita, domicilio, codice fiscale.
• OGGETTTO DELLA LOCAZIONE: appartamento, indirizzo e numero, interno e piano, composizione (vani e locali accessori), dati e categoria catastali.
• DURATA DELLA LOCAZIONE e riferimenti normativi, data di avvio e di scadenza
dell’affitto, possibilità di rinnovo, modalità e tempi della disdetta.
• POSSESSO DEL LOCALE: data di avvio dell’accesso all’immobile, numero di chiavi
consegnate.
• CANONE DI AFFITTO: importo del canone annuo, importo delle quote mensili,
data del pagamento mensile
• DEPOSITO CAUZIONALE (caparra): ammontare di denaro, corrispondente ad alcuni mesi di affitto, versato come garanzia al proprietario (con ricevuta) e restituito (con interessi bancari) al termine del contratto di affitto.
• MODALITA’ DI PAGAMENTO: modo di pagamento dell’affitto (es. bonifico su banca
indicata, assegno circolare/moneta contante e dove consegnare, vaglia postale).
• AGGIORNAMENTO ISTAT: variazione del canone annuo, in base all’indice ISTAT dei
prezzi al consumo. L’ISTAT è l’ente nazionale di statistica che calcola ogni anno il
valore di aumento dei prezzi; il proprietario di un immobile può aumentare ogni
anno l’affitto in base a questo valore percentuale.
• DESTINAZIONE D’USO: uso previsto per l’immobile (es. esclusivamente ad uso abitativo).
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SUB-LEASE CONTRACT: The tenant has the possibility to sub-let the property he is
a tenant of, if this is provided for in the contract. The owner must be notified by
registered letter with advice of receipt. Without the explicit consent of the owner,
the sub-lease of the whole apartment is forbidden. Partial sub-lease (for example of a
room) is usually permitted, unless otherwise explicitly forbidden in the main contract.
LOAN FOR USE CONTRACT: This is essential a free contract and it entails no
payment. It is possible, for example, to loan an apartment you own to a friend
or family member using this method. Generally the property is handed over for a
specific use and established duration, with the obligation to return the property at
a given date (art. 1809 of the Italian Civil Code). If an end date is not established,
we refer to “precarious loan for use”. In the event of urgent or unforeseen need
by the person loaning the property (“comodante”), they may demand its immediate
return. If no agreements have been made between the parties, the judge may
establish a date for the return, on order to allow the tenant (“comodatario”) to
vacate the property and find alternative accommodation (Court of Cassation ruling
no. 4921 of 1988). A loan for use contract does not need to be drawn up in writing,
but if it is it must be registered with the Inland Revenue.
3.2 MATTERS COVERED IN RENTAL CONTRACTS
When signing a rental agreement for an apartment, it is important to check that the
contract contains and clarifies at least the most typical matters listed below.
• SIGNATURE: Date of signature of the contract.
• NAMES: Lessor and lessee, with name and surname, place and date of birth,
domicile, tax code.
• OBJECT OF THE RENTAL: Apartment, address and number, internal number and
floor, composition (rooms and accessory rooms), cadastral data and category.
• DURATION OF THE RENTAL and regulatory references, date of validity and
expiry of the rental, possibility for renewal, methods and times for notice of
termination.
• POSSESSION OF THE PROPERTY: Start of access date to the property, number of
keys given.
• RENT: Amount of yearly rent, value of monthly instalments, date of monthly
payment
• DEPOSIT: Amount in money, corresponding to how many months’ rent, paid as a
guarantee to the owner (against a receipt) and returned (with bank interest) at
the end of the rental contract.
• PAYMENT METHODS: How the rent is paid (e.g. bank transfer, circular cheque/
cash and where to be paid, postal order).
• ISTAT UPDATES: Variations in the annual rent, according to the ISTAT consumer
prices index. ISTAT is the national statistics authority which calculates the value
of price increases every year; the owner of a property may increase the rent
each year according to this percentage value.
• DESTINATION OF USE: Designated use of the property (e.g. exclusively for
residential purposes).
• ANTICIPATED TENANTS: List of the people who have been anticipated to reside in
the apartment, and their relative personal details.
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• PERSONE PREVISTE: elenco delle persone, e relativi dati anagrafici, che si prevede risiedano nell’appartamento.
• INADEMPIENZE: si indicano i fatti peri quali è possibile la cessazione del contratto (es. il mancato pagamento di una sola mensilità, che costituisce motivo di
risoluzione del contratto a norma dell’art. 1455 del Codice Civile).
• SPESE DI REGISTRAZIONE: viene in genere esplicitata la ripartizione a metà fra
le parti, come da legge.
• IL NON PREVISTO: in genere si rimanda esplicitamente, per tutto quanto non
previsto, al Codice Civile e alla legge 431 del 1998.
• FIRME: al termine dello scritto debbono essere apposte le firme delle parti, cioè
del locatore che affitta e del conduttore che prende in affitto.
• ARTICOLI SPECIFICI: per dare maggior forza legale al documento viene spesso
richiesta una firma ulteriore che indica l’approvazione anche degli specifici articoli, indicati uno per uno, del contratto.
Sono poi presenti altre importanti tematiche, che occorre anche considerare al
momento della stipula di un contratto.
• RECESSO ANTICIPATO: possibilità dell’affittuario di concludere anticipatamente dal
contratto con un preavviso solitamente di sei mesi, tramite raccomandata RR.
• CONDIZIONI DELL’IMMOBILE: descrizione dello stato dei locali e degli impianti
dell’appartamento, con lo stato di manutenzione. Si obbliga a riconsegnarli alla
scadenza del contratto nello stesso stato, salvo la normale usura. Talvolta si
realizzano fotografie.
• MIGLIORIE ED ADDIZIONI: clausola che in genere vieta ogni aggiunta o modifica
all’immobile, senza accordo con il proprietario, che deve dare assenso scritto.
• TINTEGGIATURA: si specifica l’eventuale stato di tinteggiatura delle pareti (es.
tinteggiato, non tinteggiato) e l’impegno ad una consegna a fine contratto nelle
stesse condizioni.
• ONERI ACCESSORI E CONDOMINIALI: sono indicati (oltre al canone di affitto) le
spese a carico del conduttore e in genere relative al servizio di riscaldamento, le
spese correnti condominiali, la tassa per la rimozione dei rifiuti.
• MANUTENZIONI E RIPARAZIONI ORDINARIE: viene richiesto di eseguire tutte le
riparazioni conseguenti a danni provocati da negligenza. Vengono richieste le
piccole riparazioni degli impianti igienico-sanitari, elettrico, idrico, del gas,
dell’acqua calda, di pertinenza esclusiva dell’immobile locato, le riparazioni alle
condutture idrauliche di scarico nonché la manutenzione periodica degli infissi
interni ed esterni.
• SUBLOCAZIONE: talvolta è vietato sublocare del tutto o in parte l’immobile, o di
immettere nell’alloggio persone estranee al nucleo familiare del conduttore.
• CAMBIO D’USO: può essere vietato il cambio di uso dell’immobile, rispetto a
quanto stabilito inizialmente nel contratto.
• REGOLAMENTO CONDOMINIALE: si specifica l’obbligo di rispettare e a far rispettare ai propri familiari e abitanti nell’appartamento, le norme del regolamento
condominiale e le deliberazioni dall’assemblea del condominio.
• AUTORIZZAZIONE COMUNICAZIONE DATI (ai sensi della Legge 675/96): autorizzazione a fornire i propri dati personali all’Amministratore dello stabile o a terzi,
per adempimenti riguardanti il rapporto locativo.
50
•
•
•
•
•
BREACH: This lists the events based on which it is possible to terminate the
contract (e.g. non payment of even one monthly instalment, which constitutes
a reason for the termination of the contract pursuant to art. 1455 of the Italian
Civil Code).
REGISTRATION COSTS: These are generally divided equally between the parties,
by law.
MATTERS NOT SPECIFICALLY COVERED: For all matters not specifically covered
in the contract, there is generally an explicit reference to the Italian Civil Code
and Italian law no. 431 of 1998.
SIGNATURES: At the bottom of the contract the parties, lessor and lessee, must
sign the document.
SPECIFIC ARTICLES: To offer greater legal weight to the document, a further
signature is often required, indicating the approval of specific articles of the
contract, which are listed one by one.
There are other important matters to consider when signing a contract.
• ADVANCE TERMINATION: The possibility of the lessee to terminate the contract
in advance is usually provided for, by six-month notice sent by registered letter
with advice of receipt.
• CONDITIONS OF THE PROPERTY: Description of the state of the apartment
(rooms and systems), and the state of maintenance. On expiry of the contract
the property must be returned to the owner in the same conditions, without
prejudice to normal wear. Sometimes photographs are taken.
• IMPROVEMENTS AND ADDITIONS: This clause usually forbids any additions or
modifications to the property, without the prior agreement of the owner, who
must provide written consent.
• PAINTING: The condition of the wall painting may be specified (e.g. painted, not
painted), and the undertaking to deliver the property in the same conditions at
the end of the contract.
• ACCESSORY COSTS AND SERVICE CHARGES: In addition to the rent, the service
charges for the lessee’s account are specified; there are generally related to the
heating, apartment block service charges, waste tax.
• ORDINARY MAINTENANCE AND REPAIRS: The repair of all damage caused by
negligence is required. Small repairs to the sanitary fittings, electrical system,
plumbing, gas, hot water systems that are exclusive to the rented apartment,
the repair of any drains and piping and the periodical maintenance of internal
and external doors and windows are usually required.
• SUB-LEASING: It is sometimes forbidden to sub-let all or part of the property, or
to accommodate people who are not part of the lessee’s family unit.
• CHANGE OF USE: It may be forbidden to change the use of the property, from
what laid down in the original contract.
• APARTMENT BLOCK REGULATIONS: It is laid down that the lessee must respect
and make his family, and other inhabitants of the apartment, respect the rules of
the apartment block regulations and the resolutions of the residents’ meeting.
• AUTHORISATION FOR PERSONAL DATA (pursuant to Italian Law no. 675/96):
Authorisation to provide your personal data to the Property Administrator or to
third parties for matters concerning the rental relationship.
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4 - PROBLEMI CONDOMINIALI E ORIENTAMENTI RISOLUTIVI
Abitudini e preferenze di ciascuno, diversità culturali o generazionali, specifici usi e
costumi delle zone di provenienza, condizioni di vita personali, differente o assente
conoscenza di leggi e regolamenti, lingue diverse ed altro ancora contribuiscono a
generare modi di vivere differenti e incomprensioni che possono generare conflitti
con le persone che vivono vicino a noi. Sotto questi aspetti, nella vita di condominio la
situazione può presentarsi decisamente complicata poiché gli spazi sono spesso compressi, gli appartamenti degli altri abitanti sono a noi prossimi e ci circondano da ogni
lato, gli spazi comuni non sono ad uso esclusivo ma vanno gestiti in modo condiviso, e
molti dei nostri atti quotidiani possono avere influenza diretta sulle vite altrui.
Il modo più semplice per risolvere i problemi che inevitabilmente si presentano è
porre la propria attenzione anche verso gli altri, ed esercitare il proprio rispetto
verso le persone che vivono vicino a noi, accanto a noi. Occorre in primo luogo
rispettare la quiete generale, ed essere il meno possibile invasivi con i propri comportamenti. Occorre inoltre essere informati sulle leggi e normative (inclusi i regolamenti condominiali) che delimitano la libertà individuale nel luogo dove abitiamo,
a vantaggio di un ordinato svolgimento della vita sociale.
Numerosi sono i problemi e le situazioni conflittuali che vengono segnalati dai cittadini pur nelle differenti situazioni condominiali.
Di seguito verranno illustrati i problemi più ricorrenti e verranno fornite indicazioni
di massima sul come orientarsi per una loro possibile soluzione. Si tenga presente
che la normativa riguardante le liti condominiali è molto complessa ed anche contraddittoria, e dunque si potranno solamente indicare le tendenze prevalenti nella
soluzione di tali controversie. La soluzione auspicabile è cercare un civile accordo,
basato sul rispetto di leggi e normative in vigore, che soddisfi entrambe le parti. Il
ricorso ad azioni legali è comunque pur sempre possibile, ma occorre tenere presente che necessita di tempi lunghi e di costi, anche elevati, da sostenere. Tali costi
ricadranno soprattutto su chi risulterà avere torto.
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4 – PROBLEMS IN THE APARTMENT BLOCK AND GUIDELINES
FOR RESOLUTION
We all have our own habits and preferences, cultural and generational diversity,
specific customs from our place of origin, personal living conditions, different or
poor understanding of the laws and regulations, different languages and many other
differences besides. These all contribute to the creation of different ways of living,
and misunderstandings which can generate conflict among people living near each
other. In these areas, life in an apartment block can become very complicated, as
the spaces are more compressed, the apartments of the other occupants are close
to ours and surround us on all sides, the communal spaces are not for our exclusive
use but must be managed in a shared manner, and many of our daily actions can
have a direct influence on the lives of others.
The simplest way to resolve the problems which inevitably arise is to pay attention
to others, and respect the people who live near us, our neighbours. First of all
we must respect the peace, and make sure that our behaviour is as non-invasive
as possible. We also need to understand the laws and regulations (including the
apartment block regulations) which outline out individual freedom in the place in
which we live, to the advantage of an orderly social life.
Many problems and situations of conflict are reported by citizens, despite the very
different apartment block realities.
Here below are some of the most recurrent problems, accompanied by general
suggestions for their possible solution. Please consider that the regulations
concerning conflicts between neighbours is very complex and sometimes even
contradictory, and we can therefore only indicate the main trends used to resolve
such disputes. The most hoped-for solution is that of a civil agreement, based on
the respect for the law and the applicable regulations, which satisfies both sides.
Recourse to legal action is of course always possible, but one should always consider
that this course takes a very long time, and involves very high costs. These costs will
be borne above all by the party the blame is found to lie with.
53
4.1 IMPIANTI, OGGETTI ESTERNI E DECORO DELLO STABILE
DECORO ARCHITETTONICO
Identificazione del problema: Nei condomini si affrontano discussioni riguardanti il
tema del decoro dello stabile o dell’estetica, in ragione della possibilità di installare impianti o di collocare oggetti visibili dall’esterno (panni stesi, tende parasole,
verande, condizionatori esterni, antenne paraboliche, ecc). Le opinioni personali al
riguardo sono solitamente molto differenti.
Domande: Cosa si deve intendere per decoro e per estetica quando ci si riferisce
alla situazione dell’edificio condominiale? Si tratta di criteri personali oppure esistono dei punti di riferimento da considerare?
Orientamento risolutivo: Per “decoro architettonico” deve intendersi l’estetica
del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata armonica fisionomia ed una specifica
identità. Tale decoro è tutelato dall’art. 1120 del Codice Civile. Non è sufficiente
che gli oggetti siano visibili dall’esterno perchè si possa parlare di danno al decoro
architettonico.
Sono vietate le innovazioni che alterano il decoro architettonico dell’edificio: si ha
alterazione quando la nuova opera crea una evidente turbativa all’insieme delle
linee caratteristiche dell’edificio. Una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era
stata già menomata a seguito di precedenti lavori, ovvero che sia di mediocre livello
architettonico (Cass. n. 3549/1989). La valutazione delle innovazioni, al fine della
salvaguardia del decoro architettonico, e’ meno rigorosa per un edificio di architettura moderna, rispetto a quella necessaria per un immobile antico o d’epoca (Trib.
Milano 08.05.1989).
Sono comunque vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita
o alla sicurezza del fabbricato, o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
L’azione di tutela del decoro può essere esercitata dall’Amministratore del condominio, preferibilmente con l’autorizzazione dell’assemblea; ma legittimato ad
agire è anche ogni singolo condomino, autonomamente.
ANTENNA TV PARABOLICA
Identificazione del problema: Le antenne paraboliche televisive vengono a volte
installate singolarmente sui balconi, al lato di finestre oppure direttamente sul
tetto senza chiedere il consenso del condominio. Questo suscita spesso controversie
tra i cittadini perché il diritto ad una libera informazione o l’esercizio della libertà
individuale possono scontarsi oltre che con il regolamentato utilizzo delle parti
comuni di uno stabile (tetto), anche con l’idea non sempre simile di decoro ed
estetica degli edifici.
Domande: E’ permesso installare l’antenna parabolica sul proprio balcone? A chi occorre chiedere l’autorizzazione per installare l’antenna parabolica? Se la parabolica
viene messa sul tetto, la spesa è a carico del condominio?
Orientamento risolutivo: il Regolamento Edilizio Comunale di Reggio Emilia – art.
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4.1 SYSTEMS, EXTERNAL OBJECTS AND DÉCOR OF THE BUILDING
ARCHITECTURAL DÉCOR
Description of the problem: In apartment blocks, discussions often arise concerning
the décor of the building and its appearance, relative to the possibility to install
systems or objects that are visible from the outside (hanging laundry, sun shades,
verandas, external conditioning systems, parabolic antennas, etc.) Personal opinions
in this field tend to vary greatly.
Questions: What do we mean by décor and appearance, when referring to the
situation in an apartment building? Are these simply personal criteria or do specific
reference points exist that must be considered?
Guidelines for resolution: By “architectural décor” we refer to the overall
appearance of the building resulting from the lines and structures that make up
the building itself and give it a definite harmonious look and a specific identity.
This décor is protected by art. 1120 of the Italian Civil Code. It is not sufficient for
objects to be visible from the outside for them to be considered as damaging the
architectural décor.
All innovations that alter the architectural décor of the building are forbidden:
alterations occur when a new work creates a clear disturbance of the set of characteristic lines of the building. A modification cannot be deemed to be damaging the
architectural décor if it takes place in a building which had its aesthetic already
compromised by previous works, or if the building itself is of a mediocre architectural level (Court of Cassation no. 3549/1989). The evaluation of innovations for
the purpose of safeguarding the architectural décor is less rigorous for a modern
architectural building than that for an antique or historical building (Court of Milan
08.05.1989).
In any case, innovations which may damage the stability or safety of the building, or
which render some of the communal parts unusable or for the exploitation of only
one occupant, are forbidden.
The protection of the décor is exercised by the Property Administrator, preferably
authorised by the residents’ meeting; however, even one single occupant is legitimately allowed to act in an autonomous manner.
PARABOLIC TV ANTENNAS
Description of the problem: Parabolic TV antennas are sometimes installed individually on balconies, on the side of windows or directly on the roof without asking
for the approval of the apartment block. This often leads to disputes among neighbours, as the right to free information or the exercising of individual liberties may
be in contrast with not only the regulated use of the communal parts of a building
(the roof), but also with the – not always shared – opinion of décor and appearance
of the buildings.
Questions: Am I allowed to install a parabolic antenna on my own balcony? Who
should I apply to for authorisation to install a parabolic antenna? If the parabola is
placed on the roof, are the costs paid by the whole apartment block?
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71 – sancisce, in riferimento alle antenne, che nelle nuove costruzioni ed in quelle
soggette a ristrutturazione edilizia (i cui atti di assenso siano stati rilasciati dopo
l’entrata in vigore del regolamento stesso) con più di due unità immobiliari, è obbligatoria la posa in opera di un’antenna centralizzata, sia essa terrestre o satellitare,
per ogni tipo di ricezione tale da richiederla. Per esigenze di tutela dell’immagine
urbana, le antenne paraboliche, i pali e tutti gli altri apparati tecnici, devono risultare raggruppati in un’unica zona ed avere colorazione adeguata, atta ad integrarsi
nel contesto ambientale in cui sono installate. Essi devono essere collocati sulla
falda di copertura, senza sporgenza dal perimetro del tetto, sul lato opposto alla
pubblica via, in posizione tale da minimizzare l’impatto visivo. Sono da escludere
installazioni in facciata. Sono vietati i collegamenti tra gli apparecchi riceventi e le
antenne mediante cavi volanti; i cavi devono essere canalizzati nelle pareti interne
o esterne delle costruzioni e la dimensione delle canalizzazioni deve essere tale
da consentire eventuali futuri potenziamenti dell’impianto. L’Amministrazione comunale ha facoltà di richiedere, in ogni momento, per motivi di sicurezza pubblica
e/o di tutela dell’arredo urbano, l’installazione di impianti centralizzati d’antenne
radio-televisive e l’eliminazione delle antenne individuali, senza contrastare il diritto all’informazione. L’installazione di antenne o ripetitori per impianti ricetrasmittenti di qualunque tipo è soggetta alle specifiche disposizioni delle vigenti leggi
o altre norme e regolamenti di settore.
