Italia in sviluppo: una ricerca per guardare oltre la crisi.

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Italia in sviluppo: una ricerca per guardare oltre la crisi.
Italia in Sviluppo, una ricerca per guardare il Paese oltre la crisi.
di Paolo Crisafi - segretario ASSOIMMOBILIARE
(in collaborazione con l'ufficio comunicazione - Sara Ludovici)
Italia in sviluppo è una indagine annuale promossa da ASSOIMMOBILIARE in collaborazione con l'ANCI sui grandi
progetti immobiliari di sviluppo urbano in corso in Italia.
L'indagine, giunta alla sesta edizione, censisce le iniziative innovative in cui si integrano in modo variato tipologie
immobiliari fra loro differenti quali i centri commerciali e di entertainment, il direzionale e logistico, immobili turistici o
sportivi, parchi a tema, interventi residenziali e misti. Affinché un progetto entri in questa speciale classifica è necessario
che abbia una dimensione rilevante in termini di investimento (superiore ai 20 milioni di Euro) e contemporaneamente
che abbia caratteristiche innovative (finanziarie, morfologiche, impiantistiche, energetiche, ecc.) tali da modificare
sensibilmente il territorio in cui ricade, che integri diverse tipologie di immobili e che sia stato concretamente avviato.
L'obiettivo prioritario di tale rassegna di progetti di sviluppo, articolata per tipologia, collocazione geografica, mix
funzionale e dimensione tecnico-finanziaria e per comprensibili ragioni non esaustiva, è quello di offrire un ampio quadro
della nuova offerta edilizia, permettendo, grazie alle edizioni passate, un raffronto che evidenzi trend e direzioni di
sviluppo.
L'edizione 2009, in particolare, fotografando lo stato dell'arte dei progetti avviati, detiene l'importante merito di
evidenziare quale sia stata la reazione sul campo degli investitori/operatori alla crisi finanziaria ed economica che nella
primavera scorsa (marzo - aprile), secondo l'indicazione macroeconomica fondamentale, dovrebbe aver raggiunto il
momento peggiore per avviare, poi, una lenta ripresa.
In accordo con la generale congiuntura, tale edizione, quindi, presenta un'immagine del settore caratterizzata da luci e
ombre. Partendo, infatti, dai dati fondamentali troviamo rilevate nell'indagine 497 grandi iniziative immobiliari (con un
incremento rispetto a settembre 2008 del 29%) per un valore di investimenti complessivi nell'ordine dei 100 miliardi di
Euro e una dimensione media superiore ai 200 milioni di Euro (per quanto sia presente una forchetta significativamente
ampia). Più nel dettaglio osserviamo che per il 64% si tratta di interventi in corso nel Nord del Paese mentre oltre la metà,
il 52%, sono di recupero e riqualificazione dell'esistente.
Colpisce favorevolmente, inoltre, la constatazione che, nel corso dei dodici mesi trascorsi, i progetti di nuovo inserimento
sono risultati essere circa 165, ben 69 in più rispetto ai 106 progetti immessi nel database nel 2008, seppur caratterizzati
da un valore dell'investimento inferiore alle medie dell'anno precedente.
Sono, altresì, aumentati i progetti portati a compimento, seppur di poco, passati da 20 a 27.
Si mantiene costante, invece, la prevalenza di iniziative di riqualificazione/recupero dell'esistente 52% del totale, a fronte
di una quota minore, ma in leggero incremento rispetto all'anno passato, di interventi di nuova realizzazione (47% in
aumento di due punti percentuali).
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Generata: 15 March, 2017, 06:09
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Se da un lato, quindi, è da salutare positivamente il dinamismo dei grandi progetti di sviluppo del territorio, dall'altro
preoccupa però il prosciugamento ulteriore della presenza degli investitori esteri che, con una quota del 7,4% dei progetti,
riducono la loro presenza di ben due punti percentuali rispetto al 2008.
A parziale bilanciamento di questa "fuga" degli investitori esteri dal nostro Paese, va sottolineato che i promotori esteri
continuano ad investire cifre significative ed in progressivo aumento dal 2007: con 600 milioni di Euro mediamente
investiti nel singolo progetto (erano 483 ml € nel 2008) rappresentano la categoria con la maggior esposizione
finanziaria in progetti di sviluppo immobiliare in Italia.
Tali investimenti continuano ad essere attratti prevalentemente dal settore della grande distribuzione organizzata, della
logistica e del turismo (con particolare riferimento alla ricezione alberghiera).
Colpisce, inoltre, il dato relativo alla diminuzione degli investimenti complessivi in costruzioni: nel 2009 in Italia la
riduzione è stata di circa il 13%, in misura ben più consistente rispetto all'area Euro, dove la diminuzione si è attestata
sull'8%; gli investimenti immobiliari innovativi, invece, ossia quelli di grande dimensione basati sulla qualità e la sostenibilità
ambientale, tengono: nel 2009, oltre a quelli già in corso nel 2008, se ne sono aggiunti altri 100 di nuovi, anche se le
straordinarie difficoltà di accesso al credito ne hanno ridotto l'ammontare medio che scende a circa 130 milioni unitari.
Ciò attesta la presenza di operatori che guardano con fiducia al futuro investendo su progetti di lungo respiro come quelli
di sviluppo urbano che vanno a migliorare le condizioni di vita dei cittadini, la produttività delle imprese e l'ambiente.
Tra le ombre, invece, è impossibile non ricordare i gravi effetti della stretta sul credito con la conseguenza di una
fortissima riduzione della leva sulle operazioni di investimento immobiliare che ha comportato, insieme al ridimensionarsi
delle aspettative su generalizzati capital gain, una caduta degli investimenti stessi.
A sostenere il settore appaiono oggi, dalla ricerca, gli investimenti della Pubblica Amministrazione.
Confrontando i progetti inseriti nella rassegna nel corso dell'ultimo anno con quelli che abbiamo analizzato nelle
precedenti edizioni, si evince una maggiore incidenza degli interventi promossi dalla Pubblica Amministrazione, ai quali,
da un lato si può ipotizzare sia stato affidato un ruolo anticiclico - tale cioè da contrastare la tendenza al declino
dell'occupazione e delle economie locali -, dall'altro, considerando la lentezza dei processi decisionali in Italia, si può
ritenere che, in alcuni casi, essi risentano ancora dell'onda lunga degli investimenti già programmati risultando immuni agli
effetti recessivi della crisi economica in atto.
Una considerazione finale che sorge sfogliando l'indagine riguarda, poi, i promotori stessi: la crisi e le conseguenti
trasformazioni subite dal settore con lo scopo di raggiungere un nuovo equilibrio ed assetto, hanno modificato non solo
lo scenario operativo e parte delle sue metodologie, ma hanno promosso un avvicendamento tra i player.
Ci si augura che gli equilibri che si delineeranno e il rapporto che gli operatori stabiliranno con il rischio imprenditoriale,
per le sopravvenute difficoltà di accesso al credito e per la fase prudenziale del mercato, spinga l'industria immobiliare
verso un innalzamento dei livelli qualitativi dei prodotti e un'ulteriore professionalizzazione, rifuggendo un'involuzione
verso operazioni frammentate, piccole e di breve respiro.
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