L`obbligo di indicazione dei dati catastali sui contratti di

Guida alla registrazionedei contratti di locazione
w
w
w
.f
o
ru
m
ca
sa
.e
u
Dal giorno 1 luglio 2010 i contratti di locazione hanno subito alcuni
cambiamenti sostanziali. Il cambiamento più importante è che nel contratto ci
sarà l’obbligo di indicazione dei dati catastali per ogni tipo di contratto
(registrazioni, proroghe o risoluzioni anticipate) e per ogni tipo di immobile
(fabbricati e terreni), con l’evidente scopo di evitare la locazione di immobili
fantasma, non iscritti in Catasto.
Questo è stato stabilito dall’articolo 19, comma 15 del Dl 78/2010, in via di
conversione in legge.
La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante
ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed è punita con una sanzione
compresa tra il 120 e il 240% dell'importo dell'imposta di registro dovuta per la
registrazione del contratto, cioè la stessa già prevista per la mancata
registrazione del contratto, a cui è equiparata.
Restano invariate le altre sanzioni previste, è cioè dal 100 al 200%
dell’imposta dovuta per insufficiente dichiarazione di valore, che sale però dal
200 al 400% in caso di voluta occultazione del corrispettivo.
Le sanzioni per l’omessa registrazione sono ridotte in caso di ravvedimento
oneroso al 10% dell’imposta dovuta , se l’omessa registrazione avviene entro
90 giorni dalla scadenza, e al 12% se avviene entro un anno. Quelle per il
mancato pagamento, invece, sono pari al 2,5% dell’imposta (30 giorni dalla
scadenza) e al 3% dell’imposta (entro un anno). A parte sono dovuti gli
interessi.
Fino ad oggi, l’indicazione dei dati catastali non era prevista e per questo
motivo sono stati predisposti apposito modelli.
Il primo è il modello 69 che va presentato all'agenzia delle entrate assieme al
contratto per la registrazione, il secondo è il modello CDC (comunicazione dei
dati catastali) necessario per proroghe, risoluzioni, ecc. da presentarsi entro 20
giorni dalla data del pagamento corrispondente.
Entrami in modelli sono scaricabili da questo sito (http://www.forumcasa.eu/?
p=77).
I dati catastali interessati
Tipologia
Fabbricati urbani*
Dati identificativi
Sez.(sezione)*; Fg.
(foglio); Mapp. o N.
(mappale o numero);
Sub.(subalterno)
Terreni
Sez. (Sezione)*;Fg.
(foglio); Part. o mapp
(particella o mappale);
Sub. (subalterno); Sup.
(superficie);
Dati fiscali
Z.C.(zona censuaria)*;
Cat.(categoria); Cl.
(classe);
Consistenza(vani o mq
catastali); R.C.(rendita);
R. D. (reddito
dominicale); R. A.
(reddito agrario).
* Non sempre esistente
N.B.: Il numero di partita catastale, presente nei vecchi atti, non ha più
rilevanza alcuna. I fabbricati ad uso agricolo dovrebbero essere stati
accatastati nel catasto urbano.
1
Come reperire i dati catastali
sa
.e
u
Il metodo più semplice per rintracciare i dati catastali sarà la consultazione
dell'atto di provenienza, cioè quell'atto con cui l'immobile è pervenuto quale
ad esempio il rogito notarile di compravendita o permuta, la dichiarazione di
successione, l'atto pubblico di donazione, dove questi estremi vanno sempre
riportati (almeno da qualche anno a questa parte).
E' importante precisare che questi dati possono essere variati, soprattutto se il
rogito o la successione sono avvenuti decenni fa, oppure possono essere
provvisori (nel caso di acquisto di un bene in costruzione o da ristrutturare),
infine non è raro il caso di mutamento del classamento con relativa
attribuzione di una nuova rendita.
Per avere la certezza dei dati si invita ad una verifica prima delle stesura del
contratto.
La consultazione delle rendite catastali è un servizio gratuito messo a
disposizione
del
cittadino
sul
sito
dell'Agenzia
del
Territorio
(www.agenziaterritorio.gov.it).