Le più recenti sentenze fanno prevalere il danno estetico e il danno al decoro urbano, rispetto alla libertà di informazione, visto che quest’ultima può essere garantita
anche con diverso tipo di installazione (ad esempio sul tetto).
Le antenne possono essere installate singolarmente od in modo centralizzato. In
entrambi i casi è necessario agire nel rispetto delle regole condominiali e della
sicurezza. E’ consigliabile che l’installazione sia fatta da un tecnico autorizzato
dal condominio, onde evitare danno agli altri impianti e al tetto. Occorre inoltre
evitare i cavi pendenti dal muro.
L’antenna centralizzata e unica per tutti i condòmini va deliberata dell’assemblea.
La spesa è ripartita tra i proprietari.
Per quanto riguarda le antenne singole individuali, la prima verifica da fare è che
il regolamento di condominio non ne vieti l’installazione. Dopo di che, occorre
considerare che tale installazione non deve recare danni e non deve limitare il
libero uso delle parti comuni dell’edificio. L’installazione dell’antenna individuale
sul tetto deve comunque essere autorizzata dall’Amministratore condominiale. Se
in un appartamento non vengono rispettate queste indicazioni, un altro residente
o anche l’Amministratore possono fare causa, portando in ultimo alla rimozione
dell’antenna abusiva, alla riparazione di eventuali danni ai muri, e al pagamento
delle spese legali.
ASSEMBRAMENTO DI MATERIALI, OGGETTI E COPERTURE SUL BALCONE
Identificazione del problema: a volte su terrazzi e balconi si verifica un accumulo
eccessivo di oggetti (materiali di vario genere, reti, materassi, tappeti, grossi contenitori in legno o plastica) o la copertura con teli protettivi che, essendo visibili
dalla strada, possono compromettere il decoro e l’estetica dell’edificio. Inoltre, un
peso eccessivo potrebbe causare anche problemi di stabilità per il balcone.
Domande: Esistono limitazioni all’uso del balcone per il deposito di oggetti? E’
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Guidelines for resolution: Concerning antennas, the Municipal Building Regulation
of Reggio Emilia - Title III art. 71 – states that in new buildings or those which undergo renovation (for which approval declarations have been issued following the application of the regulation itself) with more than two residential units, a centralised
(land or satellite) antenna must be installed for each kind of reception that requires
such a system. In order to safeguard the urban landscape, parabolic antennas, posts
and all other technical equipment must be grouped in a single area and must be
of an appropriate colour, in order to blend in with the environmental context in
which they are installed. They must be installed on the roof without hanging over
the edge, away from the side which looks out onto the road, in a position which
minimises their visual impact. The installation of antennas on the building facade
is forbidden. Loose hanging cables are not permitted for connecting antennas and
receivers; the cables must be channelled in internal or external walls, and the conduits must be appropriately sized to permit the installation of additional cabling in
future. For reasons of public safety and/or respect for the urban environment, the
municipal authorities have the right to demand the installation of centralised radio
and television antennas and the removal of individual aerials at any time, without
such demand constituting a breach of the right to information. The installation of
antennas or repeater devices for transmission systems of any nature whatsoever is
subject to the specific provisions of the applicable laws and other relative standards
or regulations.
The most recent sentences place more weight on the aesthetic damage and the damage to the urban décor, rather than the freedom of information, as the latter can
also be guaranteed by other types of installations (such as on the roof). Antennas
can be installed singularly or in a centralised manner. In both cases, compliance is
required with the apartment block rules and any safety regulations. The installation
should be done by a technician authorised by the apartment block, in order to avoid
damage to other systems and to the roof. Cables hanging from the walls must also
be avoided.
A single centralised antenna for the whole apartment building is decided on at the
residents’ meeting. The costs are shared among the owners.
As far as individual antennas are concerned, the first thing to check is that the
apartment block regulations do not forbid their installation. After this, one has to
consider that the installation must not cause damage or limit the free use of the
communal parts of the building. The installation of an individual antenna on the roof
must in any case be authorised by the Property Administrator. If these conditions
are not complied with by one apartment, another resident or the Property Administrator can taken them to court, possibly leading to the removal of the offending
antenna, the repair of any damage to walls and the payment of all legal costs.
STORAGE OF MATERIALS, OBJECTS AND COVERS ON BALCONIES
Description of the problem: Sometimes people store an excessive amount of
objects on balconies (various materials, beds, mattresses, carpets, large wooden or
plastic containers), whether in full view or covered by protective canvases, which,
being visible from the road, may compromise the décor and appearance of the building. Furthermore, excessive weight could also lead to stability problems for the
balcony.
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possibile accumulare oggetti sul balcone, anche se visibili dalla strada o da altri
palazzi? Come è possibile sapere se un gruppo di oggetti è eccessivamente pesante
per il balcone?
Orientamento risolutivo: I casi più comuni di oggetti collocati sul terrazzo e di
relative liti riguardano: infissi metallici di chiusura; tende, veneziane o verande;
fioriere; antenne; unità esterne del condizionatore d’aria; armadietti metallici,
caldaie o contatori del gas; sopraelevazioni; nuova ringhiera. Tutti questi oggetti
tendono, quando visibili, ad incidere sul decoro architettonico dell’edificio.
Perché esista danno al decoro la lesione deve essere “apprezzabile” o “appariscente”.. Altro elemento importante è che la cosa posta sul terrazzo possa creare una
diminuzione del valore commerciale dell’edificio. La lesione al decoro, per esistere
come danno deve essere permanente: non lo è ad esempio il fatto di stendere dei
panni sul balcone condominiale (Pretura di Pisa, 3 maggio 1993).
L’azione di tutela del decoro può essere ampliata dal regolamento condominiale contrattuale (quello approvato da tutti i proprietari, al momento dell’acquisto
dell’appartamento); è possibile che tale regolamento vieti, per esempio, le veneziane o gli armadietti sui balconi, o impedisca ogni tipo di modifica nelle linee della
facciata o nelle coperture del tetto (Cassazione, n. 7398/1996).
Il regolamento assembleare non può proibire l’esercizio di un diritto del proprietario, ma può stabilire il modo con cui tale diritto può esercitarsi: ad esempio non
potrà dire “no alle tende sui balconi”, ma potrà definirne le proporzioni, i materiali
e i colori.
Sono vietate dall’articolo 1120 del codice civile le innovazioni che pregiudicano
la statica dell’edificio, e dunque la collocazione di cose eccessivamente pesanti
per i balconi o per i muri dell’edifico. Il peso sopportabile per ogni mq di balcone
dipenderà dalle caratteristiche strutturali e costruttive; informazioni sulla tenuta
strutturale possono essere fornite da un tecnico specializzato, o dalla ditta costruttrice.
Valgono alcuni buoni consigli per evitare le liti: per quanto possibile posizionare gli
oggetti al di sotto della linea di ringhiera in modo che siano poco o nulla visibili dalla
strada; per l’installazione di verande, tende, contatori e armadietti esterni a parete cercare di utilizzare oggetti simili a quelli eventualmente già installati da altri
condomìni; se non si hanno precedenti installazioni, informare altri abitanti o l’amministratore dell’intenzione di mettere oggetti o dispositivi sul balcone e chiedere
consiglio; consultare e rispettare quanto previsto nei regolamenti condominiali.
4.2 OSPITALITA’ E SOVRAFFOLLAMENTO DEGLI APPARTAMENTI
SOVRAFFOLLAMENTO DEGLI APPARTAMENTI E RIPARTO DEI COSTI
Identificazione del problema: Molte persone negli appartamenti del palazzo, per
lungo tempo o in transito continuo, possono generare eccessivo affollamento.
Questo può creare problemi nella suddivisione di alcune spese comuni, basate sul
numero di utilizzatori dichiarati all’Amministratore. Si genera inoltre un transito di
persone sconosciute agli altri abitanti del condominio.
Domande: Quante persone possono abitare in un appartamento? Esiste un minimo
di mq per persona? Quando si ha un ospite di lungo periodo, dopo quanto tempo
occorre considerarlo come un domiciliato vero e proprio, e quindi deve essere preso
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Questions: Is the use of the balcony for the storage of objects limited in any way?
Is it possible to store objects on the balcony, even if they are visible from the road
or from other buildings? How do I know if the group of objects is excessively heavy
for the balcony?
Guidelines for resolution:
The most common cases of objects placed on terraces and the relative disputes
concern: metal gratings; shades, blinds or verandas, flower pots, antennas, external air conditioner units, metal cupboards, boilers or gas meters, raised structures,
new balustrades. When visible, all of these objects tend to affect the architectural
décor of a building.
The actual damage to the décor is caused by an “appreciable” or “obvious” lesion.
Another important element to consider is that the object placed on the terrace may
reduce the commercial value of the building. To exist, the lesion to the décor must
be permanent: the fact of hanging out your laundry, for example, is not (Lower
Courts of Pisa, 3rd May 1993).
The act of protecting the décor can be extended to the contractual apartment block
regulation (approved by all owners, at the time of purchasing the apartment); it
is possible for this regulation to forbid, for example, the installation of blinds or
cupboards on balconies, or prevent any kind of modification to the facade or roof
(Court of Cassation, no. 7398/1996).
The residents’ meeting regulation cannot prevent an owner from exercising his
rights, but it may establish the way in which such right is to be exercised: for example, it cannot forbid the use of awnings on the balconies, but it may define their
size, materials and colours.
Article 1120 of the Italian Civil Code forbids innovations which compromise the
stability of the building, and therefore the placement of excessively heavy items on
balconies and near walls on the building. The acceptable weight per m² of balcony
depends on the structural and construction characteristics; information concerning
the structural loads may be provided by a specialist technician, or the construction
company.
Some sound advice exists in any case to prevent disputes: as far as possible, place
objects below the balustrade so that they can be seen as little as possible from the
road; when installing verandas, awnings, meters or external cupboards, try to use
materials as similar as possible to others already installed by other occupants, if
there are no previous installations, inform the other occupants or the Administrator
that you intend to mount objects or devices on the balcony and ask for advice; consult and respect the provisions of the apartment block regulations.
4.2 HOSPITALITY AND OVERCROWDING IN APARTMENTS
OVERCROWDING AND DIVISION OF COSTS
Description of the problem: Many people living in an apartment of a building for a
long time or in constant transit may lead to overcrowding. This can lead to problems
in the division of some services charges, based on the number of users declared
to the Administrator. It also generates a transit of people who are unknown to the
other occupants of the apartment building.
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in considerazione per la divisione delle spese condominiali?
Orientamento risolutivo: Esistono limiti di occupazione di un appartamento monostanza (o monolocale) che prevedono un solo abitante fino a mq 28 e 2 soli abitanti
fino a mq 38; nei normali appartamenti deve esistere una superficie di almeno 14 mq
per ciascuno dei primi 4 abitanti, e di 10 mq per gli abitanti successivi. Se questi limiti
non vengono rispettati, si può parlare di sovraffollamento.
In caso di affitto, nell’appartamento dovrebbero abitare stabilmente solo le persone indicate nel contratto, mentre vengono in genere automaticamente inclusi gli
stretti familiari (coniuge e figli), anche in caso di ricongiungimento.
E’ prassi corrente che dopo una permanenza di oltre 15/20 gg. si comunichi all’Amministratore il numero aggiornato degli occupanti l’appartamento, in modo tale da
poter eseguire un corretto riparto delle spese, laddove le stesse vengano calcolate
in base al numero delle persone (in modo particolare l’acqua, ma non solo). In
assenza di comunicazioni dirette, l’Amministratore di condominio raccoglie le indicazioni dei vicini circa il numero degli occupanti reali degli appartamenti, e su tale
base realizza il calcolo dei costi.
Oltre alle questioni del riparto dei costi, la presenza di persone non conosciute e di
volti nuovi all’interno dei condomini può generare preoccupazione tra gli abitanti:
pertanto è sempre bene avvisare gli altri abitanti della presenza di eventuali ospiti
per un tempo prolungato o di nuovi abitanti stabili.
SUB-AFFITTO
Identificazione del problema: In alcuni appartamenti si sub-affittano stanze. In
altri casi si sub-affittano posti-letto. In alcuni appartamenti il sub-affitto di posti
letto assomiglia ad una attività di albergo ad ore. Il transito dei persone sconosciute
nel palazzo, a tutte le ore, è inoltre elevato. Il sub-affitto può inoltre generare
sovraffollamento.
Domande: E’ possibile il sub-affitto? Com’è regolato? Ci sono limiti numerici al subaffitto? Si possono fare più contratti di sub-affitto in uno stesso appartamento? E’
possibile il sub-affitto giornaliero?
Orientamento risolutivo: Il sub-affitto è possibile solo se il contratto principale di
locazione lo prevede; lo stesso vale per il sub-affitto parziale di stanze. Difficilmente i contratti che prevedono il sub-affitto hanno delle particolari limitazioni. Non
esiste un limite minimo o massimo per la durata della permanenza nei locali o nei
posti letto affittati all’interno di una stanza. Diversa cosa è se un affittuario cede in
tutto o in parte l’appartamento ad altri, senza il consenso scritto del proprietario:
questo è un abuso e ci possono essere conseguenze legali che conducono fino allo
sfratto e al pagamento di spese; nei casi più gravi si può incorrere in reati legati
all’ospitalità e permanenza abusiva di persone o favoreggiamento della immigrazione clandestina.
Ancora diverso è il caso in cui l’attività di ospitalità e di cessione di locali e di posti letto
sia fatta senza alcun contratto di sub-affitto: qui si può configurare il reato di esercizio
abusivo di attività economica, ed anche l’infrazione di numerose norme relative sia alle
tasse che alle autorizzazioni e alle licenze di esercizio. Le conseguenze in termini di
oneri da pagare possono essere molto gravi, ed arrivare al pignoramento dell’immobile
e dei beni in esso presenti per far fronte a tali spese.
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Questions: How many people can live in an apartment? Is there a minimum amount
of m² per person? When you have a long-term guest, after how long is this person
considered as domiciled, and must therefore be considered for the division of service charges?
Guidelines for resolution: There are occupancy limits for single-roomed apartments
(bed-sits), which allow only one inhabitant up to 28 m² and only two up to 38 m².
In normal apartments, there must be at least 14 m² each for the first 4 inhabitants,
and 10 m² for each inhabitant after that. When these limits are not respected, a
condition of overcrowding exists.
In the case of a rented apartment, only those people indicated in the contract
should live there on a permanent basis, automatically including close family members (spouse and children), also in the case of family reunions.
It is common practice, after more than 2 or 3 weeks of living in the apartment, for
the Administrator to be informed of the variation in the number of occupants in the
apartment, in order to establish the correct division of those service charges that
are calculated on the basis of the number of people (particularly water, but also
other costs). If no direct communication is given, the Administrator gathers information from the neighbours on the number of actual occupants in the apartment,
and calculates the cost on that basis.
In addition to the division of costs, the presence of unknown people and new faces
in the apartment building can be a cause for worry among the inhabitants: it is therefore always worth informing the other occupants of the presence of any long-term
guests or new stable residents.
SUB-LEASES
Description of the problem: In some apartments rooms are sub-let. In other cases,
beds are sub-let. In some apartments, the sub-lease of beds resembles a hotel room
rented out by the hour. It also involves the passage of a large number of unknown
people in the building at all hours of the day. Sub-letting can also lead to overcrowding.
Questions: Is sub-letting permitted? How is it managed? Are there numerical limits
to sub-letting? Is it possible to sign more than one sub-lease contract in the same
apartment? Is daily sub-letting permitted?
Guidelines for resolution: Sub-letting is possible only if it is provided for in the
main rental contract. This goes also for the partial sub-lease of rooms. Contracts
which provide for sub-letting do not often have particular limits. There is no minimum or maximum limit to the duration of the stay in the rooms or beds rented in a
room. It is a different matter however if a lessee grants all or part of the apartment
to others without the written consent of the owner: this is an infringement, and
there may be legal consequences which lead to eviction and the payment of legal
expenses, in the more serious cases they may be considered crimes linked to illegal
hospitality and abetment of illegal immigration.
It is another different matter if the hospitality and leasing of rooms or beds is done
without any kind of sub-lease contract: this may be considered as an illegal activity,
involving a series of crimes concerning taxes, authorisations and licences. The consequences in terms of costs to be paid are very serious, and can lead to the seizure
of the property and its contents to cover these costs.
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DENUNCIA DI PERSONE OSPITATE
Identificazione del problema: Talvolta vengono ospitate persone, anche per lunghi
periodi. Queste persone sono ospiti, non facendo parte del nucleo familiare, non
avendo residenza nel luogo o non risultando nel contratto di affitto.
Domande: Occorre dichiarare alle Autorità le persone ospitate? Dopo quanto tempo
gli ospiti devono essere dichiarati all’Autorità? La eventuale denuncia riguarda sia
italiani che stranieri ospitati?
Orientamento risolutivo: La legge italiana prevede che sia possibile identificare
tutte le persone che sostano per più di 2 giorni in qualsiasi appartamento. Ogni persona che non fa parte del nucleo familiare, che non ha la residenza nel luogo o che
non risulta nel contratto di affitto, non può, soprattutto se ospite di lungo periodo,
passare inosservata. La denuncia di cessione fabbricato (nota anche come “denuncia antiterrorismo”) è una pratica amministrativa la cui responsabilità cade principalmente sul proprietario. Lo stesso, quando affitta o vende o cede a qualcuno un
immobile, è obbligato a fare la denuncia in Questura entro 48 ore dalla cessione.
Questa denuncia vale allo stesso modo per ospiti di nazionalità italiana o straniera.
Se invece un affittuario ospita una persona per oltre 48 ore, dovrebbe comunicarlo
immediatamente al proprietario, che poi farà denuncia all’autorità. Nel caso poi
che le persone ospitate siano cittadini extra-UE irregolari in quanto a permesso di
soggiorno, il proprietario rischia forti sanzioni ed anche la confisca dell’immobile
(nel caso vi sia elevato guadagno in denaro). Tali prescrizioni sono contenute nella normativa antimafia (per gli italiani e i cittadini comunitari) e nel Testo Unico
sull’Immigrazione (per i cittadini extra-comunitari).
4.3 SPESE E PAGAMENTI
MANCATO PAGAMENTO DI SPESE COMUNI E DI UTENZE CONDOMINIALI
Identificazione del problema: Il mancato pagamento delle spese condominiali da
parte di un condòmino comporta che tutti gli altri condòmini si trovino a pagare
anche tale quota, con evidente aggravio dei propri costi.
Domande: Quali sono gli strumenti per ottenere il pagamento delle spese condominiali? Se l’inquilino non paga, deve pagare il proprietario? E se nemmeno il proprietario paga?
Orientamento risolutivo: L’Amministratore condominiale, se previsto dal Regolamento Contrattuale, può sospendere all’occupante in debito l’utilizzazione di quei
servizi comuni che possono essere separati nel loro godimento. Se è l’affittuario a
non pagare le spese di condominio, queste devono essere saldate dal proprietario:
lui ne è il responsabile ultimo. Se il debito dell’inquilino verso il condominio supera
il valore di 2 mesi di affitto, è possibile richiedere lo sfratto per ragioni di morosità.
Se invece è il proprietario a non pagare le spese, l’Amministratore condominiale
ha la possibilità di effettuare un Decreto Ingiuntivo, immediatamente esecutivo;
ottenuto questo, se il debito non viene saldato l’Amministratore può procedere con
il pignoramento mobiliare o immobiliare; questo tuttavia comporta spese ingenti
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DECLARING GUESTS
Description of the problem: Sometimes guests come to stay, even for long periods.
These people are guests, not being part of the family, and not having their residency
in that place, and not being declared in the rental contract.
Questions: Do the guests have to be declared to the authorities? After how long do
the guests have to be declared to the authorities? Does this declaration apply to
both Italian and foreign guests?
Guidelines for resolution: Italian law requires that it be possible to identify all the
people who stay in any apartment for more than 2 days. Anyone who is not part of
the family, and does not have their residency in that place, and is not declared in
the rental contract, cannot go unnoticed, above all if they stay for a long time. The
declaration of property granting (also known as the “anti-terrorism declaration”) is
an administrative procedure, the responsibility of which lies mainly with the owner.
When renting, selling or loaning a property to someone, the owner is obliged to declare it at the Police station within 48 hours from handing over the property.
