Rent to Buy come risposta alla crescente difficoltà nell`accesso al

a cura del Dott. Alessandro Internullo
punto di vista
del commercialista
Rent to Buy come risposta
alla crescente difficoltà
nell'accesso al finanziamento
C
on il Decreto Legge 133/2014 convertito in Legge
164/2014 (meglio noto come “Decreto Sblocca Italia”) il
legislatore ha introdotto, codificandola nell'ordinamento
italiano, una prassi contrattuale molto diffusa nei Paesi
anglosassoni e denominata “Rent to buy”.
Il rent to buy é un nuovo tipo di contratto, con cui il proprietario
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permette fin da subito alla controparte il godimento dell'immobile a
fronte del pagamento di un canone (rent) e in un secondo momento
concede alla stessa la facoltà di esercitare diritto di acquisto sul
bene detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati (buy).
In sostanza il rent to buy si articola in due fasi (di cui una solo
eventuale):
punto di vista
del commercialista
Esempio pratico:
Valore negozio: €. 50.000,00
Durata Rent to Buy: 5 anni
N. rate mensili complessive: 60
Importo rata mensile: €. 800,00
Si stabilisce per semplicità che la rata mensile sia scomponibile come segue:
Canone locazione mensile €. 400,00
Acconto mensile su promessa d'acquisto €. 400,00
Il contratto di Rent to Buy prevede che si sottoscriva dal Notaio un contratto di locazione
nuovo oltre una promessa d'acquisto non vincolante per un periodo che va da un minimo di 1 a un massimo di 10 anni.
Tale contratto prevede il versamento di un'imposta al 2% sulla parte relativa
ai canoni di locazione e un'imposta al 3% sul quella relativa agli acconti.
Nel caso specifico:
Totale locazione per la durata di 5 anni: €. 24.000,00
Totale acconti per la durata di 5 anni: €. 24.000,00
locazione complessiva: 12 (mesi) x 5 (anni) x €. 400,00 = €. 24.000,00
Imposta 2% calcolata su €. 24.000,00 = €. 480,00
Totale acconti: 12 (mesi) x 5 (anni) x €. 400,00 = €. 24.000,00
Imposta 3% calcolata su €. 24.000,00 0 = €. 720,00
Dopo 5 anni se il promissario acquirente decide di acquistare il negozio dovrà versare la differenza di €. 26.000,00 oltre alle
seguenti imposte:
Imposta registro 9% su valore catastale negozio €. 50.000,00 (per semplicità utilizzo il valore di mercato) dedotta l'imposta al 3%
calcolata sugli acconti:
€. 50.000,00 x 9% = €. 4.500,00
€. 4.500,00 – €. 720,00 = €. 3.780,00
Imposta ipotecaria e catastale in misura fissa €. 50,00
Qualora si decidesse di restituire i locali al proprietario il conduttore avrebbe diritto alla restituzione degli acconti versati,
che nel caso specifico ammontano a €. 24.000,00.
-la prima è quella della concessione dell'utilizzo dell'immobile.
Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell'immobile
(concedente) ha l'obbligo di concedere il bene in uso al
conduttore. Quest'ultimo, a fronte del godimento, mantiene
invece l'obbligo di pagare al concedente un canone, così come
pattuito da contratto (il canone si compone di una componente
destinata all'utilizzo e una componente da imputare ad acconto
sul prezzo di vendita);
-la seconda fase, quella che comporta il trasferimento della
proprietà dell'immobile dal concedente al conduttore, è invece
solo eventuale. La norma infatti non prevede un obbligo
reciproco delle parti a concludere l'atto di vendita, né prevede che
il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a
conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce infatti solo
al conduttore il diritto all'acquisto. Quest'ultimo, pertanto, alla
scadenza del termine convenuto è libero di decidere se
procedere o meno all'acquisto (fermo restando, peraltro, l'obbligo
del concedente di procedere alla cessione nel caso in cui il
conduttore decida in tal senso).
Il tutto quindi si riconduce alla decisione che sarà assunta o meno
dal conduttore al termine del periodo contrattuale (da un minimo di
1 a un massimo di 10 anni), per cui: - se egli deciderà di non
acquistare l'immobile, il contratto cesserà di avere ogni effetto. Il
concedente avrà diritto alla riconsegna dell'immobile e a trattenere
l'intera componente dei canoni imputabile all'utilizzo (godimento
del bene); il conduttore, invece, avrà diritto alla restituzione della
percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di
vendita così come determinata nel contratto medesimo; - se
invece deciderà di esercitare il diritto all'acquisto, il concedente
sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita. Il conduttore, a
sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni
già pagati per la componente da imputare al prezzo. Qualora il
concedente non dovesse adempiere all'obbligo di stipulazione
dell'atto di cessione, il conduttore potrà ottenere una sentenza che
produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), così
come previsto dalla legge per il preliminare.
Dott. Alessandro Internullo
Dott. Davide Rovetta
Studio Commercialisti
Via G. Verdi n. 2/A - 24121 Bergamo (BG)
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