Certificazione energetica
ru
m
ca
E' importante tenere conto che nella regione Toscana per effetto del DPGR 25
febbraio 2010, n. 17/R (se parla qui: http://www.forumcasa.eu/?p=17) esiste
l'obbligo di dotare l’immobile di un attestato di certificazione energetica – ACE
(art. 23-bis della lr 39/2005 e articoli 3 e 4 del regolamento).
Non è ben chiaro se esso debba essere allegato o no al contratto di locazione,
ma è importante che i suoi estremi siano citati nel contratto stesso al fine di
garantire la trasparenza del rapporto locatore - conduttore.
Come procedere per la registrazione
w
w
w
.f
o
Il metodo più semplice per registrare un contratto è attraverso gli sportelli
dell'agenzia delle entrate (a Lucca è in VIA DI SOTTOMONTE, 3 - LOC. GUAMO),
per farla occorre :
• pagare l’F23 in Banca o presso le poste (il modello F23 va compilato con
l'esatto l’ammontare dell'imposta di registro), la relativa ricevuta va
portata all'agenzia delle entrate;
• acquistare presso le rivendite di valori bollati e tabacchi una marca da
bollo pari a 14,62 euro (una ogni 4 facciate scritte, e comunque ogni 100
righe di originale e copia/e);
• presentare la richiesta di registrazione effettuata sullo stampato
meccanografico “modello 69” sopra descritto;
• almeno due copie, con firma in originale, dell’atto da registrare.
L'ufficio restituisce timbrate e firmate copia degli atti registrati (nel caso in cui
la registrazione dell’atto sia contestuale alla ricezione) oppure rilascia la
ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente i termini entro i
quali è possibile ottenere copia degli atti registrati (nel caso in cui la
registrazione dell’atto sia differita).
2
Codici tributo per l’F23
Tipo di contratto
Locazione fabbricati - prima annualità
Locazione fabbricati - annualità successive
Locazione fabbricati - intero periodo
Proroghe locazioni ed affitti
Risoluzioni locazioni ed affitti
Cessioni locazioni ed affitti
Affitto di fondi rustici
Contratti verbali
Diritti copie rilasciate dall'Ufficio (solo per la
prima registrazione)
Sanzione amministrativa imposta di registro
(ravvedimento)
Interessi di mora al tasso legale
Codice F23
115T
112T
107T
114T
113T
110T
108T
109T
964T
671T
731T
w
w
w
.f
o
ru
m
ca
sa
.e
u
La registrazione del contratto è prevista per tutte le locazioni, tranne per
quelle di durata inferiore a 30 giorni.
La prima annualità d'imposta di registro va versata entro 30 giorni dalla firma
del contratto. Alla scadenza di ogni anno in cui il contratto resta in vigore, e
anche all'eventuale rinnovo (espresso o tacito), va ugualmente versata la rata
di rinnovo dell'imposta di registro, con sempre 30 giorni di tempo.
I costi della registrazione sono sopportati a metà da proprietario e inquilino
(salvo diversi accordi) ma entrambi sono responsabili dell'eventuale mancato
versamento "in solido" (cioè ciascuno dei due per l'intera cifra, se l'altro non
paga). I costi ammontano al 2% del canone annuo, da versare una volta
all’anno, con un minimo di 67 euro, per ogni annualità del contratto.
Se si decide di pagare per l'intero periodo di locazione si ha diritto ad uno
sconto sull’imposta dovuta pari alla metà del tasso d’interesse legale
moltiplicato per gli anni di durata del contratto. Se il contratto viene risolto
anticipatamente ed è stato versato l’importo relativo all’intera durata, chi ha
pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.
Si ha poi diritto ha uno sconto del 30% sulla tassa di registro, se proprietario e
inquilino si mettono d’accordo per un affitto a canone agevolato dagli accordi
locali tra sindacati dei proprietari e degli inquilini.
I due sconti sono cumulabili per chi registra per più anni una locazione di
questo tipo.
Si ricorda che in caso di recesso anticipato dal contratto esso va registrato a
tassa fissa (€.67,00).
3