This declaration must be made whether the guests are Italian or foreign.
If a lessee has guests for more than 48 hours, he should notify the owner immediately, who must then declare it to the authorities. If the guests are non-EU citizens who
do not have a regular resident’s permit, the owner risks serious fines and may even
have the property seized (if there is large profit being made in terms of money).
These provisions are included in the anti-mafia laws (for Italians and EU citizens)
and in the consolidated law on immigration (for non-EU citizens).
4.3 SERVICE CHARGES AND PAYMENTS
NON PAYMENT OF SERVICE CHARGES AND UTILITIES
Description of the problem: The non-payment of service charges by an occupant
means that all the other occupants are forced to cover that share too, with the
clear consequence of greater costs for them.
Questions: What tools are available to obtain the payment of the service charges?
If the tenant does not pay, must the owner pay? And what happens if the owner
doesn’t pay?
Guidelines for resolution: Where provided for in the contractual regulations, the
Property Administrator may suspend the use by the occupant of those services which
can be separately delivered. If the lessee does not pay the service charges, these
must be paid by the owner: he is in fact the person who is ultimately responsible. If
the occupant’s debt to the apartment building exceeds the value of 2 months’ rent,
it is possible to request eviction on the grounds of breach of contract.
If the owner does not pay the charges, the Property Administrator has the possibility
to execute an immediate injunction; having obtained this, if the debt is not paid,
the Administrator may proceed with the seizure of the property; this however is
very expensive (which initially are for the apartment building’s account) and takes
a great deal of time. An owner’s debt to the apartment building is unsecured (is not
a priority and is not covered by a guarantee) and other creditors (such as banks)
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(inizialmente a carico del condominio) e tempi lunghi. Il credito del condominio
verso un proprietario è chirografario (cioè non assistito da garanzia e non prioritario) ed avranno la precedenza altri creditori (es. banche) e vi è dunque il rischio
che il condominio non percepisca nulla. Tuttavia, la minaccia di perdere l’immobile
e la richiesta di rientro del mutuo da parte della banca quasi sempre “spingono” il
condòmino a saldare il debito, per cui tale azione spesso è efficace.
DIVISIONE DEI COSTI DI ACQUA POTABILE “PER TESTE”
Identificazione del problema: Il conteggio dei costi dell’acqua a “teste” (a persona) tiene conto dei residenti ufficiali e dichiarati, ma non degli ospiti non dichiarati
e di lungo periodo, non del turn over continuo di persone che in alcuni appartamenti
si vanno ad aggiungere ai residenti ufficiali. In situazioni di questo tipo, il risultato
è un aumento del consumo d’acqua che viene utilizzata da molte più persone di
quelle che effettivamente pagano. Il maggior costo ricade, alla fine, sui soli abitanti
dichiarati e paganti.
Domande: Se ci sono degli ospiti fissi o di lungo periodo, dopo quanto tempo occorre
inserirli per il conteggio del consumo dell’acqua? C’è la possibilità di inserire contatori singoli per il consumo dell’acqua? Che problemi possono sorgere?
Orientamento risolutivo: Se il criterio utilizzato per la ripartizione delle spese di acqua
potabile è quello del numero di persone, certamente la presenza di ospiti di lungo periodo (oltre i 15-20 giorni) va dichiarata all’Amministratore condominiale.
In ogni caso l’Amministratore potrà ottenere informazioni al riguardo anche dagli
altri abitanti del condominio, e procedere alla corretta divisione delle spese. Se il
condominio nasce con un impianto a contatore centralizzato, per poter modificare
il criterio di spese (persone-consumi) o per modificare l’impianto nel senso di autorizzare il singolo condòmino a staccarsi, occorre la totalità dei consensi. E’ invece
sufficiente il consenso della maggioranza dei condòmini, od anche solo dell’Amministratore, per installare contatori di lettura individuali.
Ottenuta tale autorizzazione, occorrerà affrontare da parte dei proprietari il costo dell’installazione di contatori individuali; dovranno poi essere fatte le letture
periodiche dei singoli contatori, per verificare il consumo effettivo di acqua, indipendentemente dal numero di occupanti. Quando non si permette ai rilevatori di
entrare in casa, e quando gli occupanti non comunicano la lettura del contatore
all’Amministratore, verrà calcolato e addebitato un consumo presunto che potrà
tenere conto del numero di effettivi abitanti nell’appartamento.
4.4 RISPETTO DELLA QUIETE
RUMORI, CONFUSIONE E VOCIO
Identificazione del problema: Talvolta un vicino compie azioni rumorose, ripetutamente, anche in orari notturni o per lungo tempo. Non vengono rispettati gli orari
tipici del riposo. Talvolta si hanno problemi di musica ad alto volume, o di altri
rumori di vario tipo dovuti ai fatti più diversi (spostamento di brande e letti, lavoro
notturno nelle abitazioni, calpestio con suole in legno o tacchi in metallo, realizzazione di feste domestiche, ecc).
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have precedence, and the risk of the apartment block not receiving anything is high.
However, the threat of losing the property and the demand by the banks to pay up
the mortgage are usually sufficient to push the occupant to pay his debts, and this
action is therefore usually very effective.
DIVISION OF POTABLE WATER COSTS “PER HEAD”
Description of the problem: Calculating the cost of water “per head” (per person)
considers the official, declared residents but not the undeclared, long-term guests,
or the continuous turnover of people who come and go in some apartments in addition to the official residents. In situations like this, the result is an increase in water
consumption which is used by many more people than actually pay for it. In the end,
these additional costs are borne by the declared, paying residents.
Questions: If we have permanent or long term guests, after how long do they have
to be included in the calculations of water consumption? Is it possible to install
individual water meters? What problems can arise?
Guidelines for resolution: If the criterion used for the division of potable water
costs is the number of people, of course the presence of long-term guests (more
than 2 or 3 weeks) must be declared to the Property Administrator. In any case,
the Administrator can obtain information concerning this matter from the other
occupants of the building, and may proceed with a correct division of the costs. If
an apartment building is built with a centralised meter, in order to modify the cost
criterion (consumption per person) or to modify the system in order to authorise
individual occupants to detach themselves from the system, all of the occupants
must be in agreement. On the other hand, individual meters can be installed by
majority vote or even by the decision of the Administrator. Having obtained this authorisation, the cost of installation of the individual meters must be dealt with; periodical meter readings of the single meters must be done to verify the actual water
consumption, however many occupants there are in each apartment. If the meter
readers are denied access to the apartments, or if the occupants do not notify the
meter reading to the Administrator, the assumed consumption will be calculated
and charged, based on the actual number of occupants in the apartment.
4.4 RESPECTING THE PEACE
NOISE, CONFUSION AND LOUD VOICES
Description of the problem: Sometimes neighbours make loud, repeated noises,
even at night or for long periods. The typical rest hours are disregarded. Sometimes
there are problems caused by loud music being played, or other kinds of noises due
to all kinds of issues (moving beds, night work in the apartments, wooden soles or
metal heels banging on the floor, private parties, etc.)
Questions: What can be done if the noise caused by some occupants disturbs the
peace of the others? How can it be established that the music or TV, or the voices,
are too loud? Are there limits to private parties?
Guidelines for resolution: The apartment building regulations generally provide
for periods of the day when noise of any kind must be kept under control in the
65
Domande: Cosa si può fare quando i rumori provocati da alcuni condòmini disturbano
la quiete di altri abitanti? Come si può stabilire se il volume della musica o della televisione, o delle voci è troppo alto? Ci sono limiti alle feste domestiche?
Orientamento risolutivo: I regolamenti di condominio prevedono in genere orari da
rispettare negli appartamenti per tenere sotto controllo le rumorosità di qualunque
genere. Non vi sono particolari limitazioni alle feste domestiche, fatto però salvo
il rispetto della quiete altrui, e lo svolgimento di attività che non siano vietate da
leggi nazionali e altre normative locali.
I condòmini disturbati possono chiamare direttamente le forze dell’ordine, per fare
cessare immediatamente la confusione. In caso di disturbo continuato nel tempo,
oltre a richiami scritti dell’Amministratore di condominio, è possibile citare in giudizio i trasgressori. E’ possibile contattare ARPA (Agenzia Regionale per la Protezione Ambientale) per la misura dei decibel raggiunti dai rumori; il suo intervento
può essere richiesto sia dal singolo cittadino che da un giudice; ARPA provvederà
a effettuare i rilievi ed i controlli di merito; se risultano superati i limiti previsti
dalla legge, verrà imposto di adeguarsi ai valori limite di rumore previsti dalla legge; sempre i tecnici ARPA verificheranno in seguito se è avvenuto il risanamento
e, nel caso in cui accertino la continuazione dell’attività rumorosa, è prevista una
sanzione amministrativa fino a 10.329 € (art.10 L.Q. 447/95); può essere inoltrata
informativa di reato all’Autorità Giudiziaria competente (giudice unico - art. 650
del Codice Penale) per inosservanza di un provvedimento dell’autorità. Il singolo
cittadino può rivolgersi al Giudice di Pace (art.7 C.P.C.) per ottenere il rispetto
dell’art.844 del Codice Civile che, regolando i rapporti di vicinato, vieta le immissioni, le esalazioni, i rumori e gli scuotimenti che superano la “normale tollerabilità”; non è necessaria l’assistenza di un legale e per questa materia il Giudice di
Pace è competente qualsiasi sia il valore della controversia; il Giudice potrà inibire
immediatamente l’attività rumorosa, oppure imporre, se tecnicamente possibile,
determinati accorgimenti tecnici che riducano il fastidio provocato; il trasgressore
potrà essere condannato al risarcimento dei danni nei confronti di coloro che hanno
dovuto subire il fastidio provocato dal rumore. Nei confronti di chi provoca rumore
può anche essere intentata una causa penale sulla base dell’art.659 del Codice
Penale: il disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone (ad esempio a causa
di schiamazzi notturni provenienti dai frequentatori di un locale, o dall’abuso di
strumenti sonori o di segnalazioni acustiche); l’art.659 C.P. è disposto a tutela della
quiete pubblica e privata e colui che viene riconosciuto colpevole di reato è sottoposto ad una serie di “spiacevoli” conseguenze. L’azione penale inizia con un atto
di denuncia-querela presentato alla Polizia Giudiziaria (ad es. Carabinieri, Polizia)
che lo trasmette immediatamente alla Pretura (competente in base all’art.7 c.p.p.)
perché proceda agli accertamenti volti a verificare la sussistenza del reato.
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apartments. There are no special limits for private parties, except for being considerate of other people’s peace, and the lawfulness of the activities in terms of both
national laws and local regulations.
Any occupants who are disturbed by excess noise can call the police to have the disturbance stopped immediately. In the event of continuous disturbance, in addition
to written warnings from the Property Administrator, it is also possible to take the
offenders to court. You can contact ARPA (the Regional Agency for Environmental
Protection) to measure the decibels the noises reach. The intervention of ARPA can
be requested by both individual citizens and judges. ARPA will carry out all the necessary measurements and controls. If the legal limits are exceeded, the offender
will be obliged to reduce the noise to within the legal limits. The ARPA technicians
will check again that the order has been complied with, and if the noise activity
still continues, an administrative fine of up to €10,329 may be applied (art. 10 L.Q.
447/95). Notice of the offence may also be sent to the concerned legal authorities
(Single Judge - art. 650 of the Penal Code) about the breach of the authority’s order. Individual citizens can contact the Justice of Peace (art. 7 of the Code of Civil
Procedure) to obtain compliance with article 844 of the Italian Civil Code which
governs neighbourly relations, forbidding emissions, exhalations, noise or shaking
which exceed “normal tolerability”. The assistance of a lawyer is not required,
and for this matter the Justice of Peace may decide regardless of any value of the
dispute. The Justice may demand the immediate termination of the noisy activity,
or may, where technically possible, require the adoption of certain technical means
to reduce the disturbance caused. The offender may be sentenced to pay damages
to the parties suffering the disturbance caused by the noise. Penal proceedings may
also be started against noise offenders, according to art. 659 of the Penal Code: the
disturbance of people’s occupations and rest (for example night time noise from
the patrons of a bar, the abuse of sound equipment or acoustic signals). Article 659
of the Penal Code protects public and private peace, and anyone found guilty of
such offence may incur a series of “unpleasant” consequences. Penal action begins
with the act being reported to the Judicial Police (e.g. Carabinieri, Police), who
forward it immediately to the Courts (competent according to article 7 of the Code
of Civil Procedure) to proceed with the necessary controls to verify the existence
of a criminal offence.
67
4.5 PULIZIA E MANUTENZIONI
OLIO USATO E RIFIUTI ALIMENTARI NEGLI SCARICHI
Identificazione del problema: L’olio fritto bollente utilizzato cucinando, e i residui di cucina gettati nello scarico del lavandino, possono creare intasamenti nelle
tubature o danneggiamenti delle stesse. Questo può rendere necessaria una pulizia
e manutenzione più frequente delle tubature, con costi a carico dell’intero condominio.
Domande: E’ possibile che lo scarico frequente di olio caldo nel lavello intasi le
tubature di un intero condominio? Nel caso, è possibile accertare la responsabilità,
e assegnare i relativi costi di ripristino? Come è possibile eliminare l’olio usato in
cucina senza causare danni?
Orientamento risolutivo: L’olio va smaltito senza versarlo nel lavandino: intasa
infatti le tubature e causa problemi anche ai depuratori più sofisticati. Inoltre l’olio
di frittura è inquinante per l’ambiente. Il miglior modo per smaltire l’olio usato di
cucina è lasciarlo raffreddare, versarlo in un contenitore e portarlo periodicamente
presso le stazioni ecologiche o eco-centri, dove esistono appositi contenitori per la
raccolta differenziata; l’olio vegetale può infatti essere riciclato per creare sapone
e altri prodotti. In mancanza di smaltimento differenziato, è possibile lo smaltimento dell’olio in quantità modeste nella spazzatura generica, anche con l’aiuto
di carta domestica assorbente. In caso di danneggiamento o intasamento delle tubatura, con necessità di intervento del tecnico, la spesa è imputabile all’inquilino
che ha causato il danno; l’accertamento della responsabilità è possibile tramite la
supervisione e dichiarazione del tecnico chiamato a risolvere il guasto. Se invece il
danno non è chiaramente riconducibile ad un singolo occupante, l’Amministratore
ha l’obbligo di addebitare le spese di ripristino all’intero condominio.
PATTUME CHE COLA
Identificazione del problema: A volte gli spazi comuni dei condomini (pianerottoli,
ascensori e scale) non presentano uno stato di pulizia ed igiene adeguato. La presenza di sporcizia di vario genere (tracce di pattumi colanti, rifiuti abbandonati,
ecc) non solo lede il decoro interno degli stabili, ma può comportare anche un
pericolo dal punto di vista igienico-sanitario e di incolumità fisica delle persone (es.
chiazze scivolose sulle scale).
Domande: Gli occupanti sono tenuti a rispettare gli ambienti comuni e a mantenerli
puliti ed in ordine? Questo vale anche quando le pulizie del condominio sono affidate a un incaricato o a una ditta esterna? A chi vanno i costi delle eventuali pulizie
straordinarie?
Orientamento risolutivo: Gli abitanti di un edificio debbono sempre tenere in
ordine gli spazi comuni, anche quando tale manutenzione periodica è affidata ad
imprese esterne di pulizie. E’opportuno utilizzare gli appositi cestini per gettare i
rifiuti (cartacce, sigarette) e in mancanza di cestini tali rifiuti non vanno comunque
gettati a terra. E’ poi consigliabile verificare la tenuta dei sacchi di immondizia
prima di uscire dall’appartamento, in modo da evitare gocciolamenti spesso maleodoranti o scivolosi sui pianerottoli, nell’ascensore, nelle scale del palazzo; in caso
di perdita di liquidi, occorre provvedere immediatamente alla pulizia di quanto
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4.5 CLEANING AND MAINTENANCE
WASTE OIL AND FOOD WASTE IN DRAINS
Description of the problem: Boiling oil used in cooking and kitchen waste thrown
down the sink drain may block or even damage the pipes. This leads to the more
frequent need for cleaning and maintaining the pipes, with costs that have to be
borne by all occupants of the apartment block.
Questions: If hot oil is poured down the sink frequently, is this likely to block the
pipes of the whole apartment building? If so, is it possible to find out who is responsible, and to make them pay for the relative repair costs? How is it possible to
eliminate cooking oil without causing damage?
Guidelines for resolution: Oil must not be poured down the sink: it blocks the pipes
and may cause problems for more complex purifiers. Furthermore, oil pollutes the
environment. The best way to dispose of cooking oil is to wait for it to cool, pour it
into a container and take it to the dumps or eco-centres, where there are special
containers for separated waste collection. Vegetable oil can in fact be recycled to
make soap or other products. If it is not possible to separate the waste, small quantities of oil can be disposed of in the generic waste, also using absorbent kitchen
paper. If the pipes get damaged or blocked, and a technician is called in, the cost
should be allocated to the occupant who has caused the damage. The technician
called to solve the problem can identify the responsibility and be asked to make a
declaration in this sense. If however the damage cannot be linked to a single occupant, the Administrator is obliged to divide the costs between the whole apartment
building.
DRIPPING WASTE
Description of the problem: Sometimes the communal parts of an apartment block
(landings, lift and stairs) may reach poor standards of hygiene and cleanliness. The
presence of various kinds of dirt (dripping waste bags, abandoned rubbish, etc.) do
not only damage the décor of the buildings, but can be dangerous from a health
and hygiene point of view, and may cause physical injury (e.g. slippery puddles on
the stairs).
Questions: Must the occupants respect the communal areas and keep them clean
and tidy? Is this the case even when the apartment building is cleaned by a cleaning
company or appointed person? Who covers the cost of any extraordinary cleaning?
Guidelines for resolution: The occupants of a building must always keep the communal areas clean and tidy, even when an external cleaner is paid for periodical
maintenance. Rubbish (papers, cigarettes) must be thrown into the dedicated bins
provided, and if there are no bins it must not in any case be thrown on the ground.
Check that rubbish bags do not leak before leaving the apartment, to avoid often
smelly and slippery drops being left on the landing, in the lift or on the stairs of the
building. If the rubbish leaks, clean up after yourself. If the dirt can be traced to a
single occupant, the Property Administrator may directly charge the extraordinary
cleaning costs to him, each time it occurs.
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sporcato. Se la sporcizia è riconducibile ad un singolo occupante, l’Amministratore
condominiale potrà addebitare direttamente a lui la spesa per la pulizia straordinaria, ogni volta che il fatto si ripete.
OGGETTI, ROTTAMI E RIFIUTI ABBANDONATI IN AREA PRIVATA
Identificazione del problema: Si verificano casi di abbandono di rottami di edilizia,
masserizie e oggetti dismessi all’interno di aree condominiali comuni esterne, quali
cortili, zone di sosta, aiuole.
Domande: Come fare per rimuovere i materiali? Chi occorre avvisare? Chi paga gli
eventuali costi?
Orientamento risolutivo: In caso di rifiuti abbandonati in area condominiale occorre attivare l’Amministratore, che provvederà a richiedere un intervento di rimozione a imprese specializzate o ad Enìa a Reggio Emilia, per il successivo trasferimento
in discarica. Una soluzione meno costosa è ingaggiare e pagare una ditta privata
perchè porti il materiale sulla pubblica via, previo accordo con Enìa che poi passerà
a raccogliere il materiale. Enìa, società a partecipazione pubblica incaricata della
raccolta e smaltimento dei rifiuti, non effettua i propri servizi dentro le aree di
proprietà privata.
Questo tipo di attività ha un costo, che va ripartito tra tutti i condòmini. Se tuttavia
viene individuato il responsabile dello scarico abusivo di materiale, il costo dell’intervento di rimozione potrà essere imputato a lui soltanto.
UTILIZZO DEGLI ASCENSORI, USURA E COSTI
Identificazione del problema: Un errato ed eccessivo utilizzo dell’ascensore comporta una maggiore usura ed un aumento della possibilità di rottura dell’impianto e,
di conseguenza, una crescita delle spese di manutenzione e riparazione sostenute
dal condominio.
Domande: Le spese per la riparazione dell’ascensore sono sempre a carico dell’intero condominio? Anche quando la rottura è dovuta ad un uso non corretto o eccessivo del mezzo da parte di alcuni? Come è possibile stabilire la responsabilità
nel cattivo utilizzo? Come è possibile ripartire le spese in base all’uso effettivo? E’
possibile riservare l’uso dell’ascensore ai soli residenti?
Orientamento risolutivo: Spesso la suddivisione delle spese di ascensore è data
combinando il piano a cui si trova un appartamento e il numero dei suoi occupanti
effettivi. L’Amministratore potrà raccogliere informazioni per accertare l’esatto
numero di persone che abitano realmente nei diversi appartamenti, ed utilizzare
tali informazioni per ripartire le spese. In genere, le spese di manutenzione ordinaria dell’ascensore (canone manutenzione, piccoli interventi, blocco impianto, verifiche periodiche, forza motrice-elettricità) sono a carico di chi vive nell’immobile,
sia esso proprietario o inquilino. Solo se vi è evidenza che un danno all’ascensore è
stato causato da una particolare persona, sarà possibile imputare la spesa di riparazione ad un solo appartamento. Se il danno è causato da un ospite, il costo verrà imputato all’appartamento ospitante. E’ inoltre possibile limitare l’uso dell’ascensore
ai soli abitanti del condominio installando, ad esempio, un dispositivo con chiave
(serratura esterna, oppure blocco dell’avvio) e fornendo la chiave ai soli abitanti
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OBJECTS, SCRAP AND WASTE ABANDONED IN PRIVATE AREAS
Description of the problem: Sometimes building rubble, bricks or disused items are
found abandoned in external communal areas such as courtyards, car parks, and
flower beds.
Questions: How do we get the material removed? Who do we need to contact? Who
pays for this?
Guidelines for resolution: If waste items are abandoned in the apartment building
area, you should call the Administrator, who will ask a specialist company or the
Reggio Emilia ENIA (a public company appointed for the collection and disposal of
waste) to remove it and take it to the dump. A less costly solution is to pay a private
company to take the material out onto the public road, calling ENIA who will come
and collect it. ENIA does not provide its services inside private properties.
This all has a cost, which must be divided among the occupants. If however it is possible to identify the person responsible for the improper disposal of the material,
the cost of the removal may be charged only to him.
USE OF LIFTS, WEAR AND COSTS
Description of the problem: The improper or excessive use of the lift leads to greater wear and an increase of the risk of breakage, and consequently an increase in
maintenance and repair costs borne by the apartment building.
Questions: Does the whole apartment building have to pay the costs of lift repairs?
Even when the breakage is due to the incorrect or excessive use of the lift only by
some? How can responsibility be established for improper use? How can costs be
divided according to actual use? Is it possible to reserve the use of the lift only to
residents?
Guidelines for resolution: Often the lift costs are divided according to the number of actual occupants and the floor an apartment is on. The Administrator may
gather information to ascertain the exact number of people who actually live in
each apartment, and use this information to divide the costs. Generally speaking,
the ordinary maintenance costs (maintenance charges, small repairs, system lock,
periodical checks, electrical system and motors) are charged to the actual residents
in the building, whether owners or renting tenants. Only if the damage to the lift
can be clearly attributed to a particular person is it possible to charge the repair
costs to only one apartment. If the damage is caused by a guest, the costs will be
charged to the host apartment. It is also possible to limit the use of the lift to only
the actual residents of the apartment building, by installing, for example, a keyoperated device (an external lock, or a starter lock), and providing the key only to
the official residents of the building.
To reduce the lift maintenance costs, the maximum number of persons or weight
limits must be respected, and if there is more than one lift, call only one of them,
in order to save electricity.
It should also be reminded that the use of lifts by children under 14 is permitted
only when accompanied by an adult.
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ufficiali dell’edificio.
Per ridurre i costi di manutenzione dell’ascensore, è opportuno rispettare il numero
massimo di persone e di peso ammessi, nonché in presenza di più ascensori è utile
chiamarne uno solo, risparmiando in questo caso energia elettrica.
Si ricorda inoltre che l’uso dell’ascensore è permesso ai minori di 14 anni solo se
accompagnati da un adulto.
4.6 SPAZI COMUNI
OCCUPAZIONE DI SPAZI COMUNI
Identificazione del problema: A volte gli spazi comuni dei condomini vengono indebitamente occupati da oggetti di vario tipo (biciclette, motorini, mobili, materassi,
carrozzine e passeggini, ma anche rifiuti e materiale di scarico) che ne impedendiscono l’uso previsto, creano talvolta problemi di passaggio alle persone, ledono il
decoro dello stabile.
Domande: Cosa fare se alcuni condomini occupano con propri oggetti gli spazi comuni? E’ possibile rimuovere tali oggetti? Chi ne paga i costi?
Orientamento risolutivo: I regolamenti condominiali disciplinano l’uso degli spazi
comuni. In caso di occupazione impropria di tali spazi comuni, l’Amministratore invia inizialmente lettere di sollecito mirate, se si è a conoscenza di chi ha infranto il
regolamento. Le lettere sono invece generalizzate e rivolte “a tutti gli abitanti” se
non si sono individuati con precisione i responsabili. Viene quindi concesso un tempo
e indicata una data limite per rimuovere “gli oggetti in causa”. In seguito l’Amministratore potrà provvedere, a seguito di azione in Tribunale, alla rimozione tramite
Ufficiale Giudiziario dei vari oggetti addebitando la spesa complessiva (rimozione,
trasporto, smaltimento) ai proprietari di tali beni, se essi sono stati individuati. In
mancanza di specifica individuazione dei responsabili, la spesa è invece ripartita su
tutto il condominio.
UTILIZZO DELLE SALE CONDOMINIALI
Identificazione del problema: L’utilizzo delle sale condominiali, a volte presenti negli
edifici, non sempre è agile e frequente. In alcuni casi crea difficoltà di gestione nell’organizzazione delle pulizie, degli eventuali danni e dei costi aggiuntivi.
Domande: Com’è regolato l’utilizzo della sala condominiale? Tutti i condòmini hanno diritto ad avere le chiavi? Per quali scopi può essere utilizzata? Chi si occupa di
gestire la saletta?
Orientamento risolutivo: Le sale condominiali nascono spesso come sale giochi per
i bambini, o sale di riunione, ma nella realtà ne è quasi sempre vietato l’accesso e
l’utilizzo. In pratica servono solamente per le rare riunioni condominiali.
Essendo locali comuni, potrebbero essere usate dai condòmini anche ad uso privato,
per feste di bambini o ritrovo degli adulti. Tuttavia, a causa di frequenti mancanze
di rispetto delle regole di base di gestione (rotture, degrado o sporcizia lasciata) ne
viene limitata la libera attività individuale o familiare, e l’uso della saletta viene
fortemente regolato. Non è tuttavia possibile il divieto assoluto di utilizzo. E’ normalmente l’Amministratore, sentito il parere del condòmini, che può autorizzare o
meno l’uso del locale. In caso di utilizzo individuale, le eventuali spese straordinarie
di pulizia, di ripristino e di consumi specifici sono tutti a carico dell’utilizzatore.
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4.6 COMMUNAL AREAS
OCCUPATION OF COMMUNAL AREAS
Description of the problem: Sometimes the communal areas of the apartment
block are improperly occupied by various kinds of objects (bicycles, motor cycles,
furniture, mattresses, prams and pushchairs, but also waste materials and rubbish),
which prevent their intended use, creating problems for the passage of people as
well as damaging the décor of the building.
Questions: What can be done if some residents keep their own belongings in the
communal areas? Is it possible to remove them? Who pays for this?
Guidelines for resolution: Apartment building regulations govern the use of the
communal areas. In the case of improper occupation of these communal areas, the
Administrator starts by sending a letter only to the offender, if known. If the people
responsible cannot be clearly identified, a general letter is sent to “all residents”.
A deadline is indicated for the removal of the “offending items”. After this, the
Administrator may proceed through the Court with the removal of the items by the
bailiff, charging all costs (removal, transport, and disposal) to the owners, if they
have been identified. If the offenders cannot be identified, the costs are divided
among the whole apartment building.
USE OF THE APARTMENT BLOCK COMMUNAL ROOMS
Description of the problem: It is not always possible or easy to use the communal
rooms which are sometimes present in apartment buildings. In some cases the use
leads to difficulties in managing the cleaning operations, there may be damage and
consequent additional costs.
Questions: How is the use of the communal room managed? Do all occupants have
the right to the keys? What can the room be used for? Who manages the room?
Guidelines for resolution: Communal rooms are often designed as children’s play
areas, or meeting rooms, but in fact access to them is almost always forbidden.
In practice they are used only for the occasional residents’ meetings. As these are
communal areas, they could be used by the occupants also for private purposes,
children’s parties or meetings. However, due to the frequent breach of the basic
rules of management (breakages, degradation, dirt left behind), individual or family
use of the rooms is often limited, and the room is used under heavily regulated
conditions. It is not however possible to totally forbid the use of the room. Normally
the Administrator, having heard the opinion of the residents, may authorise the use
of the room. In the case of individual use, any extraordinary cleaning costs, repairs
and specific consumptions are charged to the user.
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4.7 DESTINAZIONE D’USO
ATTIVITA’ ECONOMICHE E DESTINAZIONE D’USO
Identificazione del problema: In alcuni appartamenti si svolgono talvolta attività
con finalità economiche e di lucro. Tali attività in appartamento non sono generalmente consentite (laboratori di confezione abiti, ristorazione, albergo diurno,
ecc). La destinazione d’uso degli appartamenti dovrebbe essere ai soli fini abitativi,
mentre vengono anche svolte attività irregolari, in nero, e con flussi di persone
estranee nel palazzo. In altri locali dell’edificio, di solito al piano terra, ci sono
invece normali attività commerciali.
Domande: Quali tipi di attività sono permesse all’interno degli appartamenti in
condomino? Occorre sempre rispettare la destinazione d’uso dei locali? Cosa succede se viene svolta una attività economica non regolare?
Orientamento risolutivo: I locali del condominio non sono solo appartamenti, e
dunque si possono avere più destinazioni: ad uso abitativo (ospitare un nucleo familiare), uffici, laboratori, magazzini, negozi, pizzerie, ecc. I diversi tipi di locale
hanno tutti una loro classificazione ufficiale e una loro specifica destinazione d’uso
(ed. uso commerciale, uso ufficio, ecc.).
Chi occupa i locali deve rispettare la loro destinazione d’uso originale, che in genere non è modificabile. Per svolgere qualunque attività economica occorrono Partita
IVA, Dichiarazione di Inizio Attività, autorizzazioni AUSL, talvolta la iscrizioni alla
Camera di Commercio, oppure licenze specifiche (es. vendita di alcolici); occorre
poi tenere una regolare contabilità, pagare tasse e contributi ed utilizzare collaboratori con regolari contratti di lavoro.
Se non si hanno tali permessi, autorizzazioni e documentazioni non è possibile svolgere alcuna attività economica. In nessun caso è possibile svolgere una attività economica anche regolare in locali non adatti e senza la corrispondente destinazione
d’uso. Negli appartamenti dunque non è possibile svolgere attività quali ad esempio
la vendita di alcolici, la ristorazione, l’ospitalità alberghiera, il servizio di diurno, il
laboratorio artigiano o tessile, il phone center o l’internet point, la vendita di indumenti. E’ invece consentito dedicare una parte dell’appartamento ad uso ufficio per
la propria attività professionale, senza tuttavia che questa attività possa avere carattere prevalente, e con divieto di apertura al pubblico. Se queste norme non vengono rispettate, si infrangono molte leggi sia rispetto all’abitare che rispetto alle
attività economiche, e le conseguenze possono essere gravi sia in termini di multe
da pagare che in termini di possibile detenzione in carcere (per i casi più gravi).
Quando una persona ritiene che in un locale si svolgano attività illecite e irregolari,
può fare denuncia alle forze di Polizia, all’AUS, alla Guardia di Finanza o all’Ispettorato del Lavoro. Anche l’Amministratore di condominio può sporgere denuncia. In
caso di controllo, verrà verificata anche la destinazione d’uso: se non è adeguata ed
è in appartamento, verrà immediatamente chiusa; scatteranno inoltre sanzioni per
ogni aspetto non regolare: mancate dichiarazioni, mancate autorizzazioni, mancata
tenuta contabile, mancati versamenti di imposte ed evasione fiscale, utilizzo di
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4.7 DESTINATION OF USE
ECONOMIC ACTIVITIES AND DESTINATION OF USE
Description of the problem: In some apartments, economic activities and businesses are run. These activities are not normally permitted in apartments (clothes
production workshops, catering, day hostels, etc.). The destination of use of the
apartments is usually for residential purposes only, although illegal activities are
sometimes carried out, which also involve flows of unknown people into the building. In other rooms of the building, usually on the ground floor, normal commercial
activities may be located.
Questions: What kind of activities is permitted in the apartments in the building?
Does the destination of use always have to be respected? What happens if illegal
economic activities are carried out?
Guidelines for resolution: Rooms in an apartment block are not only apartments,
and may also have other destinations. For residential use (housing a single family),
offices, workshops, stores, shops, pizzerias, etc. The different types of rooms all
have an official classification and a specific destination of use (commercial, offices,
etc.). Occupants must respect the original destination of use, which cannot usually
be changed. To carry out any business activity, a VAT code is required, together
with a Declaration of Start of Business, health board authorisations, sometimes
registration with the Chamber of Commerce, or specific licences (e.g. for the sale
of alcohol); regular accounting must also be kept, taxes and social security must be
paid, and staff must be taken on with regular contracts.
If such licenses, authorisations and documentation are not procured, it is not possible to run a business. It is not permitted under any circumstance to carry out
business activities, even when declared, in rooms that are not appropriate and without the corresponding destination of use. In apartments it is not possible to carry
out any activities such as the sale of alcohol, catering services, hotel services, day
services, craft and textiles laboratories, phone centres and internet points, or the
sale of clothing. Part of an apartment may on the other hand be dedicated to office
space for individual professional activities, without such activity being of a prevalent nature and without the office being open to the public. If these regulations are
not respected, many residential and business laws are broken, and the consequences may be very serious, in terms of fines and even prison sentences (for the more
serious cases). If anyone suspects that unlawful business activities are being carried
out in an apartment, they may report it to the police, the health board, the Financial Police or the Works Inspectorate. The Property Administrator may also report
the activity. If controls are carried out, the destination of use will also be checked:
if it is not appropriate and is in an apartment, the apartment will be immediately
closed. Other penalties will also be incurred for any other irregular matters: no declarations, no authorisations, no accounting, tax evasion and non-payment, use of
illegal labour, abetment of illegal immigration if foreign workers with no papers are
found. The latter leads to the imprisonment of the business managers.
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manodopera in nero, ed eventualmente favoreggiamento di immigrazione clandestina se si trovassero nei locali dei lavoratori extra-UE irregolari. Questo ultimo caso
prevede anche il carcere per il responsabile dell’attività.
AFFITTO DI GARAGE AD “USO ABITATIVO”
Identificazione del problema: I garage hanno una destinazione d’uso ben precisa.
Tuttavia in alcune situazioni marginali è stato riscontrato che alcune persone utilizzavano il garage ad uso abitativo.
Domande: Cosa si può fare quando risulta che una persona abita un garage? Il proprietario ha delle responsabilità? Cosa succede se un garage o una cantina è trasformato in residenza di fatto?
Orientamento risolutivo: Quando si riscontra che una o più persone stanno vivendo
all’interno di un garage, utilizzandolo come propria abitazione, occorre avvertire in
primo luogo il proprietario, che a volte ne è all’oscuro. In seguito occorrerà fare denuncia a Polizia o Carabinieri ed eventualmente informare (anche ai fine di assistenza
sociale) AUSL e Comune. Si provvederà poi allo sgombero dell’immobile, in quanto
non destinato ad abitazione. Il proprietario potrebbe avere delle responsabilità se nel
contratto d’affitto cede in locazione un garage ad esplicito uso abitativo; se invece
nel contratto è chiaramente indicato che il locale è dato in locazione come autorimessa, il proprietario non risponde per gli eventuali abusi. Se è l’inquilino che ha
usato l’immobile impropriamente ad esempio cedendolo a terzi come abitazione, il
proprietario può pretendere la cessazione immediata del contratto. Esistono poi le
diverse sanzioni relative alla mancata denuncia di cessione fabbricato, al possibile
favoreggiamento di immigrazione clandestina, all’uso improprio di locali senza abitabilità (con sanzioni da parte AUSL) che possono portare a spiacevoli conseguenze e
forti sanzioni da pagare da parte del responsabile di tale ospitalità irregolare.
UTILIZZO DI SOLAI CONDOMINIALI E DI PARTI COMUNI PER DORMIRE
Identificazione del problema: Le parti comuni di un condominio (solai, cantine, garage, ecc) non possono essere utilizzate per dormire. Tuttavia in alcuni palazzi sono
state trovate persone che dormivano nel solaio comune, o nel corridoio del solaio,
o persone che dormivano in altre parti comuni dello stabile.
Domande: Com’è regolato l’utilizzo dei solai condominiali? Tutti i condòmini hanno
diritto ad avere le chiavi? Per quali attività può essere utilizzato un solaio comune?
Cosa è possibile fare quando delle persone estranee al condominio dormono negli
spazi comuni? Che succede se un condòmino dorme nel proprio solaio?
Orientamento risolutivo: I solai possono essere privati, dove ognuno ha una propria
stanza (tipico dei condomini di 20/30 anni fa), oppure può esistere un unico locale
che a volte viene usato da stenditoio comune. Se il solaio è una parte comune del
condominio, ogni condòmino ha diritto di avere le chiavi. In nessun caso è possibile
trasformare un solaio - privato o comune - in dormitorio. Non è possibile dare un
solaio in uso a persone estranee al condominio. Se un abitante del fabbricato vuole
dormire nel proprio solaio, non vi è invece nessuna legge che lo impedisca, purché
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RENTAL OF GARAGES FOR RESIDENTIAL PURPOSES
Description of the problem: Garages have a well-defined destination of use. However in some marginal situations cases have been seen of people using garages for
residential purposes.
Questions: What can be done if a person is found living in a garage? Is the owner
responsible? What happens if a garage or cellar is turned into residential premises?
Guidelines for resolution: When one or more people are found living in a garage,
using it as their home, first of all the owner must be notified, as sometimes they
are not aware of the fact. After this, it must be reported to the Police or Carabinieri, and as the case may require, the health board and the municipality so that
any social services may be provided. The property will then be emptied, as it is
not destined for residential use. The owner may be liable if the rental contract
includes the garage explicitly for residential use. If however in the contract it is
clearly specified that the garage is rented as a garage, the owner is not liable for
such offence. If the tenant has used the property improperly, for example by subletting as accommodation, the owner has the right to immediately terminate the
rental contract. There are various penalties relative to the non-declaration of property granting, possible abetment of illegal immigration, improper use of property
without habitability permits (with fines issued also by the health board) which may
lead to unpleasant consequences and heavy fines to pay for the party found responsible for illegal hospitality.
USE OF APARTMENT BLOCK ATTICS AND COMMUNAL AREAS FOR SLEEPING
Description of the problem: The communal parts of an apartment building (attics,
cellars, garages, etc.) cannot be used for sleeping in. However, in some apartment
blocks people have been found sleeping in the attic areas, attic corridors or other
communal parts of the building.
Questions: How is the use of the communal attics managed? Do all occupants have
the right to the keys? What can the communal attic be used for? What can be done
when non-residents sleep in the communal areas? What happens if an occupant
sleeps in his own attic?
Guidelines for resolution: Attics may be private, and each occupant has his own
room (this is typical of apartment blocks built 20 or 30 years ago), or may consist
of a single space which is sometimes used as a laundry drying area. If the attic is
a communal part of the building, every occupant has the right to the keys. In either case it is not possible to turn an attic – whether private or communal – into a
dormitory. It is not possible to allow non-residents to use the attic. If an occupant
wants to sleep in his own attic, no law forbids this, providing he does not disturb or
cause damage to the other occupants. It is not permitted under any circumstance to
change the destination of use and make areas such as attics, garages or cellars residential. If communal areas are occupied by non-residents, the Administrator should
report it to the Police immediately. Even individual occupants may call the Police,
who will expel the illegal occupants, verifying their identity. If people in attics or
communal areas have paid for their hospitality, the lessor is also liable for unlawful appropriation of communal areas for profit, as well as for the non-declaration
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ciò non rechi fastidio effettivo o danno agli altri condòmini. Non è in ogni caso possibile cambiare la destinazione d’uso verso l’abitativo a locali come solai, garage,
cantine. Se i locali comuni fossero occupati da “estranei”, l’Amministratore dovrebbe fare immediata denuncia alla Polizia. Anche il singolo condòmino può richiedere
l’intervento delle forze di polizia, che provvederanno a fare sgomberare gli abusivi,
oltre a verificarne l’identità. Se poi le persone nei solai o negli spazi comuni hanno
pagato una somma per l’ospitalità, si prospetta una denuncia al locatore per appropriazione indebita di spazi comuni con finalità di lucro, oltre che per la mancata
dichiarazione di cessione di fabbricato all’autorità passate le 48 ore di presenza
degli abusivi,. Se gli ospitati sono immigrati extra-UE irregolari, è ipotizzabile il
reato di favoreggiamento di immigrazione clandestina, con forti sanzioni in denaro
e possibile azione penale a carico dell’ospitante.
4.8 ABITUDINI E RITUALI SUL CIBO
IMPROPRIA CONSERVAZIONE O TRATTAMENTO DEI CIBI
Identificazione del problema: Alcuni occupanti nel condominio conservano i cibi in
contenitori non sigillati, in spazi aperti o sui terrazzi (pesce essiccato, carni appese,
ecc) con fuoriuscita di odori forti e sgradevoli. In altri casi si cucina sul terrazzo o
con le finestre aperte, facendo uscire odori forti e a volte sgradevoli per gli altri
abitanti. Talvolta, per la presenza di odori cattivi, taluni abitanti temono che vi
possano essere prodotti avariati e il rischio di diffusione di parassiti e malattie.
Domande: Quali sono le norme che regolano la conservazione a domicilio del cibo?
Come si fa ad individuare un possibile rischio sanitario per l’intero condominio? Chi
occorre avvisare in caso di timore della diffusione di malattie? E’ possibile impedire il consumo di determinati alimenti o prodotti “non usuali” e particolarmente
odorosi?
Orientamento risolutivo: Le emissioni di odori e di esalazioni maleodoranti possono
essere considerate reato ed equiparate al getto pericoloso di sostanze o al disturbo
da rumore. I cattivi odori, per essere considerati reato, debbono avere un carattere
non momentaneo e debbono risultare davvero intollerabili o comunque debbono
provocare un evidente fastidio fisico (es. nausea, disgusto, inappetenza).
Nei danni sono considerati anche gli effetti di tipo psicologico, l’esercizio delle
normali attività quotidiane di lavoro e di relazione (es. necessità di tenere le finestre chiuse, difficoltà di ricevere ospiti, ecc.). In questi casi la prima cosa da fare è
accertare da dove provenga il disturbo olfattivo, e fare poi presente ai vicini il fatto
da loro provocato, chiedendo la rimozione dei prodotti o dei cibi maleodoranti.
Se l’odore persiste è possibile sporgere denuncia all’autorità e chiedere soprattutto
l’intervento dell’AUSL per una ispezione sanitaria, per accertare che non vi siano rischi alla salute pubblica. Se non vi sono rischi sanitari, è comunque possibile seguire
le vie legali per far cessare le emissioni di cattivi odori: l’iter sarà piuttosto lungo,
occorreranno pareri di esperti e verifiche nel condominio, potendo anche ricorrere
al Giudice di Pace. Se verrà riconosciuto il fatto del cattivo odore persistente e
molesto, e dunque il danno subito, il responsabile si troverà a pagare delle sanzioni
in denaro, tutte le spese legali e forse anche a compensare con denaro il danno mo78
of property granting to the authorities after more than 48 hours of arrival of the
unlawful occupants. If the guests are illegal foreign immigrants, the party may also
be charged with abetment of illegal immigration, with heavy fines and the risk of
penal action.
4.8 FOOD CUSTOMS AND RITUALS
INCORRECT STORAGE OR HANDLING OF FOOD
Description of the problem: Some apartment block occupants store food in unsealed containers, in open areas and terraces (dried fish, hung meat, etc.) which give
off strong, unpleasant odours. In some cases they cook on the terrace or with the
windows open, letting out odours which are strong and sometimes unpleasant for
the neighbours. Sometimes, due to these bad smells, the other inhabitants fear that
food has gone bad, and fear the spread of disease and parasites.
Questions: What are the regulations that govern the storage of food at home? How
is it possible to identify a possible health hazard for the whole apartment building?
Who should be informed in the event of risk of disease? Is it possible to prevent
others from consuming certain types of food or “unusual” and particularly smelly
products?
Guidelines for resolution: Giving off bad smells and fumes is considered an offence
in the same way as the throwing of dangerous substances or noise disturbance. To
be considered an offence, bad smells must not be temporary, and must be really
intolerable or in any case cause clear physical discomfort (e.g. nausea, distaste,
loss of appetite). The damage may also consider psychological effects, such as the
carrying out of normal daily working activities and relations (e.g. the need to keep
the windows closed, difficulty in inviting guests, etc.). In these cases, the first thing
to do is to find out where the bad smell is coming from, and then inform the neighbours of the effects of their actions, asking them to remove the badly smelling
food or products.
If the smell persists, it is possible to report it to the authorities and ask above all for
the intervention of the health board for a health inspection, to check that there is
no risk to public health. If there are no health risks, it is in any case possible to take
legal action to have the emission of bad odours stopped. The procedure is rather
long, and requires the opinion of experts and inspections of the apartment building,
and may also involve the Justice of Peace. If the persistent and offending bad smell
is confirmed, and the damage is recognised, the persons liable will have to pay a
fine, all legal costs and maybe pay damages for the material and moral damage caused to the neighbour. It is not possible to forbid the use of particular foods, if they
do not cause offensive bad smells or constitute a risk for public health.
79
rale e materiale subito dal vicino. Non è possibile invece vietare l’uso di particolari
prodotti alimentari, se questo non causa disturbo in termini di odori molesti o di
rischio per la salute pubblica.
MACELLAZIONE DOMESTICA E RITUALE CON FINALITA’ DI ALIMENTAZIONE
Identificazione del problema: In alcuni casi si è verificata la tenuta in appartamento di animali “non da compagnia” vivi, e la loro successiva uccisione e macellazione
in sede domestica, con fuoriuscita di sangue nel pianerottolo (montoni, agnelli,
pollame).
Domande: E’ possibile tenere animali vivi in casa, per la propria alimentazione? E’
possibile l’uccisione di tali animali, e la successiva macellazione in appartamento?
E’ possibile la macellazione domestica, a scopo di alimentazione, dovuta a rituale
religioso?
Orientamento risolutivo: Normalmente i regolamenti condominiali vietano la tenuta di animali, ad esclusione di cani, gatti o pesci,e a patto che non arrechino disturbo. Dunque la tenuta di altri animali vivi è in genere vietata. Per quanto riguarda
la uccisione e macellazione di animali esistono soprattutto regolamenti sanitari
che limitano l’attività al di fuori dei macelli autorizzati: pertanto la macellazione
domestica non è consentita. Lo scopo rituale e religioso non è sufficiente per consentire tale attività in appartamento, e nemmeno in cantina o garage o in locali non
idonei allo scopo. La macellazione infatti, se l’animale non è sano, può diffondere
infezioni e parassiti con conseguente pericolo per l’igiene pubblica. Oltre a ciò,
esistono problemi legati al possibile maltrattamento di animali, non consentito dalla legge italiana: ad esempio si richiede la macellazione con previo stordimento,
ritenendo preminente la pur relativa protezione degli animali su precetti religiosi
confliggenti con la morale pubblica.
La normativa impone che la macellazione rituale, senza stordimento, anche se per
consumo familiare, possa essere eseguita solamente nei macelli, e in particolare
in quelli specificatamente autorizzati. La macellazione di animali, il sezionamento
o il deposito delle carni in stabilimenti non riconosciuti o non autorizzati è punita
con l’arresto fino a due anni o con l’ammenda fino a 60 mila euro (art.20 D.L.vo
286/94). L’articolo 544 ter del Codice Penale sanziona con la reclusione da tre mesi
a un anno o con la multa da 3.000 a 15.000 euro, aumentata della metà nel caso
di morte, chiunque utilizzi animali in attività che provochino lesioni o sevizie, così
come lo è l’uccisione domestica al di fuori della normativa speciale di tutela degli
animali per la macellazione.
4.9 PARCHEGGIO CONDOMINIALE
PARCHEGGI CONDOMINIALI PRIVATI AD USO PUBBLICO
Identificazione del problema: In alcuni stabili sono presenti parcheggi condominiali aperti (non delimitati da sbarre o cancelli) che vengono occupati anche dai
non residenti. A volte le vetture vengono lì abbandonate anche per lunghi periodi,
contribuendo a creare degrado ed occupando in permanenza uno spazio pubblico.
Inoltre il condominio non può decidere autonomamente di delimitare l’area par80
DOMESTIC AND RITUAL SLAUGHTERING FOR FOOD PURPOSES
Description of the problem: Some cases have been found of live, non-domestic
animals being kept and slaughtered in apartments, with blood leaking out onto the
landing (goats, sheep, poultry).
Questions: Is it possible to keep live animals in the home for food purposes? Is it
possible to kill and butcher animals in an apartment? Is domestic butchering during
religious rituals, for food purposes, permitted?
Guidelines for resolution: With the exception of cats, dogs and fish, and in any case
providing these do not cause a disturbance, it is not usually permitted by apartment
building regulations to keep animals. Keeping any other live animals is therefore
generally forbidden.
As far as slaughtering of animals is concerned, above all there are health regulations
which limit this activity outside of authorised slaughterhouses: domestic slaughtering is therefore not permitted. The ritual or religious purpose is not sufficient to
permit this activity in an apartment, nor in the cellar or garage or any other areas
that are not suited to that purpose. If the animal is not healthy, slaughtering can
spread infection and parasites and constitute a health hazard. In addition to this,
there are some problems linked to the potential maltreatment of animals, which
is not permitted under Italian law: for example, slaughtering requires the previous
stunning of the animal, where the – relative – protection of the latter prevails over
any religious precepts which are in conflict with public morality.
The law states that ritual slaughter, without stunning, even for domestic consumption, can only be carried out in specially authorised slaughterhouses. The butchering and cutting of animals and the storage of meat in unauthorised properties may
be punished with up to 2 years’ imprisonment and a fine of up to € 60,000 (article
20 of Italian Law no. 286/94). Article 544 point 3 of the Penal Code foresees imprisonment of between three months and one year and a fine of between € 3,000
and 15,000, increased by 50% in the event of death, for anyone using animals in an
activity that causes lesions and torture, as well as domestic killing outside of the
special law for the protection of animals for slaughter.
4.9 THE RESIDENTS’ CAR PARK
PRIVATE APARTMENT BLOCK CAR PARKS FOR PUBLIC USE
Description of the problem: Some apartment blocks have open car parks, which are
not closed off by barriers or gates, and are used also by non-residents. Sometime
vehicles are left abandoned for long periods, contributing to the degradation of the
area and occupying a public space permanently. Furthermore, the apartment building cannot autonomously decide to close off the car park with barriers or gates.
Questions: When and using which criteria is it possible to remove vehicles from a
private car park for public use? Is it possible to change the classification of the car
park? Who is responsible for maintaining the private areas for public use?
81
cheggio con sbarre o cancelli.
Domande: Quando e con quali criteri si possono rimuovere le auto in un parcheggio
privato ad uso pubblico? E’ possibile cambiare la classificazione del parcheggio? Chi
deve occuparsi della manutenzione delle aree private a uso pubblico?
Orientamento risolutivo: Su segnalazione dell’Amministratore di condominio, per
le automobili abbandonate nei parcheggi privati ad uso pubblico (classificazione
urbanistica P1) può intervenire la Polizia Municipale, che a seconda dei casi potrà
decidere anche per la rimozione del mezzo. In particolare, se l’automezzo risultasse inutilizzabile, potrà essere trattato alla stregua di un rifiuto urbano ingombrante
e quindi smaltito in discarica. Le spese saranno a carico del proprietario dell’automezzo. In caso il veicolo sia in buono stato ma l’assicurazione sia scaduta, verrà
effettuata la rimozione verso un deposito automezzi; oltre alla sanzione, il proprietario dovrà pagare le spese di rimozione, di trasporto e di sosta presso il deposito.
Il cambio di tipologia da parcheggio a uso pubblico verso parcheggio privato condominiale (classificazione P3) non viene mai concesso dal Comune. La manutenzione
dei parcheggi classificati P1 è a totale carico della proprietà e del condominio. A
volte il Comune ne disciplina la viabilità con cartelli, segnaletica e illuminazione,
ma il ripristino della pavimentazione, scarichi, fogne, ecc è interamente a carico
del condominio. Non è concesso di limitare l’accesso al parcheggio ai non residenti.
Il parcheggio deve rimanere ad uso pubblico, a vantaggio dei condòmini ma anche
degli altri cittadini.
PARCHEGGI CONDOMINIALI PRIVATI - OCCUPAZIONE POSTI AUTO
Identificazione del problema: Nei parcheggi privati, spesso chiusi da sbarre o cancelli, sostano anche auto che non appartengono ai residenti ma a persone che hanno
comunque le chiavi d’accesso (si tratta o di persone che hanno abitato lì, o di persone a cui i residenti hanno dato le chiavi). In altri casi sono i clienti di una attività
commerciale del condominio a occupare i posti auto nel cortile privato.
Domande: Quando e con quali criteri si possono rimuovere le auto in un parcheggio
privato condominiale? Chi ha diritto ad usufruire del parcheggio? E chi può possedere le chiavi?
Orientamento risolutivo: Salvo disposizioni diverse previste dal rogito, dal regolamento di condominio o da delibere assembleari, l’utilizzo dei posti macchina è
riservato solamente ai condòmini e ai residenti. Chi utilizza in modo non autorizzato un posto auto può essere prima richiamato dall’Amministratore, poi portato in
giudizio per abuso di utilizzo della cosa comune, con altresì richiesta risarcitoria di
danni. Un modo semplice per risolvere la questione può essere la delimitazione e
numerazione degli spazi di parcheggio nel cortile privato, e l’assegnazione a ogni
condòmino di una piazzola numerata. In caso il numero dei condòmini sia maggiore
delle piazzole disponibili, si potrà effettuare la turnazione dei posti disponibili,
secondo un calendario prefissato.
82
Guidelines for resolution: Called in by the Property Administrator, the Municipal
Police deal with cars abandoned in private car parks for public use (urban classification P1), deciding on their removal if required. In particular, if the vehicle is not
usable, it may be treated as large urban waste and disposed of at the dump. The
costs will be charged to the vehicle owner. If the vehicle is in good condition but has
no insurance, it will be removed to a vehicle deposit; in addition to fines, the owner
will be liable for the costs of removal, transportation and storage at the deposit.
The change of type of car park for public use to private residents’ car park (classification P3) is never granted by the Municipality. The maintenance of P1 classified car
parks is the full responsibility of the owners and the apartment building. Sometimes
the Municipality regulates its access with signs, lighting or similar, but the repair of
the floor, drains, etc. is for the apartment building’s account. Access to the car park
by non-residents cannot be limited. The car park must remain for public use, for the
advantage of the apartment building residents but also other citizens.
PRIVATE APARTMENT BLOCK CAR PARKS – OCCUPATION OF PARKING SPACES
Description of the problem: In private car parks, often closed off by barriers or
gates, cars are sometimes parked which belong to non-residents but to other people
who have the access keys (people who used to live there, or people who have been
given the keys by other residents). In other cases, the parking spaces in the private courtyard are taken by customers of a business that is run from the apartment
building.
Questions: When and using which criteria is it possible to remove vehicles from a
private apartment block car park? Who has the right to use the car park? Who has
the right to the keys?
Guidelines for resolution: Unless otherwise provided for in the purchase contract,
apartment block regulations or residents’ meeting resolutions, the use of the parking spaces is reserved for occupants and residents. Anyone who is not authorised to
use the car park may be notified by the Administrator, and taken to court for abuse
of a communal object, and may have to pay damages. A simple way of resolving the
problem is the closing off and numbering of parking spaces in the private courtyard,
allocating a numbered parking bay to each occupant. If there are more occupants
than available spaces, the allocation may be done on a shift basis, following an
established rota.
83
5 - GLOSSARIO ESSENZIALE DEL CONDOMINIO
Di seguito sono stati raccolti e spiegati in modo sintetico e semplice 120 tra i termini di uso frequente nell’ambito del condominio, della casa e delle attività ad essi
collegate.
123 TERMINI
PRINCIPALE SIGNIFICATO DEL TERMINE
IN AMBITO CONDOMINIALE E IMMOBILIARE
Abitabilità
Atto dell’amministrazione comunale che certifica che un dato appartamento è vivibile secondo criteri stabiliti, e che dunque consente
alle persone di poter abitare in modo regolare in tale appartamento.
Accatastare
Iscrivere al Catasto un immobile.
Affittuario
Chi prende in affitto una proprietà di altri.
Agenzia delle
Entrate
Principale ente che svolge i servizi di amministrazione e
riscossione dei tributi e delle imposte (tasse).
Allacciamento
Collegamento di un impianto al sistema generale, ad esempio
del gas, del telefono, dell’elettricità.
Amministratore
Chi è responsabile dell’amministrazione di un bene, di un’istuzione di un patrimonio, o di un condominio.
Andito
Luogo di passaggio o disimpegno, corridoio.
Anno contabile
Periodo di tempo nel quale si considerano i costi e i relativi
pagamenti (es. da aprile al marzo successivo). Nei condomini
spesso non coincide con l’anno solare.
Assemblea
condominiale
Riunione dei proprietari e dei conduttori di un condominio per
prendere decisioni che riguardano la vita economica e sociale del
condominio in cui si hanno delle proprietà e/o in cui si abita.
Bilancio
condominiale
Documento che sintetizza i costi comuni condominiali e le
entrate monetarie.
Bilancio consuntivo Documento riepilogativo dei costi comuni condominiali già
sostenuti e delle entrate monetarie effettive. Contiene la suddivisione e rateizzazione delle spese.
Bilancio preventivo Documento che riassume i costi comuni condominiali da sostenere e delle entrate monetarie da attivare per far fronte a tali
costi. Contiene la suddivisione delle spese.
Caparra
Somma versata a garanzia di un contratto, contro eventuali
inadempienze (mancati pagamenti, danni causati, ecc).
Cassazione
Supremo organo di giustizia, le cui sentenze hanno grande influenza nello stabilire la regolarità di determinati atti o comportamenti.
Catasto
Registro pubblico nel quale si elencano i beni immobili, con
84
5 - ESSENTIAL APARTMENT BUILDING GLOSSARY
Here below, 120 of the most frequently used terms relating to the apartment block,
the home and all related activities, are given and explained in a brief, simple
manner.
123 TERMS IN
ENGLISH
PRINCIPAL MEANING OF THE TERM IN THE PROPERTY AND
APARTMENT BUILDING FIELD
Habitability
Certificate issued by the municipal authorities to confirm that
a given apartment is appropriate for habitation under specific
criteria, thus allowing people to reside there.
Register
To register a property with the cadastre.
Lessee
A person renting a property from another person.
Inland Revenue
Main tax administration and collection authority.
Connection
Connection to a general system, e.g. gas, telephone,
electricity.
Administrator
The person responsible for administering a property, institution,
assets, or an apartment building.
Passage
Corridor, passageway.
Accounting year
Period of time for which the costs and relative payments are
considered (e.g. from April to the following March). Often in
apartment buildings this does not coincide with a calendar
year.
Residents’ Meeting
Meeting of owners and tenants of an apartment block to take
decisions on the economic and social life of the building they
own / live in.
Apartment building Document detailing the communal service charges and income
balance sheets
of the apartment block.
Definitive balance
sheet
Summary document of already paid apartment block service
charges and the actual amounts received. It includes the
division and instalments of the charges.
Estimated balance
sheet
Document that summarises the costs to be borne by the
apartment building and the expected amounts to be received
to cover these charges. Includes the division of charges.
Deposit
Sum paid as a contractual guarantee against breach of contract
(non-payment, damages, etc).
Court of Cassation
A supreme court of justice, whose sentences greatly effect the
establishment of the correctness of certain acts or behaviour.
Cadastre
Public register of property, indicating the place, boundaries,
names of owners and cadastral value, on which taxes are
calculated.
85
indicazione di luogo e confine, con il nome dei possessori e le
relative rendite, sulle quali debbano calcolarsi le tasse.
Codice di Procedura Insieme delle norme che organizzano l’attività, l’esercizio dei
Civile C.C.P.
diritti e le procedure per l’amministrazione della giustizia in
ambito civile.
Codice Civile – C.C. Raccolta di norme giuridiche che disciplinano gli atti ed i comportamenti dei privati nei loro reciproci rapporti socialmenteed economicamente rilevanti.
Codice Penale – C.P. Raccolta di leggi e norme che si riferiscono ai reati di maggiore gravità e che disciplinano la limitazione della libertà
personale dei colpevoli attraverso le diverse pene detentive
(carcere, arresti domiciliari, ecc).
Comodato
Contratto in base al quale il proprietario (comodante) concede
ad un’altra persona (comodatario) in uso e gratuitamente un
bene anche immobile, con obbligo di restituzione a richiesta.
Compravendita
Atto con cui si trasferisce la proprietà di un bene in cambio di
denaro.
Compromesso
Accordo formale con cui le parti si obbligano a stipulare un
futuro contratto, relativo a una compravendita.
Comproprietà
Comunione tra più soggetti del diritto di proprietà di un bene.
Comunione dei beni Modo con cui sono regolati i rapporti patrimoniali fra coniugi,
i quali mettono in comune i propri beni immobili e le altre
proprietà materiali.
Concessione edilizia Provvedimento con cui l’amministrazione comunale rilascia
l’autorizzazione a costruire un immobile.
Condominio
Edificio costituito da più appartamenti i cui singoli proprietari
hanno insieme agli altri la proprietà di parti e servizi comuni,
ed in cui possono vivere anche persone in affitto (affittuari)
che utilizzano le proprietà.
Condòmino
Persona che vive in un condomino. Al plurale – condòmini – indica l’insieme degli abitanti di tale edificio.
Condono edilizio
Provvedimento dello stato teso a sanare e regolarizzare fenomeni di abusivismo, previa auto-denuncia e pagamento di
un’ammenda (multa).
Conduttore
Chi prende in affitto un immobile e stipula col proprietario il
relativo contratto.
Conservatoria
Ufficio in cui sono tenuti i registri immobiliari e ipotecari.
Conto corrente
condominiale
Strumento monetario per effettuare operazioni di pagamento
o ricevimento di denaro, e per tenere la registrazione di tali
movimenti in relazione a un dato condominio.
Contraente
Chi stipula o conclude un contratto.
86
Code of Civil
Procedure – CCP
Set of rules that organise the activity, exercising of rights and
procedures for administering justice in the civil field.
Civil Code – CC
Set of laws governing the acts and behaviour of private citizens
in social and economical mutual relations.
Penal Code - CP
Set of laws and regulations referring to more serious offences
which govern the limitation of personal freedom of the
offenders through a series of detention penalties (prison,
house arrest, etc).
Loan for use
Contract under which the owner (lender) grants another person
(borrower) the use of an asset or property free of charge, with
the obligation to return it upon request.
Sale
Deed in which the ownership of an asset is transferred in
exchange for money.
Preliminary sales
contract
Formal agreement in which the parties undertake to exchange
contracts for sale in future.
Co-ownership
Ownership of property rights by more than one person.
Communal estate
Method for the regulation of the assets of a married couple,
who place their assets and material properties in joint
ownership.
Building permit
Provision whereby the municipal administration issues an
authorisation to build.
Building composed of more than one apartment, the individual
owners of which share the communal parts and services, and
Apartment building
in which people can also live in rented accommodation and
use the properties.
Occupant
Person who lives in an apartment building. The plural –
occupants – indicates the set of inhabitants of a building.
Building amnesty
Provision by the state to regularise illegal acts, through selfreporting and the payment of a fine.
Lessee, tenant
Person renting a property and signing the contract with the
owner.
Mortgage registry
Office holding the property and mortgage registers.
Monetary tool for carrying out operations related to the
Apartment Building
payment and receipt of monies and to record the monetary
current account
movements of a given apartment building.
Contractor
The person drawing up or signing a contract.
Contract
Formal agreement between two or more parties to start,
modify or annul a legal relationship which binds the parties to
certain behaviour, such as the granting of assets or rental of
property in exchange for money.
87
Contratto
Accordo formale di due o più parti per costituire, modificare o
estinguere un rapporto giuridico che vincola le parti a determinati comportamenti, come la cessione di beni o l’affitto di
beni in cambio di denaro.
Contratto di
locazione
Contratto con cui una parte si impegna a concedere a un’altra
il godimento di un bene (mobile o immobile) per un certo tempo, dietro il pagamento di un determinato compenso.
Controprestazione
Corrispettivo in denaro o in natura di una prestazione, di un
servizio, di un’attività.
Convocazione
Invito a partecipare a una riunione.
Credito chirografario Credito non assistito da garanzia reale o personale. Tipico dei
crediti del condominio, viene riscosso solo dopo che gli altri
creditori (es. banche) sono stati saldati.
Cubatura
Misura del volume, della capacità di un locale, di un appartamento. Considera dunque l’insieme di larghezza, lunghezza e
altezza di un locale.
Dati catastali
Informazioni relative a un certo immobile, contenute nei registri catastali, che lo individuano in maniera precisa e senza
possibilità di equivoco.
Decoro
dell’immobile
Estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle
strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una
determinata fisionomia ed una specifica identità.
Decreto Legge – D.L. Atto con forza di legge, che può essere adottato dal Governo,
in casi di particolare urgenza.
Decreto Legislativo Atto normativo avente forza di legge, emanato dal Governo su
D.LGS.
delega del Parlamento. E’ anche detto “decreto delegato”.
Decreto del
Presidente della
Repubblica – D.P.R.
Atto del Presidente della Repubblica, che ratifica una decisione
del Governo. Come tutti gli atti del Presidente, va controfirmato
dai ministri competenti.
Delega
Atto con cui si autorizza qualcuno ad agire al proprio posto, in
propria vece.
Deliberazione
Decisione formale di un organo collegiale (es. assemblea) con
valore esecutivo.
Deposito cauzionale Somma versata a garanzia di un contratto, contro eventuali
inadempienze.
Destinazione
Uso per cui una certa cosa è stata concepita e realizzata. Un
uso differente viene detto “improprio”.
Destinazione d’uso
Vincolo pubblico sulle attività che si possono realizzare all’interno di un immobile. Ad esempio “uso abitativo” oppure “uso
commerciale”.
Diritti
Sono le tutele basilari di ogni persona, riconosciute per legge
88
Rental contract
Contract in which one party undertakes to grant the other
party the use of an asset (material or property) for a given
time, against payment of an agreed amount.
Valuable
consideration
Payment in money or in kind for a service or activity.
Call
Invitation to participate in a meeting.
Unsecured credit
Credit not supported by a real or personal guarantee. Typical
of credits in an apartment building, paid only after other
creditors (e.g. banks) have been paid.
Cubage
Measurement of volume, the capacity of a room, or an
apartment. It considers the length, width and height of the
room.
Cadastral data
Information relative to a given property in the cadastral
register, which precisely and unequivocally identifies it.
Building décor
The appearance of a building, given by its lines and structures
that provide a given appearance and specific identity.
Legal Decree – LD
Legal act which can be adopted by the government in the case
of particular urgency.
Legislative Decree – Legal act issued by the government by order of the Parliament.
LGS.D.
It is also known as a “delegated decree”.
Decree of the
President of the
Republic - DPR
Act of the President of the Republic, which ratifies a government
decision. Like all other Presidential acts, it must be signed by
the competent ministries.
Power of attorney
Act with which someone is authorised to act on your behalf.
Resolution
Formal decision by a group (e.g. meeting) with executive
value.
Deposit
Sum paid as a guarantee of a contract, against any breaches.
Destination
Use for which a given thing has been designed and made. A
different use is called “improper”.
Destination of use
Public obligation concerning the activities which can be
carried out in a property. For example “residential use” or
“commercial use”.
Rights
The basic rights of all people, recognised by law for all
citizens. Civil rights are granted by the state to anyone within
its territory. Natural or human rights are those deemed to
belong to everyone.
Right to vote
The right to legitimately express one’s own decision on a given
subject in a formal manner.
89
ad ogni cittadino. I diritti civili sono concessi dagli Stati a chi
si trovi nei confini territoriali. I diritti naturali o i diritti umani
si ritiene debbano appartengano a tutte le persone.
Diritto di voto
Diritto a poter esprimere legittimamente e in modo formale la
propria decisione riguardo a un dato argomento.
Disdetta
Dichiarazione resa da un contraente alla controparte per porre
fine a un contratto prima del tempo stabilito, o per impedirne
il tacito rinnovo. Deve essere in forma scritta e inviata tramite
raccomandata con ricevuta di ritorno.
Donazione
Atto amministrativo con cui una persona (donante) dispone a
favore di un’altra (donatario), a titolo gratuito e volontario, il
trasferimento di un proprio diritto o di un bene patrimoniale.
Edificio
Fabbricato, costruzione.
Erario
Insieme delle finanze dello Stato.
Eredità
Insieme dei beni appartenuti a un defunto e trasmessi ai suoi
successori.
Godimento
Facoltà di usufruire di un bene, di esercitare un diritto su tale
bene.
ICI
Imposta Comunale sugli Immobili, corrispondente ad una tassa
sul valore della proprietà.
Immobile
Edificio, palazzo, e comunemente anche un appartamento o
un locale siti in uno stabile.
Impianti comuni
Impianti che servono a fornire servizi (es. riscaldamento, acqua potabile, fognature) a più persone di un immobile, o a più
immobili.
Imposta di registro
Essa è dovuta al momento della registrazione degli atti presso
l’Agenzia delle Entrate (prima dell’unificazione degli uffici fiscali, la registrazione era effettuata presso l’Ufficio del Registro).
Ipoteca
Garanzia che dà facoltà a un creditore, in caso di mancato
pagamento, di recuperare il denaro vendendo l’immobile che
è stato dato in pegno.
Lastrico solare
Copertura a terrazzo di un edificio.
Legge – L.
Atto del Parlamento contenente regole comportamentali di
cui si impone l’osservanza nel territorio dello Stato.
Legge Quadro – L.Q. E’ una legge contenente i principi fondamentali in un dato
campo di attività. Delega inoltre ad altri soggetti (es. Regioni)
ulteriori regolamenti e legislazioni derivate.
Locatore
Persona che affitta un immobile. Il locatore può anche non
essere il proprietario dell’immobile, come ad esempio in caso
di sub-affitto.
Locatario
La persona che prende in affitto un immobile.
90
Notice of
termination
Declaration made by one party to another in a contract to
end the contract before its deadline, or to prevent it from
being tacitly renewed. It must be done in writing and sent by
registered letter with advice of receipt.
Donation
Administrative act in which a person (donor) transfers to
another (donee), a right or asset voluntarily and free of
charge.
Building
Construction, premises.
Treasury
The set of state finances.
Inheritance
Set of assets belonging to a person who dies, handed on to his
or her successors.
Enjoyment
Faculty to use an asset, to exercise rights over that asset.
ICI
Municipal Property Tax, corresponding to a tax on the value of
the property.
Property
Building, and commonly also an apartment or other premises
located in a larger building.
Communal systems
Systems used to deliver utility services (e.g. heating, water,
drains) to groups of people in a building or group of buildings.
Stamp duty
This is a tax due at the time of registration of a deed with the
Inland Revenue (before the unification of the tax offices, this
was done at the Registry Office).
Mortgage
Guarantee which allows a creditor to recover amounts due by
selling the property mortgaged, in the event of non-payment.
Flat roof
Terraced cover of a building.
Law – L
Parliamentary deed containing behavioural regulations which
must be complied with within the national territory.
Law containing the fundamental principles in a given field of
Framework law – FL activity. It also appoints other subjects (e.g. Regions) with
other regulations and legislation.
Landlord
Person renting out a property. The landlord might not be the
actual owner of the property, as in the case of sub-letting.
Lessee, tenant
Person who rents the property.
Rental
Act or contract in which a party (the lessor) rents a property
to another party (the lessee).
Construction
Building work.
Ordinary
maintenance
Technical activity done periodically to assure the sound
operation of existing structures and systems.
Extraordinary
maintenance
Technical activity carried out to repair unexpected damage or
to renew structural and other parts.
91
Locazione
Atto o contratto con il quale un soggetto (detto locatore) cede
un immobile in affitto ad un altro soggetto (detto locatario).
Manufatto
Opera edile.
Manutenzione
ordinaria
Attività tecnica che si esegue periodicamente a scopo preventivo
sugli impianti e sulle strutture esistenti.
Manutenzione
straordinaria
Attività tecnica che si esegue in seguito a guasti imprevisti o
per rinnovare parti anche strutturali.
Millesimi
Misura del valore tecnico di un immobile di un condominio,
che tiene anche conto di altri aspetti tecnici (esposizione,
piano, destinazione d’uso). E’ utilizzata per il conteggio delle
spese individuali e comuni dei condòmini, e per il computo
(conteggio) dei voti in assemblea.
Morosità
Ritardo ingiustificato nell’adempiere ad un proprio obbligo
(es. un pagamento).
Mq
Sigla che indica “metro quadrato”. Si utilizza per la misura
delle superfici.
Mutuo
Prestito a lungo termine, assistito da garanzie per lo più immobiliari, rimborsabile per quote a scadenze determinate.
Natura contrattuale Disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e
degli obblighi di ciascun condominio (es. destinazione delle
proprietà esclusive, modifica dei criteri di ripartizione delle
spese). Modificabili solo con il consenso di tutti i condòmini.
Natura regolamentare Disposizioni che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condòmini (es. modalità di uso dei servizi e degli
spazi condominiali). Modificabili a maggioranza.
Negligenza
Grave mancanza di cura e di attenzione.
Non rinnovabile
Che non può essere riproposto alla sua scadenza, e deve terminare.
Norma di legge
Regola di condotta che prescrive il comportamento da osservare o il comportamento vietato. E’ stabilita dalle leggi di uno
Stato ed è valida dentro i suoi confini territoriali.
Notaio
Libero professionista che svolge la funzione di pubblico ufficiale, attribuendo pubblica validità agli atti e assolvendo altre
mansioni quali il deposito di documenti, la consulenza per la
stipula di atti, l’apposizione di sigilli.
Nuda proprietà
Diritto di possesso di un dato bene, senza tuttavia poterne
godere fino a quando tale bene è utilizzato da un usufruttuario
(es. persona in un alloggio).
Obblighi
Vincolo a tenere un certo comportamento, a fare o non fare
una determinata cosa, derivante dal rispetto di una norma giuridica, o ad impegni assunti.
Oneri accessori
Spese che riguardano tutti gli aspetti della gestione comune
92
Thousandths
Measurement of the technical value of a property in an
apartment building, considering all technical aspects
(exposure, floor, destination of use). It is used to calculate the
individual and communal service charges of all occupants, and
to count the votes in the meetings.
Breach of contract
Unjustified delay in fulfilling contractual obligations (e.g.
payment).
M²
Code which stands for “square metre”. Used to measure
surface areas.
Mortgage
Long term loan, supported by mainly real estate guarantees,
repayable at pre-set instalments.
Contractual nature
Provisions applicable to subjective rights and obligations
of each apartment building (e.g. destination of exclusive
properties, modification of the criteria used to divide the
service charges). Can only be modified with the consent of all
occupants.
Regulative nature
Provisions affecting impersonal interests of the whole group
of occupants (e.g. method of using communal services and
spaces). Modifiable by majority vote.
Negligence
Serious lack of care and attention.
Non-renewable
Which may not be re-proposed on its deadline, but must
finish.
Legal requirement
Rule of conduct which describes the behaviour to be followed
and/or which is forbidden. It is established by the laws of a
state, and is valid within the national territory.
Notary
Freelance professional who acts as a public official, assuring
public validity to deeds and carrying out other tasks such as
the deposit of documents, consulting on the drawing up of
contracts and the affixing of seals.
Bare ownership
Right of possession of a given asset, without however being
able to use it while still in use by another user (e.g. person in
accommodation).
Obligations
Requirement of maintaining certain behaviour, doing or not
doing a given thing, deriving from the respect for a given legal
regulation or other commitments made.
Accessory charges
Costs relative to all aspects of the ordinary and extraordinary
communal management of an apartment building. Divided
between landlord and tenant according to specific tables.
93
ordinaria e straordinaria del condominio. Sono suddivise tra
locatore e affittuario, in base a precise tabelle.
Ordine del giorno
- ODG
Documento che specifica quali saranno gli argomenti di
discussione e possibile decisione e la loro sequenza. Ultimo
punto di un OdG è in genere “varie ed eventuali”, indicando
temi che non potevano essere previsti e sui quali non si potrà
deliberare.
Pagamento in nero
Somme di denaro date e ricevute al di fuori della legalità (ad
esempio, il pagamento in contanti di un affitto senza un documento di ricevuta).
Parti comuni
Spazi, locali e impianti comuni a tutti i condòmini.
Penale
Pagamento di denaro, stabilito dalle parti per chi manca ad un
patto contrattuale.
Pendenza
Controversia non risolta, conto non liquidato, obbligazione
non soddisfatta.
Pertinenze
Sono pertinenza dell’appartamento la soffitta, la cantina e
talvolta il posto auto, situati nello stesso edificio nel quale si
trova l’abitazione principale.
Piano di riparto
Ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie tra i condòmini. In genere sono indicate le scadenze delle rate da pagare
sul conto corrente condominiale.
Proprietario
Colui che ha diritto di godere e di disporre delle cose in modo
pieno ed esclusivo, entro i limiti e secondo gli obblighi fissati
dalla legge.
Provvigione
Retribuzione ricevuta da agente immobiliare o mediatore o
da altro intermediario per aver procacciato o concluso una
compravendita.
Quorum
Numero di voti e di millesimi necessari per prendere una decisione valida, ad esempio in assemblea di condominio.
Raccomandata
Lettera raccomandata, dove è documentato l’avvenuto invio.
Raccomandata A.R. Lettera raccomandata e con ricevuta di ritorno (AR = Avviso
di Ricevimento), firmata dal ricevente, che comprova ufficialmente l’avvenuta consegna di un documento al destinatario.
Rateizzazione
Dividere una somma da pagare in parti (dette rate), con scadenze prefissate nel tempo.
Recesso
Atto con cui un soggetto può sciogliere un rapporto contrattuale.
Regolamento
assembleare
Insieme di norme stabilite all’interno del condominio, e
approvato dalla assemblea. In genere non può imporre limiti
alla proprietà individuale e al suo uso.
Regolamento
Insieme di norme predisposte dal costruttore-venditore
94
Agenda
Document that specifies the subjects for discussion and
possible decision and their sequence. The last point on the
agenda is usually “any other business”, which indicates issues
which were not expected in advance to be discussed and on
which resolutions cannot be made.
Undeclared, illegal
payment
Sums of money paid and received outside of the law (for
example, payment in cash of rent without a receipt).
Communal parts
Areas, rooms and systems which are shared by all occupants.
Penalty
Payment in money established by the parties made by the
party in breach of a contractual agreement.
Pending issue
Unresolved dispute, unpaid account, infringed obligation.
Appendixes
Parts that belong to the apartment, including the attic, cellar
and sometimes the parking space, located in the same building
as the main property.
Division plan
Division of ordinary and extraordinary charges among the
occupants. Generally it indicates the deadline for payment of
the instalments into the apartment building bank account.
Owner
The person holding the right to use and make avail of a property
in a full and exclusive manner, within the limits and according
to the obligations laid down by law.
Commission
Remuneration paid to an estate agent or mediator or other
intermediary who has found or helped to conclude a sale.
Quorum
Number of votes and thousandths required to take a valid
decision, for example in a residents’ meeting.
Registered letter
Registered letter, which provides proof of sending.
Registered letter
with advice of
receipt
Registered letter with advice of receipt (AR = Avviso di
Ricevimento), signed by the recipient, to officially prove the
delivery of a document to its recipient.
Instalments
Division of an amount to be paid into parts, with pre-set
deadlines.
Withdrawal
Action of a party whereby he/she/it terminates a contractual
relationship.
Meeting regulation
Set of regulations established in an apartment building,
approved by the meeting. In general it cannot set limits
concerning individual property or the use thereof.
Contractual
regulation
Set of regulations established by the builder-seller of a
building. It is accepted at the time of purchase.
Account statement
Equivalent to the definitive apartment building balance
sheets. Summary document of the communal service charges
and income received by the apartment building.
95
contrattuale
dell’edificio. Viene accettato all’atto della compravendita.
Rendiconto
Equivale al bilancio consuntivo condominiale. Documento riepilogativo dei costi comuni condominiali e delle entrate.
Ritenuta alla fonte
Prelievo fiscale operato da chi deve pagare un compenso a
qualcuno, come acconto dell’imposta che il beneficiario del
pagamento dovrà versare all’erario.
Rogito
Atto del notaio, che attesta ad esempio l’avvenuto acquisto di
un immobile.
Sanatoria
Atto con cui si pone rimedio a una situazioni irregolari o mancanze condivise da più persone e, fino a quel momento, sanzionabili per legge.
Scadenza
Impegno da adempiere entro un termine di tempo stabilito.
Pagamento da rispettare entro una data stabilita.
Servizi comuni
Si tratta di servizi che vanno a beneficio dell’insieme dei condòmini, e i cui costi vanno dunque ripartiti tra di essi: ad esempio il costo di ascensore o del riscaldamento centralizzato.
Sfratto
Ingiunzione, ordine di lasciare libero l’immobile che si ha in affitto.
Sostituto di imposta Soggetto tenuto, in forza di disposizioni di legge, al pagamento di imposte in nome di altro contribuente che ha prestato
attività a pagamento. La ritenuta avviene su parte di quanto
dovuto, ed è versata all’erario pubblico.
Spese ordinarie
Spese che ricorrono in ogni esercizio finanziario condominialeper il normale funzionamento dell’edificio, dei servizi e degli
impianti (es. pulizia scale, giardinaggio).
Spese straordinarie Spese determinate da esigenze di carattere eccezionale nella
vita del condominio, come il rifacimento del tetto o la sostituzione di una caldaia, e che non è possibile programmare.
Stipula
Redigere formalmente un accordo, firmare, concludere un
contratto.
Tabella generale
dei millesimi
Principale tabella dei millesimi di proprietà: suddivide tutte le
proprietà, sia private che comuni del condominio, in millesimi.
Tabelle millesimali
Costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa, all’interno del condominio. Servono inoltre per determinare la validità delle assemblee e per calcolare le maggioranze.
Tabelle d’uso
millesimali
Esistono tabelle millesimali specifiche, come ad esempio quella
per la ripartizione delle spese dell’ascensore, che vengono
compilate perché diversi servizi vengono sfruttati in maniera
diversa dai condòmini.
Titolarità
Condizione giuridica di colui al quale l’ordinamento riconosce
un diritto soggettivo o la difesa di un diritto.
Unità abitativa
Singolo alloggio all’interno di un edificio residenziale.
96
Tax deduction at
source
Tax deduction made by the party paying remuneration to
another, as an advance on the taxes due by the recipient of
the payment to the state.
Notarial deed
Deed that certifies the conclusion of a property purchase.
Regularisation
Act whereby an irregular situation or breach by one or more
persons, which until that time was pursuable by law.
Deadline
Undertaking to perform an obligation within an agreed time
limit. Payment to be made by a given date.
Services which are for the benefit of all apartment-block
Communal services occupants, the costs of which are divided among all of them;
for example, the cost of the lift or centralised heating.
Eviction
Injunction that requires a party to vacate the property which
is rented to them.
Tax payment
substitute
Person obliged by law to pay taxes on behalf of another tax
payer who has delivered payable services. The deduction is
made on the whole amount due and is paid to the state.
Ordinary charges
Charges which occur in every financial year for the normal
operation of the building, services and systems (e.g. cleaning
the stairs, gardening).
Extraordinary
charges
Costs borne from exceptional circumstances in the life of the
apartment building, such as re-roofing or the replacement of a
boiler, which cannot be planned in advance.
Stipulation
Formal preparation of an agreement, the signature or
execution of a contract.
Main table of the ownership thousandths: division of all the
General thousandths
properties, including both private and communal parts of the
tables
apartment building, into thousandths.
These constitute the basis for the division of all costs in an
Thousandths tables apartment building. They are also used to establish the validity
of residents’ meetings and calculate majorities.
Usage thousandths
tables
There are some specific thousandths tables, such as for
example for the division of lift costs, which are compiled in
a different way because some services are used in a different
way by the apartment building occupants.
Legal title
Legal condition of the party recognised as holding a subjective
right or as defending a right.
Residential unit
Single housing unit within a residential building.
Property unit
Portion of a building, building or area in its actual state which
has the potential for functional and income autonomy. An
apartment and all its appendices constitute a property unit,
as does a garage or some commercial premises.
97
Unità immobiliare
Porzione di fabbricato, fabbricato o area che nello stato in
cui si trova presenta potenzialità di autonomia funzionale e
reddituale. E’ una unità immobiliare un appartamento con le
sue pertinenze, ma anche una autorimessa o un locale commerciale.
Usufrutto
Diritto di godere di un bene altrui, in genere senza pagamento di affitto o di corrispettivo. Sono normalmente a carico
dell’usufruttuario i costi di gestione e di funzionamento.
Vano
Indica un ambiente o un locale. E’ abitabile se possiede i requisiti necessari per essere utilizzato come abitazione (cubatura, aerazione, illuminazione, ecc.).
Verbale
Documento che attesta e registra quanto è accaduto o è stato
dichiarato oralmente in una data circostanza, come nel corso
di una riunione o di una assemblea condominiale.
Vestibolo
Vano o passaggio posto tra la porta d’entrata e l’interno di
in palazzo, sovente antistante le scale; a volte il termine è
utilizzato per indicare uno spazio che da accesso ad altri ambienti.
Vetustà
Indica una cosa molto vecchia.
Vincolo contrattuale Costrizione a un determinato comportamento in conseguenza
di un obbligo giuridico (di legge), in quanto stabilito da un
documento di contratto firmato dalle parti in causa, e non
contrario alla legge.
Visura catastale
Accertamento dello stato giuridico di un immobile, rilasciato
liberamente dagli uffici del Catasto.
Zonizzazione
Suddivisione delle aree abitate in zone, secondo la loro tipologia, anche per determinare diversi livelli di affitto degli
immobili.
98
Usufruct
Right to make use of the property of another, generally without
paying rent or any other amount. Management and operating
costs are usually for the user’s account.
Room
Indicates a room or area. It is habitable if it possesses the
requisites for use as accommodation (volume, aeration,
lighting, etc.).
Minutes
Document certifying and recording the events and declarations
made in given circumstances, such as during a residents’
meeting.
Hall
Room or passageway between the main entrance and the inside
of a building, often in front of the stairs. Sometimes it is also
used to indicate an area which offers access to other rooms.
Old age
Indicates a very old thing.
Contractual
obligation
Requirement to behave in a certain way as a result of a legal
obligation, as laid down in a contract signed by the parties and
not contrary to the law.
Cadastral
certification
Ascertainment of the legal status of a property, issued by the
Cadastre offices.
Zoning
Division of inhabited areas into zones, according to type, also
for establishing the different levels of rent in a building.
99
6 - REGGIO EMILIA: PRINCIPALI ASSOCIAZIONI E SERVIZI UTILI
A PROPRIETARI, INQUILINI ED AMMINISTRATORI CONDOMINIALI
Di seguito si indicano i principali soggetti associati e i servizi che operano a Reggio
Emilia sul tema della casa, dell’abitare, del vicinato e dei conflitti, delle amministrazioni di immobili e di condominio, dei servizi agli immigrati anche riguardati il
tema della casa. Questi soggetti vengono raggruppati in alcune principali categorie:
• sindacati degli inquilini
• sindacati e associazioni della proprietà
• associazioni di amministratori di immobili e di condominio
• servizi agli immigrati di sindacati e di altre associazioni
• aziende e servizi pubblici.
6.1 SINDACATI E ASSOCIAZIONI DELLA PROPRIETÀ
ASPPI - Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari
ASPPI è una organizzazione sindacale e di servizio ai piccoli proprietari immobiliari.
Principali servizi offerti:
• consulenze generali in materia locativa
• stesura e gestione contratti
• registrazione contratti e disdette
• aggiornamenti annuali ISTAT
• dichiarazioni dei redditi e ICI
• consulenze legali, fiscali e tributarie
• consulenze tecniche e stime
• consulenze condominiali
• pratiche risparmio energetico
• calcolo canoni concordati e relativa assistenza.
Indirizzo: Viale dei Mille, 4 - 42100 Reggio Emilia
Orario: martedì, giovedì e venerdì ore 9.00 - 12.30, e ore 15.00 - 18.30
Telefono: 0522 454945 - Fax: 0522 430364
E-mail: [email protected]
Web: www.asppi.it
UPPI - Unione Piccoli Proprietari Immobiliari
UPPI è un sindacato che difende il diritto alla casa per il proprietario.
Principali servizi offerti:
• consulenze verbali gratuite su problemi fiscali, legali, tecnici e condominiali
• contratti di locazione ad uso abitativo (legge 431/98), commerciale e comodato
100
6 - REGGIO EMILIA: THE MAIN ASSOCIATIONS AND USEFUL SERVICES
FOR OWNERS, TENANTS AND PROPERTY ADMINISTRATORS
Here below is a list of Associations and services active in Reggio Emilia in the field
of housing, neighbourship, resolution of neighbourhood conflicts, management of
apartment blocks and buildings, services for immigrants also in the field of housing.
These organisations are grouped into a few main categories:
• Tenants’ organisations
• Owners’ unions and associations
• Property administrators’ associations
• Services for immigrants run by trade unions and associations
• Public agencies and services
6.1. OWNERS’ UNIONS AND ASSOCIATIONS
ASPPI – Union of Small Property Owners
ASPPI is a union offering service to small property owners.
Main services offered:
ƒ General consulting services in the rental field
ƒ Drawing up and management of contracts
ƒ Registration and termination of contracts
ƒ Annual ISTAT updates
ƒ Tax returns and council tax (ICI)
ƒ Legal, tax and rates advice
ƒ Technical advice and estimates
ƒ Apartment block management advice
ƒ Energy savings projects
ƒ Calculation of agreed rents and relative assistance
Address: Viale dei Mille, 4 - 42100 Reggio Emilia
Opening hours: Tuesday, Thursday and Friday 9:00 a.m. - 12:30 p.m., 3:00 - 6:30 p.m.
Telephone: 0522 454945 - Fax: 0522 430364
E-mail: [email protected]
Web: www.asppi.it
UPPI –Union of Small Real Estate Owners
UPPI is a union that defends owners’ rights to their property.
Main services offered:
ƒ Free advice on legal, tax, technical and apartment building management
matters
ƒ Residential rental (Italian law 431/98), commercial and loan for use contracts
ƒ Assistance in legal and tax matters
ƒ Apartment block management advice
ƒ Cadastral consulting and documentation
101
•
•
•
•
•
•
•
assistenza legale e Assistenza fiscale
assistenza condominiale
visure e volture catastali
consulenze immobiliari per compravendite, valutazioni ed affittanze
consulenze su mutui e assicurazioni
gestione scadenziario dei contratti di locazione
servizio “prima casa” per coloro che si accingono a diventare proprietari immobiliari
• calcolo dei canoni concordati.
Indirizzo: via Carlo Marx, 11 - 42030 Puianello (RE)
Orario: dal lunedì al venerdì ore 9.00 - 17.30
Telefono: 0522 245091 - Fax: 0522 247447
E-mail: [email protected] - Web: www.uppi.it
APE Confedilizia - Associazione Proprietà Edilizia
APE Confedilizia è una associazione tra proprietari, condomini e investitori istituzionali (assicurazioni, banche, casse pensioni, istituti previdenziali e società immobiliari). Offre soprattutto i seguenti servizi per gli associati:
• consulenza nelle materie che hanno attinenza con la casa
• assistenza per il proprietario nella stipula di contratti di locazione
• servizi di gestione condominiale (retribuzioni dei portieri, gestione contabilità,
contratti di locazione) e assistenza per i problemi che sorgono nel condominio,
conciliazione delle controversie
• corsi di formazione e di aggiornamento per amministratori di immobili e per
costruttori di immobili
• mutui per l’acquisto della casa; con riparatori; con società assicuratrici, ecc.
• contrattualistica e sicurezza per lavoratori nei condomini (colf, portieri, giardinieri, ecc.)
Indirizzo: Via Tavolata, 6 – 42100 Reggio Emilia
Telefono: 0522 433 905
Web: www.confedilizia.it
6.2 SINDACATI DEGLI INQUILINI
SICET - Sindacato Inquilini Casa e Territorio
SICET fornisce una attività di difesa e tutela per chi abita in affitto sia in una casa
pubblica che in una privata, offrendo consulenza agli iscritti.
Servizi nell’edilizia privata:
• stipula di contratti (individuali e collettivi) di affitto ai sensi della legge 431/98
per la loro registrazione
• calcolo e l’aggiornamento del canone
• assistenza agli sfratti
• recupero di somme non dovute e per l’acquisto della casa, anche in cooperativa
102
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ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Real estate advice for purchasing, estimates and rentals
Advice on mortgages and insurance
Rental contract deadline management
“Main place of residence” service for would-be home owners
Calculation of agreed rents
Address:
Opening hours:
Telephone:
E-mail:
Via Carlo Marx, 11 - 42030 Puianello (RE)
Monday to Friday 9:00 a.m. - 5:30 p.m.
0522 245091 - Fax: 0522 247447
[email protected] - Web: www.uppi.it
APE Confedilizia – Association of Building Owners
APE Confedilizia is an association of owners, apartment building residents and
institutional investors (insurance companies, banks, pension funds, social security
institutes and real estate companies). It mainly offers the following services to its
associates:
ƒ Consulting in all fields related to the home
ƒ Assistance to owners for drawing up rental contracts
ƒ Apartment block management services (payment of porters, management of
accounts, rental contracts) and assistance for resolving problems and/or disputes
arising in apartment buildings
ƒ Training courses for property administrators and construction companies
ƒ Mortgages; with service providers; insurance companies, etc.
ƒ Contracts and safety matters for apartment building workers (housemaids,
porters, gardeners, etc.)
Address: Via Tavolata, 6 – 42100 Reggio Emilia
Telephone: 0522 433905
Web: www.confedilizia.it
6.2 TENANTS’ ORGANISATIONS
SICET – Union of Territorial and Housing Tenants
SICET provides service to protect those living in public or private rented
accommodation, offering consulting services to its members.
Private building services:
ƒ Drawing up of rental contracts (individual and collective) pursuant to Italian Law
431/98 for registration
ƒ Calculation and updating of rental values
ƒ Eviction assistance
ƒ Recovery of non-owed amounts and for the purchase of housing, also in
cooperative form
ƒ Division of costs between tenant and owner
ƒ Participation in residents’ meetings
103
•
•
•
•
•
•
•
•
•
ripartizione delle spese a carico dell’inquilino e del proprietario
partecipazione alle assemblee condominiali
Servizi nell’edilizia pubblica
presentazione delle domande al Comune
controllo del canone sociale
usufruire del fondo a sostegno dell’affitto
domande di cambio alloggio
acquisto e riscatto degli alloggi di residenza pubblica
rapporto con ACER – Azienda pubblica per la casa.
Indirizzo: presso Centro Servizi CISL - Via Turri, 71 - 42100 Reggio Emilia
Orario: mercoledì pomeriggio, su appuntamento
Telefono: 0522 357555 (centralino per appuntamenti) - Fax: 0522 357401
E-mail: [email protected]
Web: www.cislreggioemilia.it - sito nazionale: www.sicet.it
SUNIA - Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari
SUNIA è un’organizzazione degli inquilini privati e degli assegnatari di edilizia pubblica. Ha per scopo il riconoscimento del diritto alla casa per ogni cittadino a condizioni compatibili con le esigenze delle famiglie. Persegue l’obiettivo della sicurezza degli alloggi e degli edifici, e della qualità dell’abitare in un contesto urbano
adeguato.
Principali Servizi - Edilizia Privata:
• contratti di locazione: consulenze relative ai contenuti del contratto di locazione e alla loro conformità alle norme vigenti e relativa stipula
• determinazioni e conteggi degli affitti: canoni concordati legge 431/98, equo
canone e patti in deroga
• contestazione dei contratti di affitto irregolari, recupero dei canoni corrisposti
in nero
• suddivisione spese per oneri e accessori: controlli e verifiche, conteggi e regole
condominiali
• assistenza legale in sede civile ed amministrativa su tutti i problemi inerenti ai
contratti di locazione
• informazione su detrazioni ed agevolazioni fiscali, mutui prima casa, ristrutturazioni e fondo sociale per l’affitto.
Principali Servizi - Edilizia Pubblica:
• informazione sulle norme della Legge Regionale riguardante l’edilizia residenziale pubblica: accesso, modalità d’uso, ripartizioni oneri, autogestioni, subentro,
ospitalità temporanea, coabitazione e cambio alloggio
• verifica contratto locazione, controllo del canone d’affitto e delle spese condominiali
• compilazione domande per: richiesta di cambio alloggio, allargamento o riduzione
del nucleo familiare, cambio di intestazione del contratto di assegnazione, ecc.
104
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Public building services
Presentation of applications to the Municipality
Control of public rent amounts
Use of rent support fund
House moving applications
Purchase and redemption of public accommodation
Liaison with ACER – the public housing organisation
Address: At the CISL service centre - Via Turri, 71 - 42100 Reggio Emilia
Opening hours: Wednesday afternoon, by appointment
Telephone: 0522 357555 (switchboard for appointment) - Fax: 0522 357401
E-mail: [email protected]
Web: www.cislreggioemilia.it – national site: www.sicet.it
SUNIA – National Union of Tenants and Occupants
SUNIA is an organisation of private tenants and occupants of public housing. Its
purpose is to assure the recognition of the right to housing for all citizens at
conditions which are compatible with the needs of the families. It pursues the
objective of housing and building security and quality of housing in an appropriate
urban context.
Main services – Private Housing:
ƒ Rental contracts: consulting concerning the contents of rental contracts and
their compliance with the applicable regulations, and the relative preparation
ƒ Establishment and calculation of rents: agreed rents according to law no. 431/98,
fair rent contracts and agreed derogations
ƒ Reporting of irregular rental contracts, recovery of rent amounts paid illegally
ƒ Division of costs for charges and additional expenses: controls, inspections,
calculations and apartment building regulations
ƒ Legal assistance in civil and administrative courts concerning all matters
regarding rental contracts
ƒ Information on tax deductions and relief, first home mortgages, renovations and
social rental funds
Main services – Public Housing:
ƒ Information on Regional regulations concerning public housing: access, methods
of use, division of costs, self-management, succession, temporary hospitality,
co-habitation and change of housing
ƒ Verification of rental contract, control of rent and service charges
ƒ Applications for: change of housing, increase or reduction of the family unit,
change of name on occupancy contract, etc.
ƒ Information on occupancy applications for public housing:
ƒ Consulting and assistance for contracts with owning authorities and management
authorities
ƒ Legal assistance in civil and administrative courts
105
• informazione su bandi di assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica
• consulenza ed assistenza contrattuale nei confronti dell’Ente proprietario e
dell’Ente gestore
• assistenza legale in sede civile ed amministrativa.
Indirizzo: Via Roma, 51/d - 42100 Reggio Emilia
Orario: martedì e venerdì ore 9.00 - 12.30 e ore 15.00 - 18.30
Telefono: 0522 454517 - 0522 457266 - Fax: 0522 438701
E-mail: [email protected]
Web: www.cdltre.it – sito nazionale: www.sunia.it
UNIAT UIL – Unione Nazionale Inquilini Ambiente Territorio
UNIAT è un sindacato che tutela i cittadini che si trovano in condizioni di bisogno alloggiativo, con particolare riguardo agli inquilini di abitazioni private e pubbliche.
Si occupa dei diversi aspetti della vita abitativa, e soprattutto di:
• stipula del contratto di locazione, canone e suo aggiornamento
• Sfratti, condominio, locazione pubblica
• detrazioni fiscali e mutui legati alla casa
• alloggi a canone agevolato
• edilizia residenziale pubblica e bandi di concorso alloggi
• politiche abitative.
Indirizzo: via Gramsci 34 , 42100 Reggio Emilia
Telefono: 0522 232197 – 0522 506 222 - Fax 0522275290
E-mail: [email protected] - Web: www.uil.it/uniat/
6.3 ASSOCIAZIONI AMMINISTRATORI IMMOBILI E CONDOMINIO
ANACI - Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari
ANACI è una associazione tra professionisti nella gestione degli immobili e dei condomini. Obiettivo dell’associazione è la diffusione di una corretta cultura professionale sui temi della casa e dell’abitare.
Vengono organizzati corsi di aggiornamento sia per gli iscritti che per chi intende intraprendere la professione di amministratore. Si organizzano convegni sulle problematiche condominiali e si partecipa alle iniziative pubbliche sulle politiche abitative. Le competenze sviluppate dall’associazione riguardano la gestione immobili, le
tematiche legali e tecniche, la contrattualistica e la gestione degli affitti, le tabelle
millesimali e tutti gli altri aspetti della gestione condominiale e immobiliare.
Indirizzo: via Farini, 12 - 42100 Reggio Emilia
Orario: tipiche ore d’ufficio
Telefono: 0522 321 509 - Fax: 0522 323 080
E-mail: [email protected] – [email protected] - Web: www.anaci.it
106
Address: Via Roma, 51/d - 42100 Reggio Emilia
Opening hours: Tuesday and Friday 9:00 a.m. - 12:30 p.m., 3:00 - 6:30 p.m.
Telephone: 0522 454517 - 0522 457266 - Fax: 0522 438701
E-mail: [email protected]
Web: www.cdltre.it – national site: www.sunia.it
UNIAT UIL – National Union of Environment and Territorial Tenants
UNIAT is a union serving citizens in need of housing, particularly concerning tenants
of private and public housing.
It deals with a variety of issues concerning housing, and above all:
ƒ Drawing up of rental contracts, rental values and subsequent updating
ƒ Evictions, apartment building matters, public rental
ƒ Tax deductions and house mortgages
ƒ Facilitated rental accommodation
ƒ Public housing and accommodation applications
ƒ Housing policies
Address: Via Gramsci 34, 42100 Reggio Emilia
Telephone: 0522 232197 – 0522 506 222 - Fax 0522275290
E-mail: [email protected] - Web: www.uil.it/uniat/
6.3 PROPERTY ADMINISTRATORS’ ASSOCIATIONS
ANACI – National Association of Property Administrators
ANACI is an association of professional property administrators and managers. The
aim of the association is to spread best professional practice in housing matters.
It organises training courses for its members and for people wishing to become
Property Administrators. It organises conventions on issues relating to apartment
building management and participates in public events concerning housing policies.
The skills developed by the association concern the management of buildings, legal
and technical matters, contracts and rent management, thousandths tables and all
other aspects of the management of apartment buildings and other properties.
Address: Via Farini, 12 - 42100 Reggio Emilia
Opening hours: Typical office hours
Telephone: 0522 321,509 - Fax: 0522 323 080
E-mail: [email protected] – [email protected] - Web: www.anaci.it
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ANAMMI - Associazione Nazionale Amministratori di Immobili
Associazione di categoria senza fini di lucro. Obiettivo primario è la creazione di
tecnici professionisti nella gestione immobiliare e nella consulenza condominiale,
affiancando ad essi l’erogazione di servizi, per poter svolgere l’attività di amministratore di condominio in modo corretto. I servizi associativi sono rivolti soprattutto
agli amministratori di immobili.
Indirizzo: Via Passo Buole, 82/3-4 - 42100 Reggio Emilia
Orario: dal lunedì al venerdì ore 9.00 - 12.00 e ore 16.00 - 19.00
Telefono: 0522 326072 - Fax: 0522 280112
E-mail: [email protected] - Web: www.anammi.it
UNAI - Unione Nazionale Amministratori di Immobili
UNAI è una associazione sindacale per la tutela degli interessi professionali e di
categoria degli amministratori di beni immobili in condominio e in mono o multi
proprietà. UNAI opera soprattutto nei seguenti ambiti:
• rappresentanza e tutela degli interessi degli associati
• attività culturali e studi sui temi dell’amministrazione immobiliare e in materia
condominiale
• formazione verso gli associati e aggiornamenti professionali
• vigilanza sul rispetto delle norme di deontologia professionale e sulla correttezza professionale dei propri iscritti,
• realizzazione di strumenti utili alle attività professionali della categoria.
Indirizzo: C/o Studio Benaglia - Via Abbadessa 2 – 42100 Reggio Emilia
Telefono: 0522 439 775
E-mail: [email protected] - Web: www.unai.it
6.4 SERVIZI IMMIGRATI DI SINDACATI E ALTRE ASSOCIAZIONI
CGIL - Centro Lavoratori Stranieri – Coordinamento Lavoratori Immigrati
Il CENTRO LAVORATORI STRANIERI opera per garantire e tutelare il rispetto del diritto di cittadinanza, aiutare l’immigrato nella conoscenza e nel funzionamento delle
istituzioni, delle leggi, dei contratti di lavoro.
Servizi offerti:
• primo orientamento per il Sindacato inquilini (SUNIA )
• informazioni sulla casa
• informazione sui diritti nel lavoro, indirizzo per le Categorie Sindacali, per il
Patronato INCA, per i Servizi Fiscali
• permesso di soggiorno e Carta di soggiorni: documentazione e assistenza
• ricongiungimenti familiari
• richiesta di cittadinanza
• traduzione di testi
• assistenza Legale
• mediazione con la Questura
• informazioni sulle Leggi che disciplinano il soggiorno in Italia
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ANAMMI – National Association of Building and Property Administrators
Non-profit trade association. The primary aim is to create professional profiles for
the management of property and apartment block consulting, delivering services to
assure the correct execution of property administration services. The association’s
services are mainly intended for property administrators.
Address: Via Passo Buole, 82/3-4 - 42100 Reggio Emilia
Opening hours: Monday to Friday 9:00 a.m. - 12:00 p.m. and 4:00 - 7:00 p.m.
Telephone: 0522 326072 - Fax: 0522 280112
E-mail: [email protected] - Web: www.anammi.it
UNAI – National Union of Property Administrators
UNAI is a union that protects the professional interests of property administrators
managing single- or multiple owner properties. UNAI works above all in the following
fields:
ƒ Representation and protection of members’ interests
ƒ Cultural activities and studies on issues relating to apartment blocks and property
administration
ƒ Training of members
ƒ Supervision of compliance with professional ethics and professional correctness
of its members
ƒ Creation of tools for use in the professional activities
Address: C/o Studio Benaglia - Via Abbadessa, 2 – 42100 Reggio Emilia
Telephone: 0522 439 775
E-mail: [email protected] - Web: www.unai.it
6.4 IMMIGRANT SERVICES RUN BY TRADE UNIONS AND OTHER ASSOCIATIONS
CGIL – Foreign Workers Centre – Coordination of Immigrant Workers
The “CENTRO LAVORATORI STRANIERI” (Foreign Workers Centre) works to ensure the
respect and protection of the right to citizenship, helping immigrants to understand
and use the mechanisms of the institutions, laws, and employment contracts.
Services offered:
ƒ Preliminary guidance for the tenants’ union (SUNIA)
ƒ Information on housing
ƒ Information of rights at work, guidance for trade union matters, INCA, tax
services
ƒ Residents’ permits: documentation and assistance
ƒ Family reunions
ƒ Applications for citizenship
ƒ Translation of documents
ƒ Legal advice
ƒ Mediation with the Police Department (Questura)
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• informazioni su servizi scolastici, socio-sanitari, notizie sui paesi d’origine
• corsi di formazione.
Indirizzo: Via Roma, 53 – 42100 Reggio Emilia
Telefono: 0522 457371 – Fax: 0522 454161
E-mail: [email protected] - Web: www.cdltre.it
CISL - Servizio Immigrati ANOLF – Associaz. Nazionale Oltre Le Frontiere
ANOLF offre assistenza lavoratori e persone immigrate. I principali servizi riguardano:
• informazione, consulenza legale ed assistenza per i diritti della persona, per la
parità tra cittadini stranieri immigrati ed italiani per accesso a lavoro, abitazione, servizi socio-sanitari, educativi
• accompagnamento e sostegno per le pratiche presso Questura, Prefettura, Enti
Locali
• promozione di momenti di incontro, di riflessione e di festa, per la conoscenza
reciproca e la convivenza rispettosa
• organizzazione di percorsi di orientamento, formazione e ricerca del lavoro
• temi specifici (asilo politico, colf e badanti dell’est Europa).
Indirizzo: Via Turri, 71 – 42100 Reggio Emilia
Orario: dal lunedì al venerdì ore 9:00 alle 12:30 - Mercoledì e Giovedì ore 15:00 - 18:00
Telefono: 0522 357415 – Fax: 0522 357416
E-mail: [email protected]
Web: www.cislreggioemilia.it – sito nazionale: www.anolf.it
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ƒ Information on laws concerning residency in Italy
ƒ Information on school, health services, news from home countries
ƒ Training courses
Address: Via Roma, 53 – 42100 Reggio Emilia
Telephone: 0522 457371 - Fax: 0522 454161
E-mail: [email protected] - Web: www.cdltre.it
CISL - ANOLF Immigrant Service – National Association “Across Borders”
ANOLF offers assistance to immigrant people and workers. The main services
concern:
ƒ Information, legal advice and assistance for human rights, equality of foreign and
Italian citizens for access to work, housing, health and social services, schools
ƒ Accompaniment and support for procedures at the local authorities (Police,
Prefecture, etc.)
ƒ Promotion of opportunities to meet, debate and entertainment, mutual
understanding and respectful co-habitation
ƒ Organisation of orientation activities, training, job search
ƒ Specific issues (political asylum, housemaids and carers from Eastern Europe).
Address: Via Turri, 71 – 42100 Reggio Emilia
Opening hours: Monday to Saturday 9:00 a.m. – 12.30 p.m.; Monday, Tuesday and
Wednesday, 3:00 - 6:00 p.m.
Telephone: 0522 357415 - Fax: 0522 357416
E-mail: [email protected]
Web: www.cislreggioemilia.it – national site: www.anolf.it
111
6.5 AZIENDE E SERVIZI PUBBLICI
UFFICIO CASA – CONTRIBUTO PER AFFITTO - Comune di Reggio Emilia
Vengono dati contributi per il pagamento dell’affitto a persone con basso reddito, italiane o straniere. Per richiedere il contributo occorre presentare domanda all’Ufficio
Casa del Comune. Verrà preparata una graduatoria per l’assegnazione dei contributi
disponibili. Il massimo contributo annuale ottenibile è di € 3.100 per l’anno 2008.
Indirizzo: Viale Monte Grappa 13/D - 42100 Reggio Emilia
Orario: dal lunedì al venerdì 10.30 - 12.30
Telefono: 0522 454 178 – 0522 441 216 - Fax: 0522 455 709
Web: www.municipio.re.it
Per ritiro domanda, bando, elenco CAF, elenco documentazione necessaria e per informazioni generali sul contributo casa occorre rivolgersi all’ URP – Ufficio Relazioni
con il Pubblico:
Indirizzo: Via Farini, 2/1 - 42100 Reggio Emilia
Orario: Mattine Lunedì, martedì, giovedì, venerdì, sabato 8:30 – 13:00
e mercoledì 9:30 – 13:00
Orario: Pomeriggi Martedì, giovedì, venerdì 15:00 – 18:00
Telefono: 0522 456 660 - Fax 0522 456 329
E-mail: [email protected]
ACER - Azienda Casa Emilia Romagna – Reggio Emilia
ACER è un ente pubblico che si occupa di politiche abitative e di gestione del patrimonio immobiliare pubblico. ACER realizza alloggi con diverse finalità: Edilizia
Residenziale Pubblica (detti ERP), alloggi per anziani, alloggi per studenti.
Si accede agli alloggi pubblici ACER attraverso domanda e successivo inserimento
in graduatoria.
Servizi offerti:
• consegna degli alloggi ai nuovi assegnatari
• calcolo dei canoni di locazione
• riscossione dei canoni e delle quote accessorie
• manutenzione dei fabbricati
• assicurazione degli immobili
• vigilanza ed esercizio di azioni giudiziarie
• attività di mediazione dei conflitti.
Indirizzo: Via della Costituzione 6 - 42100 Reggio Emilia
Orario: dal lunedì al venerdì ore 11:00 – 12:45, e martedì ore 15:00 – 17:00
Telefono: 0522 236611 - Fax: 0522 236699
E-mail: [email protected] - Web: www.acer.re.it
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6.5. PUBLIC COMPANIES AND SERVICES
HOUSING OFFICE – RENT CONTRIBUTIONS – Municipality of Reggio Emilia
Offers to foreign and Italian low-income families financial assistance for the payment
of rent. Apply to the Housing Office for a contribution. A priority list is drawn up for
the allocation of the available contributions. The maximum annual contribution is
€ 3,100 for 2008.
Address: Viale Monte Grappa 13/D - 42100 Reggio Emilia
Opening hours: Monday to Friday 10:30 a.m. - 12:30 p.m.
Telephone: 0522 454 178 – 0522 441 216 - Fax: 0522 455 709
Web: www.municipio.re.it
To obtain application forms, notices, CAF list, list of required documentation and
general information on housing allowances, contact the URP – Public Relations Office:
Address: Via Farini, 2/1 - 42100 Reggio Emilia
Opening hours: Monday, Tuesday, Thursday and Friday, Saturday 8:30 a.m. - 1:00
p.m. and Wednesday 9.30 a.m. - 1:00 p.m.
Opening hours: Afternoons: Tuesday, Thursday and Friday 3:00 p.m. - 6:00 p.m.
Telephone: 0522 456 660 - Fax 0522 456 329
E-mail: [email protected]
ACER - Emilia Romagna Housing Company – Reggio Emilia
ACER is a public agency which deals with housing policies and manages the public
housing assets. ACER builds housing with a range of purposes: public residential
housing (the so-called ERP), housing for the elderly, student accommodation.
Access to ACER housing is done through applications and inclusion in the priority lists.
Services offered:
ƒ Allocation of housing to new occupants
ƒ Calculation of rents.
ƒ Collection of rents and service charges
ƒ Building maintenance
ƒ Property insurance
ƒ Vigilance and legal action
ƒ Conflict mediation and resolution
Address: Via della Costituzione 6 - 42100 Reggio Emilia
Opening hours: Monday to Friday 11:00 a.m. - 12:45 p.m. and Tuesday 3:00 - 5:00 p.m.
Telephone: 0522 236611 - Fax: 0522 236699
E-mail: [email protected] - Web: www.acer.re.it
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CENTRO DI MEDIAZIONE SOCIALE DEI CONFLITTI
Servizio attivato dal Comune di Reggio Emilia e gestito dall’Associazione Equilibrio,
per cercare soluzioni concrete a conflitti sorti in condominio o tra cittadini. E’
aperto a tutti i cittadini. Le tipologie di conflitti che il Centro di Mediazione sociale
affronta sono soprattutto:
• discordie e contrasti nei condomini in relazione all’utilizzo degli spazi comuni;
• rumori e inquinamento acustico;
• problemi da odori, inquinamento atmosferico e canne fumarie;
• presenza di animali e relative controversie;
• gruppi di giovani negli spazi pubblici;
• controversie fra persone di diverse generazioni o diverse culture.
Indirizzo: Via Turri 25/A
Orario: Lunedì e Sabato ore 11:00 - 14:00
Telefono: 0522 391 084
Email: [email protected] - Web: www.ass-equilibrio.it
CENTRO INFORMAZIONE IMMIGRATI – Comune di Reggio Emilia
Il Centro Informazione Immigrati del Comune di Reggio Emilia offre operatori competenti e mediatori linguistico–culturali per quanto riguarda la legislazione sulla
immigrazione e sui percorsi burocratici che interessano i cittadini stranieri, con
informazione, orientamento e consulenza giuridica.
Il Centro è rivolto ai cittadini italiani e stranieri e offre loro consulenza per:
• facilitare la ricerca della casa
• facilitare la ricerca del lavoro
• la legislazione vigente in materia di immigrazione e sulle pratiche amministrative
• informazioni sulle disponibilità delle strutture di accoglienza
• informazioni sui servizi e gli interventi pubblici, del privato sociale e del volontariato.
Il servizio riceve il pubblico senza appuntamento nei giorni:
• Martedì ore, Giovedì ore 15.00 – 17.00
• Venerdì ore 9.00 – 13.00 (con mediatore di lingua araba dalle 9 alle 12)
• Sabato ore 8.30 - 12.30 (con mediatore di lingua cinese dalle 9 alle 12)
Per accedere agli uffici occorre munirsi di numero di prenotazione, con distribuzione dalle 8.30.
Il Centro Informazione Immigrati riceve anche su appuntamento nelle giornate di:
• mercoledì e giovedì ore 8.30 - 13.00, martedì ore 14.30 - 17.00
Nei giorni di ricevimento su appuntamento il Centro si avvale della collaborazione
dei mediatori linguisitico–culturali di lingua araba e cinese. E’ possibile attivare la
collaborazione con mediatori di diversa provenienza.
Indirizzo: Galleria Santa Maria, 1 (primo piano) - 42100 Reggio Emilia
Telefono: 0522 456706 dal lunedì al venerdì dalle ore 8.30 alle 9.30
e dalle 12.30 alle 13.30
Fax: 0522/436747 - E-mail: [email protected]
Web: www.municipio.re.it
114
SOCIAL MEDIATION OF CONFLICTS CENTRE
Service operated by the Municipality of Reggio Emilia and managed by the Equilibrio
Association, to find real solutions to conflicts arising in apartment buildings and
among citizens. It is open to all citizens. The Mediation Centre deals mainly with the
following types of conflict:
ƒ Disagreement among occupants over the use of communal spaces
ƒ Noise and noise pollution
ƒ Bad smells, atmospheric pollution and chimneys
ƒ Animals and relative controversies
ƒ Groups of young people in public areas
ƒ Disputes among people of different generations or cultures
Address: Via Turri 25/A
Opening hours: Monday and Saturday 11:00 a.m. - 2:00 p.m.
Telephone: 0522 391 084
E-mail: [email protected] - Web: www.ass-equilibrio.it
IMMIGRANT INFORMATION CENTRE - Municipality of Reggio Emilia
The Immigrant Information Centre of the Municipality of Reggio Emilia provides
competent staff and language and cultural mediators concerning the legislation on
immigration and the bureaucratic procedures involving foreign citizens, providing
information, guidance and legal advice.
The centre is open to Italian and foreign citizens, and offers advice to:
ƒ Facilitate the search for housing
ƒ Facilitate the search for work
ƒ Understand the immigration laws and carry out administrative procedures
ƒ Provide information on the availability of hospitality structures
ƒ Provide information on public services, private social service and voluntary services
The office is open to the public without appointment on:
ƒ Tuesday, Thursday 3:00 p.m. - 5:00 p.m.
ƒ Friday 9:00 a.m. - 1:00 p.m. (with Arab-speaking mediator from 9:00 a.m. - 12:00 p.m.)
ƒ Saturday 8:30 a.m. - 12:30 p.m. (with Chinese-speaking mediator from 9:00 a.m.
- 12:00 p.m.)
Reservation numbers for access to the service are required. Distribution starts at 8:30 a.m.
The Immigrant Information centre also receives by appointment on:
ƒ Wednesday, Thursday 8:30 a.m. - 13:00 p.m., Tuesday 2:30 - 5:00 p.m.
Chinese- and Arabic speaking mediators will be available on the days in which the
Centre receives by appointment. Mediators from other nationalities may also be
available on request.
Address: Galleria Santa Maria, 1 (first floor) - 42100 Reggio Emilia
Telephone: 0522 456706 Monday to Friday 8:30 a.m. - 9:30 a.m. and 12:30 p.m. - 1:30 p.m.
Fax: 0522/436747 - E-mail: [email protected]
Web: www.municipio.re.it
115
Per ogni contatto o informazione relativa al presente
VADEMECUM DELLA BUONA CONVIVENZA IN CONDOMINIO:
Comune di Reggio Emilia
Assessorato Coesione e Sicurezza Sociale
Galleria Santa Maria, 1 – Reggio Emilia 42100
Segreteria Assessorato - telefono: 0522 456 737
Sito web: www.municipio.re.it
Settembre 2008
For contacts and information concerning
THE GOOD NEIGHBOUR’S HANDBOOK:
Municipality of Reggio Emilia
Department of Social Cohesion and Security
Galleria Santa Maria, 1 - Reggio Emilia 42100
Department Secretariat - Telephone: 0522 456 737
Website: www.municipio.re.it
September 2008
Impaginazione e stampa
Tipografia San Martino - San Martino in Rio (RE)
Gennaio 2009
Stampato con matrici ecologiche prodotte senza l’utilizzo di bagni chimici.